5.9 Vuokran maksaminen 5.9.1 Vuokra vapaarahoitteisissa asunnoissa Vuokralainen ja vuokranantaja voivat sopia vuokran määrästä suhteellisen vapaasti. Vuokranmäärää Vuokran määrää harkittaessa otetaan kuitenkin huomioon yleinen vaatimus vuokran huomioon yleinen harkittaessa on otettava kohtuullisuudesta. Vuokra ei saa olennaisesti vaatimus vuokran ylittää samalla alueella sijaitsevista, vuokraarvoltaan samanveroisista ja samaan tarkoi- kohtuullisuudesta. tukseen käytetyistä huoneistoista perittyjä käypiä vuokria. Poikkeuksena ovat huoneenvuokrasuhteissa hyväksyttäviksi katsottavat syyt. Yksittäisen huoneiston vuokratasoon vaikuttavat muun muassa huoneiston sijainti, rakennuksen ja vuokrattavan tilan kunto ja ikä, huoneiston koko sekä vuokrasuhteeseen liittyvät velvoitteet. Näin ollen yksittäisen huoneiston vuokra voi poiketa alueen keskimääräisestä vuokratasosta, jos esimerkiksi huoneiston varustetaso on muuta alueen tasoa korkeampi. 5.9.2 ARA-vuokra-asunnot ARA-vuokra-asuntojen vuokran määräytymisestä on säädetty erikseen. Vuokralaiselta perittävän vuokran tulee näissä tapauksissa perustua niin sanottuun omakustannusperiaatteeseen. Vuokran määräytymisestä ARA-vuokrakohteissa kerrotaan tarkemmin liitteessä 1. 5.9.3 Vuokran maksaminen ja viivästyskorko Vuokralaisen päävelvoite on vuokran maksaminen. Vuokra on maksettava viimeistään vuokranmaksukauden toisena päivänä, ellei Vuokra on maksettava viimeistään vuokranmaksukauden toisena päivänä, ellei maksuajasta ole sovittu toisin. SOPIMUSSUHDE 41
maksuajasta ole sovittu toisin. Jos vuokranmaksukausi on kuukausi, on vuokra siis Jos eräpäivä on lauantai tai pyhäpäivä, on maksettava kuukauden toinen päivä, ellei vuokranmaksupäivä vuokra sopimuksessa ole erikseen sovittu seuraava arkipäivä. vuokran eräpäivää. Jos eräpäivä on lauantai tai pyhäpäivä, on vuokranmaksupäivä seuraava arkipäivä. Suorituksen katsotaan tapahtuneen sinä päivänä, jolloin maksu on lähtenyt tililtä. Vuokran saa kuitenkin maksaa ensimmäisenä eräpäivän jälkeisenä arkipäivänä ilman, että siitä saa periä viivästyskorkoa. Jos vuokraa ei makseta ajoissa, viivästyneelle vuokralle saa periä viivästyskorkoa korkolain mukaan. Viivästyskorko myöhässä oleville vuokrille lasketaan seuraavalla kaavalla: korkoprosentti x viivästyspäivien lukumäärä x viivästyneen vuokran määrä 100 x 360 Viivästyskorkoa saa velkoa erääntyneelle, maksamattomalle vuokralle eräpäivää seuraavasta päivästä maksupäivään, molemmat mainitut päivät mukaan lukien. Korkopäivää laskettaessa katsotaan kuukaudessa olevan 30 päivää ja vuodessa 360 päivää. Viivästyskorko(prosentti) määräytyy korkolain mukaan ja on Euroopan keskuspankin puolivuosittain määräämä viitekorko + 7 %. Kaupallisissa sopimuksissa viivästyskorko on Euroopan keskuspankin puolivuosittain määräämä viitekorko + 8 %. Korkoprosentit puolivuosittain ovat nähtävillä muun muassa Suomen Pankin internetsivuilla (www.suomenpankki.fi). Esimerkki Vuokra (550 euroa) on maksettu 17.2. kun oikea maksupäivä olisi ollut 2.2., korkoprosentti on 7,5. Viivästyskoron määrä = 7,5 x 15 x 550 =1,72 euroa 100 x 360 42 Hyvä vuokrasuhde
Vuokran saa maksaa rahana, pankki- tai postisiirtona tai postiosoituksena. Käteisenä maksettavasta vuokrasta on annettava kuitti. Vuokranantaja ei voi kieltää vuokralaista maksamasta vuokraa pankki- tai postisiirtona tai postiosoituksena. Vuokra on maksettava koko siltä ajalta, jonka vuokralainen käyttää huoneistoa. Vuokraa voidaan periä myös ennakolta. Ennakkovuokran periminen on mahdollista ainoastaan sopimusta tehtäessä. Ennakkovuokran saa periä enintään kolmelta kuukaudelta. Jos vuokranmaksukausi on muu kuin kuukausi, ennakkovuokraa saa periä enintään yhdeltä vuokranmaksukaudelta. Ennakkovuokra on hyvitettävä vuokralaiselle vuokrasuhteen kestäessä. Tässä suhteessa ennakkovuokra eroaa vakuudesta, joka on voimassa koko vuokrasuhteen keston ajan ja palautetaan vasta vuokrasuhteen päätyttyä. 5.9.4 Puolisoiden vastuu vuokran maksamisesta Avio- ja avopuolisot vastaavat yhdessä vuokran maksamisesta, jos he asuvat yhdessä vuokraamassaan huoneistossa. Avio- ja avopuolisot vastaavat yhdessä vuokran maksamisesta myös siinä tapauksessa, jos vain toinen heistä on vuokrannut asunnon, mutta he molemmat kuitenkin asuvat siinä. Vastuu on siis yhteinen, vaikka sopimus olisi tehty ainoastaan toisen puolison nimissä. Käytännössä yhteinen vastuu tarkoittaa sitä, että vuokranantaja voi periä koko vuokran kummalta puolisolta tahansa. Jos toinen puolisoista muuttaa huoneistosta pois, vastaa huoneistoa edelleen Jos puolisot asuvat samassa asunnossa yhdessä, heillä on yhteisvastuu vuokrasta, vaikka vuokrasopimus olisi tehty vain toisen nimiin. käyttävä puoliso vuokrasopimuksen velvollisuuksien täyttämisestä niin kauan kuin itse asuu kyseisessä huoneistossa. Huoneistoa käyttävän puolison vastuu ei riipu siitä, onko hän itse ollut vuokrasopimuksen osapuolena vai ei. Sen puolison, joka ei ole vuokrasuhteessa osapuolena, vastuu vuokran maksamisesta päättyy, kun hän muuttaa pois toisen vuokraamasta asunnosta ja virallinen SOPIMUSSUHDE 43
muuttoilmoitus on tehty. Hyvään vuokratapaan kuuluu ilmoittaa poismuuttamisesta myös vuokranantajalle. Sen sijaan yhteisvuokralaisen (vuokrasopimus on tehty molempien nimiin), vastuu vuokrasuhteesta päättyy vasta, kun vuokrasopimus on irtisanottu kirjallisesti ja irtisanomisaika on kulunut umpeen. 5.10 Vuokran määrän tarkistaminen vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa 5.10.1 Sopimuksessa ehto vuokran korottamisesta Vuokraa voidaan vuokrasuhteen aikana korottaa automaattisesti vain, jos Vuokraa voidaan vuokrasuhteen aikana korottaa tätä koskeva ehto on kirjattu vuokrasopimukseen. Tämä edellyttää, että automaattisesti vain, jos tätä koskeva ehto on kirjattu korottamisen peruste ja korottamisen vuokrasopimukseen. Tämä voimaantulopäivä on kirjattu sopimukseen. edellyttää, että korottamisen peruste ja korottamisen Sellaisissa vuokrankorotusehdoissa, voimaantulopäivä on kirjattu joiden perusteella vain vuokranantaja sopimukseen. pystyy laskemaan vuokrankorotuksen, on vuokranantajan lain mukaan aina ilmoitettava kirjallisesti vuokralaiselle uusi vuokra ja sen voimaantulopäivä. Ilmoitus tulee pyrkiä tekemään kuukautta ennen korotuksen voimaantuloa. Vaikka sopimukseen olisi kirjattu vuokrankorotusehto, josta käy ilmi korotuksen tarkka voimaantulopäivä ja tarkat laskentaperusteet, on Hyvän vuokratavan mukaan suositeltavaa, että vuokranantaja vielä ilmoittaa vuokralaiselle korotuksesta. Jos kuitenkin vuokranantajan korotusilmoitus jää tekemättä, tulee vuokralaisen itse laskea korotus ja ryhtyä maksamaan korotettua vuokraa sopimuksessa mainituin tavoin. Asianosaiset ovat sidottuja siihen, mitä vuokrasopimuksessa on sovittu. Näin ollen vuokralainen ei voi olettaa automaattisesti, että koro- 44 Hyvä vuokrasuhde
tusilmoituksen puuttuessa vuokranantaja olisi luopunut sopimukseen perustuvasta korotuksesta, vaan vuokranantajalla voi olla mahdollisuus periä korotukset taannehtivasti edellisestä korotuksesta lähtien, kuitenkin enintään kolmelta vuodelta. Ellei vuokrasopimuksessa ole vuokran tarkistamiseen oikeuttavaa sopimusehtoa, vuokran määrää ei voi muuttaa yksipuolisesti. Näin ollen esimerkiksi se, että asunto-osakeyhtiö päättää korottaa vastiketta, ei oikeuta korottamaan vuokraa. Ainoastaan silloin, jos vuokrasopimuksessa on sovittu vuokran muuttumisesta vastikkeen noustessa, on vuokranantajalla oikeus vastaavasti tarkistaa myös vuokran määrää. Tällöin vuokrankorotusilmoitukseen on hyvä liittää taloyhtiön tiedote tai vastaava ilmoitus vastikkeiden korotuksesta. Yleisimmin vuokrantarkistusehtona käytetään indeksiehtoa. Tällöin vuokrantarkistukset sidotaan johonkin yleisesti käytössä Yleisimmin vuokrantarkistusehtona käytetään olevaan indeksiin. Useimmiten käytetään joko elinkustannus- tai kuluttajahintaindeksiä, jonka muutosten mukaisesti vuokrantarkistukset indeksiehtoa. Tällöin vuokraa tarkistetaan esimerkiksi vuosittain. sidotaan johonkin Indeksitarkistus lasketaan siten, että indeksin pisteluvuista lasketaan edellisen tarkis- indeksiin. yleisesti käytössä olevaan tuksen jälkeen tapahtunut prosentuaalinen muutos ja tällä prosenttimäärällä tarkistetaan vuokraa. Indeksiehto voi olla myös sellainen, että vuokraa tarkistetaan sen mukaan ainoastaan ylöspäin. Tällöin vuokraa ei lasketa, vaikka indeksi laskisikin. Sopimukseen otettua sopimusehtoa on noudatettava, joten vuokranantaja ei voi ilman vuokralaisen suostumusta korottaa vuokraa vuokrasopimuksesta poikkeavalla perusteella. SOPIMUSSUHDE 45
Esimerkki Vuokrasopimus on alkanut 1.1.2014, ja ensimmäinen tarkistusajankohta on 1.1.2015. Tarkistusperusteena elinkustannusindeksin nousu, ja vuokraksi on sovittu 450 euroa. Perusindeksi = sopimuksen laadintahetkellä viimeisin tiedossa oleva pisteluku. Edellisen kuukauden pisteluku julkaistaan seuraavan kuukauden 15. päivänä. Tarkistusindeksi = tarkistushetkellä viimeisin tiedossa oleva pisteluku. Tarkistus tulee voimaan 1.1.2015. Esimerkissä Perusindeksi 11/2013 = 1894 (marraskuu 2013 on viimeisin sopimuksen tekohetkellä tiedossa oleva indeksiluku) Tarkistusindeksi 11/2014 = 1913 (marraskuu 2014 on viimeisin tarkistushetkellä tiedossa oleva indeksiluku) (1913:1894) x 450 euroa = 454, 50 euroa. Uusi vuokra 1.1.2015 alkaen on 454, 50 euroa. 5.10.2 Vuokran korottaminen vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa, kun sopimusehtoa ei ole Mikäli sopimukseen ei ole otettu vuokran tarkistamista koskevaa ehtoa, edellyttää vuokran muuttaminen osapuolten välistä yhteisymmärrystä. Jos vuokranantaja haluaa muuttaa Jos vuokranantaja haluaa sovitun vuokran määrää, vaikka muuttamisesta ei mainita sopimuksessa, on muuttaa sovitun vuokran määrää, vaikka muuttamisesta asiasta neuvoteltava ja sovittava vuokralaisen kanssa. Hyvän vuokratavan ei mainita sopimuksessa, on asiasta neuvoteltava ja mukaisesti keskustelut korotuksesta on sovittava vuokralaisen kanssa. aloitettava vähintään kuusi kuukautta ennen aiottua korotusta. Ellei vuokran korottamisesta päästä sopimukseen, on mahdollista irtisanoa toistaiseksi voimassa oleva sopimus. Vuokrankorotuksen perusteella tapahtuvaa irtisanomista on kuitenkin rajoitettu. Vuokralainen voi hakea tuomioistuimelta irtisa- 46 Hyvä vuokrasuhde