Kirkkonummen kunta, sotekiinteistöhankkeeseen liittyvät juridiset kysymykset Yhteenveto 5/2017 1
Tausta Castrén & Snellman on selvittänyt Kirkkonummen kunnan toimeksiannosta mahdollisia tapoja toteuttaa hyvinvointikeskushanke sote -uudistuksen raameissa Hankkeen toteuttamisessa on otettava huomioon mm. laki kuntien ja kuntayhtymien eräiden oikeustoimien väliaikaisesta rajoittamisesta sosiaali- ja terveydenhuollossa 548/2016 ( rajoituslaki ) HE: laki maakuntalain, sosiaali- ja terveydenhuollon järjestämisestä annetun lain ja pelastustoimen järjestämisestä annetun lain voimaanpanosta; erityisesti sen 4 luku omaisuusjärjestelyt ( voimaanpanolaki ), 2.3.2017 2
Rakennevaihtoehdot Kolme eri rakennevaihtoehtoa: 1. Kiinteistön rakennuttaminen a) kunnan tai b) kunnan omistaman kiinteistöyhtiön taseeseen 2. Sijoittaja rakentaa rakennuksen kunnan/koy:n omistamalle kiinteistölle, kunta vuokraa 3. Kiinteistöleasing leasingyhtiö omistaa rakennuksen, kunta vuokraa, kunnalla lunastusvelvollisuus Tavoitteena ollut hakea vaihtoehto kunnan omaan taseeseen rakennuttamiselle. Hankkeen aikataulu; valmistuminen n. 2021 3
Toimeksiannon lähtökohtia Kunta on hankkinut investointiluvan hankkeelle, lupahakemuksen lähtökohtana rakentaminen omaan taseeseen Rakennusta ei haluta kunnan taseeseen Kiinteistö (maapohja) pysyy kaikissa vaihtoehdoissa kuntakonsernin omistuksessa, kunta voi tehdä maanvuokrasopimuksen Edellyttää puolueetonta arviota vuokratasosta (KuntaL 130 ) Maanvuokraoikeuteen kiinnitys turvaamaan maanvuokrasaatavaa ja sijoittaja voi käyttää maanvuokraoikeutta vakuutena rahoitukselleen Oletuksena, että sote -uudistus toteutuu HE:n mukaisena Oletuksena, että rakennusta käytetään sote- palveluiden tuottamiseen koskien myös valinnanvapauden piiriin tulevia palveluita Oletuksena myös valinnanvapaus-lainsäädännön toteutuminen suunnitellussa aikataulussa 4
Keskeinen lainsäädäntö 5
Rajoituslaki 1/2 Laki kuntien ja kuntayhtymien eräiden oikeustoimien väliaikaisesta rajoittamisesta sosiaali- ja terveydenhuollossa 548/2016 3 : Sopimukset yksityisen palvelun tuottajan kanssa sekä rakennusten ja toimitilojen vuokra- tai muuta käyttöoikeutta koskevat sopimukset Kunnan tulee sisällyttää tämän lain voimaantulon jälkeen tehtäviin ja vuoden 2018 jälkeen voimassa oleviin toimitilojen vuokra- tai muuta käyttöoikeutta koskeviin sopimuksiin sopimusehto, jonka mukaan sosiaali- ja terveydenhuollon lakisääteisessä järjestämisvastuussa olevalla on oikeus irtisanoa sopimus vuoden 2019 aikana päättymään kahdentoista kuukauden kuluttua irtisanomisesta. Muu käyttöoikeus ei säädetty poikkeuksia kiinteistöleasingin osalta 6
Rajoituslaki 2/2 HE, perustelut Laajoja ja pitkäaikaisia sopimuksia sekä rakennusten ja toimitilojen käyttöoikeutta koskevia sopimuksia kuten pitkäaikaisia vuokrasopimuksia ja kiinteistöleasingsopimuksia puolestaan voitaisiin riittävän tehokkaasti rajoittaa velvoitteella sisällyttää niitä koskeviin sopimuksiin sopimuksen voimassaoloa rajoittava ja tulevan sosiaali- ja terveydenhuollon järjestäjän oikeuksia vahvistava sopimusehto, jonka nojalla sillä olisi oikeus halutessaan irtisanoa sopimus. Velvoite sisällyttää sopimuksiin irtisanomisehto koskee myös kiinteistöleasingsopimuksia. Rajoituslain vastainen sopimus on mitätön. 7
Investointilupa Hankkeelle on haettu ja myönnetty investointilupa Investointiluvassa ei rahoitusta tai toteutusmallia koskevia ehtoja Luvassa ei mainintaa liittyen irtisanomisehtoon Lupa vaaditaan, jos kunta tekee sijoituksen omaan taseeseen tai jos kunta tosiasiassa tekee investoinnin vuokra- tai käyttöoikeussopimuksen kautta - esim. rakennus tulee kunnan omistaman tytäryhtiön taseeseen (STM ohje) Laki, esityöt tai STM:n ohje eivät ota kantaa sijoittamalliin tällöin kyse sijoittajan tekemästä investoinnista, jota STM:n ohje ei määrittele poikkeuslupamenettelyn piiriin Irtisanomisehto sisällytettävä vuokra- tai käyttöoikeussopimukseen 8
Investointilupa Rajoituslain 4 :n 4 mom: Poikkeuslupa tarvitaan myös vuokra- tai muuna käyttöoikeussopimuksena toteutettavaan rakennuksiin kohdistuvaan investointiin. Jos kunta tai kuntayhtymä on saanut tällaiseen investointiin 2 momentissa tarkoitetun poikkeusluvan, ei tässä poikkeusluvassa tarkoitettua investointia koskevaan sopimukseen sovelleta 3 :ää. STM:n ohjeen mukaan tässä tarkoitetaan esim. leasingrahoitusmallilla toteutettavaa hanketta tai hanketta, jossa kunta vuokraa tilan tytäryhtiöltään, kun investoinnin toteuttaa kunnan tytäryhtiö ja investointikohde tulee kunnan tytäryhtiön omistukseen. Kirkkonummen kunta ei ole hakenut investointilupaa erityisesti vuokra- tai muuna käyttöoikeussopimuksena toteutettavaan investointiin, jossa kyse leasingrahoituksella toteutettavasta hankkeesta tai kunnan tytäryhtiön taseeseen Vuokra-, leasing- ja sijoittajamallit edellyttävät irtisanomisehtoa 9
Rajoituslaki, HE perustelut s. 10 Kunnilla ja kuntayhtymillä olisi siten oikeus solmia sopimuksia myös ehdotetun lain voimassaolon aikana, mutta nämä sopimukset eivät sitoisi tulevaa sosiaali- ja terveydenhuollon järjestämisvastuussa olevaa, jollei se katso sopimuksen mukaista toimintaa perustelluksi. Sopimusehto tulisi liittää myös sellaisiin sopimuksiin, jotka kunta tai kuntayhtymä solmii tytäryhteisönsä tai osittain omistamansa yhteisön kanssa. Eli kunnilla säilyy oikeus tehdä vuokrasopimuksia ja toimitiloja koskevia järjestelyjä myös 1.7.2017 jälkeen ennen järjestämisvastuun siirtymistä maakunnille 1.1.2019. 10
Sote lainsäädännön keskeisiä aikatauluja Maakuntien perustaminen 1.7.2017 alkaen ja väliaikaishallinto 31.12.2017 kunnan annettava selvitys kunnan omistamista sotekiinteistöistä, irtaimesta omaisuudesta ja vuokrasopimuksista. Selvitystä täydennettävä 30.6.2019, jos muutoksia ja maakunta katsoo tarpeelliseksi. Järjestämisvastuu siirtyy maakunnalle 1.1.2019 Järjestämisvastuu säilyy 31.12.2018 asti kunnalla samoin toimivalta tehdä kunnan järjestämisvastuulla olevien palveluiden tuottamiseen liittyvät ratkaisut Valinnanvapauden toteutuminen perusterveydenhuollon osalta ehdotettu toteutuvaksi 1.1.2019 Siirtymäkauden (3 + 1 vuotta) ajaksi maakunta vuokraa kaikki sen järjestämisvastuulle kuuluvan toiminnan käytössä olevat tilat. Siirtymäkauden aikana maakunta arvioi tulevat tilatarpeensa. 11
HE: Laki maakuntalain, sosiaali- ja terveydenhuollon järjestämisestä annetun lain ja pelastustoimen järjestämisestä annetun lain voimaanpanosta; 4 luku omaisuusjärjestelyt Kunnan omistamat toimitilat siirtyvät maakunnan hallintaan 1.1.2019, ellei muuta sovita (voimaanpanolain 20 ) Kunta siirtää sote-palvelutuotannon toimitiloihin liittyvät vuokrasopimukset maakunnalle 1.1.2019 riippumatta siitä, kuka on vuokranantaja (voimaanpanolain 22 ) Voimassa vähintään 31.12.2021 asti + maakunnalla 12 kk optio (20 ) Siirtymäkauden ajaksi maakunta vuokraa kaikki sen järjestämisvastuulle kuuluvan toiminnan käytössä olevat tilat. Siirtymäkauden jälkeen maakunta arvioi tilatarpeensa. 22 :n 2 momentti: Poikkeuksena sopimukset, joissa kunta on sitoutunut lunastamaan kyseisen tilan omistukseensa sopimuskauden päätyttyä, jolleivät kunta ja maakunta toisin sopisi. Tällaisia lunastusehtoja mm. kiinteistöleasingsopimuksissa. Näissä tilanteissa kunnan ja maakunnan välillä solmittaisiin siirtymäkauden ajaksi jälleenvuokraussopimus alkuperäisen sopimuksen pysyessä kunnan ja toimitilan omistajan eli yleensä rahoittajan välisenä. Siirtymäkauden jälkeen olisi mahdollista, että maakunta pitäisi tilan vuokralla aina alkuperäisen vuokrakauden loppuun saakka lunastusvastuun pysyessä kunnalla tai maakunta voisi ottaa vastuulleen myös lunastusvastuun. 12
Rakennuksen lunastaminen muuhun kuin sote -käyttöön Kun kunta ei 1.1.2019 jälkeen tuota sote-palveluita, kunta ei voi sitoutua lunastamaan rakennusta sote-käyttöön. Monikäyttöisen tai muunneltavan rakennuksen muut käyttötarkoitukset ja kunnan tarve? 13
Taloudellinen toiminta Tilat rakennetaan valinnanvapauden piirissä olevaa toimintaa eli taloudellista toimintaa varten olettaen, että valinnanvapaus toteutuu sote-uudistuksen yhteydessä. Tiloja voidaan käyttää kaupalliseen tarkoitukseen Suositus: KOy:n käyttäminen tilanteessa, jossa kunta vuokraisi tilat taloudellista toimintaa harjoittavalle yritykselle. Sijoittajamalli ei kuitenkaan edellytä kunnan KOy:n perustamista alkuvaiheessa. 14
Miksi ei nyt kiinteistöosakeyhtiötä? Ensisijaisesti ratkaisu, jossa sijoittaja hankkii rahoituksen ja vakuudet Ei tarvetta tässä vaiheessa kunnan kiinteistöyhtiölle kunta tekee sopimuksen tilan vuokraamisesta omaan käyttöön ei vielä toimintaa kilpailutilanteessa markkinoilla Sijoittajalla mahdollisuus perustaa kiinteistöosakeyhtiö 15
Sijoittajamalli 16
Rakennevaihtoehto Kunta kilpailuttaa sijoittajakumppanin julkisena hankintana. Kunta vuokraa omistamansa kiinteistön sijoittajan omistamalle kiinteistöyhtiölle Edellyttää puolueetonta arviota vuokratasosta (KuntaL 130 ) Kunta ei tässä vaiheessa perusta omaa kiinteistöyhtiötään Sijoittaja/konsortio rakentaa kiinteistölle kunnan suunnitelmien mukaisen monikäyttörakennuksen Sijoittaja käyttää maanvuokraoikeutta vakuutena Mahdollistaa kokemuksemme mukaan 60-70 % rahoituksen, loppu 30-40 % sijoittajan pitää rahoittaa muilla keinoin Kunta ja sijoittaja/koy allekirjoittavat vuokrasopimuksen, jolla kunta vuokraa rakennuksen 17
Huomioitavaa Vuokrasopimuksen liittyessä sosiaali- ja terveydenhuollon tai pelastustoimen järjestämiseen tulee vuokrasopimuksessa olla ehto, jonka mukaan sosiaali- ja terveydenhuollon lakisääteisessä järjestämisvastuussa olevalla on oikeus irtisanoa sopimus vuoden 2019 aikana päättymään kahdentoista kuukauden kuluttua irtisanomisesta Jotta sijoittaja on kiinnostunut hankkeesta järkevällä vuokratasolla tulee kunnan sitoutua erillisessä sopimuksessa vuokraamaan kohde tarvittaessa muuhun kuin sosiaali- ja terveydenhuollon toimintaan, mikäli maakunta irtisanoo sopimuksen. Erillisessä sopimuksessa mahdollista sopia myös kunnan lunastusoikeudesta. Rakennuksen monikäyttöisyys keskeinen seikka suunnittelussa ja rakentamisessa 18
1. Vaihe Kunta vuokraa kiinteistön sijoittajalle Sijoittaja rakentaa rakennuksen, jonka kunta vuokraa 19
2. Vaihe Vuokrasopimus siirretään maakunnalle 1.1.2019 Rakennuksen omistava Koy voi myös olla kunnan osittain omistama (0 100 %) Kunta vuokraa kiinteistön sijoittajalle Sijoittaja rakentaa rakennuksen, jonka kunta vuokraa 20
Exit 1 Uusi vuokra Maakunta irtisanoo vuokrasopimuksen Maakunnalla irtisanomisoikeus 2019 rajoituslain nojalla ja 2021/2022 voimaanpanolain nojalla (HE) Kunta vuokraa kiinteistön sijoittajalta muuhun tarkoitukseen Maanvuokrasopimus pysyy voimassa Sijoittaja vuokraa rakennuksen kunnalle 21
Exit 2 Uusi vuokra Maakunta irtisanoo vuokrasopimuksen Yksityinen toimija esim. yksityinen lääkäriasema Maanvuokrasopimus pysyy voimassa kunnan ja sijoittajan välillä Sijoittaja vuokraa rakennuksen yksityiselle toimijalle 22
Maakunta irtisanoo vuokrasopimuksen Exit 3 Lunastusvaihtoehto 1/2 Lunastaminen voi tarkoittaa seuraavia vaihtoehtoja: 1) rakennus tulee kunnalle ja maanvuokrasopimus lakkaa 2) kunta lunastaa sijoittajan Koy:n osakkeet 3) kunta perustaa Koy:n joka lunastaa rakennuksen ja maanvuokrasopimuksen sijoittajalta Huomioitava varainsiirtoverokohtelu Kunta lunastaa rakennuksen ja maanvuokrasopimuksen sijoittajalta muuhun tarkoitukseen Sijoittaja myy rakennuksen ja maanvuokraoikeuden kunnalle 23
Exit 3 Lunastusvaihtoehto 2/2 Kunnan omistama Koy vuokraa tilat muulle toimijalle Yksityinen toimija vuokraa tilat Kunta vuokrannut kiinteistön Koy:lle Yksityisen toimijan sijaan vuokralainen voi myös olla kunta (muu kuin sote -tarkoitus), jos rakennuksen omistajuus halutaan kunnan sijaan Koy:lle. 24