ESITYKSEN PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ

Koko: px
Aloita esitys sivulta:

Download "ESITYKSEN PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ"

Transkriptio

1 Hallituksen esitys Eduskunnalle uudeksi asunto-osakeyhtiölainsäädännöksi ESITYKSEN PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ Esityksessä ehdotetaan uuden asunto-osakeyhtiölain säätämistä. Tavoitteena on uudistus, joka edistää asunto-osakeyhtiömuotoista asumista siten, että asuminen voidaan järje s- tää osakkeenomistajien kannalta mahdollisimman tehokkaasti, turvallisesti ja riittävästi ennakoitavalla tavalla. Yhteisen päätöksenteon ja osakkeenomistajan itsemääräämisoikeuden sekä yhtiön ja osakkeenomistajan vastuun rajoja selvennetään erityisesti kunnossapitovastuun, osakkeenomistajan muutostöiden sekä kunnossapitoa ja muutostyötä koskevan yhtiön päätöksenteon osalta. Lisäksi selvennetään yhdenvertaisuusperiaatteen sisältöä ja periaatteen huomioon ottamista yhtiön päätöksenteossa. Osakkeenomistajan ja yhtiön suhdetta selvennetään myös siten, että tarkistetaan yhtiön päätösten moittimista sekä vahingonkorvausvastuuta koskevaa sääntelyä. Kunnossapitovastuun osalta ehdotetaan sääntelyn selventämistä siten, että kukin osakkeenomistaja vastaa vaikutusmahdollisuuks i- ensa rajoissa olevista, lähtökohtaisesti huoneiston käytön perusteella kuluvista tai merkittävältä osin osakkeenomistajan henkilökohtaisten mieltymysten mukaisista rakenteista, pinnoista ja laitteista. Yhtiön kunnossapitovelvollisuutta rajaavasta samantasoisuusvaatimus-vaatimuksesta luovutaan ja yhtiön vastuuta peruspalvelujärjestelmien kunnossapidosta laajennetaan jonkin verran. Lisäksi selvennetään yhtiön vastuuta sen toimenpiteestä osakkeenomistajan huoneistossa aiheutuvan vaurion korjaamisesta sekä säädetään osakkeenomistajalle velvollisuus ilmoittaa tietyistä kunnossapitotöistä ja yhtiölle oikeus valvoa kunnossapitotyötä. Myös kunnossapidon ja muutostyön välistä rajaa selvennetään siten, että yhtiöllä ja osakkeenomistajalla on oikeus toteuttaa kunnossapito uudisrakentamista koskevien vaatimusten mukaisesti. Toisaalta yhtiöllä tai osakkeenomistajalla ei ole oikeutta vaatia toista noudattamaan uudisrakentamisen tasoa kunnossapidossa, jos korjausrakentamisen vähimmäisvaatimus on alempaa tasoa. Yhtiön kunnossapitona pidettäisiin myös sellaisia rakennustöitä, jotka ovat yhtiön tulevien hoito- ja kunnossapitokulujen kannalta taloude l- lisesti tarkoituksenmukaisia kaikkien osakkeenomistajien kannalta vaikka työ rakennusteknisesti täyttäisikin muutoksen tunnusmerkit. Osakkeenomistajan ja yhtiön muutostöiden osalta ehdotetaan työn suunnittelua, ilmoitusvelvollisuutta ja kielto-oikeutta sekä työn toteutusta ja valvontaa koskevien säännösten selventämistä hyvää yhtiökäytäntöä vastaavalla tavalla. Lisäksi ehdotetaan oikeustilan selventämiseksi säännöksiä osakkeenomistajan muutostyöstä huoneiston ulkopuolella. Muutostyön tekevä osakkeenomistaja vastaisi kuitenkin lähtökohtaisesti kustannuksista, jotka liittyvät esim. liiketoimintaa koskevien vaatimusten muuttumisesta eikä yhtiöjärje s- tyksestä muuta ilmene. Yhtiön muutostöiden osalta ehdotetaan, että yhtiövastikeperusteesta voitaisiin poiketa yhdenvertaisuusperiaatteen noudattamiseksi enemmistöpäätöksellä hissin jälkiasennuksen yhteydessä tai jos se on tarpeen osakkeenomistajan aiemmasta kunnossapito- tai muutostyöstä yhtiölle tulevan säästön huomioon ottamiseksi. Vastikeperusteesta poikkeaminen enemmistöpäätöksellä olisi mahdollista myös silloin, kun asuinhuoneistoissa tehdään vastikerahoituksella uudistus, joka ei hyödytä yhtiöjärjestyksen mukaan muuhun käyttöön tarkoitettuja osakehuoneistoja, kuten autota l- leja ja liikehuoneistoja. Lisäksi ehdotetaan veden kulutuksen vähentämiseksi tarpeellisen mittaroinnin käyttöönoton helpottamista. Vahingonkorvausvastuun osalta ehdotetaan, että asunto-osakeyhtiölaissa säädettä isiin mahdollisimman kattavasti yhtiön ja sen jo h- toon kuuluvien sekä osakkeenomistajien tässä laissa säänneltäviin oikeuksiin ja ve lvolli-

2 2 suuksiin liittyvästä vahingonkorvausvastuusta, joka kattaisi myös kunnossapidon ja muutostyöt. Muut muutokset liittyvät yhtiön hallintoa koskevien vaatimusten selventämiseen ja helpottamiseen, maallikkotilintarkastuksen korvaamiseen toiminnantarkastuksella, yhtiövastike- ja lunastuslausekekäytännön yhdenmukaistamiseen, yhtiörakenteen muuttamisen helpottamiseen (esimerkiksi sallitaan yhtiön jakautuminen) sekä yhtiökokouksen ja hallituksen päätöksen moittimista koskevan sääntelyn tarkistamiseen vastaavalla tavalla kuin 1 päivänä syyskuuta 2006 voimaan tulleessa osakeyhtiölaissa. Lisäksi ehdotetaan, että asunto-osakeyhtiölakiin sisällytetään kaikki asunto-osakeyhtiöitä koskevat yhtiöoikeudelliset säännökset siten, että uudessa laissa viitataan osakeyhtiölakiin vain yhtiömuodon muutostilante i- den osalta. Yhtiöoikeudellisen sääntelyn yhdenmuka i- suuden säilyttämiseksi ehdotuksessa on otettu huomioon osakeyhtiölaki siltä osin kuin siitä ei ole tarpeen poiketa asunto-osakeyhtiöiden erityispiirteiden vuoksi. Ehdotuksen kieliasuun on kiinnitetty erityistä huomiota asunto-osakeyhtiölakia omassa asumisessaan ja asunto-osakeyhtiöiden ha l- linnossa soveltavan käyttäjäkunnan laaju u- den ja monimuotoisuuden vuoksi. Osakeyhtiölaista poikkeavien ilmausten tarkoituksena on lain ymmärtämisen helpottaminen, jollei yksittäisen säännöksen perusteluista ilmene, että myös sisältö poikkeaa osakeyhtiölaista. Ehdotetut lait on tarkoitettu tulemaan voimaan 1 päivänä tammikuuta 2010.

3 3 SISÄLLYS ESITYKSEN PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ...1 SISÄLLYS...3 YLEISPERUSTELUT NYKYTILA Lainsäädäntö Käytäntö...8 Tilastotiedot...8 Suomen Isännöintiliiton ja HTM-tilintarkastajien selvitykset...8 Oikeusministeriön kyselyt asunto-osakeyhtiöiden hallituksen jäsenille ja isännöitsijöille Kansainvälinen kehitys sekä ulkomaiden lainsäädäntö Nykytilan arviointi Yleistä Yhtiön ja osakkeenomistajan kunnossapitovastuu Osakkeenomistajan muutostyöt Vahingonkorvausvastuu Yhtiön perusparannukset, uudistukset ja lisärakentaminen Osakeyhtiölain soveltaminen Muu muutostarve Lain soveltamisala sekä asunto-osakeyhtiön tarkoitus ja toiminta Vastikerahoitteinen asumispalveluiden yhteishankinta Yhtiövastike ja muut maksut Muu maksuvelvollisuus Keskeisten periaatteiden selventäminen ja korostaminen Yhtiökokous Hallitus ja isännöitsijä Riitojen ratkaiseminen Perustaminen ja osakepääoman korottaminen Lunastuslausekkeet ja lunastusmenettely Osakeluetteloiden julkisuus Rahoitus ja rakennejärjestelyt Uusi tilintarkastuslaki EHDOTUKSEN TAVOITTEET JA KESKEISET EHDOTUKSET Tavoitteet Keskeiset ehdotukset Lain rakenne ja kirjoittamistapa Yleisten periaatteiden korostaminen Kunnossapito Osakkeenomistajan muutostyö Yhtiön toteuttama muutos Yhtiövastike Vahingonkorvausvastuu Perustaminen Hallinto... 38

4 Rahoitus ja yhtiörakenteen muuttaminen Osakkeet Päätöksen pätemättömyys ESITYKSEN VAIKUTUKSET Taloudelliset vaikutukset Organisaatio- ja henkilöstövaikutukset ASIAN VALMISTELU Arviomuistio Asunto-osakeyhtiölakityöryhmä Lausunnot työryhmän mietinnöstä Jatkovalmistelu Ehdotus isännöitsijää koskevista kelpoisuusvaatimuksista MUITA ESITYKSEEN VAIKUTTAVIA SEIKKOJA RIIPPUVUUS MUISTA ESITYKSISTÄ YKSITYISKOHTAISET PERUSTELUT LAKIEHDOTUSTEN PERUSTELUT Asunto-osakeyhtiölaki I OSA Yleiset periaatteet, osakkeet ja yhtiövastike luku Lain soveltamisala ja asunto-osakeyhtiön toiminnan keskeiset periaatteet 47 Soveltamisala Osakehuoneisto ja sen luovuttaminen toisen käyttöön Toiminnan keskeiset periaatteet Yhtiöjärjestys luku Osakkeet Yleiset säännökset Osakkeen kirjanpidollinen vasta-arvo ja nimellisarvo Osakkeen siirrettävyys Osakekirja ja muut osakeoikeuksiin liittyvät todistukset Osakeluettelo luku Yhtiövastike Maksuvelvollisuus ja yhtiövastikkeen maksuperuste Maksuvelvollisuuden alkaminen sekä maksuperusteesta poikkeaminen ja perusteen muuttaminen II OSA Kunnossapito ja muutostyöt luku Kunnossapito Yleiset säännökset Kunnossapitotyön teettäminen Kunnossapitoa koskevat ilmoitukset ja valvonta luku Muutostyöt Osakkeenomistajan suorittamat muutostyöt Yhtiön suorittamat muutostyöt III OSA Hallinto, tilinpäätös ja varojen jakaminen

5 6 luku Yhtiökokous Yleiset säännökset Yhtiökokoukseen osallistuminen Yleistä päätöksenteosta Kokousmenettely Yleiset päätöksentekovaatimukset Kunnossapitoa tai uudistuksia koskevat päätöksentekovaatimukset Yhtiöjärjestyksen muuttamista, yhtiörakenteen muuttamista ja omaisuuden luovuttamista koskevat päätöksentekovaatimukset luku Asunto-osakeyhtiön johto ja edustaminen Yhtiön johto Hallituksen tehtävät ja päätöksenteko Hallituksen jäsenet sekä jäsenyyden alkaminen ja päättyminen Hallitusta koskevat muut säännökset Isännöitsijä Edustaminen Isännöitsijäntodistus sekä kunnossapito- ja muutostyöilmoitusten säilyttäminen luku Pääsy osakehuoneistoon ja osakehuoneiston ottaminen yhtiön hallintaan luku Tilintarkastus, toiminnantarkastus ja erityinen tarkastus Tilintarkastus Toiminnantarkastus Erityinen tarkastus luku Oma pääoma, tilinpäätös, toimintakertomus ja konserni Oma pääoma Tilinpäätös ja toimintakertomus Konserni luku Varojen jakaminen Yleiset säännökset Osinko ja vapaan oman pääoman rahaston jakaminen Muut säännökset IV OSA Perustaminen ja rahoitus luku Asunto-osakeyhtiön perustaminen Yleiset säännökset Osakkeen maksaminen Rekisteröiminen ja sen oikeusvaikutukset luku Osakeanti Yleiset säännökset Maksullinen osakeanti Maksuton osakeanti luku Optio- ja muut erityiset oikeudet osakkeisiin luku Osakepääoman korottaminen luku Pääomalaina V OSA Osakepääoman alentaminen ja omat osakkeet luku Osakepääoman alentaminen luku Yhtiön omat osakkeet

6 6 Yleiset säännökset Omien osakkeiden hankkiminen ja lunastaminen Omien osakkeiden pantiksi ottaminen ja merkintä VI OSA Yhtiörakenteen muuttaminen ja purkaminen luku Sulautuminen Sulautumisen määritelmä ja toteuttamistavat Sulautumissuunnitelma ja tilintarkastajan lausunto Sulautumissuunnitelman rekisteröiminen ja kuulutus velkojille Sulautumisesta päättäminen Optio-oikeuksien ja muiden osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien lunastaminen Sulautumisen täytäntöönpano ja oikeusvaikutukset Keskinäisiin kiinteistöosakeyhtiöihin sovellettavat säännökset luku Jakautuminen Jakautumisen määritelmä ja toteuttamistavat Jakautumissuunnitelma ja tilintarkastajan lausunto Jakautumissuunnitelman rekisteröiminen ja kuulutus velkojille Jakautumisesta päättäminen Optio-oikeuksien ja muiden osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien lunastaminen Jakautumisen täytäntöönpano ja oikeusvaikutukset Keskinäisiin kiinteistöosakeyhtiöihin sovellettavat säännökset luku Asumisyhteisömuodon muuttaminen luku Yhtiön purkaminen Yleiset säännökset Päätöksenteko Selvitysmenettely Rekisteristä poistaminen Yhtiön varojen vähentyminen, saneeraus ja konkurssi VII OSA Seuraamukset ja oikeussuoja luku Päätöksen moite luku Vahingonkorvaus luku Vaikutusvallan väärinkäyttöön perustuva lunastusvelvollisuus luku Riitojen ratkaiseminen Oikeudenkäynti tuomioistuimessa Välimiesmenettely Muut säännökset luku Rangaistussäännökset VIII OSA Erinäiset säännökset luku Lain soveltaminen keskinäiseen kiinteistöosakeyhtiöön ja muuhun osakeyhtiöön luku Voimaantulo Laki asunto-osakeyhtiölain voimaanpanosta MUUT LAIT TARKEMMAT SÄÄNNÖKSET

7 4... VOIMAANTULO LAKIEHDOTUKSET Asunto-osakeyhtiölaki Laki asunto-osakeyhtiölain voimaanpanosta Laki osakeyhtiölain voimaanpanosta annetun lain 1 :n muuttamisesta Laki kaupparekisterilain 9 ja 19 a :n muuttamisesta Laki yritys- ja yhteisötietolain 14 :n muuttamisesta Laki tilintarkastuslain 57 :n muuttamisesta Laki kirjanpitolain 3 luvun 11 :n muuttamisesta Laki asuntokauppalain 2 luvun 19 b :n muuttamisesta Laki asumisoikeusyhdistyksistä annetun lain muuttamisesta Laki asumisoikeusasunnoista annetun lain 26 b :n muuttamisesta Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 38 ja 39 :n muuttamisesta Laki liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain 31 ja 32 :n muuttamisesta Laki asuntojen korjaus-, energia- ja terveyshaitta-avustuksista annetun lain 10 :n muuttamisesta Laki yksityishenkilön velkajärjestelystä annetun lain 18 :n muuttamisesta Laki yrityksen saneerauksesta annetun lain 21 :n muuttamisesta Laki ulosottokaaren 5 luvun 7 :n muuttamisesta Laki kiinnitysluottopankkilain 2 :n muuttamisesta Laki arvopaperimarkkinalain 5 luvun 4 ja 5 a :n muuttamisesta LIITE RINNAKKAISTEKSTIT Laki osakeyhtiölain voimaanpanosta annetun lain 1 :n muuttamisesta Laki kaupparekisterilain 9 ja 19 a :n muuttamisesta Laki yritys- ja yhteisötietolain 14 :n muuttamisesta Laki tilintarkastuslain 57 :n muuttamisesta Laki kirjanpitolain 3 luvun 11 :n muuttamisesta Laki asuntokauppalain 2 luvun 19 b :n muuttamisesta Laki asumisoikeusyhdistyksistä annetun lain muuttamisesta Laki asumisoikeusasunnoista annetun lain 26 b :n muuttamisesta Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 38 ja 39 :n muuttamisesta laki liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain 31 ja 32 :n muuttamisesta Laki asuntojen korjaus-, energia- ja terveyshaitta-avustuksista annetun lain 10 :n muuttamisesta Laki yksityishenkilön velkajärjestelystä annetun lain 18 :n muuttamisesta Laki yrityksen saneerauksesta annetun lain 21 :n muuttamisesta Laki ulosottokaaren 5 luvun 7 :n muuttamisesta Laki kiinnitysluottopankkilain 2 :n muuttamisesta Laki arvopaperimarkkinalain 5 luvun 4 ja 5 a :n muuttamisesta

8 8 YLEISPERUSTELUT 1 Nykytila 1.1 Lainsäädäntö Asunto-osakeyhtiölaki (809/1991, AOYL) tuli voimaan 1 päivänä tammikuuta Perusparannusta, uudistusta, lisärakentamista ja lisäalueen hankkimista koskevaan asuntoosakeyhtiön yhtiökokouksen päätökseen sovellettavien säännösten muutos tuli voimaan 1 päivänä kesäkuuta 2001 (316/2001). Muut asunto-osakeyhtiöla in muutokset ovat liittyneet muun lainsäädännön muutoksiin. 1.2 Käytäntö Tilastotiedot Asunto-osakeyhtiöiden lukumäärä ja alueellinen jakautuminen. Patentti- ja rekisterihallituksen tilaston mukaan 31 päivänä joulukuuta 2008 Suomessa oli asuntoosakeyhtiötä. Asunto-osakeyhtiöt sijoittuvat siten, että 28,3 % asunto-osakeyhtiöistä on pääkaupunkiseudulla (Helsinki, Espoo, Vantaa), 7,9 % Tampereen seudulla, 8,2 % Turun seudulla, 5,7 % Oulun seudulla (ml. Raahe), 3,0 % Seinäjoen seudulla, 4,3 % Porin ja Rauman seudulla, 4,2 % Kuopion seudulla, 4,6 % Jyväskylän seudulla, 3,2 % Kotkan seudulla, Hämeenlinnassa 3,4 % ja Lahdessa 3,2 %. Myös suurin osa näiden alueiden ulkopuolisista asunto-osakeyhtiöistä on suuremmissa asutuskeskuksissa. Vuosina perustettiin keskimäärin noin yhtiötä vuodessa. Samana aikana vuosittain purkautui keskimäärin noin 210 yhtiötä, joista yli puolet purkautui sulautumisen kautta. Asunto-osakeyhtiöiden kaupparekisteriilmoitukset. Vuosina asuntoosakeyhtiöt ilmoittivat vuosittain kaupparekisteriin keskimäärin hallituksen kokoonpanon muutosta sekä isännöitsijän ja tilintarkastajan vaihdosta. Samana aikana kaupparekisteriin ilmoitettiin vuosittain keskimäärin yhtiöjärjestyksen muutosta. Asunto-osakeyhtiöiden rakennukset ja asuinhuoneistot. Vuoden 2007 joulukuun alussa asunto-osakeyhtiöissä oli 43,6 % ka ikista asuinhuoneistoista ja 67,0 % asuinhuoneistoista sellaisissa rakennuksissa tai pientaloyhteisöissä, joissa on kaksi tai useampia huoneistoja. Suomessa oli tuolloin yhteensä asuinrakennusta ( asuntoa). Näistä yhden asunnon taloja oli , kahden asunnon taloja , muita erillisiä pientaloja (9 310 asuntoa), rivitaloja ( asuntoa) ja kerrostaloja ( asuntoa). Näistä rakennuksista noin kuului asuntoosakeyhtiöille ( asuntoa). Asuntoosakeyhtiöiden omistamista rakennuksista :ssa oli yksi ja :ssa kaksi asuinhuoneistoa. Asunto-osakeyhtiöillä oli 669 muuta erillistä pientaloa (2 730 asuntoa), rivitaloa ( asuntoa) ja kerrostaloa ( asuntoa). Joulukuun 2007 alussa asunto-osakeyhtiöiden taloissa olevista huoneistoista 63,2 % oli rakennettu vuosien välisenä aikana. Rakennusten ikäjakauma on seuraava: rakennusta ( asuntoa) valmistui ennen vuotta 1921, rakennusta ( asuntoa) vuosina , rakennusta ( asuntoa) vuosina , rakennusta ( asuntoa) 1960-luvulla, rakennusta ( asuntoa) 1970-luvulla, rakennusta ( asuntoa) 1980-luvulla, rakennusta ( asuntoa) 1990-luvulla ja rakennusta ( asuntoa) 2000-luvulla. Suomen Isännöintiliiton ja HTM-tilintarkastajien selvitykset Asunto-osakeyhtiöiden hallinnosta ei ole kattavia tilastotietoja. Suomen Isännöintiliiton edustajan arvion mukaan päätoimisia isän-

9 9 nöitsijöitä on noin 2.500, joista noin puolet kuuluu liittoon suoraan tai on jäsenyhteisön palveluksessa. Liiton jäsenten asiakkaana on noin asunto-osakeyhtiötä. Liiton asiakastyytyväisyyskyselyssä on kerätty tietoja myös hallituksen jäsenten taustoista. HTM-yhdistys ry selvitti keväällä 2007 jäsenistölleen suunnatulla kyselyllä sitä, miten asunto-osakeyhtiöt käyttävät KHT- ja HTMtilintarkastajia. Kysely lähetettiin 658 osoitteeseen, joista saatiin 313 vastausta (vastausaktiivisuus 48 %). Kyselyn perusteella HTMyhdistys arvioi, että sen 787 HTM- ja KHTjäsenellä oli tarkastettavanaan noin asunto-osakeyhtiötä. Näistä oli alle 30 asunnon yhtiöitä valtaosa eli noin 9 500, asunnon yhtiöitä noin ja yli 100 asunnon yhtiöitä noin 800. Yhdistyksen mukaan asunto-osakeyhtiöiden tilintarkastus on usein keskittynyt joillekin tarkastajille, joilla on asiakkainaan moninkertaisesti keskimäärän ylittävä määrä esimerkiksi pieniä asunto-osakeyhtiöitä. Oikeusministeriön kyselyt asunto-osakeyhtiöiden hallituksen jäsenille ja isännöitsijöille Kyselyiden toteutus ja palautteen jakautuminen. Oikeusministeriö pyysi kesäkuussa 2008 asunto-osakeyhtiöiden hallituksen jäseniltä ja isännöitsijöiltä tietoja vuosina 2007 ja 2008 hallitustyöskentelyyn käytettävistä resursseista ja tilintarkastuksesta sekä kunnossapitotarpeen seurannasta yhtiön hallituksessa ja yhtiökokouksessa. Lisäksi isännöitsijöiltä kysyttiin, miten samaan aikaan julkistetun hallituksen esitysluonnoksen säännökset yhtiövastikeperusteesta poikkeamisesta vaikutta i- sivat yhtiön päätöksentekoon. Kyselyt toteutettiin yhteistyössä Suomen kiinteistöliiton ja Suomen isännöintiliiton kanssa siten, että jä r- jestöt välittivät oikeusministeriön kyselyn jäsentensä edustajille, jotka vastasivat suoraan oikeusministeriölle. Kummankin kyselyn osalta vastaajien maantieteellinen jakauma vastasi varsin pitkälti asunto-osakeyhtiöiden maantieteellistä jakaumaa. Hallituksen jäsenille suunnatun kyselyn tuloksista voidaan päätellä, että myös vastaajien taloyhtiöiden rakennusten ikäjakauma vastaa pitkälti kaikkien asunto-osakeyhtiöiden rakennusten ikäjakaumaa. Kummankin kyselyn vastaajien keski-ikä oli noin 45 vuotta ja noin kolmeneljäsosaa vastaajista oli miehiä. Asunto-osakeyhtiöiden hallituskäytäntö. Lähes kaikkien kyselyyn vastanneiden (yli 96 %) asunto-osakeyhtiössä on 3 5 jäseninen hallitus. Noin 3 %:ssa yhtiöistä oli vähintään kuusijäseninen hallitus ja 1 %:ssa oli yksi- tai kaksijäseninen hallitus. Valtaosa vastaajista (yli 88 %) käytti 1 5 tuntia hallituksen kokoukseen ja siihen valmistautumiseen. Palautteen perusteella kerrostaloyhtiöissä hallitus kokoontuu hieman useammin kuin rivitaloissa, erillistaloissa tai muissa pientaloyhtiöissä. Hallitus kokoontunut vähintään neljä kertaa vuodessa puolessa kerrostaloyhtiöistä ja noin 40 %:ssa muista rivitalo-, erillistalo- ja muissa pientaloyhtiöissä. Yhtiön maantieteellinen sijainti vaikuttaa jonkin verran hallituksen kokousten määrään. Kyselyn perusteella hallitukset kokoontuvat hieman useammin pääkaupunkiseudulla ja Kainuussa kuin muualla Suomessa ja vastaavasti Etelä - Pohjanmaalla hieman keskivertoa harvemmin. Rakennusvuodella on kyselyn perusteella myös jonkin verran merkitystä siihen kuinka monta kertaa hallitus kokoontuu. Mitä uudempi asunto-osakeyhtiö on, sitä harvemmin hallitus kokoontuu. Asunto-osakeyhtiön koko näyttää kyselyn perusteella vaikuttavan siten, että isoimmissa asunto-osakeyhtiöissä hallitus kokoontuu useammin. Saatujen vastausten mukaan 1 5 huoneiston yhtiöissä 68 % hallituksista kokoontui 1 3 kertaa. Yli 50 huoneiston yhtiöissä taas 79 % hallituksista kokoontui 4 9 kertaa vuoden 2007 aikana. Isännöitsijäkäytäntö. Hallituksen jäsenille suunnattuun kyselyyn vastanneiden yhtiöistä lähes kaikissa (noin 92 %) oli isännöitsijä. Suurin osa (88 %) isännöitsijöistä oli käytännössä yrityksiä, joista (97,3 % harjoitti ammattimaista isännöintiä ja vain 2,7 %:ia näistä isännöitsijöistä oli sivutoimisia. Lisäksi 10,8 %:ssa asunto-osakeyhtiöistä isännöitsijänä oli osakas ja 1,2 %:ssa muu asukas. Palautteen perusteella asunto-osakeyhtiön rakennusvuodella ei näyttäisi olevan suurtakaan merkitystä siihen, onko yhtiöllä isännöitsijä vai ei. Taloyhtiön tyypillä taas näyttää olevan jonkin verran vaikutusta asiaan. Kyselyn perusteella lähes kaikilla (97 %) kerrostalotyyppisillä asunto-osakeyhtiöillä

10 10 oli isännöitsijä. Vastaava luku rivitalojen osalta oli 87 % ja erillistalojen tai muiden pientalojen osalta 75 %. Myös asunto-osakeyhtiön koolla näyttää olevan merkitystä sillä kyselyn perusteella 1 5 huoneiston asunto-osakeyhtiöistä hieman reilulla puole l- la (57 %) oli isännöitsijä, kun taas 11 huoneiston tai sitä suuremmista asunto-osakeyhtiöistä lähes ( %) kaikilla oli isännöitsijä. Tilintarkastuskäytäntö. Yhtiöiden hallituksen jäseniltä saadun palautteen perusteella huoneistojen lukumäärä vaikuttaa merkittävästi siihen, onko yhtiössä lainkaan tilintarkastajaa tai onko yhtiössä KHT- tai HTM tilintarkastaja ja tämän rinnalla maallikkotilintarkastaja. Kyselyn perusteella 1 5 huoneiston yhtiöistä 11 %:lla ei ole lainkaan tilintarkastajaa, noin puolella on maallikkotilintarkastaja, noin kolmanneksella on vain KHT- tai HTMtilintarkastaja ja noin 3 %:lla yhtiöistä sekä KHT- tai HTM-tilintarkastaja että maallikkotilintarkastaja. Yli 50 huoneiston taloyhtiöiden osalta yli puolessa (56 %) yhtiöistä on sekä KHT- tai HTM-tilintarkastaja että maallikkotilintarkastaja, 40 %:lla yhtiöistä on vain KHT- tai HTM-tilintarkastaja. Noin puolessa kerrostaloyhtiöistä on sekä KHT- tai HTMtilintarkastaja että maallikkotilintarkastaja. Lisäksi 40 % kerrostaloyhtiöistä oli vain KHT- tai HTM-tilintarkastaja. Noin 60 % rivitaloyhtiöistä ja lähes puolessa erillistaloyhtiöistä ja muista pientaloyhtiöistä on KHTtai HTM-tilintarkastaja. Isännöitsijöiltä saatujen vastausten perusteella myös asunto-osakeyhtiön käyttämän isännöintiyrityksen koko vaikuttaa ammattit ilintarkastajan käytön yleisyyteen. Vastausten perusteella yhden isännöitsijän isännöintiyr i- tyksen asiakkaina olevista asunto-osakeyhtiöistä noin 60 %:lla on KHT- tai HTM-tilintarkastaja, kun taas yli 10 isännöitsijän isännöintiyritysten asiakkaina olevista asunto-osakeyhtiöistä yli 90 %:lla on ammattitilintarkastaja. Myös asunto-osakeyhtiön alueellinen sijainti vaikuttaa kyselyiden perusteella jonkin verran siihen, käyttäkö yhtiö ammattitilintarkastajaa. KHT- tai HTM-tilintarkastajan käyttö on yleisintä pääkaupunkiseudulla, jossa yli 90 %:lla vastausten kattamista yhtiöistä on ammattitilintarkastaja. Vastaavasti kyselyn perusteella 50 % tai pienempi osa vastanneiden yhtiöistä käytti ammattitilintarkastajaa Kainuussa, Etelä-Pohjanmaalla, Keski- Pohjanmaalla sekä Pohjois-Karjalassa. Kunnossapitotarpeen käsittely hallituksessa ja yhtiökokouksessa. Vastanneiden isännöitsijöiden asiakasyhtiöiden hallituksista % käsitteli kunnossapitotarvetta 2 3 kertaa vuodessa. Valtaosa (noin 82 %) isännöitsijöiden asiakasyhtiöiden hallituksista käsittelee kunnossapitotarvetta jossain va i- heessa. Hallituksen jäsenten yhtiöiden hallitukset käsittelivät kunnossapitotarvetta vuosina 2007 ja 2008 hallituksessa 2 3 kertaa lähes puolessa yhtiöistä, 7 % hallituksista ei käsitellyt asiaa lainkaan, 23 % hallituksista käsitteli 4 6 kertaa ja 9 % hallituksista käsitteli useammin kuin kuusi kertaa. Palautteen perusteella hallituksen jäsenten lukumäärällä ei ole kovin suurta merkitystä siihen kuinka monta kertaa hallitus on käsitellyt kunnossapitotarvetta vuosien 2007 ja 2008 aikana. Vain ne hallitukset, joissa oli jäseniä kuusi tai enemmän käsittelivät hieman useammin kunnossapitotarvetta vuosien 2007 ja 2008 aikana. Myös taloyhtiön rakennustyypin vaikutus näyttää olevan vähäinen. Palautteen perusteella kerrostaloissa oli kunnossapitotarvetta käsitelty hieman useammin kuin muissa yhtiöissä. Rakennusvuosi näyttää vaikuttavan jonkin verran siihen, kuinka monta kertaa yhtiön hallitus käsitteli kunnossapitotarvetta vuosina 2007 ja Useimmin hallitukset olivat käsitelleen kunnossapitotarvetta rakennetuissa asuntoosakeyhtiöissä ja harvimmin taas uusissa 2000-luvulla rakennetuissa asunto-osakeyhtiöissä. Asunto-osakeyhtiön maantieteellisellä sijainnilla ei näytä olevan suurta merkitystä kunnossapitotarpeen käsittelyyn hallituksen kokouksissa. Yhtiökokous käsittelee vuosittain kunnossapitotarvetta kolmessa neljäsosassa kummankin kyselyn palautteen kattamista yhtiöistä. Kunnossapitosuunnitelman yleisyys. Isännöitsijöiden asiakasyhtiöistä noin 15 %:lla oli kunnossapitosuunnitelma. Vastanneiden hallituksen jäsenten yhtiöistä suunnitelma oli 40 %:lla. Hallituksen jäsenten palautteen perusteella kunnossapitosuunnitelman yleisyyteen vaikuttaa olennaisesti asunto-osakeyhtiön koko. Palautteen mukaan

11 huoneiston asunto-osakeyhtiöistä vain 22 %:ssa oli kunnossapitosuunnitelma, kun yli 50 huoneiston asunto-osakeyhtiöistä kunnossapitosuunnitelma löytyi 60 %:ssa yhtiöistä. Kunnossapitosuunnitelman yleisyys näyttää kyselyn perusteella kasvavan tasaisesti asunto-osakeyhtiön koon myötä. Vastauksista ilmenee, että yleisimmin kunnossapitosuunnitelma on tehty kerrostaloyhtiöissä (47 %). Rivitaloissa sekä erillistaloissa ja muissa pientaloissa kunnossapitosuunnitelma näyttää olevan kyselyn perusteella lähes yhtä yleinen ja se on noin 30 %:lla näistä yhtiöistä. Myös rakennusvuodella näyttää kyselyn perusteella olevan merkittävä vaikutus siihen onko asunto-osakeyhtiöllä kunnossapit o- suunnitelmaa. Kaikkein vanhimpia (rakennettu ennen vuotta 1921) asunto-osakeyhtiöitä lukuun ottamatta kunnossapitosuunnitelma on useammin vanhemmilla kuin uudemmilla asunto-osakeyhtiöillä rakennetuista asunto-osakeyhtiöistä yli puolella (56 %) on kyselyn perusteella kunnossapitosuunnitelma luvalla rakennetuista yhtiöistä kunnossapitosuunnitelma on kyselyn perusteella 46 %:lla, 1970-luvulla rakennetuista 43 %:lla, 1980-luvulla rakennetuista 40 %:lta, 1990-luvulla rakennetuista 32 %:lla ja 2000-luvulla rakennetuista 29 %:lla yhtiöllä. Palautteen perusteella kunnossapitosuunnitelma on selvästi yleisin pääkaupunkiseudun asunto-osakeyhtiöissä, joista puolella on suunnitelma. Kunnossapitotarpeen selvittäminen. Valtaosa (70 %) isännöitsijöistä vastasi, että kaikissa heidän asiakasyhtiöissään kunnossapitotarvetta selvitetään jollain tavalla. Noin 30 %:lla isännöitsijöistä oli hyvin pieni määrä asiakasyhtiöitä, joissa kunnossapitotarvetta ei seurata millään tavalla. Vastanneiden hallituksen jäsenten taloyhtiöissä seuranta perustuu kuntoarvioon (37 %), muun ulkopuoliseen asiantuntijaselvitykseen (28 %), kuntotutkimukseen ja tekniseen isännöintiin (15 %). Jollain muulla tavalla kunnossapit o- tarvetta oli selvitetty neljäsosassa yhtiöistä. Kunnossapitoseurannan kohteet. Palautteen perusteella samat kohteet eli putkisto sekä viemärit, katto, ulkovaippa ja märkätilat nähdään tärkeinä kunnossapitoseurannan kohte i- na riippumatta asunto-osakeyhtiön sijainnista. Myöskään yhtiön rakennustyypillä ja huoneistojen lukumäärällä ei näytä olevan suurta merkitystä seurannan kohdentamisen kannalta. Tyytyväisyys kunnossapidon seurantaan. Hallituksen jäseniltä saadun palautteen perusteella noin 40 % oli erittäin tai melko tyytyväisiä ja noin 25 % erittäin tai melko tyytymättömiä oman yhtiön sä kunnossapitotarpeen seurantaan. Isommissa asunto-osakeyhtiöissä oltiin hieman tyytyväisempiä kunnossapid on seurantaan kuin pienemmissä yhtiöissä. Myös maantieteellisiä eroja oli kyselyn perusteella havaittavissa. Pääkaupunkiseudulla, muulla Uudellamaalla, Keski-Suomessa, Pirkanmaalla, Varsinaissuomessa ja Kymenlaaksossa oltiin kyselyn mukaan tyytyväisimpiä kunnossapidon seurantaan. Vastaajan sukupuolella ja iällä ei näyttänyt olevan suurta merkitystä. Nuoremmat alle 30-vuotiaat vastasivat olevansa hieman tyytymättömämpiä kuin esimerkiksi yli 60-vuotiaat, jotka olivat koko joukosta tyytyväisimpiä oman asunto-osakeyhtiönsä kunnossapitoseurantaan. Palautteen perusteella haluttomuus suunnitelmalliseen kunnossapitoon on suurinta sellaisissa asunto-osakeyhtiössä, joiden osakkeenomistajista suuri osa on ikääntyneitä. Kunnossapitokustannuksiin varautuminen. Isännöitsijöiltä saadun palautteen perusteella hieman alle 10 % heidän asiakasyhtiöistään oli varautunut kunnossapitotarpeen rahoitukseen. Hoitovastikeylijäämä oli yleisin säästämiskeino. Muutama prosentti asunto-osakeyhtiöistä oli varautunut kunnossapitotarpe i- siin yhtiön hallussa olevien huoneistojen tai rakennusoikeuden myynnillä. Vastanneiden hallituksen jäsenten yhtiöistä yli puolet oli varautunut kunnossapidon rahoitukseen. Yleisin keino oli hoitovastikeylijäämä (56 %). Muita yleisiä keinoja olivat korjausrahastovastike (28 %) ja yhtiön ha l- lussa olevien huoneistojen ja rakennusoikeuden myynti (9 %). Palautteen perusteella kunnossapitotarpeisiin varautuminen on hieman yleisempää isommissa asunto-osakeyhtiöissä kuin pienemmissä yhtiöissä. 1 5 huoneistoa käsittävissä asunto-osakeyhtiöissä tuleviin kunnossapitotarpeisiin oli varauduttu 43 %:ssa yhtiöistä, kun yli 50 huoneiston asunto-osakeyhtiöissä vastaava osuus oli 58 %. Palautteen perusteella myös yhtiön

12 12 rakennusten tyyppi vaikuttaa vain vähän siihen, varautuuko yhtiö taloudellisesti tuleviin kunnossapitotarpeisiin (rakennustyypistä riippuen % yhtiöistä oli varautunut kunnossapitokuluihin). Maantieteelliset erot kunnossapitotarpeeseen varautumisen osalta olivat kyselyn perusteella melko suuria. Parhaiten varautuneita oltiin Kanta-Hämeessä (69 % asunto-osakeyhtiöistä oli varautunut taloudellisesti tuleviin kunnossapitotarpe i- siin) sekä Varsinais-Suomessa (64 %). Huonoiten taas kyselyn perusteella varauduttiin Etelä-Savossa (34 %) sekä Pohjois-Karjalassa (41 %). Myös eri aikoina rakennettujen asunto-osakeyhtiöiden varautumisessa tuleviin kunnossapitotarpeisiin oli kyselyn perusteella eroja. Parhaiten olivat varautuneet sekä ja 1990-luvulla rakennetut asunto-osakeyhtiöt. Niistä kunnossapitotarpeisiin oli varautunut noin 60 %. Huonoiten olivat kyselyn perusteella varautuneet ennen vuotta 1921 rakennetut asuntoosakeyhtiöt. Lisäksi rakennetuista varautuneita oli 49 %, 1960-luvulla rakennetuista 53 %, 1970-luvulla rakennetuista 51 % sekä 2000-luvulla rakennetuista 47 %. 1.3 Kansainvälinen kehitys sekä ulk o- maiden lainsäädäntö Suomalainen asunto-osakeyhtiö on tiettävästi ainakin Euroopassa ainutlaatuinen omistusasumisen muoto. Kerrostaloasuntojen omistusoikeuden ja tehokkaan hallinnon järjestäminen ovat olleet keskeisiä kysymyksiä, kun yksityistäminen on toteutettu EU:n uusissa jäsenvaltioissa. Huomiota on kiinnitetty erityisesti siihen, miten rakennuksen yhteisten osien kunnossapito ja uudistaminen sekä asumisen perushyödykkeiden, kuten käyttöveden ja jätehuollon, hankinta varmistetaan. Samoista kysymyksistä keskustellaan myös sellaisissa vanhoissa EU valtioissa, joissa omistusasuntokerrostalojen hallinto on järjestetty tehottomasti. Vanhoissa EU valtioissa omistusasuminen kerrostaloissa ei ole läheskään niin yleistä kuin Suomessa. Käytännössä kerrostaloasuntojen omistusoikeus on toteutettu useimmissa EU-valtioissa ja muissa valtioissa siten, että kunkin huoneiston omistajan omistusoikeus huoneiston sisäseinien rajaamaan alueeseen on merkitty kiinteistörekisteriin. Tällöin rakennuksen yhteiset osat ja maapohja ovat rakennuksen huoneistot omistavien yhteisomistuksessa (esim. ejerlejdighed Tanskassa). Joissakin valtioissa sekä rakennus että maapohja ovat yhteisomistuksessa ja kullakin yhteisomistajalla on yksinoikeus tietyn huoneiston käyttämiseen (eierseksjon Norjassa). Kummassakin mallissa rakennuksen huoneistojen omistajat päättävät yhteisten osien hallinnoinnista, joko sellaisen yhdistyksen tai osuuskunnan kautta, jonka jäseninä he ovat, tai yleisten oikeusperiaatteiden nojalla ilman tarkemmin määritettyä organisaatio- ja päätöksentekomallia. Ainakin Venäjällä hallinnointiyhte i- söön osallistuminen on vapaaehtoista, minkä seurauksena samassa rakennuksessa voi olla yhteiseen päätöksentekoon osallistuvia ja sen ulkopuolelle jättäytyneitä huoneistojen omistajia. Asunto-osakeyhtiöön verrattuna ulkomaiset omistus- ja hallintomallit ovat usein onge l- mallisia yhteisiä asioita koskevan päätöksenteon tehokkuuden, yhteisen velkarahoituksen vakuuksien saatavuuden ja yhteisten kulujen kattamiseksi huoneistojen omistajilta perittävien maksujen turvaamisen sekä yhteisen toiminnan ja talouden läpinäkyvyyden suhteen. Esimerkiksi yhteisiä toimia edellyttävien uudistusten toteuttaminen voi olla vaikeata päätökseen sovellettavien tiukkojen vaatimusten, puuttuvien yhteisten vakuuksien, omistajien maksuosuuksien perimisen hankaluuden ja taloudellista raportointia koskevien puutteiden synnyttämän epävarmuuden vuoksi. Ruotsissa huomattavaa osaa kerrostaloasunnoista hallitaan asumisoikeusmuodossa. Asumisoikeusyhdistystä muistuttava ruotsalainen asumisoikeusyhteisö on osuuskuntamuotoinen oikeushenkilö, jonka jäsenellä on oikeus vaatia yhteisöä lunastamaan hänen osuutensa ennalta määrättyyn hintaan. Alueellisen kehityksen ja asuntomarkkinoiden muutosten vuoksi Ruotsissa asetetaan vuosittain konkurssiin useita asumisoikeusyhteisöjä muun muassa sen vuoksi, että yhteisön lunastamille asumisoikeuksille ei löydy uusia omistajia tai vuokralaisia. Kuluvan vuos i- kymmenen ajan Ruotsissa on selvitetty ker-

13 13 rostaloasuntojen yksityisomistuksen mahdollistavan lainsäädännön tarvetta (esim. SOU 2002:21, prop. 2003/04:115 ja bet. 2006/07:CU10) valtiopäivien vuonna 1999 antaman tiedonannon jälkeen (bet. 1998/99:BoU7, rskr. 1998/99:165). Ruotsissa muutetaan maakaaren (1970:994) säännöksiä kolmiulotteisesta kiinteistöstä siten, että tä l- laisena kiinteistönä voitaisiin rekisteröidä myös yksittäinen asuinhuoneisto (Prop. 2008/09:91). Säännöksiä sovelletaan alk u- vaiheessa vain sellaiseen uudisrakennukseen, jossa vähintään kolme tällaista asuinhuoneistoa. Tällaiseen asuinhuoneistoon sovelletaan kolmiulotteista kiinteistöä koskevien yleisten säännösten lisäksi uusia säännöksiä, joiden tarkoituksena on välttää huoneiston käytöstä muille lähistöllä aiheutuvia häiriöitä, varmistaa asumisterveyden, järjestyksen ja kunnon säilyminen rakennuksessa ja sen ulkopuole l- la. Omistajan on huolellisesti valvottava, että edellä sanottua noudattavat myös omistajan perheenjäsenet ja vieraat ja ne, jotka omistajan toimivat rakennuksessa. Lisäksi tällaisen rakennuksen yhteisten tilojen hallintoa varten pitää perustaa yhteisö (samfällighetsförening), joka muun muassa voi ottaa lainaa yhteisiin kuluihin ja jolla on kanneoikeus asunnon omistajan rikkoessa edellä mainittuja vaatimuksia. Tavoitteena on, että uusi laki tulee voimaan 1 päivänä toukokuuta Nykytilan arviointi Yleistä Kun rakennuskanta ja asukkaat ikääntyvät ja kun asukaskunta, rakennustekniikka, asumispalvelut ja asuinkiinteistöjä koskevat viranomaisvaatimukset muuttuvat, asunto-osakeyhtiöiden ja osakkeenomistajien tekemien korjausten, uudistusten ja lisärakentamisen tarve kasvaa. Samat tekijät lisäävät tarvetta myös muihin järjestelyihin ja vastuusuhteiden selventämiseen asunto-osakeyhtiöissä. Muilta osin asunto-osakeyhtiölaki on osoittautunut pääosin toimivaksi. Lain voimassaoloaikana on kuitenkin ilmennyt, että lain yksittäisiä säännöksiä on syytä selventää tai muuttaa. Ehdotuksen valmistelussa havaittu muutostarve voidaan tiivistää seuraavasti: - Ei ole ilmennyt tarvetta muuttaa voimassa olevan lain periaatteita eikä muutenkaan tehdä muutoksia, jotka vaikuttaisivat olennaisesti yhtiön tai osakkeenomistajien oikeuksiin tai velvollisuuksiin. - Tarvittavat muutokset ovat lähinnä menettelytapojen tai sääntelyn selvennyksiä taikka johtuvat esimerkiksi osakkeenomistajien teettämien kunnossapito- ja muutostöiden yleistymisestä sekä rakennustekniikan ja rakentamista koskevien vaatimusten kehityksestä Yhtiön ja osakkeenomistajan kunnossapitovastuu Voimassa olevan lain mukaan osakkeenomistajat vastaavat osakkeenomistajahallinnassa olevien huoneistojen ja muiden tilojen kunnossapidosta siten kuin AOYL:ssa säädetään ja yhtiöjärjestyksessä määrätään (AOYL 78 ). Lähtökohta on, että osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa hallitsemansa huoneiston sisäosat ja muut osakeomistuksen perusteella hallitsemansa tilat. Yhtiö vastaa kuitenkin yleensä osakkeenomistajahallinnassa olevien tilojen sisäpuolisista rakenteista johtuvista vioista sekä sellaisten laissa mainittujen johtojen, kanavien ja vesihanojen kunnossapidosta, jotka on asennettu samantasoisina rakennuksen huoneistoihin. Parvekkeen kunnossapitovastuu kuuluu voimassa olevan lain mukaan lähtökohtaisesti yhtiölle. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä toisin kunnossapitovastuun jakautumisesta yhtiön ja osakkeenomistajien kesken. Kunnossapitovastuun jakautumista koskevat AOYL:n olettamasäännökset soveltuvat yleensä parhaiten kerrostaloihin (HE 216/1990, s. 58), joissa huoneistot ovat varsin samanlaisia. Asunto-osakeyhtiöiden rakennukset ja huoneistot poikkeavat toisistaan kuitenkin huomattavasti yhtiöissä, joissa on kerrostaloja, rivitaloja, erillistaloja, tai jos asunto-osakeyhtiössä on myös osakkeenomistajahallinnassa olevia liikehuoneistoja. Käytännössä suositellaan, että kunnossapit o- vastuusta määrättäisiin yhtiöjärjestyksessä tarkemmin.

14 14 Kunnossapitovastuun osalta voidaan erottaa ainakin seuraavia ongelma-alueita: yhtiön vastuulla olevasta rakenteesta aiheutuvat viat, vaatimus samantasoisuudesta, yhtiön toimenpiteestä osakkeenomistajan vastuulla oleville rakenteille aiheutuneet vahingot, osakkeenomistajalle kuuluvan kunnossapidon hoitaminen yhtiön kustannuksella, hallituksen toimivalta, osakkeenomistajan kunnossapitotoimien taso ja töiden valvonta, kunnossapitovastuun muuttaminen ja vastuu puutteellisesta tai virheellisestä kunnossapidosta. Yhtiön vastuulla olevasta rakenteesta johtuvat viat. Käytännössä ongelmia on aiheutunut siitä, että AOYL:ssa ei määritellä tarkemmin yhtiön vastuulla olevia rakenteesta johtuvia vikoja. Vallitseva tulkinta lienee, että yhtiö vastaa esimerkiksi vesivuodon yhteydessä vahingosta, joka aiheutuu veden kulkeutumisesta sellaisen rakenteen läpi, joka on tarkoitettu kestämään vettä. Epäselvänä on pidetty sitä, vastaako yhtiö talon rakenteisiin kulkeutuneen veden aiheuttamista vahingoista myös silloin, kun vesi on valunut osakkeenomistajan vastuulla olevasta, muissa kuin märkätiloissa tavanomaisesti käytettävästä pesukoneesta tai muutoin asuinhuoneen lattialle päässeestä vedestä. Ongelmallisena on pidetty myös yhtiön kunnossapitovastuuta niissä tapauksissa, joissa osakkeenomistaja yhtiön suostumuksella muuttaa rakenteita toisenla i- siksi kuin muissa huoneistoissa (esim. väliseinien tai märkätilojen siirtäminen). Jossain määrin epäselvänä on pidetty myös sitä, mitä rakenteilla tarkoitetaan kunnossapitovastuun jaon kannalta (esim. onko siirretty väliseinä asunto-osakeyhtiön vastuulla oleva rakenne). Samantasoisuusvaatimus. Käytännössä vaatimusta johtojen, kanavien ja vesihanojen samantasoisuudesta on pidetty ongelmallisena silloin, kun osakkeenomistajahallinnassa olevien huoneistojen käyttötarkoitus on erilainen tai huoneistot ovat muuten hyvin erilaisia ja huoneistoissa on erilaisia sinänsä tavanomaisia putkistoja. Oikeuskäytännössä tätä vaatimusta on tulkittu ilmanvaihdon osalta siten, että on yhtiön vastuulla pitää niin asuin- kuin liikehuoneistojakin sellaisessa viranomaismääräysten edellyttämässä kunnossa, että huoneistoja voidaan käyttää rakennusluvan ja yhtiöjärjestyksen mukaiseen tarkoitukseen (KKO 1998:105). Korkeimman oikeuden ratkaisun perusteella on epäselvää, millä edellytyksillä yhden osakkeenomistajan liiketoimintaan liittyviä kustannuksia, joita muiden osakkeenomistajien ei voida olettaa voivan ennakoida, saattaa tulla asunto-osakeyhtiössä myös muiden osakkeenomistajien maksettaviksi vastikkeen muodossa. Yhtiön toimenpiteestä osakkeenomistajan vastuulla oleville rakenteille aiheutuvat vauriot. Voimassa olevan lain nimenomaisten säännösten mukaan yhtiövastikkeella katetaan vain sellaisia korjaus-, perusparannus- ja uudistuskustannuksia, jotka perustuvat yhtiön vastuulla oleviin toimenpiteisiin (AOYL 5 ). Laissa ei ole nimenomaisia säännöksiä yhtiön velvollisuudesta vastata osakkeenomistajan vastuulla olevien rakenteiden saattamisesta entiselleen niiden vahingoituttua yhtiön teettämän korjaus- tai parannustoimenpiteen johdosta. Käytännössä yhtiökokous voi päättää esimerkiksi vesi- ja viemäriputkien uusimisen yhteydessä siitä, että samalla vaihdetaan vastikerahoitteisesti wcistuimet ja korjataan vioittuneet sisäpinnat ajankohdan tavanomaista tasoa vastaavalla alkuperäistä kalliimmalla pinnoitteella. Vastaavasti antenni-, puhelin- ja sähköverkon uudistuksen yhteydessä asennetaan vastikerahoitteisesti huoneistokohtaisia pistorasioita ja ikkunoiden vaihdon yhteydessä vaihdetaan myös osakkeenomistajan vastuulla olevat sisäikkunat. Asunto-osakeyhtiöiden maallikkohallinnon kannalta on kuitenkin pidetty ongelmallisena sitä, että tällaisten käytännössä hyvin yleisten tilanteiden osalta yhtiökäytäntö perustuu AOYL:n yleisiin säännöksiin, yhtiön kunnossapito-oikeutta koskevaan avoimeen ja tulkinnanvaraiseen 78 :n 3 momenttiin ja oikeuskäytäntöön sekä oikeuskirjallisuudessa esitettyihin tulkintoihin. Ongelmallisena on pidetty myös sitä, miten osakkeenomistajien itse suorittamat toimenpiteet tulisi ottaa huomioon hänen maksuve l- vollisuutensa osalta. Muu osakkeenomistajalle kuuluva kunnossapito asunto -osakeyhtiön kustannuksella. Voimassa olevan lain esitöiden mukaan kunnossapitovastuun jakautumista koskevat säännökset määrittelevät lähinnä korjaus- ja kunnossapitokustannuksista vastaavan tahon. Vastuunjakosäännös ei siten estä yhtiötä kor-

15 15 jauttamasta omalla kustannuksellaan sella i- sen osakkeenomistajahallinnassa olevan huoneiston sisätiloissa ilmennyttä vikaa, jo n- ka korjauskuluista osakkeenomistaja vastaisi lain pääsäännön tai yhtiöjärjestyksen mukaan, jos päätös ei loukkaa osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta (AOYL 78 :n 3 momentti). Osakkeenomistajien yhdenvertaisen kohtelun vaatimuksesta kuitenkin seuraa, että tällaiset korjaukset eivät saa kohdistua vain osaan huoneistoista ja että yhtiövastikkeen maksuvelvollisuudessa tulisi yleensä ottaa huomioon osakkeenomistajien itse suorittamat vastaavat korjaukset (HE 216/1990, s. 58 ja 59). Käytännössä yhtiökokous päättää osakkeenomistajan kunnossapitovastuun piiriin kuuluvasta kunnossapidosta, perusparannuksesta ja uudistamisesta yleensä vain silloin, kun toimenpide liittyy yhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvaan toimenpiteeseen. Ongelmallisena on kuitenkin pidetty yksittäistapauksia, joissa enemmistöpäätöksellä ja vastikerahoituksella on toteutettu osakkeenomistajien kunnossapitovastuun piiriin kuuluvia toimia muuten kuin perusparannuksen tai uudistuksen yhteydessä. Hallituksen toimivalta kunnossapidon ja perusparannusten osalta. Voimassa olevan lain mukaan asunto-osakeyhtiön hallitus ei saa päättää kiireellisiä vesivahinko- ym. korjauksia lukuun ottamatta sellaisista kunnossapitotoimista, jotka vaikuttavat ole nnaisesti asumiseen tai asumiskustannuksiin (AOYL 54 ). Käytännössä on pidetty jossain määrin epäselvänä esimerkiksi sitä, missä laajuudessa hallitus voi päättää kunnossapito- tai perusparannustoimenpiteistä yhtiökokouksen käsittelemän talousarvion rajoissa. Osakkeenomistajan kunnossapitotoimien valvonta. Voimassa olevan lain mukaan kunnossapidosta vastaavalla taholla on oikeus itse päättää ja huolehtia korjauksen suorittamisesta. Osakkeenomistaja ei siten saa yhtiötä kuulematta teettää yhtiön vastuulla olevaa huoneistokohtaista korjausta, kuten vesijo h- tojen ja hanojen uusimista. Osakkeenomistaja tai yhtiö voi kuitenkin teettää toisen osapuolen kustannuksella lisävahingon välttämiseksi tarpeellisen kiireellisen korjauksen, kuten vesivahinkoon liittyvän korjauksen (HE 216/1990, s. 59). Käytännössä ongelmallisena on pidetty sitä, että laissa ei nimenomaisesti säädetä kunnossapitotoimien tasosta eikä yhtiön oikeudesta valvoa osakkeenomistajan vastuulla olevia, mutta rakenteisiin vaikuttavia kunnossapit o- korjauksia. Kunnossapitovastuun jaon muuttaminen yhtiön perustamisen jälkeen. Ongelmallisena on pidetty sitä, että AOYL:ssa ei ole nimenomaisia säännöksiä siitä, miten kunnossapitovastuun jakautumista voidaan muuttaa yhtiön perustamisen jälkeen. Vastuunjaon muuttamiseen sovelletaan yleisiä yhtiöjärje s- tyksen muuttamista ja tällaisen päätöksen moittimista koskevia säännöksiä (2/3 määräenemmistö ja yhdenvertaisuusperiaate). Yle i- siä säännöksiä sovelletaan siinäkin tapauksessa, että muutos riidattomasti vähentää jo i- denkin osakkeenomistajien ja lisää toisten osakkeenomistajien maksuvelvollisuutta käytännössä vastaavalla tavalla kuin sellainen vastiketta tai muuta maksua koskeva yhtiöjärjestyksen muutos, johon vaaditaan niiden osakkeenomistajien suostumus, joiden maksuvelvollisuus kasvaa. Vastuu puutteellisesta tai virheellisestä kunnossapidosta. AOYL:ssa viitataan osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuun osalta osakeyhtiölain (624/2006) vahingonkorvaussäännöksiin, jotka eivät kuitenkaan yleensä sovellu yhtiön rakennusten kunnossapitoon liittyvän vahingon korvaamiseen. Kunnossapitoon liittyvien osakkeenomistajan tai yhtiön aiheuttamien vahinkojen korvausvastuu on käytännössä perustunut lähinnä vahingonkorvauslakiin (412/1974) ja vahingonkorvausoikeudellisiin periaatteisiin. Epäkohtana on pidetty sitä, että AOYL:ssa ei ole riittävän selviä säännöksiä siitä vastuusta, joka osakkeenomistajalla ja yhtiöllä on puutteellisesta kunnossapidosta. Yhtiön rakennuksen tai huoneiston tuhoutuminen. AOYL:n säännös yhtiön rakennuksen ja huoneiston tuhoutumisesta on ongelmallinen, koska sekä uudelleenrakentaminen että yhtiön purkaminen on edellyttänyt käytännössä yksimielisyyttä. Yhtiö ei siis ole voinut selkeästi kunnossapitovastuunsa puitteissa vastata tuhouneen rakennuksen tai huoneiston jälleenrakentamisesta. Ottaen huomioon

16 16 sen, että rakennukset on käytännössä vakuutettu täydestä arvostaan, on voimassa oleva säännös sisällöltään vanhentunut Osakkeenomistajan muutostyöt Muutostöiden laajuus ja valvonta. Voimassa olevan lain mukaan osakkeenomistajalla on oikeus tehdä muutoksia hallinnassaan olevissa tiloissa. Jos muutos voi vahingoittaa rakennusta tai tuottaa haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle, muutokseen on saatava yhtiön tai toisen osakkeenomistajan suostumus. Lisäksi tietyistä muutostöistä on ilmoitettava etukäteen hallitukselle tai isännöitsijälle, joilla on oikeus valvoa muutostyötä. Jos muutokseen tarvitaan viranomaisen lupa, hallituksen on haettava lupa osakkeenomistajan kustannuksella (AOYL 77 ). Käytännössä muutostöiden määrä kasvaa jatkuvasti asunto-osakeyhtiön rakennusten ikääntymisen, osakkeenomistajien asumistarpe i- den muuttumisen ja osakkeenomistajien vaihtumisen myötä. Käytännössä on yhtäältä pidetty tarpeellisena, että muutostyöoikeus rajattaisiin tarkemmin osakkeenomistajahallinnassa oleviin sisätiloihin siten, että esimerkiksi parvekkeen ja piha-alueiden suhteen muutosoikeutta ei olisi tai se olisi suppeampi kuin sisätilojen osalta. Toisaalta on toivottu muutostyöoikeuden selventämistä parvekkeen ja pihaalueen osalta ja että joissakin tapauksissa osakkeenomistajalla olisi nykyistä paremmat mahdollisuudet tehdä tiettyjä muutoksia myös osittain osakkeenomistajahallinnassa olevan tilan ulkopuolella (esim. liikehuoneiston sähkölinjan parantaminen). Käytännössä epäselvänä on pidetty sitä, vastaako muutostyön suorittava osakkeenomistaja asunto-osakeyhtiölle valvonnasta aiheutuvista kuluista, jos yhtiö käyttää valvojana ulkopuolista rakennusalan ammattilaista. Kunnossapitovastuu muutostöistä. Voimassa olevan lain mukaan yhtiö vastaa myös osakkeenomistajan muuttamien rakenteiden, putkien, kanavien ja hanojen kunnossapidosta, jollei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä (AOYL 78 ). Tällöin osakkeenomistajan muutostyö voi vaikuttaa asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun vuoksi myös muilta osakkeenomistajilta perittävien vastikkeiden määrään. Käytännössä osakkeenomistajan kunnossapitovastuun laajentaminen yhtiöjä r- jestysmääräyksellä on yleistynyt märkätiloja koskevien suurempien muutosten yhteydessä. Vastuu muutostöistä aiheutuvasta vahingosta. AOYL:ssa viitataan vahingonkorvausvastuun osalta osakeyhtiölain vahingonkorvaussäännöksiin, jotka eivät yleensä sovellu osakkeenomistajan muutostöihin liittyvän vahingon korvaamiseen. Käytännössä huomattava osa vanhojen talojen home- ja muista rakenteiden kastumiseen liittyvistä vahingoista on seurausta puutteellisesti toteutetuista putkien, viemäreiden, kylpyhuone-, keittiö- ja saunatilojen rakentamistoimenpiteistä. Vastuu muutoksista aiheutuvien vahinkojen korvaamisesta perustetaan käytännössä yleensä vahingonkorvauslakiin (412/1974) ja vahingonkorvausoikeudellisiin periaatteisiin. Lopullinen vastuu jakautuu AOYL:ssa säädetyn kunnossapitovastuun mukaisesti vain, jos vahinkoa ei ole aiheutettu tahallaan tai tuottamuksella. Epäkohtana on pidetty sitä, että laissa AOYL:ssa ei ole riittävän selviä säännöksiä muutostöistä yhtiölle, toisille osakkeenomistajilla tai näiden vuokralaisille aiheutuvan vahingon korvaamisesta Vahingonkorvausvastuu Asunto-osakeyhtiön hallituksen, isännöitsijän, tilintarkastajan ja osakkeenomistajien vahingonkorvausvastuun osalta AOYL:ssa viitataan vanhan osakeyhtiölain ja tilintarkastuslain vahingonkorvaussäännöksiin. Yhtiön johto voi joutua vanhan osakeyhtiölain mukaan vahingonkorvausvastuuseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheutetusta vahingosta suhteessa yhtiöön taikka osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen rikkomisesta suhteessa osakkeenomistajaan ja sivullisiin. Osakkeenomistaja voi joutua yhtiöoikeudelliseen vahingonkorvausvastuuseen, jos hän on vähintään törkeällä tuottamuksella myötävaikuttanut osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen vastaisen päätöksen aikaansaamiseen. Käytännössä tavallisimmat asunto-osakeyhtiöissä tapahtuvat vahingot johtuvat puutteelliseesti toteutetuista putkien, viemäreiden, kylpyhuone-, keittiö- ja saunatilojen rakennustöistä ja kunnossapidosta. Näissä tilanteissa yhtiön tai osakkeenomistajan vii-

17 17 mesijainen vastuu vahingon korvaamisesta on käytännössä perustettu yleensä vahingonkorvauslakiin (VahL) ja yleisiin vahingonkorvausoikeudellisiin periaatteisiin, mikä ei ilmene AOYL:sta. Ongelmallisena on pidetty sitä, että AOYL:ssa ei ole nimenomaisia säännöksiä kunnossapitovastuun tasosta, kunnossapidon laiminlyömisestä eikä osakkeenomistajan tai yhtiön muutostöiden tasosta ja muutostöistä aiheutuvien vahinkojen korvaamisesta. Epäselvänä on pidetty myös sitä, miten osakkeenomistajan vastuuseen vaikuttaa se, että yhtiö on hyväksynyt ja valvonut osakkeenomistajan kunnossapito- tai muutostyön toteutuksen. Lisäksi vastuun määrittämisen ja toteuttamisen kannalta jossain määrin ongelmallisina on pidetty tila n- teita, joissa osakkeenomistaja käyttää ammattimaista urakoitsijaa (mm. yhtiön kanneoikeus). Joissakin tapauksissa osakkeenomistajan tai yhtiön kunnossapito- tai muutostyö saattaa olla sellainen, että toimenpiteen onnistunut toteuttaminen edellyttää korostettua huolellisuutta ottaen huomioon mm. se, miten merkittäviä vahinkoja virheellisestä toteutuksesta voi aiheutua (esim. talon rakenteisiin vaikuttava kylpyamme tai muu allas). Yhtiön johtoon kuuluvan korvausvastuu kunnossapitovastuun laiminlyönnistä aiheutuvasta vahingosta on osittain epäselvä myös sen vuoksi, että asunto-osakeyhtiön johdolla ei ole yleistoimivaltaa ja johdon tehtävistä, kuten velvollisuudesta ryhtyä rakennusten ja kiinteistön kunnossapidon kannalta tarpeellisiin toimiin, ei nimenomaisesti säädetä AOYL:ssa. Asunto-osakeyhtiöissä tyypillisiin vahinkotilanteisiin sovellettavan vastuusääntelyn selventäminen ja täydentäminen voisi osaltaan kannustaa huolellisempaan kunnossapito- ja muutostöiden teettämiseen ja valvontaan. Vahingon ilmetessä selvemmät vastuusäännökset helpottaisivat vastuun toteuttamista. Uudessa osakeyhtiölaissa (624/2006) osakkeenomistajan ja yhtiön johtoon kuuluvan vahingonkorvausvastuuta koskevaa sääntelyä on muutettu ja selvennetty siten, että - osakkeenomistajan vastuu ei enää edellytä törkeää tuottamusta, - hallituksen jäsenten ja toimitusjohtajan (vastaa isännöitsijää) oletetaan olleen huolimattomia, jos vahinko aiheutetaan osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tai vastuu koskee yhtiön läheisen kanssa tehdyllä toimella aiheutettua vahinkoa (tuottamusolettama) ja - yksittäisen osakkeenomistajan oikeus saada korvausta ns. välillisestä vahingosta eli ens i- sijassa yhtiölle aiheutetusta vahingosta poistetaan. Kun arvioidaan vastuunjaon toimivuutta ja mahdollisia uudistusvaihtoehtoja on otettava huomioon myös se, että käytännössä asuntoosakeyhtiöt, osakkeenomistajat ja vuokrala i- set kattavat riskejään vakuutuksilla Yhtiön perusparannukset, uudistukset ja lisärakentaminen Vastikerahoituksella tehtävää perusparannusta, uudistusta, lisärakentamista ja lisäalueen hankkimista koskevia säännöksiä muutettiin 1 kesäkuuta 2001 voimaan tulleella AOYL:n muutoksella. Asunto-osakeyhtiön päätöksentekoa ja vastikkeen maksuvelvollisuutta koskevia säännöksiä pidetään pääosin toimivina. Edelleen merkittävänä ongelmana pidetään kuitenkin yhtiövastiketta koskevien yhtiöjä r- jestysmääräysten, enemmistöperiaatteen ja osakkeenomistajien yhdenvertaisuusperiaatteen yhteensovittamista silloin, kun päätetään sellaisesta parannuksesta tai uudistuksesta, joka ei hyödytä kaikkia osakkeenomistajia yhtäläisesti edes osakkeiden arvonnousuna. Lisäksi yhdenvertaisuusperiaatteen kannalta ongelmallista voi olla sellaisen kunnossapidon tai muutoksen toteuttaminen vastikerahoituksella, jonka osa osakkeenomistajista on aiemmin toteuttanut omalla kustannuksellaan. Merkittävin perusparannus- tai uudistuspäätös, joka yleensä ei hyödytä kaikkia, on päätös hissin jälkiasennuksesta vanhaan taloon. Käytännössä yli 2/3 hissin jälkiasennuspäätöksistä tehdään yksimielisellä päätöksellä, mikä johtuu ainakin siitä, ettei asunto-osakeyhtiölaissa säädetä muodollisten päätösvaatimusten ja yhdenvertaisuusperiaatteen yhteensovittamisesta. Valtion ja kuntien tavoitteena on lisätä asuintalojen monikäyttöisyyttä ja helpottaa vanhenevan väestön asumista kotioloissa. Julkinen sektori tukee hissien jälkiasennusta hissiavustuksilla, jo iden

18 18 yhteismäärä syksyllä 2008 on % hissin rakennuskustannuksista. On myös pidetty epäselvänä, milloin ja miten asunto-osakeyhtiön pitäisi ottaa huomioon se määrä, jolla osakkeenomistajien omalla kustannuksellaan toteuttamat toimenpiteet vähentävät kuluja, joita yhtiölle aiheutuisi kunnossapidon tai uudistuksen toteuttamisesta myös näiden huoneistojen osalta. Lisäksi on epäselvää, miten vain asuinhuoneistoissa toteutettavan uudistuksen kustannusten jaossa voidaan ottaa huomioon se, ettei uudistus hyödytä mitenkään muuhun käyttöön tarkoitettuja huoneistoja Osakeyhtiölain soveltaminen AOYL:n viittaussäännöksen ja osakeyhtiölain voimaanpanosta annetun lain (625/2006) mukaan asunto-osakeyhtiöön sovelletaan vanhan osakeyhtiölain säännöksiä - konserni- ja lähipiirimääritelmistä, - perustamisesta (pois lukien yhtiöjärje styksen vähimmäissisältö), - osakepääoman korotuksesta (pois lukien optio-oikeudet ja vaihtovelkakirjat), - pääomalainasta, - osakepääoman alentamisesta, - varojenjakotavoista, voitonjakokelpoisista varoista (pois lukien konsernirahoitus), voitonjakopäätöksestä, laittomasta varojenjaosta ja varojen lahjoittamisesta, - selvitystilasta ja yhtiön poistamisesta rekisteristä (pois lukien pakkoselvitystila, yr ityssaneeraus ja osakkeenomistajan vaikutusvallan väärinkäyttöön perustuva selvitystila ja lunastusvelvollisuus), - hallituksen, isännöitsijän, tilintarkastajien ja osakkeenomistajien vahingonkorvausvastuusta ja - oikeudenkäynnistä, välimiesmenettelystä ja rekisteriviranomaisesta. Lisäksi osakeyhtiölain voimaanpanosta annetun lain mukaan asunto-osakeyhtiöön sovelletaan kuitenkin uuden osakeyhtiölain säännöksiä sulautumisesta. Tämä ei kuitenkaan koske vähemmistöosakkeiden lunastusta koskevia säännöksiä, koska asuntoosakeyhtiössä sulautumiseen vaaditaan lä h- tökohtaisesti osakkeenomistajan yksimielinen päätös. Uuden asunto-osakeyhtiölain säätämisen yhteydessä on otettava kantaa siihen, miltä osin uutta osakeyhtiölakia tai sitä vastaavia säännöksiä sovelletaan myös asunto-osakeyhtiöihin. Lisäksi on päätettävä siitä, sovelletaanko asunto-osakeyhtiöihin edelleen viittaussäännösten perusteella joiltain osin osakeyhtiölakia vai luovutaanko viittauksista siten, että asunto-osakeyhtiölaki sisältää myös nykyisin viittaussäännösten perusteella sovellettavat osakeyhtiölain säännökset. AOYL:n selventämiseksi on toivottu lain erottamista kokonaan tai nykyistä suuremmassa määrin osakeyhtiölaista, koska osakeyhtiölaki on säädetty eri tyyppistä toimintaa varten eikä se sovellu asunto-osakeyhtiöön parhaalla mahdollisella tavalla. Esimerkiksi osakeanti toteutetaan asunto-osakeyhtiössä käytännössä aina suunnattuna ja osakeyhtiölain vahingonkorvaussäännökset soveltuvat huonosti kosteusvauriovahingon korvaamiseen. Erityisesti on toivottu, että perustamista, osakepääoman korotusta ja vahingonkorvausvastuuta koskevat säännökset lisätään AOYL:iin. OYL:iin olevien viittaussäännösten purkaminen lisäisi AOYL:n pykälämäärän moninkertaiseksi. Pitkän lain luettavuutta voidaan kuitenkin parantaa laatimalla selkeitä säännöksiä, käyttämällä erilaisia otsikoita ja sijoittamalla säännökset siten, että yleisimmin käytetyt säännökset ovat lain ja asiakokona i- suuksien mukaisten lukujen alkupuolella. Luettavuutta parantaisi myös - usein sovellettavien säännösten sijoittamien lain alkupuolelle (yleiset periaatteet, yhtiön tarkoitus ja toiminta, osakkeet, yhtiövastike, kunnossapitovelvollisuus ja muutostyöt, yhtiön hallinto, päätöksenteko ja edustaminen sekä varojen käyttö) sekä - ainutkertaisesti tai harvoin sovellettavien säännösten sijoittaminen lain loppupuolelle (perustaminen, rahoitus, erityiset varojenjakotavat, yhtiörakenteen muuttaminen ja yhtiön purkaminen). Suuri osa voimassa olevan AOYL:n säännöksistä perustuu ainakin osittain voimassa olevan osakeyhtiölain vastaaviin säännöksiin. Yhtiölainsäädännön yhtenäisyyden sekä laintulkinnan ja yhtiökäytännön helpottamiseksi olisi tarkoituksenmukaista ottaa AOYL:n uu-

19 19 distuksessa huomioon tarpeelliselta osin uuden osakeyhtiölain sääntely Muu muutostarve Lain soveltamisala sekä asunto-osakeyhtiön tarkoitus ja toiminta AOYL:n 1 :n mukaan asunto-osakeyhtiönä pidetään osakeyhtiötä, jonka tarkoituksena on omistaa ja hallita rakennusta tai rakennuksia, joiden huoneistojen lattiapinta-alasta yli puolet on määrätty yhtiöjärjestyksessä osakkeenomistajien hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi ja jonka osakkeet tuottavat oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa tai muuta tilaa. Lakia sovelletaan myös ns. keskinäiseen kiinteistöosakeyhtiöön, jollei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä (2 ). Keskinäisten kiinteistöyhtiöiden on ollut mahdollisuus valita sovelletaanko niihin asunto-osakeyhtiölakia vai osakeyhtiölakia. Lain voimassa olon aikana on ilmennyt tarve voida soveltaa asunto-osakeyhtiölakia keskinäiseen osakeyhtiöön ainoastaan joiltain osin. Käytännössä soveltamisala ei kattane kaikkia niitä yhtiöitä, joiden oletetaan tai toivotaan kuuluvan sen piiriin. Esimerkiksi Helsingissä on asunto-osakeyhtiöitä, jotka eivät enää täytä asunto-osakeyhtiön tunnusmerkkejä, kun suurin osa huoneistoista on muutettu toimistoiksi rakennusvalvontaviranomaisten luvalla yhtiöjärjestystä muuttamatta. Myös uusien keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden yhtiöjärjestyksessä määrätään tiettävästi varsin yleisesti, että yhtiöön ei sovelleta AOYL:ia. On myös pidetty epäselvänä, voidaanko asunto-osakeyhtiölain soveltamisesta määrätä esimerkiksi sellaisen osakeyhtiön yhtiöjärje s- tyksessä, joka ei omista kokonaan rakennusta tai jonka rakennusten huoneistojen pintaalasta alle puolet on osakkeenomistajahallinnassa. Voimassa olevan lain mukaan asunto-osakeyhtiön pääasiallisena tarkoituksena on osakkeenomistajien asumistarpeiden tyydyttäminen siten, että yhtiö ylläpitää hallitsemaansa kiinteistöä ja omistamiaan rakennuksia (HE 216/1990, s. 13). Muilta osin oikeustila perustuu lähinnä AOYL:n yleisiin säännöksiin sekä lain esitöissä ja oikeuskirjallisuudessa esitettyihin kantoihin. Yhtiöjärjestyksessä yhtiön toiminta voidaan määrätä laajemmaksi, jos yhtiölle tulevat tehtävät liittyvät asumiseen. Lain esitöiden mukaan toimialaa voidaan laajentaa siten, että asunto-osakeyhtiömuotoisen palvelutalon tehtäviin kuuluu esimerkiksi terveydenhoitoja ruokailupalveluiden tarjoaminen osakkeenomistajille. Yhtiö voi vuokrata rakennuksessaan olevia liikehuoneistoja yhtiön ulkopuolisillekin, omistaa autotalleja ja olla osakkeenomistajana huoltoyhtiössä, jos toiminta liittyy kiinteistönpitoon. Asunto-osakeyhtiö voi myös sijoittaa rahavarojaan talo u- dellisesti tarkoituksenmukaisella tavalla pankkitilin lisäksi esimerkiksi osakkeisiin ja joukkovelkakirjoihin. Asunto-osakeyhtiöllä voi kuitenkin olla vain asumistarpeen tyydyttämiseksi tarpeellisia toimintamuotoja (HE 216/1990, s. 13). Asunto-osakeyhtiö ei siten yleensä voisi olla pääosakkeenomistajana sellaisessa huoltoyhtiössä, joka tarjoaa huoltopalveluita myös muille kuin osakkeenomistajille (HE 216/1990, s. 13, II LaVM 18/1990, s. 5). Asunto-osakeyhtiön mahdollisuuksia harjoittaa riskipitoista toimintaa rajoittavat myös yhtiövastiketta ja lisärakentamista koskevat säännökset. Vuokraustoimintaa lukuun ottamatta asunto-osakeyhtiö ei saa ilman kaikkien osakkeenomistajien suostumusta harjoittaa toimintaa, johon liittyy vastaava riski kuin elinkeinotoimintaan. Käytännössä uusia huoneistoja on kuitenkin rakennettu asunto-osakeyhtiön kustannuksella siten, että rakennustoimintaan liittyvän riskin toteutuminen on johtanut huomattavaan vastikkeen korotukseen. Vastikerahoitteinen asumispalveluiden yhteishankinta Asunto-osakeyhtiön tarve hankkia vastikerahoitteisia asumispalveluita ulkopuolisilta palveluntarjoajilta voi kasvaa. Tällaisia palveluita voivat olla esimerkiksi erilaiset ohjelma-, tietoliikenne- ja turvapalvelut, sähkön, veden ja kaasun yhteishankinta sekä sauna-, pesula- ja muiden tilojen vuokraaminen naapurikiinteistöltä.

20 20 Huoneistoissa käytetty vesi ja huoneistojen jätehuolto hankitaan yleensä vastikerahoitteisena yhteishankintana. Myös huoneistojen lämmitys katetaan yleensä vastikkeella ainakin sellaisissa kerrostaloissa, joissa ei ole huoneistokohtaista sähkölämmitystä. Joissakin asunto-osakeyhtiöissä on jo perustamisvaiheessa päädytty myös sähkön yhte ishankintaan. Voimassa olevassa asunto-osakeyhtiölaissa ei ole nimenomaisia säännöksiä näiden hyödykkeiden vastikerahoituksesta, joka perustuu vakiintuneeseen yhtiökäytäntöön. Palveluiden yhteishankinnan yleistymiseen, yhteishankinnan edullisuuteen ja kustannusten vertailuun vastaaviin jo nyt vastikkeella rahoitettaviin palveluihin vedotaan myös uudenlaisten palveluiden vastikerahoituksen sallimiseksi (esimerkiksi Internetoperaattoripalvelun yhteishankinta). Vuoden 2001 osittaisuudistuksen yhteydessä AOYL:iin ei otettu erityissäännöstä asumispalveluiden yhteishankinnasta, koska enemmistöpäätökseen perustuvan yhteishankinnan laajentamisesta katsottiin seuraavan monia osakkeenomistajien asemaan liittyviä periaatteellisia ongelmia. Lainmuutoksella ei myöskään ratkaistu kysymystä siitä, voidaanko ohjelmien tekijänoikeus- ja muita ohjelmamaksuja kattaa yhtiövastikkeella (HE 201/2000, s. 7 ja 8). Lainmuutoksen käsittelyssä eduskunnan ympäristövaliokunta päätyi sille kannalle, että kullakin osakkeenomistajalla on oikeus itse päättää esimerkiksi ekosähkön ostamisesta eikä sähkön hankinnasta kiinteistöön voitaisi sopia enemmistöpäätöksin. Palvelut, joilla ei ole yhteyttä rakennuksen tai kiinteistön uudistamiseen tai ajanmukaistamiseen ja jotka liittyvät kunkin osakkeenomistajan omaan toimintaan tai omaan asumiseen, tuli valiokunnan mukaan säilyttää jatkossakin yksittäisen osakkeenomistajan päätäntävallassa (YmVM 1/2001, s. 2). Voimassa olevan lain esitöiden mukaan televisio-ohjelmien hankkiminen ei kuuluisi asunto-osakeyhtiön tarkoitukseen eikä toimialaan. Yhtiövastiketta voidaan kuitenkin periä ohjelmamaksujen suorittamiseksi sella i- silta osakkeenomistajilta, jotka suostuvat maksujen perimiseen. Esitöiden mukaan riittäisi, että yhtiökokous päättää ohjelmamaksujen perimisestä tavalla, johon maksuve l- volliset suostuvat (II LaVM 18/1990, s. 4). Käytännössä yhtiöt maksavat vastiketuloilla myös ohjelmamaksuja, joiden vastikevaik u- tus on ainakin tähän asti ollut yleensä varsin vähäinen. Joissakin uusissa asunto-osakeyhtiöissä on jo perustamisvaiheessa tehty yhtiökohtainen internet-palvelusopimus, jonka liittymis- ja käyttökustannukset peritään asunto-osakkeiden myyntihinnassa ja yhtiövastikkeena. Tiettävästi tällaiset sopimukset eivät ole vielä yleistyneet vanhoissa asuntoosakeyhtiöissä. Yhteinen internet-sopimus voi kuitenkin tulla ajankohtaiseksi esimerkiksi vanhan talon tietoliikenneverkon uudistamisen yhteydessä. Silloin, kun vain osa osakkeenomistajista on valmis maksamaan sinänsä tavanomaisen uudistuksen kulut käyttöoikeutta vastaan, voi olla epäselvää nimenomaisten säännösten puuttuessa, millä edellytyksillä asunto-osakeyhtiö voi luovuttaa yhteisiä tiloja sellaiseen uudistukseen, jota vain sen maksaneet osakkeenomistajat saavat käyttää (esim. tie ttyjen televisio-ohjelmien seuraamiseen tarvittava lautasantenni). Myös välttämättömien asumispalveluiden yhteishankinnasta päättäminen tai aiemmin päätetystä yhteishankinnasta luopuminen voi muodostua ongelmaksi, sillä AOYL:ssa ei ole nimenomaisia säännöksiä tällaisten asumispalveluiden vastikerahoitteisesta yhteishankinnasta. Epäselvyys voi koskea esimerkiksi siirtymistä huoneistokohtaisesta lämmityksestä keskuslämmitykseen tai kaupunkikaasusta sähköön. Myös tietoliikenne- ja ohjelmapalveluiden kehityksen myötä voi syntyä tilanne, jossa enemmistö ei enää halua ylläpitää esimerkiksi vanhaa puhelinverkkoa tai yhteisantennia. Viime vuosina perustettujen senioritalojen kohdalla asunto-osakeyhtiön asumispalveluiden supistaminen voi tulla käytännössä ajankohtaiseksi viimeistään silloin, kun asunnot siirtyvät perintönä seuraavalle sukupolvelle. Yhtiövastike ja muut maksut Yhtiövastikkeen käyttötarkoitus. Asuntoosakeyhtiölain lähtökohtana on osakkeenomistajan rajoitettu vastuu (HE 216/1990, s. 18). Lain mukaan osakkeenomistaja on kuitenkin velvollinen maksamaan asunto-osakeyhtiölle yhtiövastiketta, jolla voidaan kat-

I Osa Yleiset periaatteet, osakkeet ja

I Osa Yleiset periaatteet, osakkeet ja Sisällys ESIPUHE 5 Lyhenteet 15 Säädökset 17 Kirjallisuus 19 I Osa Yleiset periaatteet, osakkeet ja yhtiövastike 1 Lain soveltamisala ja asunto-osakeyhtiön toiminnan keskeiset periaatteet 23 Soveltamisala

Lisätiedot

MÄRKÄTILAKORJAUKSET 27.3. 2013. Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi

MÄRKÄTILAKORJAUKSET 27.3. 2013. Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi MÄRKÄTILAKORJAUKSET 27.3. 2013 Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi Osakkeenomistajan remontit Kunnossapito- tai muutostyö Kunnossapitotyöt: Yhtiön kunnossapitoa on kiinteistön ylläpitoon kuuluva toiminta, joka

Lisätiedot

asuntoosakeyhtiölaki Jyrki Jauhiainen Timo A. Järvinen Tapio Nevala

asuntoosakeyhtiölaki Jyrki Jauhiainen Timo A. Järvinen Tapio Nevala asuntoosakeyhtiölaki Jyrki Jauhiainen Timo A. Järvinen Tapio Nevala TALENTUM Helsinki 2010 Copyright 2010 Talentum Media Oy ja tekijät Kannen suunnittelu: Mika Petäjä Kannen toteutus: Outi Pallari Sivunvalmistus:

Lisätiedot

asuntoosakeyhtiölaki Jyrki Jauhiainen Timo A. Järvinen Tapio Nevala

asuntoosakeyhtiölaki Jyrki Jauhiainen Timo A. Järvinen Tapio Nevala asuntoosakeyhtiölaki Jyrki Jauhiainen Timo A. Järvinen Tapio Nevala TALENTUM Helsinki 2013 Kolmas, uudistettu painos Copyright 2013 Talentum Media Oy ja tekijät Kannen suunnittelu: Mika Petäjä Kannen toteutus:

Lisätiedot

SISÄLLYS EDELLISEN PAINOKSEN ALKUSANAT 6

SISÄLLYS EDELLISEN PAINOKSEN ALKUSANAT 6 SISÄLLYS ALKUSANAT 6. PAINOKSEEN 5 EDELLISEN PAINOKSEN ALKUSANAT 6 1 ASUNTO-OSAKEYHTIÖ JA SEN HALLINTO 17 1.1 Asunto-osakeyhtiömuoto asumisessa ja asunto-osakeyhtiölain soveltamisala 17 1.1.1 Mikä on asunto-osakeyhtiö?

Lisätiedot

SISÄLLYS. Alkusanat 11. Lyhenteet 13. Lait 14. Johdanto

SISÄLLYS. Alkusanat 11. Lyhenteet 13. Lait 14. Johdanto SISÄLLYS Alkusanat 11 Lyhenteet 13 1 Johdanto 2 Osakkeet Lait 14 15 1.1 Yleistä............................................... 15 1.1.1 Asunto-osakeyhtiön peruspiirteet.............. 15 1.1.2 Asunto-osakeyhtiölaki........................

Lisätiedot

Uusi asunto-osakeyhtiölaki

Uusi asunto-osakeyhtiölaki Isännöintiliitto Uusi asunto-osakeyhtiölaki Tietoa taloyhtiön päättäjille Osakkaat yhtiökokoukseen.... Lisää suunnitelmallisuutta ja avoimuutta... Taloyhtiön vuoden kohokohta on yhtiökokous. Tarkoitus

Lisätiedot

1 Asunto-osakeyhtiö ja sen hallinto 15

1 Asunto-osakeyhtiö ja sen hallinto 15 Sisällys Alkusanat 5 1 Asunto-osakeyhtiö ja sen hallinto 15 1.1 Asunto-osakeyhtiömuoto asumisessa ja asuntoosakeyhtiölain soveltamisala 16 1.1.1 Asunto-osakeyhtiö, keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö ja kiinteistöosakeyhtiö

Lisätiedot

ASUNTO-OSAKEHUONEISTOSSA TEHTÄVÄSTÄ KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTYÖSTÄ ILMOITUS

ASUNTO-OSAKEHUONEISTOSSA TEHTÄVÄSTÄ KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTYÖSTÄ ILMOITUS ASUNTO-OSAKEHUONEISTOSSA TEHTÄVÄSTÄ KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTYÖSTÄ ILMOITUS Sivu 1/2 TALOYHTIÖ Asunto-osakeyhtiön nimi ja osoite Huoneiston numero OSAKAS Huoneiston osakkeenomistajan nimi ja puhelinnumero

Lisätiedot

KIINTEISTÖALAN TOIMINTAYMPÄRISTÖ

KIINTEISTÖALAN TOIMINTAYMPÄRISTÖ KIINTEISTÖALAN TOIMINTAYMPÄRISTÖ Tartto 23.11.2006 VT Sirkka Terho TUTKIMUKSEN KOHTEET LAINSÄÄDÄNTÖ verrataan Suomen asunto-osakeyhtiölakia ja sitä lähinnä vastaavaa virolaista lainsäädäntöä hallinnon

Lisätiedot

Näytesivut. päätöksentekot. asunto-osakeyhtiössä. 2.1 Korjaamista, kunnossapitoa ja uudistamista koskeva päätös. 2.1.1 Kunnossapitopäätös

Näytesivut. päätöksentekot. asunto-osakeyhtiössä. 2.1 Korjaamista, kunnossapitoa ja uudistamista koskeva päätös. 2.1.1 Kunnossapitopäätös 2 Tava llisia päätöksentekot ila n tei ta asunto-osakeyhtiössä 2.1 Korjaamista, kunnossapitoa ja uudistamista koskeva päätös Kiinteistön ja rakennusten korjaamista, kunnossapitoa ja uudistamista koskevat

Lisätiedot

OSAKEYHTIÖLAKI PÄHKINÄNKUORESSA. Simo Vihemäki, lakimies

OSAKEYHTIÖLAKI PÄHKINÄNKUORESSA. Simo Vihemäki, lakimies UUSI ASUNTO- OSAKEYHTIÖLAKI PÄHKINÄNKUORESSA Simo Vihemäki, lakimies Kiinteistöliitto Uusimaa YLEISTÄ Aikataulu Hallituksen esitys (HE 24/2009) annettu eduskunnalle 27.3.2009 Lain voimaantulo 1.7. 2010

Lisätiedot

Laki asunto-osakeyhtiölain voimaanpanosta

Laki asunto-osakeyhtiölain voimaanpanosta Eduskunnan päätöksen mukaisesti säädetään: Laki asunto-osakeyhtiölain voimaanpanosta Annettu Helsingissä 22 päivänä joulukuuta 2009 1 Asunto-osakeyhtiölain voimaantulo Asunto-osakeyhtiölaki ( / ), jäljempänä

Lisätiedot

29.10.2014. Jäsenpalvelut. Osakkaan muutostyöoikeus 29.10.2014. Kai Haarma Toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Uusimaa

29.10.2014. Jäsenpalvelut. Osakkaan muutostyöoikeus 29.10.2014. Kai Haarma Toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Uusimaa Osakkaan muutostyöoikeus 29.10.2014 Kai Haarma Toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Uusimaa Kiinteistöliitto Uusimaa Suomen Kiinteistöliiton suurin aluejärjestö 10150 jäsentä Jäsenistö pääosin asunto-osakeyhtiöitä

Lisätiedot

NYKYINEN ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI VOIMAAN HEINÄKUUSSA 2010

NYKYINEN ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI VOIMAAN HEINÄKUUSSA 2010 NYKYINEN ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI VOIMAAN HEINÄKUUSSA 2010 Uudistunut Asunto-osakeyhtiölaki astui voimaan 1. heinäkuuta 2010. Valvontayrityksen näkökulmasta uusi laki selkeyttää alan pelisääntöjä, ja se luonnollisesti

Lisätiedot

HE 23/2010 vp. Esityksessä ehdotetaan muutettavaksi uutta asunto-osakeyhtiölakia siten, että hissin jälkiasennuksen

HE 23/2010 vp. Esityksessä ehdotetaan muutettavaksi uutta asunto-osakeyhtiölakia siten, että hissin jälkiasennuksen Hallituksen esitys Eduskunnalle laiksi asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 32 ja 34 :n muuttamisesta Esityksessä ehdotetaan muutettavaksi uutta asunto-osakeyhtiölakia siten, että hissin jälkiasennuksen kustannuksista

Lisätiedot

KUNNOSTUS- TAI KORJAUSTOIMENPIDE OSAKEOMISTAJAN MUUTOSTYÖILMOITUS

KUNNOSTUS- TAI KORJAUSTOIMENPIDE OSAKEOMISTAJAN MUUTOSTYÖILMOITUS Kenttätie 16 A 1 90130 Oulu Puhelin: 045 2786 465 Sähköposti: toimisto@domoisannointipalvelu.com KUNNOSTUS- TAI KORJAUSTOIMENPIDE OSAKEOMISTAJAN MUUTOSTYÖILMOITUS Olen tutustunut AOYL:n II osan 4 ja 5

Lisätiedot

Korjausrakentamisen juridiikka asunto-osakeyhtiössä. Samuli Koskela asianajaja, osakas

Korjausrakentamisen juridiikka asunto-osakeyhtiössä. Samuli Koskela asianajaja, osakas Korjausrakentamisen juridiikka asunto-osakeyhtiössä Samuli Koskela asianajaja, osakas Korjausrakentaminen Mitä tarkoitetaan? Yhtiö, osakas, insinöörit, juristit AOYL:nkäsitteet: kunnossapito muutostyö

Lisätiedot

SISÄLLYS. Alkusanat 11. Lyhenteet 13. Johdanto

SISÄLLYS. Alkusanat 11. Lyhenteet 13. Johdanto SISÄLLYS Alkusanat 11 1 Johdanto 2 Osakeyhtiön Lyhenteet 13 15 1.1 Osakeyhtiön olennaiset piirteet........................ 17 1.1.1 Oikeushenkilöllisyys.......................... 17 1.1.2 Rajoitettu vastuu.............................

Lisätiedot

PÄÄTÖKSENTEKO KORJAUSHANKKEESSA

PÄÄTÖKSENTEKO KORJAUSHANKKEESSA PÄÄTÖKSENTEKO KORJAUSHANKKEESSA SÄÄNNÖKSET TAUSTALLA KUNNOSSAPITOVASTUU Yhtiöjärjestys määräykset Yhtiöllä aina oikeus suorittaa välttämätön korjaustyö Ellei yhtiöjärjestyksessä määrätty asuntoosakeyhtiölain

Lisätiedot

2.1 Yhtiön suorittamaa korjaamista, kunnossapitoa ja uudistamista koskeva päätös

2.1 Yhtiön suorittamaa korjaamista, kunnossapitoa ja uudistamista koskeva päätös 2 KUNNOSSAPIDOSTA JA UUDISTUKSISTA PäättäMINEN 2.1 Yhtiön suorittamaa korjaamista, kunnossapitoa ja uudistamista koskeva päätös Asunto-osakeyhtiölaissa kiinteistön ja rakennusten korjaamista koskevat päätökset

Lisätiedot

Korjaus- ja kunnossapitovastuun jakautuminen osakkaan muutostöissä Kirsi Ruutu Lakimies, varatuomari

Korjaus- ja kunnossapitovastuun jakautuminen osakkaan muutostöissä Kirsi Ruutu Lakimies, varatuomari Korjaus- ja kunnossapitovastuun jakautuminen osakkaan muutostöissä Kirsi Ruutu Lakimies, varatuomari Yhtiö, vanha osakas ja uusi osakas Yhtiö Vahingonkorvaus Kunnossapitovastuu Vanha Uusi osakas Asuntokauppa

Lisätiedot

Hallituksen tehtävät ja vastuut

Hallituksen tehtävät ja vastuut Hallituksen tehtävät ja vastuut Taloyhtiötapahtuma 2016 Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari Kiinteistöliitto Uusimaa Sisältö Hallituksen rooli ja tehtävät taloyhtiössä Hallituksen päätöksenteko Hallituksen

Lisätiedot

REMONTTI- JA KUNTOARVIOILTA

REMONTTI- JA KUNTOARVIOILTA REMONTTI- JA KUNTOARVIOILTA 12.10. 2011 Pekka Luoto, Kiinteistöliitto Oulu Ohjelma Mitä laki sanoo viiden vuoden korjaustarveselvityksestä? Kuntoarvio työkalu suunnitelmalliseen kiinteistönpitoon Hyvä

Lisätiedot

Näytesivut. Hal 103 Asunto-osakeyhtiölaki 22.12.2009/1599. 1 luku. Lain soveltamisala ja asunto-osakeyhtiön toiminnan keskeiset periaatteet

Näytesivut. Hal 103 Asunto-osakeyhtiölaki 22.12.2009/1599. 1 luku. Lain soveltamisala ja asunto-osakeyhtiön toiminnan keskeiset periaatteet 1 luku. Lain soveltamisala ja asunto-osakeyhtiön toiminnan keskeiset periaatteet Hal 103 Asunto-osakeyhtiölaki 22.12.2009/1599 I OSA. YLEISET PERIAATTEET, OSAKKEET JA YHTIÖVASTIKE 1 luku. Lain soveltamisala

Lisätiedot

Laajakaista- ja kaapeli-tvjärjestelmien. korjausvastuu. Kunnossapitovastuut. Kristel Pynnönen Vanhempi lakimies, Kiinteistöliitto Porvoo 26.11.

Laajakaista- ja kaapeli-tvjärjestelmien. korjausvastuu. Kunnossapitovastuut. Kristel Pynnönen Vanhempi lakimies, Kiinteistöliitto Porvoo 26.11. Laajakaista- ja kaapeli-tvjärjestelmien hankinta sekä korjausvastuu Kunnossapitovastuut Kristel Pynnönen Vanhempi lakimies, Kiinteistöliitto Porvoo 26.11.2013 Suomen Kiinteistöliitto ry Suomen Kiinteistöliitto

Lisätiedot

Asunto-osakeyhtiölainsäädäntö 1.7.2010

Asunto-osakeyhtiölainsäädäntö 1.7.2010 Asunto-osakeyhtiölainsäädäntö 1.7.2010 Asunto-osakeyhtiölaki Laki asunto-osakeyhtiölain voimaanpanosta Valtioneuvoston asetus osakehuoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijäntodistuksesta Keski-Suomen

Lisätiedot

KORJAUSHANKKEEN PÄÄTÖKSENTEKO JA KUSTANNUSTEN JAKAMINEN ASUNTO-OSAKEYHTIÖSSÄ. Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari

KORJAUSHANKKEEN PÄÄTÖKSENTEKO JA KUSTANNUSTEN JAKAMINEN ASUNTO-OSAKEYHTIÖSSÄ. Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari KORJAUSHANKKEEN PÄÄTÖKSENTEKO JA KUSTANNUSTEN JAKAMINEN ASUNTO-OSAKEYHTIÖSSÄ Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari SISÄLTÖ Pätevä päätös Kunnossapitovastuunjako, osakasmuutokset Vastikeperuste Osakkeenomistajan

Lisätiedot

Milloin on syytä ryhtyä selvittämään sisäilman laatua?

Milloin on syytä ryhtyä selvittämään sisäilman laatua? Milloin on syytä ryhtyä selvittämään sisäilman laatua? 1. AsOy vastaa siitä, että huoneistot soveltuvat käyttötarkoitukseensa. 2. Osakkaan, vuokralaisen tai muun huoneiston haltijan ilmoitus heikosta sisäilman

Lisätiedot

LAINSÄÄDÄNTÖ JA SANASTO - vertailua Viron ja Suomen välillä

LAINSÄÄDÄNTÖ JA SANASTO - vertailua Viron ja Suomen välillä LAINSÄÄDÄNTÖ JA SANASTO - vertailua Viron ja Suomen välillä Interreg III A, SVING-projekti lakimies, VT Sirkka Terho TUTKIMUKSEN KOHTEET LAINSÄÄDÄNTÖ verrataan Suomen asunto-osakeyhtiölakia ja sitä lähinnä

Lisätiedot

TULEVA ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI

TULEVA ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI TULEVA ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI OULU 7.12.2006 Lakimies Juha Terho Suomen Kiinteistöliitto ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAIN UUDISTUS UUDISTUKSEN VALMISTELU Oikeusministeriön asettama työryhmä (5/2004): Jyrki Jauhiainen,

Lisätiedot

Näytesivut. 4.1 Yhtiökokous. Kokoustapa. Päätöksentekoa yhtiökokouksessa koskevat säännökset vastaavat pääosin vanhan lain säännöksiä.

Näytesivut. 4.1 Yhtiökokous. Kokoustapa. Päätöksentekoa yhtiökokouksessa koskevat säännökset vastaavat pääosin vanhan lain säännöksiä. 4 4.1 Yhtiökokous HALLINTO Päätöksentekoa yhtiökokouksessa koskevat säännökset vastaavat pääosin vanhan lain säännöksiä. Kokoustapa Osakkaat käyttävät päätösvaltaansa yhtiökokouksessa, jossa päätökset

Lisätiedot

ILMOITUS HUONEISTON MUUTOSTYÖSTÄ

ILMOITUS HUONEISTON MUUTOSTYÖSTÄ ILMOITUS HUONEISTON MUUTOSTYÖSTÄ ASUNTO-OSAKEYHTIÖN TIEDOT Yhtiön nimi Huoneiston numero Osakkeiden numero OSAKKEEN OMISTAJAN TIEDOT Sukunimi Etunimet Sähköposti Asunto-osakeyhtiölain 5. luku 2, ilmoitus

Lisätiedot

Taloyhtiö 2013 Korjaus- ja kunnossapitovastuut. Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari Kiinteistöliitto Uusimaa

Taloyhtiö 2013 Korjaus- ja kunnossapitovastuut. Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari Kiinteistöliitto Uusimaa Taloyhtiö 2013 Korjaus- ja kunnossapitovastuut Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari Kiinteistöliitto Uusimaa KORJAUS- JA KUNNOSSAPITOVASTUU Asunto-osakeyhtiölaki määrittää yhtiön ja osakkeenomistajan

Lisätiedot

osakeyhtiölain kielenhuolto

osakeyhtiölain kielenhuolto Kotimaisten kielten tutkimuskeskus Kielitoimisto Asunto-osakeyhti osakeyhtiölain kielenhuolto Salli Kankaanpää, Aino Piehl ja Matti Räsänen 20.3.2008 Kielenhuoltajien kommenttien aiheita Saako lukija tarpeeksi

Lisätiedot

Isännöintiyritys isännöitsijänä vaikutus vastuisiin

Isännöintiyritys isännöitsijänä vaikutus vastuisiin Isännöintiyritys isännöitsijänä vaikutus vastuisiin Kristel Pynnönen Apulaispäälakimies Suomen Kiinteistöliitto 1 Tausta Isännöitsijän on oltava luonnollinen henkilö tai rekisteröity yhteisö (AOYL 7 luvun

Lisätiedot

Kunnossapitotyötä suorittavan yhtiön tai osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että työssä noudatetaan hyvää rakennustapaa.

Kunnossapitotyötä suorittavan yhtiön tai osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että työssä noudatetaan hyvää rakennustapaa. Sivu 1 / 5 OHJEET HUONEISTON KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTÖILLE (Huom. taulukko ilmoitus- ja muutostyölupavelvollisuudesta sivulla 5) Asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009) 4. luku kunnossapito 1 kunnossapitovastuun

Lisätiedot

Hallituksen toiminta, tehtävät ja vastuut 1.4.2014. Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari Kiinteistöliitto Uusimaa

Hallituksen toiminta, tehtävät ja vastuut 1.4.2014. Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari Kiinteistöliitto Uusimaa Hallituksen toiminta, tehtävät ja vastuut 1.4.2014 Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari Kiinteistöliitto Uusimaa Sisältö Asunto-osakeyhtiön toimielimet Hallituksen toiminta Kokoontuminen ja päätöksenteko

Lisätiedot

Kiinteistö Oy Turun Monitoimihalli, Turku Osoite: PL 39, 20251 Turku Y-tunnus: 0816425-3

Kiinteistö Oy Turun Monitoimihalli, Turku Osoite: PL 39, 20251 Turku Y-tunnus: 0816425-3 LUONNOS 4.6.2012 SULAUTUMISSUUNNITELMA 1 Sulautumisen osapuolet 1.1 Vastaanottava yhtiö 1.2 Sulautuva yhtiö Kiinteistö Oy Turun Monitoimihalli, Turku Osoite: PL 39, 20251 Turku Y-tunnus: 0816425-3 Kiinteistöosakeyhtiö

Lisätiedot

Oikeusministeriö Lainvalmisteluosasto 5.6.2008 ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAIN KOKONAISUUDISTUS. Sisällys

Oikeusministeriö Lainvalmisteluosasto 5.6.2008 ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAIN KOKONAISUUDISTUS. Sisällys 1 Oikeusministeriö Lainvalmisteluosasto 5.6.2008 ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAIN KOKONAISUUDISTUS Sisällys 1. Uudistuksen tausta ja lähtökohdat...1 2 Arviomuistio, asunto-osakeyhtiölakityöryhmän väliraportti ja

Lisätiedot

Uusi asunto-osakeyhtiölaki

Uusi asunto-osakeyhtiölaki OULUN LÄÄNIN KIINTEISTÖYHDISTYS Hyvän asumisen puolesta Uusi asunto-osakeyhtiölaki Osakkeenomistajan remontit Pakkalan Sali 2. 9 2010 Pekka Luoto Uusien määräysten tavoitteita, miksi uudet määräykset ovat

Lisätiedot

Ilmoitus huoneiston muutostöistä/korjaustöistä

Ilmoitus huoneiston muutostöistä/korjaustöistä Ilmoitus huoneiston muutostöistä/korjaustöistä Asunto-osakeyhtiölaki 5. luku 2 Ilmoitus muutostyöstä. Osakkeenomistajan on ilmoitettava muutostyöstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle,

Lisätiedot

Hallituksen tehtäviä ja toimivaltaa taloyhtiössä

Hallituksen tehtäviä ja toimivaltaa taloyhtiössä Hallituksen tehtäviä ja toimivaltaa taloyhtiössä Heidi Vitikainen Lakimies Kiinteistöliitto Uusimaa Asunto-osakeyhtiön toimielimet Yhtiökokous - osakkaat päättäjinä - yleistoimivalta - valitsee hallituksen

Lisätiedot

Autopaikkojen jako 1

Autopaikkojen jako 1 Autopaikkojen jako 1 Autopaikkojen jako 2 Autopaikkojen jako 3 Autopaikkojen jako 4 Autopaikkojen jako 5 Autopaikkojen jako 6 LÖYTYY OSOITTEESTA: http://www.taloyhtio.net/attachements/2013-11-25t10-09-3613206.pdf

Lisätiedot

KORJAUSHANKKEEN PÄÄTÖKSENTEKOMENETTELY JA HALLITUKSEN VASTUU ASUNTO-OSAKEYHTIÖSSÄ. Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari

KORJAUSHANKKEEN PÄÄTÖKSENTEKOMENETTELY JA HALLITUKSEN VASTUU ASUNTO-OSAKEYHTIÖSSÄ. Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari KORJAUSHANKKEEN PÄÄTÖKSENTEKOMENETTELY JA HALLITUKSEN VASTUU ASUNTO-OSAKEYHTIÖSSÄ Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari SISÄLTÖ Kokouskutsu ja yhtiökokouspäätökset Päätöksentekomenettely Yhdenvertaisuus

Lisätiedot

ARVOISAT OSAKKEENOMISTAJAT HUONEISTOREMONTIT JA UUSI ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI

ARVOISAT OSAKKEENOMISTAJAT HUONEISTOREMONTIT JA UUSI ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI ARVOISAT OSAKKEENOMISTAJAT HUONEISTOREMONTIT JA UUSI ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI Asunto-osakeyhtiölain 4 ja 5 luvun mukaan osakkeenomistajalla on oikeus tehdä huoneistossa kunnossapito- ja muutostöitä. Osakkeenomistajan

Lisätiedot

UUSI ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI MENETTELYT YHTIÖKOKOUKSESSA. SKH-Isännöinti Oy 13.10.2010

UUSI ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI MENETTELYT YHTIÖKOKOUKSESSA. SKH-Isännöinti Oy 13.10.2010 UUSI ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI MENETTELYT YHTIÖKOKOUKSESSA SKH-Isännöinti Oy 13.10.2010 Asunto-osakeyhtiölaki 22.12.2009 Asunto-osakeyhtiölain kokonaisuudistus Pääosin nykykäytäntö kirjattu lakiin Eriytetään

Lisätiedot

Uusi Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009 IRTAIMISTON JA HUONEISTON OSIEN VAKUUTTAMINEN VASTUUNJAOSTA AS.OY:N JA HUONEISTON HALTIJANN KESKEN

Uusi Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009 IRTAIMISTON JA HUONEISTON OSIEN VAKUUTTAMINEN VASTUUNJAOSTA AS.OY:N JA HUONEISTON HALTIJANN KESKEN Uusi Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009 IRTAIMISTON JA HUONEISTON OSIEN VAKUUTTAMINEN VASTUUNJAOSTA AS.OY:N JA HUONEISTON HALTIJANN KESKEN Yhtiön kunnossapitovastuu (4:2) Rakenteet, eristeet, perusjärjestelmät

Lisätiedot

KYLPPÄRIT KUNTOON. Koulutusilta 20.5.2015 Tervetuloa

KYLPPÄRIT KUNTOON. Koulutusilta 20.5.2015 Tervetuloa KYLPPÄRIT KUNTOON Koulutusilta 20.5.2015 Tervetuloa ILLAN OHJELMA 18.00 Yhdistyksen kuulumisia 18.15 Kunnossapitovastuu ja 19.00 Kahvitauko 19.20 Viestintä remonteissa 19.40 Kylppärirempan tekniikka 20.30

Lisätiedot

Taloudellisten raportoinnin erityistilanteita asuntoosakeyhtiöissä

Taloudellisten raportoinnin erityistilanteita asuntoosakeyhtiöissä Taloudellisten raportoinnin erityistilanteita asuntoosakeyhtiöissä neuvonnan & kiistojen näkökulmasta Taloyhtiö 2014 Maria Kulomäki Asunto-osakeyhtiön raportoinnin erityispiirteet: 1. Yhtiön perustiedot

Lisätiedot

Taloyhtiöiden hallitusfoorum 2010. Huoneistoremontit ja muutostyörekisteri

Taloyhtiöiden hallitusfoorum 2010. Huoneistoremontit ja muutostyörekisteri Taloyhtiöiden hallitusfoorum 2010 Huoneistoremontit ja muutostyörekisteri SKH Isännöinnin taustat Perustettu vuonna 1982 Työntekijöitä n. 50 hlöä Isännöintikohteita pääkaupunkiseudulla n. 200, joissa asuntoja

Lisätiedot

KIINTEISTÖALAN TOIMINTAYMPÄRISTÖ - johtopäätökset ja suositukset

KIINTEISTÖALAN TOIMINTAYMPÄRISTÖ - johtopäätökset ja suositukset KIINTEISTÖALAN TOIMINTAYMPÄRISTÖ - johtopäätökset ja suositukset Suomen Kiinteistöliitto ry VT Sirkka Terho 14.11.2007 Tallinna 1 TUTKIMUKSEN KOHTEET LAINSÄÄDÄNTÖ verrattiin Suomen asuntoosakeyhtiölakia

Lisätiedot

ASUINHUONEISTON VUOKRAUKSEEN LIITTYVIEN SÄÄDÖSTEN SOVELTAMINEN HAJAUTETUSSA ASUNTOKANNASSA Juha Niskanen Kiinteistöpäällikkö Y-Säätiö

ASUINHUONEISTON VUOKRAUKSEEN LIITTYVIEN SÄÄDÖSTEN SOVELTAMINEN HAJAUTETUSSA ASUNTOKANNASSA Juha Niskanen Kiinteistöpäällikkö Y-Säätiö ASUINHUONEISTON VUOKRAUKSEEN LIITTYVIEN SÄÄDÖSTEN SOVELTAMINEN HAJAUTETUSSA ASUNTOKANNASSA Juha Niskanen Kiinteistöpäällikkö Y-Säätiö 1 ESITYKSEN PERUSTEITA: juridiikkaa ja yhtä paljon käytännön kokemusta

Lisätiedot

Hallintaanottomenettelystä säädetään asunto-osakeyhtiölain 8 luvussa, ja sitä voidaan soveltaa automaattisesti kaikissa asunto-osakeyhtiöissä.

Hallintaanottomenettelystä säädetään asunto-osakeyhtiölain 8 luvussa, ja sitä voidaan soveltaa automaattisesti kaikissa asunto-osakeyhtiöissä. 3 Huoneiston hallintaanotto 3.1 Hallintaanotto lyhyesti Huoneiston hallintaanotolla tarkoitetaan sitä, että taloyhtiö ottaa osakkaan huoneiston hallintaansa määräajaksi osakkaan tai esimerkiksi tämän vuokralaisen

Lisätiedot

Puheenjohtajana hallituksessa rooli ja vastuut

Puheenjohtajana hallituksessa rooli ja vastuut Puheenjohtajana hallituksessa rooli ja vastuut Taloyhtiö 2015 -tapahtuma 15.4.2015 Katriina Sarekoski lakimies, varatuomari Kiinteistöliitto Uusimaa 2 Hallituksen puheenjohtaja (AOYL 7:8) Jos hallituksessa

Lisätiedot

OHJE OSAKKEENOMISTAJALLE HUONEISTON KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTYÖILMOITUKSEN LAATIMISEKSI:

OHJE OSAKKEENOMISTAJALLE HUONEISTON KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTYÖILMOITUKSEN LAATIMISEKSI: OHJE OSAKKEENOMISTAJALLE HUONEISTON KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTYÖILMOITUKSEN LAATIMISEKSI: Taloyhtiön tiedot: Taloyhtiön nimi: Isännöitsijän nimi: Osoite: Puhelin/sähköpostiosoite: Osakkaan tiedot: Nimi:

Lisätiedot

Sisällys. Kirjallisuus 29

Sisällys. Kirjallisuus 29 Sisällys Esipuhe 5 Lyhenteet 25 Säädökset 27 Kirjallisuus 29 IV OSA Perustaminen ja rahoitus 12 Asunto-osakeyhtiön perustaminen 33 Yleiset säännökset 34 1 Perustamissopimus 34 12.1.1 Perustamissopimuksen

Lisätiedot

PATENTTI- JA REKISTERIHALLITUS Kaupparekisteri

PATENTTI- JA REKISTERIHALLITUS Kaupparekisteri YHTIÖJÄRJESTYS: Asunto Oy Porvoon Partiomiehentie 1 - Bostads Ab Patrullvägen 1 24.09.2015 12:22:10 1(5) PATENTTI- JA REKISTERIHALLITUS Kaupparekisteri Yhtiöjärjestys päivältä 24.09.2015 Toiminimi: Asunto

Lisätiedot

ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAIN KOMPASTUSKIVET JA MENESTYSTEKIJÄT. Kai Haarma Toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Uusimaa

ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAIN KOMPASTUSKIVET JA MENESTYSTEKIJÄT. Kai Haarma Toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Uusimaa ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAIN KOMPASTUSKIVET JA MENESTYSTEKIJÄT Kai Haarma Toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Uusimaa Kiinteistöliitto Uusimaa (Uudenmaan Asuntokiinteistöyhdistys) Suomen Kiinteistöliiton suurin

Lisätiedot

UUSI OSAKEYHTIÖLAKI. OULU 7.12.2006 Lakimies Juha Terho Suomen Kiinteistöliitto. www.kiinteistoliitto.fi

UUSI OSAKEYHTIÖLAKI. OULU 7.12.2006 Lakimies Juha Terho Suomen Kiinteistöliitto. www.kiinteistoliitto.fi UUSI OSAKEYHTIÖLAKI OULU 7.12.2006 Lakimies Juha Terho Suomen Kiinteistöliitto OSAKEYHTIÖLAKI OSAKEYHTIÖLAKI Kokonaisuudistus Valmistelun tausta Osakeyhtiölakityöryhmän mietintö 6.5.2003 1.9.2005 HE 109/2005

Lisätiedot

28.9.2015 LAUSUNTO HALLITUKSEN ESITYKSESTÄ TUPAKKALAIN UUDISTAMISEKSI

28.9.2015 LAUSUNTO HALLITUKSEN ESITYKSESTÄ TUPAKKALAIN UUDISTAMISEKSI Lausunto 1 (5) 28.9.2015 Sosiaali- ja terveysministeriö kirjaamo@stm.fi Lausuntopyyntö 11.08.2015 STM046:00/2015 LAUSUNTO HALLITUKSEN ESITYKSESTÄ TUPAKKALAIN UUDISTAMISEKSI kiittää mahdollisuudesta saada

Lisätiedot

Sulautumissuunnitelma käsitellään ja allekirjoitetaan jokaisen kiinteistö-osakeyhtiön hallituksessa

Sulautumissuunnitelma käsitellään ja allekirjoitetaan jokaisen kiinteistö-osakeyhtiön hallituksessa 18.11.2013 Kuvaus fuusioasiassa ja karkea arvio kustannuksista Seuraavassa sopimuksen mukaan kuvaus fuusioprosessista. Kunkin kaupparekisterivaiheen kohdalla on kerrottu kaupparekisterimaksuista. Lopussa

Lisätiedot

Toiminnantarkastus ja tilintarkastus kaavailuja tulevasta asuntoosakeyhtiölaista

Toiminnantarkastus ja tilintarkastus kaavailuja tulevasta asuntoosakeyhtiölaista Toiminnantarkastus ja tilintarkastus kaavailuja tulevasta asuntoosakeyhtiölaista Anu Kärkkäinen päälakimies Suomen Kiinteistöliitto UUDISTUKSEN AIKATAULU Työryhmän mietintö 5/2006 6/2008 - luonnos hallituksen

Lisätiedot

Kirjailijat 2. 2.1 Hyvän hallinnon ohjeet 39 2.2 Yhtiökokous 41

Kirjailijat 2. 2.1 Hyvän hallinnon ohjeet 39 2.2 Yhtiökokous 41 Sisällys Kirjailijat 2 Esipuhe 5 1 Johdanto: suomalainen taloyhtiö 13 1.1 Asunto-osakeyhtiö eilen, tänään ja huomenna 13 1.1.1 Mikä on asunto-osakeyhtiö? 13 1.1.2 Asunto-osakeyhtiölainsäädännön historiaa

Lisätiedot

Asunto-osakeyhtiölaki uudistui mitä muutoksia hallituksen toimintaan? Anu Kärkkäinen päälakimies Suomen Kiinteistöliitto

Asunto-osakeyhtiölaki uudistui mitä muutoksia hallituksen toimintaan? Anu Kärkkäinen päälakimies Suomen Kiinteistöliitto Asunto-osakeyhtiölaki uudistui mitä muutoksia hallituksen toimintaan? Anu Kärkkäinen päälakimies Suomen Kiinteistöliitto Yhtiökokousmenettelyyn liittyviä muutoksia Yhtiökokous (6 luku) YHTIÖKOKOUS Varsinainen

Lisätiedot

REMONTTI- JA KUNTOARVIOILTA

REMONTTI- JA KUNTOARVIOILTA REMONTTI- JA KUNTOARVIOILTA 16.11. 2011 Pekka Luoto Kiinteistöliitto Oulu Ohjelma Mitä laki sanoo viiden vuoden korjaustarveselvityksestä? Kuntoarvio työkalu suunnitelmalliseen kiinteistönpitoon Hyvä rakennustapa

Lisätiedot

PÄÄTÖKSENTEKO KORJAUSHANKKEESSA

PÄÄTÖKSENTEKO KORJAUSHANKKEESSA PÄÄTÖKSENTEKO KORJAUSHANKKEESSA SÄÄNNÖKSET TAUSTALLA KUNNOSSAPITOVASTUU Yhtiöjärjestyksen määräykset Yhtiöllä aina oikeus suorittaa välttämätön korjaustyö Ellei yhtiöjärjestyksessä määrätty AOYL 78 Kiinteistöliiton

Lisätiedot

TOIMINNANTARKASTUS. Toiminnantarkastus vs. tilintarkastus

TOIMINNANTARKASTUS. Toiminnantarkastus vs. tilintarkastus TOIMINNANTARKASTUS Toiminnantarkastus vs. tilintarkastus Toiminnantarkastus Asunto-osakeyhtiöissä ja yhdistyksissä on oltava yhtiökokouksen valitsema toiminnantarkastaja, jos sillä ei ole tilintarkastajaa.

Lisätiedot

Yhtiöjärjestysmuutokset Oulu 3.4. 2012 toiminnanjohtaja Pekka Luoto

Yhtiöjärjestysmuutokset Oulu 3.4. 2012 toiminnanjohtaja Pekka Luoto OULUN LÄÄNIN KIINTEISTÖYHDISTYS Hyvän asumisen puolesta Yhtiöjärjestysmuutokset Oulu 3.4. 2012 toiminnanjohtaja Pekka Luoto Mikä on yhtiöjärjestys? Jokaisella yhtiöllä on oltava yhtiöjärjestys Yhtiöjärjestys

Lisätiedot

osakeyhtiölain kielenhuolto

osakeyhtiölain kielenhuolto Kotimaisten kielten tutkimuskeskus Kielitoimisto Asunto-osakeyhti osakeyhtiölain kielenhuolto Salli Kankaanpää, Aino Piehl ja Matti Räsänen 4.12.2007 Tavoitteena on saada tietoa säädöstekstin synnystä

Lisätiedot

HALLITUKSEN JA ISÄNNÖITSIJÄN VELVOLLISUUDET - AOYL ja hyvä hallintotapa. Lakimies, VT Sirkka Terho Suomen Kiinteistöliitto ry

HALLITUKSEN JA ISÄNNÖITSIJÄN VELVOLLISUUDET - AOYL ja hyvä hallintotapa. Lakimies, VT Sirkka Terho Suomen Kiinteistöliitto ry HALLITUKSEN JA ISÄNNÖITSIJÄN VELVOLLISUUDET - AOYL ja hyvä hallintotapa Lakimies, VT Sirkka Terho Suomen Kiinteistöliitto ry ISÄNNÖITSIJÄN TEHTÄVÄT yhtiön juokseva hallinto laissa ei yksityiskohtaisesti

Lisätiedot

UUSI ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAINSÄÄDÄNTÖ JA SEN PERUSTELUT

UUSI ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAINSÄÄDÄNTÖ JA SEN PERUSTELUT 1 Oikeusministeriö Lainvalmisteluosasto 21.7.2010 UUSI ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAINSÄÄDÄNTÖ JA SEN PERUSTELUT Johdannoksi lukuohje Tämän oppaan alussa on yhteenveto tärkeimmistä 1.7.2010 voimaan tulleeseen uuteen

Lisätiedot

ILMOITUS HUONEISTON KUNNOSSAPITO- TAI MUUTOSTYÖSTÄ

ILMOITUS HUONEISTON KUNNOSSAPITO- TAI MUUTOSTYÖSTÄ HEPOKULLAN LÄMPÖ OY Y - 0142512-3 Jahtilähteenkatu 6 20320 Turku Puh. (02) 276 7550 ILMOITUS HUONEISTON KUNNOSSAPITO- TAI MUUTOSTYÖSTÄ 1/2 TALO JA YHTEYSTIEDOT Taloyhtiön nimi Asunnon omistaja (nimi, osoite,

Lisätiedot

kompastuskivet Kiinteistömessut 12.10.2011 Jaana Sallmén Lakimies, varatuomari Suomen Kiinteistöliitto ry Suomen Kiinteistöliitto ry

kompastuskivet Kiinteistömessut 12.10.2011 Jaana Sallmén Lakimies, varatuomari Suomen Kiinteistöliitto ry Suomen Kiinteistöliitto ry Kokemuksia asuntoosakeyhtiölaista: menestystekijät ja kompastuskivet Kiinteistömessut 12.10.2011 Jaana Sallmén Lakimies, varatuomari Suomen Kiinteistöliitto ry Suomen Kiinteistöliitto ry Kokemuksista yleisesti

Lisätiedot

Hallituksen toiminta ja vastuu

Hallituksen toiminta ja vastuu Hallituksen toiminta ja vastuu Porvoo 10.10.2012 Kristel Pynnönen, lakimies Suomen Kiinteistöliitto ry Suomen Kiinteistöliitto ry As Oy:n hallintoa koskevat säännökset Asunto-osakeyhtiölaki sama kaikille

Lisätiedot

Componenta Oyj:n optio oikeudet 2016

Componenta Oyj:n optio oikeudet 2016 Sivu 1 / 5 Componenta Oyj:n optio oikeudet 2016 Componenta Oyj:n hallitus (hallitus) on päättänyt esittää 15.4.2016 kokoontuvalle Componenta Oyj:n (yhtiö) ylimääräiselle yhtiökokoukselle optio oikeuksien

Lisätiedot

PATENTTI- JA REKISTERIHALLITUS Kaupparekisteri

PATENTTI- JA REKISTERIHALLITUS Kaupparekisteri YHTIÖJÄRJESTYS: Asunto-oy Vesalan pientalot 16.10.2015 12:01:06 1(5) PATENTTI- JA REKISTERIHALLITUS Kaupparekisteri Yhtiöjärjestys päivältä 16.10.2015 Toiminimi: Asunto-oy Vesalan pientalot Yritys- ja

Lisätiedot

Näytesivut 40 Kylppärit kuntoon

Näytesivut 40 Kylppärit kuntoon ut iv es yt Nä 40 Kylppärit kuntoon 4 REMONTTITYYPPI 3: KAIKKIEN KYLPYHUONEIDEN YHTÄAIKAINEN SANEERAUS Kylpyhuoneiden käyttöikä on yleensä noin 20 25 vuotta. Yhtiössä tulee aloittaa kylpyhuonesaneerausten

Lisätiedot

Taloyhtiön yhtiökokous

Taloyhtiön yhtiökokous Taloyhtiön yhtiökokous Lakimies Simo Vihemäki 16.2.2016 Sisältö Kokouksen valmistelu Kokouskutsu Kokouksen toimihenkilöt Kokouksen kulku Asiamies ja avustaja Äänioikeus kokouksessa Osakkaan esteellisyys

Lisätiedot

Isännöinnin laatu 2015

Isännöinnin laatu 2015 Isännöinnin laatu 2015 Keskeiset tulokset Tutkimuksen tavoite ja toteutus Kiinteistöliiton tavoitteena oli kartoittaa taloyhtiöiden tyytyväisyyttä isännöintiyritysten ja isännöitsijöiden toimintaan tyytyväisyyttä

Lisätiedot

SÄÄDÖSKOKOELMA. 2009 Julkaistu Helsingissä 31 päivänä joulukuuta 2009 N:o 1599 1616. Asunto-osakeyhtiölaki. N:o 1599

SÄÄDÖSKOKOELMA. 2009 Julkaistu Helsingissä 31 päivänä joulukuuta 2009 N:o 1599 1616. Asunto-osakeyhtiölaki. N:o 1599 SUOMEN SÄÄDÖSKOKOELMA 2009 Julkaistu Helsingissä 31 päivänä joulukuuta 2009 N:o 1599 1616 SISÄLLYS N:o Sivu 1599 Asunto-osakeyhtiölaki... 6779 1600 Laki asunto-osakeyhtiölain voimaanpanosta... 6850 1601

Lisätiedot

ASUNTO OY ETELÄ HESPERIANKATU 6

ASUNTO OY ETELÄ HESPERIANKATU 6 9.6.2005 YHTIÖJÄRJESTYS ASUNTO OY ETELÄ HESPERIANKATU 6 ASUNTO OY ETELÄ HESPERIANKATU 6 1(5) Yhtiöjärjestys 1 Toiminimi Yhtiön toiminimi on Asunto Oy Etelä Hesperiankatu 6 ja kotipaikka Helsinki. 2 Toimiala

Lisätiedot

Yhtiön tarkoituksena ei ole tuottaa voittoa osakkeenomistajilleen. Yhtiön osakepääoma on miljoona (1.000.000) euroa.

Yhtiön tarkoituksena ei ole tuottaa voittoa osakkeenomistajilleen. Yhtiön osakepääoma on miljoona (1.000.000) euroa. 1 (5) SAVONLINNAN JÄÄHALLI OSAKEYHTIÖN YHTIÖJÄRJESTYS 1 Yhtiön toiminimi ja kotipaikka Yhtiön toiminimi on Savonlinnan Jäähalli Osakeyhtiö ja sen kotipaikka on Savonlinna. 2 Yhtiön toimiala Yhtiön tarkoituksena

Lisätiedot

Y-tunnus 0196833-9 Kotipaikka Helsinki Osoite Tammasaarenlaituri 3, 00180 Helsinki

Y-tunnus 0196833-9 Kotipaikka Helsinki Osoite Tammasaarenlaituri 3, 00180 Helsinki Epävirallinen käännös SULAUTUMISSUUNNITELMA 1. SULAUTUMISEEN OSALLISTUVAT YHTIÖT 2. SULAUTUMINEN Veritas keskinäinen vahinkovakuutusyhtiö (jäljempänä Veritas Vahinkovakuutus ) Y-tunnus 0196833-9 Kotipaikka

Lisätiedot

I Johdanto 1. 1. Mistä corporate governancessa on kysymys 1 2. Corporate governancen kohde 7 3. Teoksen rakenne 11. II Perustaminen 13

I Johdanto 1. 1. Mistä corporate governancessa on kysymys 1 2. Corporate governancen kohde 7 3. Teoksen rakenne 11. II Perustaminen 13 Sisällys Alkusanat v Sisällys vii Lyhenteet xv I Johdanto 1 1. Mistä corporate governancessa on kysymys 1 2. Corporate governancen kohde 7 3. Teoksen rakenne 11 II Perustaminen 13 1. Lähtökohdat 13 1.1.

Lisätiedot

Toteutunut jälkiasennushissihanke, esimerkkinä As Oy Pesäpönttö

Toteutunut jälkiasennushissihanke, esimerkkinä As Oy Pesäpönttö Toteutunut jälkiasennushissihanke, esimerkkinä As Oy Pesäpönttö Esteettömyys- ja hissiseminaari 26.10.2015, Kotka Sami Tammisto Toiminnanjohtaja Etelä-Kymenlaakson Kiinteistöyhdistys ry Etelä-Kymenlaakson

Lisätiedot

Me allekirjoittaneet sopijapuolet olemme tänään tällä asiakirjalla tehneet seuraavan osakekaupan:

Me allekirjoittaneet sopijapuolet olemme tänään tällä asiakirjalla tehneet seuraavan osakekaupan: KAUPPAKIRJA Me allekirjoittaneet sopijapuolet olemme tänään tällä asiakirjalla tehneet seuraavan osakekaupan: OSAPUOLET 1.1. MYYJÄ Ylöjärven kaupunki Y-tunnus: 0158221-7 Kutuntie 14 33470 Ylöjärvi (jäljempänä

Lisätiedot

ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAIN MENESTYSTEKIJÄT JA KOMPASTUSKIVET. Toiminnanjohtaja Pekka Luoto 23.2.2012 Oulu

ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAIN MENESTYSTEKIJÄT JA KOMPASTUSKIVET. Toiminnanjohtaja Pekka Luoto 23.2.2012 Oulu ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAIN MENESTYSTEKIJÄT JA KOMPASTUSKIVET Toiminnanjohtaja Pekka Luoto 23.2.2012 Oulu Uusi asunto-osakeyhtiölaki tuli voimaan 1.7.2010 Tavoitteena oli, että uusi laki selventäisi ja täsmentäisi

Lisätiedot

UUSI ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI tärkeimmät uudistukset. Anu Kärkkäinen, päälakimies Suomen Kiinteistöliitto ry

UUSI ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI tärkeimmät uudistukset. Anu Kärkkäinen, päälakimies Suomen Kiinteistöliitto ry UUSI ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI tärkeimmät uudistukset Anu Kärkkäinen, päälakimies Suomen Kiinteistöliitto ry Suomen Kiinteistöliitto Suomen Kiinteistöliitto on kiinteistönomistajien edunvalvoja ja alan asiantuntijaorganisaatio.

Lisätiedot

HYVÄ HALLINTOTAPA ASUNTO- OSAKEYHTIÖSSÄ. Asianajaja Timo A. Järvinen

HYVÄ HALLINTOTAPA ASUNTO- OSAKEYHTIÖSSÄ. Asianajaja Timo A. Järvinen HYVÄ HALLINTOTAPA ASUNTO- OSAKEYHTIÖSSÄ Asianajaja Timo A. Järvinen YRJÖNKATU 27 A, 00100 HELSINKI, PUH. (09) 608 822 e-mail: timo.jarvinen@palsalalex.fi Asunto-osakeyhtiön johdon tehtävistä AOYL 54.1

Lisätiedot

Talenom Oyj:n optio-oikeudet 2016 TALENOM OYJ:N OPTIO-OIKEUDET 2016

Talenom Oyj:n optio-oikeudet 2016 TALENOM OYJ:N OPTIO-OIKEUDET 2016 Sivu 1 / 5 TALENOM OYJ:N OPTIO-OIKEUDET 2016 Talenom Oyj:n (yhtiö) varsinainen yhtiökokous on 17.3.2016 päättänyt optio-oikeuksien antamisesta yhtiön hallituksen (hallitus) ehdotuksen 17.2.2016 mukaisesti

Lisätiedot

ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAIN VALOSSA

ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAIN VALOSSA HUONEISTOREMONTIT UUDEN ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAIN VALOSSA FinnBuild 9.10.2010 Essi Rikalainen Varatuomari, AIT Ratakatu 1 b A 7, 00120 Helsinki puh. +358 40 960 4200 e-mail: etunimi.sukunimi@finessi.fi Ratakatu

Lisätiedot

hyvästä hallintotavasta taloyhtiössä

hyvästä hallintotavasta taloyhtiössä Esitys uudesta asuntoyhtiölaista i t ja hyvästä hallintotavasta taloyhtiössä Rakennustietoforum tiistaina 1 päivänä kesäkuuta 2010 Ben Grass Varatuomari, Rakennusneuvos Asunto-osakeyhtiöt Taloyhtiöitä

Lisätiedot

SISÄLLYS. Teoksen kirjoittajat 17. Esipuhe 19. Lyhenteet 21. Johdanto

SISÄLLYS. Teoksen kirjoittajat 17. Esipuhe 19. Lyhenteet 21. Johdanto SISÄLLYS 1 Johdanto 2 Yleiset Teoksen kirjoittajat 17 Esipuhe 19 Lyhenteet 21 23 1. Osakeyhtiöt ja niiden sääntely....................... 23 1.1 Osakeyhtiölaki..................................... 23 1.2

Lisätiedot

Näytesivut HALLITUS. 4.1 Hallituksen tehtävät

Näytesivut HALLITUS. 4.1 Hallituksen tehtävät ut iv es yt Nä 4 HALLITUS 4.1 Hallituksen tehtävät Hallitus huolehtii yhtiön hallinnosta ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Hallinnon lisäksi yhtiön hallituksen tulee huolehtia yhtiön rakennusten

Lisätiedot

KYLPYHUONEEN KORJAUS Asunto-osakeyhtiölain valossa

KYLPYHUONEEN KORJAUS Asunto-osakeyhtiölain valossa KYLPYHUONEEN KORJAUS Asunto-osakeyhtiölain valossa Varatuomari AIT Essi Rikalainen Ratakatu 1 b A 7, 00120 Helsinki puh. +358 40 960 4200 e-mail: etunimi.sukunimi@finessi.fi KYLPYHUONEEN KORJAUS Kunnossapitovastuun

Lisätiedot

ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAIN MENESTYSTEKIJÄT JA KOMPASTUSKIVET. Toiminnanjohtaja Kaisa Leiwo 15.2.2012 Turku

ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAIN MENESTYSTEKIJÄT JA KOMPASTUSKIVET. Toiminnanjohtaja Kaisa Leiwo 15.2.2012 Turku ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAIN MENESTYSTEKIJÄT JA KOMPASTUSKIVET Toiminnanjohtaja Kaisa Leiwo 15.2.2012 Turku Kokemuksista yleisesti Alkuvaiheen kritiikki laantunut Remontti-ilmoitukset Hallituksen työmäärä ja

Lisätiedot

Selvitys vuoden 2010 asunto-osakeyhtiölain toimivuudesta, vaikutuksista ja muutostarpeesta

Selvitys vuoden 2010 asunto-osakeyhtiölain toimivuudesta, vaikutuksista ja muutostarpeesta Selvitys vuoden 2010 asunto-osakeyhtiölain toimivuudesta, vaikutuksista ja muutostarpeesta Vuoden 2010 AOYL:n tavoite on taloyhtiömuotoisen asumisen järjestää osakkaiden kannalta tehokkaasti, turvallisesti

Lisätiedot

PATENTTI- JA REKISTERIHALLITUS Kaupparekisteri

PATENTTI- JA REKISTERIHALLITUS Kaupparekisteri YHTIÖJÄRJESTYS: Asunto Oy Porvoon Puolukkapolku 2 - Bostads Ab Lingonstigen 2 i 15.10.2015 11:28:32 1(5) PATENTTI- JA REKISTERIHALLITUS Kaupparekisteri Yhtiöjärjestys päivältä 15.10.2015 Toiminimi: Asunto

Lisätiedot