MAA- JA VESIALUEEN VUOKRASOPIMUS KOKKOLAN KAUPUNGIN JA KOKKOLAN SATAMA OY:N VÄLILLÄ 31.12.2014
MAA- JA VESIALUEEN VUOKRASOPIMUS Tämä maa- ja vesialueen vuokrasopimus ( Vuokrasopimus ) on solmittu tänään seuraavien osapuolten välillä: Vuokranantaja: Kokkolan kaupunki, Y-tunnus 0179377-8 Osoite: PL 43, 67101 Kokkola (jäljempänä Vuokranantaja ) Vuokralainen: Kokkolan Satama Oy, Y-tunnus 2642612-2 Osoite: Kantasatamantie 59, 67900 Kokkola (jäljempänä Vuokralainen ) 1. Sopimuksen tausta ja tarkoitus 1.1 Kuntalain 2 a :n mukaisesti kunnan hoitaessa kuntalain mukaista tehtäväänsä kilpailutilanteessa markkinoilla, sen on annettava tehtävä osakeyhtiön, osuuskunnan, yhdistyksen tai säätiön hoidettavaksi (yhtiöittämisvelvollisuus). Edellä mainittu määräys on tullut voimaan 1.9.2013 ja sen seurauksena Vuokranantaja on päättänyt yhtiöittää Vuokranantajan satamaliikelaitoksen hoitaman satamaliiketoiminnan 31.12.2014 mennessä. Vuokralainen on perustettu tämän tarkoituksen toteuttamista varten. Vuokranantaja ja Vuokralainen ovat edellä mainitun mukaisesti apporttiomaisuuden luovutuskirjalla sopineet Vuokranantajan satamaliiketoiminnan siirrosta Vuokralaiselle 31.12.2014. Liiketoiminnan siirron seurauksena Vuokralainen on saanut omistusoikeuden mm. kaikkiin satamaliiketoimintaan kuuluviin rakennuksiin, rakennelmiin ja laitteisiin, jotka sijaitsevat Vuokranantajan omistamalla maaalueella (raakamaa) Kokkolan satama-alueella. Ko. maa-alue ja satamaan liittyvä vesi-alue eivät muodostaneet osaa liiketoimintasiirrosta, joten omistusoikeus niihin on siten edelleen Vuokranantajalla. Mm. vesi-alueella oleva satama-allas ja siinä olevat väylärakenteet kuuluvat em. siirtyneen apporttiomaisuuteen. 1.2 Tällä Vuokrasopimuksella osapuolet sopivat niistä ehdoista, joilla Vuokranantaja luovuttaa alla määritellyn vuokra-alueen Vuokralaisen käytettäväksi Vuokralaisen satamaliiketoimintaa varten ja joilla Vuokralainen ottaa vuokra-alueen käyttöönsä. 2. Vuokrauksen kohde ja käyttötarkoitus 2.1 Tämän Vuokrasopimuksen kohteena on liitteenä 1 olevaan karttaan merkityt, Kokkolan kaupungin omistamat maa- ja vesialueet (raakamaa), kuten tarkemmin kuvattu liitteessä 2 ( Vuokra-alue ).
Vuokra-alue sijaitsee seuraavilla kiinteistötunnuksilla rekisteröidyillä kiinteistöillä ja erottamattomilla määrä-aloilla Kantasatamassa, Hopeakiven satamassa ja Syväsatamassa: 272-401-1-192, osa 272-401-1-219, osa 272-401-2-2, osa 272-44-1-1-M501 272-44-1-8 272-41-1-1-M501 272-41-1-1-M502 272-41-1-9-M501 272-43-1-5, osa Vuokra-alue on määräalaltaan noin 547 ha. Edellä mainittujen lisäksi Vuokra-alueeseen kuuluu asemakaavan mukaisia 41, 43 ja 44. kaupunginosien katualueita, ns. Kemirantie ja Outokummuntie, oheisen karttaliitteen (liite 3) mukaisesti (kiinteistötunnus 272-43-1-14, kaavan tunnus 272 44/6). Tämän lisäksi Vuokralaiselle siirtyy tie-, raide- ja muut vastaavat rasitteet, joista on sovittu erikseen Boliden Kokkola Oy:n, Yara Oyj:n ja Cabb Oy:n kanssa. Vuokratun vesialueen määräala on yhteensä noin 411 ha. Vuokrattu vesi-alue (raakamaa) käsittää myös satamaan liittyvät satama-allasalueet, väyläalueet ja muut vesialueet. Todettakoon, että Vuokralainen liiketoiminnan siirron seurauksen omistaa satamaliiketoiminnassa käytetyt kenttä-, laituri-, laituripenger-, satama-allasrakenteet sekä muut vastaavat rakenteet. 2.2 Vuokra-aluetta on käytettävä satamaliiketoiminnassa, sekä siihen suoraan liittyvässä toiminnassa oheistoimintoineen. Vuokralainen on oikeutettu käyttämään Vuokra-aluetta satamaliiketoiminnassa parhaaksi katsomallaan tavalla ja rakentamaan alueelle voimassa olevan asemakaavan ja muiden maankäyttöä sekä rakentamista koskevien säännösten mukaisesti. Vuokralainen on tietoinen voimassaolevan asemakaavan sisällöstä. 2.3 Vuokralainen on velvollinen huolehtimaan kustannuksellaan siitä, että sillä on kaikki toiminnassaan tarvittavat viranomaisluvat ja että se noudattaa liiketoiminnassaan siihen liittyviä lainsäädännön ja viranomaisten mahdollisesti asettamia vaatimuksia ja määräyksiä. 2.4 Vuokralaisella on osapuolten apporttiomaisuuden luovutuskirjan mukaisesti oikeus päättää ja veloittaa satamaliiketoimintaan liittyviä yksityisoikeudellisia ja julkisoikeudellisia maksuja, kuten esimerkiksi nosturi-, varasto, alus- ja tavaramaksut.
2.5 Vuokralainen on oikeutettu käyttämään maa- tai vesialuetöistä syntyviä massoja (esim. maan kuorinta- ja ruoppausmassoja) omiin tarkoituksiinsa ilman vastikkeen maksua Vuokranantajalle ja sijoittamaan ne satama-alueella parhaaksi katsomallaan tavalla. 3. Vuokra-aika Vuokra-aika on määrä-aikainen ja se alkaa 31.12.2014 ja päättyy 31.12.2064. Vuokra-alueen hallinta siirtyy Vuokralaiselle 31.12.2014. 4. Vuokran määrä ja maksaminen 4.1 Vuokran määrä on vuokrasuhteen alkaessa noin 1,750 milj. euroa (alv 0 %) vuodessa. Vuodelta 2014 ei peritä vuokraa. Vuokra on sidottu kuluttajahintaindeksiin seuraavasti: Perusindeksinä käytetään 2010=100 indeksilukua. Tarkistusindeksi on kunkin vuoden joulukuussa viimeksi julkaistu indeksiluku. Tarkistettu vuokra määritellään seuraavasti: (tarkistusindeksi/perusindeksi) x perusvuokra. Vuokra tarkistetaan ensimmäistä kertaa vuonna 2015 siten, että tarkistettu vuokra tulee voimaan 1.1.2016. 4.2 Edellä mainittu vuosivuokra jaetaan kahteentoista (12) yhtä suureen erään, josta 1/12 erä on yhtä kuin kuukausivuokra. Näin laskettu kuukausivuokra suoritetaan kuukausittain kuukauden 15. päivään mennessä Vuokranantajan ilmoittamalle pankkitilille. Viivästyskorko määräytyy kulloinkin voimassa olevan korkolain mukaan. 5. Vuokra-alueen kunto ja kunnossapito 5.1 Vuokra-alueella sijaitsee Vuokralaisen omistamia rakennuksia. Vuokralainen on ennen Vuokrasopimuksen allekirjoittamista tutustunut Vuokra-alueeseen ja ottaa sen vastaan siinä kunnossa kuin se on. Vuokralainen on tietoinen siitä, että Vuokra-alueen vesi-alueella on ns. pilaantuneita sedimenttejä, jotka ovat eritelty liitteestä 4 tarkemmin määritellyllä tavalla. Vuokralainen on myös tietoinen siitä ja ymmärtää sen, että Vuokra-alueella on siinä aikaisemminkin harjoitetun satamaliiketoiminnan johdosta mahdollisesti myös muita vastaavia maa-aineksia maaperässä tai vesi-alueilla, vaikka sellaista ei ole Vuokranantajan tiedossa. 5.2 Vuokralainen vastaa kaikista Vuokra-alueen hoito- ja kunnossapitokuluista. Vuokralainen on velvollinen pitämään Vuokra-alueiden rakentamattomat osat hyvässä kunnossa sekä noudattamaan tässä suhteessa Vuokranantajan määräyksiä ja ohjeita sekä voimassa olevaa lainsäädäntöä ja muita viranomaisten antamia määräyksiä ja ohjeita.
5.3 Vuokralaisella ei ole vuokrasuhteen päättyessä oikeutta saada korvausta vuokrauksen kohteen arvoa nostaneista perusparannuksista tai muista töistä, jollei muusta ole sovittu. 5.4 Vuokralainen on velvollinen huolehtimaan siitä, että Vuokra-alue ei Vuokralaisen toimesta tai muutoinkaan saastu ympäristö- tai muiden vastaavien lupien tai lainsäädännön vastaisella tavalla. Vuokrakauden aikana tai ennen sitä tapahtuneesta Vuokra-alueen maaperän tai pohjaveden taikka vesialueen pilaantumisesta sekä muusta ympäristövahingosta vastaa Vuokralainen. 5.5 Mikäli Vuokralainen laiminlyö kunnossapitovelvollisuutensa, Vuokranantajalla on oikeus toteuttaa hoito, kunnossapito tai puhdistaminen Vuokralaisen lukuun ja periä toimenpiteestä aiheutuneet kustannukset Vuokralaiselta. 6. Vuokrasopimuksen jatkaminen Mikäli Vuokranantaja luovuttaa Vuokra-alueen edelleen vuokralle vuokrakauden päätyttyä, Vuokralaisella on etuoikeus saada alue uudelleen vuokralle. Vuokranantajan on viimeistään viittä (5) vuotta ennen vuokra-ajan päättymistä ilmoitettava Vuokralaiselle, luovuttaako se alueen edelleen vuokralle. Vuokranantajan tulee samalla ilmoittaa uudet vuokraehdot. Jos Vuokralainen haluaa käyttää etuoikeuttaan Vuokra-alueen vuokraamiseen, Vuokralaisen on ilmoitettava siitä Vuokranantajalle kirjallisesti viimeistään kaksi (2) vuotta ennen vuokrakauden päättymistä. Vuokra-aluetta uudelleen vuokrattaessa on noudatettava soveltuvin osin tässä Vuokrasopimuksessa mainittuja vuokraehtoja. 7. Muut ehdot 7.1 Vuokralaisella on oikeus Vuokranantajaa enempää kuulematta hakea Vuokra-alueeseen kiinnitys vuokraoikeuden pysyvyyden vakuudeksi. 7.2 Vuokralainen on oikeutettu Vuokranantajaa kuulematta siirtämään vuokraoikeuden kolmannelle sekä solmimaan alivuokrasopimuksen. Se, jolle vuokraoikeus on siirretty, on velvollinen ilmoittamaan siirrosta Vuokranantajalle kolmen (3) kuukauden kuluessa siitä, kun siirto on tapahtunut. Ilmoitukseen on liitettävä jäljennökset siirtoasiakirjasta. 7.3 Tähän Vuokrasopimukseen mahdollisesti tehtävistä muutoksista ja lisäyksistä on sovittava kirjallisesti osapuolten välillä. 7.4 Tähän Vuokrasopimukseen sovelletaan Suomen lakia. 7.5 Tästä Vuokrasopimuksesta aiheutuvat mahdolliset riitaisuudet ratkaistaan ensisijaisesti osapuolten välisillä neuvotteluilla. Mikäli asiassa ei päästä yhteisymmärrykseen, riita ratkaistaan välimiesmenettelyssä Keskuskauppakamarin nopeutettua välimiesmenettelyä koskevien sääntöjen mukaisesti. Välimiesmenettely pidetään Kokkolassa.
Tätä Vuokrasopimusta on laadittu kaksi (2) samasanaista kappaletta, toinen Vuokranantajalle ja toinen Vuokralaiselle. Kokkolassa, joulukuun 31. päivänä 2014 KOKKOLAN KAUPUNKI KOKKOLAN SATAMA OY Liite 1 Liite 2 Liite 3 Liite 4 Kartta Vuokra-alueen kuvaus Kartta Vuokra-alueeseen kuuluvista katualueista Selvitys koskien pilaantuneita sedimenttejä vesialueilla