Headline Verdana Bold Valtion vuokrajärjestelmän arviointi. Juhana Pollari,

Transkriptio

1 Headline Verdana Bold Valtion vuokrajärjestelmän arviointi Juhana Pollari,

2 Selvityssä arvioitiin valtion vuokrajärjestelmää ja omistusmallivalintaa 1. Vuokrajärjestelmän toimivuutta valtion kokonaisedun, toimitilastrategian, sekä kiinteistöstrategian tavoitteiden toteutumisen kannalta 2. Omistusmallivalintaa kokonaistaloudellisuuden näkökulmasta 2

3 Vuokrajärjestelmässä muuttui kolme keskeistä asiaa Vuokran määräytyminen Markkinaperusteisuus kustannusperusteisuus Vuokria laskettiin 15% per Vuokran pääomaosuuden laskumekanismi muuttui Uuteen malliin siirrytään vähitellen Toistaiseksi voimassa olevat sopimukset Vuokralaisen jäännösarvovastuu Vuokrasopimusten kesto Senaatin monopoli Kaikki tilat vuokrataan Senaatin kautta 3

4 Vuokran pääomaosuus määritellään prosenttiosuutena tehdystä investoinnista Kokonaisvuokra = pääomavuokra + ylläpitovuokra Kustannusperusteisuus Ei muutosta (kustannusperusteinen) Kustannusperusteinen komponentti % investointikustannuksesta Perustelu Keskimääräinen pääomankustannus (WACC) 2,0 % Painotettu keskiarvo oman ja vieraan pääoman tuottovaatimuksista Oman pääoman tuottovaatimus 1,5 % Valtion määrittämä. Perustuu valtion pitkäaikaisten lainojen kustannuksiin (4 vuoden keskiarvo) Vieraan pääoman kustannus 3,0 % Senaatin lainojen keskimääräinen korko Poistot 3,0 3,5 % Riskit (tekniset riskit) 1,0 % Vastaa 28,633,3 vuoden poistoaikaa, joka Senaatin arvion mukaan johtaa portfoliotasolla kestävään vuokratasoon Senaatin arvio tasosta, joka riittää kattamaan tiloihin liittyvät tekniset riskit portfoliotasolla Senaatin hallinnointikulut 0,3 % Senaatin arvio portfolion keskimääräisistä hallinnointikuluista Yhteensä 6,3 6,8 % 4

5 Uutta vuokramallia ei sovelleta täysin kaavamaisesti, mikä vaikuttaa lopputulokseen huomattavasti 1. Uuden vuokran pohjaksi otetaan olemassa olevan vuokrasopimuksen vuokra uusi malli kohdistuu näin ollen vain perusparannuksiin ja kokonaan uusiin tiloihin. 2. Mikäli vuokra ei uuden mallin mukaan määriteltynä asetu Senaatin näkökulmasta taloudellisesti kestävälle tasolle, sitä korjataan ylöspäin. 5

6 Uuden vuokrajärjestelmän edut ja haitat Selkeys vähentää neuvottelutarvetta vuokrasta Tekninen helppous ei vaadi vaikeita vuokralaskelmia Joustavoittaa tilojen vaihtamista Mahdollistaa tilasalkun koordinaation valtion kokonaisuuden näkökulmasta Kustannusten kohdistusongelma: vuokra on paljon korjausta vaativilla kohteilla liian matala ja vähän korjausta vaativilla kohteilla liian korkea Riskinä on monopoleille tyypillisen tehottomuuden lisääntyminen Monopoliasema vähentää vuokralaisten valinnanmahdollisuuksia + Vahvistaa Senaatin neuvotteluasemaa suhteessa yksityisiin vuokranantajiin + Vähentää kiinteistöosaamisen tarvetta virastoissa ja päällekkäisyyttä virastojen ja Senaatin resursseissa 6

7 Kustannusten kohdistusongelma aiheutuu mallin yksinkertaisuudesta ja voi johtaa hankaluuksiin 6,3 6,8 % Pääomavuokra Kroonisesti ylijäämäiset kohteet Kroonisesti alijäämäiset kohteet Ennakoitua peruskorjaustasoa vastaava vuokrataso Senaatin pääomavuokra Kustannusten kohdistusongelma: vuokra on paljon korjausta vaativilla kohteilla liian matala ja vähän korjausta vaativilla kohteilla liian korkea Osa vuokralaisista maksaa liian korkeaa ja osa liian matalaa vuokraa suhteessa todellisiin kustannuksiin. Mahdollisia muutostarpeita sekä yksittäisten virastojen että valtion budjettiyksiköiden budjetteihin Senaatin näkökulmasta voi vaikuttaa kohteiden kannattavuuden arviointiin ja tätä kautta kasvattaa riskiä yli tai aliinvestoinneista Uusien toimistovuokrasopimusten osalta malli saattaa johtaa enimmillään lähes 11 %:n vuokrankorotuspaineeseen nykyiseen vuokratasoon verrattuna. Taso olisi silti noin 6% alle vanhan vuokramallin tason. Kohdistusongelman vaikutuksia pienentää ja hidastaa: 0 Ennakoitu peruskorjaustaso a) käytäntö, että uuden vuokran pohjaksi otetaan olemassa olevan vuokrasopimuksen vuokra, sekä b) tapa, että vuokraa korotetaan laskennallisen mallin määrittelemään tasoon nähden, mikäli se ei johda taloudellisesti kestävään vuokratasoon. 7

8 Kohdistusongelma korjaantuisi lisäämällä vuokranmäärittelyn joustavuutta. Mutta kannattaako se? Kohdistusongelman korjaaminen Pääomavuokratason mahdollisen vaihteluvälin laajentaminen esim. porrastamalla vuokratasoja Toimistojen markkinaperusteinen hinnoittelu (vaihtoehtona edelliselle) Haittapuolina vuokran määrittelyn monimutkaistuminen ja neuvottelutarpeen kasvu 8

9 Toimistojen vuokratasovertailussa Senaatti on markkinoihin nähden hyvin kilpailukykyinen KTI:n markkina ( /m²/kk) Senaatin edelleenvuokraamat ( /m²/kk) Senaatin omistamat ( /m²/kk) Senaatin omistamat, uudet sopimukset ( /m²/kk) Pääkaupunkiseutu Helsinki Espoo Vantaa 22,6 20,0 20,3 20,1 20,0 19,4 17,2 17, Tampere 14,8 15,0 13,9 14,6 13,6 13,6 11,7 11, Oulu 15,8 13,3 13,6 12,2 10,6 10,8 7,8 19,0 17,0 17,317,8 Turku ,8 15,6 15,015,4 13,6 13, ,0 23,3 15,0 14, ,0 15, Oulu Tampere Omistettujen toimistotilojen osalta Senaatin keskivuokra on 10,7 % halvempi kuin toimistomarkkinan vuokrataso Suomessa Senaatin edelleenvuokrauksen vuokrataso on 1,0 % markkinaa kalliimpi Asiakkaat saavat käytännössä prosentin suuruista vuokrapreemiota vastaan Senaatin palvelut ja osaamisen käyttöönsä Turku Helsinki

10 Omistusmallien arviointi Omistusmallilla tarkoitetaan valintaa tilojen omistamisen, vuokraamisen ja elinkaarimallijärjestelyiden välillä Senaatti omistaa enemmän ja vuokraa suhteellisesti vähemmän tiloja kuin sen eurooppalaiset verrokit Elinkaarimalli / muut Vuokratut Omistetut Statsbygg Norja 97% 3% Senaatti Suomi Rijksvastgoedbedrijf Hollanti 68% 93% 23% 7% 9% Suomen korkeaa omistusastetta selittää puolustukseen liittyvien tilojen korkea osuus (47%) Senaatin salkussa Bygningsstyrelsen Tanska Buildings Agency Belgia 60% 70% 37% 30% 3% Toimistoista omistuksessa on 66 % ja edelleenvuokrattuna 34 % Facilitair Bedrijf Belgium Flanders 49% 51% The Office of Public Works Irlanti 66% 34% 10

11 Välittömiä radikaaleja muutostarpeita valtion omistusmallissa ei nähdä Valinta omistamisen, vuokraamisen ja elinkaarimallin välillä on tehtävä aina tapauskohtaisesti yksiselitteisiä suosituksia ei voi antaa 11

12 Yhteenveto Vuokramalli Valtion näkökulmasta uusi vuokramalli on varsin toimiva, joskaan ei täysin ongelmaton. Potentiaaliset haasteet liittyvät erityisesti kohdistusongelmaan. Vuokralaisten taholta kritiikki liittyy paljolti Senaatin monopoliasemaan ja tähän liittyvään valinnanvapauden pienenemiseen sekä vanhojen vuokrasopimusten aikana kertyneeseen korjausvelkaan. Omistusmalli Arvion tekijät eivät näe välittömiä radikaaleja muutostarpeita valtion omistusmallissa; tilaportfoliota tulee kuitenkin seurata ja analysoida jatkuvasti ja tehdä omistuksissa muutoksia tarpeen mukaan Muuta Vuokra ja omistusmallien lisäksi valtion kiinteistö ja toimitilastrategioissa asetettujen tavoitteiden saavuttamiseen, vaikuttavat vuokrajärjestelmän lisäksi monet muutkin asiat. Erityisesti Senaatin strateginen johtaminen, johtamismalli ja omistajaohjaus sekä virastoille asetettavat tavoitteet, kannustimet ja mittarit ovat avainasemassa. 12

13 Suositellut jatkotoimenpiteet Kohdistusongelman aiheuttamien budjetointivaikutusten tarkastelu tietyin väliajoin, mikäli vuokramallia ei muuteta niin, että kohdistusongelma poistuu. Korjausvelan määrästä ja siitä seuraavasta mahdollisesta vuokrankorotuspaineesta tehtävä erillinen arvio, jonka perusteella tarvittavista toimenpiteistä voidaan perustellusti päättää Senaatin ohjausmallin (sisältäen omistajaohjaus sekä Senaatin sisäinen ohjausmalli) arviointi. Arvioon on suositeltava sisällyttää myös tiloja vuokraavien virastojen mittareiden ja muiden kannusteiden arviointi tilakustannusten näkökulmasta. 13

14 Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee ( DTTL ), its network of member firms, and their related entities. DTTL and each of its member firms are legally separate and independent entities. DTTL (also referred to as Deloitte Global ) does not provide services to clients. Please see for a more detailed description of DTTL and its member firms. In Finland, Deloitte Oy is the Finnish affiliate of Deloitte NWE LLP, a member firm of Deloitte Touche Tohmatsu Limited ( DTTL ), and services are provided by Deloitte Oy and its subsidiaries. In Finland Deloitte is among the nation s leading professional services firms, providing audit, tax, risk advisory, legal, consulting, and financial advisory services through 500 people in 3 cities. Known as an employer of choice for innovative human resources programs, Deloitte is dedicated to helping its clients and its people excel. For more information, please visit our website at This communication contains general information only, and none of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, its member firms, or their related entities (collectively, the Deloitte Network ) is, by means of this communication, rendering professional advice or services. No entity in the Deloitte network shall be responsible for any loss whatsoever sustained by any person who relies on this communication Deloitte Oy, Group of Companies