Sisällys Kirjailijat 2 Esipuhe 5 1 Johdanto: suomalainen taloyhtiö 13 1.1 Asunto-osakeyhtiö eilen, tänään ja huomenna 13 1.1.1 Mikä on asunto-osakeyhtiö? 13 1.1.2 Asunto-osakeyhtiölainsäädännön historiaa 16 1.1.3 Nykyinen asunto-osakeyhtiölainsäädäntö 17 1.2 Taloyhtiön toimielinten roolijako 21 1.2.1 Yhtiökokouksen tehtävät 21 1.2.2 Hallituksen ja hallituksen puheenjohtajan tehtävät 22 1.2.3 Isännöitsijän tehtävät 24 1.3 Taloyhtiön toiminnan keskeiset periaatteet 28 1.3.1 Asunto-osakeyhtiö palveluyhteisönä 29 1.3.2 Asukas asiakkaana 29 1.3.3 Osakas asukkaana ja sijoittajana 30 1.4 Taloyhtiön johtamisen haasteita 31 1.5 Hyvä hallintotapa 33 1.5.1 Hyvä hallintotapa yritysmaailmassa 33 1.5.2 Hyvä hallintotapa taloyhtiöissä 34 OSA I HYVÄ HALLINTOTAPASUOSITUS TALOYHTIÖILLE 2011 2 Hyvä hallintotapasuositus TALOYHTIÖILLE 2011 39 2.1 Hyvän hallinnon ohjeet 39 2.2 Yhtiökokous 41 Sisällys 7
2.2.1 Etukäteistietojen antaminen asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajille 41 2.2.2 Yhtiökokouksen järjestäminen 44 2.2.3 Hallituksen jäsenten ja isännöitsijän osallistuminen yhtiökokoukseen 46 2.2.4 Hallituksen jäsenehdokkaan osallistuminen yhtiökokoukseen 48 2.2.5 Hallituksen jäsenten ehdottaminen 49 2.2.6 Yhtiökokouksen puheenjohtaja 51 2.3 Hallitus 53 2.3.1 Hallituksen rooli 53 2.3.2 Hallituksen työjärjestys 55 2.3.3 Hallituksen kokoukset 59 2.3.4 Hallituksen toiminnan arviointi 60 2.3.5 Hallituksen jäsenten valinta 61 2.3.6 Hallituksen puheenjohtajan pätevyys 62 2.3.7 Hallituksen jäsenten toimikausi 64 2.3.8 Hallituksen kokoonpano ja jäsenten pätevyys 65 2.3.9 Hallituksen jäsenten perehdyttäminen ja koulutus 67 2.3.10 Hallituksen jäsenten tiedonsaanti 69 2.3.11 Hallituksen jäsenten jäävittömyys 70 2.3.12 Hallituksen jäsenten velvollisuus antaa tietoja 72 2.3.13 Hallituksen asettamat työryhmät 74 2.3.14 Hallituksen jäsenten palkkiot 75 2.3.15 Yhtiön edustaminen 77 2.3.16 Osakas- ja asukastiedottaminen sekä salassapito 80 2.4 Isännöitsijä 82 2.4.1 Isännöitsijän valinta 82 2.4.2 Isännöintisopimus 85 2.4.3 Isännöitsijän palkkiot ja erillisveloitukset 87 2.4.4 Isännöitsijän toiminta 88 2.5 Riskienhallinta 91 2.5.1 Mitä suositus tarkoittaa? 91 8 Hyvä hallintotapa taloyhtiössä
2.5.2 Miksi suositusta kannattaa noudattaa? 92 2.6 Tilintarkastus ja toiminnantarkastus 93 2.6.1 Mitä suositus tarkoittaa? 94 2.6.2 Miksi suositusta kannattaa noudattaa? 94 2.7 Strategia 96 2.7.1 Mitä suositus tarkoittaa? 96 2.7.2 Miksi suositusta kannattaa noudattaa? 97 2.8 Osakkeenomistajien oikeuksien käyttö 98 2.8.1 Osakasoikeuksien käyttö 98 2.8.2 Osallistuminen yhtiökokoukseen ja kyselyoikeus 99 2.8.3 Valtuutuksen antaminen 101 2.8.4 Hallitusjäsenyys 102 2.8.5 Osakkaan muutos- ja kunnossapitotyöt 103 2.8.6 Huoneiston käyttö 105 2.8.7 Vuokratun huoneiston käyttö 107 3 miten HYVÄ HALLINTOTAPASUOSITUS OTETAAN TALOYHTIÖssä KÄYTTÖÖN? 109 3.1 Miksi Hyvä hallintotapasuositus kannattaa ottaa käyttöön? 109 3.2 Suosituksen käyttöönotto käytännössä 111 OSA II HYVÄN HALLINTOTAVAN PERIAATTEET TALOYHTIÖN HALLINNOSSA 4 Hyvä TALOYHTIÖN hallinto 115 4.1 Millainen on hyvä taloyhtiö ja millainen huono? 115 4.1.1 Hyvä taloyhtiö 115 4.1.2 Huono taloyhtiö 119 4.2 Hallitustyöskentelyn eri muodot eli hallitustyypit 121 4.2.1 Lakimääräinen hallitus 122 4.2.2 Vahtimestarihallitus 122 4.2.3 Määräävä hallitus 123 4.2.4 Osallistuva hallitus 123 Sisällys 9
4.3 Hyvä hallituksen jäsen 124 4.4 Hyvä hallituksen puheenjohtaja 126 4.5 Hallituksen työskentely käytännössä 128 4.5.1 Hallituksen koollekutsuminen, päätösvaltaisuus ja kokouksen kulku 128 4.5.2 Asioiden käsittely 134 4.5.3 Käsiteltäviin asioihin perehtyminen 135 4.5.4 Hallituksen työ- ja kokoussuunnitelma 136 4.5.5 Hallituksen päätöksentekomenettely 140 4.5.6 Muu hallitustyöskentely 145 4.5.7 Hallituksen jäsenen rooli ja vastuu erityiskysymyksissä 150 4.6 Korjausten ja kunnossapidon vastuukysymykset taloyhtiössä 154 4.6.1 Kunnossapidon sisältö 154 4.6.2 Kunnossapitovastuun jako yhtiön ja osakkeenomistajan välillä 156 4.6.3 Kunnossapitoa koskevat ilmoitukset ja valvonta 158 5 Strateginen ajattelu taloyhtiössä 161 5.1 Yleistä 161 5.2 Strategian ulottuvuuksia 163 5.2.1 Eri toteuttamistavat 163 5.2.2 Tarpeet ja mahdollisuudet strategian pohjana 164 5.2.3 Yhteiskuntavastuu 165 5.2.4 Omistaja-arvon kasvattaminen 166 5.2.5 Ulkoiset taloyhtiön toimintaan liittyvät seikat 167 5.2.6 Ympäristön muutosten vaikutus strategiaan 167 5.3 Taloyhtiön strategian sisältö 169 5.3.1 Taloyhtiön arvot ja missio 170 5.3.2 Yhtiön nykytila 171 5.3.3 Taloyhtiön visio 175 5.3.4 Taloudenhoidon strategia 176 10 Hyvä hallintotapa taloyhtiössä
5.3.5 Kiinteistön korjausstrategia 184 5.4 Strategian vuosittainen päivitys 193 5.5 Strategiasta tiedottaminen 194 6 Vastuutilanteet taloyhtiössä 197 6.1 Vastuuvapauden myöntäminen hallitukselle ja isännöitsijälle 197 6.1.1 Vastuuvapaudesta päättäminen yhtiökokouksessa 197 6.1.2 Vastuuvapauden myöntämisen merkitys 198 6.1.3 Vastuuvapauden myöntämättä jättämisen merkitys 199 6.2 Yhtiöoikeudellisen vastuun perusteet 200 6.2.1 Hallituksen jäsenen ja isännöitsijän vahingonkorvausvastuu 200 6.2.2 Yhtiön vahingonkorvausvastuu 202 6.2.3 Osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuu 203 6.2.4 Yhtiökokouksen puheenjohtajan vahingonkorvausvastuu 203 6.2.5 Tilintarkastajan vahingonkorvausvastuu 204 6.2.6 Toiminnantarkastajan vahingonkorvausvastuu 204 6.3 Korvausvastuun jakautuminen 205 6.4 Vahingonkorvauskanteesta päättäminen 206 6.5 Hallituksen ja isännöitsijän suojautuminen korvausvastuulta 207 6.5.1 Vastuun ulottuvuudet 207 6.5.2 Suojautuminen sopimuksin 208 7 Riitojen ehkäisy ja riidanratkaisu MEnettelyt 209 7.1 Riitojen ennaltaehkäisy 209 7.2 Toiminta riidan synnyttyä 211 7.3 Sovittelu- ja sovintomenettelyt 212 7.3.1 Sovittelun keinot 212 7.3.2 Akhan asuntoyhtiösovittelu 213 7.3.3 Tuomioistuinsovittelu 216 Sisällys 11
7.3.4 Tuomioistuimen ulkopuolinen sovittelu 217 7.3.5 Kuka tai mikä elin päättää sovittelusta? 220 7.4 Oikeusmenettelyt 220 7.4.1 Käräjäoikeus 220 7.4.2 Hovioikeus 223 7.4.3 Korkein oikeus 225 7.5 Välimiesmenettely 227 TIETOLÄHTEITÄ 230 LIITTEET 233 Liite 1 Asunto-osakeyhtiön toimintakertomus (malli) 233 Liite 2 Koulutussuunnitelma hallitukselle (malli) 243 Liite 3 Hallituksen työjärjestys (malli) 245 Liite 4 Isännöitsijän pätevyyden arviointi 246 Liite 5 Hallituksen arviointi 248 Liite 6 Asunto-osakeyhtiön strategia (malli) 250 Liite 7 Isännöinnin eettiset ohjeet 256 Liite 8 Hallitusammattilaisten käyttö taloyhtiön hallituksessa 257 HAKEMISTO 259 12 Hyvä hallintotapa taloyhtiössä