1 1 OSAPUOLET 1.1 Käyttöoikeuden luovuttaja Naantalin kaupunki, y-tunnus 0135457-2. 1.2 Vuokralainen XX 2 KÄYTTÖOIKEUDEN LUOVUTUKSEN KOHDE 2.1 Kohde 1) Käyttöoikeus luovutetaan Naantalinaukolla sijaitseva vesialueeseen, jonka pinta-ala on 9 ha sekä jätehuollon järjestämiseksi maa-aluetta 14 m2, joiden sijainti on esitetty liitekartassa 1. 2) Rantakadun eteläpäässä sijaitseva nykyisen merihuoltamon maa- ja vesialue, liitekartta 2.2 Hallinnan rajoite Venesatama-alue sijaitsee valtakunnallisesti merkittävässä rakennetussa kulttuuriympäristössä (Museoviraston RKY-kohde), joka tulee ottaa huomioon kehittämissuunnitelmaa laadittaessa. Käyttöoikeusalueella sijaitseva Kailon silta ei sisälly luovutukseen. Kailon sillan venepaikat kiinnityslaitteineen kuuluvat luovutettaviin rakennelmiin. Rantakadun polttoainelaituri on käytettävissä merihuoltoasematoimintaan, mutta laiturin omistusoikeus ei siirry toimijalle. Nykyiset polttoaineen jakelussa tarvittavat laitteet ja säiliöt eivät sisälly luovutuksen piiriin. Polttoaineen myyntipisteen ohessa sallitaan vähäisesti muuta oheismyyntitoimintaa. Polttoaineen jakelu ei ole sallittua tieliikenteessä käytettäviin ajoneuvoihin. Käyttöoikeusalueen rajalla sijaitsevat suojellut rannan suuntaiset ns. kävelylaiturit sekä pienvenealtaita rajaavat laiturit eivät sisälly luovutuksen.. Rannan suuntaisen kävelylaiturireiden sekä pienvenealtaiden ulkopuoliset venepaikat kiinnityslaitteineen kuuluvat luovutettaviin rakennelmiin. Presidentin laituri (ns. vesibussilaituri) ei sisälly luovutettaviin rakennelmiin. Sataman alueella liikennöivät höyrylaiva Ukkopekka sekä Väskin vesibussit, joiden toimintaedellytykset tulee säilyttää. Laitureille ei saa asentaa lukollista porttia.
2 2.3 Rakennukset ja rakennelmat Vuokralaisen tulee sallia venemessujen järjestäminen käyttöoikeusalueella kolmen ensimmäisen sopimusvuoden ajan toukokuun viimeisenä viikonloppuna. Vuokralainen voi periä tästä korvausta venemessujen järjestäjältä 1 000 /venemessut. Alueella olevat laiturirakennelmat (LIITE XX) myydään tällä sopimuksella vuokralaiselle. 3 TARKOITUS Alueen käyttöoikeus luovutetaan pienvenesatamatoiminnan harjoittamista sekä merihuoltamotoimintaa varten liitteenä olevan liiketoimintaja investointisuunnitelman mukaisesti (liite 2) vuosivuokraa vastaan. Alueen käyttäminen muuhun tarkoitukseen, kuten laivaravintolan sijoittamiseen tai majoitustoiminnan harjoittamiseen ilman vuokranantajan lupaa on kielletty. Vuokralainen ei saa toimenpiteillään aiheuttaa vuokranantajalle tai kolmansille osapuolille vahinkoa tai haittaa. VUOKRA-AIKA 4.1 Vuokra-aika Vuokra-aika alkaa 1.1.2015 ja päättyy 31.12.2034. 4.2 Vuokrasuhteen jatkuminen määräajan jälkeen Osapuolet sopivat, että mikäli käyttöoikeusaluetta tai osaa siitä ei tarvita muuhun tarkoitukseen, voi vuokrasuhde jatkua jäljempänä mainituin tavoin määräajan jälkeenkin, joko koko käyttöoikeusalueen osalta tai käyttöoikeusalueen muuttuneita olosuhteita vastaavasti tarkistaen. Ottaen huomioon vuokralaisen tarpeen suunnitella investointinsa ja toimintansa taloudellisesti, sopivat osapuolet seuraavaa: 4.2.2. Käyttöoikeuden luovuttajan tulee ilmoittaa 31.3.2029 mennessä, päättyykö vuokrasopimus 31.12.2034. Jos käyttöoikeuden luovuttaja ei tällaista ilmoitusta anna, sopimus jatkuu toistaiseksi voimassa olevana siten, että vuokrasuhteessa noudatetaan molemminpuolista kolmen (3) vuoden irtisanomisaikaa. 4.3. Käyttöoikeuden luovuttajan etuosto-oikeus
3 Sopimuskauden päättyessä käyttöoikeuden luovuttajalla on etuostooikeus vuokralaisen omistamiin laitureihin ja kiinnityslaitteisiin. Käyttöoikeuden luovuttajalla on sekä oikeus että velvollisuus hankkia vuokralaisen omistamat laiturit ja kiinnityslaitteet omistukseensa niiden hankintahinnalla vähennettynä 20 %:n vuosittaisella menojäännöspoistolla. Vuokralaisen tulee erikseen ja etukäteen hyväksyttää käyttöoikeuden luovuttajalla kaikki sopimuksen kohteeseen 31.3.2029 jälkeen tehtävät investoinnit. Käyttöoikeuden luovuttajalla ei sopimuksen päättyessä ole velvollisuutta lunastaa mitään sellaista omaisuutta, jota ei ole erikseen ja etukäteen hyväksytetty, jolloin vuokralainen on velvollinen poistamaan omistamansa laiturit ja kiinnityslaitteet käyttöoikeusalueelta sopimuksen päättyessä. Käyttöoikeuden luovuttajalla ei ole lunastus- tai korvausvelvollisuutta vuokralaisen rakennuksiin tekemistä ylläpito- tai perusparannustöistä. 4.4. Vuokralaisen velvollisuus poistaa omistamansa rakenteet 4.5. Irtisanomisoikeus Vuokralainen on velvollinen poistamaan sopimusalueelta sellaiset omistamansa rakenteet, joita sopimuksen päättymiseen mennessä käyttöoikeuden luovuttaja ei lunasta. Osapuolilla on oikeus irtisanoa tämä sopimus päättymään 31.3.2017 ilmoittamalla siitä kirjallisesti kuutta (6) kuukautta ennen seuraavasti: - osapuolten yhdessä hakema laitureiden sijoittamislupa tai muu toiminnan edellyttämä viranomaislupa vesialueelle ei ole saavuttanut lainvoimaa; - vuokralainen omista lähtökohdistaan haluaa irrottautua sopimuksesta ja maksaa kaupungille 20 000 euron korvauksen sopimuksen päättämisestä sekä lisäksi korvaa täysimääräisesti mahdolliset muut vahingot; - käyttöoikeuden luovuttajalla on oikeus irtisanomiseen, mikäli vuokralainen ei täytä sopimuksen velvoitteita ilman käyttöoikeuden luovuttajalle aiheutuvia kustannuksia tai taloudellisia velvoitteita. 4.6. Vuokralaisen velvollisuus hyväksyttää uusinvestoinnit käyttöoikeuden luovuttajalla Vuokralainen on velvollinen hyväksyttämään kirjallisesti ennen 31.3.2017 tekemänsä laitureiden ja kiinnityslaitteiden uusinvestoinnit. Uusinvestointeihin ei lasketa olemassa olevien laitureiden kiinnityslaitteiden uusimista. Mikäli sopimus päätetään kohdassa 4.5. mainituilla perusteilla, ostaa käyttöoikeuden luovuttaja vuokralaisen hankkimat laiturit niiden hankinta-arvolla vähennettynä vuosittaisella 20 %:n menojäännöspoistolla
4 jaksotettuna päättämiskuukauden loppuun asti. Lisäksi käyttöoikeuden luovuttaja ostaa takaisin vuokralaisen omistukseen vuokrakauden alussa siirtyneet laiturit vuokralaisen käyttöoikeuden luovuttajalle maksamalla hinnalla vähennettynä 20 %:n vuosittaisella menojäännöspoistolla jaksotettuna päättämiskuukauden loppuun asti. Sopimusta päätettäessä kohdassa 4.5. mainituilla perusteilla on käyttöoikeusalueella oltava vähintään sama määrä laiturimetrejä käyttökuntoisena kuin vuokrakauden alkaessa. Vuokralainen on velvollinen korvaamaan täysimääräisesti puuttuvan laiturimetrierotuksen. 4.7 Vuokralaisen velvollisuus selvittää maaperän mahdollinen pilaantuminen Vuokralaisen tulee selvittää ennen vuokra-ajan päättymistä maaperän mahdollinen pilaantuminen sekä tarvittaessa puhdistaa maaperä. 5 VUOKRA 5.1 Vuotuisen vuokran suuruus 5.1.1 Käyttöoikeus Sopimuksen ensimmäisen (1.) vuoden vuokra, sisältäen vuosivuokran (35 000 ) käyttöoikeusalueelle sekä luovuttajan omistamien liitteessä 3 lueteltujen laitureiden ja kiinnityslaitteiden omistusoikeuden, on tarjouksen mukaisesti xxxxx (ALV 0%). Sopimuksen ensimmäisen 10 vuoden vuokra käyttöoikeudesta vesi- ja maa-alueisiin on 35.000 /vuosi (ALV 0 %), jota alennetaan seuraavasti: - vesialueen käyttöoikeudesta maksettavan vuokran määrää vähentää laitureiden, kiinnityslaitteiden sekä polttoaineenjakelulaitteiden investointikustannukset 10 ensimmäisen sopimusvuoden aikana 50 %:lla investoinnin kokonaiskustannuksista. Maksettavaksi tulevan vuosivuokran määrä on kuitenkin vähintään 5.000 /vuosi ( ALV 0 %). Mikäli yksittäisenä vuonna tehtävän investoinnin suuruus ylittää 60 000 (alv 0 %)euroa, saadaan ylittävä osuus lukea em. periaatteen mukaan hyväksi seuraavaan vuoden /seuraavien vuosien vuokrassa ensimmäisen 10 sopimusvuoden aikana.
5 Sopimuksen jälkimmäisten 10 vuoden vuokra käyttöoikeudesta vesialueisiin on 5 % vuokralaisen sopimuksen mukaisen liiketoiminnan liikevaihdosta laskettuna, kuitenkin vähintään 10.000 /vuosi. Laskutettaviin vuokriin lisätään voimassa olevan verokannan mukainen ALV. 5.1.2 Rakennukset Tuulensuoja ja meriasema vuokrataan erillisen vuokrasopimuksen perusteella. Tuulensuojasta peritään vuokraa 12 285 /vuosi. Tuulensuojassa venesatamatoimintojen käytössä on kaksi suihkuhuonetta ja ns. päivähuone sekä yläkerrassa kaksi erillistä saunatilaa. Tuulensuojan vuokrattavan alueen pinta-ala on 182 m2. Meriaseman luovutetaan vuokraajan käyttöön. Vuokraaja vastaa rakennuksen ylläpidosta. 5.2 Vuokranmaksu 5.3 Indeksiehto 5.4 Viivästyskorko 5.5 Vuokravakuus Vuotuinen vuokra maksetaan puolivuosittain huhtikuun 30. päivä ja lokakuun 31. päivä. Ensimmäinen erä suoritetaan siten 30.4.2015. Käyttöoikeuden luovuttaja vastaa vuokran laskuttamisesta. Vuotuiset vuokrat sidotaan elinkustannusindeksiin (1951 = 100) siten, että ensimmäinen vuokrantarkistus tehdään 1.1.2016 ja seuraavat sen jälkeen vuosittain. Vertailuindeksinä käytetään vuokravuotta edeltävän vuoden keski-indeksiä. Kunkin vuokravuoden vuokra lasketaan muuttamalla perusvuokraa samassa suhteessa kuin vertailuindeksi on muuttunut perusindeksiin nähden. Vuokraa ei kuitenkaan alenneta elinkustannusindeksin muutosta vastaavasti. Viivästyneille maksuerille on vuokralainen velvollinen suorittamaan viivästyskorkoa korkolain mukaisesti. Vuokrasopimuksen ehtojen täyttämisen vakuudeksi vuokralainen luovuttaa käyttöoikeuden luovuttajalle sopimuksen allekirjoitustilaisuudessa pankkitakauksen tai muun siihen verrattavissa olevan vakuuden, määrältään 200.000 euroa. Mikäli vuokralainen osittain tai kokonaan laiminlyö vuokrasopimuksen mukaiset velvoitteensa on käyttöoikeuden luovuttajalla oikeus pitää itsellään ja tarpeen mukaan realisoida vakuus vuokralaista enempää kuulematta. Vuokranantajan on kuitenkin ilmoitettava vuokralaiselle kirjeitse vakuuden käyttämisestä.
6 Mikäli vakuutta on käytetty, on vuokralainen velvollinen kuukauden kuluessa täydentämään vakuuden sovitun suuruiseksi siinä tapauksessa, että vuokrasuhde sopimusrikkomuksesta huolimatta jatkuu. Jos vakuutta ei täydennetä, on se peruste sopimuksen purkamiselle. Vuokravakuuden tulee olla voimassa yhden vuoden ajan tämän sopimuksen päättymisen jälkeen 6 VUOKRALAISELLE SIIRTYVÄT OIKEUDET 6.1 Käyttö- ja hallintaoikeus Käyttöoikeus sopimuksen mukaiseen alueeseen sekä hallintaoikeus sopimuksen mukaisiin rakennuksiin siirtyvät vuokralaiselle vuokrakauden alkaessa (edellä 2.2. kohdassa mainitulla poikkeuksella). 6.2 Omistusoikeus Omistusoikeus myytävään omaisuuteen siinä kunnossa kuin se sopimuksen allekirjoitushetkellä on, siirtyy vuokralaiselle vuokrakauden alkaessa. Vuokralainen on velvollinen tutustumaan ja selvittämään kaupan kohteena olevien laitureiden ja kiinnityslaitteiden kunnon sekä on tietoinen kaupantekohetkellä niissä mahdollisesti olevista vioista, puutteista ja kulumisesta. 7 MUUT MAKSUT 7.1 Vesi ja sähkö Vuokralainen hankkii käyttämänsä veden ja sähkön niiden toimittajilta. 8 VUOKRALAISEN OIKEUDET 8.1 Käyttöoikeuden siirto 8.2 Alivuokraus 8.3 Laitteiden sijoittaminen Vuokralaisella ei ole oikeutta siirtää käyttö- tai hallintaoikeutta kolmannelle. Käyttö- tai hallintaoikeuden kohteen tai sen osan alivuokraus on kielletty ilman vuokranantajan kirjallista suostumusta. Vuokralaisella on oikeus, asianmukaiset rakennus- ja toimenpideluvat tai muut viranomaisluvat saatuaan, sijoittaa käyttöoikeusalueelle sen käyttötarkoitusta palvelevia laitteita.
7 9 VUOKRALAISEN VELVOLLISUUDET 9.1 Vuokralaista koskevat lait ja määräykset 9.2 Käyttöoikeusalueen käyttö Vuokralainen on velvollinen noudattamaan, mitä rakennus-, palo-, terveys-, järjestys- ja ympäristölainsäädännössä on säädetty tai määrätty toiminnassa noudatettavaksi. Polttonesteenjakelun tulee täyttää ympäristönsuojelulain (86/2000) ja kemikaaliturvallisuuslain (390/2005) asettamat vaatimukset, sekä niiden nojalla annettujen Valtioneuvoston asetus nestemäisten polttoaineiden jakeluasemien ympäristönsuojeluvaatimuksista (444/2010) ja Laki vaarallisten kemikaalien ja räjähteiden käsittelyn turvallisuudesta (855/2012)asettamat vaatimukset. Asetus 444/2010 vaatii myös noudattamaan standardia SFS 3352. Sopimuksen kohdetta ei saa käyttää muuhun kuin asemakaavan (liite 5, AK_51) ja tämän käyttöoikeussopimuksen mukaiseen tarkoitukseen, eikä siellä saa harjoittaa sellaista toimintaa, joka savulla, hajulla, melulla tai muulla tavoin toiminnan laatuun nähden kohtuuttomasti häiritsee ympäristöä. 9.3 Vierasvenesataman ylläpito Vuokralainen sitoutuu ylläpitämään vierasvenesatamaa vuosittain 15.5. 30.9. välisenä aikana. Vilkkaimman veneilykauden 15.6. 15.8. välisenä aikana vierasvenesatamatoiminnan käytössä on oltava vähintään 80 venepaikkaa ja vilkkaimman ajan ulkopuolella vähintään 40 venepaikkaa. 9.4 Kausivenepaikkojen ylläpito Vuokralainen sitoutuu ylläpitämään alueella vähintään 200 kausivenepaikkaa. 9.5 Muut velvollisuudet Vuokralainen on velvollinen järjestämään ja vastaaman toiminnan tarvitsemista muista palveluista, kuten asianmukaisesta jätehuollosta yms. 9.6
8 Vakuutukset Vuokralainen on velvollinen hankkimaan toimintaansa varten riittävän vastuuvakuutuksen sekä toimittamaan tiedot vakuutuksen voimassaolosta vuosittain 30.4. mennessä tulevaa kesäkautta koskien. 9.6 Maaperän pilaantuminen Mikäli vuokra-alue tai sen osa on kuitenkin vuokra-aikana ympäristönsuojelulain 7 tai 8 :n tarkoittamalla tavalla pilaantunut, vuokralainen on velvollinen huolehtimaan alueen puhdistamisesta siten kuin ympäristönsuojelulain 75 :ssä säädetään. Mikäli vuokralainen laiminlyö tässä tarkoitetun velvollisuutensa, vuokranantajalla on oikeus toteuttaa puhdistaminen vuokralaisen lukuun ja periä toimenpiteestä aiheutuneet kustannukset vuokralaiselta. Vuokramies on velvollinen toimittamaan kustannuksellaan kaupungille yhtä vuotta ennen vuokra-ajan päättymistä kaupungin hyväksymän tutkimuslaitoksen tekemän selvityksen vuokra-alueen maaperän puhtaudesta. 10 KÄYTTÖOIKEUDEN LUOVUTTAJAN OIKEUDET 10.1 Alueelle sijoitettavat rakenteet Kaupungilla on oikeus sijoittaa alueelle tarpeelliset johdot, laitteet ja kiinnikkeet. Vuokralaiselle edellä mainituista toimenpiteistä mahdollisesti aiheutuva vahinko korvataan erikseen tehtävän sopimuksen mukaisesti. 10.2 Katselmukset Kaupungilla on oikeus toimittaa kohteessa katselmuksia, joista kuitenkin, mikäli se hankaluudetta voi tapahtua, on vuokralaiselle hyvissä ajoin sitä ennen ilmoitettava ja joissa vuokralaisen tai hänen edustajansa, mikäli mahdollista, on oltava läsnä. Katselmuksessa tarkastetaan, onko kohde sopimuksen mukaisessa kunnossa ja onko sopimuksen määräyksiä muutoin noudatettu. Jos tarkastus on aiheuttanut muistutuksia, on puutteellisuudet korjattava kaupungin määräämässä ajassa. 11 SOPIMUSSAKKO 11.1 Investointisuunnitelman noudattamatta jättämisestä
9 11.2 Vierasvenesatamatoimintojen laiminlyömisestä Mikäli vuokralainen jättää noudattamatta laatimansa ja käyttöoikeuden luovuttajalle toimitettua investointisuunnitelmaa siinä esitetyssä aikataulussa, on käyttöoikeuden luovuttajalla oikeus korottaa vuosivuokran määrää 20 % heti investoinnin määräajan päättymistä seuraavasta kuukaudesta lukien. Mikäli vuokralainen laiminlyö vierasvenesatamatoimintojen pitovelvollisuutensa, on vuokralainen velvollinen maksamaan käyttöoikeuden luovuttajalle sopimussakkoa seuraavasti; 12 MUUT EHDOT 12.1 Erimielisyydet 12.2 Muut ehdot 13 JAKELU 14 VOIMAANTULO 1. 50 euroa per toteuttamatta jätetty vierasvenesataman venepaikka per päivä kohdan 9.3. velvoitteesta tai 2. 500 euroa per päivä, jona vierasvenesataman ylläpito on laiminlyöty (vierasvenesatama on suljettu tai palvelua ei muusta syystä ole tarjolla) kohdan 9.3. velvoiteaikana. Tästä sopimuksesta aiheutuvat mahdolliset riitaisuudet ratkaistaan kiinteistön sijaintipaikan käräjäoikeudessa. Mikäli tässä sopimuksessa ei toisin määrätä, noudatetaan vuokrasuhteessa maanvuokralain (258/66) 5. luvun määräyksiä. Tätä vuokrasopimusta on tehty kaksi samansisältöistä kappaletta, yksi kummallekin sopijapuolelle. Tämä sopimus tulee voimaan vuokralaisen osalta heti ja kaupungin osalta sitten, kun tämän sopimuksen hyväksymistä koskeva kaupunginvaltuuston päätös on saanut lainvoiman. 15 ALLEKIRJOITUKSET Naantalissa. päivänä kuuta 2014 NAANTALIN KAUPUNKI Kaupunginhallitus Martti Sipponen vs. kaupunginjohtaja Riitta Lehtinen kaupunginsihteeri
10 Tämä vuokrasopimus yllä olevine ehtoineen hyväksytään. Paikka ja aika edellä mainitut. Liitteet 1. Käyttöoikeusalueen osoittava kartta 2. Liiketoimintasuunnitelma sekä kehittämis- ja investointisuunnitelma 3. Luovutettavat laiturit 7.4.2014 4. Rakennusten vuokrasopimus liitteineen 5. Asemakaava AK-51