KARKKILAN KAUPUNKI Marjaanakoti Vihdintie 25 KUNTOARVIO n suorittajat: Rakennustekniikka: Kiinteistökäynti: 08.10.2010 Matti Ruotsala Raportti laadittu: 23.12.2010 LVI tekniikka: Marko Lukkari Sähkötekniikka: Harri Laitinen
SISÄLLYSLUETTELO JOHDANTO 1 1 YHTEENVETO 3 RAKENNUSTEKNIIKKA 3 LVI-TEKNIIKKA 3 SÄHKÖTEKNIIKKA 3 2 KOHTEENTIEDOT JA HAVAINNOT NYKYTILANTEESTA 5 2.1 KOHTEEN TIEDOT 5 2.2 ASIAKIRJATILANNE 5 2.3 KÄYTTÄJÄKYSELYN PALAUTE 5 2.4 HUOLTOTOIMEN JA KIINTEISTÖN KÄYTÖN ARVIOINTI 5 2.5 ENERGIATALOUS 6 2.6 SISÄOLOSUHTEISIIN LIITTYVÄT HAVAINNOT 6 2.7 TURVALLISUUTEEN JA YMPÄRISTÖRISKEIHIN LIITTYVÄT HAVAINNOT 6 2.8 KOSTEUSVAURIOIHIN LIITTYVÄT HAVAINNOT 6 3 RAKENNUSTEKNINEN KUNTOARVIO 7 D ALUERAKENTEET 7 D6 VIHERRAKENTEET 7 D7 PÄÄLLYSRAKENTEET 8 D8 ALUEVARUSTEET 9 D9 ULKOPUOLISET RAKENTEET 10 E POHJARAKENTEET 12 E4 PUTKIRAKENTEET 12 F RAKENNUSTEKNIIKKA 13 F1 PERUSTUKSET 13 F2 RAKENNUSRUNKO 14 F3 JULKISIVU 15 F4 YLÄPOHJARAKENTEET 18 F5,F6 TILOJEN PINTARAKENTEET 19 4 LVI-JÄRJESTELMIEN KUNTOARVIO 21 G1 LÄMMITYSJÄRJESTELMÄT 21 G2 VESI- JA VIEMÄRIJÄRJESTELMÄT 24 G3 ILMASTOINTIJÄRJESTELMÄT 27 G4 KYLMÄTEKNISET JÄRJESTELMÄT 29 G5 PAINEILMA- KAASUVERKOSTOT 30 G6 HÖYRYJÄRJESTELMÄT 30 G7 PALONTORJUNTAJÄRJESTELMÄT 31 G8 MUITA LVI-JÄRJESTELMÄT 32 J6 RAKENNUSAUTOMAATIOJÄRJESTELMÄT 32
5 SÄHKÖTEKNIIKAN KUNTOARVIO 34 H1 ALUESÄHKÖISTYS 34 H2 KYTKINLAITOKSET JA JAKOKESKUKSET 34 H3 JOHTOTIET 34 H4 JOHDOT JA NIIDEN VARUSTEET 35 H5 VALAISIMET 36 H6 LÄMMITTIMET, KOJEET JA LAITTEET 37 H7 ERITYISJÄRJESTELMÄT 37 J1 PUHELINJÄRJESTELMÄT 37 J2 ANTENNIJÄRJESTELMÄT 38 J3 ÄÄNENTOISTO- JA MERKINANTOJÄRJESTELMÄT 38 J4 KIINTEISTÖN ATK-JÄRJESTELMÄT 38 J5 TURVA- JA VALVONTAJÄRJESTELMÄT 38 6 LISÄTUTKIMUKSET 40 6.1 VÄLITTÖMÄSTI TEHTÄVÄT LISÄTUTKIMUKSET 40 6.2 ENNEN KUNNOSSAPITOSUUNNITTELUA TEHTÄVÄT TUTKIMUKSET 40 6.3 ENNEN KORJAUSSUUNNITTELUA TEHTÄVÄT TUTKIMUKSET 40
1 JOHDANTO Tässä kuntoarvioraportissa tarkastellaan kohteen nykytilannetta, kuntoa ja käyttöä. Raportissa esitetään ja ehdotetaan kunnossapitotoimenpiteitä ja käydään läpi uusimistarpeet. Muutos- ja parannustöiden kustannusarviot ja niiden ajoitus on esitetty raportin PTS - ehdotuksissa. Raportin PTS - osa on kuntoarvioijan ehdotus kiinteistön kunnossapitosuunnitelmaksi. Raportissa ei ole otettu kantaa mahdollisiin tilamuutoksiin eikä käyttötarkoituksen muutoksiin. Kustannusarviot ovat arvioita budjetointia varten ja eivät sisällä arvonlisäveroa 23%.Kustannusarviossa on käytetty soveltuvin osin Talonrakennuksen kustannustieto 2010 - kirjan tietoja sekä kokemusperäisiä kustannustietoja. on laadittu 10 vuoden jaksolle. Kiireelliset korjaustyöt on sisällytetty kuluvan vuoden kustannuksiin. Toimenpide-ehdotuksiin ei ole sisällytetty vuosittain toistuvia huoltotoimenpiteitä. PTS - taulukoissa on esitetty kunkin pääjärjestelmänimikkeen kuntoluokka. Luokittelu on kuntoarvioijan käsitys nimikkeen yleisestä kunnosta. Luokat ovat seuraavat: 1 = hyväkuntoinen, uutta vastaava 2 = tyydyttävässä kunnossa, ei välitöntä uusimis- tai korjaustarvetta 3 = välttävässä kunnossa, uusimis- tai korjaustarve lähivuosina 4 = huonokuntoinen, teknisesti vanhentunut, heti korjattava tai uusittava. raportissa on noudatettu soveltaen ohjekortissa Liike- ja palvelurakennusten kuntoarvio, suoritusohje KH 90-00246 esitettyä nimikkeistöä. Raportin otsikointi ja käsittelyjärjestys ovat pääpiirteissään ohjekortin mallisisällysluettelon mukainen. Helsingissä 23.12.2010 Matti Ruotsala
2 Yhteystiedot: YIT Kiinteistötekniikka Oy ja korjaustekniikka Matti Ruotsala Torpantie 2, PL 501 01651 Vantaa puh. 040-519 0145 Sähköposti matti.ruotsala yit.fi
3 1 YHTEENVETO Rakennustekniikka Kiinteistö on rakennusteknisiltä osiltaan suhteellisen tyydyttävässä kunnossa. Rakennus on valmistunut v. 1950. Sisäpuolen peruskorjaus on tehty joskus 1990-luvulla. Rakennus toimii vanhusten palvelutalona. Rakennuksessa on kellarikerros ja kaksi (2) varsinaista kerrosta. Rakennuksen betoni- ja puurungossa ei havaittu painumiseen viittaavia vaurioita tai vaurioita, jotka viittaavat rungon hallitsemattomiin liikkeisiin. Merkittävimpiä korjauksia tarkastelujakson alkupuolella (1 5 v) tulee olemaan rakennuksen vaippaan (ulkoseinät, ikkunat, ulko-ovet) kohdistuvat korjaus-/uusimistoimenpiteet sekä vesikaton uusiminen ja kellaritilojen pintaremontti. Tarkastelujakson loppupuolella (5.10v) merkittävimmät korjaus- ja kunnostustoimenpiteet kohdistuvat rakennuksen sisätiloihin. LVI - tekniikka Kiinteistön LVI-tekniikka on pääasiassa uusittua tekniikkaa ja niiltä osin tyydyttävässä kunnossa. LVI-tekniikan osalta ei arvioitu esiintyvän peruskorjaustarpeita tarkastelujakson aikana, mutta vanhojen järjestelmien osittaisiin uusintoihin tulee kuitenkin varautua. Merkittävimpien korjauskustannusten arvioitiin aiheutuvan tarkastelujakson aikana mm. seuraavasti: - patteriventtiileiden uusinnasta ja verkoston säädöstä - LVI-tutkimuksista ja niiden mahdollisesti tuomista uusintatarpeista (vanhat LVV-putket) - määräysten vastaisten käyttövesiputkien uusin noista - vesikalusteiden uusinnoista - vanhojen poistoilmakoneiden uusinnoista. Muuten järjestelmiin arvioitiin kohdistuvan lähinnä normaaleina pidettäviä huolto- ja ylläpitotoimia. Sähkötekniikka Rakennus on sähkö ja heikkovirtajärjestelmien osalta uusittu n. 13 vuotta sitten. Uusiminen on käsittänyt melko suuren osan kaikista sähkö ja heikkovirta asennuksista. Uusimisen ajankohta on saatu käyttäjiltä ja kellaritilassa olevan keskuksen kuvista. Korjauksessa on uusittu paloilmoitusjärjestelmä, merkki ja turvavalaistusjärjestelmä, suurin osa keskuksista, osa huonetilojen asennuksista ja osa valaistuksesta. Asennuksista yleensä voidaan todeta niiden olevan melko hyvässä käyttökunnossa. Havaitut puutteet ovat lähinnä pieniä huolto toimenpiteillä korjattavia. Sähkö ja heikkovirta asennuksiin ei kohdistu mitään suurempaa korjaustarvetta tarkastelujakson aikana.
4 Energiatalous Välittömästi korjattavat puutteet Lisätutkimukset - kellaritilan sisäilmatutkimus - yläpohjatilan lämpökuvaus - Lämpöverkoston kuntotutkimus - Haitta-ainekartoitus - Viemäriverkoston kuntotutkimus. Liitteet: 1 Valokuvat vaurioista 2 Järjestelmäkuvaus
KIINTEISTÖN PTS-EHDOTUS YHTEENVETO MARJAANAKOTI, Vihdintie 25, Kustannusarvio (x 1000 ) ja ehdotettu toteutusvuosi 2021 Luku 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2030 Yhteensä 3 Rakennustekniset työt 11 75 64 3 4 5 1 1 0 0 0 164 4 LVI-työt 0 13,5 5 17 3 2 1 0 0 0 0 41,5 5 Sähkötyöt 1,5 5 1,5 2,5 1,5 2,5 1,5 2,5 1,5 1,5 0 21,5 Yhteensä 13 94 71 23 9 10 3 4 2 2 0 227 100 x 1000 90 80 70 60 50 40 Sähkötyöt LVI-työt Rakennustekniset työt 30 20 10 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Vuosi
MARJAANAKOTI, Vihdintie 25, RAKENNUSTEKNIIKAN PTS-EHDOTUS Raportin Kunto- Määrä- Kustannusarvio (x 1000 ) ja ehdotettu toteutusvuosi 2021 koodi luokka arvio 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2030 D6 D7 D8 D9 E4 F1 Viherrakenteet Nurmialueiden kunnostus 2..3 200 m2 4 Köynöskasvin poisto 3..4 1 erä 0,6 Päällysrakenteet Pihalaatojen saumojen rikkaruohojen myrkyttä- 3 1 erä 0,4 minen Betonikourut syöksytorvien alle 3..4 1 erä 2 Aluevarusteet Puuaidan maalaus 2..3 1 erä 1,2 Ulkopuoliset rakenteet Keittiön portaan lohkeamien paikkaukset sekä kai- 3 1 erä 1 teiden puhdistukset ja maalaukset Poitumistieportaan katoksen puuosien huoltomaa- 2 1 erä 1,2 laus Pääsisäänkäynnin arkadin alakaton huoltomaalaus 2 1 erä 0,9 Putkirakenteet Perustukset Sokkeleiden huoltomaalaus 2 60 m2 3,6 F2 Runkorakenteet Kellarin betoniportaan askelmien maalaus 3 1 erä 0,9 Palokatkojen teko asianmukaisesti 3..4 1 erä 1 F3 Julkisivu Puujulkisivun kunnostus ja maalaus 3 220 m2 32
MARJAANAKOTI, Vihdintie 25, RAKENNUSTEKNIIKAN PTS-EHDOTUS Raportin Kunto- Määrä- Kustannusarvio (x 1000 ) ja ehdotettu toteutusvuosi 2021 koodi luokka arvio 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2030 Puuikkunoiden uusiminen 3..4 20 kpl 30 Kellarikerroksen ulko-ovien uusiminen 3..4 3 kpl 4 Muiden ovien kunnostus ja pintakäsittely 2..3 4 kpl 1,4 Kattotikkaan puhdistus ja maalaus 2..3 1 kpl 1,2 F4 Yläpohjarakenteet Vesikaton kokonaisvaltainen uusiminen 3..4 220 m2 30 Yläpohjan lämmöneristeen uusiminen 3 190 m2 7 Piippujen vesikaton yläpuolisten osien uusimiset, 3..4 2 kpl 5 pellitykset ja piippuhattujen asennus F5, F6 Tilojen pintarakenteet Lautalattoiden hionta ja lakkaus 3 60 m2 2 Keittiön kalusteiden ovien uusiminen 3 1 erä 2 Kellaritilojen pintaremontti 3..4 120 m2 30 4 Lisätutkimukset Yläpohjan lämpökamerakuvaus 3 1 erä 2 Kellaritilan sisäilmatutkimus 3 1 erä 1 Rakennustekniset työt yhteensä 11 75 64 3 4 5 1 1 0 0 0
MARJAANAKOTI, Vihdintie 25, LVI-JÄRJESTELMIEN PTS-EHDOTUS Raportin Kunto- Määrä- Kustannusarvio (x 1000 ) ja ehdotettu toteutusvuosi 2021 koodi luokka arvio 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2030 Lisätutkimukset Viemäriverkoston kuntotutkimus 3 1 erä 3 Lämpöverkoston kuntotutkimus 3 1 erä 2 Haitta-ainekartoitus 3 1 erä 1 G1 G2 Lämmitysjärjestelmät Lämmönjakohuoneen laitteiden huoltotarkastus ja laitteiden tarpeen mukainen uusinta 3 1 erä 1 1 1 Paisunta-astian uusinta 3 1 erä 1 Patteriventtiileiden uusiminen (sis. verkoston perussäädön), lukumääräisarvio on 30 kpl patteriventtiileitä. 3-4 1 erä 4 Lämpöjohtojen uusinta tarpeen mukaan (lattiarakenteessa kulkevat putket), ajankohta ja kustannus tarkentuvat vasta kuntotutkimuksen tulosten perusteella. 3 1 erä 5 Vesi- ja viemärijärjestelmät Vakiopaineventtiilin asentaminen 3 1 erä 1 Vesikalusteiden tarpeen mukainen uusinta ja WClaitteiden tarkastus ja tarpeen mukainen huolto 2-3 1 erä 3 Vanhojen käyttövesiputkiosuuksien uusiminen 4 1 erä 3 Vanhojen viemäriputkiosuuksien uusiminen kuntotutkimuksen määrittämässä laajuudessa ja aikataulussa 3 1 erä 10 Käyttövesiputkien eristyspuutteiden korjaaminen 3 1 erä 1 G3 Ilmastointijärjestelmät Huippuimureiden tarpeenmukainen uusinta 3 2 erää 1 1
MARJAANAKOTI, Vihdintie 25, LVI-JÄRJESTELMIEN PTS-EHDOTUS Raportin Kunto- Määrä- Kustannusarvio (x 1000 ) ja ehdotettu toteutusvuosi 2021 koodi luokka arvio 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2030 Ilmanvaihtokanavien nuohous ja venttiilien puhdistus ja ilmamäärien säätö (nuohoustarpeen selvitys vuonna 2011, puhdistus ja säätö vuonna 2015 tai aikaisemmin, mikäli tarkastuksen perustella tarvetta) 3-2 2 erää 0,5 2 LVI-työt yhteensä 0 14 5 17 3 2 1 0 0 0 0
MARJAANAKOTI, Vihdintie 25, SÄHKÖJÄRJESTELMIEN PTS-EHDOTUS Raportin Kunto- Määrä- Kustannusarvio (x 1000 ) ja ehdotettu toteutusvuosi 2021 koodi luokka arvio 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2030 H2 H4 H5 J5 Kytkinlaitokset ja jakokeskukset Keskukset perushuolletaan 2 1 erä 1 1 1 1 Vanha Arsan koteloon tehty keskus uusitaan 4 1kpl 1,5 Johdot ja niiden varusteet Maadoitusjärjestelmä tarkastetaan ja puutteet kor. 3 1 erä 1 Valaisimet Kiinteiden valaisimien vuosittainen huolto. 3 1 erä 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 Merkki ja Turvavalojärjestelmän huolto ja testaus 2 1 erä 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 Turva ja Valvontajärjestelmät Palohälytysjärjestelmän huollot vuosittain 2 1 erä 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 Sähkötyöt yhteensä 2 5 2 3 2 3 2 3 2 2 0
5 2 Kohteen tiedot ja havainnot nykytilanteesta 2.1 Kohteen tiedot Kohde: Tilavuus: Kerrosala: Marjaanakoti Vihdintie 25 Rm 293 Km Rakennusvuosi: 1950 Tehdyt korjaukset ja tutkimukset Sisäpuolen peruskorjaus on valmistunut joskus 1990-luvulla. 2.2 Asiakirjatilanne 2.3 Käyttäjäkyselyn palaute Käyttäjäkyselyä ei tehty vaan kiinteistökatselmuksen aikana suoritettiin kohteen henkilökunnan haastattelu. 2.4 Huoltotoimen ja kiinteistön käytön arviointi Kiinteistön huoltohenkilö ei ollut mukana katselmuksessa. LVI-teknisten järjestelmien huollossa ei havaittu laiminlyöntejä. Kiinteistölle tulee laatia huoltokirja ellei sitä jo ole, mihin on koottu keskitetysti talon huoltoon liittyvät toimenpiteet. Sen avulla voidaan saavuttaa halutut sisäolosuhteet, rakenteiden ja laitejärjestelmien suunnitellut käyttöiät sekä hyvä energiatalous järkevästi ja taloudellisesti. Huoltokirja tukee lisäksi kiinteistöhoidon kilpailuttamista, kiinteistöhoitosopimusten laatimista sekä hoito- ja huoltotyötä ja valvontaa.
6 2.5. Energiatalous Kiinteistön energiataloudellinen tarkastelu ei kuulunut tutkimusohjelmaan. 2.6. Sisäolosuhteisiin liittyvät havainnot 2.7. Turvallisuuteen ja ympäristöriskeihin liittyvät havainnot Kellaritiloissa oli tarkastushetkellä lvis-läpivientien palokatkoja tekemättä. 2.8. Kosteusvaurioihin liittyvät havainnot Kellaritilassa olevassa sähköpääkeskuskomerossa todettiin olevan tarkastushetkellä pistävä haju.
7 3 RAKENNUSTEKNINEN KUNTOARVIO D Aluerakenteet D6 Viherrakenteet D61 Nurmikot Nurmikkoa kasvaa rakennuksen takapihan puolella ja kadun puoleisella sivulla. Nurmialueet ovat varsin kohtuullisessa kunnossa. Nurmialueilla esiintyy sammalkasvua. D62 Puut Puita kasvaa edellä mainituilla nurmialueilla. Ei huomautettavaa. D63 Pensaat Pensaita kasvaa edellä mainituilla nurmialueilla. Ei huomautettavaa. D64 Muut kasvit Rakennuksen sisäänkäynnin terassin kohdalla kasvaa köynöskasvi. Se tukkii räystäskourua ja aiheuttaa vaurioita räystäsrakenteelle (RAK kuva 1). Nurmialueiden kunnostukseen varaudutaan tarkastelujakson puolivälissä. Köynöskasvi tulee poistaa.
8 D7 Päällysrakenteet D71 Bitumiset kulutuskerrokset D71.1 Asfalttipäällysteet D72 Muut päällysrakenteet D72.1 Sorapäällysteet Rakennuksen kulkuväylät on päällystetty soralla/kivituhkalla. Ei huomautettavaa. D72.2 Laatoitukset Sisäänkäynnin edusta on päällystetty liuskekivillä. Liuskekivet on asennettu alustaan kiinnityslaastin avulla, samoin kivien väliset saumat on täytetty laastilla. Kiveys on hyvässä kunnossa. Tomutustelineen alusta on päällystetty betonisilla pihalaatoilla. Laattojenpinnassa on sammalkasvua. D73 Reunatuet, kourut Pihalaattojen sammaleen poisto myrkyttämällä. Syöksytorvien alle asennetaan betonikourut, joilla katon sadevedet ohjataan pois rakennuksen vierustalta, ks. läh. Kohta F4: Yläpohjarakenteet.
9 D8 Aluevarusteet D81 Aidat Rakennuksen pihanpuoleisen tontin rajalla on maalattu puurakenteinen aita. Aidan pinta on kulunut. D82 Talovarusteet Piha-alueella on metallirakenteiset maalatut tomutusteline ja pyykinkuivausteline. Ei huomautettavaa. Lisäksi piha-alueella on lasikuiturakenteinen lipputanko. Ei huomautettavaa. D83 Opastukset D84 Urheilu- ja leikkikenttävarusteet D85 Jätehuoltovarusteet D86 Liikennealueiden varusteet D87 Valaistusrakenteet Puuaidan maalauskunnostus tehdään tarkastelujakson alkupuolella.
10 D9 Ulkopuoliset rakenteet D9.1 Tukimuurit Rakennuksen toisen päädyn sisäänkäynnin sorapintaisen luiskan ja nurmialueen välissä on luonnonkivistä tehty tukimuuri. Tukimuurien kivet on liitetty toisiinsa kiinnityslaastin avulla. Ei huomautettavaa. D9.2 Altaat D9.3 Ajoluiskat Pääsisäänkäynnin kohdalla on pyörätuolilla kulkemista varten tehty puurakenteinen luiska. Ei huomautettavaa. D9.4 Portaat Pääsisäänkäynnin kohdalla on metalli-/puurakenteinen porras. Portaan runkorakenne on sinkittyä putkiprofiilia. Askelmat ja taso on päällystetty vesivanerilevyillä. Porras on hyvässä kunnossa. Keittiön sisäänkäynnin kohdalla on betonirakenteinen paikalla valettu porras. Portaan askelmissa on lohkeamia (RAK kuva 2). Metallirakenteisessa kaiteessa on ruostevaurioita. Toisen sisäänkäynnin kohdalla on graniittiskivistä tehty porras. Ei huomautettavaa. Portaan kaiteessa on ruostevaurioita. Rakennuksen toisessa päädyssä on metallirakenteinen sinkitty kierreporras. Porras toimii poistumistieportaana. Porras on hyvässä kunnossa. D9.5 Katokset Poistumisportaan yläpuolella on puurakenteinen katos. Katos tukeutuu osittain poistumisportaan sinkittyyn teräsrunkoon. Katoksen alakatto on verhoiltu maalatulla harvalaudoituksella, katoksen otsalaudat on maalattu. Katos on hyvässä kunnossa. Pääsisäänkäynnin nk. arkadin alakatto on maalattua sormipaneelia. Se on hyvässä kunnossa.
11 D9.6 Varastorakennukset D9.7 Jätesuojat Keittiön portaan lohkeamien paikkaukset sekä kaiteiden puhdistukset ja maalaukset. Poistumistieportaan katoksen puuosien huoltomaalaus tehdään tarkastelujakson loppupuolella. Pääsisäänkäynnin arkadin alakaton huoltomaalaus tehdään tarkastelujakson loppupuolella.
12 E Pohjarakenteet E4 Putkirakenteet E43 Salaojat Salaojista ei tehty havaintoja.
13 F Rakennustekniikka F1 Perustukset F11 Anturat Kohteessa tehtyjen havaintojen perusteella rakennus on perustettu betonirakenteisten seinäanturoiden ja pilarianturoiden varaan. F12 Perusmuurit, - pilarit ja - palkit Rakennuksen sokkelit ovat paikalla valettuja betonisokkeleita, joiden pinnassa on roiskerappaus (RAK kuva 3). Silmämääräisen tarkastelun perusteella sokkelit ovat hyvässä kunnossa. F13 Alapohjat Rakennuksen alapohja on paikalla valettu maanvarainen betonilaatta. Laatta on rakenteellisesti kunnossa. Pintarakenne on mainittu kohdassa F5, F6: Tilojen pintarakenteet. F14 Alapohjan erityisrakenteet Sokkeleiden huoltomaalaus/käsittely tehdään tarkastelujakson loppupuolella.
14 F2 Rakennusrunko Rakennuksen runko muodostuu seuraavasti: Kellarikerroksen runko muodostuu paikalla valetuista lautamuottikuvioisista betoniseinistä ja tiiliseinistä. Kellarin katto on paikalla valettu betonilaatta. Ylempien kerrosten runko muodostuu ulkoseinien kantavasta puurakenteesta ja kantavista puurakenteisista väliseinistä. Rakennuksen kantavat pystyrakenteet muodostuvat kantavasta hirsirungosta. Välipohjat ovat puurakenteiset. Kellarikerrokseen johtaa paikalla valettu betonirakenteinen porras. 1. ja 2.krs:n välillä on puurakenteinen porras. Betoniportaan askelmat ovat kuluneet. Rakennuksen rungossa ei havaittu painumiseen viittaavia vaurioita tai vaurioita, jotka viittaavat rungon hallitsemattomiin liikkeisiin. Kellarikerroksen osastoivien seinien läpimenot ei ole tiivistetty asianmukaisesti palokatkomassalla (RAK kuva 4). Betoniportaan askelmien maalaus. Palokatkot tulee tehdä kuntoon asianmukaisella palokatkomassalla.
15 F3 Julkisivu Rakennuksen ulkoseinät on verhoiltu maalatulla lomalaudoituksella. Ikkunat ovat 2-lasisia, sivusaranoituja, saranat hakamalliset, maalattuja puuikkunoita. Ulko-ovet ovat puurakenteisia paneelipintaisia maalattuja lasiovia ja umpiovia. F31 Ulkoseinät F31.1 Betonielementtiseinät F31.2 Tiiliseinät F31.3 Rapatut ulkoseinät F31.4 Pellitetyt ulkoseinät F31.5 Puuseinät Puurakenteisessa lomalaudoituksessa esiintyy melko säännöllistä maalipinnan hilseilyä ja lohkeamia (RAK kuvat 5 ja 6). Muutamissa kohdissa todettiin lisäksi puuosissa lahovaurioita. F31.6 Levytetyt ulkoseinät Puujulkisivulle tulee teettää kunnostus ja maalaus. Poistetaan hilseilevä ja irtoava maali kaapimalla. Maalin irrottamisessa voidaan käyttää apuna esim. säteilylämmittimiä tai kemiallisia maalinpoistoaineita. Uusitaan lahonneet puuosat. Lopuksi pinnat maalataan. Maalityyppi esim. Uulan petroliöljymaali.
16 F32 Ikkunat F32.1 Puuikkunat Puuikkunoissa todettiin olevan maalipinnan lohkeilua ja lasituskittauksien lohkeilua (RAK kuva 7 ja 8). Ikkunoiden käynneissä on ongelmia. F32.2 Alumiini-ikkunat F32.3 Puualumiini-ikkunat F32.4 Teräsikkunat F32.5 Muovi-ikkunat Havaittujen vaurioiden johdosta ikkunoiden kunnostukseen ei kannata ryhtyä vaan ne tulee uusia. Uusi ikkuna esim. 2-lasinen sivusaranoitu ikkuna. Ikkunan sisempi lasi on hyvä olla nk. lämpölasi. F33 Ulko-ovet F33.1 Puuovet Ulko-ovien kunto vaihtelee hyvästä välttävään. Varsinkin kellarikerroksen ulko-ovissa, sisäänkäyntiovi ja autotallin ovet, pahoja maalipinnan vaurioita ja lahovaurioita (RAK kuva 9 ja 10). Pääsisäänkäynnin ja keittiön sisäänkäynnin ovet ovat tyydyttävässä kunnossa. F33.2 Alumiiniovet F33.3 Teräsovet
17 Kellarikerroksen ulko-ovien uusiminen. Uusi ovi esim. paneelipintainen maalattu ovi, jonka alaosassa on potkupelti. Muiden ovien kunnostus ja pintakäsittely tehdään tarkastelujakson loppupuolella. F34 Julkisivun täydennysosat F34.1 Parvekkeet ja tasot F34.2 Ulkoseinän tikkaat Vesikatolle johtaa ulkoseinään kiinnitetty maalattu metallirakenteinen kattotikas. Tikas on melko tyydyttävässä kunnossa. F34.3 Ulkoseinän katokset F34.4 Ulkoseinän teräsrakenteet Kattotikkaan puhdistus ja maalaus sekä kiinnitysten tarkistus ja mahdollinen korjaus.
18 F4 Yläpohjarakenteet Vesikaton kantavana rakenteena toimivat puuparruista ja niskalankuista tehdyt kattotuolit, jotka tukeutuvat alapuolisiin kantaviin rakenteisiin. Yläpohjan eristys on toteutettu sahanpurulla (RAK kuva 11). Varsinaisena vesikattona toimii ruodelaudoituksen päälle asennettu tiilikate. Katon sadevedet ohjataan räystäiltä alas piha-alueelle. Kulku vesikatolla on hoidettu puurakenteisen lapetikkaiden avulla. Räystäillä on osittain metallirakenteiset putkilumiesteet. Yläpohjan tuuletus on hoidettu reunoilla olevien tuuletusrakojen kautta. Tiilikate on alkuperäinen vuodelta 1950. Havaittuja vaurioita : Vesikatolla on sammalkasvua (RAK kuva 12) Katossa esiintyy painaumia Räystäiltä puuttuvat kourut sekä syöksytorvet, joilla vedet saadaan hallitusti ohjattua pois rakennuksen vierustoilta Räystäslaudoissa esiintyy maalipinnan vaurioita ja lahovaurioita (RAK kuvat 13 ja 14) Vesikatolta puuttuu kulkemista helpottava kulkusilta Piiput ovat pahasti rapautuneet (RAK kuva 15) Vesikaton kokonaisvaltainen uusiminen sekä yläpohjatilan lämmöneristeen uusiminen. Uusi lämmöneriste esim. puhallusvilla. Uusi vesikate esim. konesaumattu maalattu peltikate. Uusimisen yhteydessä korjataan katon kantavia rakenteita, uusitaan räystäslaudat. Räystäille asennetaan kourut ja syöksytorvet. Piipun vesikaton yläpuoliset osat puretaan ja muurataan uudet piippuosat. Piippujen päälle asennetaan peltiset piippuhatut. Ks. myös kohta 6: Tarvittavat kuntotutkimukset. F44 Kattoikkunat F46 Ulkotasot ja terassit
19 F5, F6 Tilojen pintarakenteet Kiinteistön tilat on esitetty arkkitehdin pohjapiirustuksissa. Piirustukset pitävät melko hyvin paikkansa. Tilojen toimivuutta ja soveltuvuutta nykyiseen käyttöön ei tässä yhteydessä tarkasteltu. Seuraavassa havainnot tiloittain. HUOM. Pesutilojen lattiasta ja seinistä mitattiin kosteusarvot GANN Hydromette UNI 1 kosteusmittarin ja B50 -mittausanturin avulla. Seuraavassa havainnot tiloista. 1.krs 1.krs:n tilojen lattiat ovat lakattuja lautalattioita ja muovimatolla päällystettyjä lattioita. Seinät ovat tasoitettuja ja maalattuja/tapetoituja seiniä Ovet ovat maalattuja huullettuja puurakenteisia ovia. Katot ovat tasoitettuja ja maalattuja levyrakenteisia kattoja. Tarkastelun perusteella tilat ovat hyvässä kunnossa. Ovissa esiintyy jonkin verran käytöstä aiheutunutta kulumaa. Lautalattioissa esiintyy kulumia (RAK kuva 16). Kalusteet ovat lastulevyrakenteisia pinnoitettuja kaappeja, vedin on lankavedin. Ne ovat hyvässä/tyydyttävässä kunnossa. Lautalattioiden hionta ja lakkaus. 2.krs 2.krs:n tilojen materiaalit ovat samoja kuin 1.krs:ssa. Tilojen lattiat ovat lakattuja lautalattioita ja muovimatolla päällystettyjä lattioita. Seinät ovat tasoitettuja ja maalattuja/tapetoituja seiniä Ovet ovat maalattuja huullettuja puurakenteisia ovia. Katot ovat tasoitettuja ja maalattuja levyrakenteisia kattoja. Pesutilan lattiassa on kostean tilan muovimatto, ylösnosto seinälle n. 100 mm. Seinät on päällystetty kaakelilaatoilla. Katto on puupaneelikatto. Kalusteet ovat lastulevyrakenteisia pinnoitettuja kaappeja, vedin on lankavedin. Kalusteet ovat hyvässä kunnossa. Ei aiheuta toimenpiteitä.
20 Keittiö Keittiön lattia on päällystetty kostean tilan muovimatolla. Seinät on kaakelilaattaa. Tila on siistissä kunnossa. Kalusteiden ovissa on kosteuden aiheuttamia vaurioita (RAK kuva 17). Uusitaan keittiön kalusteiden ovet. Kellarikerros Kellarin tilojen lattiat ovat maalattuja betonilattioita. Seinät ovat pääosin maalattuja kivirakenteisia seiniä. Katto on maalattua betonia. Kuivaushuoneen seinät ja katto on verhoiltu lakkapintaisella paneloinnilla. Varaston seinät on verhoiltu maalatulla puuverhouksella. Lattiapinnat ovat pahasti kuluneet (RAK kuva 18), samoin seinä ja kattopinnat. Kellaritiloille tulee suorittaa pintaremontti. Lattiat maalataan tai pinnoitetaan itsesiliävällä epoksimassalla. Seinä- ja kattopinnat maalataan. Paneloinnit uusitaan.
21 4 LVI-JÄRJESTELMIEN KUNTOARVIO G1 Lämmitysjärjestelmät Kiinteistö on liitetty paikallisen lämmöntoimittajan kaukolämpöverkkoon ja varustettu pumppukiertoisella suljetulla vesilämmityslaitoksella. Tilojen lämmitys on toteutettu vesipatterilämmityksellä. Järjestelmätiedot on esitetty tarkemmin liitteessä: kiinteistön LVI-laitteiden järjestelmäkuvaus. G11 Lämmöntuotanto Kiinteistön lämmönjakohuone sijaitsee kellarikerroksessa. Alajakokeskuksen kytkentäkaavio on kiinnitetty asianmukaisesti lämmönjakohuoneen seinällä. Lämmönjakohuoneessa sijaitsevat lämmityspattereita palveleva lämmönsiirrin ja lämpimän käyttöveden siirrin. Lämmönsiirtimet ovat uusittuja Danfossin toimittamia levysiirtimiä (LVI-kuva 1) ja niiden tarkemmat tiedot selviävät liitteenä olevasta järjestelmäkuvaustaulukosta. Siirtimien kunto on teknisen iän perusteella tyydyttävä ja siirtimien uusinta ei ole ajankohtaista tarkastelujakson aikana. Lämmönjakohuoneen putkistot ja venttiilit ovat uusittuja. Putkistot ovat hyvässä tai tyydyttävässä kunnossa. Venttiilit ovat tyydyttävässä kunnossa. Osoittavat mittarit ovat tarkastetuin osin kunnossa ja pääasiassa selkeästi luettavissa. Pumput ovat Wilon valmistamia ja siirtimien ikäisiä. Paisunta-astia on kalvopaisuntaastia (vm. 1988). Varoventtiili on uusittu. Paisunta-astian uusintaan tulee varautua tarkastelujakson aikana. Lämmönkehityslaitteet tulee huoltaa säännöllisesti (esim. kerran vuodessa lämmityskauden alkaessa). Huollon yhteydessä tehtyjen havaintojen perusteella tulee tehdä tarpeen mukaisia laiteuusintoja. G12 Lämmönjakelu Kiinteistön lämpöjohdot ovat alkuperäisiä ja ne on rakennettu teräsputkesta kierre- ja hitsausliitoksin. Runkolinjat on asennettu kellarin kattoon ja lattiaan. Runkolinjojen sulku- ja linjasäätöventtiilit ovat tarkastetuin osin uusittuja pallo- ja vinoistukkaventtiileitä. Lämpöjohtoverkostojen todellinen kunto tulee selvittää kuntotutkimuksen avulla tarkastelujakson alkuosalla. tarkastuksen perusteella verkostojen laajamittaiselle uusinnalle ei arvioitu olevan tarvetta tarkastelujakson aikana, mutta lattiarakenteessa kulkevien putkien uusintaan tulee kuitenkin varautua. Varmuus asialle saadaan kuntotutkimuksen avulla. Venttiileiden sulku- ja säätöominaisuudet ovat tyydyttävät, eikä niiden uusiminen ole ajankohtaista tarkastelujakson aikana.
22 G13 Lämmönluovutus Huonetilojen lämmitys on toteutettu eri-ikäisillä teräslevypattereilla sekä prässätyillä teräspattereilla. Patterit on varustettu tarkastetuin osin eri-ikäisiltä Danfossin valmistamilla termostaattisilla patteriventtiileillä (LVI-kuva 2). Lämpöpattereiden todellinen kunto tulee selvittää tarkemmin kuntotutkimuksen avulla. tarkastuksen perusteella pattereiden arvioitiin olevan tyydyttävässä kunnossa eikä niiden laajamittaiseen uusintaan arvioitu olevan tarvetta tarkastelujakson aikana, mutta varmistus asialle saadaan vasta kuntotutkimuksen tulosten perusteella. Patteriventtiilit ovat ylittäneet pääasiassa teknisen käyttöikänsä ja niiden uusintaan tuleekin varautua jo tarkastelujakson alussa. Rakennuksessa on lisäksi LVK- verkostoon liitettyjä lämmitys- ja kuivauspattereita (siivouskomeroissa ja märkätiloissa). Patterit ovat putkien uusinnan yhteydessä uusittuja, samoin patteriventtiilit. Patterit olivat tarkastetuin osin kunnossa eikä niiden laajamittaiseen uusintaan arvioitu olevan tarvetta tarkastelujakson aikaan. Patteriventtiilit ovat teknisen ikänsä perusteella tyydyttävässä kunnossa ja niiden uusintaan tulee varautua tavallisten patteriventtiileiden uusinnan yhteydessä. G14 Eristykset Lämpöjohtoverkostot on eristetty pääasiassa villaeristein, jotka on pinnoitettu näkyvin osin muovilla, mutta myös alkuperäisiä massa- / pahvieristeitä havaittiin. Alkuperäisten eristeiden asbestisisältö tulee selvittää tarkemmin haitta-ainekartoituksen avulla. Eristykset olivat tarkastetuin osin ehjät. Lämmönjakohuoneen laitteiden huoltotarkastus Lämmönjakohuoneen laitteet tulee tarkastaa ja huoltaa vähintään kerran vuodessa. Huoltojen yhteydessä tehtyjen havaintojen perusteella tulee uusia yksittäisiä oheislaitteita tarpeen mukaan. Lämmönjakohuoneen oheislaitteille on laitettu joitakin kustannusvarauksia PTS-taulukkoon muutamalle vuodelle (mahdollisia pumppujen ja muiden laitteiden uusintaa varten). Paisunta-astian uusinta Paisunta-astian uusintaan tulee varautua tarkastelujakson aikana. Patteriventtiileiden uusinta
23 Patteriventtiileiden uusintaan tulee varautua tarkastelujakson alussa. Samassa yhteydessä verkosto tulee perussäätää. PTS-taulukon kustannusarviota määritettäessä on pattereiden lukumääräisarviona käytetty 30 kpl (sis. lvk-patterit). Lämpöjohtoverkoston perussäätö Patteriverkostolle tulee suorittaa perussäätö patteriventtiilien uusimisen yhteydessä. Verkoston uusille patteriventtiileille määritetään vesivirrat, linjoille määritetään vesivirrat sekä linjasäätöventtiileille esisäätöarvot. Lisäksi säädetään patteri- ja linjakohtaiset vesivirrat sekä huonetilojen lämpötilatasot tarkastetaan ja esisäätöarvot hienosäädetään. Lämpöverkoston kuntotutkimus Lämpöverkoston todellinen kunto tulee selvittää kuntotutkimuksen avulla. Haitta-ainekartoitus Alkuperäisten eristeiden asbestisisältö tulee selvittää haitta-ainekartoituksen avulla. Lämpöjohtojen tarpeen mukainen uusinta Lattiarakenteessa kulkevien putkien uusintaan tulee varautua tarkastelujakson aikana. Uusinta tulee tehdä kuntotutkimuksen määrittämässä laajuudessa ja aikataulussa.
24 G2 Vesi- ja viemärijärjestelmät Kiinteistö on liitetty kaupungin vesi- ja viemäriverkostoon. Lämmin käyttövesi tuotetaan käyttöveden lämmönsiirtimellä lämmönjakohuoneessa. Vesimittari ja pääsulut sijaitsevat autotallissa (LVI-kuva 3). G21 Vedenkäsittelylaitteet Vesimittari on kaukoluennassa ja pääsulut ovat kunnossa. Tonttivesijohto on muoviputkea. Lämminvesi on alamitattu. Verkoston vesipaine on lämmönjakohuoneen tasolla noin 540 kpa, mitä voidaan pitää melko korkeana. Verkostoon tulisi asentaa vakiopaineventtiili ja vesipaine tulee säätää tarpeen mukaiselle tasolle. G22 Vesijohtoverkosto Kiinteistön kylmä- ja lämminvesiverkostot ovat osittain uusittuja ja osittain ilmeisesti alkuperäisiä. Uusittu käyttövesiverkosto on rakennettu tarkastetuin osin kupariputkesta, jotka on liitetty fosforikuparijuotoksin sekä suojaputkeen asennetusta muoviputkesta. Lisäksi havaittiin myös pieni osuus vanhaa kuumasinkittyä teräsputkea kellarin WC:ssä, myös lämminvesi (kupariputki) on vanhaa putkea. Linjaventtiilit ovat tarkastetuin osin uusittuja palloventtiileitä (LVI-kuva 4). Runkolinjat on asennettu kellarin kattoon. Käyttövesiverkostojen kunto on teknisen iän perusteella muuten tyydyttävää tasoa eikä sen laajamittaiseen uusintaan arvioitu olevan tarvetta tarkastelujakson aikana. Vanhat putkiosuudet on suositeltavaa uusia tarkastelujakson alussa (kuumasinkitty teräsputkiasennus on määräysten vastainen). Linjasulku- ja säätöventtiileiden laajamittaisen uusinnan ei arvioitu olevan tarpeen vielä tarkastelujakson aikana. G23 Jätevesien käsittely Kohteessa olevat sadevesi- ja jätevesikaivot ovat tarkastetuin osin betonirengaskaivoja. Kaivot tulee huoltaa säännöllisesti. G24 Viemäriverkostot Rakennusta palvelee jätevesiviemäriverkosto ja ulkoalueita sadevesiviemäriverkosto. Viemärit ovat tehtyjen havaintojen perusteella osittain ilmeisesti alkuperäisiä, osa viemäreistä on uusittu. Jätevesiviemärit on rakennettu vanhemmilta osin muhviliitetystä valurautaviemäriä sekä uudemmat osuudet muoviviemärillä. Pohjaviemärit on asennettu lattian alle piiloon ja nousulinjat osin piiloon ja osin näkyville.