VUOSIKERTOMUS 2 0 1 4
SISÄLLYSLUETTELO Tilinpäätös 2014 3 5 7 10 12 14 17 18 22 23 26 27 28 Certeum lyhyesti Toimitusjohtajan katsaus Toimintaympäristö Liiketoiminta ja toiminnan tulos Sijoitusomaisuus Vuokraustoiminta ja asiakkuudet Ympäristö ja energia Rahoitus Henkilöstö Selvitys hallinto- ja ohjausjärjestelmästä Palkka- ja palkkioselvitys Hallitus Johtoryhmä 30 33 33 34 35 36 37 71 74 75 76 Hallituksen toimintakertomus Konsernin tuloslaskelma, IFRS Konsernin laaja tuloslaskelma, IFRS Konsernitase, IFRS Konsernin oman pääoman laskelma Konsernin rahavirtalaskelma Konsernitilinpäätöksen liitetiedot Certeum Oy emoyhtiön tulos Certeum Oy emoyhtiön tase Certeum Oy emoyhtiön rahavirtalaskelma Certeum Oy emoyhtiön liitetiedot CERTEUM VUOSIKERTOMUS 2014 SIVU 2
CERTEUM LYHYESTI Certeum on erikoistunut logistiikka- ja tuotantokiinteistöjen omistamiseen, vuokraamiseen ja kehittämiseen. Certeum Oy aloitti toimintansa 30.9.2014. Yhtiö osti huhtikuussa 2014 solmitun aiesopimuksen perusteella 124 logistiikka- ja tuotantokiinteistöä, joista 12 Sponda Oyj:lta ja 22 Keskinäiseltä työeläkevakuutusyhtiö Varmalta. Loput 90 kiinteistöä siirtyivät Certeumille sen ostettua Sponda Fund I Ky-, Sponda Fund II Ky- ja Sponda Fund III Ky -rahastot niiden sijoittajilta. Transaktioiden arvo oli yhteensä 917 miljoonaa euroa. VISIO Visiomme on olla johtava logistiikka- ja tuotantokiinteistöihin sijoittava yhtiö Suomessa. Omistajavisiomme on kehittää yhtiötä ja sen kiinteistöomaisuutta siten, että yhtiöstä syntyy houkutteleva ja kilpailukykyinen sijoituskohde pääomamarkkinoille. MISSIO Tarjoamme tilaratkaisut tavaravirtojen hallintaan. Certeum on logistiikkaja tuotantokiinteistöjen omistamiseen, vuokraamiseen ja kehittämiseen erikoistunut kiinteistösijoitusyhtiö. CERTEUM VUOSIKERTOMUS 2014 SIVU 3
AVAINLUVUT 1.10. 31.12.2014 4 PERUSTETTU 2014 VUOKRATTAVA PINTA-ALA 1,3 milj. m2 HENKILÖSTÖN LUKUMÄÄRÄ 26 LIIKEVAIHTO 23 milj. KIINTEISTÖJEN ARVO 905 milj. LIIKETOIMINNAN NETTORAHAVIRTA 14,5 milj. 13 OMISTAMME 124 KIINTEISTÖÄ 7 4 OMISTAJAT 38,9 % 37,9 % 10, 0 % 9 32 49 6 Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma Sponda Oyj Valtion eläkerahasto Keskinäinen eläkevakuutusyhtiö Etera Aktia Henkivakuutus Oy Eläkevakuutusosakeyhtiö Veritas 4,0 % 2,6 % 1,8 % 1,4 % 1,7 % 1,0 % 0,6 % 0,1 % Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Elo Kirkon Keskusrahasto Keskinäinen vakuutusyhtiö Fennia Assai Oy Vakuutusosakeyhtiö Henki-Fennia CERTEUM VUOSIKERTOMUS 2014 SIVU 4
TOIMITUSJOHTAJAN KATSAUS Toimintamme käynnistyi vuonna 2014 suunnitellusti. Pääsimme käynnistämään ensimmäisen varsinaisen toimintavuotemme 2015 hyvässä iskussa. Certeum Oy perustettiin 10.4.2014. Yhtiön operatiivinen toiminta käynnistyi kuitenkin vasta 30.9.2014 tehdyillä kiinteistökaupoilla, joiden yhteydessä myös pääosa organisaatiosta siirtyi liiketoimintasiirrolla Spondasta Certeumiin. Vuonna 2014 keskeisin tavoitteemme oli yhtiön toiminnan käynnistäminen. Kiinteistöportfolion haltuunotto ja Certeumin liiketoiminnan käynnistäminen toteutuivat suunnitellusti. Pääsimme aloittamaan ensimmäisen varsinaisen toimintavuotemme 2015 hyvistä asemista. Vuokrausliiketoiminnan nettorahavirta oli vuoden 2014 viimeisen kolmen kuukauden aikana vahvasti positiivinen (14,5 milj. ), vaikka toimintaa vasta käynnistettiin ja uusia työntekijöitä rekrytoitiin. Myös uusvuokraustoiminta vuoden lopulla oli tuloksellista, tämä luo vahvaa uskoa hyviin tulevaisuudennäkymiin. Ensimmäinen IFRS-tuloksemme 2014 oli kuitenkin noin 12,9 miljoonaa euroa tappiollinen. Tämä johtuu pääosin kiinteistökauppojen toteutukseen ja yhtiön toiminnan käynnistämiseen liittyvistä transaktiokuluista ja alaskirjauksista sekä liikevaihdon kertymisestä vain kolmen kuukauden ajalta. Loistava ajoitus Yhtiömme perustamisen ajoitus oli mitä parhain. Suomen markkinoilta on puuttunut logistiikka- ja tuotantokiinteistöihin sijoittamiseen erikoistunut osaaja. Alhainen, jopa negatiivinen markkinakorko on pienentänyt korkosijoitusten tuottoa ja nostanut niiden riskiä. Tämä on lisännyt kiinnostusta kiinteistösijoituksiin, jotka nykyisessä sijoitusympäristössä tarjoavat hyvän riski-tuottosuhteen. Ajoitus oli otollinen myös rahoitusmarkkinoiden näkökulmasta, sillä pitkäaikaisen vieraan pääoman kustannus on ennätyksellisen alhaalla. Kiinteistösijoituksia tavoittelevaa pääomaa onkin CERTEUM VUOSIKERTOMUS 2014 SIVU 5
nyt Euroopassa ennätyksellisen paljon. Prime - -kohteiden niukkuuden vuoksi monilla markkinoilla on jo siirrytty investoinneissa korkeamman tuoton ja riskin secondary-kohteisiin. Kehitys on selvästi nähtävissä Ruotsissa, ja odotan näin käyvän myös Suomessa. Tämä kehitys osaltaan tukee Certeumin kiinteistöportfolion positiivista arvonkehitystä. Logistiikkakiinteistöjen kysyntää tukevat myös verkkokaupan kehittyminen ja Suomen kansantalouden kohentuneet kasvuodotukset. Certeumin 1,3 miljoonan neliömetrin vuokratiloista on ilman vuokrasopimusta 16,9 prosenttia, mikä tarjoaa meille hyvän mahdollisuuden kasvattaa liikevaihtoa. Erikoistuminen kannattaa Strategiamme on tarjota tilaratkaisut tavaravirtojen hallintaan. Omistamme, vuokraamme ja kehitämme logistiikka- ja tuotantokiinteistöjä. Asiakkaiden liiketoiminnan vaatimusten mukaan räätälöidyt logistiikka- ja tuotantokiinteistöt ovat sijoituskohteina toimisto- ja asuinkiinteistöjä vaativampia. Toisaalta niiden vuokratuotto on korkeampi suhteessa sijoitettuun pääomaan. Onnistuminen sijoitustoiminnassa ja riskienhallinta edellyttävät syvällistä asiakastuntemusta sekä vuokralaisten liiketoiminnan ymmärrystä. Olemme keskittyneet pelkästään logistiikka- ja tuotantokiinteistöjen omistamiseen ja vuokraukseen, joten tunnemme segmentin kiinteistöjen ominaisuudet ja asiakkaiden tarpeet. Certeum toimii paikallisesti ja on vuokraustoiminnassaan aktiivinen. Henkilöstöstämme yli puolet toimii asiakasrajapinnassa ja palvelevat nykyisiä ja uusia asiakkaita toimistoistamme Helsingissä, Turussa, Tampereella ja Jyväskylässä. Kohti vakaata sijoitustuottoa Lyhyellä aikavälillä keskitymme parantamaan kannattavuuttamme aktiivisella vuokraus- ja kehitystoiminnalla sekä tehostamalla toimintaamme. Haluamme juurtua Suomen logistiikkakiinteistömarkkinalle ja luoda vahvan brändin sekä vakaan tuottohistorian. Tavoitteenamme on kehittää yhtiön osakkeen arvoa, tuoda pääomamarkkinoille kilpailukykyinen sijoituskohde ja jakaa vuosittain vakaata ja kilpailukykyistä osinkoa. Kiinteistökannassamme on käytettävissä yli 400 000 neliömetriä rakennusoikeutta, jonka arvo on yhteensä 15,6 miljoonaa euroa. Tämä kehityssalkku tarjoaa merkittävän mahdollisuuden räätälöidä nykyisille vuokralaisille lisätilaa laajennuksilla tai rakennuttaa kokonaan uusia kiinteistöjä uusille asiakkaille. Aktiivisella kehittämisellä luomme uusia investointimahdollisuuksia sekä nostamme kehityskohteen nykyistä markkina-arvoa. Kiinteistösijoitustoiminnan moottori on aina vuokraustoiminta. Tavoitteenamme on nostaa nykyistä vuokrausastetta ja vuokrata vuoden 2015 aikana noin 100 000 neliömetriä vapaita ja vapautuvia toimitiloja eli lähes 10 prosenttia koko portfoliostamme. Vuoden 2014 viimeisellä neljänneksellä allekirjoitimme jo 24 uutta vuokrasopimusta. Nämä kattoivat 30 500 neliömetriä, joten vuokraustoiminta käynnistyi tuloksellisesti. Näkymät 2015 Pääsimme käynnistämään toimintamme vuoden 2015 alusta täydessä vauhdissa. Kiinteistösijoituksille myönteinen sijoitusmarkkina luo hyvän lähtökohdan yhtiömme kiinteistöportfolion arvonkehitykselle. Kaupan ja teollisuuden yritysten liikevaihdon alhainen kasvu aikaansaa kuitenkin logistiikka- ja varastotilojen vuokrakysynnälle haasteita. Toisaalta meille myönteisiä trendejä ovat kaupungistuminen ja verkkokaupan kasvu, sillä vähittäiskaupan liukuminen verkkoon kasvattaa varastotilojen kysyntää toimitusketjun kaikissa vaiheissa. Certeumin kiinteistöt sijoittuvat pääosin Suomen suurimpiin kaupunkeihin, joihin vuokratilan kysyntä myös kohdistuu. Kiinteistöjemme vajaakäytön ennustamme alenevan vuoden 2015 aikana ja vuokratuottojen säilyvän vakaina. Meillä on mittava ja hyvin hajautettu kiinteistöportfolio, vahva tase ja kokenut organisaatio sekä hallitus. Tämä on hyvä lähtökohta yhtiön liiketoiminnan ja arvon kehittämiseksi edelleen. Haluan kiittää Certeumin perustajaosakkaita näkemyksellisestä päätöksestä ja luottamuksesta yhtiön perustamisessa sekä yhtiön hallitusta erittäin ammattimaisesta työstä Certeumin toiminnan kehittämisessä. Certeumin vuokralaiset ja yhteistyökumppanit ovat ottaneet uuden yhtiön tyytyväisinä vastaan. Kiitos kaikille asiakkaillemme hyvästä yhteistyöstä yhtiön alkuvaiheessa. Erityisen suuret kiitokset koko Certeumin henkilöstölle, joka on osoittanut suurta ammattitaitoa ja venymistä yhtiön toiminnan käynnistämisessä menestyksellisesti. Jorma Lehtonen CERTEUM VUOSIKERTOMUS 2014 SIVU 6
TOIMINTAYMPÄRISTÖ Suomessa tehtiin vuonna 2014 kiinteistökauppoja yhteensä noin 4,3 miljardin euron arvosta. Tuotannollisten tilojen segmentissä volyymi kasvoi merkittävästi. Euroalueen talous kasvoi vuonna 2014 noin prosentin. Heikon kasvun taustalla olivat lisääntyneet geopoliittiset paineet ja globaalin talouden vaatimaton kehitys. Kasvun ennustetaan säilyvän prosentin tasolla vuonna 2015 ja kiihtyvän hieman ensi vuonna. Toisaalta sekä Yhdysvalloissa että Isossa- Britanniassa kasvunäkymät ovat hyvät, minkä ansiosta näiden kasvun ennustetaan yltävän tänä vuonna noin kolmeen prosenttiin. Valtiovarainministeriön mukaan vuonna 2014 Suomen bruttokansantuote kasvoi 0,1 prosenttia. Lähivuosille ennustetaan maltillista noin 1 prosentin kasvua. Suomen työttömyysaste vuonna 2014 oli 8,7 prosenttia. Vuonna 2015 työttömyysasteen arvioidaan nousevan 8,8 prosenttiin. Työttömyyden vähentämistä hidastaa keskeisten vientimaiden, kuten Saksan, talouskasvun hidastuminen ja kansainvälisten kriisien pitkittyminen. Toisaalta euron ulkoisen arvon heikkeneminen tukee vientiä euroalueen ulkopuolelle. Työllisyystilannetta heikentävät suhdanteen lisäksi rakenteelliset seikat. Perinteisten teollisuustoimialojen työpaikat vähenevät edelleen, ja tämän seurauksena vapautuvan työvoiman osaaminen ei vastaa kasvualojen vaatimuksia. Inflaatio oli vuonna 2014 noin 1,1 prosenttia. Vuonna 2015 sen ennustetaan hidastuvan 0,8 prosenttiin. Transaktiomarkkinoilla vilkasta Vuonna 2014 transaktiomarkkinat vilkastuivat merkittävästi. Kiinteistökauppoja tehtiin Suomessa yhteensä noin 4,3 miljardin euron arvosta, mistä tuotannollisten tilojen osuus oli noin kolmannes eli 1,4 miljardia euroa. Tuotannollisten tilojen segmentissä volyymi kasvoi siis merkittävästi edellisvuoden 190 miljoonasta eurosta. Lisäys aiheutui paitsi Certeumin transaktiosta myös sijoittajien kysynnän selvästä kasvusta Suomessa ja maailmanlaajuisesti. Toimitilojen asiantuntijayritys JLL arvioi, että tuotannollisen segmentin transaktiovolyymi oli Euroopassa vuonna 2014 yli 20 miljardia euroa. Tämä on kaikkien aikojen ennätys. Vuokrien kehitys maltillista Suomalaisten teollisuusyritysten taloudellinen tilanne on edelleen keskimääräistä heikompi. Näkymät ovat hieman toipuneet syksystä, ja tuotannon ennustetaan kasvavan hitaasti. Toimitilojen kysyntää strategiakaudella heikentää edelleen yleisestä epävarmuudesta johtuva investointien matala taso sekä kapasiteetin keskiarvoon nähden matala käyttöaste. Vuokrat ovat viime vuosina kehittyneet hyvin maltillisesti. Keskimääräistä vuokratasoa on nostanut uusien modernien tilojen valmistuminen. Suomessa logistiikkatilojen segmentissä ei juurikaan esiinny spekulatiivista rakentamista, mikä on toisaalta tukenut vuokratason vakautta. Nykyaikaisten logistiikkatilojen vuokrat ovat kansainväliseen tasoon verrattuna suhteellisen korkeat. Vuokratasoa on perusteltu korkeilla rakennuskustannuksilla. Logistiikkatilojen vajaakäyttöaste on ollut suhteellisen alhainen, mutta se alkoi nousta vuonna 2013 ja jatkoi nousuaan vuonna 2014. Pääkaupunkiseudulla vajaakäyttöaste oli CERTEUM VUOSIKERTOMUS 2014 SIVU 7
noussut vuoden 2013 lopussa 6,1 prosenttiin ja vuoden 2014 lopussa 6,9 prosenttiin. Luvuissa on näkynyt suurten käyttäjien siirtyminen pääkaupunkiseudun ulkopuolelle. Segmentin kokonaistuotto vuonna 2014 oli KTI Kiinteistötiedon mukaan 4,5 prosenttia, josta arvonmuutoksen osuus oli 3,2 prosenttia ja nettotuoton osuus 7,9 prosenttia. Vuonna 2014 pääkaupunkiseudulla prime-logistiikkakiinteistöjen tuottovaade oli 7,3 prosenttia. Tuottovaatimukset ovat pääkaupunkiseudulla siis kääntyneet laskuun pysyttyään viime vuosien ajan lähes paikallaan. Sijoituskohteittain tuotto-ominaisuudet, fyysiset ominaisuudet ja sijaintitekijät kuitenkin korostuvat ja voivat aiheuttaa voimakkaitakin vaihteluja eri kohteiden tuottovaatimuksissa. Talouden haasteet pitävät sijoittajat varovaisina, mutta toisaalta alhainen korkotaso ja rahoituksen saatavuus sekä kasvanut sijoittajakysyntä selittävät tuottovaatimusten laskua. Tehokkaampia toimitiloja Kaupunkikeskukset ovat edelleen suuria kysyntä- ja tarjontapisteitä koko liikenne- ja logistiikkajärjestelmässä, mutta logistiikkatoimintoja siirtyy keskustoista kaupunkien reuna-alueille muun muassa uusien, tehokkaampien toimitilojen perässä. Modernien ja tehokkaiden logistiikkatilojen kysynnän kasvu on vaikuttanut logistiikkakiinteistöjen kehitykseen, ja uudistuotanto on ollut aktiivista erityisesti pääkaupunkiseudun kehyskunnissa. Pääkaupunkiseudulla uudisrakentaminen sen sijaan on ollut vähäistä. Logistiikkakeskusten sijaintiin vaikuttavat ennen kaikkea toimitusten ja jakelun kuljetuskustannukset, työvoiman saatavuus ja työvoimakustannukset, kaavoitukselliset ja tekniset valmiudet rakentamiseen, yhteydet satamiin ja toimitilakustannukset. Tulevaisuudessa sijoittautumisen ja tilatarpeen kannalta merkityksellisiä ovat edelleen jatkuvat tuotannon rakennemuutokset, mutta etenkin kaupan digitalisoituminen ja tästä seuraavat kaupan alan ja vähittäismyynnin uudelleenjärjestelyt. Verkkokauppa kasvussa Kulutuskäyttäytyminen on voimakkaassa murroksessa kuluttajien siirtyessä ostamaan hyödykkeitä verkosta älykkäiden päätelaitteiden avulla. Ostotapahtumat eivät enää rajoitu kaupan aukioloaikoihin, vaan niitä tehdään jatkuvasti. Kuluttajat odottavat nopeita toimitusaikoja. Tavarantoimittajille kehitys merkitsee vaatimusta järjestää toimitusketju uudelleen siten, että se palvelee monikanavaista kuluttamista sekä nopeita ja joustavia toimituksia. Toimitusketjun on entistä tehokkaammin kyettävä hallitsemaan tavaravirtaa sekä tuottajilta asiakkaille että asiakkailta takaisin tuottajille joustavien palautusten mahdollistamiseksi. Samalla käsiteltävien tavaramäärien eräkoot kutistuvat. Tuotteita on pystyttävä toimittamaan asiakkaille yksittäin. Tämä kehitys luo kysyntää moderneille logistiikkatiloille, jotka pystyvät palvelemaan toimitusketjun eri vaiheita. Logistiikkatoimijoiden keskuudessa korostuvat edelleen ulkoistaminen, erikoistuminen ja verkostoituminen. Logistiikkakeskusalueilla on nähtävissä kasvavaa kysyntää erilaisille toimijoiden välisille yhteistyömalleille: kilpailu- ja neuvotteluasemaa vahvistaville resurssien jakamiselle ja yhteishankinnoille. Lähteet: Catella JLL KTI Kiinteistötieto Valtionvarainministeriö Tulevaisuuden toimitusketju palvelee monikanavaista kuluttamista. CERTEUM VUOSIKERTOMUS 2014 SIVU 8
TAVARAVIRRAT MONIKANAVAISESSA VÄHITTÄISKAUPASSA VERKKO Kulutuskäyttäytymisen muutos vaatii toimitusketjun järjestämistä niin, että se palvelee saumattomasti kanavasta riippumatta ja mahdollistaa nopeat toimitukset ja palautukset. Tämä kehitys lisää myös erityisesti logistiikkatilojen tarvetta. KOTIINKULJETUS JAKELUPISTE Lähikauppa Posti Pakettiautomaatti Kotiinkuljetus LAJITTELUKESKUS E-KAUPAN TOIMITUSKESKUS KULUTTAJA VALMISVARASTO KAUPAN JAKELUKESKUS PALAUTUSTEN KÄSITTELY KIVIJALKAMYYMÄLÄ
LIIKETOIMINTA JA TOIMINNAN TULOS Pääsimme vuokraustoiminnassa hyviin tuloksiin, ja nettorahavirta oli vahvasti positiivinen. Certeumin päätavoitteet vuonna 2014 olivat toiminnallisia. Tavoitteenamme oli toteuttaa huhtikuussa allekirjoitetun aiesopimuksen mukaiset kiinteistökaupat, ottaa haltuun kiinteistöt sekä hoitaa yhtiön perustamiseen liittyvät toimenpiteet ja organisoinnit. Kiinteistökaupat, portfolion haltuunotto ja yhtiön operatiivisen toiminnan käynnistäminen toteutuivat tavoitteen mukaisesti. Vuokraustoiminnassa pääsimme vuoden 2014 kolmen viimeisen kuukauden aikana hyviin tuloksiin. Neuvottelimme kaikkiaan 24 uutta sopimusta (30 500 neliömetriä). Vain 13 sopimusta päättyi (7 000 neliömetriä). Liiketoimintamme nettorahavirta oli vahvasti positiivinen (14,5 milj. ). Tilikauden tulokseen 12,8 miljoonaa euroa vaikuttivat merkittävästi sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostuksesta muodostuva nettotappio ( 14,8 milj. ), kertaluontoiset perustamiseen liittyvät kulut ( 3,0 milj. ) sekä rahoituskuluihin kirjattu johdannaissopimusten ns. tehoton osuus ( 7,2 milj. ). KESKEISET TALOUDELLISET MITTARIT milj. Tuloslaskelman eriä Liikevaihto 23,5 Nettovuokratuotto 17,8 Tulos ennen veroja 13,0 Tilikauden tulos 12,8 Taseen eriä Sijoituskiinteistöt 904,9 Oma pääoma yhteensä 449,3 Lainat 457,3 Oma pääoma ja velat yhteensä 925,5 Konsernin rahavirtalaskelma Liiketoiminnan nettorahavirta 14,5 Investointien nettorahavirta 920,5 Rahoituksen nettorahavirta 918,6 Vuoden 2014 aikana alkoi 24 vuokrasopimusta ja päättyi 13 vuokrasopimusta. CERTEUM VUOSIKERTOMUS 2014 SIVU 10
TULOSLASKELMAN TUNNUSLUVUT 10.4. 31.12.2014 Liikevoitto/- tappioprosentti, % 8,8 Korkokatekerroin 4,4 Voitto-/tappioprosentti, % 71,8 Taseen tunnusluvut Korolliset nettorahoitusvelat, tuhatta euroa 444 697,1 Kannattavuuden ja rahoituksen tunnusluvut Sijoitetun pääoman tuotto, % 0,9 Oman pääoman tuotto, % 11,4 Omavaraisuusaste, % 48,6 Velkaantumisaste, % 49,4 Nettovelkaantumisaste, % 101,8 Rahoituksen nettorahavirta, milj. 918,6 Osakekohtaiset tunnusluvut Oma pääoma/osake, 9,66 Osakekohtainen tulos, 0,28 Operatiivinen kassavirta/osake, 0,22 NAV (nettovarallisuus), tuhatta euroa 461 708,8 NAV per share (osakekohtainen nettovarallisuus), 9,93 Vuoden 2015 tavoitteet Toimintamme painopistealueita vuonna 2015 ovat strategian mukaisesti tuloksen ja kannattavuuden kehittäminen aktiivisella vuokraus- ja kehitystoiminnalla sekä kiinteistöportfolion jalostaminen myymällä strategiaan kuulumattomia, lähinnä kasvualueiden ulkopuolella sijaitsevia kiinteistöjä. Myyntien määrällinen tavoite vuonna 2015 on noin 20 30 miljoonaa euroa. Myyntien tulosvaikutuksen ennustetaan olevan lievästi positiivinen. Pinta-alaperusteisen vuokrausasteen arvioimme vuoden 2015 aikana nousevan ja olevan vuoden lopussa 83 85 prosenttia. Nettovuokratuottojen (net operating income, NOI) ennuste vuonna 2015 on 68 73 miljoonaa euroa. Arvio perustuu nykysalkun ennusteeseen, ja toteumaan vaikuttavat muutokset portfoliossa. Ennustamme nettovarallisuutta mittaavan osakekohtaisen NAV-arvon kehittyvän vakaasti vuoden 2015 aikana. CERTEUM VUOSIKERTOMUS 2014 SIVU 11
SIJOITUSOMAISUUS Kiinteistöjemme käypä arvo ylittää 900 miljoonaa euroa. Certeum omistaa 124 kiinteistöä, joiden arvo oli vuoden 2014 lopussa yhteensä 904,9 miljoonaa euroa. Lukuun sisältyy käyttämättömän rakennusoikeuden arvoa 15,6 miljoonaa euroa. Helsingin seudulla sijaitsee 47 kiinteistöä, muissa kasvukeskuksissa 54 ja muualla Suomessa 23. Muita kasvukeskuksia ovat Tampereen ja Lahden seudut, Jyväskylä, Kouvola, Turku, Vaasa ja Seinäjoki. Sijoituskiinteistöjemme vuokrattava pinta-ala on 1,3 miljoonaa neliömetriä. Suurin kohde on Vantaan Jokiniemessä sijaitseva Keskon keskusvarasto, jonka pinta-ala on 75 944 neliömetriä. Kolmen suurimman kiinteistön pinta-ala on yhteensä 204 208 neliömetriä, mikä muodostaa 15,5 prosenttia yhtiömme koko vuokrattavasta pinta-alasta. Vuokrattava pinta-ala jakautuu segmenteittäin seuraavasti: Helsingin seutu 631 303 neliömetriä (48,0 %), Muut kasvualueet 553 916 neliömetriä (42,1 %) ja Muu Suomi 130 293 neliömetriä (9,9 %). Kolme arvokkainta Vantaalla ja Keravalla Sijoituskiinteistöjemme arvoltaan kolme suurinta kohdetta sijaitsevat Vantaalla ja Keravalla. Vantaalla osoitteessa Vanha Porvoontie 229 sijaitsee muun muassa Metso Oyj:n venttiilitehdas ja Jokiniementiellä Keskon keskusvarasto. Keravalla Tervahaudankatu 7:ssa sijaitsee Tuko Logisticsin keskusvarasto. Kolme arvokkainta kohdetta muodostavat yhdessä 25 prosenttia yhtiömme kiinteistökannan arvosta. Kymmenen arvokkainta kohdetta ovat pinta-alaltaan yhteensä 397 281 neliömetriä ja 30,2 prosenttia koko kannasta. Koko salkun vuokrausaste oli vuoden lopussa 83,1 prosenttia. Tyhjän tilan pinta-ala oli 221 699 neliömetriä. Tyhjän tilan määrä Helsingin seudulla oli 101 306 neliömetriä, Muut kasvualueet -segmentissä 94 348 neliömetriä ja Muu Suomi -segmentissä 26 045 neliömetriä. Rakennusoikeutta erityisesti Helsingin seudulla Kiinteistökannassamme on käytettävissä olevaa rakennusoikeutta yhteensä 436 528 neliömetriä. Rakennusoikeuden arvo on yhteensä 15,6 miljoonaa euroa. Käytettävissä oleva rakennusoikeus jakaantuu melko tasaisesti Helsingin seudun sekä Muut kasvualueet -segmentin kesken. Eniten käyttämätöntä rakennusoikeutta on arvioitu olevan neliömetreiltään Turun Rydönnotkossa (48 000 m 2 ) sekä Vantaan Toinen Savu 8:ssa (32 740 m 2 ). VUOKRATTAVA PINTA-ALA (M 2 ) 42 % 553 916 10 % 130 293 Helsingin seutu Muut kasvualueet Muu Suomi 48 % 631 304 CERTEUM VUOSIKERTOMUS 2014 SIVU 12
Hyvinkää KIINTEISTÖSALKUN ARVON JAKAUTUMINEN SEGMENTEITTÄIN (MILJ. ) SIJOITUSSEGMENTIT Nurmijärvi Järvenpää Kerava 6,7 % (60,5) Vihti Tuusula Vantaa Sipoo Espoo & Kauniainen Helsinki 34,5 % (312,3) YHTEENSÄ 904,9 58, 8 % (532,2) Kirkkonummi Helsingin seutu Muut kasvualueet Muu Suomi Helsingin seutu Muut kasvualueet (Tampereen ja Lahden seudut, Jyväskylä, Kouvola, Turku, Vaasa ja Seinäjoki). Muu Suomi RAKENNUSOIKEUS (M 2 ) 1 315 512 436 528 175 943 Yhteensä Vuokrattavissa oleva pinta-ala Käytettävissä oleva rakennusoikeus 631 304 Helsingin seutu 553 916 175 015 Muut kasvualueet 130 293 85 570 Muu Suomi SIJOITUSKOHTEET SEGMENTEITTÄIN (KPL) 19 % (23) 43 % (54) Helsingin seutu Muut kasvualueet Muu Suomi 38 % (47) 10 SUURINTA SIJOITUSKOHDETTA KÄYVÄN ARVON MUKAAN Osoite m 2 % salkusta* kum. %* Vanha Porvoontie 229, Vantaa 60 175 4,57 4,57 % Jokiniementie 31, Vantaa 75 944 5,77 10,35 % Tervahaudankatu 7, Kerava 68 089 5,18 15,52 % Ruosilantie 16, Helsinki 42 844 3,26 18,78 % Martinkatu 2, Jyväskylä 26 415 2,01 20,79 % Vanha Porvoontie 231, Vantaa 35 979 2,73 23,52 % Kivääritehtaankatu 8, Jyväskylä 11 346 0,86 24,39 % Niinistönkatu 7, Hyvinkää 40 328 3,07 27,45 % Heidehofintie 2, Vantaa 17 473 1,33 28,78 % Huoltokatu 1, Vaasa 18 689 1,42 30,20 % 397 281 30,20 30,20 % *pinta-alapohjaisesti CERTEUM VUOSIKERTOMUS 2014 SIVU 13
VUOKRAUSTOIMINTA JA ASIAKKUUDET Pidämme aktiivisesti yhteyttä asiakkaisiimme, jotta pystymme tarjoamaan ratkaisuja myös muuttuviin tarpeisiin. Asiakaskuntamme koostui vuoden 2014 päättyessä noin neljästä sadasta pääasiassa kaupan, teollisuuden, logistiikka-alan sekä erilaisia palveluita tarjoavasta asiakkaasta. Voimassa olevia vuokrasopimuksia oli 468, joista 100 suurinta vastasi noin 85 prosenttia liikevaihdosta. Kymmenen suurinta asiakkuutta toivat liikevaihdostamme noin 40 prosenttia ja 100 suurinta asiakkuutta noin 90 prosenttia. Vuonna 2014 asiakkuus- ja vuokraustoiminnassamme painottui yhtiön toiminnan käynnistäminen sekä asiakkuuksien haltuunotto. Yhtiön 13 henkilön vahvuinen asiakkuus-, vuokraus- ja markkinointitiimi tapasikin 95 prosenttia yhtiön asiakaskunnasta sekä merkittävän määrän potentiaalisia uusia asiakkaita loka joulukuussa 2014. Yhteensä asiakastapaamisia oli noin 500. Asiakkuuksia hoidetaan paikallisesti Helsingissä, Tampereella, Turussa ja Jyväskylässä. Olemme siis aina lähellä asiakkaitamme. Helposti ja vaivattomasti Tarjoamme asiakkaillemme helpon ja vaivattoman tavan vuokrata toimitiloja. Pyrimme myös vuokrasopimuskauden aikana aktiivisesti tunnistamaan asiakkaidemme muuttuvia tarpeita sekä tarjoamaan ratkaisuja uusiin tilanteisiin. Asiakkaanamme vuokralainen voi valita, haluaako järjestää itse kiinteistön ylläpidon vai haluaako jättää kiinteistön ylläpidon meille ja keskittyä omaan liiketoimintaansa. Kehitämme portfolion vuokrausastetta aktiivisella vuokraustoiminnalla. Uusasiakashankinnassa panostamme monikanavaiseen markkinointiin. Nykyisiä asiakkuuksia kehitämme aktiivisella yhteydenpidolla ja tarjoamalla toimivia tiloja liiketoiminnan muuttuviin tarpeisiin. Joulukuussa 2014 käynnistyi hanke asiakkuudenhallintajärjestelmän saamiseksi käyttöön viimeistään vuo- HELSINGIN HYLLYVARASTO LAAJENSI TOIMINTAANSA Helsingin Hyllyvarasto Oy panostaa pääkaupunkiseudulta hoidettaviin logistiikkapalveluihin asiakkailleen ympäri Suomea. Kun palveluvalikoimamme laajentui luokiteltujen aineiden varastointiin, tarvitsimme nopeasti ja vaivattomasti lisätilaa, palveluvarastojen johtaja Keijo Välimaa kertoo. Sijainnilla on merkitystä Helsingin Hyllyvaraston logistiikkakeskus sijaitsee Lahden moottoritien ja Kehä III:n läheisyydessä. Sieltä on hyvät yhteydet sekä Vuosaaren satamaan että kaikille pääteille samoin kuin pääkaupunkiseudun kuljetuskeskuksiin. Etsiessämme ratkaisuja kasvaneeseen tilatarpeeseen ja paikkaa uudelle logistiikkakeskukselle tärkeintä oli löytää hyvä sijainti toimivien liikenneyhteyksien varrella. Olemme toimineet Hakkilan alueella jo useampia vuosia ja todenneet, että alue on yrityksellemme logistisesti paras mahdollinen paikka. Nopea ja joustava ratkaisu Helsingin Hyllyvarasto etsi monipuolista tilaa, jossa piti olla korkeaa varastotilaa sekä pientavarahyllystöille että lavahyllyille, tuotantotilaa ja sopiva tila luokiteltujen aineiden varastointiin. Lisäksi yhtiö tarvitsi logistiikkatoimintaansa tukevaa toimistotilaa. Certeumissa ymmärrettiin liiketoimintamme erityistarpeet. Certeum pystyi nopeasti ja joustavasti räätälöimään muuttuneeseen tilatarpeeseemme sopivat tilat. Uusi palvelukeskuksemme Hakkilan alueella avattiin helmikuussa 2015. CERTEUM VUOSIKERTOMUS 2014 SIVU 14
ASIAKKAIDEN TOIMIALAJAKAUMA TOIMINTAMALLIMME 25 % 24 % 17 % 1. Kartoitamme asiakkaan tarpeen 12 % 10 % 6 % 3 % 3 % Teollisuus/ valmistus Kauppa Palvelut Rakentaminen, kiinteistö ja -teollisuuspalvelut Logistiikka/ liikenne/ varastointi Muut Julkinen sektori Tietoliikenne ja energia 2. Toteutamme ratkaisun den 2015 toisella neljänneksellä. CRM-järjestelmän avulla pystymme varmistamaan asiakastiedon saumattoman jakamisen Certeumin sisällä, vastaamaan entistä tehokkaammin asiakkaidemme tarpeisiin sekä tiivistämään markkinoinnin ja vuokrauksen yhteistoimintaa. Teetämme vähintään kerran vuodessa asiakastyytyväisyystutkimuksen ulkoisella, riippumattomalla toimijalla. Saadun palautteen perusteella kehitämme toimintaamme ja asiakkaillemme tarjottavien palveluiden laatua. Vuokrausaste 83,1 prosenttia Vuokrasopimusten mukainen vuokratuotto oli vuonna 2014 keskimäärin 7,66 miljoonaa euroa kuukaudessa ja painotettu sopimusmaturiteetti 31.12.2014 oli 47 kuukautta. Vuokrausasteemme oli vuoden 2014 lopussa 83,1 prosenttia. Koko kiinteistökannan vuokrattava pinta-ala oli noin 1,3 miljoonaa neliömetriä ja vuokrattu ala noin 1,09 miljoonaa neliömetriä. Vuoden 2014 aikana alkoi 24 vuokrasopimusta ja päättyi 13 vuokrasopimusta. Alkaneiden sopimusten vuokrattava ala oli 30 324 neliömetriä ja päättyneiden sopimusten 7 376 neliömetriä. Vuokrasopimusten mukaisesta vuokratuotostamme 98,9 prosenttia on sidottu elinkustannusindeksiin. 23,4 prosenttia vuokrasopimusten mukaisesta tuotosta nousee vuosittain vähintään prosentin sopimusten sisältämän minimikorotuksen vuoksi. 1,1 prosenttia vuokratuotosta ei ole sidottu elinkustannusindeksiin. Keskimääräinen vuokrataso vuonna 2014 oli 6,98 euroa per neliömetri per kuukausi. 62 prosenttia vuokratuista neliöistä oli pääomavuokrasopimuksissa, 7 prosenttia jaetun vuokran sopimuksissa ja 31 prosenttia kokonaisvuokrasopimuksissa. 3. Tuemme toimintaa palveluillamme 4. Ymmärrämme asiakkaan muuttuvat tilatarpeet CERTEUM VUOSIKERTOMUS 2014 SIVU 15
KOKO PORTFOLION KESKINELIÖVUOKRA VUOKRASOPIMUSTEN ERÄÄNTYMINEN, % VUOKRATUOTOSTA 30 % 8 % 62 % 28 % 21 % KESKI- NELIÖ- VUOKRA 6,98 /kk/m 2 Pääomavuokrasopimukset Kokonaisvuokrasopimukset Jaetun vuokran sopimukset 12 % 8 % 6 % 8 % 11 % 6 % < 1 v. 2 v. 3 v. 4 v. 5 v. 6 v. 7 10 v. > 10 v Pääomavuokrasopimus Pääomavuokrasopimuksessa vuokralainen maksaa vuokranantajalle elinkustannusindeksiin sidottua pääomavuokraa. Vuokralainen vastaa kiinteistön ylläpidon ja vuoksikorjausten järjestämisestä sekä näistä aiheutuvista kustannuksista. Kiinteistöjen peruskorjausten toteuttaminen sekä näistä aiheutuvat kustannukset ovat joko vuokranantajan tai vuokralaisen vastuulla. Kokonaisvuokrasopimus Vuokralainen maksaa vuokranantajalle elinkustannusindeksiin sidottua kokonaisvuokraa. Vuokranantaja vastaa kiinteistön ylläpidon ja vuoksikorjausten järjestämisestä sekä näistä aiheutuvista kustannuksista. Vuokralainen vastaa käyttämänsä sähkön kustannuksista. Kiinteistöjen peruskorjausten toteuttaminen sekä näistä aiheutuvat kustannukset ovat vuokranantajan vastuulla. Jaetun vuokran sopimus Jaetun vuokran sopimuksessa vuokralainen maksaa vuokranantajalle sekä pääoma- että ylläpitovuokraa. Pääomavuokra on sidottu elinkustannusindeksiin, ja ylläpitovuokra vastaa vuokratun kiinteistön ylläpidon kustannuksia. Vuokranantaja vastaa kiinteistön ylläpidon ja vuosikorjausten järjestämisestä, näistä aiheutuneet kustannukset laskutetaan vuokralaiselta ylläpitovuokrana. Vuokralainen vastaa käyttämänsä sähkön kustannuksista. Kiinteistöjen peruskorjausten toteuttaminen sekä näistä aiheutuvat kustannukset ovat pääasiassa vuokranantajan vastuulla. KESKIMÄÄRÄISET VUOKRATASOT ALUEITTAIN Helsingin seutu 37 % 10 % 53 % VUOKRA /kk/m 2 8,25 Pääomavuokrasopimukset Kokonaisvuokrasopimukset Jaetun vuokran sopimukset Muut kasvualueet 25 % 4 % VUOKRA /kk/m 2 5,94 71 % Muu Suomi 22 % 6 % VUOKRA /kk/m 2 5,11 72 % CERTEUM VUOSIKERTOMUS 2014 SIVU 16
YMPÄRISTÖ JA ENERGIA Kehitämme yhdessä kumppaniemme kanssa ekotehokkaita toimintatapoja. Kiinteistö- ja rakennusalan kestävällä kehityksellä on suuri merkitys koko Suomelle. Rakennetun ympäristön osuus energian kokonaiskulutuksesta on noin 40 prosenttia, ja ilmastonmuutokseen vaikuttavista päästöistä noin 35 prosenttia syntyy rakennetusta ympäristöstä. Vastuullisena kiinteistönomistajana kehitämme kiinteistöissämme ekotehokkaita toimintatapoja yhdessä sidosryhmiemme kanssa. Vauhtia energiatehokkuusohjelmasta Käynnistimme 1.10.2014 energiatehokkuusohjelman, jossa tavoitellaan energian säästämisen ja energiatehokkuuden jatkuvaa parantamista. Ohjelma kattaa kaikki omistamamme kohteet, joissa vuokranantajalla on vastuu ylläpidon järjestämisestä. Näitä kohteita on 55, ja niiden sähkön ja lämmön kokonaiskulutus on yhteensä 130 gigawattituntia vuodessa. Energiatehokkuusohjelmaan kuuluvat kohdekohtaisten energiakartoitusten ja -analyysien laatiminen, energiainvestointien kannattavuustarkastelut ja toteuttaminen sekä käyttäjien kannustaminen energiatehokkaaseen toimintaan, jotka toteutetaan yhteistyökumppaneidemme kanssa. Vuoden 2014 viimeisen neljänneksen aikana säästö edellisvuoteen oli sähkönkulutuksessa 3,3 prosenttia ja lämmönkulutuksessa normitettu 2,5 prosenttia. Kehittäminen jatkuu Vuoden 2015 aikana suunnitelmassa on useita energiatehokkuutta parantavia hankkeita. Asiakkaiden kanssa yhteistyössä tehtävillä hankkeilla parannetaan tilojen käytettävyyttä ja laatua sekä alennetaan energiakustannuksia. Liityimme vuoden 2015 alussa Kiinteistöalan energiatehokkuussopimukseen (Toimitilojen energiatehokkuussopimus). Tavoitteena on tehostaa energian käyttöä 6 prosenttia vuoden 2013 tasosta vuoteen 2016 mennessä. Ympäristövastuuasioiden kehittäminen jatkuu vuonna 2015. Kiinteistökehityshankkeiden ja laajempien peruskorjausten toteuttamisen laatukriteerit määritetään, ja näissä kiinnitetään huomiota ekotehokkuuteen ja elinkaariajatteluun. Toiminnan vaikuttavuutta parannetaan myös jätteiden kierrätyksessä ja materiaalitehokkuudessa. Energian kokonaiskulutus Sähkö 66 GWh Lämpö 64 GWh CERTEUM VUOSIKERTOMUS 2014 SIVU 17
RAHOITUS Rahoituspolitiikkamme tavoitteena on tukea liiketoimintaa ja ohjata yhtiön suojautumista rahoitusriskejä vastaan. Certeum-konserni muodostuu Certeum Oy -emoyhtiöstä sekä sen 73 osakeyhtiömuotoisesta tytäryhtiöstä. Operatiivisesta toiminnastamme johtuvien rahoitusriskien hallinnointi perustuu yhtiön rahoituspolitiikkaan. Rahoituspolitiikkamme tavoitteena on tukea liiketoimintaa ja ohjata yhtiön suojautumista rahoitusriskejä vastaan. Rahoituspolitiikka on sidoksissa yhtiön hallituksen valitsemiin toimintaperiaatteisiin. Hallitus vastaa keskeisiä liiketoiminnallisia ja taloudellisia periaatteita koskevista päätöksistä. Näiden periaatteiden toimeenpanosta vastaa emoyhtiön toimitusjohtaja. Keskeinen osa toimeenpanoa on vastuun ja valtuuksien delegointi johtoryhmälle ja edelleen organisaatiolle. Rahoituksen ja rahoitusriskien hallinnan tavoitteina on varmistaa Certeum-konsernin jatkuvuus sekä tukea varsinaisen liiketoiminnan tavoitteiden saavuttamista. Konsernin talous- ja rahoitusfunktion tavoitteena ei ole tuottojen lisääminen. KESKEISET TEHTÄVÄT Rahoitustoiminnon keskeiset tehtävät ovat: Liiketoiminnan tarvitseman rahoituksen ja likviditeetin varmistaminen ja hallinta Varsinaisen liiketoiminnan rahavirtojen hallinta Rahoitusriskien hallinta Rahoitusinstrumenttien ja transaktioiden valmistelu ja toteutus Varmistaa, että liiketoimintaorganisaatio on tietoinen rahoituksen ja rahoitusriskien merkityksestä yhtiön liiketoiminnalle ja että toimivalla organisaatiolla on liiketoimia tehtäessä käytettävissään näihin liittyvä tarvittava tieto Vastuunjaossa keskitetyn rahoitustoiminnon ja liiketoimintayksiköiden välillä on lisäksi huomioitu seuraavat tavoitteet: Hyödynnämme Certeum-konsernin tuomia mittakaava etuja transaktioiden toteutuksessa kaikkien liiketoimintayksiköiden hyväksi sekä kustannus- että osaamismielessä; Vähennämme ulkoisen rahoituksen tarvetta hyödyntämällä konserniyhtiöiden vastakkaisia intressejä, esimerkiksi tilapäisiä kassayli(ali)jäämiä; Järjestämme konsernin rahoitusta ja rahoitusriskien hallintaa siten, että emoyhtiön tasolla pystymme ohjaamaan käytännön toimintaa tavoitteiden mukaisesti sekä valvomaan konsernitason periaatteiden toimeenpanoa. Selvästi suurin yksittäinen rahoitusriskimme on jälleenrahoitusriski. Pienennämme sitä hakemalla rahoitusta kotimaisilta ja kansainvälisiltä pääomamarkkinoilta eri rahoitusmuodoissa. Rahoitustamme säätelevät rahoitussopimuksiin asetetut kovenantit, jotka koskevat muun muassa vakuuksien käyttöä, rahoittajien tasa-arvoa ja eräitä taloudellisia tunnuslukuja. Olemme keskittäneet konsernin ulkoiset velat emoyhtiöön. Emme tee sijoituksia pörssi- ja muihin osakkeisiin. Yhtiössä ei ole valuuttariskiä. Käytämme johdannaisia vain vähentämään lainasalkun aiheuttamia korkoriskejä. Emme käytä johdannaisia spekulatiivisessa tuottomielessä. KESKEISET RAHOITUSRISKIT Rahoitusriskien hallinnointi on yhtiön talousjohtajan vastuulla. Seuraamme rahoituksessa tapahtuvaa kehitystä, lakeja ja standardeja. Keskeisimmät rahoitusriskimme ovat: 1) Maksuvalmiusriski sekä kassan ja likviditeetin hallinta Maksuvalmiusriski tarkoittaa vaikeuksia saada rahoitusta tai joutumista tilanteeseen, jossa liiketoimintaolosuhteet heikkenevät ja rahoituskustannukset ovat tavanomaista korkeammat. Transaktioihin liittyvä likviditeettiriski tarkoittaa tilannetta, jossa transaktio CERTEUM VUOSIKERTOMUS 2014 SIVU 18
joudutaan rahoitustarpeen pakottamana tekemään alle markkinahintojen tai sitä ei pystytä tekemään lainkaan haluttuna ajankohtana. Maksuvalmiusriskin hallinnan tavoitteena on varmistaa liiketoiminnan jatkuvuus ja järkevät rahoituskustannukset. Pääasiallinen riskinhallintakeinomme on tarvittavan pitkäaikaisen rahoituksen ja luottolimiittien erääntymisaikataulun ja jälleenrahoituksen hallinta. Ajoitamme kulloinkin voimassa olevien ja tulevaisuudessa tarvittavan rahoituksen ja luottolimiittien neuvottelut siten, että pystymme ylläpitämään vaihtoehtoja ja siten varmistamaan mahdollisimman alhaiset kustannukset. Erääntymisaikataulun ja jälleenrahoituksen hallinnassa pääperiaatteemme on varmistaa, että seuraavan 12 ja 24 kuukauden jaksolla tulee uudelleen neuvoteltavaksi lainoja tai valmiusluottoja korkeintaan 100 miljoonan euron ja 200 miljoonan euron arvosta. Rahoituksen ja luottolimiittien oikein mitoittamiseksi seuraamme konsernissa nettovelan määrää ja likviditeettiä ja ylläpidämme likviditeettitarvetta vastaavaa likviditeettireserviä. Likviditeettireservin olemme määritelleet seuraavasti: Likviditeettitarve Liiketoiminnan ennustetut nettorahavirrat seuraavan 12 kuukauden aikana Investointien ja omaisuuden luovutuksien nettorahavirrat seuraavan 12 kuukauden aikana Rahoituksen nettorahavirrat seuraavan 12 kuukauden aikana Likviditeettitarve odottamattomien riskien varalle sekä Likviditeettitarve strategisiin investointeihin Likviditeettireservi Käteisvarat ja pankkitilien saldot, jotka ovat emoyhtiön rahoitusosaston käytettävissä Sijoitukset likvideihin rahoitusinstrumentteihin Pitkäaikaiset sitovat valmiusluotot Allekirjoitetut nostamattomat lainasopimukset Maksuvalmiusriskin hallinnalle relevanttien varmojen rahoituslähteiden lisäksi konserni voi päivittäisessä likviditeetinhallinnassaan hyödyntää myös muita lyhytaikaisia rahoituslähteitä, kuten pankkitilien luottolimiittejä sekä yritystodistusohjelmaa. Nämä normaaleissa olosuhteissa käytettävissä olevat rahoituslähteet esitämme maksuvalmiusriskin raportoinnissa erillään varsinaisesta likviditeettireservistä. 2) Korkoriski Certeum-konsernin varoista merkittävä osa rahoitetaan korollisella velalla. Markkinakorkojen muutokset vaikuttavat sekä korkomaksuihin (korkovirtariski) että velan tai korkoriskin suojauksessa käytettyjen johdannaissopimusten käypiin arvoihin (korkohintariski). Korkoriskiä ei voida täydellisesti eliminoida, koska korkovirtariskin pienentäminen kasvattaa korkohintariskiä ja päinvastoin. Korollisen velan osalta riskiä hallitaan ensisijaisesti korkovirtariskin näkökulmasta. Velan ja muussa muodossa hankittavan korollisen rahoituksen määrän ohella keskeisin korkoriskiasemaan vaikuttava tekijä on velkojen koronmääräytymisperuste (ovatko velat kiinteä- vai vaihtuvakorkoisia, markkinakorko, johon vaihtuvat korot ovat sidottu). Velkojen efektiivisiä koronmääräytymisperusteita voidaan muuttaa johdannaissuojauksilla. Korkoriskin hallinnan tavoitteena on minimoida pitkällä aikavälillä velkarahoituksen korkokustannukset, siten että: markkinakorkojen muutokset eivät vaaranna konsernin taloudellisten tavoitteiden saavuttamista lyhyelläkään aikavälillä rahoituskustannusten ennustettavuus on riittävällä tasolla tehokasta rahoitussuunnittelua ja päätöksentekoa ajatellen konserni ei altistu liialliselle korkohintariskille Korkoriskiä tarkastellaan voimassa olevan liiketoimintasuunnitelman mukaiselle ennustetulle lainamäärälle eri suunnittelujaksoilla. Korkoriskiä tarkasteltaessa huomioimme kaikki korolliset velat sopimuksellisesta muodosta riippumatta. Konsernin kiinteäkorkoisten lainojen ja korkojohdannaisten yhteismäärän suhdetta (suojausastetta) konsernin koko korolliseen velkaan ylläpidetään siten, että markkinakorkojen yhden prosenttiyksikön nousu ei aiheuta: 2 miljoonaa euroa suurempaa korkokustannusten nousua (korkovirtariskiä) seuraavan 12 kuukauden aikana 6 miljoonaa euroa suurempaa korkokustannusten nousua seuraavan kolmen vuoden aikana Siltä osin kuin korkoriski liittyy ennustettuihin lainoihin pidemmälle kuin vuoden päähän tulevaisuudessa, suojausaste saa olla enintään 80 prosenttia. Markkinakorkojen laskuun liittyvän korkohintariskin enimmäismäärää ei ole rahoituspolitiikassa erikseen määritelty. Pääperiaatteena on rajoittaa korkohintariskiä huomioimalla markkinakorkotaso politiikan vähimmäissuojausvaatimuksen ylittävien suojausten pituutta ja kattavuutta määritettäessä. CERTEUM VUOSIKERTOMUS 2014 SIVU 19
Kun markkinakorot ovat alhaalla, olemassa olevasta ja suunnitellusta velan määrästä voidaan suojata suurempi osuus kuin korkeiden korkojen aikaan. Seuraamme korkoriskin määrää simuloimalla markkinakorkojen muutosten vaikutuksia konsernin korkomenoihin (korkovirtariski) ja velkojen ja johdannaissuojausten käypiin arvoihin (korkohintariski): Markkinakorkojen yhden prosenttiyksikön nousun vaikutus voimassaolevien laina- ja johdannaissopimusten korkomaksuihin seuraavan 12 kuukauden aikana Markkinakorkojen yhden prosenttiyksikön nousun vaikutukset korkomaksuihin kolmen vuoden aikana huomioiden voimassaolevien sopimusten lisäksi myös liiketoimintasuunnitelman mukaisen ennustetun velan korot Markkinakorkojen yhden prosenttiyksikön tai sen kymmenysosan laskun vaikutus kiinteäkorkoisten lainojen ja johdannaissuojausten käypiin arvoihin 3) Luotto- ja vastapuoliriski Liiketoimintasopimuksiin liittyvä luottoja vastapuoliriski Liiketoimintajohto on vastuussa asiakassaamisiin liittyvän luottoriskin hallinnasta samoin kuin keskeisiin toimittajiin tai muihin tärkeisiin liiketoimintasopimuksiin liittyvästä vastapuoliriskistä mukaan lukien tarvittavien politiikkaperiaatteiden tai -ohjeiden dokumentointi. Rahoitusinstrumentteihin liittyvä luotto- ja vastapuoliriski Altistumme rahoitusinstrumenttien vastapuoliriskille, jos vastapuoli ei pysty selviytymään velvoitteistaan tai jos meille velkoja myöntänyt vastapuoli joutuu oman luottokelpoisuutensa huonontuessa realisoimaan tai muutoin järjestelemään velkasaamisiaan ja siten aiheuttaa meille odottamattoman jälleenrahoitustarpeen. Vastapuoliriskiä hallitaan pääasiallisesti Certeumin pankkisuhdestrategian kautta, jonka mukaisesti yhtiön rahoitus toteutetaan hyvän luottokelpoisuuden omaavien pankkien kanssa ja muut pankkipalvelut mukaan lukien hankitaan pääsääntöisesti samoilta pankeilta. Rahoitusvarojen lyhytaikaisen sijoittamisen osalta ylläpidämme erillistä listaa hallituksen hyväksymistä vastapuolista ja instrumenteista sekä enimmäismaturiteeteista ja -määristä vastapuolittain ja instrumenttilajeittain. PÄÄOMAHALLINTA Konsernin pääomahallinnan tavoitteena on turvata toiminnan jatkuvuus ja toimintaedellytykset kaikissa olosuhteissa sekä tukea pitkän aikavälin taloudellisten tavoitteiden saavuttamista. Vaikka emme ylläpidä luottoluokituslaitoksen myöntämää julkista luottoluokitusta, tavoitteenamme on ylläpitää vastaava pääomarakenne kuin hyvän luottoluokan yhtiöillä samalla toimialalla, jotta tarvittava velkarahoitus on suhdannevaihteluista huolimatta saatavissa ja sen kustannus on järkevällä tasolla. Otamme huomioon pääomarakenteen ja velkakapasiteetin erityisesti investointipäätösten yhteydessä. Osana pitkän aikavälin liiketoimintasuunnittelua hallitus on vahvistanut taloudellisiksi tavoitteiksemme: Oman pääoman vuosituotto 14 % Omavaraisuusaste vähintään 40 % Vieraan pääoman ehtoisen rahoituksen taserakennetta koskeva Loan to Value -kovenantti on voimassa olevassa rahoitussopimuksessa 55 prosenttia ja Interest Cover -kovenantti 2,5:1. Ylläpidämme ja tarvittaessa muutamme pääomarakennetta osinkopolitiikan, osakkeiden takaisinostojen ja osakeantien avulla sekä nostamalla velkaa ja maksamalla sitä takaisin. Taseen käyttöomaisuuseristä sekä käyttöpääomasta vastaa liiketoimintajohto. Investointiesityksissä ja -päätöksissä on oltava mukana myös rahoitusratkaisu. Liiketoimintajohdon vastuulla on taloushallinnon konsultointi tarvittavassa määrin, jos rahoitusratkaisua ei ole jo aiemmin määritelty investointiohjelman kokonaisuutta suunniteltaessa. Emoyhtiön talousjohtaja vastaa taseen korollisten velkojen ja saamisten hallinnasta tässä politiikassa määriteltyjen periaatteiden puitteissa mukaan lukien kovenanttien seurannasta ja raportoinnista hallitukselle ja ulkoisille rahoittajille. Hallitus seuraa ja arvioi säännöllisesti konsernin pääomarakenteen kehitystä osana normaalia liiketoiminnan tuloksellisuuden seurantaa ja muuta säännöllistä konsernin sisäistä taloudellista raportointia. CERTEUM VUOSIKERTOMUS 2014 SIVU 20