Tekninen lautakunta 30 02.02.2016 Tekninen lautakunta 58 15.03.2016 Savolan kiinteistöosakeyhtiön kirjelmä ja ostotarjous, Savolan Kiinteistöosakeyhtiön/Jouko Kaipaisen oikaisuvaatimus 17.2.2016 120/51.512/2014 TL 30 Selostus: Savolan Kiinteistöosakeyhtiö on lähettänyt 7.1.2016 päivätyn tek nisel le lautakunnalle osoitetun kirjelmän otsikolla "Kirkkolahden va lu aati ot ym. ja ostotarjous", pöytäkirjaliite A. Kirjelmässä väitetään, että Savonlinnan kaupungin virkamiehet oli sivat pyrkineet estämään Citymarketin pysäköintialueen vuo si vuok ran korottamisen (tekn.ltk. 27.10.2015 344 ja kh 21.12.2015 595) mark ki na hin tai sek si, koska se nostaisi omaisuusarvoja kau pun gis sa ja johtaisi vireillä olevassa Savolan lu nas tus lu pa pro ses sis sa lu nastus hin nan nousuun. Kaupunkia syytetään "lu nas tus toi mi kun nan erehdyt tä mi ses tä markkinoiden manipuloinnilla". Kirjelmän mukaan Citymarketia asiakaspysäköintiä lisäalueena palve le van vuokra-alueen arvo olisi " selvästi yli kaksi miljoonaa euroa, jo pa yli kolme miljoonaa, jos noudatetaan eteläosan allekirjoitettuja esi so pi muk sia KOY Norpanrannan kanssa". Siinä pyydetään sel vi tystä vuokratun pysäköintialueen arvonmäärityksen perusteista. Kirjelmässä pyydetään tekniseltä lautakunnalta myös selvitystä useisiin Kirkkolahden kaavoitusta koskeviin asioihin.kirjelmään si säl tyy myös 400.000 euron ostotarjous em. vuokratusta py sä köin ti alu ees ta. Kirkkolahden kaavoitustilanteeseen liittyvien menneitä vuosia kos kevien suurelta osin spekulatiivisten kysymysten kommentointi mil lään tavalla lienee tarpeetonta ja hyödytöntä. Kaikkeen pää tök sen te koon on liittynyt erikseen säädetyt oikaisuvaatimus- ja va li tus mah dol li suudet. Jäljempänä käsitellään kirjelmän otsikon mu kai ses ti va lu aa ti oi ta ja ostotarjousta. Yleistä tonttien luovutus- ja hinnoitteluperiaatteista: Asemakaava-alueella kaupunki luovuttaa vain tontteja, joko myy mäl lä tai vuokraamalla. Asemakaava-alueilla maan hinta määräytyy kaa van mukaisen käyttötarkoituksen, rakennusoikeuden (kort te li alu eet) ja sijainnin perusteella. Tekninen lautakunta hinnoittelee ase ma kaa van mukaiset lohkotut ja luovutettavat tontit (kiinteän omai suu den hankinta- ja luovutusohjeisto). Tonttien vuosivuokran mää räy ty mis peri aa te viisi (5) prosenttia pääoma-arvosta koskee vain tontteja.
Muunlaisille vuokrattaville alueille pääoma-arvoja ei yleen sä edes vahvisteta. Keskustan liike- ja kerrostalotonteilla, joissa kaavan mukainen ra kennus oi keus tulee yleensä kokonaan käyttöön, pääoma-arvo (hin noit telu) määräytyy tontin kaavan mukaisen ko ko nais ra ken nus oi keu den perusteella. Joskus pysäköinti osoitetaan kaavassa erillisille LPA-tonteil le, jotka (tai osia niistä) luovutetaan yleensä vuok raa mal la. Tällaisten erillisten rakennusoikeudettomien tiettyjen kiinteistöön pysä köin ti tar pei siin varattujen LPA-tonttien vuosivuokrat ovat olleet perin tei ses ti hyvin nimellisellä tasolla. Kaupungin kehittyminen aiheuttaa usein sellaisia maankäytöllisiä muu tos tar pei ta, jotka vaativat asemakaavan muutoksia. Erittäin poikkeuk sel li sis sa tapauksissa toimintojen sujuvuuden tur vaa mi sek si kaupunki on voinut vuokrata (ei myydä!) myös korttelialueiden ul kopuo li sia maa-alueita tilapäisluonteisilla sopimuksilla jo ennen kaa vamuu tos ta tarkoituksiin, jotka eivät ole vastaa asemakaavan mu kais ta käyttötarkoitusta. Tätä etukäteisvuokrausperiaatetta on voi tu käyttää silloin, kun myöhemmin tehtävät ase ma kaa va muu tok set tilanteen korjaamiseksi on katsottu mahdolliseksi. Yleensä näis sä vuokrauksissa on ollut kyse nimenomaan lisäparkkialueista. Nii den tilapäinen käyttötarkoitus vastaa siis lähinnä LPA-tonttia, vaikka ne eivät tontteja olekaan. Citymarketin lisäparkkialuetta vuokrasopimus: Tilapäisluonteisen sopimuksen mukaan vuokraoikeus on voimassa 31.12.2016 saakka, jonka jälkeen se jatkuu kalenterivuoden ker rallaan, ellei sopimusta irtisanota viimeistään kuutta kuukautta ennen so pi mus kau den päättymistä Vuokrattu alue (noin 7400 m2) ei ole kiin teis tö (tontti), eikä alueen kiinteistönmuodostamisen edellytyksiä kaa va ti lan teen vuoksi edes ole. Maa-alue koostuu kolmen eri kiin teistön osista. Osa kuuluu tilaan 740-508-3-23 (kaavallisesti sa tama-aluet ta LS), loput yleiseen alueisiin 770-3-9906-99 ja 740-3-9901-99 (kaavallisesti katualueita). Alue ei ole siis kaavan mukais ta korttelialuetta eikä sillä ole rakennusoikeutta. Päätösten mukainen vuokrataso (22.500 euroa/vuosi) noudattaa lähim män vertailukohteen Sokoksen pysäköintialueen vuokratasoa. Sitä koskeva sopimus oli jo olemassa kun kaupunki osti yksityiseltä yhtiöl tä Sokoksen viereisiä alueita vuonna 2009. Näin kaupungista tu li sopimusosapuoli ja vuokranantaja. Myöhemmin asemakaavan muutok seen liittyen (Brahenkatu) vuokra-alueen sijaintia osin muu tet tiin. Kyseisen pysäköintialueen lopullinen sijainti ja rajaus rat kais taan Savolan alueen asemakaavan muutoksessa. Väitteet kytköksistä Savolaan ja markkinoiden manipuloinnista:
Citymarketin pysäköintialueen vuokrauksella ei ole ollut mitään muuta liittymäkohtaa Savolaan, kuin että kaupunki ei halunnut teh dä anomuksen mukaista kiinteää pitempiaikaista vuokrasopimusta. Kaupun ki toivoo, että Savolan liikekeskussuunnitelmat saataisiin liik keel le ja toteutukseen mahdollisimman pian, mikä mahdollistaisi Cti ty marke tin siirtymisen Savolaan. Toisaalta ei haluttu sitoa myös kään Kirkkolahden aluetta pitempiaikaisilla sopimuksilla. Ci ty mar ke tin vuokrasopimukseen liittyvällä käsittelyaikataululla ei ollut vuokra-aluet ta koskevista sopimusehdoista johtuen kiirettä ja anojaan pidet tiin yhteyttä anomuksen jättämisen ja käsittelyyn tuomisen vä li senä aikana. Selvää on, ettei tällaisilla rakennusoikeudettomilla, kiin teis tön muodos tus kel vot to mil la, väliaikaissopimuksilla vuokratuilla alueilla ole mitään tekemistä liiketonttien ja niiden arvojen kanssa. Riittävät py säköin ti ti lat järjestellään lopullisesti asemakaavan muutoksilla ja sen jälkeisillä aluejärjestelyillä ja kiinteistönmuodostuksilla, jolloin pää tetään myös myyntihinnasta. Kirjelmän laatija on selvästikin hinnoitellut 2 3 miljoonan ar voi se na pitämänsä vuokra-alueen liike- tai kerrostalotonttina, joka si säl täi si huomattavan suuren rakennusoikeuden. Kuten edellä on ku vat tu, näin ei suinkaan ole. KOY Norpanrannan ja kaupungin vä li ses tä maankäyttösopimuksesta, johon laatija viittaa, todettakoon sen verran, että kerrostaloteille ei kaavassa ollut sijoitettu lainkaan py säköin ti paik ko ja eikä juurikaan piha-alueita.näin ollen pieneksi jää neil le varsinaisille tonteille muodostuu erityisen korkea las ken nal li nen neliöhinta. Huomiotta on tainnut jää, että erilliset py sä köin tiin varatut LPA-tontit oli hinnoiteltu sopimuksessa 10 euroa/m 2. Tonteista ja markkina-arvoista puheen ollen todettakoon ver tai lu tie tona lisäksi, että viimeisimmät keskusta-alueen tonttikaupat on teh ty asemanseudulla, jossa Senaatti-kiinteistöt myi tontin Mo to to net-ta vara ta loa varten 190.000 euron kauppahinnalla. Kiin teis tö re kis te rin mukaan tontin pinta-ala (7523 m 2, KT II, e= 0,7) on sat tu mal ta likimäärin sama kuin Citymarketille vuokratun alueen (noin 7400 m 2 ). On mahdollista, että maaperäriski on jossain määrin vai kut ta nut kauppahintaan. Markkinoiden manipulointiväitteeseen liittyen voidaan lisäksi todeta, et tä varsin vaikea on nähdä, että vuokrauspäätöksellä ja siihen liit tyväl lä vuokran määrällä olisi ylipäätään minkäänlaista merkitystä Savon lin nas sa sijaitsevien kiinteistöjen arvon määrityksiin. Vuok rauskoh de han ei ole kiinteistö, ei korttelialuetta, eikä sisällä kaavan mukais ta rakennusoikeutta. Myöskään pääoma-arvoa ei ole mää ri tet ty ja vahvistettu, eikä vuokrauspäätös tule tietenkään näkymään mil lään lailla kiinteistöjen kauppahintatilastossa.
Edellä mainittuun viitaten voidaan todeta, että jos Citymarkettiin liit tyvän vuokrasopimuksen käsittelyn yhteydessä joku on pyrkinyt mark kina hin to jen manipulointiin, ei se taho ole ainakaan kaupunki. Citymarketin asiakaspysäköintiä varten vuokratun lisäalueen os to tarjous: Kaupungin pääperiaate on, että kaupunki laatii asemakaavat omis tamil leen maa-alueille ja pyrkii hankkimaan kaavoitettavaksi tulevat alueet omistukseensa ns. raakamaana jo hyvissä ajoin etukäteen en nen kaavoituksen aloittamista. Lienee helposti ymmärrettävissä, että kaupunki ei ennen en sim mäisen asemakaavan laatimista varten myy kyseiseltä. kaavoitettavalta alu eel ta maata ulkopuolisille. Aivan yhtä selvää pitäisi olla, että sa ma kos kee jo tiedossa olevia kaavamuutosalueita, joilla korttelirajat ja käyt tö tar koi tuk set voivat uudessa kaavassa muuttua. Ei ole mi tään miel tä tieten tahtoen mahdollistaa monenlaisten ongelmien syn ty mistä kaavoitus- ja kaavan toteutusvaiheessa. Sitä paitsi kauppoihin, joissa hinnoittelu ei perustu olemassa ole vaan asemakaavaan, vaan spekulatiivisiin seikkoihin, eli tulevan ase makaa van mukaisiin kuviteltuihin käyttötarkoituksiin ja ra ken nus oi keuksiin, sisältyy ostajan kannalta merkittäviä riskejä. Onhan mah dol lis ta, että alue tai osia siitä osoitettaankin kaavassa esi mer kik si yleiseksi alueeksi (katualueet, puistikot tai pysäköintialueet) tai vaik ka pa LPA-tontiksi. Tällöin käyttötarkoitukseen perustuva käypä ar vo alimmillaan ei poikkea juurikaan raakamaan arvosta. Lisäksi maanomis ta ja on velvollinen osallistumaan maankäyttö- ja ra ken nus lain mukaisesti kaavan toteuttamiskustannuksiin, joiden suu ruut ta ei voida vielä siinä vaiheessa tietää. Kaupungilta odotetaan jul kisoi keudel li se na yhteisönä vastuullista toimintaa, eikä se voisi sii nä kään mielessä ryhtyä tällaisissa tilanteissa kauppoihin. Johdonmukaisena seurauksena edellä mainituista periaatteista ja perus te luis ta kaupunki ei ole tässä vaiheessa myynyt Citymarkettia palve le vaa parkkialuetta edes liiketontin omistajalle. Sama koskee Motonetin ja Sokoksen parkkialueita, joiden osalta sopimukselliset, kaavoi tuk sel li set ja kiinteistönmuodostukselliset tilanteet ovat sa mansuun tai sia. Alueiden myyntipäätökset, lopulliset rajaukset ja ar vonmää ri tyk set voidaan tehdä vasta asemakaavamuutosten jäl keen. Valmistelu: kiinteistöinsinööri Timo Nokelainen, 044 417 4640 Teknisen johtajan esitys: Lautakunta päättää merkitä Savolan Kiinteistöosakeyhtiön kirjelmän
tie dok si ja ilmoittaa, että kirjelmässä esitetty Citymarketin py sä köin tialuet ta koskeva ostotarjous hylätään. Päätös: Esitys hyväksyttiin. Tiedoksi: TL 58 Selostus: Savolan Kiinteistöosakeyhtiö Tonttipalvelut Savolan kiinteistöosakeyhtiö (SKOY) on tehnyt oikaisuvaatimuksen 17.2.2016 koskien teknisen lautakunnan päätöstä 2.2.2016 30. Oikai su vaa ti mus on pöytäkirjaliitteenä B. SKOY vaatii lautakunnalta selvitystä Kirkkolahden pohjoisosan kaavan etenemisestä. Kaupunki kaavoittaa pääasiassa omistamiaan mai ta. Mikäli kuitenkin kaavoitetaan yksityisen omistamia maa-alueita, sen edellytyksenä on kaavoitussopimus maan omis ta jan kanssa, jossa sovitaan mm. kustannusten jaosta sekä mah dol li sen maankäyttösopimuksen laatimisesta. Useimmiten kaa voi tus aloi te lähtee myös maanomistajalta näissä tapauksissa. Kirk ko lah den pohjoisosa on pääosin kaavan mukaisessa käytössä, eikä kau pun ki ole nähnyt tarvetta kaavamuutokseen eivätkä maanomistajat ole kaavamuutosta hakeneet. Savolan kaavoitus em. perusteella edellyttää kaavoitussopimusta, jota Savolan kiinteistöosakeyhtiö ei ole allekirjoittanut. Kaupunki on hakenut SKOY:n omistaman tontin lunastuslupaa ym päris tö mi nis te riöl tä ja kaavoitus jatkuu maanomistusjärjestelyjen jälkeen. Hallintosäännön 3 :n mukaan kaupunginhallitus käynnistää kaa voi tuk sen. SKOY:n oikaisuvaatimus ei kohdistu CM-parkkipaikan vuokran määrit te ly pe rus tei siin, eikä lautakunnan päätökseen olla myymättä park kipaik kaa SKOY:lle. Valmistelu: kaupunginlakimies Aki Rasimus, 044 417 4041 Teknisen johtajan esitys: Lautakunta päättää jättää tutkimatta Savolan kiinteistöosakeyhtiön oikai su vaa ti muk sen 17.2.2016 koskien teknisen lautakunnan päätöstä 2.2.2016 30, "Savolan kiinteistöosakeyhtiön kirjelmä ja ostotarjous" selostusosan mukaisilla perusteilla.
Päätös: Esitys hyväksyttiin. Tiedoksi: Savolan kiinteistöosakeyhtiö