Lausunto 1(5) Ympäristöministeriö Kirjaamo kirjaamo.ym@ymparisto.fi Viite: YM7/500/2015 LAUSUNTO: LUONNOS HALLITUKSEN ESITYKSEKSI EDUSKUNNALLE MAANKÄYTTÖ- JA RAKENNUSLAIN MUUTTAMISESTA JA KEVENNETTYJEN RAKENTAMIS- JA KAAVAMÄÄRÄYSTEN KOKEILUSTA ANNETUN LAIN 3 :N KUMOAMISESTA 1. Suomen Kiinteistöliitosta 2. Keskeiset esitetyt muutokset kiittää mahdollisuudesta lausua asiasta. Kiinteistöliitto on kiinteistönomistajien edunvalvoja ja kiinteistöalan asiantuntijaorganisaatio. Kiinteistöliittoon kuuluu 23 alueellista kiinteistöyhdistystä, joiden jäsenkunta muodostuu pääasiallisesti asunto-osakeyhtiöistä. Kiinteistöliiton jäsenistöön kuuluu myös vuokrataloyhtiöitä. Alueellisten kiinteistöyhdistysten jäsenistöön kuuluu yhteensä yli 25 000 asunto- tai kiinteistöosakeyhtiötä. Lisäksi Kiinteistöliittoon kuuluu Suomen Vuokranantajat ry, jossa on jäseninä runsaat 9 000 yksityishenkilöä tai muuta tahoa, jotka vuokraavat asuin- ja liikehuoneistojaan asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöissä. Jäsenkuntamme piiriin kuuluu arviolta noin 2 miljoonaa suomalaista. Esityksessä ehdotetaan muutettavaksi ensinnäkin maankäyttö- ja rakennuslakia (MRL) siten, että elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksille (ELY-keskukset) nykyisin kuuluva poikkeamisvalta siirretään kunnille. Samalla alueellisen poikkeamisen soveltamisalaa ehdotetaan laajennettavaksi. Kevennettyjen rakentamis- ja kaavamääräysten kokeilusta annetun lain (Kokeilulaki) 3 ehdotetaan kumottavaksi tarpeettomana, koska poikkeamistoimivalta siirtyisi MRL:n muutoksen myötä pysyvästi kaikille kunnille. Lait on tarkoitettu tulemaan voimaan 1.4.2016. Esityksen tarkoituksena on edistää ELY-keskusten ja kuntien voimavarojen tarkoituksenmukaisempaa kohdentumista, selkiyttää poikkeamistoimivaltaa
Lausunto 2 (5) 3. Lyhyt kuvaus nykytilanteesta sekä helpottaa rakentamismahdollisuuksia nopeuttamalla ja yksinkertaistamalla poikkeamisasioiden käsittelyä. Esitys liittyy pääministeri Juha Sipilän hallituksen hallitusohjelman toteuttamiseen. Poikkeamistoimivallasta ja sen jaosta kunnan sekä ELY-keskuksen välillä säädetään nykyisin MRL 171 :ssä. Pykälän 1 momentin mukaan kunta voi erityisestä syystä myöntää poikkeuksen MRL:ssa säädetyistä tai sen nojalla annetuista rakentamista tai muuta toimenpidettä koskevista säännöksistä, määräyksistä, kielloista ja muista rajoituksista. Pykälän 6 momentin mukaan poikkeusta ei kuitenkaan voida myöntää maisematyölupaa koskevista säännöksistä eikä MRL 137 :ssä säädetyistä rakennusluvan erityisistä edellytyksistä suunnittelutarvealueella. Poikkeamisen ei myöskään ole katsottu olevan mahdollista menettelyvaatimusten eikä suunnittelijoiden tai työnjohtajien kelpoisuusvaatimusten kohdalla, koska pykälän 1 momentissa poikkeaminen kohdistetaan nimenomaan rakentamista tai muuta toimenpoidettä koskeviin rajoituksiin. Poikkeamisen oikeudellisista edellytyksistä säädetään MRL 172 :ssä. Poikkeaminen ei saa esimerkiksi aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle. Kunnalla ei myöskään ole päätösvaltaa esimerkiksi silloin kun kyse on vähäistä suuremmasta poikkeamisesta asemakaavassa osoitetusta tontti- tai rakennuspaikkakohtaisesta kokonaisrakennusoikeudesta tai vähäistä suuremman rakennusoikeuden osoittamisesta alueelle, jolle ei ole asemakaavassa osoitettu rakennusoikeutta. Nykytilanteessa kunnan poikkeustoimivallan ulkopuolelle on rajattu myös esimerkiksi rakennussuojelua koskevista kaavamääräyksistä poikkeaminen. Poikkeamisvalta MRL:ssa säädetyissä tilanteissa kuuluu kunnan sijasta ELYkeskukselle. Poikkeamiseen liittyvää ratkaisuharkintaa sitovat luonnollisesti myös yleiset hallinto-oikeudelliset periaatteet (tarkoitussidonnaisuuden periaate, yhdenvertaisuusperiaate, objektiviteettiperiaate ja suhteellisuusperiaate). MRL 173 sääntelee poikkeamismenettelyä. Säännöksen mukaan naapureille ja muille, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin hanke saattaa huomattavasti vaikuttaa, on varattava tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen ennen poikkeamista koskevan asian ratkaisemista. Hakemuksesta on myös kunnan toimesta tiedotettava naapureille ja muille edellä mainituille tahoille hakijan kustannuksella. MRL:n edellä viitattu pykälä sisältää säännökset myös lausutusvelvoitteesta.
Lausunto 3 (5) 4. Kiinteistöliiton lausunto Muilta osin hallituksen esitys koskee vähäisiä, lähinnä lakiteknisiä ja kielellisiä tarkastuksia MRL:n pykäliin 174 (Poikkeamispäätös) sekä 198 (Eräiden päätösten tiedoksi antaminen). Yleistä Pääministeri Juha Sipilän hallituksen ohjelman mukaan MRL:a uudistetaan rakentamismahdollisuuksien helpottamiseksi muun muassa siirtämällä päätösvaltaa poikkeamistilanteissa ELY-keskuksilta kunnille. Hallitusohjelman mukaan korjausrakentamista helpotetaan luomalla alueellisten poikkeuslupien menetelmä. MRL:n muutostarve on ehdotetuilta osiltaan ilmeinen. Nykyinen poikkeamistoimivallan jako kunnan ja ELY-keskuksen välillä hidastaa lupaprosessia ja aiheuttaa päällekkäistä työtä. Lisäksi toimivallan jako on aiheuttanut myös lain tulkintaongelmia. Kuntien poikkeamista koskevien päätösten pysyvyys onkin ollut heikko. Kuntien poikkeamispäätöksiin kohdistuneista valituksista hylättiin vuosina 2008-2010 43 % ja hyväksyttiin 44 %. Myönteisiin poikkeamispäätöksiin kohdistuneista valituksista hyväksyttiin 65 %. Toisaalta kuntien poikkeamispäätöksistä valitettiin vain alle 10 % tapauksista. Poikkeuslaista saadut kokemukset ovat olleet hyviä. Kiinteistöliitto pitää erittäin tärkeänä, että hallitusohjelmaan kirjattuihin toimenpiteisiin ryhdytään. Kiinteistöliitto pitää nyt lausuntokierroksella olevaa lakimuutosehdotusta hallitusohjelman mukaisena ja pääsääntöisesti hyvänä. Muutosehdotuksella on tarkoitus siirtää ELY-keskuksille kuuluva päätösvalta poikkeamisasioissa kunnille. Kiinteistöliiton näkemyksen mukaan lakiehdotuksella toimintaa saadaan suunnattua nykyistä enemmän kuntien strategiseen alueidenkäytön suunnitteluun, yleiskaavoitukseen ja kestävän yhdyskuntarakenteen edistämiseen. Muutosehdotus poistaa päällekkäistä työtä ja nopeuttaa näin ollen lupaprosessia. ELY-keskuksella säilyy MRL 193 :n mukainen valitusoikeus kunnan päätöksistä. Tämä valitusmahdollisuus turvaa nähdäksemme riittävällä tasolla poikkeamapäätöksenteon asianmukaisuutta. Lakiehdotuksen mukaan myös alueellisen poikkeamisen soveltamisalaa ehdotetaan laajennettavaksi. Lakiehdotuksen 172 :n mukaan kunta voi erityisestä syystä päättää, että MRL:ssa säädetystä tai sen nojalla annetusta rakentamista tai muuta toimenpidettä koskevasta säännöksestä, määräyksestä,
Lausunto 4 (5) kiellosta tai muusta rajoituksesta voidaan poiketa myös laajemmalla kuin yhden rakennuspaikan käsittävällä alueella (alueellinen poikkeaminen). Poikkeamismahdollisuuden muutos koskee tilannetta, jossa asemakaava-alueella olemassa olevan liike- ja toimistorakennuksen tiloja ollaan muuttamassa asuinkäyttöön tai muuhun ympäristöhäiriötä aiheuttamattomaan käyttöön. MRL:ssa säädetyt poikkeamisen edellytykset koskevat lakiehdotuksen mukaan myös alueellista poikkeamista. Kiinteistöliitto pitää myös alueellista poikkeamista koskevan säännöksen laajentamista ehdotetuin tavoin erittäin hyvänä. Paine asuntokannan lisäämiseen lisä- ja täydennysrakentamisella sekä käyttötarkoitusmuutosten avulla on suuri. KTI:n mukaan toimitilavuokramarkkinoiden ahdinko jatkuu tyhjien tilojen määrän kasvaessa tilankäytön tehostuessa ja uusien tilojen valmistuessa. KTI:n mukaan pääkaupunkiseudun toimistotilojen vuokrausaste on painunut ennätysalhaiseksi ja on 82 %. Vuokraustilanne on heikentynyt myös liiketilamarkkinoilla. Lakimuutosehdotuksen johdosta rakennushankkeeseen ryhtyvän ei tarvitsisi enää hakea poikkeamislupaa, vaan tämä voisi hakea suoraan rakennuslupaa. On tärkeää, että lakimuutosehdotuksella pyritään osaltaan poistamaan käyttötarkoitusmuutosten esteeksi osaltaan noussutta päällekkäistä lupaprosessia sekä lupaprosessien pitkää kestoa. Mitä tulee poikkeamisen edellytyksiin, niihin ehdotetaan lisättäväksi, että poikkeaminen ei saa vaarantaa rakennuksen turvallisuutta ja terveellisyyttä. Pidämme lisäystä selkiyttävänä ja hyvänä. Lakimuutosehdotuksen mukaan kunnan on pyydettävä ELY-keskuksen lausunto silloin kun poikkeaminen koskee rakennussuojelun kannalta merkittävää kohdetta tai aluetta. Nähdäksemme lakimuutosehdotus on tältä osin tulkinnanvarainen ja johtanee siihen, että kunnat pyytävät ELY-keskuksen lausuntoa rakennussuojeluun liittyvissä asioissa kategorisesti. Kiinteistöliitto pitää parempana ratkaisuna sitä, että ELY-keskus puuttuisi tällaisiin poikkeamapäätöksiin valittamalla. Lainsäädäntöteknisesti ELY-keskuksen lausutusvelvollisuus tulisikin lakimuutosehdotuksesta poistaa ja joka tapauksessa rajoittaa ELY-keskuksen valitusoikeus koskemaan rakennussuojelun kannalta merkittäviä kohteita ja alueita. Muilta osin lakiehdotus sisältää lähinnä lainsäädäntöteknisiä tarkennuksia. Lakiehdotuksen on kaavailtu tulevan voimaan 1.4.2016. Kiinteistöliitto pitää lakimuutosehdotuksen ajallista voimaantuloa riittävänä.
Lausunto 5 (5) Kiinteistöliitto pitää erittäin tärkeänä sitä, että ympäristöministeriössä käynnistynyt työ kaavoituksen ja rakentamisen lupia koskevan sääntelyn sujuvoittamiseksi jatkuu. On tärkeää, että lakimuutosehdotuksesta huolimatta selvitetään, onko tarvetta muuttaa ELY-keskuksen valvontaroolia ja kuntien päätöksentekoa koskevaa valitusoikeutta ja ryhdytään tarvittaviin toimenpiteisiin pääministeri Juha Sipilän hallituksen hallitusohjelman toteuttamiseksi. Lisä- ja täydennysrakentamisen sekä käyttötarkoitusmuutosten läpivientimahdollisuuksiin vaikuttaa olennaisesti paitsi viranomaislupaprosessien ja kaavamuutosprosessien kesto, myös muutoksista kuntatasolla määrättävien maankäyttömaksujen ja kehittämiskorvausten määrä. Näiden korvausten määrittelyssä tulisi kuntatasolla nykyistä selkeämmin huomioida, että taloyhtiöissä ryhdytään erityyppisiin lisä- ja täydennysrakennushankkeisiin sekä käyttötarkoitusmuutoksiin taloyhtiöiden rakennusten laajuudeltaan ja kustannukseltaan merkittävien peruskorjaus- ja perusparannushankkeiden rahoittamiseksi, eikä niinkään tulon hankkimiseksi. SUOMEN KIINTEISTÖLIITTO RY Jenni Hupli päälakimies, varatuomari Virpi Hienonen neuvontalakimies