Asuntotuotantokysely 2/2017 Sami Pakarinen Kesäkuu 2017
1 (2) Kesäkuun 2017 asuntokatsaus Asuntotuotantokyselyn tulokset: Asuntotuotannossa ennätys, omistusasuntojen kysyntä paikkaa kovan rahan vuokra-asuntojen aloitusten vähenemistä RT:n asuntotuotantokysely tehdään kolmesti vuodessa Talonrakennusteollisuuden jäsenyrityksille. Kyselyn ulkopuolella on yleishyödyllisten yhteisöjen rakennuttama vapaarahoitteinen omistusasuntotuotanto ja tuettu vuokra-asuntotuotanto sekä ei-jäsenten asuntotuotanto. RT:n asuntotuottajat arvioivat aloittavansa tänä vuonna yhteensä 14 900 rivi- ja kerrostaloasunnon rakennustyöt, joista vajaat 10 700 asuntoa olisi omaperustaisia. Neuvottelu-urakkakohteiden eli vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen määrä yltäisi reiluun 4 200 asuntoon. Arvio aloitusmäärästä on noussut viimeksi tammikuussa tehdystä kyselystä 2 400 asunnolla. Kuluvan vuoden ensimmäisellä vuosipuoliskolla aloituksia arvioidaan käynnistyvän hieman enemmän kuin jälkimmäisellä. Erityisesti perustajaurakointi näyttää alkuvuoden osalta olevan vilkasta. Arvio vuokra-asuntojen tuotannosta on loppuvuodeksi ehkä hieman yllättäen positiivisempi kuin alkuvuodeksi. Kyselyn perusteella asuntotuotannon hyvän vireen ennakoidaan jatkuvan ainakin tämän vuoden. Loppuvuoden osalta suunnitellut aloitukset ovat yleensä tarkentuneet hieman arvioitua heikommiksi. Asuntoja oli myynnissä toukokuun alussa yhteensä 5 273 kappaletta, joista valmistuneiden osuus oli 808 asuntoa. Tämä vastaa 15 prosenttia myynnissä olevien määrästä. Sekä myynnissä olevien asuntojen kokonaismäärä että valmiiden myytävien asuntojen määrä on laskenut tammikuusta. Tonttikustannukset, pk-seudun tonttipula sekä pula ammattitaitoisista toimihenkilöistä ovat suurimmat tuotantoa haittaavat tekijät tällä hetkellä. Noususuhdanteen myötä kysynnän riittämättömyys ei vaivaa enää asuntotuotantoa. Ennakkovarausprosentti on kyselyn mukaan 45 prosenttia. Kyselyn mukaan asuntotuotannon aloituksista 43 prosenttia arvioidaan kohdistuvan Helsingin seudulle. Tuotannon odotetaan kasvavan erityisesti suurten kaupunkiseutujen ulkopuolella, minkä osuuden aloituksista arvioidaan olevan tänä vuonna 16 prosenttia. Taustalla on asuntorakentamisen noususuhdanteen leviäminen ympäri Suomen. Kasvua kertyi jo vuonna 2016 enemmän muualta kuin pääkaupunkiseudulta. Tammikuun kyselyyn nähden suhteellisesti eniten tuotanto kasvanee tänä vuonna Oulussa, Jyväskylässä ja Kuopiossa. Tampereen Turun seutukuntien osuus säilyy korkealla, vaikka esimerkiksi Tampereella aloitusmäärien ennakoidaan kyselyn mukaan vähenevän. Asuntojen kuluttajakauppa virkoaa talouden kasvun vahvistuessa ja työttömyyden helpottaessa Vuonna 2016 aloitettiin Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan kaikkiaan 37 500 asunnon rakennustyöt. Asuntojen tuotantomäärät lisääntyivät kappalemääräisesti reilut 14 prosenttia edellisvuodesta. Uudistuotanto painottuu edelleen hyvin vahvasti kerrostaloasuntoihin, mikä nostaa aloituksia. Kuvaavaa on, että kappalemääräiset aloitukset ovat ennen finanssikriisiä ollutta tasoa 17 prosenttia korkeammalla, mutta neliöissä mitattuna noin neljänneksen alempana. Vuosi 2017 on asuntomarkkinoiden osalta erittäin mielenkiintoinen. Suomen taloudessa alkanut nousukausi takaa, että viime vuosien patoutunut kysyntä purkautuu. Kiinteistöjen kauppamäärät kasvoivat kuluvan vuoden ensimmäisellä neljänneksellä koko maassa 13 prosenttia ja pääkaupunkiseudulla 29 prosenttia. Vanhojen osakeasuntojen kauppamäärissä vastaavaa nousua ei ole nähty, mutta alueelliset erot ovat suuria. Siellä missä vanhojen asuntojen kaupankäynti on laskenut vähiten, on myös uudisasuntojen kauppa käynyt vilkkaasti. Asuntojen hinnat kääntyivät nousuun vuoden alkupuolella. Vuoden ensimmäisellä neljänneksellä kerrostaloasuntojen hinnat nousivat koko maassa 0,9 prosenttia, kun taas rivitaloissa hinnat laskivat 0,3 prosenttia edellisvuoden vastaavaan neljännekseen verrattuna. Omakotitalojen hinnat laskivat samalla ajanjaksolla 0,7 prosenttia.
2 (2) Suomen talous elää vaihteeksi hyvää noususuhdannetta. Kuluttajien luottamus on ennätyskorkealla ja työttömyys on kääntynyt lasku-uralle. Asuntomarkkinoilla nähdään paikoitellen tänä vuonna jo myyjien markkinoita, kun vuosia patoutunut kysyntä purkautuu. Asuntovelkaisia hellii ainakin vielä hetken aikaa ultramatalat korot. Asuntorakentamisen suhdanne käy kuumana. Asuntojen uudisrakentamisen kannalta ratkaisevaa on, miten erittäin voimakkaasti kasvaneelle vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen tarjonnalle löytyy kysyntää. Kansantalouden neljännesvuositilinpidon mukaan asuinrakennusinvestoinnit jatkoivat noin 8 prosentin kasvuaan ensimmäisen vuosineljänneksen aikana edellisvuodesta. Valtion tuen turvin käynnistettiin viime vuonna 8 000 asunnon rakentaminen. Arvioiden mukaan tänä vuonna aloitetaan enemmän ARA-asuntoja, yhteensä 8 500 kappaletta. RT arvioi maaliskuussa, että tänä vuonna käynnistyy kaikkiaan 35 000 asunnon rakentaminen. Asuntorakentamisen kannalta loppuvuosi voi toteutua odotuksia heikompana, sillä raju nousu on jo aiheuttanut tuotantokapeikkoja. Seuraava RT:n ennuste julkaistaan lokakuussa. Taulukko 1. Aloitetut vapaarahoitteiset as.oy.-asuntojen aloitukset perustajaurakointina 1.1.-30.6.2017 Oma perustajaurakointi (RSkohteet) Vapaarahoitteiset neuvotteluurakkakohteet (vuokratalot) Yhteensä Helsingin seutukunta 2 053 1 083 3 136 40 % Turun seutukunta 581 254 835 11 % Tampereen seutukunta 843 119 962 12 % Oulun seutukunta 653 98 751 10 % Jyväskylän seutukunta 169 251 420 5 % Kuopion seutukunta 459 52 511 7 % Muu Suomi 1 017 132 1 149 15 % Yhteensä 5 775 1 989 7 764 100 % osuus Taulukko 2. Suunnitellut vapaarahoitteiset as.oy.-asuntojen aloitukset perustajaurakointina 1.7.-31.12.2017 Oma perustajaurakointi (RSkohteet) Vapaarahoitteiset neuvotteluurakkakohteet (vuokratalot) Yhteensä osuus Helsingin seutukunta 2 116 1 207 3 323 47 % Turun seutukunta 308 145 453 6 % Tampereen seutukunta 474 303 777 11 % Oulun seutukunta 383 45 428 6 % Jyväskylän seutukunta 393 225 618 9 % Kuopion seutukunta 254 85 339 5 % Muu Suomi 972 226 1 198 17 % Yhteensä 4 900 2 236 7 136 100 % Taulukko 3. Suunnitellut vapaarahoitteiset as.oy.-asuntojen aloitukset perustajaurakointina yhteensä vuonna 2017 Oma perustajaurakointi (RSkohteet) Vapaarahoitteiset neuvotteluurakkakohteet (vuokratalot) Yhteensä osuus Helsingin seutukunta 4 169 2 290 6 459 43 % Turun seutukunta 889 399 1 288 9 % Tampereen seutukunta 1 317 422 1 739 12 % Oulun seutukunta 1 036 143 1 179 8 % Jyväskylän seutukunta 562 476 1 038 7 % Kuopion seutukunta 713 137 850 6 % Muu Suomi 1 989 358 2 347 16 % Yhteensä 10 675 4 225 14 900 100 % Asuntoja myynnissä 1.5.2016: 5 273 kpl Valmistuneiden osuus: 808 kpl
Keskeiset tulokset Vuodelle 2017 suunnitellut aloitukset ovat yhteensä 14 900 asuntoa, joista 10 700 on omaa perustajaurakointia ja noin 4 200 on neuvotteluurakkakohteita. Arvioitu kokonaismäärä on lisääntynyt 2 400 asunnolla tammikuusta. Asuntoja oli 1.5.2017 myynnissä 5 273 kappaletta, joista valmistuneiden osuus laski 808 kappaleeseen (15 %). Sekä myytävien määrä että valmistuneiden määrä ovat laskenut tammikuusta. Tonttikustannukset, PK-seudun tonttipula sekä pula toimihenkilöistä ovat tärkeimmät tuotantoa haittaavat tekijät tällä hetkellä. Ennakkovarausprosentti on keskimäärin 45 prosenttia. Helsingin seudun osuus suunnitelluista aloituksista arvioidaan olevan tänä vuonna 43 prosenttia. Tampereen osuus on 12 prosenttia. Aloitusmäärien ennakoidaan kasvavan eniten Oulun seutukunnassa sekä suurten seutukuntien ulkopuolella.
Vapaarahoitteisten rivi- ja kerrostaloasuntojen aloitukset 16 000 14 000 Vuokra-asunnot (neuvotteluurakka, ml. välimalli) Oma perustajaurakointi Arvio tammikuu 2017 Arvio kesäkuu 2017 12 000 4225 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 800 8081 1204 9515 920 8661 763 6160 614 3934 3532 3289 2728 1818 8607 8388 2144 7395 2539 6455 3515 5642 3543 6935 4563 7956 3602 9167 10675 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2017 Lähde: RT:n asuntotuotantokyselyt
Vapaarahoitteisten rivi- ja kerrostaloasuntojen aloitukset 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 8542 8081 9515 6858 Oma perustajaurakointi 8661 Vuokra-asunnot (neuvotteluurakka, ml. välimalli) 6160 579 675 800 1204 920 763 614 3934 3289 3532 8607 8388 7395 2728 6455 1818 2144 2539 3515 5642 10675 7956 6935 4563 3543 4225
Vapaarahoitteisten rivi- ja kerrostaloasuntojen aloitukset seutukunnittain 2013-2017 Seutukunta 2013 2014 2015 2016 2017 Tammikuu 2017 kysely 2017 Kesäkuu 2017 kysely Helsingin seutukunta 4 328 3 782 5 412 5 469 6 278 6 459 Turun seutukunta 472 733 718 1 013 1 031 1 288 Tampereen seutukunta 1 211 1 371 2 026 2 201 1 983 1 739 Oulun seutukunta 558 651 307 574 654 1 179 Jyväskylän seutukunta 349 530 572 1 119 696 1 038 Kuopion seutukunta 337 402 331 350 549 850 Muu Suomi 1 739 1 688 1 112 1 793 1 578 2 347 Yhteensä 8 994 9 157 10 478 12 519 12 769 14 900 Lähde: RT:n asuntotuotantokyselyt
Vapaarahoitteisten rivi- ja kerrostaloasuntojen aloitukset seutukunnittain 2008-2017 7000 asuntoa 6000 5000 4000 3000 2000 1000 Helsinki Turku Tampere Oulu Jyväskylä Kuopio Muu 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017* Lähde: RT:n asuntotuotantokyselyt
Vapaarahoitteisten rivi- ja kerrostaloasuntojen aloitusten seutukunnittaiset osuudet 2008-2017 2017* 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 Helsinki Turku Tampere Oulu Jyväskylä Kuopio Muu 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 % Lähde: RT:n asuntotuotantokyselyt
Valmiiden myynnissä olevien asuntojen määrä 3000 kpl 2500 2000 1500 1000 500 0 20042005200620072008200920102011201220132014 2015 2016 2017 Lähde: RT:n asuntotuotantokyselyt
Myynnissä olevien asuntojen määrä 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 6332 6078 6240 6047 5710 5790 5346 5155 5225 5356 5405 5273 4819 4816 1. tammikuuta 1.toukokuuta 1. syyskuuta 2013 2014 2015 2016 2017
Vapaarahoitteisen asuntotuotannon käynnistymistä haittaavia tekijöitä Tonttikustannukset Tonttipula (pks) Ammattityövoiman puute, toimihenkilöt Tonttipula (muu maa) Kysynnän riittämättömyys Hintataso ei takaa kannattavuutta Rakennuskustannusten nousu Ammattityövoiman puute, työntekijät Muun rakentamisen vilkastuminen Odotukset korkotason noususta 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % Haittaa paljon Haittaa jonkin verran Ei merkittävää haittaa