Kaupunginhallitus 22.5.2017 Liite 6 180 Arviokirja Rakennusoikeus Mannerheimintie 10b 50100 Mikkeli 19.5.2017 Laatinut Sibeliuksenkatu 2 A 9 15110 Lahti Yritys ja yhteisötunnus 2407933-1
1 Arviokirja Lahti 19.5.2017 Arvion kohde Mikkelin keskustassa sijaitsevasta kiinteistöstä 491-1-8-1025 muodostettavat, sivulla 4 määritellyt, kaksi kiinteistöä sekä yksi määräosa. Arvion oletuksena on, että kiinteistön asemakaavaehdotus on lainvoimainen. Arvion tilaajalta saadun tiedon mukaan, kiinteistöt luovutetaan siten, että niillä sijaitsevat rakennukset ovat purettu eikä purkamisesta muodostu kustannuksia ostajalle. Arvion tilaaja Mikkelin kaupunki / Kaupungingeodeetti Hannu Peltomaa Arvion laatija / Mikko Helenius ja Valtteri Helenius Arvion tarkoitus ja arvopäivä Markkina-arvon määrittäminen. Arvopäivä 19.5.2017. Markkina-arvo määritellään (IVS 2013) arvioiduksi rahamääräksi, jolla omaisuus arvopäivänä vaihtaisi omistajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien myyjän ja ostajan välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa. Ostajatahojen subjektiivisia erityisintressejä kohteen suhteen ei arvioinnissa oteta huomioon. Velaton arvo tarkoittaa sitä, ettei mahdollisia yhtiövelkoja, arvonlisäverovelkoja yms. vastuita ole vähennetty. Arvion käyttötarkoitus ja käyttö Markkina-arvon määrittäminen myyntiä varten. Tämä lausunto on luottamuksellinen sekä arviokirjan laatijalle että toimeksiantajalle. Arvioijan vastuu ei koske kolmansia osapuolia. Arviota saa käyttää ainoastaan em. käyttötarkoitukseen ja sen käyttö muussa käyttötarkoituksessa edellyttää arvion laatijan lupaa. Tätä lausuntoa kielletään julkaisemasta kokonaan tai arvioinnin lukuihin, arvioijan nimeen tai ammatillisiin sidoksiin ilman ennakkoon saatua arvion laatijan kirjallista suostumusta. Arviointi on suoritettu seuraavien toteamusten mukaisesti: Kaikki arviossa esitetyt lausunnot perustuvat arvion laatijan käytettävissä olevaan parhaaseen mahdolliseen tietoon Tehdyt analyysit ja johtopäätökset pohjautuvat arviokirjassa esitettyihin oletuksiin ja ehtoihin Arvioijalla ei ole eturistiriitoja arvioinnin kohteeseen Arviointipalkkio ei ole riippuvainen arvion sisällöstä / markkina-arvosta Arvio on laadittu Keskuskauppakamarin kiinteistönarviointilautakunnan sääntöjen, hyvää kiinteistöarviointitapaa koskevia määräyksien sekä Kansainvälisiä kiinteistöarviointistandardeja (IVS) noudattaen
2 Arvonmäärityksen on laatinut Auktorisoitu Kiinteistöarvioija (AKA-yleisauktorisointi) omaava henkilö Arviokirja on laadittu toimeksiantajan toimittamien tietojen pohjalta sekä perustuen :n kokemukseen ja liiketoiminnassaan keräämään markkinatietoon Ympäristölupa ja maaperän tila Arviota laadittaessa ei ole ollut käytettävissä maaperätutkimuksen tuloksia. Varmuus maaperän puhtaudesta on saatavissa ainoastaan koekairauksilla. Arvion lähtökohtana on, että maaperän tai rakennusten rakenteet eivät ole siten saastuneet, että niiden puhdistamisesta aiheutuisi mahdolliselle ostajalle olennaisia kustannuksia. Arvion tilaajalta saadun tiedon mukaan, maaperä puhdistetaan Mikkelin kaupungin toimesta eikä siitä muodostu kustannuksia ostajalle. Arvonlisävero Markkina-arvon määrittämisen lähtökohtana on velaton arvo. Tällä tarkoitetaan sitä, että jos kaupan johdosta joudutaan veronpalautuksiin tai takaisin saantiin ko. seikat huomioidaan kauppahintaa määritettäessä. Arvion lähtökohtana on, että ostajalle ei aiheudu kauppahinnan lisäksi muita kustannuksia kiinteistöveron tai muun täyttämättömän velvoitteen osalta. Tietolähteet ja katselmus Arvion tilaaja on toimittanut Arviointitoimiston käyttöön: - asemakaavaluonnoksen - määräosan sijaintikartan Arviointitoimiston hankkimat tiedot: - kiinteistöllä on suoritettu katselmus 17.5.2017 Valtteri Heleniuksen toimesta kaupungingeodeetin Hannu Peltomaan opastuksella
3 Kohteen sijainti Arvion kohde sijaitsee Mikkelin keskustaa itäpuolelta läpikulkevan Mannerheimintien varrella, noin 200 metrin päässä Mikkelin torilta kaakkoon. Makrosijainti Mikkelissä on hyvä ja mikrosijainti Mikkelin keskustan välittömässä läheisyydessä, matkakeskuksen tuntumassa, on hyvä. Sijaintikartat Makrosijainti Mikkelissä Mikrosijainti Mikkelissä
4 Kiinteistön tiedot Kaupunki 491 - Mikkeli Kaupunginosa 1 - Savilahti Kortteli 8 Muodostettavat 7, 6 sekä määräosa (2950/8450) tontista 8 kiinteistöt Asemakaavaehdotus, arvion kohde rajattu sinisellä Asemakaavaehdotuksen määräykset Rakennusoikeus Tontin maastolliset ominaisuudet Asemakaavaehdotuksen mukaan, kortteli kuuluu pääosin keskustatoimintojen korttelialueeseen (C). Määräosalla tontilla 8 saa rakentaa IV kerrokseen. Muodostettavalla tontilla 7 saa rakentaa tontin itälaidassa IV kerrokseen ja keski- ja länsipuolella IX kerrokseen. Muodostettava tontti 6 kuuluu asumista palvelevan yhteiskäytön korttelialueeseen (AH). Koko asemakaavaehdotus alueelle on merkitty maanalainen tila (ma). Autopaikkoja on rakennettava seuraavasti: pihapysäköintinä 1ap/100 kem2, useamman kiinteistön yhteinen pysäköintihalli 1 ap/130 kem2, palvelutalot 1 ap/300 kem2, liikehuoneistot 1 ap/50 kem2 pihapysäköintinä ja pysäköintilaitoksessa 1 ap/65 kem2. Toimistot, ravintolat ja kokoustilat1 ap/70 kem2 ja pysäköintilaitoksessa 1 ao/85 kem2. Hotellien ja kulttuurikohteiden pysäköintivaade ratkaistaan tapauskohtaisesti. Asemakaavamääräykset ovat kokonaisuudessaan arvion liitteenä olevassa asemakaavaotteessa. Määräosa tontista 8: 1 950 kem2 Tontilla 7: 4 500 kem2 Yhteensä 6 450 kem2 maanpäällistä rakennusoikeutta. Kellarikerroksissa rakennusoikeutta määräosalla tontista 8 : 1 000 kem2 Tontilla 7 : 1 000 kem2 Yhteensä 2 000 kem2 rakennusoikeutta kellarikerroksissa Kiinteistö on mäessä, joka laskee kohti Mannerheimintietä
5 Valokuvia tontilta Kuvassa näkyy muodostettavat tontit numero 6 ja 7 sijainnit joiden etelälaita rajoittuu taaempana näkyvään valkoiseen rakennukseen. Kuvassa näkyvä punainen rakennus on purkukuntoinen ja sijaitsee tontin 8 määräosan kohdalla. Kuvassa määräosaa tontista 8 sekä sillä tällä hetkellä sijaitsevaa pysäköintialuetta. Kuvassa näkyvät siilot eivät kuulu arvion kohteena olevaan määräosaan muodostettavasta tontista 8. Nykykäyttö Arvion kohteen alueella sijaitsee vanhoja viljasiiloja sekä vanha tuotantorakennus. Molemmat rakennukset ovat lehtitietojen perusteella purkukuntoisia mikrobivaurioiden vuoksi. Arvion tilaajalta saadun tiedon mukaan, Mikkelin kaupunki vastaa rakennusten purkamisesta sekä maaperän mahdollisesta puhdistamisesta muodostuvista kustannuksista. Kiinteistön keskivaiheilla sijaitsee lisäksi pysäköintialue.
6 Arvion perusteet Yleistä taloustilanteesta, Q2/2017 Maailmantalouden kasvuvauhti on kiihtynyt viime vuoteen verrattuna ja talouskasvun odotetaan asettuvan lähitulevaisuudessa pitkän aikavälin keskiarvotasolle. USA:n talouskasvu on vahvistunut ja mahdollinen elvyttävä talouspolitiikka kiihdyttää toteutuessaan maan taloutta entisestään. Maan keskuspankki on jo ryhtynyt koronnostoihin. Euroalueella kasvu on jatkunut jo useamman vuoden ja saman maltillisen vauhdin odotetaan jatkuvan myös lähivuodet. Kiinatalouskasvu hidastuu hallitusti seitsemän prosentin tasolta lähemmäksi viittä prosenttia maan siirtyessä investointipainotteisesta yhteiskunnasta kulutusvetoiseksi. Venäjäkin on päässyt hitaan talouskasvun makuun raakaöljyn hinnan noustua viime vuoden lopulla, mutta talouspakotteilla on edelleen vaikutuksensa. Positiivisista merkeistä huolimatta maailmantalouden kasvuun liittyy useita huomattavia riskitekijöitä, jotka voivat realisoituessaan vaikuttaa merkittävästi ennustettuun kehitykseen. Näitä ovat Kiinan talouden hallitsematon romahdus maan siirtyessä kohti palvelu- ja kulutusvetoista yhteiskuntaa, USA:n finanssipolitiikan odottamattomat suunnanmuutokset ja Euroalueen pankkisektorin ongelmat. Lisäksi Britannian EU-eron vaikutukset ovat edelleen hämärän peitossa. Suomen talouden taantuma päättyi viime vuonna ja kuluvalle vuodelle odotetaan BKT:n yli prosentin kasvua. Lähivuosien talouskasvu tulee kuitenkin olemaan vaatimatonta, eikä se riitä paikkaamaan julkisen talouden ongelmia. Työttömyyden väheneminen tukee yksityistä kulutusta ja rakentamisen lisäksi myös tuotannolliset investoinnin lisääntyvät. Suomen parantuvan kilpailukyvyn ansiosta viennin odotetaan ottavan enemmän vetovastuuta tulevasta talouskasvusta. Lähde: Suomen Pankki Yleistä toimitilamarkkinoista, Q2/2017 Matalat korot, vakaat nettotuotot ja vaihtoehtoisten sijoituskohteiden alhaiset tuottotasot pitävät kiinteistöt houkuttelevana sijoituskohteena niin kotimaisten kuin ulkomaisten sijoittajien silmissä. Tuottovaatimustaso on pudonnut Helsingin ydinkeskustassa historiallisen alhaiselle tasolle, mistä myös kasvukeskukset ovat saaneet oman osansa alentuneina tuottovaatimustasoina. Viimevuoden transaktiovolyymi ylsi kaikkien aikojen korkeimmalle tasolle, noin 7,4 miljardiin euroon, jossa oli nousua 30 % vuoteen 2015 verrattuna. Edellinen ennätys 6,3 miljardia euroa oli vuodelta 2007. Asuntoportfolioiden osuus oli 38 % kokonaisvolyymista. Asuinkiinteistöjen houkuttelevuutta selittää muita kiinteistötyyppejä korkeampi kokonaistuotto, jollaisena tilanne on pysynyt jo vuosia. Seuraavaksi vaihdetuin kiinteistötyyppi oli liikekiinteistöt 23 % osuudella ja lähes yhtä suurella osuudella toimistokiinteistöt (22 %). Myös jalostuskiinteistöistä tehdään kauppaa, kun kiinteistökehittäjät ovat hakeneet korkeampia tuottoja ostamalla elinkaarensa loppuvaiheessa olevia kohteita ja jalostaneet niitä uuteen käyttöön. Hoivakiinteistöt ovat väestön ikääntymisen seurauksesta kasvava kiinteistösijoitussegmentti. Kansainvälinen kiinnostus Suomen kiinteistömarkkinoita kohtaan on hyvällä tasolla, sillä ulkomaisten sijoittajien hankinnat vastaavat hieman yli neljäsosaa tehdyistä kaupoista. Kansainvälisten sijoittajien huomio kohdistuu kuitenkin lähinnä pääkaupunkiseudulle, Turkuun ja Tampereelle. Ostolaidalla ovat yleisesti olleet kotimaiset ja ulkomaiset rahastot ja kiinteistösijoitusyhtiöt. Valtio, kunnat ja seurakunnat ovat puolestaan pyrkineet vähentämään kiinteistöomistuksiaan tasaista tahtia. Kotimaiset sijoittajat ovat olleet aktiivisia kasvukeskuksissa ja paikalliset sijoittajat ovat tehneet viimeaikoina kauppoja myös toissijaisista kohteista.
7 Arvion kohteen asema markkinoilla ja myytävyys Arvion kohde sijaitsee keskeisellä paikalla Mikkelin keskusta-alueen tuntumassa, noin 200 metriä kauppatorilta. Arvion kohteen välittömässä läheisyydessä on Mikkelin matkakeskus, kaupungin virastotalot sekä keskustan kauppakeskukset. Sijainti keskustan kaakkoispuolella ei ole kaupallisesti houkutteleva mutta asuin-, tai muuhun asumista tukevaan toimintaan, keskeinen hyvien liikenneyhteyksien sekä palveluiden läheisyyden vuoksi. Arvioitavat rakennuspaikat eivät sovellu liikerakentamiseen, sillä kaupallinen keskusta-alue jää arvion kohteesta muutaman sadan metrin päähän. Esillä olevaan palveluasumiseen arvion kohde soveltuu erinomaisesti. Keskusta-alueen läheisyys takaa asukkaiden palveluiden saatavuuden ja helpon tavoitettavuuden. Myös vierailijoiden on helppo saapua paikalle matkakeskuksen kautta. Autolla saapuminen on myös vaivatonta toriparkin ja muiden läheisyydessä olevien pysäköintialueiden ansiosta. Edellä mainitut ominaisuudet mahdollistavat myös arvion kohteen asuinkerrostalokäytössä. Arvion kohteen pysäköintivaade on huomattava ja toteutus on pääosin kellarikerroksissa. Maanalaisen pysäköintilaitoksen rakentaminen nostaa merkittävästi rakennuskustannuksia ja kiinteistön mahdollinen ostaja ottaa tämän huomioon tehdessään tarjousta kohteesta. Esimerkiksi keskusta-alueen ulkopuolelle rakentaessa pysäköinti voidaan toteuttaa tonttipysäköintinä, joka pitää rakennuskustannukset maltillisimpina. Matkakeskuksen läheisyys, sekä junaradan aiheuttama ääni saattaa häiritä herkimpiä alueen asukkaita. Tosin useassa kaupungissa on rakennettu radan varteen asuinkerrostaloja ja tullaan jatkossakin rakentamaan radan tuomien hyvien liikenneyhteyksien ansiosta. Esimerkiksi Jyväskylässä on rakennettu paljon opiskelija-asuntoja matkakeskuksen läheisyyteen. Lahdessa on useitakin hankkeita käynnissä, jossa radanvarteen rakennetaan uusia asuinalueita sekä mahdollisesti hotelli. Arvion kohteista muodostettava tontti numero 6 on asemakaavaehdotuksessa asumista palveleva yhteiskäyttö alue, eli käytännössä tiealue. Asemakaavaehdotuksessa tontille numero 6 on merkitty sijainniltaan ohjeellinen ajoyhteys, jonka tehtävänä on palvella kaikkia korttelin 8 tontteja. Tästä syystä tontille numero 6 ei ole määritelty markkina-arvoa. Ostajapotentiaali arvion kohteelle on rakennusliikkeissä, sekä omaan käyttöön ostajilla. Omaan käyttöön ostaja rakennuttaisi kiinteistöille omaan käyttötarkoitukseensa räätälöidyn rakennuskokonaisuuden jonka käyttäminen muussa käyttötarkoituksessa olisi haastavaa. Tämän tyyppisen rakennusoikeuden myyntiaika on tavanomaisesti noin vuosi.
8 Markkina-arvon määritys Kauppa-arvomenetelmällä arviointi Mikkelissä myydään rakentamattomia asuinkerrostalotontteja (AK- kaavamerkintä) verkkaisesti. Kauppoja on tehty vuodesta 2011 alkaen keskimäärin yksi vuodessa. Maanmittauslaitoksen kauppahintarekisterin haun perusteella, rakentamattomien tonttien tonttikaupat keskittyvät Tuppuralan kaupunginosaan, Graanintien varrelle, keskusta-alueen itäpuolelle. Yksi kauppahintarekisterin kaupoista on tehty keskusta-alueen länsipuolelta, Pankalamminkadun varrelta. Seuraavana olevaan taulukkoon olemme listanneet Maanmittauslaitoksen kauppahintarekisteristä AK-tontti kaupat vuodesta 2011 alkaen: Kauppav. Kiinteistötunn. Kaupunginosa Maa m² Kauppah. /maam² Rak. oik.kem 2 /kem 2 2017 491-10-81-8 Tuppurala 2 993 533 000 178,1 1 980 269 2016 491-4-18-6 + 491-4-18-3 Kaukola 2 838 465 000 163,8 3 100 150 2014 491-60-13-1 Tuppurala 3 810 101 830 26,7 2 200 46 2013 491-10-81-3 Tuppurala 4 163 737 100 177,1 2 625 281 2012 491-10-81-5 Tuppurala 4 247 590 000 138,9 2 625 225 2011 491-10-81-6 Tuppurala 3 869 500 000 129,2 2 625 190 2011 491-10-1-1-M514 Tuppurala 3 590 570 000 158,8 5 700 100 Maanmittauslaitoksen kauppahintatietojen mukaan, tehdyistä kaupoista kiinteistöt 491-10-81-3 sekä 491-10-81-6 rajoittuvat rantaan. Mikkelin kaupungin verkkosivujen asemakaavatietojen mukaan, rakennuspaikan ja järven rannan välissä kulkee puistoalue. Kauppahintatietojen perusteella, Graanitien tonttikauppojen rakennusoikeuden yksikköhinnat painottuvat välille 100 280 /kem2. Suurin yksikköhinta on maksettu tontista, joka rajoittuu Maanmittauslaitoksen tietojen mukaan rantaan. Graanintien tonttien pysäköinti on toteutettu tonttipysäköintinä. Rakentamattomien AL- tonttikauppojen määrä on Mikkelissä verrattain pieni. Maanmittauslaitoksen kauppahintatietojen perusteella, kauppoja on tehty kolme kappaletta ja kaupat on tehty keskustaalueen ulkopuolelta. Kaupan kohteista kaksi on ollut määräaloja joiden pinta-alat ovat olleet alle 200 m2. Määräalojen pinta-alat ja kauppahinnat eivät tee kaupoista arvion kohteeseen sopivia vertailukauppoja. Määräalojen kaupat on tehty vuosina 2011 ja 2012. Kolmas AL- tonttikauppa on ollut määräosan kauppa osoitteesta Porrassalmenkatu 57, jonka kauppahinta on ollut 280 000. Kauppahintatietojen mukaan, määräosan suuruus on 1457/3000 ja Mikkelin kaupungin asemakaavatietojen mukaan, kiinteistöllä on rakennusoikeutta 3 000 kem2. Tehdyn kaupan yksikköhinnaksi muodostuu 192 /kem2. Kauppa on tehty vuonna 2011. Asemakaavaehdotuksessa kellaritiloihin on merkitty arvion kohteelle yhteensä 2 000 kem2 rakennusoikeutta, joka on tässä paikassa ja sijainnilla haastava käyttää. Näin valtaisan kellari rakennusoikeuden käyttäminen rinteessä liike- tai toimistokäyttöön on äärimmäisen haastavaa. Olemme olettaneet että kellaritilojen rakennusoikeus tullaan käyttämään todennäköisesti kokoontumis- tai muuhun asumista tukevaan käyttötarkoitukseen ja tämän johdosta kellarin rakennusoikeuden arvo on sisällytetty kerrosten rakennusoikeuden arvoon.
9 Edellä olevan perusteella olemme arvioineet arvion kohteen rakennusoikeuden arvon seuraavasti (sisältää kellarin rakennusoikeuden): Arvo kauppa-arvomenetelmällä m2 /m2 Yhteensä Rakennusoikeus 6 450 270-290 1 741 500-1 870 500 Yhteensä 6 450 1 741 500-1 870 500 Arvioimme tontin käyväksi yksikköhinnaksi tasoa 270 290 /kem2 eli suuruusluokkaa 1.740.000 1.870.000 euroa. Valittu arviointimenetelmä Koska arvion kohteen ostajapotentiaali on pääosin omaan käyttöön ostajissa, olemme painottaneet arvon määrityksessä kauppa-arvolaskelman tulosta. Markkina-arvo Edellä olevan perusteella arvioimme osoitteessa Mannerheimintie 10b, 50100 Mikkeli sijaitsevien muodostettavien kiinteistöjen sekä määräosan velattomaksi markkina-arvoksi (arvopäivä 19.5.2017) suuruusluokkaa miljoona kahdeksansataatuhatta (1.800.000) euroa. Markkina-arvo on määritetty IVS 2013 mukaisesti. Arvioin tarkkuus Arvioinnin tarkkuus on +/- 10 % Arvion laati Lahti 19.5.2017 Mikko Helenius Johtava arviointiasiantuntija LKV, Keskuskauppakamarin hyväksymä kiinteistöarvioitsija (KHK) ja Auktorisoitu kiinteistöarvioitsija (AKA), yleisauktorisoitu Valtteri Helenius Arviointiasiantuntija Insinööri (AMK) Liitteet 1. Asemakaavaehdotuksen kartta ja määräykset 2. Asemakaavaehdotuksen tonttijakokartta 3. Määräosan sijaintikartta