KIINTEISTÖJOHTAMISPALVELUJEN MARKKINAT SUOMESSA

Teknillisen korkeakoulun rakentamistalouden laboratorion selvityksiä 35 Helsinki University of Technology Construction Economics and Management Papers 35 Espoo 2001 TKK-RTA-S35 KIINTEISTÖJOHTAMISPALVELUJEN MARKKINAT SUOMESSA Satu Heinimäki, Jukka Puhto TEKNILLINEN KORKEAKOULU TEKNISKA HÖGSKOLAN HELSINKI UNIVERSITY OF TECHNOLOGY TECHNISCHE UNIVERSITÄT HELSINKI 3 UNIVERSITE DE TECHNOLOGIE D HELSINKI

Teknillisen korkeakoulun rakentamistalouden laboratorion selvityksiä 35 Helsinki University of Technology Construction Economics and Management Papers 35 Espoo 2001 TKK-RTA-S35 KIINTEISTÖJOHTAMISPALVELUJEN MARKKINAT SUOMESSA Satu Heinimäki, Jukka Puhto TEKNILLINEN KORKEAKOULU TEKNISKA HÖGSKOLAN HELSINKI UNIVERSITY OF TECHNOLOGY TECHNISCHE UNIVERSITÄT HELSINKI UNIVERSITE DE TECHNOLOGIE D HELSINKI

Jakelu: Teknillinen korkeakoulu Rakentamistalous PL 2100 02015 TKK Puh. 09 451 3743 Fax 09 451 3758 E-mail: leena.honkavaara@hut.fi TKK Rakentamistalous ISBN 951-22-5534-0 ISBN 951-22-5868-4 (PDF) ISSN 1456-8403 Kannen kuvat otettu Helsingin Ruoholahdesta ja Pasilasta (kuvaaja S. Heinimäki) Otamedia Oy Espoo 2001

ESIPUHE Tämä selvitys julkaistaan osana Teknillisen korkeakoulun rakentamistalouden laboratorion kiinteistöhallinnan kokonaispalvelusopimukset tutkimusta. Tutkimuksen tavoitteena on tuottaa perustietoa kiinteistöjohtamisen palvelusopimuksista ja palvelujen hankintaprosessista kiinteistöalalle. Tässä osatutkimuksessa on selvitetty kiinteistöjohtamispalvelujen potentiaalisia markkinoita ja niihin liittyviä eri tekijöitä Suomessa. Kiinteistöhallinnan kokonaispalvelusopimukset tutkimus on osa TEKES:n Rembrand teknologiaohjelmaa. Tutkimusta ohjaa johtoryhmä, johon kuuluvat seuraavat henkilöt: Tiina Tanninen-Ahonen Tapani Väljä Hannu Soikkeli Jorma Äikää Jukka Tammisto Kari Sundqvist Matti Malmberg Mikko Salla Jouko Kankainen Teknologia-asiantuntija, TEKES Talousjohtaja, Sponda Oyj (Pj) Kehityspäällikkö, YIT Rapido Kiinteistöpalvelut Oy Isännöintijohtaja, SOK Kiinteistötoiminnot Aluejohtaja, Merita Kiinteistöt Oy Key Account Manager, ISS Suomi Oy Aluepäällikkö, ABB Kiinteistöpalvelut Oy Kiinteistöpäällikkö, Nokia Oyj Professori, Teknillinen Korkeakoulu Kiinteistöjohtamispalvelujen markkinat Suomessa tutkimus on suoritettu Teknillisen korkeakoulun rakentamistalouden laboratoriossa professori Jouko Kankaisen johdolla. Tutkimusta on ohjannut tutkimuspäällikkö Jukka Puhto ja päätutkijana on toiminut tekn. yo Satu Heinimäki. Espoossa 29.5.2001 Satu Heinimäki 3

SISÄLLYSLUETTELO ESIPUHE...3 SISÄLLYSLUETTELO... 4 KÄSITTEET... 5 1 JOHDANTO... 8 1.1 TUTKIMUKSEN TAUSTA... 8 1.2 TUTKIMUKSEN TAVOITTEET... 9 1.3 TUTKIMUKSEN RAJAUKSET... 9 2 SUOMEN KIINTEISTÖKANTA... 10 2.1 YLEISKUVAUS KIINTEISTÖKANNASTA... 10 2.2 RAKENNUKSET KÄYTTÖTARKOITUKSEN JA KERROSALAN MUKAAN... 10 2.3 RAKENNUSKANNAN JAKAUMA LÄÄNIEN MUKAAN... 12 2.4 RAKENNUSKANNAN KEHITTYMINEN... 14 2.5 TULEVAISUUDEN NÄKYMÄT... 16 3 MERKITTÄVIMMÄT KIINTEISTÖJEN OMISTAJAT... 18 3.1 YLEISKUVAUS KIINTEISTÖJEN OMISTAJISTA... 18 3.2 RAKENNUKSET OMISTAJALAJIN MUKAAN... 18 3.3 KIINTEISTÖJEN AMMATTIMAISET OMISTAJAT... 20 3.3.1 Yleistä... 20 3.3.2 Instituutiot... 21 3.3.3 Sijoittajat... 22 3.3.4 Toiminnalliset yhteisöt... 25 4 KIINTEISTÖJOHTAMISPALVELUJEN POTENTIAALISET MARKKINAT... 26 4.1 KIINTEISTÖN YLLÄPITO... 26 4.2 POTENTIAALISET MARKKINAT... 28 4.2.1 Yleistä... 28 4.2.2 Alueiden mukaan... 29 4.2.3 Käyttötarkoituksen mukaan... 30 5 KIINTEISTÖJOHTAMISPALVELUT... 33 5.1 MARKKINOIDEN LÄHTÖKOHDAT... 33 5.2 KIINTEISTÖNPITO... 33 5.3 KIINTEISTÖJOHTAMISPALVELUJEN KUVAUS... 35 5.4 PALVELUJEN TUOTTAJAT... 39 5.5 TULEVAISUUDEN NÄKYMÄT... 46 6 YHTEENVETO... 47 LÄHDELUETTELO... 50 4

KÄSITTEET Kiinteistö (Real estate) Lainsäädännössä kiinteistöllä tarkoitetaan kiinteistörekisteriin kiinteistönä merkittyä maa- tai vesialueen omistuksen yksikköä. Kiinteistöön kuuluvat sillä sijaitsevat kiinteistönomistajan omistamat rakennukset ja kiinteät laitteet. Kiinteistöhallinto (Real estate administration) Toiminta, jonka tarkoituksena on kiinteistöön liittyvän talouden, toiminnan, henkilöstön ja tietohuollon ohjaus ja valvonta sekä kiinteistön juridisten asioiden hoito. Kiinteistönjohtoyritys (Real Estate management company) Palveluyritys, joka tarjoaa kiinteistöjohtamispalveluita. Yritys tuottaa toimitilapalvelut joko omalla organisaatiolla tai hankkii osan tai kaikki kyseisistä palveluista alihankkijoilta. Puhtaalla kiinteistönjohtoyrityksellä tarkoitetaan palveluyritystä, joka hoitaa kiinteistöjohtamisen ja hankkii toimitilapalvelut alihankkijoilta. Kiinteistöjohtaminen (Real estate management) Kiinteistöliiketoimintaan tai kiinteistönpitoon liittyvä johtaminen. Kiinteistöjohtaminen on tässä määritelty yläkäsitteenä, joka käytännön johtamistoiminnassa toteutuu esimerkiksi kiinteistösijoitussalkun johtamisena, kiinteistösijoitusjohtamisena, kiinteistökohteen johtamisena tai toimitilajohtamisena. Kiinteistökehitys (Real estate development) Toiminta, jonka tarkoituksena on lisätä yksittäisen kiinteistön tai tietyn alueen ja sen kiinteistöjen arvoa. Kiinteistökehityksen kohteena voi olla esimerkiksi kiinteistön raakamaan muodostava maa- tai vesialue, kiinteistöön kuuluva tontti tai tontilla sijaitseva rakennus tai sen osa. Kiinteistökehitys voi kohdistua joko suunnitteilla olevaan kiinteistön osaan tai jo olemassa olevaan kiinteistöön ja sen osiin. Yksittäisen rakennetun kiinteistön ja siihen kuuluvien rakennusten kehittämisestä käytetään myös nimitystä kiinteistöjalostus. Kiinteistökustannukset (Real estate costs) Kaikki kiinteistön olemassaolosta aiheutuvat kustannukset. Kiinteistökustannukset muodostuvat pääomakustannuksista, pääoman erilliskustannuksista sekä ylläpitokustannuksista. Kiinteistöliiketoiminta (Real estate business) Kiinteistön omistamiseen, hyödyntämiseen tai asiakaspalvelujen tuottamiseen liittyvät toiminnot, joilla on liiketaloudelliset tavoitteet. Kiinteistöliiketoiminta sisältää seuraavia toimintoja: kiinteistökehitys, rakennuttaminen, kiinteistösijoittaminen, kiinteistökauppa, vuokraus, kiinteistöhallinto, kiinteistön ylläpito ja käyttäjätoiminnot. Kiinteistönhoito (Maintenance) Kiinteistön ylläpitoon kuuluva säännöllinen toiminta, jolla pysytetään kiinteistön olosuhteet halutulla tasolla. Kiinteistönhoitoa ovat muun muassa kiinteistön teknisten järjestelmien hoito, kiinteistöhuolto, siivous, ulkoalueiden hoito sekä kiinteistön jätehuolto. 5

Kiinteistönomistus (Real estate ownership) Kiinteistön hallinta siten, että yhdellä tai useammalla henkilöllä tai yhteisöllä on omistusoikeus kiinteistöön tai sen osaan. Kiinteistön taloushallinto (Financial management of real estate) Kiinteistöhallinnon osa, jonka tarkoituksena on kiinteistön ostoon, myyntiin, rakentamiseen, kehittämiseen ja ylläpitoon liittyvien taloudellisten asioiden ohjaus. Kiinteistönpito (Building management) Kiinteistöstä ja sen hyödyntämisestä vastaaminen. Kiinteistönpito voi sisältää samat toiminnot kuin kiinteistöliiketoiminta, mutta kiinteistönpitoa ei välttämättä harjoiteta liiketaloudellisin periaattein. Kiinteistön ylläpito (Real estate maintenance) Toiminta, jonka tarkoituksena on säilyttää kiinteistön kunto, arvo ja ominaisuudet. Kiinteistön ylläpitoon kuuluvia toimintoja ovat muun muassa kiinteistönhoito ja kunnossapito. Kiinteistökohteen johtaminen PM (Property management) Kiinteistöjohtaminen, jonka tarkoituksena on vastata tietyn kiinteistön tai sen osan käytettävyydestä ja arvon kehittämisestä ottamalla huomioon kiinteistönomistajan edut ja tarpeet. Kiinteistökohteen johtamisessa pyritään ohjaamaan erityisesti kiinteistön hallintaan ja kiinteistön ylläpitoon liittyviä toimintoja kiinteistönomistajan näkökulmasta. Kiinteistöpalvelut (Real estate services) Kiinteistön ylläpitoon kohdistuvat palvelut. Kiinteistöpalvelut voidaan jakaa kiinteistönhoito- ja kunnossapitopalveluihin. Kiinteistösijoitussalkun johtaminen POM (Property portfolio management) Kiinteistöjohtaminen, jonka tarkoituksena on vastata useita kiinteistösijoitusmuotoja ja - kohteita sisältävän salkun sijoitusstrategiasta ja osien painotuksista eri osamarkkinoilla tuotto- ja riskivaatimusten mukaisesti. Kiinteistösijoittaminen (Investment in real estate) Pääoman sitominen kiinteistöön tai sen osaan voiton tai muun hyödyn saavuttamiseksi. Kiinteistöihin voidaan sijoittaa joko suoraan tai välillisesti esimerkiksi osakkeiden ja rahastojen kautta. Kiinteistösijoitusjohtaminen AM (Asset management) Kiinteistöjohtaminen, jonka tarkoituksena on vastata tietyn kiinteistösijoitussalkun rakenteen toteutuksesta ostamalla, myymällä tai kehittämällä yksittäisiä kiinteistöjä tai niiden osia sekä seuraamalla ja ohjaamalla kiinteistöjen kannattavuutta. Kokonaispalveluyritys (Total facilities management company) Palveluyritys, joka tarjoaa kiinteistöjohtamispalveluita. Palveluyritys tuottaa toimitilapalvelut omalla organisaatiollaan. 6

Käyttäjäpalvelut (User services) Kiinteistöjen ja niiden tilojen käyttäjille suunnatut palvelut. Käyttäjäpalveluita ovat muun muassa turvapalvelut, viherkasvien hankinta ja hoito, ruokailu- ja ravintolapalvelut, postitus ja postinjakelu, puhelinpalvelut, aulapalvelut, tietoverkkopalvelut, kopiointipalvelut, pitopalvelut, sisustus-, kalustus- ja hankintapalvelut, muuttopalvelut sekä lähetti- ja toimistopalvelut ja muut mahdolliset tukipalvelut. Pääomakustannukset (Capital costs) Kiinteistöön sidotun pääoman kustannukset, jotka koostuvat etupäässä koroista ja laskennallisista poistoista. Pääomakustannuksiin kuuluvat kiinteistön hankintaan ja omistamiseen liittyvät kustannukset sekä rasitteisiin tai lakisääteisiin velvoitteisiin liittyvät kustannukset. Pääoman erilliskustannukset (Taxes and insurances) Kiinteistön omistamisesta aiheutuvat verot ja vakuutuskustannukset. Toimitila (Facility) Kiinteistöön sisältyvä rakennettu tila, jota käytetään aineettomien ja aineellisten hyödykkeiden tuotantoon. Toimitilat voidaan jaotella liiketiloihin, toimistotiloihin, tuotannollisiin tiloihin, palvelutiloihin ja varastotiloihin. Toimitilajohtaminen FM (Facility management) Kiinteistöjohtaminen, jonka tarkoituksena on vastata tilojen hankkimisesta ja kehittämisestä sekä kiinteistö- ja käyttäjäpalveluista. Toimitilapalvelut (Facility services) Toimitilojen ominaisuuksiin kohdistuvat ja käyttäjän toimintaa tukevat palvelut. Toimitilapalvelut sisältävät erilaisia käyttäjä- ja kiinteistöpalveluja. Toimitilapalvelujen sisältö vaihtelee organisaatiokohtaisesti, ja niistä sovitaan yleensä erikseen joko vuokrasopimuksessa tai erillisessä palvelusopimuksessa. Ulkoistaminen (Outsourcing) Ulkoistaminen merkitsee tavaroiden ja palveluiden hankintaa yrityksen ulkopuolelta. Aikaisemmin yrityksen sisällä hoidettuja tehtäviä siirretään ostettavaksi yrityksen ulkopuolisilta toimittajilta. Ulkoistamisen aikaansaama muutos tehtävänjaossa on luonteeltaan pikemmin pysyvää kuin tilapäinen. Ylläpitokustannukset (Maintenance costs) Kaikki kiinteistön ylläpidosta aiheutuvat kustannukset. Ylläpitokustannuksia ovat kiinteistönhoidosta ja kunnossapidosta aiheutuvat kustannukset, esimerkiksi kaikki kiinteistön huolto-, sähkö-, lämmitys-, vedenkulutus- ja jätehuoltokustannukset. Yrityksen strateginen toimitilajohtaminen CREM (Corporate real estate management) Toimitiloihin liittyvä johtamisen osa-alue, jonka tarkoituksena on integroida toimitilavarallisuus ja toimitilojen käyttö osaksi yrityksen keskeisiä resursseja siten, että ne tuottavat lisäarvoa yrityksen ydinliiketoiminnalle. Yrityksen strategisella toimitilajohtamisella pyritään siihen, että kiinteistösijoitusjohtamisen, kiinteistökohteen johtamisen ja toimitilajohtamisen näkökulmat integroidaan yrityksen ydinliiketoiminnan strategioihin ja prosesseihin. 7

1 JOHDANTO 1.1 Tutkimuksen tausta Teknillisen korkeakoulun rakentamistalouden laboratoriossa on käynnissä kiinteistöhallinnan kokonaispalvelusopimukset tutkimus. Tutkimus käynnistettiin huhtikuussa 2000 ja se valmistuu keväällä 2002. Tutkimus kuuluu TEKES:n Rembrand ohjelmaan. Kiinteistöhallinnan kokonaispalvelusopimuksia käsittelevän tutkimuksen päätavoitteena on kehittää kiinteistönomistajan ja kiinteistöjohtamispalveluja tarjoavien yritysten välistä sopimussuhdetta (kuva 1). Tutkimuksen rajapinta O M ISTA JA Konseptit Sopimukset KIINTEISTÖJOHTOYRITYS Työkalut KIINTEISTÖNHOITO- PALVELUT KÄYTTÄJÄ- PALVELUT Kuva 1 Tutkimuksen rajapinta Tutkimuksen tarkoituksena on tuottaa perustietoa kiinteistöjohtamisen palvelusopimuksista ja palvelujen hankintaprosessista kiinteistöalalle. Tutkimus muodostuu kirjallisuustutkimuksista ja haastattelututkimuksista, joiden avulla kiinteistöjohtamispalvelujen hankinnan prosessikuvauksia ja toimintaohjeita sekä sopimuskäytäntöä kehitetään ja testataan. Tutkimuksen tuloksena saadaan viitekehys kiinteistöjohtamispalvelujen sopimuskäytännölle, prosessikuvaukset ja toimintaohjeet tilaajan ja palveluyrityksen toiminnalle sopimuksen aikaansaamiseksi, selvitys ulkomaisista kokonaispalvelukonsepteista ja selvitys suomalaisten kiinteistöjen omistajien ja käyttäjien tarpeista ja odotuksista kiinteistöjohtamispalveluille. Tämän kiinteistöjohtamispalvelujen markkinat Suomessa tutkimuksen tarkoituksena on hankkia perustietoa tutkimuksen myöhempiä vaiheita varten. Tutkimuksessa selvitetään kiinteistöjohtamispalvelujen potentiaalisia markkinoita ja niihin liittyviä eri tekijöitä Suomessa. 8

1.2 Tutkimuksen tavoitteet Tutkimuksen tavoitteena on analysoida kiinteistöjohtamispalvelujen potentiaalisia markkinoita ja niihin liittyviä eri tekijöitä Suomessa. Tutkimuksessa käsitellään Suomen kiinteistökantaa merkittävimpiä kiinteistöjen omistajia kiinteistöjohtamispalvelujen potentiaalisia markkinoita kiinteistöjohtamispalveluja. Tutkimuksessa vastataan muun muassa seuraaviin kysymyksiin: Millainen on Suomen kiinteistökanta ja missä se sijaitsee? Ketkä ovat merkittävimpiä kiinteistöjen omistajia? Millaiset ovat kiinteistöjohtamispalvelujen potentiaaliset markkinat? Mitä ovat kiinteistöjohtamispalvelut? Ketkä ovat kiinteistöjohtamispalvelujen tuottajia ja millaisia ovat heidän palvelukonseptinsa? 1.3 Tutkimuksen rajaukset Rakennuksen käyttötarkoitus määräytyy sen mukaan, mihin suurinta osaa rakennuksen kerrosalasta käytetään. Tämän tutkimuksen luvuissa 2 ja 4 lasketaan asuinrakennuksiin erilliset pien-, rivi-, ketju- ja asuinkerrostalot toimitilarakennuksiin liike- ja toimistorakennukset julkisiin rakennuksiin hoitoalan rakennukset, kokoontumis- ja opetusrakennukset tuotantorakennuksiin teollisuusrakennukset logistiikkarakennuksiin liikenteen ja varaston rakennukset muihin rakennuksiin loput rakennukset, jotka lasketaan mukaan rakennuskantaan. 1 Rakennuskantaan ei lasketa tässä tutkimuksessa mukaan kesämökkejä, kallioluolia, maanalaisia tiloja, väestösuojia, nestevarastorakennuksia, puolustusvoimien rakennuksia, yksinomaan maataloustuotannossa käytettäviä rakennuksia, asuinrakennusten saunaja talousrakennuksia, kevytrakenteisia ja tilapäisiä rakennuksia sekä kokonaisuudessaan ulkovaltojen lähetystöjen hallinnassa olevia rakennuksia. 2 Kiinteistöjen omistajien ja kiinteistöjohtamispalveluiden kohdalla (luvut 3 ja 5) tarkoitetaan toimitiloilla tilaa, jota käytetään tuotannontekijänä aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden tuotannossa 3. Toimitiloihin lasketaan mukaan esimerkiksi liike-, toimisto-, teollisuus- ja varastorakennukset. 1 Rakennukset, asunnot ja asuinolot 1998. Tilastokeskus. s. 156. 2 Rakennukset, asunnot ja asuinolot 1998. Tilastokeskus. s. 156. 3 Olkkonen, Olli, Kaleva, Hanna & Land, Petri. Toimitilasijoittaminen: markkinat, strategia, analyysi. Liite 1. 9

2 SUOMEN KIINTEISTÖKANTA 2.1 Yleiskuvaus kiinteistökannasta Suomen kiinteistökanta muodostaa merkittävän osan maamme kansallisvarallisuudesta. Tilastokeskuksen mukaan Suomen kansallisvarallisuus oli vuonna 1997 noin 2 500 miljardia markkaa. Rakennettu ympäristö muodosti siitä kaksi kolmasosaa. Asuin- ja muun talonrakennuskannan arvo (ilman tonttia) oli noin 1 200 miljardia markkaa markkinahinnoin arvioituna. Asuinrakennuskannan arvo oli 652 miljardia markkaa, muun talonrakennuskannan 566 miljardia markkaa sekä maa- ja vesirakennuskannan 291 miljardia markkaa (kuva 2). 1 Suomen kansallisvarallisuus 1997 Yhteensä 2 500 mrd. mk 14 % 3 % 11 % 11 % 12 % 26 % 23 % Asuinrakennukset 652 Muut talonrakennukset 566 Maa- ja vesirakenteet 291 Rakennettu maa 270 Metsä 282 Vesi-, maa-alueet 73 Koneet, laitteet, ym. 357 Kuva 2 Suomen kansallisvarallisuus vuonna 1997 (Kansallisvarallisuusselvitys vuosilta 1990-1997. Tilastokeskus, 25.5.1999.) Helmikuussa 1999 Väestörekisterikeskuksen kiinteistörekisterissä oli noin 2 455 000 kiinteistöä, joilla sijaitsi yli 2 676 000 rakennusta. Noin 975 000 kiinteistöä oli rakentamattomia. Väestörekisterikeskuksen tilastointitapa poikkeaa huomattavasti Tilastokeskuksen tilastointitavasta. Väestörekisterikeskuksen tilastoinnissa rakennuksiin lasketaan mukaan myös vapaa-ajanrakennukset, talousrakennukset ja muut vastaavanlaiset rakennukset sekä lisäksi keskeneräiset rakennushankkeet. 2 Tässä tutkimuksessa käsitellään jatkossa Tilastokeskuksen laskelmien mukaisia rakennuksia. 2.2 Rakennukset käyttötarkoituksen ja kerrosalan mukaan Tilastokeskuksen mukaan vuoden 1998 lopussa Suomessa oli yhteensä 1 277 000 rakennusta, joiden yhteenlaskettu kerrosala oli lähes 356 miljoonaa neliömetriä. Jokaista suomalaista kohti oli siten rakennettua kerrosalaa noin 69 neliömetriä. Keskimääräinen rakennuksen pinta-ala oli noin 280 neliömetriä. Opetusrakennuksilla oli rakennustyypeistä suurin keskimääräinen kerrosala, joka oli noin 1 700 neliömetriä. 3 1 Kansallisuusvarallisuusselvitys vuosilta 1990-1997. Tilastokeskus. 2 Taskutieto 1999. Väestörekisterikeskus. s. 25-29. 3 Rakennukset, asunnot ja asuinolot 1998. Tilastokeskus. s. 7. 10

Yksikerroksia rakennuksia oli huomattava osa eli 64 prosenttia rakennuskannasta. Määrä nousi yli 90 prosenttiin, kun siihen laskettiin mukaan kaksikerroksiset rakennukset. Yli kolmikerroksisia rakennuksia oli 21 400. Yli kymmenen kerroksiset rakennukset olivat jo melko harvinaisia. Koko maassa tällaisia oli vain 300 kappaletta. 1 Suurin osa rakennuksista oli asuinrakennuksia. Niiden määrä oli 1 096 000 ja osuus koko rakennuskannan kerrosalasta 64 prosenttia. Tästä noin kaksi kolmasosaa muodostui pientalojen (erilliset pientalot, rivi- ja ketjutalot) ja yksi kolmasosa kerrostalojen kerrosalasta. Pientalojen kerrosala oli kaksinkertainen verrattuna kerrostalojen kerrosalaan. Koko rakennuskannan kerrosalasta oli toimitilarakennuksia 10 prosenttia, julkisia rakennuksia 9 prosenttia, tuotantorakennuksia 11 prosenttia, logistiikkarakennuksia 5 prosenttia sekä muita rakennuksia 1 prosentti (taulukko 1). 2 Taulukko 1 Suomen rakennuskanta käyttötarkoituksen mukaan 31.12.1998 (Rakennukset, asunnot ja asuinolot 1998, Asuminen 1999:9. Helsinki: Tilastokeskus, 2000. s. 30.) Käyttötarkoitus Kerrosala Osuus kem 2 % Asuinrakennukset 226 287 697 64 Erilliset pientalot 122 647 670 34 Rivi- ja ketjutalot 26 876 531 8 Asuinkerrostalot 76 763 496 22 Toimitilarakennukset 35 255 306 10 Liikerakennukset 19 063 473 5 Toimistorakennukset 16 191 833 5 Julkiset rakennukset 32 122 827 9 Hoitoalan rakennukset 9 127 601 3 Kokoontumisrakennukset 7 388 988 2 Opetusrakennukset 15 606 238 4 Tuotantorakennukset 40 702 809 11 Teollisuusrakennukset 40 702 809 11 Logistiikkarakennukset 18 202 502 5 Liikenteen rakennukset 10 195 436 3 Varastorakennukset 8 007 066 2 Muut rakennukset 3 273 038 1 Rakennukset yhteensä 355 844 179 100 Rakennuskanta muodostui suurimmaksi osaksi asuinrakennuksista ja siitäkin huomattava osa pientaloista. Muita rakennustyyppejä oli huomattavasti vähemmän. Toimitilarakennuksien, julkisien rakennuksien, tuotantorakennuksien ja logistiikkarakennuksien kerrosala oli yhteensä vähän yli puolet asuinrakennuksien kerrosalasta. Maamme rakennuskannan voidaankin todeta olevan hyvin asuinrakennus- ja pientalovoittoista. 1 Rakennukset, asunnot ja asuinolot 1998. Tilastokeskus. s. 7. 2 Rakennukset, asunnot ja asuinolot 1998. Tilastokeskus. s. 30. 11

2.3 Rakennuskannan jakauma läänien mukaan Vuonna 1998 Suomessa oli 5 lääniä ja Ahvenanmaan maakunta. Läänit olivat Etelä- Suomen, Länsi-Suomen, Itä-Suomen, Oulun ja Lapin lääni. Rakennuskannan kerrosalasta suurin osa eli 76 prosenttia sijaitsi Etelä-Suomen ja Länsi-Suomen lääneissä. Seuraavaksi eniten sijaitsi Itä-Suomen läänissä, jossa oli kuitenkin jo huomattavasti vähemmän eli 11 prosenttia koko rakennuskannan kerrosalasta. Loput 13 prosenttia kerrosalasta sijaitsi Oulun ja Lapin lääneissä sekä Ahvenanmaan maakunnassa (kuva 3). 1 Rakennuskannan kerrosalan jakauma lääneittäin 1998 1 % 4 % 8 % 11 % 36 % 40 % Etelä-Suomen lääni Länsi-Suomen lääni Itä-Suomen lääni Oulun lääni Lapin lääni Ahvenanmaan maakunta Kuva 3 Rakennuskannan kerrosalan jakauma lääneittäin 31.12.1998 (Rakennukset, asunnot ja asuinolot 1998, Asuminen 1999:9. Helsinki: Tilastokeskus, 2000. s. 30-50.) Suomessa oli vuoden 1998 lopussa lähes 5 160 000 asukasta, joista useampi kuin joka viides (1 156 000) asui Helsingin seutukunnassa. Helsingin lisäksi Tampereen ja Turun seutukunnat muodostivat Suomen väkirikkaimmat alueet. Näiden kolmen seutukunnan alueella asui kolmannes koko maan väestöstä. Noin 75 prosenttia koko maan väestöstä asui Etelä-Suomen ja Länsi-Suomen lääneissä, joissa myös suurin osa rakennuskannan kerrosaloista sijaitsi. 2 Kaikissa lääneissä ja Ahvenanmaan maakunnassa asuinrakennusten kerrosalaosuus oli noin 65 prosenttia alueen koko rakennuskannan alasta. Toimitilarakennusten kerrosalaosuus vaihteli 9-13 prosentin, julkisten rakennusten 9-11 prosentin, tuotantorakennusten 6-13 prosentin, logistiikkarakennusten 4-6 prosentin ja muiden rakennusten 1-2 prosentin välillä (taulukko 2). Suurin suhteellinen kerrosalan vaihtelu alueellisesti oli siis tuotantorakennuksilla eli teollisuusrakennuksilla. Niitä sijaitsi eniten Etelä-Suomen ja Länsi-Suomen lääneissä ja vähiten Ahvenanmaan maakunnassa. 3 1 Rakennukset, asunnot ja asuinolot 1998. Tilastokeskus. s. 30-50, 155. 2 Seutukunta- ja maakuntakatsaus 1999. Tilastokeskus. s. 13. 3 Rakennukset, asunnot ja asuinolot 1998. Tilastokeskus. s. 30-50. 12

Taulukko 2 Rakennuskanta ja väkiluku lääneittäin vuonna 1998 (Rakennukset, asunnot ja asuinolot 1998, Asuminen 1999:9. Helsinki: Tilastokeskus, 2000. s. 30-50.) Kerrosala Osuus koko Osuus läänin Väestön osuus maan raken- rakennus- koko maan nuskannasta kannasta väkiluvusta kem 2 % % % Etelä-Suomen lääni 141 835 531 39,9 100 39,8 Asuinrakennukset 88 587 592 24,9 62 Toimitilarakennukset 15 231 456 4,3 11 Julkiset rakennukset 12 315 447 3,5 9 Tuotantorakennukset 16 322 616 4,6 12 Logistiikkarakennukset 8 309 700 2,3 6 Muut rakennukset 1 068 720 0,3 1 Länsi-Suomen lääni 128 736 365 36,2 100 35,5 Asuinrakennukset 82 239 011 23,1 64 Toimitilarakennukset 11 522 397 3,2 9 Julkiset rakennukset 10 974 231 3,1 9 Tuotantorakennukset 16 328 891 4,6 13 Logistiikkarakennukset 6 363 692 1,8 5 Muut rakennukset 1 308 143 0,4 1 Itä-Suomen lääni 39 839 980 11,2 100 11,6 Asuinrakennukset 26 310 667 7,4 66 Toimitilarakennukset 3 764 854 1,1 9 Julkiset rakennukset 4 130 214 1,2 10 Tuotantorakennukset 3 651 652 1,0 9 Logistiikkarakennukset 1 629 872 0,5 4 Muut rakennukset 352 721 0,1 1 Oulun lääni 29 407 957 8,3 100 8,8 Asuinrakennukset 19 103 313 5,4 65 Toimitilarakennukset 2 816 422 0,8 10 Julkiset rakennukset 3 193 030 0,9 11 Tuotantorakennukset 2 701 420 0,8 9 Logistiikkarakennukset 1 267 814 0,4 4 Muut rakennukset 325 958 0,1 1 Lapin lääni 14 172 710 4,0 100 3,8 Asuinrakennukset 8 807 551 2,5 62 Toimitilarakennukset 1 685 979 0,5 12 Julkiset rakennukset 1 350 758 0,4 10 Tuotantorakennukset 1 586 354 0,4 11 Logistiikkarakennukset 556 111 0,2 4 Muut rakennukset 185 957 0,1 1 Ahvenanmaan maakunta 1 851 636 0,5 100 0,5 Asuinrakennukset 1 239 563 0,3 67 Toimitilarakennukset 234 198 0,1 13 Julkiset rakennukset 159 147 0,0 9 Tuotantorakennukset 111 876 0,0 6 Logistiikkarakennukset 75 313 0,0 4 Muut rakennukset 31 539 0,0 2 Yhteensä 355 844 179 100,0 100,0 Kiinteistömarkkinoiden potentiaalisia alueita ovat Etelä-Suomen ja Länsi-Suomen läänit, joissa sijaitsi noin 76 prosenttia rakennuskannan kerrosalasta. Muilla alueilla kiinteistömarkkinat ovat marginaaliset. 13

2.4 Rakennuskannan kehittyminen 1800-luvulla alkoi Suomessa kaupunkien mittakaava muuttua vanhasta maaseutumaisesta asumisesta kohti nykyistä muotoaan. Suomessa teollistumisen katsotaan alkaneen varsinaisesti 1860-luvulla. Rakennusmateriaalien ja tekniikan kehittymisellä on ollut suuri vaikutus rakentamiseen. 1920-luvun lopussa taloudellinen lama ja myöhemmin tullut sota-aika aiheuttivat kuitenkin tähän kehitykseen katkoksen. Rakentamisen kehityksen taantuma jatkui aina 1940-luvun alkupuoliskolle. Vasta vuosikymmenen lopulla alkoi jälleenrakentaminen ja siirtolaisten asuttaminen maahamme. 1 1950-luvun lopulla rakentamisen painopiste siirtyi maaseudulta taajamiin. Tämä oli seurausta maaseudun työpaikkojen vähenemisestä ja kasvavan teollisuuden tarvitsemasta uudesta työvoimasta. Vuosisadan jatkuneen teollistumisen jälkeen on 1960-luvulta alkaen Suomea voitu kutsua teollistuneeksi yhteiskunnaksi. 1960- ja 1970-lukujen aikana vanhaa rakennuskantaa purettiin huomattavasti uuden tieltä. 1960-luvun loppupuolella asuntopolitiikka muuttui vireämmäksi ja seuraavan vuosikymmenen alussa arava-asuntojen lainoitus laajeni. Tämä johti siihen, että maahamme rakennettiin poikkeuksellisen paljon asuntoja vuosien 1971-1976 aikana. Rakentamisen hulluiksi vuosiksi kutsutaan erityisesti vuosia 1973 ja 1974 kiihkeän rakentamistahdin vuoksi. Seuraavan kerran vastaavanlaiseen talonrakennustuotantoon yllettiin vasta 1980-1990-lukujen taitteessa rahamarkkinoiden vapauduttua. 2 1990-luvun alussa rakennustuotanto vähentyi rajusti. Vuonna 1993 rakennettiin yhtä vähän kuin 1950- ja 1960-luvun taitteessa. Lisäksi on muistettava, että tuolloin kansantuote oli reaalisesti vain vajaa puolet vuoden 1997 tasosta ja alan tuottavuuskin oli huomattavasti heikompi. 3 Rakennusala alkoi elpyä jälleen keväällä 1996 4. Suomessa korjataan tällä hetkellä enemmän kuin koskaan aikaisemmin. Talojen korjausmarkkinat olivat vuonna 1999 kolmannes koko rakentamisen ja 43 prosenttia talonrakentamisen kokonaistuotannon arvosta. Kaksi vuotta aikaisemmin korjaustoiminnan osuus talonrakennustuotannon arvosta oli miltei puolet. Uudisrakentamisen nopea lisäys alentaa väliaikaisesti korjausrakentamisen osuutta, joka hieman pidemmällä tähtäyksellä kuitenkin muodostuu vallitsevaksi. 5 Vuodesta 1997 vuoteen 1998 rakennuskanta lisääntyi 26 000 rakennuksella, joka oli lähes 5,7 miljoonaa kerrosalaneliötä. Eniten lisääntyi asuinrakennusten kerrosala, jonka lisäys oli lähes 3,6 miljoona neliömetriä eli noin 62 prosenttia koko rakennuskannan kerrosalan lisäyksestä. Tuotantorakennusten kerrosalan lisäys oli 13 prosenttia, julkisilla rakennuksilla 11 prosenttia, toimitilarakennuksilla 8 prosenttia ja logistiikkarakennuksilla 6 prosenttia koko rakennuskannan kerrosalan lisäyksestä. 6 1 Tampereen teknillinen korkeakoulu. Kiinteistönpidon tekniikka, talous ja hallinto. s. 33-36. 2 Tampereen teknillinen korkeakoulu. Kiinteistönpidon tekniikka, talous ja hallinto. s. 33-36. 3 Tampereen teknillinen korkeakoulu. Kiinteistönpidon tekniikka, talous ja hallinto. s. 33-36. 4 Rakentamisen suhdanteet 1999:2. Rakennusteollisuuden Keskusliitto. s. 32. 5 Rakentamisen suhdanteet 1999:2. Rakennusteollisuuden Keskusliitto. s. 34. 6 Rakennukset, asunnot ja asuinolot 1997. Tilastokeskus. s. 30, 34. 14

Vuosien 1985-1998 aikana rakennuskanta lisääntyi yhteensä 93,6 miljoonalla kerrosalaneliöllä (taulukko 3). Eniten lisääntyi asuinrakennusten kerrosala, jonka lisäys oli 54,1 miljoona neliömetriä eli noin 58 prosenttia koko rakennuskannan kerrosalan lisäyksestä. Tuotantorakennusten kerrosalan lisäys oli 12,6 miljoonaa neliömetriä, toimitilarakennuksilla 10,5 miljoonaa neliömetriä, julkisilla rakennuksilla 9,6 miljoonaa neliömetriä sekä logistiikkarakennuksilla ja muilla rakennuksilla yhteensä 6,8 miljoonaa neliömetriä. Tuotantorakennusten kerrosalan lisäys oli 13 prosenttia, toimitilarakennuksilla 11 prosenttia, julkisilla rakennuksilla 10 prosenttia sekä logistiikkarakennuksilla ja muilla rakennuksilla yhteensä 7 prosenttia koko rakennuskannan kerrosalan lisäyksestä. 1 Taulukko 3 Rakennuskanta kerrosalan ja käyttötarkoituksen mukaan vuosina 1985, 1990, 1995 ja 1998 (Rakennukset käyttötarkoituksen mukaan 31.12.1995. Tilastokeskus.) Käyttötarkoitus Kerrosala kem 2 1985* % 1990* % 1995 % 1998 % Asuinrak. 172 142 000 66 197 698 000 64 214 439 370 64 226 287 697 64 Erilliset pientalot 92 446 000 35 107 798 000 35 116 731 627 35 122 647 670 34 Rivi- ja ketjutalot 17 491 000 7 22 718 000 7 25 632 380 8 26 876 531 8 Asuinkerrostalot 62 204 000 24 67 182 000 22 72 075 363 21 76 763 496 22 Toimitilarak. 24 780 000 9 30 588 000 10 33 807 956 10 35 255 306 10 Liikerakennukset 13 285 000 5 16 055 000 5 18 109 311 5 19 063 473 5 Toimistorak. 11 495 000 4 14 533 000 5 15 698 645 5 16 191 833 5 Julkiset rak. 22 522 000 9 27 357 000 9 30 694 056 9 32 122 827 9 Hoitoalan rak. 5 544 000 2 7 689 000 3 8 793 985 3 9 127 601 3 Kokoontumisrak. 4 285 000 2 5 920 000 2 6 830 669 2 7 388 988 2 Opetusrak. 12 693 000 5 13 748 000 4 15 069 402 4 15 606 238 4 Tuotantorak. 28 129 000 11 34 941 000 11 38 388 323 11 40 702 809 11 Teollisuusrak. 28 129 000 11 34 941 000 11 38 388 323 11 40 702 809 11 Logistiikkarak. 3 699 000 1 7 261 000 2 16 101 905 5 18 202 502 5 Liikenteen rak. 3 699 000 1 7 261 000 2 8 559 046 3 10 195 436 3 Varastorak. 7 542 859 2 8 007 066 2 Muut rak. 11 006 000 4 9 276 000 3 3 077 565 1 3 273 038 1 Yhteensä 262 278 000 100 307 122 000 100 336 509 175 100 355 844 179 100 *1985 ja 1990 varastorakennukset sisältyvät luokkaan muut rakennukset Maamme rakennuskanta on varsin nuorta ja se on lähes kokonaan rakennettu vasta sotien jälkeen. Siitäkin vielä suurin osa (74 prosenttia kerrosalasta) varsinaisen teollisen rakentamisen kaudella eli vuoden 1960 jälkeen (kuva 4). Rakennuksien määrästä noin 34 prosenttia ja kerrosalasta 37 prosenttia on rakennettu vuoden 1980 jälkeen. Vanhojen ennen vuotta 1920 valmistuneiden rakennuksien määrä on vain 7 prosenttia ja kerrosala on vain 5 prosenttia rakennuskannasta. Koko rakennuskannan keskimääräinen ikä määrän mukaan painotettuna on 33 vuotta ja mediaani-ikä 27 vuotta. Vanhimpia ovat kokoontumis- ja opetusrakennukset. 2, 3 1 Rakennukset käyttötarkoituksen mukaan 31.12.1995. Tilastokeskus. 2 Rakennukset, asunnot ja asuinolot 1998. Tilastokeskus. s.7, 30. 3 Rakennukset käyttötarkoituksen ja rakennusvuoden mukaan 31.12.1998. Tilastokeskus. 15