Espoon Talouspalvelut Kamreerintie 5 muutos monitilatoimistoksi 1 (10) hankenumero 0026 Hankesuunnitelma 10.12.2015
2 (10) Sisällysluettelo 1. Yhteenveto hankkeesta... 3 2. Hankesuunnitelman laadinta... 3 3. Hankkeesta aiemmin tehdyt päätökset ja selvitykset... 4 3.1. Hankkeesta tehdyt päätökset... 4 3.2. Hankkeesta tehdyt selvitykset... 4 4. Hankkeen perustelut... 4 4.1. Tarpeellisuus ja kiireellisyys... 4 5. Rakennuspaikka... 5 5.1. Sijainti ja hallinta... 5 5.2. Kaava- ja kiinteistötiedot... 5 6. Suunnittelutavoitteet... 5 6.1. Yleiset tavoitteet... 5 6.2. Toiminnalliset tavoitteet ja tilatavoitteet... 6 6.3. Rakennustekniset tavoitteet... 6 6.4. LVIA -tekniset tavoitteet... 7 6.5. Sähkötekniset tavoitteet... 8 7. Hankkeen laajuus... 9 8. Hankkeen kustannustavoitteet... 9 8.1. Kustannustavoite... 9 8.2. Käyttökustannusennuste... 10 8.3. Ensikertaisen kalustamisen ja varustamisen kustannusennuste... 10 9. Rahoitus, toteutus ja aikataulu... 10 10. Tarvittavat toimenpiteet... 10 10.1. Tiedotus... 10 Liitteet Liite 1: Hankelomake 6 Liite 2: Pinta-alakäsitteet Liite 3: Kuntoarvio ja PTS ESPOON KAUPUNKI 02070 ESPOON KAUPUNKI WWW.ESPOO.FI ESBO STAD 02070 ESBO STAD WWW.ESBO.FI
3 (10) 1. Yhteenveto hankkeesta Hankkeen numero 0026 Kohteen nimi Kiinteistö Oy Espoon Asematori, 3.-5. krs Omistaja ja hallinta Citycon ja Espoon kaupunki Käyttäjä Espoon Talouspalvelut Kaupunginosa 40 Espoon keskus Kortteli 40183 Tontti 7 Kiinteistötunnus 49 40-183-7 Osoite Kamreerintie 5 Tontin pinta-ala 1208 m² Tontin rakennusoikeus 4700 kem² Asemakaava hyväksytty kv 14.12.2009 Tarveselvitys Palveluliikelaitosten johtokunta on hyväksynyt hankkeen tarveselvityksen 29.4.2015. Rakennuksessa tapahtuva toiminta toimistotyöskentely ja kauppa Henkilökuntamäärä 140 (Espoon Talouspalvelut, 3.-5. krs) Bruttoala n. 2355 brm² (3.-5. krs) Huoneistoala 2172 htm² (3.-5. krs) huoneistoala / työntekijä 15,5 Aikataulu Suunnittelu 3/2016 8/2016 Rakentaminen 11/ 2016 6/2017 Käyttöönotto 8/2017 Tarveselvityksen kustannusennuste 1 900 000 Tavoitehinta 2 390 000 Hinta / htm² 1100 Toimitilavuokra 413 115 / vuosi (15,85 / htm²/ kk) 2. Hankesuunnitelman laadinta Espoon kaupungin Tilakeskus-liikelaitoksen Hankekehitys ja erikoissuunnittelu sekä Rakennuspalvelut yhdessä Cityconin kanssa vastaavat hankkeen kokonaissuunnittelusta ja toteutuksesta. Hankkeen osapuolet ja yhteystiedot: Tilakeskus liikelaitos, Talonsuunnittelu Virastopiha 2 C, PL 6200 02070 Espoon kaupunki Hankepäällikkö Rakennetekniikka LVIA -tekniikka Sähkötekniikka Jaana Hellinen Heikki Kääriäinen Janusz Zloch Anniina Auvinen ESPOON KAUPUNKI 02070 ESPOON KAUPUNKI WWW.ESPOO.FI ESBO STAD 02070 ESBO STAD WWW.ESBO.FI
4 (10) Kustannussuunnittelu Kalle Koskenmies Espoon Talouspalvelut -liikelaitos Kamreerintie 5, PL 660, 02070 ESPOON KAUPUNKI Suunnittelija Tarja Holmström Konserniesikunta Asemakuja 2 C, PL 12, 02070 ESPOON KAUPUNKI Erityisasiantuntija Santeri Paakko 3. Hankkeesta aiemmin tehdyt päätökset ja selvitykset 3.1. Hankkeesta tehdyt päätökset Espoo Talouspalvelut -liikelaitoksen monitoimitilaan liittyvä tarveselvitys on hyväksytty Palveluliikelaitosten johtokunnassa 9.4.2014 ja kustannusten osalta tarkentunut tarveselvitys on hyväksytty 29.4.2015. 3.2. Hankkeesta tehdyt selvitykset Rakennus- ja talotekninen kuntoarvio ja PTS, päivitetty 5.6.2015 Granlund Oy ks. liite 3 4. Hankkeen perustelut 4.1. Tarpeellisuus ja kiireellisyys Espoo Talouspalvelut -liikelaitos koostuu kahdeksasta palvelualueesta ja sen palveluksessa työskentelee noin 170 henkeä. Vuoden 2016 organisaatio-uudistuksessa Hankinnan palvelualueen 25 henkeä siirtyvät erilliseen yksikköön Hankintakeskukseen. Uuteen monitilatoimistoon muuttaa noin 140 henkeä, jotka tällä hetkellä työskentelevät kolmessa eri osoitteessa: Kamreerintie 5 ja Asemakuja 2 (Espoon keskus) sekä Itätuulentie 2 A (Tapiola). Tavoitteena on vähentää Espoon Talouspalveluiden kokonaistilantarvetta noin 30 40 %. Vuonna 2015 tehdyn käyttöastemittauksen mukaan Kamreerintie 5:n toimitiloista oli mittausviikolla tyhjillään keskimäärin noin 60 % kaikista tiloista (työpisteet, neuvottelu- ja taukotilat). Kun tarkasteltiin pelkästään työpisteitä, niin keskimääräinen käyttöaste oli 50 %. Käyttöastemittauksen mukaan Kamreerintie 5 tilojen käytössä on huomattavasti tehostettavaa. Kamreerintie 5:n tilat ovat tällä hetkellä epäkäytännölliset. Työpisteet sijaitsevat 2-3 hengen huoneissa. Lisäksi kerroksissa on runsaasti tyhjäkäytöllä olevaa arkisto- ja varastotilaa. Nykyiset toimitilat eivät sijainniltaan (kolme eri osoitetta eri puolilla ESPOON KAUPUNKI 02070 ESPOON KAUPUNKI WWW.ESPOO.FI ESBO STAD 02070 ESBO STAD WWW.ESBO.FI
5 (10) kaupunkia) eivätkä sisustusratkaisuiltaan (1-3 hengen huoneet) tue tehokasta töiden järjestelyä ja työskentelyä. Työympäristöuudistus ja monitilatoimisto -konsepti Monitilatoimisto on joustava ja muunneltava tilakonsepti, joka mahdollistaa sopivan työtilan valinnan kulloiseenkin työtehtävään. Monitilatoimisto on työympäristö, jossa työtilat on järjestetty toimistossa tehtävien töiden mukaan. Työntekijät eivät ole sidottuja työskentelemään tietyllä työpisteellä, vaan he voivat liikkua työpisteeltä toiselle kulloinkin käsillä olevan työtehtävän mukaan. Toimistossa on erilaisia työtiloja, joita voivat olla esimerkiksi avotila, kokoustila, puhelinkoppi ja hiljaisen työn alue. Pääajatus on, että tilat on organisoitu työn luonteen mukaisesti, joten myös perinteiset, nimetyt työpisteet ovat mahdollisia. Uutta työskentelytapaa tukevat tilat suunnitellaan käyttäjä- ja toimintalähtöisesti. Uusissa tiloissa on huomioitu myös nykypäivän teknologian hyödyntäminen ja tiloissa on esim. verkkokokoustamiseen tarkoitettuja tiloja ja työvälineitä. Uusiin työskentelytapoihin kuuluu myös etätyöskentelymahdollisuus kotona tai kaupungin muissa tiloissa. Espoon Talouspalveluiden tilojen tehostaminen ja nykyaikaistaminen tehdään vapaaehtoisena pilottikohteena. 5. Rakennuspaikka 5.1. Sijainti ja hallinta Kiinteistö Oy Espoon Asematori sijaitsee kaupunginosan 40 Espoon keskus korttelin 40183 tontilla 7. Osoite on Kamreerintie 5. Tontin pinta-ala on 1207 m². Tontti on kiinteistö oy:n omistuksessa ja merkitty tonttirekisteriin. 5.2. Kaava- ja kiinteistötiedot Kiinteistötunnus on 49 40-183-7. Alueella on voimassa oleva asemakaava, joka on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 14.12.2009. Tontti on liike- ja toimistorakennusten korttelialueella, K-1. Rakennusoikeus 4700 m². 6. Suunnittelutavoitteet 6.1. Yleiset tavoitteet Tavoitteena on luoda rauhalliset, viihtyisät ja toimivat tilat. Tilat ovat monipuolisia ja joustavia ja niissä otetaan huomioon ergonomia, ekologisuus, esteettisyys, esteettömyys, akustiset ominaisuudet, valaistus, sisäilman laatu, viihtyisyys, järjestys ja siisteys. Kevyitä väliseiniä puretaan ja uusia rakennetaan tarpeen mukaan. Tiloissa uusitaan kalusteet, varusteet ja pintamateriaalit. Märkätilat säilyvät paikoillaan. Niiden vesieristeet, kalusteet ja pintamateriaalit uusitaan. Ilmanvaihtokanavat uusitaan, lisätään tilakohtainen jäähdytys. ESPOON KAUPUNKI 02070 ESPOON KAUPUNKI WWW.ESPOO.FI ESBO STAD 02070 ESBO STAD WWW.ESBO.FI
6 (10) Sähköt ja valaistus uusitaan. Tilat suunnitellaan helposti huollettavaksi ja ylläpidettäväksi. Materiaalit valitaan siten, että uusimistarve on normaalia kunnossapitoa. 6.2. Toiminnalliset tavoitteet ja tilatavoitteet Espoon Talouspalveluiden henkilöstö koostuu erilaisista osaajista ja näin ollen tilat tarvitaan sen mukaisesti. Työskentelytilat Johdon tuki: työn luonne ei vaadi kiinteitä työpisteitä. Palkanlaskenta: tarvitsee osittain nimettyjä työpisteitä, missä palkkakirjanpitäjä tekee palkanlaskentaan liittyvää dokumentaatiota (osittain papereita liikkuu maapostitse) sekä osallistuu vuorollaan call center -toimintaan. Palkanlaskennan asiantuntijat sekä tiiminvetäjät eivät tarvitse nimettyä työpistettä, koska heidän työnsä luonne ei sellaista vaadi. Ostolaskujen palvelualue on pitkälle sähköistetty, joten kiinteitä paikkoja tulee olla rajoitetusti (maksuliikenne). Call center -toiminta tarvitsee jatkossakin kiinteän tilan. Myyntilaskut: tarvitsee osittain nimettyjä työpisteitä, missä laskuttaja valmistelee laskutusta (osittain papereita liikkuu maapostitse) sekä osallistuu vuorollaan Call center - toimintaan. Myynnin asiantuntijat sekä tiiminvetäjät eivät työnsä luonteen vuoksi tarvitse nimettyä työpistettä. Kirjanpidon henkilöstö koostuu asiantuntijoista, tiiminvetäjistä sekä kassahenkilöistä. Osittain tarvitaan kiinteitä työpisteitä työn luonteen vuoksi, esim. maksuliikenne. Kokoustilat Tiimikokouksia varten tarvitaan erikokoisia kokoustiloja, suurimmat kokoustilat 15 hlö maksimi. Asiakastapaamisia varten tarvitaan pienempiä kokoustiloja. Tilapäistä työskentelyä varten tarvitaan jonkin verran hiljaisen työskentelyn tiloja. 6.3. Rakennustekniset tavoitteet Tavoitteena on kokonaistaloudellisesti suunnitellut ja toteutetut, elinkaarensa ajan turvalliset, terveelliset tilat. Kohteesta on tehty rakennuksen kuntoon liittyviä selvityksiä (kohta Hankkeesta tehdyt selvitykset ). Kuntoarvioissa suositellaan lisätutkimuksia, jotka liittyvät kiinteistön kunnossapitoon. Toiminnallista muutostyötä varten toteutetaan rakennuksen ulkoseinän tiivistykset tarvittavilta osin. Johtokanavat ovat osa ulkoseinärakennetta. Muutostyön yhteydessä johtokanavat uusitaan (tehdään pinta-asennuksena) ja ulkoseinä lämpöeristetään ja tiivistetään purettujen kanavien osalta. Ikkunoiden kunnostus/ uusiminen muutosalueella suositellaan toteutettavaksi muutostyön yhteydessä. Toiminnallista muutostyötä varten urakka-alueelta tehdään Asbesti- ja haittaainekartoitus ennen pintakorjauksia. ESPOON KAUPUNKI 02070 ESPOON KAUPUNKI WWW.ESPOO.FI ESBO STAD 02070 ESBO STAD WWW.ESBO.FI
7 (10) Rakennusten energiatehokkuudessa noudatetaan tulevia RakMK D3 määräykset ja ohjeet 2012. Akustinen luokitus on pääosin luokkaa C. Väliseinissä ääneneristysmääräysten mukaan. Kosteuden välttämiseksi on suunnittelussa noudatettava Espoon kaupungin talonrakennustoiminnan ohjeilla ja määräyksillä täydennettyä Suomen rakentamismääräyskokoelman osaa C2 (Kosteus, määräykset ja ohjeet 1998). Kosteiden ja märkien tilojen seinät tehdään kivirakenteisina, jos niihin tehdään muutoksia. Rakennusmateriaalien ovat päästöluokaltaan M1 -luokkaa, rakennustöiden puhtaudessa noudatetaan suunnitteluohjeen keskeisimpiä tavoitteita. Kaikissa sisäpinnoissa, kalusteissa, varusteissa ja laitteissa käytetään helppohoitoisia, esteettisesti korkeatasoisia, kestäviä materiaaleja. 6.4. LVIA -tekniset tavoitteet 6.4.1. Yleistä Rakennuksen kerrokset 3,4 ja 5 suunnitellaan ja toteutetaan siten, että sisäilman osalta saavutetaan korkea taso. Sisäilmaston laatutaso suunnitellaan hyödyntäen sisäilmastoluokitus 2008:n mukaisia vaatimuksia. Ilmanvaihtomäärien mitoitus perustuu S2 sisäilmaluokkaan. Ilmanvaihtojärjestelmän komponentit ovat päästöluokaltaan M1. Ilmanvaihtotöiden puhtaudessa noudatetaan P1- luokkaa sekä "Puhdas ilmanvaihtojärjestelmä" suunnitteluohjeen keskeisimpiä tavoitteita. Suunnitteluratkaisujen tulee taata käyttäjälle puhdas ja terveellinen sisäilmasto kaikissa käyttötilanteissa. Tavoitteen saavuttaminen edellyttää rakenteiden kosteuden hallintaa, puhtaiden materiaalien käyttöä, puhdasta rakentamista yleensä ja etenkin ilmanvaihtolaitoksen osalta sekä riittävää, erilaisiin käyttötilanteisiin mukautuvaa ilmanvaihtoa. Asennus-, huolto- ja teknisten tilojen suunnittelussa on huomioitava niiden käyttömahdollisuudet ja kustannusvaikutukset koko elinkaaren ajalle laskettuna. LVIA - laitteiden hoito, kunnossapito ja uusiminen on välttämättömyys, joka suunnittelussa on huomioitava. 6.4.2. Lämmitys Rakennus on liitetty kaukolämpöverkostoon. Toimistotilojen patterilämmitysverkostoon asennetaan uudet termostaattiventtiilit ja linjasäätöventtiilit. 6.4.3. Vesijohdot ja viemärit Toimistotilojen vesi- ja viemäriputkistot jäävät ennalleen. Vesikalusteet uusitaan. Noudatetaan RakMk:n osan C2 ohjeistoa, johon Espoon kaupunki on tehnyt omia lisävaatimuksia. 6.4.4. Ilmanvaihto Varjostukset ja auringonsuojaukset on suunniteltava siten, että kesäajan huonelämpötilan astetuntivaatimus täyttyy ensisijaisesti rakenteellisten ja passiivisten keinojen avulla. Ilmanvaihtoverkostolle tulee oma siirrin, joka sijoitetaan lämmönjakohuoneeseen. ESPOON KAUPUNKI 02070 ESPOON KAUPUNKI WWW.ESPOO.FI ESBO STAD 02070 ESBO STAD WWW.ESBO.FI
8 (10) Rakennuksen kerroskohtaiset pääsäätölaitteet uusitaan. 3.-5. kerrokseen suunnitellaan ja toteutetaan uusi tarpeenmukainen ilmanvaihto. Ilmavirtasäätöisyys voidaan toteuttaa portaallisena tai portaattomana, riippuen kokonaistaloudellisuudesta. Ilmavirtasäädön periaatteena on lähtökohtaisesti sekä CO2 - että lämpötilaohjaus, mahdollisesti myös läsnäolotietoon perustuva ohjaus (erityisesti jos käytetään läsnäoloohjauksia valaistuksessa). Toimistotiloihin suunnitellaan ja toteutetaan tilakohtaiset jäähdytysratkaisut. Laitevalinnoissa huomioidaan energiatehokkuus tavoitteena vähintään A-luokka. 6.4.5. Rakennusautomaatio Espoontori-kiinteistössä on valvomo, johon on liitetty rakennusautomaatiojärjestelmä. Uudet automaatiolaitteet liitetään siihen. Järjestelmä päivitetään tarpeenmukaisesti. 6.4.6. Mittarointi Energian ja veden kulutusmittaukset suunnitellaan tilakeskuksen ohjeen mukaan. 6.4.7. Huoltokirja Kohteesta laaditaan sähköinen GM-huoltokirja, joka tehdään erillisen huoltokirjaohjeen mukaisesti. Huoltokirjan koordinoiminen kuuluu nimetylle huoltokirjakoordinaattorille. 6.5. Sähkötekniset tavoitteet 6.5.1. Yleistä Sähköasennusten varustelutason pyrkimyksenä on olla ajanmukainen ja laadukas. Tekniikan tarpeenmukaisella käytöllä voidaan parantaa rakennuksen energiatehokkuutta merkittävästi. 6.5.2. Sähkötilat ja sähkönjako Sähkö- ja teletilat säilyvät nykyisillä paikoillaan. Tiloista poistetaan tarpeettomat järjestelmät. Johtoteinä sijaintipaikan mukaan joko levy- ja Al -tikashylly, erilliset hyllyt vahva- ja heikkovirtakaapeleille. Johtokanavat uusitaan. Käytetään yläjakelua, tarvittaessa pistorasiapylväitä sekä lattiarasioita. Muunneltavuus huomioiden varaudutaan sähkö- ja yleiskaapelointipisteillä alakatossa. Putkitukset ja kaapeloinnit tehdään halogeenittomilla, vähän savua muodostavilla ja nippuna paloa levittämättömillä tuotteilla. 6.5.3. Valaistus ja pistorasiat Valaistustaso standardin EN12464-1 mukaan. Valaistus toteutetaan ledeillä, käyttäen laadukasta valaisinelektroniikkaa, tuotteiden tulee olla CE hyväksyttyjä. LED-modulien käyttöikä min. 50 000 h, jonka lopussa modulit tuottavat min. 70 % alkutilanteen valotehosta. Valaistus toteutetaan häikäisemättömänä. Valaistus suunnitellaan tarpeenmukaiseksi. Pistorasioita asennetaan siten, että jatkojohtojen tarvetta ei ole. ESPOON KAUPUNKI 02070 ESPOON KAUPUNKI WWW.ESPOO.FI ESBO STAD 02070 ESBO STAD WWW.ESBO.FI
9 (10) 6.5.4. Tietoliikennejärjestelmät Tietoliikenneyhteyksiä puhelin, atk varten asennetaan yleiskaapelointi CAT 6 A siirtotieluokka E A. Yleiskaapelointirasioinneissa varaudutaan wlan -tukiasemiin. Hankkeeseen otetaan mukaan Espoon tietotekniikkapalvelut, selvittämään matkapuhelimien kuuluvuus sopimusoperaattorin kanssa. Kaukomittauksena mitataan lämmön, veden ja sähkön kulutusta yhdestä mittauspisteestä. 6.5.5. Turvallisuusjärjestelmät Turva- ja poistumistiemerkkivalaistus uusitaan noudattaen sisäasiainministeriön ohjeita. Paloilmoitinjärjestelmän tarpeellisuus tulee miettiä koko rakennuksen osalta. Jos sen toteutukseen päädytään, järjestelmän asennus kerroksiin 3-5 tehdään monitilatoimistomuutoksen yhteydessä. 6.5.6. Merkinantojärjestelmät Inva-WC:n hälytysjärjestelmä tehdään määräysten mukaan. 7. Hankkeen laajuus Hankkeen laajuus: - Huoneistoala 2 172 htm², 724 htm²/kerros - Bruttoala n. 2 355 brm² 8. Hankkeen kustannustavoitteet 8.1. Kustannustavoite Hankkeen kustannuksia ei voida laskea tavoitehintamenetelmällä (TAKU), koska huonetilaohjelmaa ei ole. Huonetilaohjelma laaditaan vasta suunnittelun käynnistyessä yhdessä käyttäjien kanssa. Niinpä kustannustavoite asetetaan toteutuneiden pilottikohteiden kustannusten perusteella 1100 /m² (alv 0 %). Kustannustaso: 11/2015. Huoneistoneliöitä on 2 172 htm². Hankkeen rakennuskustannukset ovat siten yhteensä 2 390 000 (alv 0 %). Koska monitilatoimistomuutoksen yhteydessä parannetaan 3. - 5. kerrosten ilmanvaihtoa ja sisäilmanlaatua toteuttamalla sinne jäähdytys, täytyy niiden kustannusten jaosta sopia Kiinteistö Oy Espoon Asematorin kanssa. Samalla tehtävää ikkunaremonttia ei ole laskettu monitilatoimistomuutoksen kustannustavoitteisiin, vaan se on puhtaasti Kiinteistö Oy Espoon Asematorin kustannus. ESPOON KAUPUNKI 02070 ESPOON KAUPUNKI WWW.ESPOO.FI ESBO STAD 02070 ESBO STAD WWW.ESBO.FI
10 (10) 8.2. Käyttökustannusennuste Toiminnallinen muutos, jonka investointikustannus on 2,39 M, on laskettu ajalle 1.1.2017 31.12.2036. Vuokra on 9,69 /m² ja toiminnallinen muutos (lisävuokra) 6,16 /m², yhteensä 15,85 /m² (2127 m²). Toimitilavuokra-arvio vuodelle 2017 on yht. 413 115 ilman alv. Vuokrassa ei ole huomioitu vuoden 2016 muutoksia, koska niitä ei vielä tiedetä. Henkilöstömenot ovat vuositasolla n. 5 510 000. Käyttötalousmenot ovat siis yhteensä 5 923 115 vuosittain. 8.3. Ensikertaisen kalustamisen ja varustamisen kustannusennuste Ensikertaisen kalustamisen ja varustamisen kustannusennuste 309 000 ilman alv. (kalustaminen 300 000 ja kalusto 9 000 ). 9. Rahoitus, toteutus ja aikataulu Hankkeen suunnittelu käynnistetään maaliskuussa 2016. Suunnitelmat valmistuvat elokuussa 2016. Urakoitsija kilpailutetaan 8-10/2016. Rakentaminen alkaa marraskuussa 2016 ja tilat valmistuvat kesäkuussa 2017. Tilat otetaan käyttöön elokuussa 2017. 10. Tarvittavat toimenpiteet Kaupunginhallituksen Tila- ja asuntojaos hyväksyy hankesuunnitelman (alle 2500 brm²). Suunnitteluun ja työympäristön kehittämiseen valitaan konsultit puitesopimusjärjestelmästä minikilpailuttamalla. Sitä ennen on valmisteltava ja tehtävä päätös puitesopimusjärjestelmästä, johon tarjoukset on saatu 31.11.2015. Suunnitteluaikaa varataan noin 5 kk. Kamreerintie 5:ssa työskentelevälle Taloushallintopalveluiden henkilöstölle on osoitettava terveelliset ja turvalliset väistötilat remontin ajaksi. Osa henkilöstöstä voi siirtyä osoitteeseen Kamreerintie 2 Espoon Tietotekniikkapalveluilta vapautuviin tiloihin. Pelastuslaitokselta vapautuu marraskuussa 2016 osoitteessa Itätuulentie 2 tiloja, jotka ovat käytettävissä, jos ne todetaan turvallisiksi ja terveellisiksi. Väistö kestää remontin ajan eli 7-8 kk. Rakentamiselle on saatava lupa Kiinteistö Oy:n hallitukselta. Tarvittaessa haetaan toimenpide- tai rakennuslupa. 10.1. Tiedotus Hankesuunnitelman hyväksymisestä tiedotetaan Espoon kaupungin tiedotusmenettelyn mukaan. Lisäksi suoritetaan lakisääteiset lupa-asioihin, yms. liittyvät tiedotukset ja kuulemiset. ESPOON KAUPUNKI 02070 ESPOON KAUPUNKI WWW.ESPOO.FI ESBO STAD 02070 ESBO STAD WWW.ESBO.FI
2015 Vuosi Lomake 6 Hankesuunnitelma 1. Hankkeen nimi Espoon Talouspalvelut - muutos monitilatoimistoksi 2. Toimiala / tulosyksikkö Talouspalvelut 3. Kaupunginosa 40 Espoon keskus 5. Käyntiosoite Kamreerintie 5 02770 Espoo 7. Hankkeen suuruus ja kustannukset (ilman ALV:a) Uudisrakennus Laajennus/lisärakennus Kiinteistötunnus 49-40-183-7 Espoo - kaupunginosa - korttelin loppuosa - tontti Postiosoite PL 660, 02070 ESPOON KAUPUNKI brm 2 htm 2 hym 2 Kustannusarvio (M ) 4. Kunnallistekniikka Valmis Puuttuu 6. Kaavatiedot Asemakaavan mukainen Asemakaavan muutos Ei kaavaa Poikkeamispäätös Tontin pinta-ala 1208 m² Rakennusoikeus 4700 kem² Muutos/peruskorjaus n. 2355 2172 2,39 Käyttötarkoitus kaavassa K-1 8. Hankkeen kuvaus Espoon Talouspalvelut -liikelaitokselle remontoidaan osoitteeseen Kamreerintie 5 kolmeen kerrokseen nykyaikaiset työskentelytilat monitilatoimisto -konseptilla, joka mahdollistaa sopivan työtilan valinnan kulloiseenkin työtehtävään. Uutta työskentelytapaa tukevat tilat suunnitellaan käyttäjä- ja toimintalähtöisesti. Uusissa tiloissa huomioidaan nykypäivän teknologian hyödyntäminen mahdollisimman laajasti. Espoon Talouspalveluiden tilojen tehostaminen ja nykyaikaistaminen tehdään vapaaehtoisena pilottikohteena. 9. Hankkeen perustelut (tarvittaessa eri liitteellä) Espoo Talouspalvelut -liikelaitos koostuu kahdeksasta palvelualueesta ja sen palveluksessa työskentelee noin 170 henkeä. Vuoden 2016 organisaatio-uudistuksessa Hankinnan palvelualueen 25 henkeä siirtyvät erilliseen yksikköön Hankintakeskukseen. Uuteen monitilatoimistoon muuttaa noin 140 henkeä, jotka tällä hetkellä työskentelevät kolmessa eri osoitteessa: Kamreerintie 5 ja Asemakuja 2 (Espoon keskus) sekä Itätuulentie 2 A (Tapiola). Vuonna 2015 tehdyn käyttöastemittauksen mukaan Kamreerintie 5:n toimitiloista oli mittausviikolla tyhjillään keskimäärin noin 60 % kaikista tiloista (työpisteet, neuvottelu- ja taukotilat). Kun tarkasteltiin pelkästään työpisteitä, niin keskimääräinen käyttöaste oli 50 %. Käyttöastemittauksen mukaan Kamreerintie 5 tilojen käytössä on huomattavasti tehostettavaa. Kamreerintie 5:n tilat ovat tällä hetkellä epäkäytännölliset. Työpisteet sijaitsevat 2-3 hengen huoneissa. Lisäksi kerroksissa on runsaasti tyhjäkäytöllä olevaa arkisto- ja varastotilaa. Nykyiset toimitilat eivät sijainniltaan (kolme eri osoitetta eri puolilla kaupunkia) eivätkä sisustusratkaisuiltaan (1-3 hengen huoneet) tue tehokasta töiden järjestelyä ja työskentelyä. Tarveselvityksen on hyväksynyt Palveluliikelaitosten johtokunta lautakunta 29.4.2015 (pvm) 10. Hankkeen toteutusaikataulu (kk/vuosi) Toteutussuunnitelmat Rakennusaika 3/2016-8/2016 11/2016-6/2017 Käyttöönotto 8/2017 11. Hankkeen toteuttamistapa (esim. oma hanke, osto, vuokraus) oma hanke 12. Liittyminen muihin hankkeisiin 13. Rahoitus talousarviossa (ilman ALV:a) M
P I N T A A L A K Ä S I T T E E T Liite 2 ohm2 ohjelma-ala; tilaohjelmassa eri toimintoihin tarvittava huoneiden ja tilojen teoreettinen pinta-ala. Ohjelmaneliöihin ei lasketa käytävien, porrashuoneiden, teknisten tilojen, hormien tai rakenteiden pinta-alaa. Käsitettä käytetään tilaohjelman ja tavoitekustannusarvion laatimisen yhteydessä. hym2 hyöty-ala; suunnitelmasta tai rakennuksesta mitattu, eri toimintoihin käytettävien huoneiden ja tilojen pinta-ala. Hyötyneliöihin ei lasketa käytävien, porrashuoneiden, teknisten tilojen, hormien tai rakenteiden pinta-alaa. Käsitettä käytetään tilaohjelman ja tavoitehinta- sekä rakennuskustannusarvion laatimisen yhteydessä. hum2 huone-ala; suunnitelmasta tai rakennuksesta mitattu huoneiden pinta-ala. Huonealaan lasketaan kaikkien hyötytilojen, käytävien, porrashuoneiden, teknisten tilojen yms. alat. Huonealaan ei lasketa hormien tai rakenteiden pinta-alaa. Käsitettä käytetään mm. kustannusarvion laatimisen yhteydessä. brm2 bruttoala; tilaohjelman pohjalta laskettu tai suunnitelmasta tai rakennuksesta ulkoseinien ulkopinnan mukaan mitattu kokonaislaajuus. Bruttoalaan lasketaan ohjelmaalan/hyötyalan lisäksi käytävien, porrashuoneiden, teknisten tilojen sekä rakenteiden ja hormien ala = kaikki rakennetut alat. Käsitettä käytetään mm. kustannusarvion laatimisen yhteydessä. htm2 huoneistoala; huoneistoala on usein sama kuin vuokra-ala. Huoneistoalaan lasketaan ohjelma-/hyötyalan lisäksi myös käytävät ja kevyet väliseinät. Huoneistoalaan ei lasketa rakennuksen porrashuoneita, teknisiä tiloja, ulkoseiniä, hormeja eikä kantavia rakenteita. Käsitettä käytetään mm. vuokrasopimuksissa, yhtiöjärjestyksissä jne. kem2 kerrosala (rakennusoikeus) = kaavajuridinen suure; kerrosalaan luetaan rakennuslain mukaan ker-rosten alat sekä se kellarikerroksen ja ullakon ala, johon on sijoitettu rakennuksen pääasiallisen käyttötarkoituksen mukaisia tiloja. Myönnettäessä rakennuslupaa 1.1.2000 jälkeen asemakaavoite-tulle alueelle, lasketaan ulkoseinän paksuudesta kerrosalaan 250 mm. Käsitettä käytetään kaavoituksessa, rakennusluvissa, kiinteistön arviokirjoissa jne.
CITYCON OYJ KOy Espoon Asematori
2 RAKENNUS- JA TALOTEKNINEN KUNTOARVIO Citycon Oyj KOy Espoon Asematori Kamreerintie 5, 02770 ESPOO Työ nro H05996.P096.314 Raportin päiväys 01.10.2014 Viimeisin muutos 5.6.2015 (Rakennustekniikan osuus ja PTS päivitetty) GRANLUND OY Markku Salminen (Rakenne) Olli Andelin (LVI) Antti Ketola (Sähkö) Sami Kalliokoski (Automaatio)
3 ESIPUHE Taloteknisen kuntoarvion toteuttivat Granlund Oy:stä Olli Andelin (LVI), Antti Ketola (S) ja Sami Kalliokoski (RAU) syys-lokakuussa 2015. Kuntoarvion täydensi rakennusteknisellä osuudella Markku Salminen (RAK) huhtitoukokuussa 2015. Työhön ovat osallistuneet myös seuraavat henkilöt: Kiinteistöpäällikkö Kimmo Hyttinen Citycon Oyj Huoltohenkilö Janne Pulkkinen Are Talotekniikka Oy Helsingissä, 2.6.2015 GRANLUND OY LVI-vastuuhenkilö Olli Andelin RAU-vastuuhenkilö Sami Kalliokoski Sähkövastuuhenkilö Antti Ketola Rakennetekniikan vastuuhenkilö Markku Salminen
4 SISÄLLYSLUETTELO 1. YHTEENVETO... 5 1.1. Yleistä... 5 1.2. Rakenteet... 6 1.3. LVIA-järjestelmät... 9 1.4. Sähköjärjestelmät... 12 1.5. Piirustustilanne... 13 1.6. Terveellisyyteen ja turvallisuuteen liittyvät havainnot... 13 1.7. Lisätutkimuksen tarve... 13 2. KUNTOARVION TOIMENPIDE-EHDOTUKSET... 15 2.1. Rakennustekniikka... 15 2.2. LVIA-järjestelmät... 20 2.3. Sähköjärjestelmät... 21
5 1. YHTEENVETO Kohde KOy Espoon Asematori Rakennustyyppi Myymälä- ja toimistorakennus Rakentamisvuosi 1989 Rakennustilavuus - Bruttoala 6 590 brm 2 Kokonaisarvio eri tekniikanalojen osalta Nykyinen tilanne 1) Toimenpidetarve 2) Huom. Rakenteet Tyydyttävä Vähäinen/melko suuri LVIA-järjestelmät Tyydyttävä Vähäinen Sähköjärjestelmät Välttävä Suuri 1) Erittäin hyvä Hyvä Tyydyttävä Välttävä Huono 2) Erittäin suuri Suuri Melko suuri Vähäinen Ei lainkaan 1.1. Yleistä Tämän kuntoarvion tarkastelunäkökohtina ovat ikääntymisestä ja toiminnallisista epäkohdista sekä laadullisista tarpeista aiheutuva uusimis-, korjaus- ja saneeraustarve kuitenkin siten, että kuntoarvion painopisteet ovat kustannuksiltaan merkittävimpien kunnossapitotarpeiden käsittelyssä lähtökohdan ollessa nykyliiketoiminnan jatkuminen kiinteistön nykytaso säilyttämällä. Tarkastelujakson pituus on 10 vuotta. Kaikki tässä raportissa esitetyt kustannukset ovat kokonaiskustannuksia ilman arvonlisäveroa. Kuntoarvio on laadittu liike- ja palvelurakennusten suoritusohjekorttia KH 90-00246 soveltaen. Tarkastukset tehtiin silmämääräisesti käyttäen kokemusperäisiä ja ainetta rikkomattomia menetelmiä. Toimenpide-ehdotusten kustannusarviot ovat kokonaiskustannusarvioita perustuen selvitysajankohdan hintatasoon. Täsmennykset ja poikkeukset on mainittu erikseen toimenpiteittäin.
6 1.2. Rakenteet TOIMINNALLINEN TASO JA TEKNINEN KUNTO Kokonaisarvio kiinteistön rakennustekniikan osalta: D Aluerakenteet ja ulkopuoliset rakenteet Nykyinen tilanne 1) Toimenpidetarve 2) Tyydyttävä Vähäinen F1 Perustukset Tyydyttävä Vähäinen F2 Rakennusrunko ja portaat Hyvä Vähäinen F3 Julkisivut Tyydyttävä Melko suuri F4 Yläpohjarakenteet Välttävä Melko suuri F9 Tilat Tyydyttävä Melko suuri 1) Erittäin hyvä Hyvä Tyydyttävä Välttävä Huono 2) Erittäin suuri Suuri Melko suuri Vähäinen Ei lainkaan Kohteen rakennustekniikka on osin alkuperäisen rakentamisen ajalta, 1990-luvun vaihteesta, tosin saneerauksiakin on tehty pintarakenteiden suhteen, lähinnä alimmissa kerroksissa KOy Espoontorin saneerauksen yhteydessä. Kohde on kuitenkin rakennusteknisesti vielä tyydyttävässä kunnossa, joskin seuraavan 10 vuoden ajalle ajoittuvien toimenpidetarpeiden arvioidaan olevan osin melko suuria. Merkittävimmät tarkastelujaksolle ajoittuvat toimenpiteet kohdistuvat julkisivulle (saumausten uusimiset, ikkunoiden kunnostus, varaukset ovien ja lasiseinien korjaustoimenpiteisiin sekä julkisivun kuntotutkimus ja paikalliset korjaukset), vesikatolle (vesikatteen uusinta) sekä sisäpinnoille (merkittävimpinä alakattojen uusintatoimenpiteet valaistusten uusimisten yhteydessä sekä märkätilakorjaukset). Aluerakenteet Katselmusajankohtana ei tehty havaintoja salaojituksesta rakennuksen ympärillä, eikä salaojituksen olemassa olosta saatu myöskään lisätietoja kohdekierroksella tehdyissä haastatteluissa. Viitteitä salaojituksen puutteellisuudesta havaittiin paikoitellen kellarikerroksessa, kuten hilseilyä ulkoseinien läheisissä lattioissa. Päällysrakenteiden havaitun liikkumisen takia on olemassa merkittävä riski sille, että kohteessa mahdollisesti oleva salaojajärjestelmä on toimimaton. Salaojitusverkoston olemassa olon ja toiminnan tarkastamiseen on perusteltua varautua, samoin (mikäli järjestelmä on asennettu) osittaisiin salaojakorjauksiin ja vähintään perustusten vedeneristyksen kunnon tarkastukseen. Kiinteistön viherrakenteet koostuvat vähäisistä nurmialueista sekä niillä sijaitsevista puista ja pensaista. Viherrakenteiden kunnostuksiin ja karsintaan on perusteltua varautua tarkastelujaksolla. Kiinteistön päällysrakenteet ovat pääosin kivettyjä, osin asfalttia. Päällysteiden liikkumista, kohoilua ja painumia havaittiin etenkin rakennuksen läheisissä kivetyissä päällysteosissa, Asfalttipäällysteissä havaittiin paikallisia painumia sekä halkeilua. Asfaltti- ja kivipäällysteisten alueiden osittaisiin päällystekorjauksiin pohjustuksineen on aiheellista varautua, etenkin rakennuksen vierustalla. Perustukset Rakennus on asiakirjojen mukaan perustettu teräsbetonisten paalujen varaan paaluanturoin. Perusmuurit ovat teräsbetonisia, elementtirakenteisia.
7 Alapohjarakenteina ovat kohteessa tehtyjen havaintojen mukaan betonirakenteiset alapohjat. Perusmuurielementtien elastisissa saumoissa havaittiin paikallisia puutteita. Saumapuutteiden takia lumi, jää sekä sulamis- ja sadevedet saattavat päästä perustusrakenteisiin ja aiheuttaa niiden rapautumista. Perusmuurielementtien elastiset saumat on perusteltua uusia. Saumausten uusinta on perusteltua tehdä julkisivujen elastisten saumausten uusimisen yhteydessä. Rakennuksen alapohjarakenteet ovat asiakirjojen mukaan betonirakenteisia. Alapohjien terästyksestä ei ollut tietoa käytettävissä. Lattiarakenteita päästiin tarkastelemaan ainoastaan pintapuolisesti. Aiempien saneerauksien yhteydessä rakennuksen alapohjarakenteiden pinnoille on tehty paikallisia korjauksia ja pintakäsittelyjä. Alapohjissa ei havaittu varsinaisia rakenteellisia puutteita tai tarkastelujaksolle ajoittuvia PTS-ehdotukseen kirjattavia korjaustarpeita, vain hyvin paikallisia halkeamia. Paikalliset halkeamat on perusteltua tiivistää ja halkeamien käyttäytymistä säännöllisesti seurata. Mikäli halkeamat uusiutuvat, laajenevat tai määrällisesti lisääntyvät, on aiheellista konsultoida rakennesuunnittelijaa. Alapohjien mahdolliset pintakorjaukset käsitellään pintarakenteiden yhteydessä. Rakennuksen runko Kohteen rakennusrunko on teräsbetonia (pilarit, palkit, seinät ja laatat). Rakennusrungossa ei havaittu kierroksella viitteitä rakenteellisista puutteista tai kantavuuden heikentymisestä. Paloläpivienneissä havaittiin kuitenkin paikoitellen puutteita, joten paloläpiviennit on syytä tarkastaa ja tarvittaessa tiivistää. Rakennuksen sisäseinissä havaittiin paikallisia halkeamia (mm. saunaosastolla ja kellarikerroksessa). Paikalliset seinähalkeamat tulisi tiivistää ja halkeamien käyttäytymistä säännöllisesti seurata. Mikäli halkeamat uusiutuvat, laajenevat tai määrällisesti lisääntyvät, on aiheellista konsultoida rakennesuunnittelijaa. Kohteen väestönsuojatilat sijaitsevat rakennuksen kellarikerroksessa. Väestönsuojatilat on kiinteistöhuollon mukaan tarkastettu ja ilmanvaihtolaitteet koestettu säännöllisesti. Viranomaismääräysten mukaisista tarkastuksista on syytä säännöllisesti huolehtia. Kohteen portaat ovat betonirakenteisia, elementtivalmisteisia portaita, joiden kunto on hyvä/tyydyttävä eikä niille tarkastelujaksolla arvioida kohdistuvan PTS-ehdotukseen kirjattavia toimenpiteitä. Porraskäytävien osittaiseen maalauskunnostukseen on aiheellista varautua tarkastelujakson aikana. Porrashuoneen 009 yhteydessä, kellarikerroksessa sijaitsevan varastotilan ilmanvaihto on aistinvaraisesti puutteellinen, ilma kosteaa ja kosteuden havaittiin tiivistyvän rakenteiden pinnoille. Tilan ilmanvaihdon riittävyys on syytä lisätutkimuksin selvittää ja sitä tehostaa ja rakenteet kuivattaa tarvittavilta osin. Julkisivut Rakennuksen julkisivut ovat pääosin laattapintaisia, teräsbetonisia sandwichelementtejä. Julkisivupintana on osin myös peltiverhottuja osia sekä metallirunkoisia lasiseinäosia. Julkisivujen betonielementeissä oli silmämääräisesti arvioituna havaittavissa vähäistä käyristymää, mutta sijaintipoikkeamia tai rakenteellisia puutteita ei havaittu. Julkisivujen betonielementtien kuntotutkimus on havaittujen käyristymäviitteiden sekä julkisivujen iän takia aiheellinen tarkastelujakson alussa julkisivujen todellisen kunnon, jäljellä olevan käyttöiän ja tarvittavien korjaustoimenpiteiden määrittelyä varten. Ainakin paikallisiin julkisivujen betonielementtien pintakorjauksiin on perusteltua varautua. Julkisivuelementtien elastiset saumat lienevät pääosin alkuperäisiä ja osin halkeilleita. Elastisten saumojen uusinta on aiheellista tarkastelujakson alkupuolella. Lasiseinäosat ovat silmämääräisesti arvioituna tyydyttävässä kunnossa, mutta on kuitenkin perusteltua varautua lasiseinäosien tarkastuksiin sekä osittaisiin kunnostuksiin ja tiivistyksiin viimeistään tarkastelujakson puolivälin tienoilla. Peltiverhotuissa julkisivuosissa havaittiin etenkin vesikatolla sijaitsevilla osin pinnoitteen irtoamista ja hilseilyä.
8 Peltiverhottujen julkisivuosien puhdistus ja maalaus ajoittuvat tarkastelujakson alkupuolelle. Rakennuksen ikkunat ovat ilmeisesti alkuperäisiä, sivusaranoituja puuikkunoita. Ikkunoissa on kiinteistöhuollon mukaan ollut merkkejä kosteuden kertymisestä ikkunapuitteiden väliin. Ikkunoissa on havaittavissa merkkejä kosteudesta sekä pintakäsittelytarpeita. Ikkunoiden kokonaisvaltaiseen kunnostukseen, pintakäsittelyihin, käyntitarkastuksiin ja tiivistyksiin on perusteltua varautua tarkastelujakson alkupuolella, mukaan lukien vesipeltikorjaukset. Rakennuksen ulko-ovet ovat havaintojen mukaan metallirakenteisia, pääosin ikkunallisia ovia. Metalliulko-ovissa havaittiin paikallisia vaurioita sekä pintakäsittelyjen puutteellisuuksia. Rakennuksen metallirakenteisten ulko-ovien tarkastuksen, käyntikorjausten, kunnostusten ja pintakäsittelyjen arvioidaan ajoittuvan tarkastelujaksolle. Julkisivun täydennysosina on metallirakenteisia osia (pilarit ja palkit) mm. kattokerroksen terassilla ja lastauslaiturilla. Metallirakenteisten osien puhdistus ja maalaus ajoittuvat tarkastelujakson alkupuolelle. Yläpohjarakenteet Rakennuksen vesikatteena on singelipäällysteinen bitumikermikate, jossa on saadun tiedon mukaan esiintynyt paikallisia kattovuotoja. Vesikate lienee alkuperäinen (ikä yli 25 vuotta), joten sen uusiminen sekä alusrakenteiden tarkastus on aiheellista tarkastelujakson puoliväliin mennessä. Kattokerroksen saunaosaston yhteydessä on betonilaatoitettu terassi, jossa havaittiin kasvavan kasvillisuutta, jopa puuntaimia. Terassin puhdistus, rikkakasvien poisto ja vesieristyksen tarkastus ovat aiheellisia. Tilat, liiketilat Kaikissa kohteen liiketiloissa ei käyty, vaan kohdekierroksella kierrettiin yksittäisissä liiketiloissa, joiden katselmoinnin perusteella pyrittiin saamaan yleiskattava arvio tilojen kunnosta. Alimmissa kerroksissa liiketiloja on osin pinnoiltaan saneerattu vuonna 2010 toteutetun Espoontorin kauppakeskuksen saneerauksen yhteydessä. Pinnat ovat osin jopa alkuperäisiä, joten asbesti- ja haitta-ainekartoitus on perusteltua tehdä ennen pintakorjauksia. Liiketilojen sisäovet ovat ainakin tarkastetuilta osin maalattuja tai pintakäsiteltyjä, puurakenteisia laakaovia. Ovissa, niiden karmeissa ja kynnyksissä ei havaittu tarkastelujaksolle ajoittuvia, PTS-ehdotukseen kirjattavia toimenpidetarpeita. Liiketilojen sisäpinnat ovat pääosin tyydyttävässä kunnossa. Marketin sisäpinnoille ja välioville arvioidaan kuitenkin kohdistuvan osittaisia kunnostus- ja uusintatoimenpiteitä, etenkin niille osin, joissa käyttö ja tavaraliikenne ovat vilkasta. Merkittävimpänä sisäpinnoille kohdistuvana toimenpiteenä ovat alakattoihin kohdistuvat toimenpiteet suositeltujen sisävalaisimien uusimisten yhteydessä. Tilat, toimistotilat Kaikissa kohteen toimistotiloissa ei käyty, vaan kohdekierroksella kierrettiin toimistotiloja eri kerroksista. Tämän katselmoinnin perusteella pyrittiin saamaan yleiskattava arvio toimistotilojen kunnosta. Valtaosa toimistotiloista on pintarakenteiltaan alkuperäistä. Toimistotilojen sisäovet ovat ainakin tarkastetuilta osin maalattuja, puurakenteisia laakaovia. Osassa ovista, niiden karmeissa ja kynnyksissä havaittiin paikallisia vaurioita (mm. naarmuja ja kolhuja). Toimistotilojen sisäovien, karmien ja kynnysten osittaisiin kunnostuksiin on aiheellista varautua tarkastelujakson aikana.
9 1.3. LVIA-järjestelmät Toimistotilojen sisäpinnat ovat osin tyydyttävässä, osin välttävässä, jopa alkuperäisessä kunnossa. Toimistotilojen sisäpintojen osittaisiin uusinta- ja kunnostustoimenpiteisiin on perusteltua varautua liittyen suositeltuihin sähköteknisiin korjaustarpeisiin (sisävalaisimet) sekä vuokralaismuutosten yhteydessä. Toimistotilojen WC-, sosiaali- ja märkätilat ovat havaintojen mukaan pääosin alkuperäisiä, 1990-luvun vaihteesta. Pintamateriaalit ja kalusteet ovat näin ollen märkätiloissa jo 25 vuoden ikäisiä, eikä nykymääräysten mukaisista vesieristyksistä saatu varmuutta. Oletuksena on, että vuokralaismuutosten yhteydessä WC-, sosiaalija märkätilojen pintamateriaalit uusitaan asianmukaisine vesieristyksineen ja rakenteet tarkastetaan. Tilat, yleiset ja yhteiset tilat Kohteen yleisinä ja yhteisinä tiloina ovat lähinnä rakennuksen kattokerroksessa sijaitseva saunaosasto aputiloineen sekä kellarikerroksessa sijaitsevat varastotilat, käytävätilat ja tekniset tilat. Yleisten ja yhteisten tilojen sisäovet ovat osin puuovia (saunaosasto), osin maalattuja, puurakenteisia laakaovia, osin metalliovia (umpiovia tai lasitettuja). Osassa ovista, niiden karmeissa ja kynnyksissä havaittiin vaurioita (mm. hilseilyä, reikiä ja kolhuja). Yleisten ja yhteisten tilojen sisäovien tarkastus sekä osittaiset korjaukset, käyntitarkastukset ja pintakäsittelyt ovat aiheellisia. Rakennuksen kattokerroksessa sijaitseva saunaosasto aputiloineen on pinnoiltaan alkuperäinen, 1990-luvun vaihteesta. Ainakin löylyhuoneen ja pesuhuoneen pintojen uusinnan asianmukaisine höyryn- ja vedeneristyksineen arvioidaan ajoittuvan tarkastelujakson alkuun, samoin osittaisten puuverhousten kunnostuksen. Yleisten ja yhteisten tilojen sisäpinnat ovat pääosin tyydyttävässä, käyttöönsä soveltuvassa kunnossa. Kellarikerrosten maalatuille lattiapinnoille arvioidaan kuitenkin kohdistuvan osittaisia pintakäsittelytoimenpiteitä tarkastelujaksolla. Lisäksi ilmanvaihtokonehuoneiden muovipäällysteisten lattioiden paikallisiin korjauksiin on aiheellista varautua. Rakennuksen saunaosastolla on takka, jonka käytöstä ja kunnosta ei kierroksen aikana saatu tietoa. Mikäli kohteen takkaa käytetään, on takalle ja sen hormille aiheellista tehdä nuohous ja hormikatselmus. TOIMINNALLINEN TASO JA TEKNINEN KUNTO Kokonaisarvio kiinteistön LVIA-järjestelmien osalta. Nykyinen tilanne 1) Toimenpidetarve 2) G1 Lämmitysjärjestelmät Tyydyttävä Vähäinen G2 Vesi- ja viemärijärjestelmät Tyydyttävä Vähäinen G3 Ilmanvaihtojärjestelmät Tyydyttävä Vähäinen G4 Kylmätekniset järjestelmät Tyydyttävä Ei lainkaan J6 Rakennusautomaatiojärjestelmä Tyydyttävä Vähäinen 1) Erittäin hyvä Hyvä Vähäinen Vähäinen Huono 2) Erittäin suuri Suuri Melko suuri Vähäinen Ei lainkaan
10 Asematorin LVIA-järjestelmät ovat pääosin alkuperäisen rakentamisen ajalta 80-luvun loppupuolelta. Asematorin 0-2 kerroksiin sijoitettu LVI-tekniikka on pitkälti uusittu KOy Espoontorin liikekiinteistön saneerauksen yhteydessä 2010. Kiinteistössä tulisi suorittaa lisätutkimuksia alkuperäisten putkistojen teknisen kunnon ja uusimistarpeen selvittämiseksi. Tutkimukset kohdistetaan alkuperäisiin vesijohtoihin, viemäreihin ja lämpöjohtoihin. Kiinteistön ilmanvaihtokanavistot esitetään puhdistettavaksi tarkastelujakson aikana. Puhdistuksen yhteydessä säädetään ilmavirrat suunnitelmien mukaisiin arvoihin. Edellisen lisäksi kohteen patteriventtiilit ehdotetaan uusittaviksi tarkastelukauden alkupuoliskolla. Lämmitysjärjestelmät Pohjakerrokseen sijoitettu lämmönjakokeskus varusteineen on uusittu 2010. Lämpöjohdot, radiaattorit ja termostaattiset patteriventtiilit ovat pääosin alkuperäisiä. Lämmitysjärjestelmien toiminnallinen taso ja tekninen kunto on tyydyttävä. Verkostovuotoja ei ole esiintynyt. Lämmönjakokeskuslaitteisiin ei kohdistu merkittäviä toimenpidetarpeita tarkastelujakson aikana. Termostaattisten patteriventtiilien uusiminen ajoittuu PTSjakson puoliväliin. Esitämme patteriverkoston vesivirtojen tasapainottamista patteriventtiilien uusimisen yhteydessä. Ehdotamme alkuperäisten lämpöjohtojen kunnon määrittämistä putkistojen kuntotutkimuksen avulla. Pistokoemainen kuntotutkimus on tarkoituksenmukaista suorittaa kohteen vesijohdoille ja viemäreille ehdotetun kuntotutkimuksen yhteydessä. Vesi- ja viemärijärjestelmät Asematorin vesi- ja viemärijärjestelmät ovat pääosin alkuperäisen rakentamisen ajalta. Alimpien kerroksien (0-2 krs.) vesi- ja viemärijärjestelmät on uusittu kauppakeskuksen saneerauksen yhteydessä 2010. Vesikalusteen ovat pääosin alkuperäisiä. Yksittäisiä vesikalusteita on uusittu niiden vikaantumisen yhteydessä. Asematorin vesi- ja viemärijärjestelmien yleiskunto on tyydyttävä. Alkuperäisten vesijohtojen ja viemäreiden kunto tulisi selvittää putkistojen kuntotutkimuksen avulla. Vesikalusteiden kokonaisvaltainen uusiminen on tarkoituksenmukaisinta suorittaa seuraavan tiloihin kohdistuvan peruskorjauksen yhteydessä. Ilmanvaihtojärjestelmät Asematoria palvelevat ilmanvaihtojärjestelmät ovat alkuperäisen rakentamisen ajalta. Ilmanvaihtojärjestelmien kunto ja toiminnallinen taso on tyydyttävä. Ilmavirtasääteisen järjestelmän TK1 vyöhyke- ja IMS-peltien ohjaus ei ole toiminnassa. Edellisen johdosta järjestelmän mahdollisuus ajaa tarpeenmukaista ilmavirtaa ei toteudu. Ko. ongelmaan on otettu tarkemmin kantaa raportin kohdassa rakennusautomaatiojärjestelmät. Rakennuksen ilmanvaihtojärjestelmiin ei kohdistu merkittäviä kuntoperusteisia uusimistarpeita tarkastelujakson aikana. Ilmanvaihtokanavistojen puhdistus tulee ajankohtaiseksi tarkasteltavan PTS-kauden aikana. Puhdistustarve ja laajuus tulee kartoittaa erikseen ennen puhdistustöiden aloittamista. PTS-suunnitelmassa on varauduttu siihen että ko. rakennusosan kaikki kanavistot puhdistetaan kertaalleen tarkastelujakson aikana. Puhdistustyön jälkeen ilmavirrat säädetään suunnitelmien mukaisiin arvoihin. Kylmätekniset järjestelmät Asematorin ilmanvaihtoa palveleva jäähdytysjärjestelmä on uusittu 2000-luvun loppupuolella. Jäähdytysjärjestelmän kunto on vähintään tyydyttävää tasoa, eikä siihen todennäköisesti kohdistu merkittäviä uusimistarpeita tarkastelujaksolla.
11 Ulkosovitteisen vedenjäähdytyskoneen uusiminen ajoittuu sen teknisen käyttöikäarvion perusteella tarkasteltavan PTS-jakson jälkeiselle ajalle. Rakennusautomaatiojärjestelmät Järjestelmä on saneerattu Espoontorin Fidelix-rakennusautomaatiojärjestelmään vuonna 2010. Samassa yhteydessä ilmanvaihtojärjestelmän TK1 tulo- ja poistokoneisiin on lisätty taajuusmuuttajat. Kaikki automaatiojärjestelmän pisteet on liitetty ilmanvaihtokonehuoneen alakeskukseen VAK1. Ilmamääräsäätöjärjestelmä ja huonesäätimet eivät ole toiminnassa. Kerroskohtaisten vyöhykepeltien asennoista ei saada tietoja automaatiojärjestelmään. Huonekohtaisten IMS-peltien asennosta ei saada tilatietoa, joihinkin huoneisiin tuli ilmaa reilusti ja joistakin ilmanvaihto puuttui kokonaan. Selvityksen mukaan huoneiden IMS-pellit ovat lukittu 2010 mutta tästä ei ollut dokumentointia. Toimenpiteiksi ehdotetaan että ilmanvaihtojärjestelmän TK1 kanavapainelähettimien mittaukset tarkistetaan ja kerroskohtaisten vyöhykepeltien asennot todennetaan sekä liitetään Fidelix-järjestelmän valvomoon. Vyöhykepelleille tulisi tehdä kerroskohtainen aikaohjelma. Lisäksi tulisi tarkastaa huonekohtaisten IMS-peltien asento riittävän ilmanvaihtuvuuden varmistamiseksi.
12 1.4. Sähköjärjestelmät TOIMINNALLINEN TASO JA TEKNINEN KUNTO Kokonaisarvio kiinteistön sähköjärjestelmien osalta Nykyinen tilanne 1) Toimenpidetarve 2) H21 Sähkönjakelu yli 1000 V Ei ole - H22 Sähkönjakelu alle 1000 V Tyydyttävä Suuri H23 Kompensointi Ei ole - H5 Valaistus Välttävä Suuri H61 Lämmittimet Välttävä Suuri H72 Varavoimalaitteet Ei ole - H74 Turvavalaistusjärjestelmät Välttävä Suuri J51 Paloilmoitinjärjestelmä Ei ole - 1) Erittäin hyvä Hyvä Tyydyttävä Välttävä Huono 2) Erittäin suuri Suuri Melko suuri Vähäinen Ei lainkaan Yli 1000 V järjestelmät Kohteessa ei ole yli 1000 Voltin järjestelmiä. Alle 1000 V järjestelmät Asematorilla on pienjänniteliittymä. Liittymän sulakekokona on 3x250 A ja pääkeskus on nimellisvirraltaan 630 A. Pääkeskus on 5-johdinjärjestelmän mukainen ja sen lähdöt ovat toteutettu kytkinvarokkein. Asematorilla ryhmäkeskukset ovat alkuperäisiä tulppasulakekeskuksia ja 5-johdinjärjestelmän mukaisia. Koko Asematorin sähkönjakelujärjestelmä on alkuperäinen ja ehdotetaan saneerattavaksi tarkastelujakson loppupuolella. Loistehon kompensointi Kohteessa ei ole loistehon kompensointia. Valaistus Asematorin valaistus on toteutettu pääosin T8-sarjan loistelamppuvalaisimilla. Valaistus on alkuperäistä ja tulee lähivuosina teknisen elinkaarensa loppuun, jolloin ne ehdotetaan uusittavaksi. Ulkovalaistuksessa käytetään pääosin alkuperäisiä elohopealamppuvalaisimia. joiden myynti kielletään EU-direktiivillä vuonna 2015 niiden huonon energiatehokkuuden takia. Alkuperäiset valaisimet ovat teknisen elinikänsä lopussa ja ne ehdotetaan uusittavan lähivuosina. Sähkölämmitykset Kattokaivojen lämmitykset ovat pääosin alkuperäisiä ja ne ehdotetaan uusittavaksi teknisen elinikänsä lopussa tarkastelujakson puolivälissä.
13 Turvavalaistusjärjestelmät Asematorilla on pääosin alkuperäinen turvavalaistus. Poistumistieopastevalaisimet ovat hehkulampuilla varustettuja, eikä niissä ole nykymääräysten mukaisia poistumisopastesymboleita. Kaapelointi on tehty palonkestävillä kaapeleilla. Alkuperäiset turvavalokeskukset ja poistumisopastevalaisimet ovat jo teknisen käyttöikänsä lopussa ja ne ehdotetaan uusittaviksi. Paloilmoitusjärjestelmä 1.5. Piirustustilanne Asematorilla ei ole paloilmoitusjärjestelmää. Rakennustekniikka Kohteen väestönsuojan varastotilassa ja piirustusarkistotilassa on yksittäisiä mappeja rakenne- ja arkkitehtipiirustuksia sekä yksittäisiä irtopiirustuksia. Kokonaista piirustussarjaa ei kuntoarviokierroksella havaittu. LVIA-tekniikka Kiinteistössä ei säilytetä LVIA-järjestelmien piirustussarjoja Sähkötekniikka Sähkökeskusten yhteydessä on tarvittavat sähkökäyttöpiirustukset. Kokonaista piirustussarjaa ei löydetty kuntoarviokierroksella. 1.6. Terveellisyyteen ja turvallisuuteen liittyvät havainnot Porrashuoneen 009 yhteydessä, kellarikerroksessa sijaitsevan varastotilan ilmanvaihto on aistinvaraisesti puutteellinen, ilma kosteaa ja kosteuden havaittiin tiivistyvän rakenteiden pinnoille. 1.7. Lisätutkimuksen tarve RAKENNE - Salaojituksen olemassa olon ja toiminnan selvitys - Porrashuoneen 009 yhteydessä, kellarikerroksessa sijaitsevan tilan ilmanvaihdon riittävyyden selvitys lisätutkimuksin - Julkisivuelementtien ja parvekkeiden kuntotutkimus - Asbesti- ja haitta-ainekartoitus ennen pintakorjauksia - Hormikatselmus, mikäli kattokerroksen saunaosaston takkaa käytetään LVI - Putkistojen kuntotutkimus - Huonekohtaisten ilmavirtojen todentaminen mittaamalla SÄHKÖ - Ei lisätutkimustarvetta
PÄI VITETTY PTS-EHDOTUS GRANLUND MANAGERISTA LIITETÄÄN TÄLLE SIVULLE 14
15 2. KUNTOARVION TOIMENPIDE-EHDOTUKSET 2.1. Rakennustekniikka 2.1.1. Aluerakenteet Salaojitusverkoston olemassa olon ja toiminnan tarkastus Katselmusajankohtana ei tehty havaintoja salaojituksesta rakennuksen ympärillä, eikä salaojituksen olemassa olosta saatu myöskään lisätietoja kohdekierroksella tehdyissä haastatteluissa. Päällysrakenteiden havaitun liikkumisen takia on olemassa merkittävä riski sille, että kohteessa mahdollisesti oleva salaojajärjestelmä on toimimaton. Salaojitusverkoston olemassa olon ja toiminnan tarkastamiseen on perusteltua varautua. Ehdotettu toteutusvuosi 2016 Investointikustannus 4 000 Varaus salaojitusverkoston osittaisiin korjauksiin ja vähintään perustusten vedeneristysten kunnon tarkastamiseen Päällysrakenteiden havaitun liikkumisen takia on olemassa merkittävä riski sille, että kohteessa mahdollisesti oleva salaojajärjestelmä on toimimaton. Salaojitusverkoston osittaisiin korjauksiin on perusteltua varautua (mikäli järjestelmä on asennettu), samoin vähintään perustusten vedeneristyksen kunnon tarkastukseen. Ehdotettu toteutusvuosi 2016 Investointikustannus 15 000 Viherrakenteiden kunnostus ja karsinta Kiinteistön viherrakenteet koostuvat vähäisistä nurmialueista sekä niillä sijaitsevista puista ja pensaista. Viherrakenteiden kunnostuksiin ja karsintaan on perusteltua varautua tarkastelujaksolla. Ehdotettu toteutusvuosi 2018 Investointikustannus 3 000 Asfaltti- ja kivipäällysteisten alueiden osittaiset päällystekorjaukset Kiinteistön päällysrakenteet ovat pääosin kivettyjä, osin asfalttia. Päällysteiden liikkumista, kohoilua ja painumia havaittiin etenkin rakennuksen läheisissä kivetyissä päällysteosissa, Asfalttipäällysteissä havaittiin paikallisia painumia sekä halkeilua. Asfaltti- ja kivipäällysteisten alueiden osittaisiin päällystekorjauksiin pohjustuksineen on aiheellista varautua, etenkin rakennuksen vierustalla. Ehdotettu toteutusvuosi 2016-2017 Investointikustannus 15 000 /a 2.1.2. Perustukset Perusmuurielementtien elastisten saumausten uusiminen Perusmuurit ovat teräsbetonisia, elementtirakenteisia. Perusmuurielementtien elastisissa saumoissa havaittiin paikallisia puutteita, joten perusmuurielementtien elastiset saumat on perusteltua uusia julkisivujen elastisten saumausten uusimisen yhteydessä (kustannukset huomioitu julkisivujen saumausten uusinnan yhteydessä).
16 2.1.3. Rakennuksen runko Paloläpivientien tarkastus ja tiivistys Kohteen rakennusrunko on betonirakenteinen. Rakennusrungossa ei havaittu kierroksella viitteitä rakenteellisista puutteista tai kantavuuden heikentymisestä. Paloläpivienneissä havaittiin kuitenkin yksittäisiä puutteita, joten paloläpiviennit on syytä käydä läpi ja tarvittaessa tiivistää. Ehdotettu toteutusvuosi 2015 Investointikustannus 4 000 Paikallisten seinä- ja lattiahalkeamien tiivistys ja säännöllinen seuranta Seinissä ja alapohjissa havaittiin paikallisia halkeamia. Paikalliset halkeamat on perusteltua tiivistää ja halkeamien käyttäytymistä säännöllisesti seurata. Mikäli halkeamat uusiutuvat, laajenevat tai määrällisesti lisääntyvät, on aiheellista konsultoida rakennesuunnittelijaa. Ehdotettu toteutusvuosi 2016 Investointikustannus 3 000 Porraskäytävien osittaiset maalauskunnostukset Rakennuksen portaiden ja porraskäytävien kunto oli tyydyttävä. Porraskäytävien osittaiseen maalauskunnostukseen on kuitenkin aiheellista varautua tarkastelujakson loppupuolella. Ehdotettu toteutusvuosi 2020 Investointikustannus 10 000 Porrashuoneen 009 yhteydessä, kellarikerroksessa sijaitsevan varastotilan ilmanvaihdon riittävyyden tarkastus Porrashuoneen 009 yhteydessä, kellarikerroksessa sijaitsevan varastotilan ilmanvaihto on aistinvaraisesti puutteellinen, ilma kosteaa ja kosteuden havaittiin tiivistyvän rakenteiden pinnoille. Tilan ilmanvaihdon riittävyys on syytä lisätutkimuksin selvittää ja sitä tehostaa ja rakenteet kuivattaa tarvittavilta osin. Ehdotettu toteutusvuosi 2015 Investointikustannus 6 000 2.1.4. Julkisivu Julkisivuelementtien kuntotutkimus Rakennuksen julkisivut ovat pääosin laattapintaisia, teräsbetonisia sandwichelementtejä. Julkisivujen betonielementeissä oli silmämääräisesti arvioituna havaittavissa vähäistä käyristymää, mutta sijaintipoikkeamia tai rakenteellisia puutteita ei havaittu. Julkisivujen betonielementtien kuntotutkimus on havaittujen käyristymäviitteiden sekä julkisivujen iän takia aiheellinen tarkastelujakson alussa julkisivujen todellisen kunnon, jäljellä olevan käyttöiän ja tarvittavien korjaustoimenpiteiden määrittelyä varten. Ehdotettu toteutusvuosi 2016 Investointikustannus 8 000