Mallivastauksia ja kommentteja esineoikeuden aineopintotenttiin 5.7.2005 Muiden tehtävien arvostelusta voi tiedustella tarkempia tietoja asianomaisen kysymyksen tarkastajalta
3) Kyse kiinteistön kaupasta ja kiinteistön virheestä, johon sovelletaan maakaaren 2 luvun säännöksiä. Laatuvirheet säännellään MK 2:17:ssä. Joko B on jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta kiinteistön ominaisuudesta (puuttuva routaeristys), josta myyjä tiesi taikka hänen olisi pitänyt tietää (MK 2:17.1:n 3 kohta), tai kiinteistössä on MK 2:17.1:n 5 kohdassa tarkoitettu salainen virhe, jos myyjä ei voinut tietää virheestä. Kiinteistön virheen määräytymisajankohta on kaupan tekohetki MK 2:21:n mukaisesti. Huomioon on otettava myös ostajan MK 2:22:n mukainen selonottovelvollisuus. Puuttuva rakennuslupa on vallintavirhe MK 2:18.1:n 5 kohdan mukaan. Se tosiasia, ettei B enää tässä vaiheessa ole oikeutettu hakemaan rakennuslupaa, koska hän ei ole enää alueen haltija, ei vaikuta virhearvioon. Mikäli K:n ei voida olettaa tienneen puuttuvasta rakennusluvasta, kiinteistö on tältä osin virheellinen. K ei esitä vaatimuksia viemärinputken puutteellisesta (?) uusimisesta, joten siihen sinun ei tarvitse ottaa kantaa. Voidaan myös todeta K:n reklamoineen lain vaatimusten mukaisesti (MK 2:25). Seuraamuksina ovat sekä laatu että vallintavirheen osalta ensinnäkin hinnanalennus. Purku on mahdollinen vain oleellisten virheiden kohdalla. (MK 2:17 ja 2:18). Vahingonkorvausvelvollisuus perustuu tuottamukseen käännetyllä todistustaakalla (ns. ekskulpaatiovastuu), eikä piilevä laatuvirhe oikeuta vahingonkorvaukseen. (MK 2:17 ja 2:32). *** Eräät opiskelijat väittivät, ettei kuluttajavalituskunta olisi ollut pätevä käsittelemään tapausta. Kuluttajavalituslautakunnasta annetun lain 1 :n 1 momentin 3 kohdan perusteella lautakunta voi käsitellä myös yksityishenkilöiden välisiä riitoja, jotka koskevat asunnon kauppaa. Ei siis edellytetä, että B olisi ollut elinkeinonharjoittaja. (Bärlund) 2
4) Yleistä Hyvältä vastaukselta edellytettiin sen hahmottamista, että tilanteeseen sopiva järjestely on vuokraoikeuden yhteisomistajien välinen hallinnanjakosopimus. Tapauksessa on kuvattu maanvuokraulottuvuutta lukuun ottamatta erittäin tyypillinen hallinnanjakosopimuksen käyttötarkoitus. Tehtävän hahmottamiseksi oli myös välttämätöntä ymmärtää hallintakohteiden kerrostuneisuus: kun vuokramiehet kirjauttavat MK 14:2 mukaisesti vuokrasopimuksen, alkaa vuokraoikeus tavallaan elämään omaa varsinaisen kiinteistön omistussuhteista riippumatonta elämäänsä. Pitkäaikaisella vuokraoikeudella on usein huomattava taloudellinen arvo, joten se soveltuu hyvin vakuuskohteeksi. Vuokramiehet voivat pääsääntöisesti vapaasti sopia vuokraamansa kiinteistön käytöstä keskenään. Eräät kunnat tosin rajoittavat jo vuokrasopimuksessa vuokramiesten sopimuskompetenssia: esimerkiksi Turun kaupungin käyttämissä maanvuokrasopimuspohjissa on vuokramiehiä erikseen kielletty kirjaamasta hallinnanjakosopimusta. Yksityiskohtainen mallivastaus MK 14:2:n mukaisesti kirjattuun vuokraoikeuteen voidaan kirjata hallinnanjakosopimus (MK 14:6 3 k). Kirjauksen kohteena on tällöin vuokrasopimuksen osoittaman kiinteistön hallinta. Kirjaamiseen ei tarvita lupaa vuokranantajalta. Hallinnanjakosopimus voidaan kirjata vain parhaalle etusijalle, mistä syystä kirjauksen edellytyksenä on pantinhaltijoiden suostumus (MK 14:10). Tapauksen tiedoista käy ilmi, että panttikirjat ovat omistajiensa hallussa, joten nyt lupia ei tarvita. Teknisesti kirjaaminen ei edellytä muita toimenpiteitä kuin kirjaamishakemusta toimivaltaiseen käräjäoikeuteen. Samassa yhteydessä aikaisemmin vahvistettujen kiinnitysten etusijaa muutetaan siten, että hallinnanjakosopimus on parhaalla etusijalla. Tästä syystä panttikirjat tulee liittää hakemukseen. Vakiintuneen kirjaamiskäytännön mukaan vanhojen kiinnitysten purkaminen ennen hallinnanjakosopimuksen kirjaamista ei ole välttämätöntä. Kirjauksen jälkeen määräosiin vahvistettujen kiinnitysten katsotaan kohdistuvan vuokraoikeuteen alueellisesti siten kuin yhteisomistajat ovat sopineet. Kirjausta ei siis kohdisteta itse kiinteistöön vaan sen kohdalla olevaan vuokraoikeuteen. Esimerkiksi jos kiinteistön tunnus on 858 404 5 2 ja sille on vahvistettu yksi MK 14:2.n mukainen vuokraoikeus, saa se tunnuksekseen yleensä 858 404 5 2 L1. Tällöin hallinnanjakosopimus kirjataan kohteeseen 858 404 5 2 L1, jonka rasitustodistuksesta se näkyy. Itse kiinteistön 858 404 5 2 rasitustodistuksessa näkyy vain sitä rasittava vuokraoikeus 858 404 5 2 L1. Hallinnanjakosopimus täyttää osapuolten asettamat vaatimukset seuraavasti: 3
1) Hallinnanjakosopimuksella osapuolet sopivat vuokraoikeuden mukaisen kiinteistön käytöstä haluamallaan tavalla. Kun hallinnan kohteet on yksilöity riittävän tarkasti kartalla, mahdollistaa hallinnanjakosopimus itsenäisten taloudellisten kokonaisuuksien määrittelemisen. 2) Kirjattu hallinnanjakosopimus estää sopimuskumppania hyödyntämästä Yht OmL:n 9.2 :n mukaista menettelyä. Tästä ei välttämättä ole tarpeen edes sopia erikseen, mutta selvyyden vuoksi asiaa koskevan ehdon ottaminen hallinnanjakosopimukseen voi olla perusteltua. Muutamissa vastauksissa katsottiin, että yhteisomistuslaki ei ylipäätään soveltuisi vuokraoikeuteen. Tämä ei vastaa voimassaolevan oikeutemme kantaa (ks. Kartion tenttivaatimuksiin kuuluva teos s. 203). 3) Käsitteellisesti yhteisomistajien hallinnanjakosopimus ei ole luovutus. Siihen ei sisälly esimerkiksi varainsiirtoveroseuraamuksia. On syytä huomata, että esimerkiksi jakosopimus ei sovellu tilanteeseen, koska se on kiinteistön yhteisomistajien käytössä oleva vapaaehtoinen tapa purkaa yhteisomistussuhde. Nyt kysymys on vuokramiesten käytössä olevista sopimuskeinoista. 4) Usein hallinnanjakosopimuksen vaihtoehtona on asunto osakeyhtiön perustaminen. 5) Kiinteistön tai vuokraoikeuden määräosa on vakuuskohteena ongelmallinen, koska mahdollisessa pakkotäytäntöönpanotilanteessa yhteisomistussuhdetta ei pureta, vaan määräosa huutokaupataan sellaisenaan (tähän on todennäköisesti tulossa muutos ulosottolain kokonaisuudistuksen kolmannen vaiheen yhteydessä). Pakkohuutokauppaostajalla on toki käytössään YhtOmL 9.2 :n mukainen menettely. Koska menettelyyn liittyy useita epävarmuustekijöitä, ei pelkän määräosan realisointitulos yleensä ole kovin hyvä. Tilanne on toinen, kun hallinnanjakosopimus on kirjattu. Tällöin sopimus osoittaa pakkohuutokaupan kohteen, ja vuokraoikeuden/kiinteistön osa on realisoitavissa taloudellisena kokonaisuutena. 6) Hallinnanjakosopimus tulee sivullissitovaksi viimeistään kirjaamisella. MK 3:8:stä seuraa, että kirjaamatonkin hallinnanjakosopimus sitoo siitä tietoista ostajaa. 4
Sopimuskumppanien on kuitenkin järkevää kaikissa tilanteissa pikaisesti kirjauttaa sopimuksensa. Kommentteja: Kysymys oli yleisesti ottaen osattu yllättävän huonosti. Mallivastaus on pedagogisista syistä kirjoitettu huomattavasti kattavammaksi kuin hyviin pisteisiin yltäneeltä vastaukselta on edellytetty. Varsin korkean pistehyvityksen on tehtävästä saanut jo sillä, että on hahmottanut hallinnanjakosopimuksen soveltuvan tapaukseen ja selvittänyt, miksi hallinnanjakosopimus johtaa osapuolten toivomaan lopputulokseen. Eräissä muutoin varsin hyvissä vastauksissa oli esitetty sisällöltään sinänsä oikeita normiväitteitä ilman asianmukaisia viittauksia lainkohtiin. On syytä muistaa, että lakikirjatentissä opiskelijan tulisi muun ohella osoittaa kykynsä löytää relevantit lainkohdat. Referaattia lainkohtien sisällöstä ei kaivata, mutta lyhyt viittaus relevanttiin lainkohtaan on välttämätön. (Esim. näin: "hallinnanjakosopimus voidaan kirjata MK 14:3 mukaisesti lainhuuto ja kiinnitysrekisteriin") (Hakkola) 5) Kyseessä on kaksi rahoitusmuotoa, joita Matkatoimisto Sinitaivas Oy (S) on käyttänyt hyväksi: (1) rahoitusleasing ja (2) factoring. Rahoitusleasingissä on kyse normaalisti kolmikantajärjestelystä asiakkaan (matkatoimisto), myyjä tavaran /palveluntoimittajan (TietoSampo Oy) ja rahoittajan (Rahoitus Oy) kesken. Tällöin syntyy kaksi sopimusta: kauppasopimus myyjän ja rahoittajan välillä ja leasingsopimus rahoittajan ja asiakkaan (vuokralleottajan) välillä.tapaukseen ei sovelleta OsamKL:ia, koska matkatoimistolla oli käytettävissään vain osto optio tai oikeus jatkaa vuokrasuhdetta. Rahoitusleasingissa asiakkaan on tarkastettava toimitettu tavara ja palvelu välittömästi sen vastaanottaessaan ja ilmoitettava rahoittajalle, että hyväksyy tuotteen/palvelun. Tämän jälkeen rahoittaja maksaa kauppahinnan ja leasingvuokrasuhde voi alkaa. Tarkasteltavassa tapauksessa asiakas on keskustellut tavarantoimittajan kanssa siitä, ettei ohjelmisto toimi tyydyttävällä tavalla. 5
On huomattava, että vaikka tavarantoimittajan ja asiakkaan välillä ei ole sopimussuhdetta, niin asiakkaan on käännyttävä suoraan tavarantoimittajan puoleen tuotteen virheiden johdosta. Näin sen vuoksi, että rahoittaja on puhtaasti rahoittajan asemassa. Myyjä vastaa normaalilla tavalla KauppaL:n säännösten perusteella tuotteesta. Toisin sanoen asiakkaan on (a) tehtävä reklamaatio tavarantoimittajalle tuotteen virheellisyydestä ja pyydettävä korjaamaan tuote tai vaihtamaan se ja (b) samanaikaisesti tehtävä ilmoitus rahoittajalle reklamaatiosta. Koska aineiston perusteella on pääteltävissä, että kauppa tulisi purettavaksi, niin tähän asiakkaan tulee saada rahoittajan suostumus. Tällöin asiakas voi vaatia kaupan purun lisäksi itselleen vahingonkorvausta. Ongelmalliseksi asiakkaan kannalta kysymys kaupan kohteen virheiden korjaamisesta voi muodostua sen vuoksi, että tavarantoimituksesta on kulunut jo kaksi vuotta. Toisaalta on ilmeistä, että virheistä on keskusteltu toimittajan kanssa koko tämän ajan eikä siten lopullista hyväksyntää ole annettu. Sitä vastoin asiakkaan tulee maksaa erääntyneet vuokraerät rahoittajalle, koska muutoin hän syyllistyisi sopimusrikkomukseen ja rahoittaja voisi purkaa sopimuksen. Tilanne muuttuu toiseksi luonnollisesti siinä vaiheessa, jos ryhdytään purkamaan kauppasopimusta. Matkatoimistolla on ollut toistuvia maksuhäiriöitä, minkä vuoksi Rahoitus oy on vaatinut lisävakuutena yrityskiinnitystä. Lisävakuuden vaatiminen sinänsä on mahdollista, mutta varsinaista velvollisuutta sellaisen antamiseen matkatoimistolla ei yleensä ole, kun on kyse factoringrahoituksesta. Lisäksi sen antamiseen liittyy nyt selvä takaisinsaantiriski, koska kyse olisi uuden vakuuden antamisesta vanhasta velasta; takaisinsaantiaika olisi 3 kk (ks. TakSL 14 ). Ongelmalliseksi rahoittajan kannalta muodostuvat myös sellaiset sille siirretyt matkatoimiston laskut, jotka ovat ennakkolaskuja. Tämähän tarkoittaa laskuja, joiden osalta matkatoimisto ei ole vielä tehnyt omaa suoritusta, mikä on kuitenkin yleinen vaatimus factoringrahoituksessa laskujen suhteen. Niinpä matkatoimiston asiakkaat voivat tehdä rahoittajaa kohtaan väitteen siitä, ettei matkatoimisto ole tehnyt omaa suoritusta, minkä vuoksi asiakkaiden ei tarvitse maksaa laskua rahoittajalle, vaikka laskun panttauksesta olisi asianmukaisesti tehty denuntiaatio asiakkaille ja siten rahoittajan laskusaatavat lähtökohtaisesti sitovat mahdollisessa konkurssissa. Mikäli asiakkaat ovat jo ennättäneet maksaa ennakkolaskunsa, niin tässäkin tapauksessa rahoittaja matkatoimiston konkurssitapauksessa joutuisi palauttamaan maksun kuluttaja asiakkaalle KuluttajansuojaL 7:13:n nojalla, mutta korkeimman oikeuden vahvistaman käytännön mukaan myös liikeasiakkaille, vaikkakaan mitään suoranaista normia ei ole esitettävissä tämän ratkaisun puolesta (Tepora). 6