Talosaneerauspäivä Pohjois-Suomen Kiinteistöyhdistys 8.11.2013, Radisson SAS, Oulu. AA, VT, KTL Juha Ryynänen Asianajotoimisto Asianajaja Juha Ryynänen Oy
2 1. Suunnittelu. Toimeksiantosopimus. Usein KSE 1995-ehdot. 2. Sopimukset suunnitelmien tarkastajien ja urakan valvojan kanssa. Toimeksiantosopimus. Usein KSE 1995-ehdot. 3. Urakka. Usein YSE 1998.
(KSE 1995) 3 Keskeistä KSE 1995 ehdoista: 1. Ehdot soveltuvat vain, jos niiden soveltamisesta on sovittu. 2. Vastuunrajoitus: Konsultti ei vastaa välillisestä vahingosta. Vahingonkorvauksen yläraja määrätään sopimuksessa. Jos sopimuksessa ei ole ylärajaa, rajana konsultin kokonaispalkkion määrä. Vastuunrajoitus ei ole voimassa, jos konsultti aiheuttanut vahinkoa tahallisesti tai törkeästä tuottamuksesta. 3. Vastuuvakuutus. Tilaajan vaatimat hankekohtaisen vakuutuksen kustannukset kuuluvat tilaajalle, ellei toisin sovita. Yleinen vastuuvakuutus kuuluu konsultin vastuulle.
(KSE 1995) 4 Konsulttitoiminnan yleiset sopimusehdot KSE 1995 3.2.3.: Konsultin vahingonkorvauksen yläraja määrätään sopimuksessa. Jos tällainen määräys puuttuu, vahingonkorvaus on enintään sopijaosapuolen kokonaispalkkion suuruinen.
(Jos ei KSE 1995) 5 Jos KSE 1995 soveltamisesta ei ole sovittu: Sopimusoikeuden yleiset periaatteet. KSE 1995:n asettamat vastuunrajoitukset eivät ole voimassa: Rajoittamaton vahingonkorvausvastuu, täyden korvauksen periaate. Konsultti vastaa myös välillisestä vahingosta.
(Konsulttisopimuksista) 6 Keskeistä muistettavaa konsulttisopimuksista: 1. Sovi aina riittävän korkeasta vastuun määrästä. 2. Edellytä asianmukaista vastuuvakuutusta. 3. Vaadi kopio vastuuvakuutuksen vakuutuskirjasta.
(Urakkasopimus) 7 YSE 1998-ehdot soveltuvat vain, jos niiden soveltamisesta on sovittu. Käytä YSE 1998-lomakkeita ja -ehtoja. Varmista YSE-osaaminen. Jos sitä ei ole itsellä, käytä asiantuntijaa. Käytä asiantuntijaa jo suunnittelu- ja tarjouspyyntövaiheessa. Sovi asunto-osakeyhtiön sisällä työnjaosta erityisesti siitä, kuka käyttää puhevaltaa urakoitsijan suuntaan Noudattakaa työnjakoa! Pidätä tarjouspyynnössä oikeus hylätä tarjous. Ilmoitan tarjouspyynnössä, että sitova sopimus syntyy vasta sitten, kun urakkasopimus on allekirjoitettu.
(Urakkasopimus) 8 Saneerausurakan tyypilliset ongelmakohdat: 1. Urakan laajuus. Mitä urakkaan kuuluu ja mitä ei kuulu? Taloudellinen tarkoituksenmukaisuus ja rakennuksen elinkaari? 2. Lisä- ja muutostyöt. Miten ja milloin sovitaan? Mikä vaikutus urakkahintaan ja urakka-aikaan? 3. Urakka-aika ja viivästyssakko. Onko urakka-aika realistinen? Onko YSE:n mukainen viivästyssakko riittävä? 4. Virhevastuu. Kuinka virheet katselmoidaan ja huomautetaan? Huomautusten asianmukaisuus ja olennaiset virheet? Rakennusajan vakuus ja takuuajan vakuus? Urakkahinnan pidättäminen?
9 Kuinka varmistan sopimuskumppanin luotettavuuden? Referenssit. Kysy tarvittaessa aikaisempien tilaajien kokemuksia. Luottokelpoisuus. Tilaajavastuulain mukaiset tiedot. Muut luottotiedot. Kaupparekisteritiedot. Vältä asiointia kertakäyttöyritysten kanssa. Vastuuvakuutukset. Vaadi ote vakuutuskirjasta. Vahinkoja sattuu - muista siis ottaa tilaajalle kuuluvat vahinkovakuutukset.
10 Juha Ryynänen asianajaja, varatuomari kauppatieteiden lisensiaatti Asianajotoimisto Asianajaja Juha Ryynänen Oy PL 56, 90101 OULU 0400 120 230 asianajaja@juharyynanen.fi www.juharyynanen.fi Kaikki oikeudet pidetään.