Vuokra-asunto työryhmä 30.4.2017 Ryhmän tehtävä Kunnanhallitus päätti kokouksessaan 30.01.2017 32 perustaa vuokra-asuntotyöryhmän. Selvitettäväksi tulee, onko kuntakonsernin tarpeen lähitulevaisuudessa rakennuttaa vuokra-asuntoja korvaamaan poistuvaa asuntokantaa ja osaltaan edistämään kuntaan muuttoa. Ryhmän tulee selvittää, miten omistajapoliittisissa linjauksissa todettu konsernirakenteen yksinkertaistaminen toteutetaan vuokra-asuntoyhtiöiden osalta, yhdistämällä vuokrayhtiöt. Lisäksi tarkastella yksityisen vuokra-asuntotuotannon määrää ja tulevaisuuden näkymiä. Asuntoihin ei tehty tarkempia arviointeja, koska ne on tehty aiemmin asuntopoliittisessa työryhmässä. Työryhmän työ tulee olla valmiina viimeistään 30.4.2017 Työryhmä selvitti Iin ja Kuivaniemen vuokra-asunto tilanteen. Selvityksessä huomioitiin kunnan ja tytäryhtiöiden omistamat vuokra-asunnot. Lisäksi selvitettiin yksityisen sektorin asunnot niin hyvin, kuin oli mahdollista. Selvityksessä pyrittiin saamaan myös käsitys asuntojen vuokrahinnoista sekä asunnoiden määristä. Työryhmään kuuluu Ari Alatossava, Tauno Kova, Tapani Teppo, Harri Sanaksenaho, Hannes Hekkala, Riikka Ruonala ja Antti Tuomaala. Asunnon hakijat ja nykyinen asuntotarjonta Hakijat Iissä Tämänhetkisessä tilanteessa vapaiden asuntojen puuttuessa asuntovuokraamista ei voida toteuttaa kaikilta osin, siten kuin sen tulisi olla mahdollista. Esimerkiksi uusia Iihin muuttajia ei voida juurikaan palvella. Luonnollista on myös, että asuntoja vaihdetaan yhtiön sisäisesti esimerkiksi perheen kasvaessa tai erotessa. Iihin tulee valmistumaan moottoritie arviolta 2019, sekä pohjoispuolelle Maksniemeen saakka ulottuva tieparannus. Valmistuessaan Iin ja Oulun välimatka nopeutuu ja voi olla rauhallista asumispaikkaa etsivälle riittävä syy valita Ii asuinkunnaksi. Myös Kemissä ja Torniossa useat käyvät töissä ja heille kulkuyhteyksien paraneminen voi ratkaista samalla tavalla pysyvästi Iihin jäämisen. Monet tutkimukset väittävätkin omistusasumisen menettävän merkitystään ja vuokrauksen suosion nousevan Vuokra-asunnon hakijat toivovat usein erikokoisia asuntoja, koska tarjonta ei aina ole heidän toiveiden mukainen. Ohessa vuoden 2016 hakijat. Yksiöitä ja kaksioita haki yhteensä 94 hakijaruokakuntaa. Kolmioita ja neliöitä puolestaan 27 hakijaruokakuntaa.
Veteraani- ja vanhustentaloyhdistysten nykytilanne kunnan alueella, sekä hintataso Jokikylässä ja Oijärvellä on runsaasti tyhjiä asuntoja ja niiden vuokraaminen on vaikeaa. Neliövuokra n. 11,7, sisältäen kaikki kulut kuten lämmitys, vesi ja sähkö. Iissä vuokraustilanne hyvä eikä tyhjiä asuntoja juuri ole. Kunnan omistamien vuokra-asuntojen nykytilanne, sekä hintataso Kunta omistaa 78 vuokra-asuntoa Iissä, Kuivaniemellä ja Olhavassa. Raportin kirjoitushetkellä oli kunnan omisteisia vuokra-asuntoja vapaana kaksi. Neliöhinta keskimäärin Iissä 5,97 /m2 ja Kuivaniemellä 6,44 /m2. Kirjanpitoarvo 260 000. Kirjanpidon mukaan tuotot 311 000, kiinteistöjen ylläpitokulut 282 000 ja kate 83 000, ilman kiinteistöpalveluja. Kunnan omistamissa asunnoissa ei ole ARA-rajoituksia lukuun ottamatta Juontotie 2, jossa on ARA-rajoite 2031 saakka. Kuivaniemen vuokra-asuntojen tarjonta, nykytilanne ja hintataso Lähes kaikki asunnot täynnä kunnan omisteisissa ja yksityisillä. Halvimmillaan tiedossa oleva vuokran hinta 6,3 /m2. Esimerkiksi Kuivanimen Vuokrataloilla 8,76 /m2 ja Koy Rinmanni 7,9 /m2 on todettu olevan hyvä vuokrataso. Kuivaniemen Vuokratalojen asunnot pääsääntöisesti hyvä kuntoisia. Rinmannilla kunto välttävä, joskin asumiskelpoisia. Kunnan omistamat Ratatie, hyljetiet ja opintien asunnot eivät ole hyvässä kunnossa. Yksityisen sektorin omistamien vuokra-asuntojen nykytilanne ja hintataso Kaikkiaan yksityisellä sektorilla on koko kunnassa n.200-250 vuokra-asuntoa. Tässä on mukana tiedossa olevat mutta voi olla muitakin, joita selvityksessä ei havaittu. Kaikkiaan asuntotarjonnasta noin puolet tulee yksityisiltä ja kunta vastaa toisesta puolesta. Kuivanimellä yksityisellä sektorilla vähän asuntoja, arviolta 15kpl, tyhjänä ole yhtään. Asuntojen vuokrahinnaksi vanhemmissa asunnoissa oli n. 9-10,5 m2. Sähkölämmitteisissä asunnoissa sähkö maksetaan erikseen vuokran päälle. Uudemmissa vuokra-asunnoissa neliöhinta on n. 13-13,5 ja tähän sisältyy kaukolämpö.
Vuokrataloyhtiöiden yhdistäminen Nykytilanne Työryhmä selvitti nykytilanteen eri yhtiöiden toiminnassa. Iissä Iin Vuokratalot Oy vuokraa ja hallinnoi omia vuokra-asuntojaan, sekä tekee kunnan omistamiin vuokra-asuntoihin asukasvalinnat. Lisäksi Iin Vuokratalot isännöi Kuivaniemen Vuokrataloja sekä Rinmannia. Antti Tuomaala toimii jokaisessa kolmessa yhtiössä toimitusjohtajana. Jokaisella yhtiöllä on oma hallitus. Iin vuokratalot laskuttaa kuukausittain isännöintipalveluistaan kuntaa, Kuivaniemen Vuokrataloja ja Rinmannia. Omistajapoliittisissa linjauksissa konsernirakennetta tulisi mahdollisuuksien mukaan yksinkertaistaa. Työryhmä suositteleekin, että tytäryhtiöiden yhdistäminen ja kunnan vuokra-asuntojen liittäminen tapahtuisi 1.1.2019 tilikauden vaihtuessa. Yhdistymissuunnitelma Yhdistymien tapahtuisi Iin vuokrataloihin ja Iin vuokratalot ottaisi vastuulleen mahdolliset liittymisen kustannukset, kuten veroseuraamukset. Verottajalta tulee ottaa ennakkopäätös yhdistymisen vaikutuksista. Yhdistämistä suunnitellessa on hyvä ottaa tilitoimisto ja tilintarkastajat mukaan, jotta vältytään virheiltä. Rinmannilla on kunnan lisäksi kolme pienomistajaa, jotka tulee lunastaa pois sulautumisen yhteydessä. Kunnan omistamat vuokratalot siirtyisivät esimerkiksi tasearvoa vastaavalla summalla. Siirto voidaan toteuttaa myös ennen yhtiöiden sulautumista, jolloin voidaan välttyä päällekkäisiltä toiminnoilta. Yhdistyessä kuitataan maksetuksi valtionkonttorin lainat yhtiöittäin ja järjestellään muut lainat järkeväksi kokonaisuudeksi. Nyt esimerkiksi kiinteät korot ovat kalliita. Valtionkonttorin lainat ovat käytännössä ARA-lainoja, joilla on tiettyjä rajoitteita. ARA-purkaminen ei ole välttämätöntä, koska asuntoihin ei kohdistu välitöntä purkamista. Työntekijöihin yhtiöiden yhdistäminen ei vaikuta. Jäljellä olevat Kuntarahoituksen lainat tulisi järjestellä osana kokonaisuutta, jolloin muodostetaan yksi laina. Yhden lainan hallinta on huomattavasti tehokkaampaa nykyisten 22 sijasta. Esimerkiksi korkovaikutus olisi koko ajan tiedossa. Sulautumisesta ARA ohjeistaa seuraavasti Sulautumisessa erilliset yhteisöt yhdistyvät yhdeksi yhteisöksi. Yleensä sulautuminen tapahtuu johonkin olemassa olevaan yhtiöön. Sulautuminen voi tapahtua myös perustamalla kokonaan uusi yhtiö. Jakautumisessa yksi yhtiö jakautuu kahdeksi tai useammaksi yhtiöksi. Jos velkoja ei ole vastustanut toimenpidettä, sulautuminen ja jakautuminen tapahtuvat suoraan lain nojalla.
Laki asumisoikeusasunnoista edellyttää, että asumisoikeusyhtiöiden sulautuessa toimenpiteeseen on saatava Valtiokonttorilta erillinen lupa. Valtiokonttori tarkistaa vastaanottavan yhteisön omistajatiedot ja uuden omistajan lainansaajakelpoisuuden. Hakemukseen pitää liittää sulautumissuunnitelma. Sulautumisen tai jakautumisen toteuduttua Valtiokonttoriin pitää lähettää kaupparekisterin ote, josta käy ilmi sekä yhtiön purkautuminen, että sulautuminen tai jakautuminen. Jos lainan vakuutena on takaus, Valtiokonttori lähettää sulautumisen tai jakautumisen vuoksi takaajalle takaussitoumuksen allekirjoitettavaksi. Takaajana olevan kunnan lainvoimaisen takauspäätöksen on sisällettävä jäljellä olevan lainapääoman lisäksi myös korot, viivästyskorot sekä lainanhoito- ja perimiskulut. Tytäryhtiöiden huoneluvut, velat rahoituslaitoksilta ja vapaat asunnot (26.4.2017) Iin Vuokratalot: 134 huoneistoa, 3 900 000, yksi vapaa Kuivanimen Vuokratalot: 50 huoneistoa, 980 000, kaksi vapaata Koy Rinmanni: 18 huoneistoa, 27 000, ei vapaita Kunnan omistamat: 78 huoneistoa, kaksi vapaana Uusien vuokra-asuntojen rakentaminen Yksityisen sektorin tarve rakentaa Yksityinen sektori suunnittelee Iin alueelle lisää asuntokantaa. Rakentamisesta ei ollut tehty päätöksiä ja näin ollen ajankohtaa ja toteutustapaa ei voida arvioida. Kaavasta riippuen voisi nousta kerrostaloja mutta rivitalo lienee suosituin. Kunnan tulee olla suotuisa edelleenkin eri rakennushankkeille ja tarjota mahdollisuuksien mukaan tontteja. Tytäryhtiöiden tarve rakentaa Nykyisten asuntohakijoiden tarpeet ovat käytännössä yksiöissä ja kaksioissa. Esimerkiksi yksiöitä ei ole edes rakennettu, kaksiot ja kolmiot ovat pääsääntöisesti liian isoja. Nykyisin arvostetaan tehoneliöitä ja vuokran jälkeen jäävät varat halutaan käyttää entistä enemmän harrasteisiin ja muuhun elämiseen. Yhtiöiden yhdistyttyä ja kunnan vuokra-asuntojen siirtyessä sulautuneeseen yhtiöön olisi syytä käynnistää rakennushankkeet. Paras kohde uudisrakentamiselle olisi Tornikujan nykyisten rivitalojen tilalle. Pihapiiri tulisi rakentaa vaiheittain ja muodostaa nykyaikainen, monia eri elämänvaiheita palveleva kokonaisuus. Nykyiset asunnot ovat käytännössä purkukuntoisia ja niiden korjaaminen ei kannata. Alue sijaitsee lähellä palveluja eikä vaadi esimerkiksi auton omistamista.
Liesharjuun rakentaminen on myös mahdollista. Asukkaat ovat tällöin osittain erityyppisiä ja heidän asunto voi olla tarkoitettu esimerkiksi perheille ja Oulussa tai Kemissä työskenteleville. Näissä asunnoissa painoarvoa pitää laittaa autojen säilytykseen, sillä usein perheissä on kaksi autoa. Kuivaniemellä asuntorakentaminen kannattaa aloittaa vanhimmasta päästä purkamalla. Tarve ei ole suuri mutta nykytilanteessa ongelma on joka tapauksessa edessä asuntojen ikääntyessä. Vanhimpiin asuntoihin ei enää kannata tehdä suurempia kunnostustöitä. Kaikki rakentaminen tulee tehdä energiaa säästävillä toimenpiteillä, kuten maalämmöllä, aurinkokerääjillä ja aurinkopaneeleilla. Iin uudet vuokra-asunnot voisivatkin olla Suomen ensimmäisiä omavaraisuuteen pyrkiviä. Jopa yhteissähköauto voisi olla tarjolla erillistä maksua vastaan. Työryhmän esitys kunnanhallitukselle Kunnan omistamat vuokratalot yhdistetään Konsernirakenteen yksinkertaistamista tukee kunnan omistamien vuokratalojen yhdistäminen. Myös päivittäisen hallinnoinnin kannalta ei ole syytä pitää yhtiöitä erillään. Loppuen lopuksi suurempi yhtiö pystyy mittavampiin hankkeisiin tulevaisuudessa ja myös kiinteistöjen hallinnointi, kuten kunnossapito helpottuu. Työryhmä esittääkin, että yhtiöt sulautuvat 1.1.2019. vuodet 2017 ja 2018 käytetään sulautumisen järjestelyyn. Kunnan omistamat vuokra-asunnot siirretään tarvittaessa ennen fuusiota Iin Vuokrataloille. Uuden asuntokannan rakentaminen tulee aloittaa mahdollisimman pian Uuden vuokra-asuntotarjonta tulee käynnistää nopeasti suunnittelulla. Ensimmäinen vaihe toteutetaan Tornikujalla. Suunnitelmaan otetaan jo alussa mukaan Liesharjuun, sekä Kuivaniemelle rakentaminen. Yksityisille jatketaan tonttitarjontaa Rakentamista tulee tukea kaikin mahdollisin tavoin. Aktiivisella otteella varmistetaan kunnan osalta uuden rakennuskannan kasvu kunnassa.