TIIVISTELMÄ 101001271 18.11.2015 KEMIJÄRVEN KAUPUNKI : Tekninen nykykäyttöarvo ja tuottoarvo Vastuunrajoitus Työ on suoritettu Kemijärven kaupungilta saadun toimeksiannon perusteella pätevien ja kokeneiden asiantuntijoiden toimesta parasta ammatillista arviointikykyä käyttäen. Tämän raportin sisältö ja laskelmat perustuvat työn aikana Kemijärven kaupungilta saatuihin tietoihin sekä asiantuntijoiden ammattitaitoon. Pöyry Finland Oy:n vastuu raportista noudattaa konsulttitoiminnan yleisiä sopimusehtoja KSE 2013. Pöyry Finland Oy:n vastuu työstä Kemijärven kaupungille on palkkion suuruinen. Pöyry Finland Oy ei vastaa raportissa esitetyistä tiedoista tai mielipiteistä eikä niiden tarkkuudesta, kattavuudesta tai oikeellisuudesta suhteessa kolmansiin osapuoliin. Pöyry Finland Oy ei missään olosuhteissa vastaa raportissa esitettyjen tietojen käytöstä aiheutuvista tai käyttöön liittyvistä kolmannelle osapuolelle mahdollisesti aiheutuvista vahingoista riippumatta siitä, onko kyseessä välitön tai välillinen vahinko tai kuinka vahinko on aiheutunut. Raportti on luottamuksellinen ja tehty vain Kemijärven kaupungin käyttöön. Tätä raporttia ei saa luovuttaa kolmansille osapuolille ilman Pöyry Finland Oy:n etukäteistä kirjallista suostumusta.
2/7 1 JOHDANTO Kemijärven kaupunki suunnittelee vesi- ja viemärilaitoksensa myyntiä Kemijärven kaukolämpöyhtiölle. Tässä työssä määritettiin Kemijärven kaupungin vesi- ja viemärilaitoksen tekninen nykykäyttöarvo ja tuottoarvo. Arvonmäärityksen tuloksia voidaan hyödyntää vesi- ja viemärilaitoksen kauppahinnan määrittämisessä. Teknisen nykykäyttöarvon määrittämisen menetelmä perustuu käyttöomaisuuden jälleenhankintahinnan ja siitä edelleen teknis-taloudellisen pitoajan perusteella lasketun teknisen nykykäyttöarvon määrittämiseen. Nykykäyttöarvo antaa kuvan vesihuoltolaitoksen investoidun omaisuuden substanssiarvosta. Tuottoarvo sen sijaan perustuu laitoksen ennustettuun tuloksentekokykyyn ja antaa kuvan laitoksen tuloksentekokyvystä tulevaisuudessa. Tässä tiivistelmässä esitetään arvonmäärityksen keskeiset laskentaperiaatteet ja tulokset. Yksityiskohtaisemmat tiedot löytyvät varsinaisesta loppuraportista. 2 TEKNISEN NYKYKÄYTTÖARVON MÄÄRITYS 2.1 Laskentaperiaatteet 2.1.1 Yleistä Tekninen nykykäyttöarvo määritettiin erikseen jokaisesta omaisuusryhmästä: verkostojen runkojohdot (vesijohto- ja jätevesiviemäriverkostot), jätevesipumppaamot, paineenkorotusasemat, puhdasvesisäiliöt, vedenottamot ja jätevedenpuhdistamot. Nykykäyttöarvon laskemiseksi määritettiin ensin kunkin omaisuuslajin jälleenhankintaarvo (JHA), josta tekninen nykykäyttöarvo (NKA) määräytyi jäljellä olevan teknistaloudellisen pitoajan perusteella yhtälön 2.1 mukaisesti. æ ikä ö NKA = ç 1 - JHA pitoaika (2.1) è ø Vesihuolto-omaisuuden jälleenhankinta-arvo kuvaa ko. rakenteiden tämän päivän rakentamiskustannuksia toteutettuna nykytekniikalla. Nykykäyttöarvo puolestaan kuvaa käyttöomaisuuden jäljellä olevaa käyttöarvoa eli substanssiarvoa. Nykyarvon määrityksessä jälleenhankinta-arvosta vähennetään teknistaloudellisen pitoajan perusteella lasketut tasapoistot. Jälleenhankinta-arvojen laskennassa käytetyt yksikköhinnat perustuivat osin Kemijärven vesi- ja viemärilaitoksen omaan arvioon ja osin konsultin arvioon vastaavien komponenttien hinnasta. Omaisuuden laajuus tarkasteltiin tilanteessa 31.12.2015 ja omaisuuden arvostushetkenä käytettiin vuotta 2015. Käyttöomaisuuden jäännösarvoksi pitoajan loputtua asetettiin 0.
2.2 Kemijärven vesi- ja viemärilaitoksen käyttöomaisuus Kemijärven kaupunki Taajama-alueen kaivantopituus on 94 km (keski-ikä 34 v) ja haja-asutusalueen 400 km (keski-ikä 26 v). Vesihuoltolaitoksella on yhteensä 9 paineenkorotusasemaa ja 45 jätevesipumppaamoa, kaksi ylävesisäiliötä, 10 vedenottamoa ja 1 jätevedenpuhdistamo. 2.3 Arvonmäärityksen tulokset Kemijärven kaupungin vesi- ja viemärilaitoksen käyttöomaisuuden tekninen jälleenhankinta- ja nykykäyttöarvo komponenteittain on esitetty taulukossa 2.1. Verkoston osuus koko käyttöomaisuuden JHA:sta on 78 % ja NKA:sta 79 83 % riippuen verkoston pitoajasta (40 50 v). Taulukko 2.1 Kemijärven vesi- ja viemärilaitoksen käyttöomaisuuden tekninen jälleenhankinta- ja nykykäyttöarvo komponenttain. Komponentti JHA [EUR] NKA [EUR] 1) NKA [EUR] 2) NKA [EUR] 3) Vesihuoltoverkostot 22 604 000 7 579 000 8 902 000 9 970 000 Jätevesipumppaamot 2 742 400 1 562 600 1 562 600 1 562 600 Paineenkorotusasemat 576 100 100 300 100 300 100 300 Vedenottamot 1 191 300 99 900 99 900 99 900 Puhdasvesisäiliöt 517 500 40 500 40 500 40 500 Jätevedenpuhdistamo 1 269 300 192 800 192 800 192 800 Yhteensä 28 900 600 9 575 100 10 898 100 11 966 100 1) Verkostojen pitoaika 40 vuotta. 2) Verkostojen pitoaika 45 vuotta. 3) Verkostojen pitoaika 50 vuotta. Nykykäyttöarvon vaihteluväli on 9,6 12,0 milj.. NKA:n suhde käyttöomaisuuden tasearvoon (31.12.2014) on skenaariossa SK1 1,3, skenaariossa SK2 1,5 ja skenaariossa SK3 1,6. 3/7
4/7 3 TUOTTOARVON MÄÄRITYS 3.1 Laskentaperiaatteet Kaupungin asukasluku laskee Tilastokeskuksen ennusteen mukaan vuosien 2014 2025 välillä 1,47 %/v ja vuosien 2014-2030 välillä keskimäärin 1,35 %/v. Vedenkulutuksen voidaan olettaa laskevan yleisen trendin mukaisesti johtuen energiatehokkuusvaatimusten kiristymisestä, huoneistokohtaisten vesimittareiden yleistymisestä sekä kuluttajien tietoisuuden lisääntymisestä. Veden laskutusmäärä v. 2014 oli 437 000 m 3 /v ja jäteveden laskutusmäärä 327 000 m 3 /v. Vesi- ja viemärilaitoksen arvion mukaan veden ja jäteveden laskutusmäärä tulee laskemaan tulevina vuosina 2,0 %/v. Vesi- ja viemärilaitoksen arvion mukaan operatiivisen toiminnan kustannukset nousevat tulevina vuosina inflaation verran laskutusvolyymien pienenemisestä huolimatta. Henkilöstöresurssi on jo alhainen ja kustannukset pääosin kiinteitä. Laskennassa käytetty investointitaso perustuu Tilaajan arvioon vuosien 2016 2024 tasosta. Vesi- ja viemärilaitoksen investointitaso on viime vuosina (2012 2014, TA2015) ollut 270 000 390 000, josta verkostosaneerausten osuus on ollut noin 100 000 /v. Seuraavien parin vuoden ajan laitos keskittyy haja-asutusalueen viemäröinnin rakentamiseen. Tämän jälkeen saneerausten tasoa nostetaan tasolle 200 000 300 000 /v. Saneeraukset kohdistetaan pääosin vesijohtoverkostoihin. Keskimääräinen reaalinen investointivolyymi vuosina 2016 2024 on 430 000 /v. Vuoden 2025 investointitason oletettiin olevan 695 000. Tämän oletetaan koostuvan yksinomaan saneerausinvestoinneista. Esitetyllä suunnitelmalla käyttöomaisuuden tasearvo pysyy suunnilleen vakiona. Yksityiskohtaisemmat laskentaperiaatteet on kuvattu työn loppuraportissa. 3.2 Kassavirtalaskelma 3.2.1 Inflaation suuruiset korotukset Olettaen, että laitoksen käyttö- ja perusmaksuja korotettaisiin vain inflaation verran vuosittain (1,5 %), laskee laitoksen liikevaihto vuosittain ja samoin verotettu liikevoitto, joka painuu negatiiviseksi v. 2024. Tällöin laitos ei tuota sijoitetulle pääomalle lainkaan tuottoa, eikä sillä ole tuottoarvoa. Seuraavan kymmenen vuoden keskimääräinen investointitarve nousee yli nykyisten poistojen (noin 300 000 ) tason, joten nollatulos ei riitä myöskään saneerausinvestointeihin. Pitkällä aikavälillä tulorahoituksen lisäksi jouduttaisiin kasvavasti käyttämään lainarahoitusta ja maksamaan niiden korkoja velkaantumista kiihdyttäen. 3.2.2 Taksakorotussuunnitelma Jotta liiketoiminnan tuotot kattaisivat vähintään saneerausinvestointien tason ja ylijäämää kertyisi niin, että rahoituksen korot tai tuotot pystyttäisiin maksamaan, on tässä arvonmääritystä varten muodostettu vaihtoehtoinen taksataso, jolla pystytään kestävästi maksamaan kohtuullinen korvaus sijoitetulle pääomalle. Vesi- ja
viemärilaitoksen käyttö- ja perusmaksuja korotetaan esimerkkisuunnitelmassa taulukon 3.1 mukaan. Korotuksia tarvitaan seuraavista syistä johtuen: a) veden ja jäteveden laskutusvolyymien pieneneminen (2,0 %/v), b) yleisen kustannustason nousu (inflaatio 1,5 %/v), c) arvonkorotuksen myötä tapahtuva poistotason nousu, d) sijoitetulta pääomalta edellytettävän tuottotason maksaminen. Yleinen kustannustason nousu saattaa olla lähivuosina matalampi kuin laskelmaoletuksessa, mikä vähentäisi korotustarvetta. Suunnitelmassa korotukset ovat keskimäärin 4,7 % vuodessa, yhteensä 57 % painotettuna toiminnan ensimmäiselle vuodelle (riittävän maksutulojen tason saavuttaminen). Perusmaksutulojen osuus käyttöja perusmaksutuloista on noin 22 %. Taulukko 3.1 Maksukorotussuunnitelma käyttö- ja perusmaksuille v. 2016 2025. Vuosi 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Korotukset, % 15,0 3,0 4,0 4,0 3,0 4,0 4,0 4,0 3,0 3,0 5/7 3.2.3 Liikevaihdon ja liikevoiton kehittyminen suunnitelmassa Maksukorotussuunnitelmalla laitoksen liikevaihto nousee tasolle 2,0 milj. vuoteen 2025 mennessä nykyisestä 1,6 milj. tasosta. Liikevoitto vaihtelee välillä 460 000 500 000 vastaten 4,0 % tuottoa sijoitetulle pääomalle ennen veroja. Oletuksena käyttöomaisuuden tasearvolle on noin 10 milj. lisättynä vuosittaisilla inflaatiokorotuksilla ja investoinneilla sekä vähennettynä liittymismaksuveloilla (noin 800 000 ) ja poistoilla. Korkojen tai tuoton maksun jälkeen yhtiön sijoitettu pääoma oikaistuna käypiin teknisiin arvoihin ei kasva. 3.2.4 Liiketoiminnan vapaa kassavirta Liiketoiminnan tuottoarvo eli nettonykyarvo laskettiin käyttäen vapaan kassavirran menetelmää suunnitellulle pitkän aikavälin taksasuunnitelmalle, joka on kestävä saneerausinvestointien ja kohtuullisen tuottotason tilanteessa. Laskelmat tehtiin vuosille 2016 2025, ja viimeisestä vuodesta laskettiin päätearvoksi ns. ikuisuusarvo. Vapaa kassavirta muodostetaan vähentämällä tuotoista juoksevat kulut, käyttöpääomaan sitoutuvat varat ja verot laskettuna liikevoitosta ilman korkokulujen vähennystä. Korkovähennyksen etu sisältyy diskonttokoron määrittelyyn, missä se laskee velkarahoituksen kustannusta ja siten nostaa kassavirtojen nykyarvoa. Tuotoista vähennetään edelleen investoinnit suunnitelman mukaan. Viimeisenä vuotena investointitaso nostettiin kestävälle pitkän aikavälin tasolle, ja muodostuneesta kassavirrasta laskettiin toiminnalle ikuisuusarvo, joka lisättiin diskonttaamalla ennustejakson kassavirtojen nykyarvoon.
6/7 3.2.5 Liiketoiminnan nettonykyarvo Laskelmassa käytetyillä oletuksilla Kemijärven kaupungin vesi- ja viemäriliiketoiminnan nettonykyarvoksi tulee 10,7 milj. euroa (Taulukko 3.2). Nykyarvosta 3,527 milj. kertyy ennustejakson aikana ja 7,172 milj. ikuisuusarvona ennustejakson jälkeen syntyvistä kassavirroista. Taulukko 3.2 Kassavirtalaskelman tulokset. Nykyarvot Liiketoiminnan kassavirta 7 464 Ikuisuusarvo 7 172 Investoinnit -3 936 Nettonykyarvo, NPV 10 700 Kuvassa 3.1 on esitetty vuotuiset vapaat kassavirrat ja niiden kumuloituva nettonykyarvo. Kuva 3.1 Vapaa kassavirta ja kumuloituva nettonykyarvo (NPV). Kemijärven vesi- ja viemärilaitoksen liiketoiminnan tuottoarvo omistajan tuottotavoitteella (4,0 % sijoitetulle pääomalle käyvin arvoin) sekä herkkyystarkastelun mukaiset tuottoarvot on esitetty taulukossa 3.3. Taulukko 3.3 Liiketoiminnan tuottoarvo sijoitetun pääoman (9,3 milj. ) eri tuottotasoilla. Tuotto sijoitetulle pääomalle 3,5 % 8,8 milj. 4,0 % 10,7 milj. 4,5 % 12,1 milj. Tuottoarvo (nettonykyarvo, NPV)
7/7 4 JOHTOPÄÄTÖKSET Tässä raportissa esitettiin arvio Kemijärven vesi- ja viemärilaitoksen teknisestä nykykäyttöarvosta ja tuottoarvosta, joita voidaan käyttää hyväksi arvioitaessa liiketoiminnan käypää kauppahintaa. Laskelmissa käytetyt laskentaperiaatteet on kuvattu raportissa. Kemijärven vesi- ja viemärilaitoksen käyttöomaisuuden tekninen nykykäyttöarvo on 9,6 12,0 milj. vesihuoltoverkostojen pitoajasta riippuen (40 50 v). Kemijärven vesi- ja viemärilaitoksen liiketoiminnan tulevaisuuden kassavirran nettonykyarvo (NPV) eli tuottoarvo on 8,8 12,1 milj. riippuen siitä, kuinka suuri tuottotaso tekniselle nykyarvolle eli sijoitetulle pääomalle asetetaan. Laskelmissa sovellettiin tuottotasoja 3,5 4,5 %. Näin ollen tekninen nykykäyttöarvo ja tuottoarvo ovat samaa suuruusluokkaa eli noin 11 milj..