ASIAKASRAPORTTI VTT-CR-XXXX-YY 24.5.2013 Susecon Hakunilan kerrostaloasuntojen hinta-analyysi Kirjoittajat: Antti Knuuti, Pekka Lahti
2 (17) 1. Hakunilan kerrostaloasuntojen hinta-analyysi 1.1 Tutkimusongelma Tutkimuksessa tarkastellaan asuinkerrostaloasuntojen arvon kehittymistä ja siihen vaikuttaneita syitä Vantaan Hakunilassa (Kuva 1). Kuva 1 Hakunilan asuinalueen (katkoviiva) sijainti Vantaan eteläosassa Kehä III:n ja Lahdenväylän risteyskohdan koillispuolella. Vertailukauppoja on otettu mukaan myös alueen pohjoispuolelta (pisteviiva) (kartta- ja ilmakuvapohjat: Fonecta, alueen rajaus: tämä tutkimus).
3 (17) 1.2 Arviointimenetelmä Arvioinnissa on käytetty kauppa-arvomenetelmää, joka perustuu toteutuneisiin kauppahintoihin, jonka aineistona on VTT:n asuntohintakanta. Kauppa-arvomenetelmä ottaa kysynnän ja tarjonnan valossa huomioon kaikki taloudellista merkitystä omaavat arvotekijät niin hyvin kuin ne kaupan osapuolien taustatiedoissa ja päätöksenteossa ovat vaikuttaneet. Arvo perustuu kaupantekohetkellä välittömästi toteutuneisiin arvostuksiin. 1.3 Vertailuaineisto VTT:n asuntohintakanta on ainoa kattava suomalainen asuntojen hintoja koskeva tietokanta. Se sisältää noin 900 000 yksittäisen asuntokaupan tiedot koko Suomesta. Tietokanta sisältää 21 muuttujaa jokaisesta asuntokaupasta. Aineisto perustuu noin 50 kiinteistövälittäjän vuodesta 1970 lähtien välittämiin asuntokauppoihin (vuodesta 2007 alkaen mukana ovat olleet Huoneistokeskus Oy, Kiinteistömaailma Oy (aiempi PSW), OP kiinteistökeskukset ja Catella Property Oy). Asuntokauppojen hinnat ovat deflatoimattomia, kaupantekoajankohdan mukaisia hintoja. Deflatoimattomuus lisää hajontaa. Tätä on pyritty vähentämään asettamalla tarkasteluvälit suhteellisen lyhyiksi kuitenkin niin, että edustavia kerrostaloasuntokauppoja on riittävästi. Susecon-projektiin on valittu vuosien 1980 2011 aikana tehdyt edustavat kerrostaloasuntokaupat, joita löytyi Hakunilasta yhteensä 1 304 kpl. Vertailuaineistoon on otettu mukaan myös välittömästi Hakunilan pohjoisrajan tuntumassa olevien Sotungin ja Itä- Hakkilan eteläosan asuinalueet (Kuva 1). Aineistossa on kauppakohtaisia puutteita, joita on tapauskohtaisesti saatettu korjata (esimerkiksi osoitetietojen osalta) tai ao. kaupat on poistettu riippuen analyysin edellyttämästä tietosisällöstä. Vertailukaupoista on karsittu pois kohteet, joista on puuttunut osoitetiedot, rakennusvuosi, kauppahinta tai asuinala. Lisäksi mikäli kohteiden tiedot ovat selvästi poikenneet tai olleet ristiriidassa tarkasteltavien alueiden muiden tietojen kanssa, ja on ollut vahva epäilys tietojen paikkansapitävyydestä, on kyseiset kaupat rajattu vertailun ulkopuolelle.
4 (17) Kuva 2 Karttakuva Vantaan Hakunilasta. Punaisella katkoviivalla on ympäröity alue, jolta asuinkerrostalokaupat on valittu. Siniset pisteet kuvaavat edustavia asuinkerrostalokauppoja vuosilta 1980-2011. Asuntokauppojen osoitteisiin perustuvan geokoodauksen kautta useita kauppapisteitä kasautuu samaan, yhtä kerrostaloa kuvaavaan kohtaan, jolloin kauppojen lukumäärää ei voi päätellä pisteiden lukumäärästä. Vertailukohteita on haettu myös Hakunilan pohjoisrajan tuntumasta Sotungista ja Itä-Hakkilasta. Punaiset ympyrät edustavat Valtakunnallinen Vuokratalo-osuuskunnan (VVO) omistamia rakennuksia ja vihreät VAV Asunnot Oy:n. (Karttakuva: ArcMap 10.) 1.4 Asuntojen hinnan muodostuminen Asuinkiinteistöillä ja asunnoilla on muihin sijoituksiin nähden erikoispiirteitä (esimerkiksi tunnesidokset), joita ei aina voi mitata rahassa. Asunnot ovat useimmille välttämättömyyshyödykkeitä, joten niillä on aina tietynlainen kysyntä. Asunnot ovat heterogeenisia, eli poikkeavat toisistaan aina sekä sijainnin että muiden ominaisuuksien osalta. Asuntojen hintoihin vaikuttavat monet kohteen sijainnista ja kaupantekohetkestä riippuvat tekijät. Hinta riippuu ostotilanteessa vallitsevista markkinoista (kysynnän ja tarjonnanmääristä), ostajan ja myyjän kaupanteon kiireestä ja ostajan henkilökohtaisista tarpeista ja mieltymyksistä suhteessa sekä itse asuntoon että sen lähiympäristöön (palvelut, liikenneyhteydet, viheralueet, melu ympäristö yms.). Kansantalouden yleinen tilanne (laman aiheuttamat epävarmuudet tms.) ja sen kehitys näkyvät asuntomarkkinoilla kuten myös muutokset rahan saatavuudessa, hinnassa ja maksuehdoissa. Vaikuttavia tekijöitä ovat myös markkina-alueen ostovoima (asukasluku, tulotaso ja työllisyystilanne), keskuksen koko ja luonne (väestömäärä, ikärakenne ja väestökehityksen suunta), kaupunginosan seudullinen sijainti ja liikenneyhteydet, ympäristön laatu, palvelujen taso, rakennuskanta (talotyyppi, ikä, määrä, laatu), asukaspohja (omistus/vuokra-asunnot, hinta- ja vuokrataso), imago, kaavoitussuunnitelmat, kysynnän rakenne ja määrä sekä tarjonta (vapaana olevat tai vapautuvat kerrostaloasunnot).
5 (17) 1.5 Hakunilan arvon kehittyminen Hakunila voidaan jakaa rakennusvuosien perusteella kolmeen osaan: etelä-, keski- ja pohjoisosa (Kuva 3). Kuva 3 Hakunilan jako kolmeen osaan rakennusvuosien perusteella. Siniset pisteet kuvaavat edustavia asuinkerrostalokauppoja vuosilta 1980 2011 (useita pisteitä saattaa olla päällekkäin). Punaiset ympyrät edustavat VVO:n omistamia rakennuksia ja vihreät VAV:n. (Karttakuva: ArcMap 10.) Hakunilan etelä- ja keskiosat on rakennettu kahdessa vaiheessa: etelä vuosina 1970 1978 ja 1985 1986 sekä keski 1979 1982 ja 1988 1991. Pohjoisosa (joka kuuluu pääosin Sotunkiin ja Itä-Hakkilaan) on rakennettu samaan aikaan keskiosan jälkimmäisen rakennusvaiheen kanssa eli vuosina 1988 1991 (Kuva 4).
6 (17) Kuva 4 Vantaan Hakunilan kerrostaloasuntokaupat vuosina 1980 2011 rakennusvuoden mukaan. (Lähde: VTT:n asuntohintakanta.) Hakunilan ensimmäisen rakennusvaiheen (etelä 1970 1978) rakennusten voidaan arvella rakennusvuoden perusteella olevan lähellä korjausvaihetta, millä on vaikutuksia kerrostaloasuntojen arvoon. Itse rakennuksen kunnon ja korjaustarpeen ohella myös myyntiajankohta, ympäröivä asuinalue, sen arvostus ja ympäristön tila ovat hintaan vaikuttavia tekijöitä. Asuntokohtaisiin hintatekijöihin kuuluvat sijaintikerros, hissi, ilmansuunta, pinta-ala, huoneiden lukumäärä, tilankäyttö, kunto, varuste- ja laatutaso, hallinta (vuokrattu/omassa käytössä), valoisuus, parveke, sauna jne. Keskimääräiset asuinpinta-alat (ja huoneluvut) ovat lähellä toisiaan: etelä 63 asunto-m 2 (2,4), keski asunto-60 m 2 (2,3) ja pohjoinen asunto-60 m 2 (2,2). Joka toisessa eteläosan rakennuksessa on hissi, kun taas keskiosan rakennuksista 80 % on hissi. Pohjoisosan rakennuksissa lähes missään ei ole hissiä, joskin keskimääräinen kerroskorkeuskin on 2,1. Kerrosluku on eteläosassa 5,3 ja keskiosassa 4,5. VTT:n asuntohintakannan mukaan keskimääräiset sijaintikerrokset, joista asuntoja on myyty, ovat etelä 3,3, keski 2,6 ja pohjoinen 1,5. On mahdollista, että asuinalueella asuu edelleen ns. alkuperäisväestöä, koska rakennusvaihe on ollut voimakkaimmillaan 70-luvulla. Asuntokuntien pienentyminen johtaa asumisväljyyden kasvuun. Tämä on seurausta yleisistä yhteiskunnallisista ja demografisista muutostekijöistä (perheen perustamisista, lasten lukumäärästä, avio- ja avoliittojen määristä, vastaavista erojen määristä, väestön ikääntymisestä, nuorten kotoa muuttamisesta jne.). Myös elintapojen tai elämäntyylien muuttuminen ja tulotason nousu kanavoituvat osittain asumisväljyyteen. Toisaalta taas asumiskustannusten nousu hidastaa väljyyden kasvua kuten myös ansiotason nousun hitaus verrattuna asuntojen hintoihin. Kustannukset ovat sidoksissa asuntojen hintoihin, lainojen korkoihin, vastikemaksuihin ja vuokriin. Taloudellisessa taantumassa tai lamassa asuntojen ja kiinteän omaisuuden arvot voivat laskea jyrkästikin, kuten 1990-luvulla tapahtui (Kuva 5). Sosiaalisen asuntotuotannon ja vuokra-asuntojen osuuden merkittävä kasvu saattaa olla osatekijänä arvonnousun hidastumisessa joillakin asuinalueilla. Edellä mainitut seikat voivat joko lisätä tai vähentää toistensa vaikutuksia. Suhdanteiden vaikutukset asumisväljyyden yleiseen kasvuun ovat
7 (17) vähäiset, koska sekä asukkaiden kokonaismäärä että asuntokannan pinta-alan kokonaismäärä muuttuvat hyvin hitaasti. Alueiden väliset erot voivat korostua jyrkissä suhdannevaiheissa, jos tai kun (harjoitetusta asuntopolitiikasta riippuen) sosiaalisesti heikentyneessä asemassa olevat kasautuvat tietyille alueille. 1990-luvun alun talouskriisin jälkeen asuntojen hinnat ovat nousseet selvästi enemmän kuin rakennuskustannusindeksi. Hinnat ovat samassa ajassa eli 18 vuodessa nousseet 100 300 %, kun rakennuskustannukset vain 45 %, ts. rakennuskustannusindeksin muutos on hyvin hidas verrattuna hintojen muutoksiin. Kuva 5 Kerrostaloasuntojen myyntihintojen ( /asunto-m 2 ) kehitys Hakunilassa vuosina 1980 2011. Vertailukohteina Vantaan Myyrmäki ja naapurikaupunginosa Helsingin Jakomäki. Hintakehitystä kuvaavassa viivassa on Jakomäen kohdalla katko, koska VTT:n asuntohintakannasta ei ole löytynyt kyseisiltä vuosilta riittävää määrää edustavia kerrostaloasuntokauppoja. (Lähde: VTT:n asuntohintakanta ja indeksin osalta www.tilastokeskus.fi.) Kun halutaan vertailla alueiden asuntojen neliöhintoja keskenään, ongelmaksi muodostuu se, että on vaikea löytää keskenään täysin vertailukelpoisia alueita. Kaikki alueet ja asunnot ovat omalla tavallaan yksilöllisiä ja kaupantekohetken subjektiivisten seikkojen vaikutuksia arvoon on hankala arvioida. Markkinat ovat tarkastelualueilla ja tarkasteluaikavälillä ohuet, eli tietynlaisia asuntoja on vain vähän, mikä voi vaikuttaa vertailutuloksiin. Myös hintatasot vaihtelevat alueittain ja hintatasoissa on tapahtunut eriytymistä (Kuva 5 ja Kuva 6).
8 (17) Kuva 6 Kerrostaloasuntojen myyntihintojen ( /asunto-m 2 ) kehitys Hakunilassa vuosina 1980 2011. Yhtenäisen kuvaajan aikaan saamiseksi joidenkin vuosien puuttuvat tiedot on interpoloitu viereisten vuosien arvoista. (Lähde: VTT:n asuntohintakanta.) Kun tarkastellaan lyhyemmällä aikavälillä (vuodet 2005 2011) Hakunilan eri osien ( etelä, keski ja pohjoinen ) arvojen muodostumista, on pohjoisosa alkanut viime vuosina kallistua suhteessa etelämpiin osiin (Kuva 7). Koska palvelut tai alueen yleinen vetovoima eivät ole muuttuneet merkittävästi viimeisenä vuosikymmenenä, saattaa ilmiötä selittää etelä- ja keskiosien rakennusten korjaustarve, ehkä myös matalien kerrostaloalueiden arvostuksen nousu. Myös keskiosan hintaetumatka suhteessa eteläosaan on kutistunut. Keskimääräinen Hakunilan asuntokannan arvonnousu on tarkasteluaikavälillä (1980 2011) ollut 640 % eli noin 20 %vuodessa ja 1990-luvun laman jälkeisellä ajanjaksolla (1993 2011) 325 % eli noin 17 % vuodessa. Rakennuskustannusindeksi on noussut vuosina 1980-2011 284 % eli noin 9 % vuodessa ja vuosina 1993 2011 145 % eli noin 8 % vuodessa.
9 (17) Kuva 7 Kerrostaloasuntojen myyntihintojen ( /asunto-m 2 ) kehitys Hakunilan eri osissa vuosina 2005 2011 myyntiajankohdan mukaan. (Lähde: VTT:n asuntohintakanta.) Käyttäjän ja käyttötarkoituksen asettamat vaatimukset vaihtelevat. Käyttäjän toimesta rakennukset voivat menettää arvonsa nopeastikin, jos esimerkiksi korjaustoimenpiteitä laiminlyödään. Tämäntapaisia seikkoja on vaikea havaita ilman, että näkee arvioitavat kohteet. VTT:n asuntohintakannassa huoneistojen ja rakennusten varustelu- ja laatutasot ilmenevät vain karkealla tasolla. Kukin asuntoon arvioitu asteikolla hyvä/tyydyttävä/huono. Yhdenmukaista ja täsmällisesti kuvattua arviointimenetelmää ei ole olemassa ja arviot ovat kaupan välittäjän subjektiivisia näkemyksiä. Esimerkiksi taloyhtiön poikkeuksellisen huono kunto tai vastikään peruskorjatut LVIS-laitteet voivat jossain tapauksissa jäädä arvailujen varaan joskin rakennuksen valmistumisvuosi ja hintakehitys yhdessä kunnon kanssa saattavat helpottaa arviotyötä. Analyysi Hakunilassa vuosina 2005 2011 myytyjen kerostalojen kunnosta tukee näkemystä, että asunnon kunnolla on vaikutusta arvoon (Kuva 8). Hyväkuntoisten asuntojen osuus on suurin siellä, missä hintatasokin on korkein ja hintotason nousu myös nopeinta (Kuva 7). Kuva 8 Hakunilassa vuosina 2005 2011 myytyjen kerrostaloasuntojen kunto. Arvio hyvä/tyydyttävä/huono tarkoittaa kerrostaloasunnon kuntoa, ei rakennuksen kuntoa, tosin koko taloa koskevat LVIS-korjaukset heijastuvat tietysti myös asuntojen kunto-arvioissa. (Lähde: VTT:n asuntohintakanta.)
10 (17) Kohdealueisiin, rakennuksiin tai -asuntoihin ei ole tutustuttu paikan päällä. Tämä johtuu siitä, että kohdejoukko on suuri (yli 1 300 asuntokauppaa) mutta myös siksi, että asuntokaupat on tehty suurimmaksi osaksi vuosia sitten, eikä tämänhetkinen tilanne vastaa kaupantekohetken tilannetta. Nykytilannetta on arvioitu yleisesti saatavilla olevien karttojen ja ilmakuvien perusteella sekä haastattelemalla paikallisia, projektissa mukana olevia kaupunkisuunnittelijoita ja -tutkijoita. 1.6 Hakunilan hintataso Kiinteistömarkkinoiden hintojen määräytyminen on yleisimmin luonteeltaan epälineaarista. Tämä tarkoittaa sitä, että hintojen kehitys sisältää yllättäviä aikaan ja tilanteeseen liittyviä tapahtumia, joita ei voi palauttaa yksinkertaisiin syy-seuraussuhteisiin. Vanhojen kerrostaloasuntojen kohdalla toteutuu normaali lainalaisuus, kalliimpia ovat pienet asunnot; asuinalan kasvaessa neliöhinta laskee (Kuva 9). Asunnot, joiden pinta-ala on <39 asunto-m 2 maksavat keskimäärin 2 600 /asunto-m 2. 40 79 asunto-m 2 asuntojen keskimääräinen hinta on vielä noin 2 000 /asunto-m 2, kun 80< asunto-m 2 asunnot maksavat enää noin 1 700 /asunto-m 2. Edellä mainitut neliöhinnat ovat vuosien 2010 2011 toteutuneiden kerrostaloasuntokauppojen keskiarvoja. Kuva 9 Kerrostaloasuntojen myyntihintojen ( /asunto-m 2 ) kehitys Hakunilassa vuosina 1980 2011 myyntiajankohdan mukaan. (Lähde: VTT:n asuntohintakanta.) Asuntojen keskimääräiset myyntiajat ovat muutamaa poikkeusta lukuun ottamatta 1 2 kuukautta (Kuva 10).
11 (17) Kuva 10 Kerrostaloasuntojen keskimääräiset myyntiajat (vrk) Hakunilassa vuosina 1980 2011. (Lähde: VTT:n asuntohintakanta.) 1.7 Täydennysrakentamisen vaikutus kerrostaloasuntojen arvoon Mikäli alueelle tulee lisää palveluja ja työpaikkoja esimerkiksi täydennysrakentamisen yhteydessä, ja samalla kohennetaan alueen ympäristön laatua, esimerkiksi puistoja, kävelyalueita jne., nousee arvo entisestään. Tällaisessa tilanteessa alueen arvonnousuun on mahdollista aikaansaada itseään ruokkiva positiivinen kierre (Kuva 11). Juuri näistä syistä täydennysrakentaminen nostaa väistämättä alueen kokonaisarvoa ja asuntojen keskihintoja (Kuva 12) edellyttäen tietysti, että lisärakentamisella ei tuhota alueen aiempia arvoja ja pilata alueen mainetta muutenkaan. Kuva 11 Täydennysrakentamisen mahdollistama itseään ruokkiva positiivinen kierre. (kaavio: P. Lahti, ks. Nykänen ym. 2012)
Kauppojen lukumäärä Asuinala KA (m2) /asunto-m2 (KA) Hintaero ( /asunto-m2) Rakennusvuosi (KA) Vastavalmistuneiden asuntojen osuus myydyistä Huonelukumäärä ilman keittiötä (KA) Hissi Oma tontti Asuinkerros (KA) Kerroslukumäärä (KA) Asunnon kunto hyvä Asunnon kunto tyydyttävä Asunnon kunto huono 12 (17) Kuva 12 Täydennysrakentamisen mahdollistama asuntojen arvonnousu. Esimerkkilaskelmassa on oletettu täydennysrakentamisen määräksi 20 % asuntokannasta ja uudisrakentamisen hintatasoksi 30 % korkeampi taso kuin vanhoissa asunnoissa mikä on hyvin tyypillinen tilanne. Pelkkä matemaattinen hintavaikutus alueen keskiarvoon on noin +5 +9 %. Jos täydennysrakentamisen määrä olisi noin 50 % nykyisestä kerrosalasta, matemaattinen hintavaikutus on jo +10 +17 %. Palvelutason, uusien työpaikkojen ja muun ympäristön kohennuksen lisävaikutus alueen imagoon voi olla hyvinkin suuri, Kuvassa esitetty arvo (+30 %) on laskennallinen oletus. (kaavio: P. Lahti, ks. Nykänen ym. 2012) VTT:n asuntohintakannasta ei löydy Hakunilasta uutena myytyjen kerrostaloasuntojen kauppoja, josta syystä vertailukohteeksi on otettu seuraavassa Tampereen Haihara, joka on myös rakennettu alun perin 1960-luvulla, mutta jota on sittemmin täydennetty 2000-luvulla (Taulukko 1 ja Kuva 13). Haihara on tyypillinen kerrostalolähiö Hakunilan tapaan ja sijaitsee vastaavassa kaupunkirakenteellisessa asemassa kuin Hakunila eli noin 6 km Tampereen keskustasta (katuverkkoetäisyytenä mitaten) ja kaupunkialueen reunalla samoin kuin kun Hakunila, joka sijaitsee noin 17 km päässä Helsingin keskustasta. Taulukko 1 Vanhojen ja uusien kerrostaloasuntojen vertailu vuosien 2006 2011 aikana tapahtuneiden kerrostaloasuntokauppojen mukaan Tampereen Haiharassa. (Lähde: VTT:n asuntohintakanta.) Kaupungiosien kerrostaloasuntokaupat Uudet (vuoden 2002 jälkeen Haihara rakennetut talot) 78 62 2458 155 % 2005 23 % 2,5 90 % 37 % 4,1 6,6 99 % 1 % 0 % Vanhat (ennen vuotta 2003 Haihara rakennetut talot) 123 58 1584 1966 2,3 20 % 98 % 2,7 4,3 57 % 41 % 2 %
13 (17) Kuva 13 Tampereen Haihara-kaupunginosan kerrostaloasuntojen myyntihinnat ( /asunto-m 2 ) vuosina 2006 2011 asuinalan mukaan. (Lähde: VTT:n asuntohintakanta.) Uudet kerrostaloasunnot ovat keskimäärin 500 1 000 /asunto-m 2 kalliimpia kuin vanhat kerrostaloasunnot (regressiokuvaajien välinen karkea ero). Pienten asuntojen kohdalla ero kaventuu. Hajonta on kuitenkin melko suurta: samankokoisten asuntojen kohdalla vaihteluväli on yleensä luokkaa 1 000 2 000 /asunto-m 2, mutta voi yksittäistapauksissa ( huippuhintaan myydyn asunnon kokoluokassa) olla jopa yli 3 000 /asunto-m 2. Uusien asuntojen osuus koko asuntokannasta vaikuttaa pelkän matematiikan kautta selvästi koko alueen keskimääräiseen hintatasoon (Kuva 11 ja Kuva 12). Täydennysrakentaminen nostaa tästä syystä alueen arvoa paitsi absoluuttisesti (uusien asuntojen kokonaisarvo miljoonina euroina) niin myös suhteellisesti ( /asunto-m 2 ). Asuntokaupassa alueittain laskettuja keskimääräishintoja käytetään (sekä myyjän että ostajan toimesta) yleisesti aluetta kuvaavina vertailuhintoina, jolloin uusien asuntojen korkeampi hintataso säteilee myös vanhojen asuntojen hintatasoon ja keskiarvohinta nousee myös sen takia (eikä vain keskiarvomatematiikan takia). 1.8 Palvelujen vaikutukset kerrostaloasuntojen arvoon Hakunilassa on HAKUNILAN KESKUS -www-sivujen mukaan erilaisia liikkeitä ja palveluja noin 35 kpl. Suurin osa näistä on keskittynyt Hakunilan kauppakeskukseen, jonka veturina toiminee päivittäistavarakaupat. Palvelujen mahdollisia vaikutuksia Hakunilan kerrostaloasuntojen hintojen kehitykseen on arvioitu palvelukeskusetäisyyden mukaan viidellä etäisyysvyöhykkeellä: <200m, 200 400m, 400 600m, 600 800m ja >800m (Kuva 14).
14 (17) Kuva 14 Hakunilan kauppakeskuksen sijainti kuvattu mustalla lipulla. Renkaat kuvaavat etäisyyttä (<200m, 200 400m, 400 600m, 600 800m ja 800 1 200m) kauppakeskukseen. Siniset pisteet kuvaavat edustavia asuinkerrostalokauppoja vuosilta 1980 2011 (useita pisteitä saattaa olla päällekkäin). Punaiset ympyrät edustavat VVO:n omistamia rakennuksia ja vihreät VAV:n. (Karttakuva: ArcMap 10.) Pyöräilyetäisyydellä (600 800m) olevat kerrostaloasunnot ovat yleensä olleet 1980-luvulla neliöhinnaltaan arvokkaampia kuin aivan palvelukeskuksen vieressä (<400m) olevat asunnot (Kuva 15). Ilmiötä selittänee se, että palvelukeskuksen tuntumassa olevat rakennukset on rakennettu vuosien 1970 1978 aikana, kun taas etäämmällä ( keski osassa) olevat kohteet vasta tämän jälkeen, ts. uudiskohteista on maksettu vanhoja enemmän. Palvelukeskuksen läheisyys ei siis ole kyennyt kompensoimaan iän mukana (ja todennäköisesti samalla tapahtuneen kunnon ja muun laatutason laskun takia) tapahtunutta suhteellista arvonlaskua. Eli päinvastoin: asunnon ostajat ovat arvostaneet enemmän uutta asuntoa kuin lähellä palvelukeskusta olevaa asuntoa.
15 (17) Kuva 15 Kerrostaloasuntojen myyntihintojen ( /asunto-m2) kehitys Hakunilassa vuosina 1980 2011 palvelukeskusetäisyyden mukaan. Hintakehitystä kuvaavassa viivassa saattaa olla katkoja, jos VTT:n asuntohintakannasta ei ole löytynyt kyseiseltä vuodelta riittävästi edustavia kerrostaloasuntokauppoja. (Lähde: VTT:n asuntohintakanta.) 1990-luvun taantuman jälkeen aina vuoteen 2011 asti eri etäisyyksillä palvelukeskuksesta olevien alueiden hintatasot ovat kehittyneet miltei samalla tavalla. Vasta vuodesta 2006 lähtien on eri etäisyydellä palvelukeskuksesta olevien alueiden hintakehitykset alkaneet eriytyä jonkin verran toisistaan; kerrostaloasuntojen hinnat ovat sitä korkeampia, mitä kauempana asunto on palvelukeskustasta. Tätä selittävät ehkä enemmän rakennuksen ikä ja muu ympäristön laatu, kuin etäisyys palvelukeskusksesta. Suurta hintaheilahtelua uloimmalla tarkastelualueella (etäisyys palvelukeskukseen 800 1 200m) on osittain mahdollista perustella kauppojen vähäisyydella. Sen lisäksi suurin arvonlasku osuu vuoden 2006 jälkeiselle taloustaantuman kohdalle, joka näkyy juuri uloimman vyöhykkeen asuntokaupoissa. Vuosien 2006 2008 aikana on myyty kohteita myös palvelukeskuksen lähivyöhykkeellä (alle 200 m) huomattavasti kyseisen ajankohdan vallitsevaa hintatasoa matalampaan hintaan.. Jotta palvelujen mahdollisia vaikutuksia kerrostaloasuntojen arvoon olisi mahdollista analysoida luotettavasti, tulisi alueen palvelujen kehityshistoriasta olla huomattavasti paremmat lähtötiedot kuin mitä tässä selvityksessä oli käytettävissä. 1.9 Palvelujen kehitysnäkymiä ja niistä johtuvia hintavaikutuksia Hakunilan linja-autovarikon tilalle on suunnittelilla kauppakeskus, jonne on tavoitteena saada sijoitettua kaksi hypermarkettia ja erikoistavarakauppaa sekä keskustamaista asuntorakentamista. Asemakaavan muutosalue sijaitsee Vanhan Lahdentien, Jokiniementien ja Lahdenväylän rajaamalla alueella (Kuva 16). Kauppakeskuksen tulolla saattaa olla merkittävä vaikutus alueen asuntojen arvonmuutoksessa. Palvelujen määrän ja monipuolisuuden jyrkkä kasvu aivan Hakunilan nykyisen asuntokannan lähietäisyydellä lisää todennäköisesti alueen asuntojen keskihintaa merkittävästi. Lopullinen vaikutus riippuu tietysti myös siitä, kuinka laadukkaasti kauppakeskus suunnitellaan ja toteutetaan. Suurella osalla Hakunilan nykyisistä asukkaista palvelutaso nousee merkittävästi jo kävelyetäisyydellä kauppakeskuksesta. Lopuilla asukkaista palvelutason kasvu tapahtuu pyöräilyetäisyydellä. Palvelutason nousu merkitsee alueen arvonnousua.
16 (17) Kauppakeskuksella voi olla myös arvoalaskevia vaikutuksia, erityisesti lisääntyvän ajoneuvoliikenteen ja siitä aiheutuvien haittojen takia. Tässä tapauksessa haitat kuitenkin rajoittuvat aivan alueen lounaiseen reunaan eikä Hakunilan asuntoalueen läpimenevää ajoneuvoliikennettä juurikaan ole odotettavissa. Pääosa kauppakeskuksen sekä henkilö- että tavaraliikenteestä johdetaan Lahdentien ja Kehä III:n kautta (Kuva 16 ja Kuva 17). Mikäli pohjoisesta tuleva ajoneuvoliikennettä syntyy Hakunilan pääkadulle (Hakunilantielle) häiritsevästi, sitä voidaan rajoittaa läpikulkukielloilla, hidasteilla ym. katusuunnittelun keinoilla. Kuva 16 Hakunilan kauppakeskus. (Lähde: Vantaan kaupungin www-sivut.) Uuden kauppakeskuksen vaikutuksesta Hakunilan entisten palvelujen (Kuva 18) olemassa olo vaarantuu. Tämä merkitsee ao. lähipalvelujen nykyisille käyttäjille palvelujen hakuetäisyyden kasvua ja sitä kautta asunnon arvon laskua. On kuitenkin todennäköistä, että uuden kauppakeskuksen lisääntyvä palvelutarjonta sekä määränsä että monipuolisuutensa ansiosta nostaa koko Hakunilan asuntokannan arvoa enemmän kuin mitä lähipalvelujen katoaminen aiheuttaa laskua. Tämä arvio jää kuitenkin pelkäksi arvailuksi niin kauan kuin ei tiedetä millaisena tuleva kauppakeskus ja siihen liittyvät liikenne- ym. ympäristömuutokset (mahdollisesti) toteutuvat.
17 (17) Kuva 17 Hakunilan ja sen naapurialueiden ennakoidut väestömuutokset 2005-2015 sekä nykyisten päivittäistavarakauppojen sijainnit ja suunniteltu uusi kauppakeskus (oikean puolimmaisessa kuvassa sininen neliö) (Entrecon 2006). Kuva 18 Ruokakauppojen ja yläasteen koulujen saavutettavuus Hakunilan palvelualueella Vantaan lähipalvelujen saavutettavuusanalyysin mukaan (Kekkonen 2002). Vastaavat kartat on laadittu päiväkotien, ala-asteen koulujen, kirjastojen, Alkon ja postin palveluista.
18 (17) Liitteet /Lähdeviitteet Hakunilan kauppakeskus. Kaupalliset ympäristövaikutukset, HOK Elanto, Tradeka. Entrecon 9.6.2006. 30 s. HAKUNILAN KESKUS -www-sivut (viitattu 16.5.2013) Kekkonen Mikael, Palvelu alueen mukaan, Hakunilan palvelualueen lähipalveluiden saavutettavuus. Vantaan kaupunki Tilasto ja tutkimus C13:2002. 32 s. Nykänen Veijo, Lahti Pekka ja Knuuti Antti VTT, Kurvinen Antti, Niemi Olli ja Vihola Jaakko TTY. 2012. Tammelan täydennysrakentamisen edullisuus. Saatavilla: http://www.tampere.fi/material/attachments/t/6cllggqsg/tammelantaydennysrakentamisen edullisuus2012.pdf