Yhteismetsä kiinteistöjärjestelmässä Yhteismetsän muodostamisesta/ laajenemisesta toimitusnäkökulmasta Ilkka Laakso, Maanmittauslaitos Kankaankatu 17, Jyväskylä Ilkka.laakso@maanmittauslaitos.fi maanmittauslaitos.fi 21.11.2013 Yhteismetsä kiinteistöjärjestelmässä 1 (2) Yhteismetsä on kiinteistörekisteriin merkitty tilojen yhteinen alue. Kiinteistörekisteristä ilmenee mm. yhteismetsän alueet (karttaosa), pinta-alatiedot, tie- ym. oikeudet sekä osakasluettelo (=osakastilat). Kiinteistörekisteri on yksi yhteiskunnan perusrekistereistä, jonka ylläpidosta vastaa Maanmittauslaitos (+suurimmat kaupungit as.kaava-alueidensa osalta) Yhteismetsää omistetaan osakastilojen kautta! Kiinteistörekisterissä virallinen luettelo osakastiloista, ei omistajista. Osakastilojen omistajat selviää lainhuutotiedoista, jotka kylläkin nähtävissä kiinteistörekisterissä (JAKO järjestelmässä). Maanmittauslaitos ilmoitusvelvollinen osakaskunnalle muutoksista osakasluettelossa (YML 43 ).
Yhteismetsä kiinteistöjärjestelmässä 2 (2) Osakastila voi olla olemassa oleva tavallinen tila (esim. maatila, metsätila, asuintontti, mökkitontti) TAI ns. haamutila, jolla ei ole lainkaan omia maa-alueita. Osakastilalla voi olla yksi tai useampia omistajia kuten millä tahansa kiinteistöllä. Verrattavissa esim. yhteisten vesialueiden omistukseen. Vesialueethan ovat myös pääsääntöisesti tilojen yhteisiä alueita, joita osakaskunnat hallinnoivat. Yhteismetsästä oma lainsäädäntö, Yhteismetsälaki (YML, 2003/109). Lisäksi kiinteistönmuodostamislaissa (KML, 1995/554) yhteismetsän muodostamista koskeva luku. Muodostettavan uuden suvun yhteismetsän ominaispiirteitä Tyypillisesti perheen sisäinen spv-järjestely. Omistus siirretään/siirretty perillisille murto-osaisena omistuksena osana yhteismetsän muodostamisprosessia. Päämotiivi suvun metsäomaisuuden säilyttäminen eheänä. Muilla tekijöillä esim. veroporkkanoilla ei ratkaisevaa merkitystä. Perustajien asuinpaikat hajallaan pitkin Suomea ja yhtymäomistus koettu ongelmalliseksi. Pinta-alaltaan uudet yhteismetsät n.100-700 ha. Yksittäisiä yli 1000 ha:n hankkeitakin. Talouskeskukset erotetaan pois yhteismetsästä ja niiden tulevaisuus epäselvä. Tilusrakenteen ongelmat eivät ole vielä herättäneet yksityisiä naapureiden keskinäisiä hankkeita. Myös sijoittajien hankkeet harvinaisia.
Organisaatiovetoiset uudet yhteismetsät Yhtiöiden perustamia uusia yhteismetsiä mm. Yhteismetsä Forestia (v.2004) ja UPM:n yhteismetsät (4 kpl, v.2011). Kuntien, metsäkeskusten, MML:n ja mhy:en vetämiä laajoja yhteishankkeita toteutettu ja vireillä. Erityisesti Pohjanmaalla, jossa ongelmallinen tilusrakenne (Kauhava, Alajärvi ). Laajenemishakuisia ja tarjoavat yksityisillekin vaivattoman mahdollisuuden liittää pieniäkin metsätiloja laajaan yhteismetsään. Selkeä konsepti, jolla perustamis-/liittymisneuvottelut käydään. Edellyttää yhteismetsän ja liittyvän tilan kokonaisarvojen määrittämistä lopputuloksena osakastilan osuudet yhteismetsään. Muodostamiset pitkähköjä prosesseja. Jo perustamisvaiheessa pinta-alat voivat olla tuhansiakin ha:ta. Palstat hajallaan kuin haulikolla ammuttuja eli yhteismetsien toimialueet voivat olla laajojakin. Yhteismetsän perustamissopimus 1 (3) Allekirjoitettu perustamissopimus edellytys yhteismetsän muodostamiselle (YML 5 ) kiinteistötoimituksessa. Perustamissopimus tarkistetaan toimituskokouksessa. Perustamissopimuksen sisältö, pääkohdat: Sopimuksen tarkoitus. Perustajien henkilötiedot. Yhteismetsäksi muodostettavat alueet. Jos määräaloja, niin liitekartta tarpeen. Osakastilat tai niiden muodostamistapa. Osakastilojen yhteismetsäosuudet tai peruste niiden määräämiseksi toimituksessa (arvo tai pinta-ala).
Yhteismetsän perustamissopimus 2 (3) Pienten yhteismetsien tapauksessa suositeltavaa laatia luonnos perustamissopimuksesta ja sen jälkeen ottaa yhteyttä asiantuntijaan, esim. maanmittaustoimistoon sopimuksen tarkastamiseksi. Tyypillisesti varmistetaan osakastila käsitteen ymmärtäminen ja talouskeskuksen kohtalo. Osuuksien suuruuden määrittäminen keskeinen kysymys. Suositeltavana pääsääntönä metsäsuunnitelmaan (tila-arvioon) perustuva sopimusmenettely. Muu peruste voi olla pinta-ala edellyttäen, että liitettävät metsät tasalaatuisia. Murto-osaisen omistuksen tapauksessa: yhteismetsäosuudet = omistusosuudet lainhuutotodistuksessa. Organisaatiovetoisissa hankkeissa neuvonta/ tiedotus hankkeen vetäjätahoilta, mm. nettisivut, yhtenäinen tila-arvioihin pohjautuva arviointitapa, valmiit sopimuspohjat. Yhteismetsän perustamissopimus 3 (3) YHTEISMETSÄN PERUSTAMISSOPIMUS (ESIMERKKI) 1. Perustajat: N.N, ht, osoite, K.K, ht, osoite, jne 2. Yhteismetsäksi muodostettava alue: Seuraavat kunnassa sijaitsevat määräalat/kiinteistöt: SENJASEN NIMINEN TILA (kiinteistötunnus???-???-??-?), kiinteistöstä erotettava määräala kokonaisuudessaan. Määräala merkitty liitekartalle. SENJASEN NIMINEN TILA (kiinteistötunnus???-??? -??-?), alue kokonaisuudessaan. 3. Muodostettavan yhteismetsän osakaskiinteistöt, niiden omistajat ja osakaskiinteistöille tuleva yhteismetsäosuus: Edellä 2. kohdassa tarkoitetuista tilojen alueista muodostetaan 1. kohdassa nimetyille perustajille kiinteistönmuodostamislain 98 :n 2 momentin mukaisella kiinteistötoimituksella osakaskiinteistöt siten, että kullekin perustajalle muodostettava tila saa yhteismetsäosuuden, joka vastaa suuruudeltaan perustajan omistamaa osuutta 2. kohdassa nimettyjen tilojen yhteisarvosta. 4. Muut yhteismetsän perustamiseen liittyvät ehdot: Yhteismetsän nimi on yhteismetsä ja kotipaikka kunta. Sopimuksen liitteenä on ehdotus yhteismetsän ohjesäännöksi. Tätä sopimusta on tehty ( ) samanlaista kappaletta, yksi kullekin sopijapuolelle. kuun päivänä 201 nn nn nn Liitteet: Ehdotus yhteismetsän ohjesäännöksi ja liitekartta
Yhteismetsän muodostamistoimitus 1 (2) Yhteismetsä muodostetaan Maanmittauslaitoksen toimitusinsinöörin pitämässä kiinteistötoimituksessa. Kirjallinen hakemus maanmittaustoimistoon, liitteeksi perustamissopimus ja luonnos ohjesäännöstä. Toimituskokous pidetään pääsääntöisesti muutaman kuukauden kuluessa hakemuksesta. Asiaan vaikuttaa mm. mahdollisten maastotöiden tarve. (MML:n prosessiohjeen mukaan yhteismetsään liitettävien alueiden rajat tulee olla selvät!) Toimituksessa päätetään lopullisesti mm. yhteismetsän alueesta, osakastiloista ja yhteismetsäosuuksista. Toimituksessakin vielä mahdollisuus täydentää perustamissopimusta (ei suositeltavaa). Yhteismetsän muodostamistoimitus 2 (2) Toimituksessa valvotaan/tarkastetaan: Perustamissopimuksen allekirjoittajat tilojen (tilan) omistajia, lainhuutotiedot tarkastetaan. Yhteismetsäksi muodostettava alue täyttää yhteismetsälle asetetut vaatimukset (KML 96 ). Osakastiloille määrättävät yhteismetsäosuudet vastaavat arvoltaan luovuttajien tilojen arvoa. Eli kenenkään omaisuuden arvo ei saa muodostamisen yhteydessä muuttua! Toimituksesta laaditaan pöytäkirja ja toimituskartta. Rekisteröinti kiinteistörekisteriin yleensä muutaman kuukauden kuluessa lopettamisesta. Asiakirjajäljennökset lähetetään rekisteröinnin jälkeen asianosaisten lisäksi Metsäkeskukselle osakaskunnan 1. kokouksen järjestämiseksi. Ohjesäännön vahvistaminen. Malliohjesääntö löydettävissä netistä (yhteismetsat.fi) Perustapauksessa yhteismetsän muodostaminen ja tilan liittäminen ennestään olevaan yhteismetsään maksetaan valtion varoista (KML 100 )
Yhteismetsän muodostaminen, esimerkki 1 Yhteismetsä muodostetaan kahdesta tilasta, joilla eri omistajat. Perustamissopimuksessa sovittu osuusluvuista (0,4 ja 0,6). Esimerkissä sovitut osuudet perustuvat tila-arvioihin. Lehtirinne, arvo 40 000 e kiinteistötunnus 182-401-1-20. Omistajat lainhuutotodistuksessa: Matti 1/2 ja Liisa 1/2 Kuusirinne, arvo 60 000 e kiinteistötunnus 183-402-3-77. Omistaja lainhuutotodistuksessa: Pekka 1/1 Lehtikuusirinteen yhteismetsä, arvo 100 000 e, kiinteistötunnukset 182-874-1-3 ja 183-874-1-1 Osakasluettelo (osuuksien summa yht. 1,0000): o Lehtirinne, 182-401-1-20, osuus 0,4 o Kuusirinne, 183-402-3-77, osuus 0,6 HUOM! Toimituksessa EI suoriteta halkomista/lohkomista, vaan muodostajatilat jäävät olemaan alueettomina osakaskiinteistöinä = haamukiinteistöinä, eikä niiden omistukset muutu! (Siis Matti ja Liisa omistaa edelleen Lehtirinteen tilaa entisin murto-osin eli ½ kumpikin ja vastaavasti Pekka yksin Kuusirinteen tilaa.) Yhteismetsän muodostaminen, esimerkki 2 Tilalla yhteensä 4 omistajaa, omistus murto-osaista. Muodostetaan halkomalla yhteismetsä, jossa jokainen omistaja saa oman uuden osakastilan = haamutilan. (halkominen = murto-osaisen omistussuhteen jakaminen). Koivurinne, 150 ha, kiinteistötunnus 182-401-1-15. Omistajat lainhuutotodistuksessa (yhteensä 1): o Matti 1/4 o Liisa 1/4 o Vesa 3/8 o Maija 1/8 Koivurinteen yhteismetsä, 150 ha, kiinteistötunnus 182-874-1-2 Osakasluettelo (osuuksien summa yht. 1,0000): o Matinmetsä, 182-401-1-70, osuus 0,25, omistus Matti 1/1. o Liisanmetsä, 182-401-1-71, osuus 0,25, omistus Liisa 1/1. o Vesanmetsä, 182-401-1-72, osuus 0,375, omistus Vesa 1/1. o Maijanmetsä, 182-401-1-73, osuus 0,125, omistus Maija 1/1. HUOM! Toimituksessa tilan Koivurinne tie- ja muut oikeudet siirtyvät muodostettavalle Koivurinteen yhteismetsälle. Osuudet muihin yhteisiin (vesialueisiin) jaetaan uusille osakastiloille. Yhteismetsän osuuksien summa voi myöhemmin muuttua jos/kun liitetään uusia alueita (tai yhteismetsä ostaa osuuksia pois).
Yhteismetsän muodostamisessa huomioitavaa 1 (2) Pääsääntöisesti talouskeskukset erotettava pois yhteismetsästä. Yleensä tarkoituksenmukaista jättää talouskeskuksen ympärille myös metsäalueita. Kantatilaksi jätettävästä alueesta ei lohkomiskustannuksia. Jos samassa yhteydessä erotetaan muita alueita normaalit kiinteistön luovutussäädökset ja lohkominen. Yhteismetsään voi kuulua muutakin kuin metsätalousmaata jos se on tarkoituksenmukaista (Kiinteistönmuodostamislaki 96 ). Käytännössä lainsäätäjä on kuitenkin tarkoittanut, ettei muun kuin metsätalouden harjoittaminen saa nousta pysyvästi merkittävään asemaan yhteismetsän toiminnassa. Yhteismetsän muodostamisessa huomioitavaa 2 (2) Toimitusmenettelyn/kiinteistöjärjestelmän hienouksien muistaminen ei välttämätöntä. Järjestelmä on selkeä ja avautuu pienehköllä perehtymisellä. Viranomaisneuvontaa saatavilla kun on itse aktiivinen! Yhteismetsän muodostaminen ei ole saanto eli omistusjärjestelyt eivät ole toimituksen yhteydessä mahdollisia. Spv tilanteissa kauppa / perinnönjako / lahjakirja pääsääntöisesti tarkoituksenmukaista tehdä ensin ja lainhuudattaa murto-osaiset omistukset. Verosuunnittelu syytä huomioida, mutta yhteismetsän muodostaminen ei ole keino kiertää perintö- ja lahjaveroja.
Yhteismetsän laajeneminen 1 (1) Ennestään olevaan yhteismetsään voidaan liittää uusia alueita. Kirjallinen liittymissopimus yhteismetsän ja tilan omistajan kesken alueen liittämisestä yhteismetsään yhteismetsä-osuutta vastaan: Sopimukseen sisällytettävä selvitys/kartta liitettävästä alueesta (määräala tai koko kiinteistö) ja yhteismetsäosuudesta tai arviointiperusteesta. Liitetään toimituksessa alueen liittäminen yhteismetsään. Myös perustapauksessa valtion varoin tehtävä toimitus! Yhteismetsän osakaskunnan hankkima määräala tai kokonainen tila liitetään toimituksessa tai yhdistämispäätöksellä yhteismetsän alueeseen osakaskunnan hakemuksesta. Osakaskunta voi omistaa myös ns. tavallisen tilan, jota ei ole pakko liittää yhteismetsän alueeseen. (kiinnityskelpoinen, muut yhteisalueosuudet) Yhteismetsäosuuksien luovutuksesta 1 (1) ja toimituskäsittelyn tarpeesta Osakastilasta yhteismetsäosuuksineen tai pelkästään yhteismetsäosuuksista voi tehdä kauppaa normaalien kiinteistökaupan säädösten mukaisesti (luovutuskirja, lainhuudatus). Jos osakastilasta ei tarvitse erottaa mitään aluetta tai osuuksia, ei tarvetta toimitukselle tai kiinteistörek.pitäjän päätökselle MML:ssa. Kun luovutuksen kohteena vain normaaliin alueelliseen tilaan kuuluvat yhteismetsäosuudet tai osakastilaan kuuluvasta yhteismetsä-osuudesta luovutetaan vain määräosa, on kysymys määräalasta! Määräalan erottaminen vaatii osuuden siirtotoimituksen (lohkominen) tai kiinteistörek.pitäjän päätöksen MML:ssa. Käynnistyy automaattisesti lainhuudon myöntämisestä. (kiint.toim.maksu v.13 310 e) Osuuksilla voi olla ohjesäännössä luovutusrajoitus, jolla estetään liian pienien yhteismetsäosuuksien muodostuminen. Murto-osainen omistus osakastilaan voidaan jakaa (jakosop. tai halkominen). Toimitus tai kiinteistörek.pitäjän päätös tarpeen.
Yhteismetsän toiminnassa huomioitavaa 1 (1) Myös yhteismetsä voi hankkia yhteismetsäosuuksia omilta osakkailtaan. Toimenpide vaatii lohkomisen tai yhdistämispäätöksen. Etuostooikeus ohjesäännössä mahdollinen (YML 18 ). Yhteismetsän aluetta ei voi kiinnittää, mutta osakastila normaalisti kiinnityskelpoinen. Kirjanpito- ja tilintarkastus lailla säädelty. Periaatteessa yhden henkilön/yhteisön yhteismetsäkin on mahdollinen. Oltava kuitenkin vähintään kaksi osakastilaa. Yhteismetsästä voi erota. Erottaminen edellyttää, että siitä on säännös yhteismetsän ohjesäännössä, päätös ¾ enemmistöllä. Jako tehdään kiinteistötoimituksessa yhteisen alueen jakona. Lähtökohtaisesti yhteismetsään liittyminen kuitenkin pysyvä ratkaisu!
www.metsakeskus.fi/yhteismetsat www.tapio.fi/yhteismetsat www.maanmittauslaitos.fi/kiinteistot/maanmittaustoimituks et/yhteismetsatoimitukset