Kommenttipuheenvuoro vuokra-asuntomarkkinatilanteesta Kuntien asuntotoimen kehittämisyhdistys ry:n seminaari 10.11.2016, Jouni Parkkonen Toiminnanjohtaja Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edistäjät KOVA ry
Asuntomarkkinat polarisoituvat Suomessa Tasapainoalueet, joihin kuuluu maantieteellisesti suurin osa Suomea; Ylikysyntäalueet (hinnat nousevat), joista suurin on Helsingin seutu ja siellä erityisesti pääkaupunkiseutu; Suurin selittävä tekijä Helsingin seudulla on tonttimaan niukkuus ja siitä johtuva kallis tonttimaan hinta. Alikysyntäalueet (hinnat laskevat); pääosin Itä- ja Pohjois-Suomessa; selittävinä tekijöinä elinkeinoelämän rakennemuutos ja väestön siirtyminen kasvukeskuksiin.
Suomi tarvitsee lisää kohtuuhintaista asumista Kasvukeskusalueilla kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen puute hidastaa työvoiman liikkuvuutta, vaikeuttaa yritysten ja julkisen sektorin työvoiman saamista ja hidastaa talouskasvua. Väestöltään vähenevillä alueilla tyhjät asunnot aiheuttavat ongelmia ARA-vuokrataloyhtiöille ja tyhjäkäyttö vaikuttaa vuokriin korottavasti. Kohtuuhintaisten asuntojen puute ei ole vain kasvukeskusten ongelma. Keväällä 2016 julkaistun Sosiaalibarometrin 2016 mukaan myös alle 15 000 asukkaan kuntien sosiaali- ja terveysjohtajista lähes kolmannes ja sosiaalityöntekijöistä vielä useampi pitää kohtuuhintaisten asuntojen määrää riittämättömänä.
Väestö keskittyy kaikkialla maailmalla kaupunkiseuduille. Suurimmat voittajat ovat metropolialueet ja jo nyt suurimmat kaupunkiseudut kussakin maassa.
Kaupungistuminen jatkuu Lähde: Tilastokeskus MML 2011 Aluerajat: Tilastokeskus 20.11.2010 Kuntaliitto/JAH Kasvukeskukset vuoteen 2030 mennessä Kartalle on merkitty ne kunnat, joissa Tilastokeskuksen väestöennusteen mukaan väkimäärä lisääntyy aikavälillä 2010-2030. Symbolin koko kuvaa väestönkasvun voimakkuutta.
Työikäiset keskittyvät muutamaan keskukseen Kaupungistumisaste teollisissa maissa 70 % -> Suomessa 10-15 %-yks. alempi Vuoteen 2030 mennessä kaupunkeihin muuttaa Suomessa 500 000 600 000 ihmistä Kasvukäytävät Hki Hki Hki Seudulliset kaupunkikeskukset ja niiden ympäristökunnat,,,,,
Arvio uuden asuntotuotannon suhteellisesta alueellisesta jakautumisesta vuoteen 2040 asti (lähde: VTT) Asuntotuotannon jakautuminen seutukunnittain n; 2% Lappeenrannan; 1% n; 1% Kouvolan; 0% n; 2% n; 2% Lahden; 2% Seinäjoen; 2% n; 3% n; 4% Turun; 7% Muut; 5% Helsingin; 48% ; 9% en; 11%
Asuntokuntien koon muutos Suomessa haastaa asuntomarkkinoita asuntokoon kysynnän muutoksista johtuen
Asumisen tukien kehitys vv. 1980 2015, pl. omistusasuntojen verotuet milj., käyvin hinnoin 2 000 1 800 1 600 1 400 1 200 Asumistuki Tuotantotuki 1 000 800 600 400 200 0 1980 1995 1998 2001 2004 2007 2010 2013 Lähde: Ympäristöministeriö, KELA
Mitä vuokra-asuntomarkkinoiden toimivuuden lisäämiseksi tulisi tehdä? Pitkäjänteisyyttä asuntopolitiikkaan! Riittävästi kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja Riittävästi yleishyödyllisiä rakennuttajia Kuntien vuokrataloyhtiöt eivät yksin selviä vuokra-asuntojen rakentamisesta Kuntien aktiivisella maapolitiikalla ja riittävällä kaavoituksella luodaan edellytykset kaikelle asuntotuotannolle! Kunnianhimoiset tavoitteet kaavoitukseen Valtion, kuntien ja asuntoalan toimijoiden sitouttaminen yhdessä tekemiseen esim. MAL-sopimuksia kehittämällä Tonttien hinnalla ja tonttivarannolla (saatavuudella) keskeinen merkitys asumisen hintaan! Sääntelyn keventäminen rakentamisessa sekä valtiolla (mm. väestönsuojavaatimukset) että kunnissa (mm. julkisivu- ja autopaikkavaatimukset)
Mitä vuokra-asuntomarkkinoiden toimivuuden lisäämiseksi tulisi tehdä? Kohtuuhintaisen vuokra-asuntotuotannon edellytys on tuotantotuet (valtiontakaus lainalle, korkotuki ja avustukset) Samalla tuotantotuet hillitsevät asumistukimenojen kasvua On pidettävä valtion tukijärjestelmät kilpailukykyisinä Järjestelmää on uudistettava ja yksinkertaistettava Valtion tukemassa asuntotuotannossa olevien rajoituksien vuoksi sen ehtojen on oltava paremmat kuin vapaarahoitteisessa tuotannossa Uustuotannon lainoituksen lisäksi myös peruskorjauslainoituksen ehdot kuntoon Lisätukea niille asuntomarkkina-alueille, joilla suurimmat ongelmat vuokra-asuntojen saatavuudessa ja hinnassa Lisätukea myös väestöltään vähenevien alueiden vuokrataloyhtiöiden ongelmiin On pysäytettävä asuinalueiden eriytymiskehitys Vuokra-asumisen yleisen imagon nostaminen!
40 vuoden korkotukijärjestelmän toimivuutta parannettava KOVA on huolissaan 40 vuoden korkotukijärjestelmän toimivuudesta. Mallissa valtion tuen ja rajoitusten suhde ei ole tasapainossa. Korkotukilainojen omavastuukorot puolitettiin määräaikaisesti 3,4 %:sta 1,7 %:iin 1.8.2016-31.12.2019 väliseksi ajaksi. Vaikka toimenpide on oikeansuuntainen, tällä korkotasolla valtion täytetakaus korkotukilainalle on ainoa valtion tuki pitkien rajoitusten vastapainoksi! Eduskunta edellytti 10 vuoden korkotukimallia hyväksyessään ponnella hallitusta käynnistämään 40 vuoden korkotukimallin kokonaisvaltaiseen kehittämiseen tähtäävät toimenpiteet, jotta mallin ehdot saadaan kannustaviksi. Korkotuen kesto liian lyhyt (23 vuotta 40 vuodesta) ja korkotukena maksettavan tuen määrä pienenee asteittain. Lainojen edelleen voimakkaan takapainoinen lyhennysohjelma. Lainat lyhentyvät korkotukiaikana vain 26,6 % (vuodesta 2016 myönnettävät korkotukilainat, aiemmissa vain noin 23 %). Hallitus päätti budjettiriihessä, että 40 vuoden korkotukilainoissa käynnistetään lainanlyhennysohjelman muuttaminen merkittävästi nykyistä etupainotteisemmaksi. Korkotuen loppumisen aikoihin taloille tulee ensimmäiset suuremmat peruskorjaukset rahoituskulut kasvavat merkittävästi, sillä korjaukset on rahoitettava uudella lainalla ja vanhan lainan pääomamenot kasvavat lyhennysten kasvaessa.
KOVAn ehdotukset 40 vuoden korkotukijärjestelmän kehittämiseksi KOVA laati helmikuussa 2016 muistion, jossa on esitetty toimenpiteitä 40 vuoden korkotukijärjestelmän kehittämiseksi. Muistio on toimitettu YM:n poliittiselle ja virkamiesjohdolle. KOVA esittää muistiossa mm., että Korkotukilainojen omavastuukorot pitää asettaa kilpailukykyiselle tasolle, ja niiden pitäisi seurata korkotason muutoksia aina (esim. sitominen VM:n vahvistamaan peruskorkoon) sekä asettaa lainoille enimmäisomavastuukorko. Korkotuen kestoa tulee pidentää nykyisestä koko laina-ajalle ja korkotuen määrän pitää olla vakio koko laina-ajan. Korkotukilainojen lyhennysohjelman voimakasta takapainotteisuutta pitää vähentää. Lisäksi tarvitaan erityistä tukea niille alueille, joilla kysyntä ja tarjonta eivät kohtaa (paitsi kasvukeskukset, myös väestöltään vähenevät alueet).
Asuntosektori joutuu kohtaamaan lisäsääntelyä Hallituksen yleisestä norminpurku- ja sääntelyn keventämisen hengestä poiketen asuntosektorille on tullut ja tulossa lisäsääntelyä. Tämä näkyy myös omakustannusperusteisessa vuokraasumisessa, esimerkiksi Omakustannusperiaatteeseen on tullut tiukennuksia. Oman pääoman enimmäistuotto puolitetaan (YH-laki). Tulorajat palautettiin ARA-asuntoihin pääkaupunkiseudulle. Hallitusohjelmassa linjataan myös tulontarkistuksiin perustuvien määräaikaisten vuokrasopimuksien käyttöönotosta.
Tulorajojen käyttöönotto ARA-vuokraasunnoissa lisää byrokratiaa eikä vaikuta toivotulla tavalla ARA-vuokra-asunnoissa otetaan käyttöön tulorajat pääkaupunkiseudulla (, Espoo, Vantaa ja Kauniainen) vuoden 2017 alusta lukien. Tuloraja on 3 000 euroa kuukaudessa yksin asuntoa hakevalta ja asuntoa vaihtavalta. Tuloraja on korkeampi, jos ruokakunnan koko on suurempi. KOVA on suhtautunut kielteisesti tulorajojen käyttöönottoon. Nykyiset asukasvalintaohjeet ovat turvanneet hyvin ARA-vuokraasuntojen kohdentumisen pienituloisille ja vähävaraisille henkilöille! Tulorajojen käyttöönotto on väärä lääke kohtuuhintaisten asuntojen vähäisyyden ongelmaan oikea ratkaisu on rakentaa lisää kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja! Tulorajojen käyttöönotto luo uuden kannustinloukun, vahvistaa segregaatiokehitystä, lisää hallintokustannuksia ja nostaa vuokria, heikentää vuokra-asumisen yleistä imagoa ja heikentää asukkaiden asumisturvaa.
Esimerkki tulorajojen käyttöönoton vaikutuksista Voi perustellusti kysyä ovatko päättäjät ymmärtäneet päätöksiensä seuraukset? Espoolainen yhden hengen talous Vuositulo ( /vuosi) 36 000 40 000 Veroprosentti 19,50 21,00 Pakolliset vakuutusmaksut, prosenttia 6,85 6,85 Käytettävissä ( /kk) 2 210 2 405 Vuokrakulut, todellisia esimerkkejä ( /kk) ARA-vuokra-asunto, Maakirjantie, Suurpelto, 2h+kk, 41,5 m 2 570 Vapaarahoitteinen vuokra-asunto, Piilipuuntie, Suurpelto, 2h+kt, 43,5 m 2 910 Käytettävissä vuokran jälkeen ( /kk) 1 640 1 300 (erotus 340 ) ARA-vuokra-asunto, Matinkallio, Matinkylä, 2h+kt, 50,5 m 2 647 Vapaarahoitteinen vuokra-asunto, Rauhalanpuisto, Matinkylä, 2h+kt, 42 m 2 887 Käytettävissä vuokran jälkeen ( /kk) 1 563 1 323 (erotus 240 ) ARA-vuokra-asunto, Takojantie, Pohjois-Tapiola, 1h+kk, 30 m 2 450 Vapaarahoitteinen vuokra-asunto, Tietäjäntie, Pohjois-Tapiola, 1h+kk, 24 m 2 605 Käytettävissä vuokran jälkeen ( /kk) 1 760 1 605 (erotus 155 )
Kiitos! Jouni Parkkonen Toiminnanjohtaja Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edistäjät KOVA ry Toinen Linja 14 00530 puh. 040 593 3338 jouni.parkkonen@kovary.fi http://www.kovary.fi @ParkkonenJouni