NEWSEC MARKKINA- KATSAUS SUOMI SYKSY 2013 THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE NEWSEC FINLAND: HELSINKI TAMPERE OULU TURKU JYVÄSKYLÄ

NEWSEC THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE MARKKINA- KATSAUS SUOMI SYKSY 2013 NEWSEC FINLAND: HELSINKI TAMPERE OULU TURKU JYVÄSKYLÄ

SISÄLLYSLUETTELO 2 SISÄLLYSLUETTELO 3 4 EXECUTIVE SUMMARY 5 6 KASVU KÄYNNISTYY, JOS KILPAILUKYKY RIITTÄÄ 7 13 KIINTEISTÖMARKKINAT 15 16 MANAGERILÄHTÖISELLÄ VUOKRAUKSELLA KOHTI TÄYDEMPIÄ TILOJA 17 LISÄTIETOJA NEWSECISTÄ / NEWSEC SUOMESSA Copyright Newsec 2013 Tämä raportti on tarkoitettu yleistä tietoa varten ja se perustuu materiaaliin, joka on Newsec hallussa tai toimitettu Newsec:lle. Kaikki voitava on tehty tietojen varmistamiseksi, mutta tietojen oikeellisuudesta ja kattavuudesta emme voi tarjota mitään takuuta. Newsec ei ota vastuuta vahingosta tai vahingoista raportin epätarkkuuden vuoksi. Voitte käyttää raportin tietoja tekemällä kaikki lainaukset tietojen ja grafiikkaan käytöstä. www.newsec.fi

EXECUTIVE SUMMARY 3 SIJOITUSMARKKINAT ODOTTAVALLA KANNALLA, VUOKRALAISILLA HYVÄT NEUVOTTELUASEMAT Kiinteistömarkkinoita leimaa epävarmojen talousnäkymien varjostama odotus ja päätöksenteon hitaus. Kiinteistökauppa keskittyy kasvavassa määrin hyviin Helsingin ja pääkaupunkiseudun kohteisiin sekä kasvukeskusten parhaisiin liikepaikkoihin. Sijoittajien focus Helsingin ydinkeskustaan on säilynyt vahvana, mutta keskeisillä omistajilla ei ole juurikaan myyntihaluja. Vastaavasti kysytyimpien alueiden ulkopuolella kiinteistökauppa on hidasta, koska riskit nähdään suurina ja kaupan osapuolten hintanäkemyserot ovat kaukana toisistaan. Lisäksi rahoituksen saaminen hyvien alueiden ulkopuolelle on haastavaa. Toimistotilojen vuokramarkkinoilla vuokrauspäätösten syntyminen on tiukassa ja tahtipuikko on vuokralaisilla. Suomen talouden hiljentyminen näkyy myös kiinteistömarkkinoilla. Vuoden 2013 ensimmäisen vuosipuolikkaan kiinteistökaupan volyymi jäi alhaiseksi verrattuna kahden viime vuoden vastaaviin lukuihin. Transaktiovolyymi jäi reiluun 340 miljoonaan euroon ensimmäisellä neljänneksellä ja toisella noin 480 miljoonaan euroon. Vuonna 2011 ensimmäisen vuosipuolikkaan volyymi oli noin 1.04 miljardia euroa ja vuonna 2012 noin 1.09 miljardia euroa. Kuluvan vuoden osalta kahden miljardin euron rajapyykki tulee olemaan tiukassa. Suomi kuuluu edelleen luotettavimpiin maihin Euroopassa ja on turvannut oman luotonsaantinsa. Meillä on kansantaloutena paras AAA-luottoluokitus. Samaan sarjaan kuuluvat euromaista myös Luxemburg, Hollanti ja Saksa. Kansainvälisten sijoittajien silmissä Suomi

EXECUTIVE SUMMARY 4 sissä ydinkeskustan ja muiden alueiden välillä kasvavat edelleen ydinkeskustan hyväksi. Sijoittajien taloudellisista syistä johtuvat pakkotilanteet ovat todennäköisesti ensi talvena kasvussa. Tästä on esimerkkinä Helsingin Pitäjänmäessä elokuussa toteutunut uudehkon toimistotalon kauppa. Nämä muutokset tulevat näkymään sijoitus- että vuokramarkkinoilla kasvaneena tilatarjontana. Pääkaupunkiseudun toimistomarkkinoilla vajaakäytön odotetaan kasvavan. Yritykset ovat vuokramarkkinoilla varovaisen odottavalla kannalla. Suuria yli 1000 neliön vuokralaisia on tällä hetkellä liikkeellä erittäin niukasti ja pitkät sopimukset ovat harvinaisia. Yritysten trendinä on tehostaa tilankäyttöään ja siten alentaa tilakustannuksia. Uutta tilaa rakennetaan jatkuvasti ja samalla vanha epäajanmukainen toimistotila jää entistä useammin tyhjäksi. Tavatonta ei ole suhteellisen uudenkaan tilan tyhjeneminen. Vaihtoehtoinen käyttö voi löytyä esimerkiksi asumisesta, mikäli kaavamuutos on mahdollista ja taloudellinen yhtälö toimii. Valitettavasti tämä onnistuu kuitenkin vain murto-osassa ongelmakohteista pääasiassa kysytyillä asuntoalueilla. juisia trendejä kuin muissakin toimitiloissa. Toiminnot keskittyvät tiiviimmin hyvien liikenneyhteyksien varteen uusille ja uudehkoille alueille. Vastaavasti sijainniltaan ja tilakannaltaan heikommat alueet eivät kiinnosta vuokralaisia tai käyttäjäomistajia. Näin ollen erot sijoittajia ja loppukäyttäjiä houkuttelevien alueiden ja heikompien alueiden välillä korostuvat entisestään. Asuntosijoittaminen on ollut arvonnousuista johtuen kiinnostava sijoitusvaihtoehto ja markkinoille onkin tullut lisää erikoissijoitusrahastoja. OP-Rahastoyhtiö, Ålandsbanken ja FIM toivat markkinoille vuokra-asuntoihin sijoittavat asuntorahastot. Markkinoiden epävarmuus lisää tiedonsaannin tarvetta ja korostaa oikean tiedon merkitystä. Newsecin tavoitteena on lisätä Suomen kiinteistömarkkinoiden läpinäkyvyyttä ja toimivuutta. Tarjoamme asiakkaillemme täyden palvelun kiinteistötalon laajaa markkinatuntemusta ja monipuolista osaamista analyyseistä arviointeihin, kaupankäyntiin, vuokraukseen ja kiinteistöomaisuuden hoitoon. mielletään turvalliseksi maaksi. Erityisesti saksalaisten sijoittajien kiinnostus pääkaupunkiseudun kiinteistöihin on pysynyt korkealla tasolla. Toteutuneet kaupat indikoivat sitä, että kysyntä ja hintatasot hyvistä pääkaupunkiseudun kohteista ovat ennallaan ja jopa lievässä kasvussa. Rahoituksen saatavuus on edelleen vaikeaa. Alkuvuoteen verrattuna rahoituskriteerit ovat kuitenkin hieman keventyneet riippuen sijoittajasta. Rahoitusta ei saa juurikaan muihin kuin rahoittajan vähäriskiseksi katsomiin kohteisiin. Keskeisenä pullonkaulana sijoitusmarkkinoilla on edelleen sijoittajien kiinnostuksen rajautuminen pääasiassa Helsingin ytimeen ja valikoiden pääkaupunkiseudun ykköspaikoille. Myyntihaluja Helsingin keskustan prime- kiinteistöjen omistajilta ei kuitenkaan juuri löydy. Heikommille kohteille taas ei kohdistu kysyntää odotetuilla hinnoilla. Erot markkina-arvonäkemyk- Maakunnissa suurimpien kasvavien kaupunkien ydinkeskustat ja erityisesti parhaat liiketilat ovat kiinnostavimpia sijoituskohteita. Useilla paikkakunnilla on käynnissä suuria muutoksia keskusta-alueilla esimerkkeinä Oulu ja Pori. Keskustojen kehittyminen onkin olennainen tekijä lisäämään paikkakunnan vetovoimaa sekä kotimaisten ja kansainvälisten sijoittajien että vuokralaisten keskuudessa. Putoajina ovat paikkakunnat, joissa lomautusten ja irtisanomisten leima lisää epävarmuutta. Logistiikkamarkkinoilla on vastaavia maanlaa- Newsecin viimekeväinen markkinakatsaus sai positiivista palautetta ja ehdotuksia sisällöstä, jotka olemme huomioineet tätä katsausta tehdessämme. Toivomme, että markkinakatsauksesta on Teille hyötyä ja vastaanotamme edelleen mielellämme parannusehdotuksia. Helsinki 2.9.2013 Hannu Ridell toimitusjohtaja Newsec Valuation Oy

KASVU KÄYNNISTYY, JOS KILPAILUKYKY RIITTÄÄ 5 KASVU KÄYNNISTYY, JOS KILPAILUKYKY RIITTÄÄ MAAILMANTALOUS KÄÄNTYMÄSSÄ VÄHÄN PAREMPAAN Maailmantalouden käänteet ovat nopeita. Vielä vuoden alussa lukuisat ennakoivat indikaattorit lupasivat maailmantalouden piristyvän kesään mennessä. Keväällä kuitenkin näkymät viilenivät nopeasti Yhdysvaltojen veronkorotusten ja velkakattovääntöjen sekä Kiinan kasvun hiipumisen myötä. Käänne parempaan näytti siirtyvän myöhemmäksi. Kesän myötä ennakoivat indikaattorit ovat taas piristyneet. Yhdysvaltojen elpyminen näyttää etenevän poliittisista ongelmista huolimatta ja Euroopan taloudet näyttävät piristymisen merkkejä Saksan vetämänä. Tällä hetkellä Suomen talouden kasvu on heikkoa sekä kansainvälisistä että kotimaisista syistä. Suomen kokonaistuotanto supistui melkein 3 prosenttia vuoden ensimmäisellä neljänneksellä viime vuoteen verrattuna. Talous supistuu tänä vuonna viime vuoden tapaan ja kääntyy loivaan kasvuun ensi vuonna sillä edellytyksellä, että vienti lähtee vetämään. VIENTI ALKAA VETÄÄ VASTA VUONNA 2014 Euroalueen luottamusindikaattorit ovat kesän kuluessa piristyneet ja osoittavat tällä hetkellä nollakasvua. Sikäli kun käänne pitää, euroalueen kasvu on käynnistymässä. Rohkaisevaa on se, että Suomen suurimmat vientimaat Ruotsi, Saksa ja Britannia kasvavat jo nyt. Samoin Yhdysvaltojen toipuminen on jatkunut niin vakaasti, että keskuspankki vä-

KASVU KÄYNNISTYY, JOS KILPAILUKYKY RIITTÄÄ 6 hentänee velkakirjojen ostotahtia jo syyskuusta alkaen. Kehittyneiden maiden parempia näkymiä vastaan kehittyvät maat ovat menettäneet puhtiaan. Ostopäällikköindeksit ovat kääntyneet heinäkuussa pakkaselle sekä BRIC- että laajemmin kehittyvissä maissa ensi kertaa vuoden 2009 jälkeen. Käänteen taustalla on Kiinan kasvun painopisteen siirtyminen investoinneista kulutukseen ja siihen liittyvä raakaaineiden hintojen lasku. Venäjän näkymiä painaa öljyn hinnan jämähtäminen 100 dollarin tienoille barrelilta, Intiaa hidastaa julkinen ja vaihtotaseen alijäämä sekä sinnikäs inflaatio. Vain Brasiliassa on BRIC-maista odotettavissa viime vuotta parempaa. Kokonaisuudessaan Suomen vientinäkymät paranevat loppuvuotta kohti, mikäli länsimaiden käänne parempaan saa myös kehittyvät maat pitämään pintansa. Euroopassa tosin kasvu jää erittäin vaatimattomaksi kahdesta syystä. Toisaalta luottokanta edelleen pienenee, eikä Etelä-Euroopan pk-yritysten luotonsaannin ongelmia ole vielä ratkaistu. Toisaalta Etelä- Euroopan julkiset taloudet edelleen velkaantuvat, vaikka Euroopan keskuspankin OMTohjelma onkin saanut velkakirjojen korot laskuun. Suomen investointitavaroihin painottuva vienti saa maailmantalouden käänteestä kysynnän lisäystä viiveellä, koska maailmanmarkkinoilla on paljon vapaata kapasiteettia. Investointitavaroiden kauppa piristyy kunnolla vasta, kun lisäkapasiteetin tarvetta syntyy. Kuinka paljon Suomen vienti lopulta kasvaa riippuu kilpailukykymme riittävyydestä. Suomen kauppatase palasi viime vuonna hieman ylijäämäiseksi vuoden 2011 jälkeen. Pieni ylijäämä säilyy toistaiseksi, sillä kotimaisen kysynnän heikkous ja paikallaan junnaava vienti pitävät tavaroiden ja välituotteiden tuonnin kurissa. Pakkaselle painunut vaihtotase pysyy kuitenkin selvästi alijäämäisenä pidempään. Vaihtotaseen palaaminen positiiviseksi edellyttää viennin paranemista ja julkisen alijäämän sulattamista. INVESTOINNIT VÄHENEVÄT JA TYÖLLI- SYYS HEIKKENEE Suomessa investointien alamäki on jatkunut, koska ulkomailta tullut taantuma on aikaa myöten hyydyttänyt myös kotimarkkinoista riippuvaisen rakentamisen. Kone- ja laiteinvestoinnit ovat kääntyneet pieneen nousuun, mutta eivät tarpeeksi kääntääkseen kokonaisinvestoinnit kasvuun. Rakentaminen pysyy alamaissa niin kauan kuin viennin vedon kautta saadaan kotimainen kysyntä kasvuun. Korjausrakentaminen loiventaa rakentamisen alamäkeä. Ensi vuodelle tulossa oleva kotitalousvähennyksen korotus 2 400 euroon osaltaan tukee korjausrakentamista. Julkiset investoinnit pysynevät vakaina. Vaikka elvytysmieliset haluaisivat niitä tässä suhdannetilanteessa lisätä, kestävyysvaje estää merkittävät elvytysinvestoinnit. Vientiongelmat ja investointien väheneminen ovat vetäneet työttömyyden nousuun. Väestön ikääntyminen on pitänyt työttömyysasteen nousun toistaiseksi melko pienenä, mutta taantuman jatkuessa ja edelleen laajetessa kotimainen kysyntäkään ei pysty enää kasvamaan. Niinpä työttömyys nousee vuoden loppuun mennessä 8,5 prosenttiin. Työttömyys nousee pitkälle ensi vuoteen, kunnes talouskäänne alkaa runsaan puolen vuoden viiveellä pienentää työttömyysastetta. KULUTUKSEN VETO HIIPUU JA KULUT- TAJAHINTOJEN NOUSU HIDASTUU Kulutuksen kasvu pysyy vaimeana useasta syystä. Kotitalouksien ostovoima ei kasva kuluvana vuonna lainkaan, vaikka kuluttajahintojen nousu on rauhoittunut. Inflaatio jää tänä vuonna selvästi 2 prosentin tavoitetason alapuolelle, mutta palaa siihen ensi vuonna talouden elpymisen myötä. Työllisyys heikkenee, ansiotaso kohoaa hädin tuskin inflaation vauhtia, eläkkeet nousevat viimevuotista vähemmän ja verotus kiristyy. Useat kunnat päätyvät korottamaan veroäyriään, ja alustavasti on linjattu, että ensi vuonnakaan ei nosteta tuloveroasteikon tulorajoja, jotka inflaation vuoksi kiristävät verotusta palkankorotuksista huolimatta. Vaikka kotitaloudet kompensoivat ostovoiman heikkenemistä vähentämällä säästämistä, kulutuksen kasvu pysyy vaimeana pitkään. Ostovoimaan ei ole tulossa parannusta ennen kuin kilpailukyky palautuu. Toisaalta palkansaajien ansiotaso on kohonnut reaalisesti 25 % vuodesta 2000, joten Suomella on myös varaa pidättäytyä ostovoiman parantamisesta kilpailukyvyn ja työllisyyden nimissä. JULKISEN TALOUDEN SUUNTA EI KÄÄNNY ILMAN TOIMIA Julkisen talouden alijäämä kaventuu hyvin hitaasti lähivuosina ilman erityistoimia. Valtiovarainministeriön budjettiehdotuksen mukaan valtion alijäämä supistuu ensi vuonna 6,6 miljardiin tämän vuoden 7,8 miljardista. Valtion velanottotarve pysyy huomattavana, ja julkisen velan BKT-suhde lähestyy tasaista vauhtia 60 prosentin rajaa. Paras tapa tukea Suomen talouskäännettä on parantaa Suomen kilpailukykyä niin, että pääsemme mukaan kansainvälisen talouden kasvuun ja pystymme hyötymään tärkeimpien vientimaidemme kasvusta. Palkkaratkaisu lähes nollalinjalla olisi nopein tapa palauttaa kilpailukykyä. Se voisi onnistua siten, että valtio tekisi sittenkin tuloverotaulukoihin indeksitarkistukset. Näin kotimaista kysyntää tuettaisiin palkankorotusten sijaan samalla, kun kustannuskilpailukyky suhteessa tärkeimpiin kilpailijamaihin kohenee. Aki Kangasharju, Tutkimusjohtaja, Nordea Markets

KIINTEISTÖMARKKINAT 7 LISÄTIETOJA KIINTEISTÖMARKKINAT JA LOGIIKKA LUKUJEN TAKANA Newsec jatkaa markkinainformaation tuottamista markkinakatsauksen muodossa ja tarjoaa enemmän läpinäkyvyyttä kiinteistömarkkinoille. Olemme määrittäneet kiinteistömarkkinoiden tunnuslukuja keskeisimmiltä alueilta Suomesta. Markkinaparametrit kuvaavat näkemyksiämme keskimääräisistä vuokra-, vajaakäyttö-, tuottovaatimustasoista ja rakentamisesta. Markkinaparametrit saattavat vaihdella huomattavasti riippuen osamarkkina-alueesta. Olli-Pekka Mustonen Analyytikko Newsec Valuation Oy Tel. +358 44 522 2693 olli-pekka.mustonen@newsec.fi KÄSITTEET: Vuokra (Bruttovuokra) Vuokra, jolla katetaan kiinteistökustannukset. Bruttovuokra on vuokralaisen tilasta maksama kokonaisvuokra, joka sisältää korvauksen tilaan sidotulle pääomalle (pääomakustannukset ja pääoman erilliskustannukset) ja ylläpidon kustannukset. Bruttovuokra voi myös sisältää tapauskohtaisesti käyttö- ja käyttäjäpalvelukustannuksia. Puhekielessä vuokralla tarkoitetaan Suomessa (yleensä) bruttovuokraa. Vajaakäyttö % (vajaakäyttöaste %) Tunnusluku, joka kertoo vapaana olevien tilojen prosentuaalisen osuuden tilakannasta tietyllä osamarkkinoilla. Vajaakäyttöaste on yksi seuratuimpia kiinteistömarkkinoiden tunnuslukuja. (Vajaakäyttöaste saadaan, kun osamarkkinan tilakannasta vähennetään käytössä olevat tilat (käyttöaste), eli Vacancy Rate = 100 % - Occupation Rate) Yield (tuottovaatimus) Yleistermi tuottovaatimuksesta, jolla tarkoitetaan tarkasteluajankohdan markkinavuokriin perustuvien nettovuokratuottojen suhdetta kiinteistöjen hintoihin. Yleisesti käytetty markkinoiden tunnusluku. Rakentaminen (uudisrakentaminen): Rakentaminen, joka tuottaa uutta tilaa tai uuden rakennelman. Kaikki tunnusluvut on kerätty Newsec:ssä. Käsitteiden lähde: http://www.kti.fi/index.php?k=18702&hakustr=sanasto TURKU OULU TAMPERE JYVÄSKYLÄ HELSINKI

KIINTEISTÖMARKKINAT 8 PÄÄKAUPUNKI- SEUTU Pääkaupunkiseutu erottautuu transaktiomarkkinoilla selkeästi muista. Lähes 60 prosenttia maamme kiinteistömarkkinoiden kokonaisvolyymistä syntyi kuluvan vuoden ensimmäisellä puoliskolla pääkaupunkiseudulla. Varsinkin kansainvälinen sijoittajakysyntä kohdistuu toimistojen osalta pääkaupunkiseudulle ja erityisesti Helsingin ydinkeskustaan. Myös tietyt business park -alueet ovat houkutelleet kansainvälisiä toimijoita. Merkittävään pääkaupunkiseudun kauppaan, Hartwall Areenan ostoon, sisältyi paljon uutisarvoa. Toinen mielenkiintoinen kiinteistötransaktio oli Hakaniemessä osoitteessa Siltasaarenkatu 14 sijaitsevan uusitun ja modernin hotelli- ja liikekiinteistön kauppa, jonka VVT Kiinteistösijoitus Oy osti kesäkuun lopussa Aberdeenilta. Rakennus uudistettiin vanhasta toimistorakennuksesta toimivaksi liikekokonaisuudeksi. Päävuokralaisia ovat Restel Cumulus -hotelliketju, vaateliike Seppälä sekä Lindex. Skanskan pääkonttorikiinteistö Mannerheimintien päässä sijaitsevassa Manskun Rastissa myytiin saksalaiselle Union Investmentin kiinteistörahastolle noin 32 miljoonan euron kauppahintaan, eli noin 3 560 eurolla neliöltä. Viimeisimpänä toimistotransaktiona saksalainen TMW Pramerica Property Investment GmbH myi Pitäjänmäessä sijaitsevan Moveres Business Parkin Sampo Oyj:n hallinnoimalle kiinteistösijoitusyhtiö Saka Hallikiinteistöt Oy:lle 12 miljoonalla eurolla, eli noin 1 190 euron neliöhintaan. Ydinkeskustan ulkopuolella käyttöasteet pysyvät pääosin toimistoissa matalina. Vapaiden tilojen määrä on kehittynyt pääkaupunkiseudulla eri tahtiin alueesta riippuen. Positiivista on, että Pitäjänmäen tyhjien toimistotilojen määrä on lähtenyt pieneen laskuun. Vajaakäyttöaste pysyy silti suhteellisen korkeana ja sen suunta on nouseva. Pääkaupunkiseudun toimistojen vuokrakehityksen odotetaan pysyvän maltillisena. Joillakin heikommilla alueilla, joissa tilakanta on vanhempaa ja vuokralaiskysyntä alhaisempaa, saattaa vuokrissa olla jopa laskupaineita. Pääkaupunkiseudun toimistokannan kasvaessa alueelliset erot vajaakäyttöasteissa kasvavat edelleen. Yksin Espooseen rakennettiin viime vuoden ja tämän vuoden ensimmäisen puoliskon aikana noin 100 000 neliötä toimistotilaa, kun useat business park -hankkeet valmistuivat. Espoon Matinkylään valmistui business park Safiiriin ensimmäinen vaihe vuoden 2012 aikana ja toinen vaihe toukokuussa 2013. Helsingin uusien toimistoneliöiden lisäys oli noin 40 000 neliön luokkaa. Helsinkiin valmistui NCC business park Aitio Vivaldi Ruskeasuon ja Mannerheimintien päähän. Samalle alueelle rakentuu myös Skanskan neljän toimistorakennuksen kokonaisuus Manskun Rasti. Kaksi Manskun Rastin toimistoa valmistui viime vuoden puolella ja kahden muun odotetaan valmistuvan vuoden 2015 aikana. Käpylään nousi uusi Triotto Business Park -toimistorakennus viime vuoden lopulla. Vantaalle valmistui Aviapoliksen alueelle Airport Plaza 3 Tuike ja Loiste business park -toimistot. Liiketilarakentaminen on keskittynyt lähinnä peruskorjauksiin ja laajennuksiin. Teollisuus- ja logistiikkamarkkinat osoittivat lieviä piristymisen merkkejä. Alueellisesti merkittävä transaktio tapahtui kun Spondan hallinnoima Sponda Fund III hankki varasto- ja logistiikkakiinteistön kehittyvältä Vantaan Akselin alueelta. Ensisijaisina logistiikan alueina erottuvat Vantaan Aviapolis ja Kehä III:n varsi. Asuntosegmentissä vuokrien nousu jatkui pääkaupunkiseudulla ja näkemyksemme mukaan vuokra-asuntomarkkinat ovat edelleen likvidejä. LENTOKENTTÄ / AVIAPOLIS VUOKRA /m 2 /kk VAJAAKÄYTTÖ % TUOTTOVAATIMUS % RAKENTAMINEN m 2 LEPPÄVAARA PITÄJÄNMÄKI KESKUSTA 2 SÖRNÄINEN Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka 15 20 7,0-11,0 7,0-8,4 13 17 7,0-11,0 6,5-8,0 LÄNSIVÄYLÄ TAPIOLA KEILANIEMI KESKUSTA 2 SÖRNÄINEN PITÄJÄNMÄKI KEILANIEMI TAPIOLA LÄNSIVÄYLÄ 13 17 9,0-15,0 7,6-9,0 16 25 5,0-15,0 6,1-7,4 17 20 15 25 5,0-10,0 0-3,0 6,1-7,2 6,4-7,3 19 000 11 15 21 36 5 9 5,0-15,0 0-2,0 3,0-10,0 7,5-8,5 7,2-7,9 8,5-9,5 14 000 35 000 LEPPÄVAARA 16,5 20 21 36 5,0-15,0 0-3,0 6,1-7,2 5,1-5,7 LENTOKENTTÄ/AVIAPOLIS 16 21 13 21 8 10 4,0-14,0 2,0-4,0 1,0-5,0 6,8 7,4 6,4-8,5 7,0-8,0 15 000 5 000

KIINTEISTÖMARKKINAT 9 HELSINKI KESKUSTA Helsingin ydinkeskustan asema houkuttelevana sijoitusalueena on korostunut edelleen. Ydinkeskustaan kohdistuvien kiinteistösijoitusten tuottovaateet ovat pitäneet pintansa muuten haastavilla markkinoilla. Sijoituskysynnän ylittäessä tarjonnan hyvissä keskustakohteissa, ovat tuottovaatimukset olleet muuta maata alhaisempia. Oletamme saman trendin jatkuvan myös loppuvuonna. Ydinkeskustan reunalta Sanoma myi kaksi kohdetta yksityiselle kiinteistökehittäjälle osoitteissa Bulevardi 12 ja 14. Rakennukset ovat tällä hetkellä pääosin toimistokäytössä, mutta ne kehitetään jatkossa asunnoiksi. Toinen aivan ydinkeskustassa tehty kiinteistötransaktio on Cordea Savills -rahaston ostama Aleksanterinkatu 11 sijaitseva kiinteistö Nordea Henkivakuutukselta vuonna 2012. Helsingin ydinkeskustan rajoja venytetään ja samalla kaupunkikuva kokee merkittävän muutoksen, kun pääradan viereen Töölönlahden rantaan nousee uusia toimisto- ja asuinrakennuksia. Tulevassa toimisto- ja asuinrakennuskorttelissa on rakennusoikeutta yhteensä noin 45 000 kerrosneliömetriä. Projekti on yksi maan suurimmista rakennushankkeista ja se on tällä hetkellä loppusuoralla. Myös liiketilojen tarjonta kasvaa kun CityCenter ja Forum uudistuvat ja laajenevat. Helsingin keskustan vuokramarkkinoilla on liikettä, kun suuret käyttäjät vaihtavat tilojaan. UPM muuttaa uusiin toimitiloihin Töölönlahdelle ja asianajotoimisto Borenius muuttaa UPM:n tiloihin osoitteeseen Eteläesplanadi 2. Samoin asianajotoimisto Hannes Snellmann muuttaa Eteläesplanadille vanhoihin Kauppalehden tiloihin. Kauppalehti on muuttanut Töölönlahden uusiin tiloihin Alma Median muuton yhteydessä. Keskustan toimistotiloista muutti pois Talentum Ruoholahteen ja niinikään Cargotec muutti Sörnäisistä Ruoholahteen. Ruoholahteen on vuoden 2015 aikana muuttamassa myös aikakausilehtikustantaja Sanoma Magazine ja oppimisratkaisuja tarjoava Sanoma Pro. Ohjelmistotalo Visma muuttaa Elielinaukiolle Ernst & Youngilta vapautuviin toimistotiloihin kesällä 2014. Ernst & Young puolestaan siirtyy Töölönlahdelle valmistuviin uusiin tiloihin. Suurista muutoksista huolimatta isojen tilojen vuokraus keskustassa alkaa olla haasteellista, koska kysyntää on vähän ja se suuntautuu myös osittain halvemmille alueille. Tähän haasteeseen omistajat pyrkivät vastaamaan jakamalla tiloja pienempiin kokonaisuuksiin. Ydinkeskustan toimistovuokrakehitys on pysynyt vähintään yleisen hintatason kehityksen mukaisena ja paikoitellen hiukan sen ylläkin. Talouden muutokset sekä uudisrakentaminen saattavat luoda paineita toimistojen vuokratasoja kohtaan myös keskusta-alueella. Tämä korostuu erityisesti yksittäisissä kohteissa, joissa vuokralaiselle voi muodostua huomattava neuvotteluetu. TÖÖLÖNLAHTI KAMPPI VUOKRA /m 2 /kk VAJAAKÄYTTÖ % TUOTTOVAATIMUS % RAKENTAMINEN m 2 Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka KESKUSTA KAMPPI 25 31 30 110 4,0-5,5 0-3,0 5,0-6,0 4,8-5,7 18 25 35 120 4,5-7,0 0-3,0 5,4-6,7 4,7-5,9 1000 RUOHOLAHTI TÖÖLÖNLAHTI KESKUSTA 30 35 4,9 5,4 45 000 18 24 21 39 6,0-8,5 1,0-4,0 6,0-7,2 5,0-6,0 8 000 RUOHOLAHTI 18 23 13 24 8,0-13,0 1,0-5,0 6,1-7,8 6,6-7,1

KIINTEISTÖMARKKINAT 10 TAMPERE Kiinnostus Tampereen kiinteistömarkkinoihin on säilynyt ennallaan vuoden 2013 alkupuolen aikana. Kaupunki koetaan sekä sijoittajien että loppukäyttäjien mielessä elinvoimaisena pääkaupunkiseudun ulkopuolisena yliopistokaupunkina. Ongelmana on edelleen sopivien vähäriskisten eri toimijoiden sijoituskriteerit täyttävien kohteiden löytäminen. Merkittävin yksittäinen kiinteistökauppa tehtiin, kun yhdysvaltalainen sijoitusyhtiö W.P.Carey osti juuri valmistuneen Cargotecin tutkimus- ja kehityskeskuksen Ruskossa. Kohteeseen sovittiin 20 vuoden ns. pääomavuokrasopimus. Lehdistötiedotteen mukaan sijoituspäätökseen liittyi vahvasti luottamus vuokralaiseen ja vuokralaisen toimialaan. Ruskon toimisto- ja teollisuusalue nähtiin vahvana ja luottamus Suomeen oli positiivinen tekijä sijoituspäätökseen. Rakennusliike YIT myi Tampereen seudun opiskelija-asuntosäätiölle Tampellan alueen viimeisen kohteensa KOy Tampellan Keskustornin. Kohteeseen on tarkoitus rakentaa liiketiloja sekä 175 asuinhuoneistoa. Samassa yhteydessä YIT myi Tampereen seudun opiskelija-asuntosäätiölle keskusparkista 98 autopaikkaa. Kauppojen kokonaisarvo oli noin 24 miljoonaa euroa. Rakennustyöt aloitettiin välittömästi ja odotettu valmistumisaika on 2015. Keskustornista nousee 16-kerroksinen maamerkki keskustan liepeille Tampellaan. Kysyntää opiskelija-asumiseen on, koska YIT rakentaa parhaillaan Hervantaan noin 130 opiskelijaasuntoa, jotka valmistuvat vaiheittain vuoden 2014 aikana. Tampereen yliopistossa ja Tampereen teknillisessä yliopistossa on yhteensä noin 20 000 opiskelijaa. Tampereen keskustassa on tapahtunut suuria rakennemuutoksia. Vuoden 2012 aikana valmistunut parkkihalli P-Hämppi tarjoaa noin 970 autopaikkaa Hämeenkadun ja rautatieaseman alle. Keskustan maanalaista parkkitilaa on tarkoitus lisätä rakentamalla Tampereen länsipuolelle parkkihalli Kunkun Parkki, joka olisi yhteydessä P-Hämppiin. Toinen merkittävä kaupunkikuvaa muokkaava projekti on Tampereen Kansi ja Keskusareena -hanke, jonka tarkoituksena on rakentaa kannelle yhteensä 60 000 neliötä asuntoja, toimistoa sekä liiketilaa. Lisäksi Kannelle on rakentumassa lähes 50 000 neliön monitoimihalli. Projektin aloitus on lykkääntynyt, mutta NCC:n tavoite on saada ensimmäinen rakennus valmiiksi vuoden 2017 aikana. Eläke-Fennia rakentaa Tampereen rautatieaseman viereen 25-kerroksista tornihotellia, johon aukeaa 2014 lopulla uusi Sokos Hotelli. Hankkeen arvo on lähes 50 miljoonaa euroa. LIELAHTI VUOKRA /m 2 /kk VAJAAKÄYTTÖ % TUOTTOVAATIMUS % RAKENTAMINEN m 2 Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka MYLLYPURO KESKUSTA / KAUPPI MESSUKYLÄ KESKUSTA LENTOKENTTÄ NEKALA SARANKULMA-PARTOLA 11 20 33 82 3,5-5,5 0-3,0 6,5 7,8 6,3 7,0 11 000 11 18 14 28 5,5-6,5 1,0-4,0 7,7 9,2 7,2 8,2 16 000 3 9 3,6 4,4 7,7 10,3 7,2 9,5 9,0 12,3 6 13 7 18 4 9 6,5-7,5 2,0-6,0 3,0-3,5 7,5 10 7,1 9,2 7,9 9,9 6 13 4 8 6,7-7,7 4,0-9,0 3,1 3,9 7,5 10 8,4 10,1 7 500 16 000 LENTOKENTTÄ SARANKULMA- PARTOLA NEKALA HERVANTA HERVANTA MYLLYPURO LIELAHTI KAUPPI 9 18 14 51 6,0-7,0 1,0-4,0 7,0 7,9 6,7 8,4 20 000 4 8 3,5 4,5 8,8 11,7 8 30 4 8 3,0-8,0 3,0 3,5 7,0 8,2 8,4 10,1 15 000 10 18 4,2 5,5 7,0 8,3 MESSUKYLÄ 7,5 13 4 8 3,2 4,0 8,8 11,5

KIINTEISTÖMARKKINAT 11 TURKU Turun kiinteistömarkkinat pysyivät hiljaisina vuoden 2013 alkupuoliskolla. Merkittäviä toimitilakauppoja ei tehty alkuvuonna ainuttakaan. Lähiaikoina valmistuvia sekä suunnitteilla olevia toimitilarakennusprojekteja Turun alueella on kuitenkin muutamia. Merkittävin yksittäinen kiinteistökauppa Turussa tehtiin huhtikuussa, kun STX myi telakka-alueella olevan tontin valtiolle 23,5 miljoonalla eurolla. Kauppa oli osa valtion STX:lle tekemiä merkittäviä tukitoimia, joilla turvataan alueen telakkateollisuutta ja siten myös työllisyyttä. Turun keskusta-alueen ympärille valmistuu vuoden 2013 loppupuolella muutamia toimistotiloja. YIT:n rakentama Intelligate 2 -toimistoja liiketaloon valmistuu noin 6 700 neliötä vuokrattavaa tilaa. Intelligate koostuu kolmesta toimistorakennuksesta ja sijaitsee Turku Science Parkin ytimessä Kupittaan rautatieaseman vieressä. Rakennuksen käyttäjäksi tulevat muun muassa Lindorff Oy ja Sairaala NEO. Peab rakentaa Pitkämäkeen Nereis Business Gardenia, johon valmistuu vuokrattavaa liike- ja toimitilaa yhteensä noin 7 600 neliötä. Nereis Business Gardenin on tarkoitus valmistua alkuvuodesta 2014 päävuokralaisen ollessa Deltamarin Oy. Lisäksi kohteeseen tulee sijoittumaan ST1 sekä Peabin aluetoimisto. Hartela kehittää edelleen Logomon kiinteistöä, jonka on tarkoitus valmistua vuoden 2014 aikana. Logomoon, eli keskustan pohjoispuolelle ratapihan lähelle, tulee sekä toimitiloja että kulttuuritiloja yhteensä noin 24 000 neliötä. Alueen olennainen ajatus on tuoda yhteen luovan talouden toimijoita eri aloilta sekä mahdollistaa entistä suurempien tapahtumien järjestäminen Turussa. Vuoden 2013 maaliskuussa Turussa oli rakenteilla liike- ja toimistotiloja yhteensä noin 38 000 neliötä. Vuoden 2012 syyskuussa tiloja oli rakenteilla vielä noin 77 000 neliötä, joten aktiviteetti rakentamisessa on hiljentynyt jonkin verran. Toimistojen käyttöaste on kuitenkin edelleen pysynyt kaupungissa korkeana. Turkuun on suunnitteilla muutamia suurempia rakennushankkeita, mikä kertoo rakentajien luottamuksesta alueen kehittymiseen. YIT suunnittelee sataman läheisyyteen Satamakolmiota, johon on tarkoituksena rakentaa noin 4 300 neliötä pääkonttoritasoista toimistotilaa. Lisäksi YIT suunnittelee Vahdontien Yrityskeskusta Tampereen valtatien ja Ohitustien tuntumaan. Yrityskeskukseen olisi tarkoitus rakentaa toimisto-, varasto- ja tuotantotiloja yhteensä noin 12 000 neliötä. NCC puolestaan kaavailee Myllyn kauppa-alueelle Turun ja Raision rajalle Kuninkojan Kauppapuistoa, johon tulisi liiketilaa noin 23 000 neliön verran. Lisäksi Skanska on Turun Osuuskaupan kanssa suunnitellut Kaarinaan Kaarinanportin ostoskeskusta, jonka rakentamisen aikataulusta ei vielä ole varmuutta. LENTOKENTTÄ ORIKETO- METSÄMÄKI VUOKRA /m 2 /kk VAJAAKÄYTTÖ % TUOTTOVAATIMUS % RAKENTAMINEN m 2 Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka KESKUSTA / KESKUSTA LENTOKENTTÄ 10 18 30 80 10 14 9 30 5 9 3,0-7,0 2,0-3,5 3,0-10,0 2,5-8,0 2,0-4,0 6,7-7,6 6,0-7,0 34 000 7,2-8,8 7,2-10,0 1 900 9,0-12,0 6 000 PANSIO ORIKETO-METSÄMÄ- KUPITTAA 13 17 9 20 4 7 4,0-6,0 1,0-8,0 8,0-12,0 9,0-12,5 6,9-9,0 7,2-10,0 18 500 SATAMA KUPITTAA SKANSSI SKANSSI PANSIO 9 13 20 40 6 10 8,0-10 3,0-5,0 1,0-2,0 8,0-9,3 6,8-7,5 8,5-11,5 SATAMA 7 13 6 10 8,0-12,0 1,0-2,0 8,5-12,0 9,0-11,5 23 000

KIINTEISTÖMARKKINAT 12 JYVÄSKYLÄ Jyväskylässä ei tapahtunut merkittäviä kiinteistötransaktioita vuoden 2013 alkupuoliskolla. Keskeneräisiä sekä suunnitteluvaiheessa olevia hankkeita sen sijaan on meneillään Lutakossa, Keljossa, Keljonkankaan tuntumassa ja Seppälän alueella. Jyväskylän ainoa keskusta-alueen keskeneräinen toimitilarakennusprojekti on Technopoliksen Innova 4, jonka pääurakoitsijana toimii NCC. Jyväsjärven rannalle Lutakkoon valmistuva rakennus sisältää vuokrattavia toimisto- ja liiketiloja yhteensä noin 9 000 neliötä. Rakennuksen on tarkoitus valmistua tämän vuoden syksyllä. Ankkurivuokralaisena tulee toimimaan Kesko, joka toteuttaa noin 2 000 neliön suuruisen K-supermarketin katutasoon. Myös Innova 3 on suunnitteilla, mutta päätöstä rakentamisesta ei ole toistaiseksi julkistettu. Lutakosta on muodostunut viime vuosina monimuotoinen asumisen, koulutuksen ja työpaikkojen kaupunginosa, jonka tavoite on liittää kaupungin keskusta Jyväsjärven rantaan. Liikerakentamisen osalta on monta projektia suunnitteilla. Keljon alueelle YIT suunnittelee autoilijoiden palvelukeskus MotorCenteriä. Rakennus koostuu liiketiloista, joita suunnitellaan olevan yhteensä noin 2 100 neliön verran. MotorCenterin sijainti Keljon kauppakeskittymässä tekee siitä helposti saavutettavan asiakkaiden näkökulmasta. Hankkeen arvioitu valmistumisaika on kesäkuussa 2014. NCC suunnittelee Keljonkankaan tuntumaan noin kahdeksan kilometrin päähän Jyväskylän keskustasta Eteläportin Kauppakeskusta. Tarkoituksena on rakentaa jopa 200 000 neliötä liiketiloja ja muita toimintoja sisältäen hypermarket-kokoluokan päivittäistavarakaupan. Hanke on toistaiseksi vasta kaavoitusprosessissa, joten rakennusaikataulu on toistaiseksi avoinna. Seppälään on suunnitteilla noin 30 000 neliön kokoinen kauppakeskus, jonka rakennustöiden arvioidaan käynnistyvän vuoden 2014 alussa. Seppälän uuden Prisman rakentaminen on myös suunnittelupöydällä, joskin rakentaminen alkanee vasta 2 5 vuoden päästä. Suunnitteilla olevat rakennusprojektit viestivät siitä, että Seppälän alueen odotetaan kehittyvän entisestään lähitulevaisuudessa. KIRRI PALOKKA SEPPÄLÄNKANGAS VUOKRA /m 2 /kk VAJAAKÄYTTÖ % TUOTTOVAATIMUS % RAKENTAMINEN m 2 Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka RAUTPOHJA MATTILANNIEMI KESKUSTA / YLISTÖNRINNE VAAJAKOSKI KESKUSTA KIRRI PALOKKA SEPPÄLÄNKANGAS RAUTPOHJA MATTILANNIEMI 12 22 20 25 2,0-5,5 2,0-4,0 7,0-8,3 7,0-7,5 10 12 15 25 2,0-6,5 2,0-4,0 8,5-9,3 7,3-7,8 11 800 4-5,5 4,4-6,5 10,0-12,0 14 16 3,0-5,0 7,8-8,5 6 13 3,0-7,0 8,0-12,0 9 15 5 9 5,0-8,0 2,0-4,0 9,0-9,8 9,0-11,0 12 20 5,0-9,0 7,8-9,3 YLISTÖNRINNE 12 20 5,0-9,0 7,8-9,3 VAAJAKOSKI 7 13 4 8 7,0-10,0 5,0-7,0 10,0-11,3 9,0-11,0

KIINTEISTÖMARKKINAT 13 OULU Oulussa kiinteistökauppojen määrä vuoden 2013 kahdella ensimmäisellä vuosineljänneksellä oli alhainen verrattuna vuoden 2012 lukuihin. Merkittävä kiinteistökauppa tapahtui helmikuussa, kun Technopolis osti Nokian toimistokampuksen. Oulun keskustassa on vireillä muutamia rakennusprojekteja. Rakenteilla olevat ja tulevat hankkeet kertovat Oulun kiinteistömarkkinoiden aktiivisuudesta. Technopoliksen ostaman 37 600 neliön suuruisen Nokian kiinteistön lisäksi kauppaan sisältyi 800 autopaikan pysäköintitalo. Kauppahinta kokonaisuudelle oli 31,7 miljoonaa euroa. Nokia vuokraa tästä tilasta 17 400 neliötä pitkäaikaisella niin sanotulla sale-and-leaseback -sopimuksella itselleen. Peltolan kampus tulee täydentämään Technopoliksen Kontinkankaan 27 000 neliön kampusaluetta. Alueella toimii lukuisia ICT- ja mobiilialan yrityksiä sekä myös terveyspalveluiden tuottajia. Peltolan läheisyydessä on muun muassa kaupungin ja Oulun yliopistollinen sairaala sekä Oulun seudun ammattikorkeakoulu. Technopoliksen mukaan Peltolan kampus sopiikin erinomaisesti palvelemaan alueen kasvuyrityksiä, jotka ovat merkittäviä työllistäjiä Oulun seudulla. SRV rakentaa Ilmariselle uuden liike- ja toimistorakennuksen Oulun ydinkeskustaan Kauppurienkadulle. Paikalla olevan vanhan rakennuksen purkaminen on hyvässä vauhdissa ja tilalle tulee 13 000 neliömetrin kokoinen nykyaikainen rakennus, johon tulee lääkärikeskus, sairaala sekä liiketiloja. Oulun keskustassa kysyntä uusille ja nykyaikaisille liiketiloille on tarjontaa suurempi, joten hankkeen voidaan odottaa olevan onnistunut sekä omistajan että käyttäjien näkökulmista. Kauppakeskus Aseman rakentaminen Oulun rautatieaseman yhteyteen on viivästynyt sijoittajan puuttuessa. Rautatienkadulle suunniteltu kauppakeskus sisältäisi 11 500 neliötä liiketiloja ja 1 500 neliötä toimistoja. Lisäksi kauppakeskuksen torneihin tulisi 59 luksuskotia. Rakentajana toimii Lemminkäinen, jonka mukaan kauppakeskuksen lähettyvillä liikkuu päivittäin noin 10 000 potentiaalista asiakasta. Lemminkäisen arvion mukaan kauppakeskuksessa tulisi käymään arviolta 2,5 3 miljoonaa asiakasta vuosittain. Oulun keskustan alle rakennettavan pysäköintilaitos Kivisydämen on tarkoitus valmistua vuonna 2015. Keskustan alle tulee 900 autopaikkaa, mutta pysäköintitilaa on mahdollista laajentaa jopa 1500 autolle. Lemminkäinen toimii urakoitsijana hankkeessa. Hankkeen myötä keskustan kivijalkaliikkeiden voidaan odottaa saavan lisää asiakkaita, sillä kaduille vapautuu lisää tilaa jalankulkijoille. Lisäksi maanalaisen pysäköinnin vaivattomuuden myötä lähialueiden asukkaiden kynnys asioida keskustassa madaltunee, mikä edelleen lisännee keskusta-alueen liiketilojen haluttavuutta. Osuuskauppa Arina tulee rakennuttamaan noin 20 000 neliön kauppakeskuksen Oulun keskustaan Galleria-kortteliin. Rakennusprojekti on jo aloitettu purkamalla vanhat rakennukset Isokadulta. Arinan palveluita tulevat olemaan muun muassa Sokostavaratalo sekä Sokos Herkku -ruokakauppa. Osa tiloista vuokrataan muille toimijoille. Tavoitteena avata kauppakeskus 2015 loppuvuodesta. Lisäksi Oulun Vasaraperän kauppakeskittymään on suunnitteilla noin 3 000 neliön suuruinen autoilijoiden palvelukeskus MotorCenter. LINNANMAA / YLIOPISTO RUSKO VUOKRA /m 2 /kk VAJAAKÄYTTÖ % TUOTTOVAATIMUS % RAKENTAMINEN m 2 Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka ALPPILA KESKUSTA 10 15 50 83 2,0-5,0 2,0-4,0 7,0-8,5 7,9-9,0 9 13 9 24 5,0-7,0 2,0-8,0 7,8-9,5 7,9-10,1 13 000 KESKUSTA / KONTINKANGAS ALPPILA 10 15 2,0-5,0 8,0-9,7 7 13 4 8 7,0-10,0 4,0-9,0 8,0-10,0 9,6-12,1 NUOTTASAARI JA SATAMA LIMINGANTULLI KONTINKANGAS LINNANMAA/YLIOPISTO RUSKO LIMINGANTULLI NUOTTASAARI 7 13 6,0-13,0 3,0-8,0 2,0-6,0 8,0-10,0 7 13 9 15 4 8 4,0-10,0 4,0-8,0 0-9,0 8,0-10,0 8,1-10,1 9,0-10,1 7 13 4 6 2,0-8,0 9,5-11,0 5 8 1,0-5,0 9,0-9,5 SATAMA 5 8 1,0-5,0 9,0-9,5

MANAGERILÄHTÖISELLÄ VUOKRAUKSELLA KOHTI TÄYDEMPIÄ TILOJA 15 MANAGERILÄHTÖISELLÄ VUOKRAUKSELLA KOHTI TÄYDEMPIÄ TILOJA VUOKRAUSMARKKINAN HAASTEET JATKUVAT Vuokrausmarkkinan turbulenssi on jatkunut alkuvuoden 2013 aikana. Toimisto- ja logistiikkatilojen haasteet ovat pysyneet vuoden 2012 kaltaisina. Loppukeväästä on alkanut kerääntyä tummenevia pilviä myös retailvuokrauksen ylle. Suomi seuraa monessa asiassa Ruotsia ja valitettavasti tämäkin retail-markkinan heikkous nähtiin Ruotsin puolella jo vuoden 2012 aikana. Toivottavaa on, että tämä on vain väliaikaista kuluttajaluottamuksen edelleen pysytellessä kohtalaisen hyvällä tasolla Suomessa. Helsingin keskusta on säilyttänyt asemansa hyvänä vuokrauskohteena, mutta muuten niin alueelliset kuin kaupunkienkin väliset erot ovat entisestään kärjistyneet. Alkuvuoden aikana Newsecissä on haastavista markkinoista huolimatta onnistuttu vuokrauksessa paikoitellen erinomaisestikin. Kokonaisuudessaan alkuvuoden aikana on tehty sopimuksia jo yli 50 000 m 2 verran, joka on merkittävästi vuoden 2012 vastaavaa ajankohtaa enemmän. Newsecin panostukset vuokraukseen ja tehokkaiden vuokrausprosessien kehittämiseen ovat tuottaneet tulosta. Vuokrausmarkkinoiden nopeaa, positiivista käännettä ei odoteta vielä tänä eikä ensi vuonnakaan, joten aktiivinen vuokraus ja erilaiset toimenpidemallit korostuvat entisestään menestyksen saavuttamisessa. Ulkomaiset kiinteistösijoittajat näkevät Suomen edelleen turvasatamana sijoittaessaan prime-kohteisiin, mutta uusien, kansainvälisten vuokralaisten rantautuminen Suomeen on äärimmäisen haastavaa nyt ja tulevaisuudessakin. MANAGERILÄHTÖINEN VUOKRAUS Suomessa on perinteisesti totuttu siihen, että vuokrausta tekee kiinteistön omistaja ja tämän valitsemat kiinteistönvälittäjät/brokerit. Ulkomaalaisten kiinteistönomistajien myötä käytännöissä on tapahtunut muutoksia 2000-luvun kuluessa. Manageritoiminnan myötä myös omistajalähtöinen vuokraus on kasvanut merkittävästi ja on tänä päivänä monen kotimaisenkin omistajan käyttämä menetelmä. Omistajalähtöisen vuokrauksen perusajatuksena

MANAGERILÄHTÖISELLÄ VUOKRAUKSELLA KOHTI TÄYDEMPIÄ TILOJA 16 on, että kohteiden vuokrauksesta vastaava henkilö/henkilöt ovat manageriyhtiön edustajia, mutta vuokrausneuvotteluissa edustavat aina vain kyseistä nimettyä kiinteistönomistajaa. Tällä tavoin varmistetaan aina omistajan intressien toteutuminen neuvotteluissa ja kohteen aktiivinen ja yksilöllinen vuokraus. Managerilähtöisessä vuokrauksessa palvelu räätälöidään omistajan tarpeiden ja oman organisaation mukaisesti. Palvelun ääripäinä voidaan pitää niin sanottua avoimen valtakirjan kokonaisvaltaista vuokrauspalvelua, jossa lähtökohtaisesti vuokraus toteutetaan itsenäisesti omistajan ennalta hyväksymin reunaehdoin. Toisena ääripäänä voidaan puolestaan pitää lähtökohtaisesti omistajan oman vuokrausorganisaation tukemista ja lisäresurssina toimimista. Managerilähtöinen vuokraus ei tänä päivänä lähtökohtaisesti tarkoita yksinoikeutta vuokraukseen vaan pitää normaalisti sisällään myös välittäjäyhteistyön koordinoinnin ja verkoston aktivoinnin. Toisiaan täydentävät toimijat pystyvät näin kattamaan markkinan mahdollisimman laajasti kuitenkin niin, että tilamarkkinoinnin ja vuokrauksen toimenpiteiden raportoinnin omistajalle hoitaa manageri. Omistajalähtöisellä vuokrauksella omistaja pystyy aina luottamaan, että oma kiinteistö on etusijalla vuokrausneuvotteluissa ja varmistaa näin vakaan asemansa neuvotteluissa. Raportoinnin merkitys korostuu vaikeina aikoina. Tilojen ollessa pitkään tyhjänä on erityisen tärkeää osoittaa tehtyjä toimenpiteitä ja käytyjä neuvotteluita/keskusteluita, jolloin omistaja saa konkreettisesti käsityksen, onko kyse markkinatilanteesta, jos tila ei käy kaupaksi tai onko tarpeen tehdä merkittäviä investointeja tilan kunnostamiseksi tai muuttamiseksi markkinoiden tarpeita vastaavaksi. Aktiivisella seurannalla ja raportoinnilla pystytään perustelemaan esitettyjen toimenpiteiden tarpeellisuutta. Newsec on kehittänyt omien järjestelmien kautta aktiivisen vuokrauksen raportointi ja seurantajärjestelmän, jota tarpeen mukaan voidaan räätälöidä asiakkaan omien raportointitarpeiden mukaisesti. TILAMARKKINOINTIKANAVIEN TEHOKAS HYÖDYNTÄMINEN TUO LISÄARVOA Erityisesti toimistopuolella erottautuminen kilpailevista tiloista on hankaloitunut viime vuosien aikana vapaiden tilojen määrän kasvun myötä. Erilaiset tilamarkkinointitoimenpiteet ovat monien käytössä ja innovatiivisten ratkaisuiden löytämiseen panostetaan entistä enemmän. Omistajalähtöisen vuokrauksen yhteydessä erityistä lisäarvoa saadaan tilamarkkinoinnin koko mediakentän hallinnalla ja aktiivisella monitoroinnilla. Printtimedian merkitystä monesti tänä päivänä kyseenalaistetaan, mutta osana kohteen kokonaisvaltaista tilamarkkinointisuunnitelmaa printillä on edelleen paikkansa. Digitaalisen markkinoinnin lisääntyminen ja jatkuva nopea kehitys vaatii erityisosaamista. Esimerkiksi hakukoneoptimointi ja erilaisten 3D-esitystekniikoiden hallitseminen on tätä päivää, mutta edelleen liian vähän käytettyjä työkaluja tilamarkkinoinnin osana. Newsecin laaja tilakanta mahdollistaa erilaisten markkinointikanava-yhdistelmien tuntemuksen ja erityisesti eri toimenpiteiden toimivuuden, vertailun ja analysoinnin. Järjestelmällinen seuranta myös tilamarkkinointitoimenpiteiden toimivuudesta ja tuloksista auttaa kohdentamaan monesti rajallisiakin taloudellisia resursseja aina juuri sillä hetkellä toimivimpiin kanaviin ja kokonaisuuksiin. VUOKRAUSKAMPANJALLA NOPEA KUVA MARKKINATILANTEESTA Nopeasti toteutettavat vuokrauskampanjat ovat yleistyneet äkillisissä muutostilanteissa, kuten esimerkiksi päävuokralaisen valitessa sittenkin toisen kohteen uusintaneuvottelujen loppuvaiheessa tai isojen tilojen tyhjentyessä muista yllättävistä syistä, samoin jos tiloja on pitkään ollut markkinassa tarjolla ilman vuokrausonnistumisia. Kampanja toteutetaan määrittämällä yleensä 50 350 yrityksen kohderyhmä eri kanavia hyödyntämällä. Potentiaalisten vuokralaisten joukko pyritään jo listaa muodostettaessa mahdollisimman tarkkaan rajaamaan kohteeseen sopivaksi, jolloin tarpeettoman ns. cold callien määrä saadaan minimoitua. Newsec käyttää potentiaalien listan muodostamisessa apuna omien tilanhakijarekistereiden lisäksi muun muassa postinumerohakua, alueellista arviointia, Tehomaxin sekä Citymarkin arkistoja ja rekistereitä sekä Profinderia. Listojen yhteisen läpikäynnin jälkeen potentiaalisille vuokralaisille lähetetään kohteen tiedot yleisimmin ensin sähköpostitse, jonka jälkeen vuokraajat käyvät kaikki potentiaalit läpi soittamalla ja kartoittavat halukkuuden jatkaa keskustelua tilojen vuokrauksesta. Aikaa tälle varataan normaalisti 2 6 viikkoa ja tavoitteena on nopeasti saada aikaan aktiiviset vuokrausneuvottelut. Päätavoite on luonnollisesti saada tila/tilat täyteen, mutta antaa myös omistajalle laaja kuva markkinan näkemyksistä kohteesta. Tämä monesti auttaa omistajaa tekemään tarvittavia toimenpiteitä ja investointeja tilanteen parantamiseksi, jotta sijoitusinstrumentti olisi jälleen tuottava myös haltijalleen. VUOKRAUS VUOKRAUKSEN PALVELUT KOOSTUVAT SEURAAVASTA: Samuli Killström Director, NIMETTY Leasing HENKILÖ & Retail, TOIMISTO- Partner JA Newsec LIIKETILOILLE Asset Management Oy Mob: VÄLITTÄJÄYHTEISTYÖN +358 50 420 3964 samuli.killstrom@newsec.fi KOORDINOINTI VUOKRAUSSUUNNITELMAN LAATIMINEN TILAMARKKINOINNIN SUUNNITTELU JA KOORDINOINTI TILAMARKKINOINTIAINEISTON LAATIMINEN TAI PÄIVITYS VUOKRAUS JA NEUVOTTELUT Citymark Tehomax Profinder Postinumero -ja alueanalyysi Newsecin oma tilanhakijatietokanta VUOKRASOPIMUSTEN PROSESSAUS RAPORTOINTI Aktiivinen raportointi Newsecin oman järjestelmän kautta tai tarvittaessa asiakkaan omia raportointijärjestelmiä käyttäen Samuli Killström Director, Leasing & Retail, Partner Newsec Asset Management Oy Mob: +358 50 420 3964 samuli.killstrom@newsec.fi

LISÄTIETOJA NEWSECISTÄ 17 LISÄTIETOJA NEWSECISTÄ NEWSEC SUOMESSA Kai Keituri Newsec Finland Oy Tel. +358 400 400 930 kai.keituri@newsec.fi Hannu Ridell Newsec Valuation Oy Tel. +358 50 559 5527 hannu.ridell@newsec.fi LIIKEVAIHTO 16 M 170 ASIANTUNTIJAA ARVIOINTEJA ~ 11 MRD /VUOSI KIINTEISTÖKAUPPOJEN NEUVONANTO ~ 200-500 M /VUOSI KIINTEISTÖJÄ HALLINNOSSA ~4,2 MM2 TYYTYVÄISET ASIAKKAAT 20 PARHAAN TYÖPAIKAN JOUKOSSA SUOMESSA 2008-2013 (GREAT PLACE TO WORK ) Mikko Salla Newsec Asset Management Oy Tel. +358 40 567 4407 mikko.salla@newsec.fi Juhani Reen Newsec Advice Oy Tel. +358 50 1696 juhani.reen@newsec.fi ARVIOINNIT JA ANALYYSIT Pohjois-Euroopan johtava neuvonantaja, jolla on 60 asiantuntijaa ja laajin markkinainformaation tietokanta. Arviointeja yli 50 MRD arvosta viimeisten 12 kk aikana. KIINTEISTÖOMAISUUDEN HALLINTA Pohjois-Euroopan johtava kiinteistömanageri, jolla on palveluksessaan yli 500 ammattilaista ja yli 20 toimipaikkaa 8 maassa. Lähes 2 000 kiinteistöä ja 11 Mm 2 manageerauksessa. OSTO- JA MYYNTINEUVONANTO Tiimissämme on 35 investointien, yritysrahoituksen ja vuokrauksen asiantuntijaa. Tarjoamme räätälöityjä kiinteistörahoituksen ja strategisen neuvonannon palveluita. Johtava tuulivoimainvestointien asiantuntija. STRATEGISEN TOIMITILAJOHDON PALVELUT Strategista toimitilajohtamisen ja kiinteistösalkun hallinnan neuvonantoa 30 asiantuntijan voimin.

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE GLOBAL SERVICE FOR YOU NEWSEC IS AN ALLIANCE MEMBER OF BNP PARIBAS REAL ESTATE OVER 6500 PROFESSIONALS IN 36 COUNTRIES NEWSEC FINLAND: HELSINKI TAMPERE OULU TURKU JYVÄSKYLÄ