4 Remontin toteutus ja valvonta 4.1 Omatoiminen remontti vs. urakoitsijan palkkaaminen Osakas voi tehdä suunnittelemansa remontin itse tai palkata ulkopuolisen urakoitsijan sitä tekemään. Jos taitoa ja aikaa riittää, remonttihommiin voi ryhtyä itse, kun taloyhtiö on antanut luvan remonttiin ja tarvittavat suunnitelmat on tehty sekä luvat haettu. Mikäli remonttiin tarvitaan rakennuslupa, on syytä harkita vakavasti pätevän urakoitsijan palkkaamista (ks. 4.2). Etenkin lvi- ja sähkötyöt tulee aina teettää alan ammattilaisilla. KIKU-OsakasR-18-itse-vs-palkkaaminen.pdf Remontin toteutus ja valvonta 39
4.2 Urakoitsijan valinta Urakoitsijan pätevyys Remontin urakoitsijaa valittaessa kannattaa pyytää tarjouksia useilta urakoitsijoilta. Vertailun helpottamiseksi urakoitsijoilta kannattaa pyytää kunnollisten tarjousten ohella referenssejä eli esimerkkejä vastaavista remonteista, joita he ovat toteuttaneet. Remontti kannattaa antaa tehtäväksi pätevälle ja hyvämaineiselle urakoitsijalle. Urakoitsijan valinnassa suuri painoarvo tulee olla paitsi urakkahinnalla myös urakoitsijan riittävällä pätevyydellä. Jos osakas ei koe itse osaavansa arvioida urakoitsijan pätevyyttä, taloyhtiön valvojaa voi pyytää tarkastamaan sen. Tarvittaessa urakoitsijan pätevyyden voi arvioida myös paikkakunnan rakennusvalvontaviranomainen. Putkitöissä urakoitsijan työnjohtajalla on oltava KVV-pätevyys eli kiinteistöjen vesi- ja viemäriasennuspätevyys. Vesieristystöissä tiettyä pätevyyttä ei vaadita, mutta on suositeltavaa teettää työ henkilöllä, jolla on vesieristysasioissa VTT:n henkilöpätevyys (ks. www.vtt.fi). Sähkötyöt on teetettävä pätevällä henkilöllä, joka suorittaa ne asianmukaisesti ja turvallisesti. Turvallisuus- ja kemikaalivirasto pitää luetteloa pätevistä urakoitsijoista (ks. www.tukes.fi). Sähkö- ja teleurakoitsijaliitto STUL ry:n jäsenurakoitsijat löytyvät osoitteesta www.urakoitsija.fi. Osakkaan on aina valittava pätevä urakoitsija, vaikka remontti ei olisikaan rakennusluvan alainen. Lisäksi on tarkistettava, että urakoitsija on huolehtinut työnantaja- ja verovelvoitteistaan. Tällöin ei tule vahingossa suosineeksi pimeätä työvoimaa tai harmaata taloutta. Lisätietoa löytyy osoitteista www.tilaajavastuu.fi ja www.ytj.fi. 40 Osakkaan remontit taloyhtiössä
Myös urakoitsijan luottotiedot tulee aina selvittää ennen remonttia. Remontin onnistumiselle on eduksi, jos valitulla urakoitsijalla on tapana suorittaa oman työnsä vastaanotto eli itselleluovutus. Tämä tarkoittaa, että urakoitsija on listannut itselleen valmiiksi, mitä hän tekemästään remontista tarkistaa ja miten hän suorittaa tarkistuksen. Itselleluovutuksella urakoitsija varmistaa oman työnsä onnistumisen. Suositeltavaa on tehdä sopimus vain sellaisen urakoitsijan kanssa, joka voi esittää jo ennen urakkasopimuksen tekemistä oman työnsä vastaanottosuunnitelman. Urakkasopimus Hyviä rakennusalan yrityksiä voi hakea esimerkiksi Rakentamisen Laatu RALA ry:n Yrityshaulla (www.rala.fi). Urakoitsijan kanssa tulee tehdä aina kirjallinen sopimus. Jos kirjallinen sopimus puuttuu, jälkeenpäin on vaikeaa esimerkiksi ongelmatilanteissa todistaa, mitä töitä on sovittu tehtäväksi, mitä niistä on lupa laskuttaa, miten mahdollisten yllätysten ja lisätöiden kanssa menetellään ja miten mahdollinen viivästyminen korvataan. Remontin toteutus ja valvonta 41
Urakkasopimus tehdään kuluttajaurakkasopimuslomakkeelle RYS-9 tai RE- YS-8 taikka pienurakkasopimuslomakkeelle RT 80265. tiedonantovel- Rakennusalan vollisuus Rakentamista koskevat tiedot voi ilmoittaa Verohallinnolle www.suomi. fi-palvelussa verkkolomakkeella tai paperilomakkeella. Rakennuttajana toimivan osakkaan on esitettävä loppukatselmuksen yhteydessä ra- Urakkasopimuslomakkeita voi ostaa sähköisinä, tulostettavina versioina osoitteesta www.sopimuslomake.net. Rakentamiseen liittyvää tiedonantovelvollisuutta koskevat verotusmenettelylain ja työturvallisuuslain säännökset tulevat voimaan 1.7.2014. Tiedonantovelvollisuus koskee urakkatietoja ja toisaalta työntekijätietoja. Urakkatietoja koskeva tiedonantovelvollisuus koskee myös osakasta, joka teettää huoneistossaan remontin ulkopuolisella urakoitsijalla ja toimii siten rakennuttajana. Osakas on kuitenkin velvollinen ilmoittamaan tiedot vain rakennusluvan alaisista töistä. Osakkaan tulee ilmoittaa Verohallinnolle tiedot rakennustyön suorittaneista yrityksistä ja näille maksetuista maksuista. Myös työntekijöille mahdollisesti maksetuista palkoista on annettava tiedot. Kaikista rakennusluvan alaisista töistä on annettava tieto Verohallinnolle, vaikka työstä ei maksettaisi suorituksia. Mikäli työ on tehty talkoilla, ei talkoolaisten nimiä tarvitse kuitenkaan ilmoittaa Verohallinnolle. Tällöin ilmoitetaan ainoastaan se, ettei työstä ole maksettu suorituksia. Osakkaan on ilmoitettava työntekijätiedot Verohallinnolle silloin, kun hän palkkaa itse työntekijän. Jos osakas on tilannut rakennustyön yritykseltä, ilmoitetaan vain yritykselle maksettu suoritus, ei yrityksen käyttämiä työntekijöitä. 42 Osakkaan remontit taloyhtiössä
kennusvalvontaviranomaiselle Verohallinnon antama todistus tiedonantovelvollisuutensa täyttämisestä. Mikäli osakas ei todistusta esitä, rakennusvalvontaviranomainen ilmoittaa siitä Verohallinnolle. Osakkaalle voidaan tällöin määrätä laiminlyöntimaksu, joka voi olla jopa 15 000 euron suuruinen. Tiedonantovelvollisuus koskee kaikkia 1.7.2014 jälkeen tehtyjä töitä, vaikka rakennuslupa olisikin haettu aiemmin. 4.3 Osakkaan valvonta- ja korvausvastuu Osakkaan valvontavastuu Rakentamista koskevat tiedot voi ilmoittaa Verohallinnolle osoitteessa www.suomi.fi. Osakas vastaa siitä, että hänen huoneistonsa remontti suoritetaan hyvän rakennustavan mukaisesti. Toisin sanoen osakkaan tulee huolehtia, että remontti suunnitellaan, toteutetaan ja valvotaan siten, ettei siitä aiheudu yhtiölle tai toiselle osakkaalle vahinkoa. Jos osakas teettää työn ulkopuolisella, kuten urakoitsijalla, hänen tulee huolehtia siitä, että tämä noudattaa hyvää rakennustapaa. Jos osakkaan remontti vaatii rakennusluvan, sille täytyy ilman muuta hankkia valvoja. Taloyhtiö määrää remontille oman valvojansa, mutta myös osakkaan kannattaa ehdottomasti palkata oma valvoja. Valvojana voi toimia rakennusalan ammattilainen tai muu pätevä henkilö. Osakas voi myös pyytää yhtiön valvojaa toimimaan samalla hänen valvojanaan. Valvoja kannattaa hankkia kaikkiin, myös pienempiin, remontteihin. Asiansa osaava ja taitava puolueeton valvoja voi auttaa välttämään monet riitatapaukset sekä jälkipyykin pesemisen. Osakkaan oma valvoja voi lisäksi huolehtia remontin lopputuloksen esteettisestä tarkistamisesta (esim. kylpyhuoneremontissa saumojen suoruuden, laattojen siistin Remontin toteutus ja valvonta 43
asennuksen ja värisävyjen tarkistaminen) osakkaan puolesta. Taloyhtiön valvojan tehtäviin tällainen ei kuulu. Ohjeita remontin suorittamiseen ja laadun varmistamiseen löytyy muun muassa maankäyttö- ja rakennuslaista kunnan rakennusjärjestyksestä Suomen rakentamismääräyskokoelmasta RT-, LVI-, KH- ja Ratu- kortistoista Rakentamisen yleisistä laatuvaatimuksista (RYL) Suomen Rakennusinsinöörien Liitto RIL ry:n julkaisuista Korjaustöiden laatu KTL -julkaisusta. Remonttikatselmus Osakas voi osoittaa taloyhtiölle tehneensä remontin hyvän rakennustavan mukaisesti myös siten, että järjestää tarvittavat remonttikatselmukset ja kutsuu niihin taloyhtiön edustajan. Remonttikatselmuksia pidetään remonteissa, joissa rakenteet ja laitteet jäävät piiloon. Tyypillisiä remonttikatselmuksia ovat vesieristystarkastus, vesi- ja viemärijohtojen asennustapatarkastus, purkutöiden jälkeinen rakennekatselmus sekä mahdollinen pintakosteus mittaus. Remonttikatselmuksien määrä määräytyy remontin laajuuden ja tason mukaan. Remonttikatselmuksissa kannattaa ottaa mahdollisimman paljon valokuvia, ja katselmuksesta on hyvä tehdä myös muistio. Kun remontti on valmis, kaikista asiakirjoista tulee ottaa kopio. Kopiot luovutetaan joko paperi- tai sähköisessä muodossa taloyhtiölle. Remonttikatselmuksessa kannattaa ottaa kuvia ja tehdä muistiinpanoja. 44 Osakkaan remontit taloyhtiössä