Toimistopäällikkö Tuomas Eskola Helsingin kaupunkisuunnitteluvirasto 7.2.2017 KANTAKAUPUNGIN ALUE: Nykyinen toimistotilakanta 3,17 M k-m 2 Vajaakäyttöaste keskimäärin 8,3% Muutosten myötä toimistotilat vähenevät: - Muuttuvien osalta ~ 5% - Yhteensä, kun myös kysytyt mukana ~ 12 % Tilanne syksy 2017, aineisto ksv
mitä on tehty: Yleiskaavamerkinnät TULEVAISUUDEN TOIMISTOTILARAKENTEEN MÄÄRITTELY - YHTEISTYÖ SELVITYKSET - Tavoitteena kaupungin yhteinen toimintastrategia (Ksv, KV, Kanslia, rakvv) - Toimistotilan määrän ja sijainnin määrittely - eri prosessien kehittäminen - Toimistojen markkinalähtöinen kysyntä ja sijoittuminen Helsingissä, toimistotilojen vajaakäytön kehittyminen (Catella 2016) - Käyttötarkoituksen muutokset toimitiloista asumiseen, koko kaupungin tilanne 30.8.2016 (ksv selvitys) - Kantakaupungin toimitilat - Data-analyysi: Tiivistyvätkö liiketoiminnot vai siirtyvätkö ne muualle; työpaikkojen ja asukasmäärien suhteiden vaikutukset palveluiden monimuotoisuuteen ja laatuun. (Houston Analytics 2016) - Asiantuntijalausunto: VTT Seppo Laakso 11.11.2016 (Kaupunkitutkimus TA Oy) UUSI YLEISKAAVA (KV 26.10.2016) Yleiskaavamääräykset (C1, C2, toimitilat) Yleiskaavan alueelliset tarkastelut
selvitykset Catella 2016 TOIMEKSIANTO: - Toimistokysynnän analysointi markkinalähtöisesti keskipitkällä tarkastelujaksolla (5-20 vuotta) - Yhteistyö: Ksv, KV/tonttiosasto, Kanslia ELO/TASO, TAVOITE - Arvioida tulevaisuuden toimistokysynnän määrällistä kehitystä, alueellista suuntautumista sekä toimistotilakäytön muuttumista ja kehitystä pääkaupunkiseudulla sekä sen vaikutusta kysyntään - Identifioida tulevaisuuden toimistoalueita Helsingissä; niiden menestystekijöitä ja kiinnostavuutta - Positioida toimistokysynnän mikroalueita keskeisillä toimistoalueilla
selvitykset Catella: Taustaa ja nykytilanne - toimistot SIJAINTISIDONNAISIA TRENDEJÄ: - Liikenteen solmukohdat - Muutot mahdollisimman lähelle entistä - Imago TILA- JA SOPIMUSSIDONNAISET TRENDIT - Toimistotilan määrä työntekijää kohti vähenee - Toimistojen vuokrasopimusten keskipituus lyhenee SELVITYSHETKEN TOIMISTOMARKKINA HELSINGISSÄ - Noin 5 600 000 m2-37% keskustan alueella (Kamppi, Kluuvi, Kaartinkaupunki) - Muita suuria Ruoholahti, Pasila, Pitäjänmäki, Vallila - Vapaata toimistotilaa toimistorakennuksissa 455 000m2 - Vajaakäyttöä paljon vanhoissa kevytteollisuustiloissa, jotka selvityshetkellä toimistotiloina. - 2000-luvulla business park-tiloja rakennettu 410 000m2 ja muita 490 000 m2 - Työpaikkaomavaraisuus pienentynyt v. 2005 lähtien
selvitykset - Catella: Toimistotilojen vajaakäyttö VAJAAKÄYTTÖASTE keskimäärin 10,8%, kantakaupungissa 8,4 % Periaatteiden rajatulla alueella 8,3% Vertailu: Pääkaupunkiseutu 13,3% Markkinat vaativat toimiakseen vähintään 4-6 %, terve tilanne Eurooppa 7-8 % Amerikka 8-10% Helsingin kaupunki Kaupunkisuunnitteluvirasto 7.2.2017
selvitykset Catella: Toimistokysyntä Työikäinen väestö 2016 -> 2040: 418 000 -> 533 000 henkilöä Toimistotyöntekijät 2016->2040: 195 000 -> 262 000 henkilöä. Toimistotilan käyttö tehostuu -> 2030 (26 m 2 ->16-20 m 2 ) Toimistorakentaminen: Tulevina vuosina keskimäärin 50 000 k-m2 CATELLAN ARVIO V. 2040 Käytössä olevan toimistotilan kysyntä 4 200 000-5 200 000 m2 Pitkän aikavälin vajaakäyttöarvio 7,5%, jolloin kysyntävetoinen tilantarve 4 500 000-5 700 000 m2
selvitykset Catella: Keskeiset tulokset KOKO KAUPUNKI Nykyistä vanhaa toimitilakantaa tulee muuttaa uuteen käyttöön tai purkaa vähintään uudisrakentamista vastaava määrä. Koko kaupungin mittakaavassa toimistot vähenevät ja konversioita voidaan perustellusti sallia. KANTAKAUPUNKI Liikekeskusta ympäristöineen Helsingin merkittävin työpaikka-alue. Kamppi, Kluuvi, Kaartinkaupunki, Etu-Töölö, Punavuori ja Kruununhaka muodostavat Ruoholahden lisäksi Helsingin keskustan toimistotilojen merkittävimmän keskittymän nyt ja tulevaisuudessa. Kantakaupungissa kysyntään ei juuri voi vastata uudisrakentamisella, mikä on otettava huomioon konversioissa Jos halutuimmille alueille ei voida lisätä toimistotilaa uudisrakentamisen kautta, tulee Catellan näkemyksen mukaan toimistotilojen konversioissa ottaa huomioon toimistojen vähenemisen vaikutus alueen kokonaistilakantaan.
selvitykset Houston Analytics 2016: Data-analyysi, tarkastelualueena kantakaupunki, tarkastelujakso 2008-2013 (2015) KESKEISIMPIÄ TULOKSIA: - Työpaikkojen lukumäärällä on suurempi yhteys palveluiden ja erikoiskaupan määrään kuin asukkaiden lukumäärällä Työpaikat tuovat elinvoimaisuutta enemmän kuin esimerkiksi asukkaiden määrän lisääntyminen. - Palvelut ja erikoiskauppa houkuttelevat yrityksiä. Toisaalta yritykset houkuttelevat toisia yrityksiä. - Mitä enemmän työpaikkoja, enemmän erikoiskauppaa ja palveluja. Elinvoimaisuuden kannalta ei yhtä optimaalista asukkaiden ja työntekijöiden suhdetta. - Kamppi ja Kluuvi ovat poikkeavia alueita, koska niillä alueilla paljon enemmän erikoiskauppoja ja palveluita kuin muualla. - Asukkaiden lukumäärän kasvaessa ketjujen suhteellinen osuus laskee, työpaikkojen lukumäärän kasvaessa ketjujen suhteellinen osuus nousee. Ketjut sijoittuvat yritysvoittoisille alueille, missä toimitilavuokrat ovat korkeampia. - Tässä aineistossa ei ole löydettävissä demografisia- tai sosioekonomisia tekijöitä, jotka korreloivat erikoiskaupan tai palveluiden tiheyden kanssa.
Kaupunkitalouden näkökulma Helsingin keskustalla on merkittävä rooli arvonlisäyksen ja kaupunkituottavuuden näkökulmasta koko seudulle ja Suomelle Kantakaupunki on houkutteleva yritysten sijaintipaikkana, sekä vajaakäytön että vuokratason perusteella mitattuna Kantakaupungin sekoittunut rakenne vahvuutena sekä asukkaiden että työpaikkojen sekä kaupungin vetovoiman kannalta Osaamisintensiiviset alat kasautumisedut (Seppo Laakso) Väestönkasvu ja uudet työpaikat -> toimistotyöpaikkojen osuus kasvaa (Catella) Kaupunkituottavuuden kasvun näkökulmasta erilaisille yrityksille soveltuvien toimitilojen väheneminen on negatiivistä kehitystä. Muutokset vaikuttavat erityisesti pienyrittäjien toimintamahdollisuuksiin Sekoittuneen rakenteen vähenemisen vaikutukset moninaisia ja vaikeasti ennustettavia, yritysten verkostot, kivijalka-liikkeet, ravintolat Kaavojen ja yleiskaavan tuleva toimitilapotentiaali palvelee erityisesti suurten yritysten toimitilatarpeita ja sijaitsee vanhan kantakaupungin ulkopuolelle
Ksv:n selvitys syksy 2016 Kerrosalan keskimääräinen vuosittainen muutostahti asumiseen tarkastelluilla ajanjaksoilla
KAIKKI TOIMITILAT Olemassa oleva toimitilakanta kokonaismäärä v. 2015 Koko Helsinki Toimitilarakennukset pääkäyttötarkoituksittain v. 2015 lkm k-m 2 Toimistorakennukset 950 5 875 000 Liike-, ravintola- ja hotellirakennukset 604 1 730 000 Julkiset rakennukset 1 423 3 940 000 Teollisuusrakennukset 729 2 870 000 Yhteensä 3 706 14 415 000 Kantakaupunki Toimitilarakennukset pääkäyttötarkoituksittain v. 2015 lkm k-m 2 Toimistorakennukset 950 486 53 875 170 000 Liike-, ravintola- ja hotellirakennukset 604 130 1 810 730 000 Julkiset rakennukset 1 423 293 13 150 940 000 Teollisuusrakennukset 729 85 2 640 870 000 Yhteensä 3 994 706 145 415 770 000 Käsittelyssä olevat käyttötarkoitusten muutokset asumiseen Helsinki Toimitilarakennukset pääkäyttötarkoituksittain v. 2015 lkm k-m 2 Toimistorakennukset 48 308 700 Liike-, ravintola- ja hotellirakennukset 13 30 000 Julkiset rakennukset 17 109 500 Teollisuusrakennukset 17 233 100 Yhteensä 95 681 300 Kantakaupunki Toimitilarakennukset pääkäyttötarkoituksittain v. 2015 lkm k-m 2 Toimistorakennukset 22 158 900 Liike-, ravintola- ja hotellirakennukset 0 0 Julkiset rakennukset 4 13 700 Teollisuusrakennukset 1 4 200 Yhteensä 27 176 800 Alustavat kyselyt käyttötarkoituksen muuttamisesta asumiseen TOIMISTOTILAT Vajaakäyttö/ vuokralla olevaa toimistotilaa (Catellan 2015) Helsinki Toimitilarakennukset pääkäyttötarkoituksittain v. 2015 lkm k-m 2 Toimistorakennukset 69 349 100 Liike-, ravintola- ja hotellirakennukset 10 27 700 Julkiset rakennukset 36 153 800 Teollisuusrakennukset 21 161 600 Yhteensä 136 692 200 Helsinki: pääkäyttötarkoituksen mukaisissa toimistorakennuksissa 436 000 k-m2, vajaakäyttöaste 9,3% Kantakaupunki Toimitilarakennukset pääkäyttötarkoituksittain v. 2015 lkm k-m 2 Toimistorakennukset 40 220 100 Liike-, ravintola- ja hotellirakennukset 2 15 000 Julkiset rakennukset 21 79 400 Teollisuusrakennukset 5 53 800 Yhteensä 68 368 300 Kantakaupunki: pääkäyttötarkoituksen mukaisissa toimistorakennuksissa 213 700 k-m2, vajaakäyttöaste 8,4%
ASUMISEEN MUUTTUVAT JA ALUSTAVASTI KYSYTYT KOHTEET KANTAKAUPUNGIN TUTKITULLA ALUEELLA Muut 14 000 Julkiset rakennukset 14 000 Toimistot ja liiketilat 170 000 Prosessissa olevat kohteet Julkiset rakennukset 80 000 Muut 4 000 Toimistot ja liiketilat 280 000 Alustavat kyselyt (ei kartalla)
PERIAATTEET KÄYTTÖTARKOITUKSEN MUUTOKSILLE TOIMITILOISTA ASUMISEEN KANTAKAUPUNGIN RAJATULLA ALUEELLA: - ESITYS KSLK 13.12.2016 - KSLK-SEMINAARI 2/2013 - UUDELLEEN VALMISTELTU EHDOTUS 3/2017 MENNESSÄ KIITOS