Hämeenlinnan hallinto-oikeus Raatihuoneenkatu 1 13100 Hämeenlinna hameenlinna.hao(a)oikeus.fi Asia Lausunto asiassa diaarinumero 00230/15/2299 Lausunnonantaja Prosessiosoite Valittaja Prosessiosoite Lausunto Heinolan kaupunginhallitus Heinolan kaupunginhallitus Rauhankatu 3 18100 Heinola p 03 84930 kirjaamo(a)heinola.fi Timo Hartikainen ja Leila Almgren Timo Hartikainen Karviaistie 6 B 16 00700 Helsinki Heinolan kaupunginhallitus katsoo, että se on maanvuokra-asiasta päättäessään käyttänyt sille kuuluvaa harkintavaltaa perustellusti ja voimassa olevan lainsäädännön puitteissa. Kunnallisvalituksessa ei ole esitetty muitakaan sellaisia seikkoja, joiden perusteella kaupunginhallituksen päätöstä tulisi muuttaa. Timo Hartikaisen ja Leila Almgrenin vaatimukset tulee perusteettomina hylätä.
Niihin valituksessa esitettyihin seikkoihin, jotka eivät liity valituksenalaiseen päätökseen, ei tässä lausunnossa ole otettu kantaa. Perusteet valituksen hylkäämiselle Kaupunginhallitus viittaa päätöksessään 15.12.2014 455 esittämiinsä perusteisiin hylätä Timo Hartikaisen ja Leila Almgrenin oikaisuvaatimus. Lisäksi todetaan asiasta seuraavaa: a) Yhdenvertaisuus (valituksen mukaiset asiakohdat: 1, 2, 3, 6) Ylävirran (Ruotsalainen) ja alavirran (Konnivesi) vuokrapalstoja ei voida suoraan verrata keskenään. Kyseessä on erilainen tilanne vuokrapalstojen historian ja nykyisten vuokrasopimusten kannalta sekä alueen maankäyttömahdollisuuksien ja alueen maankäytöllisen aseman ja merkityksen kannalta. Konniveden 111 vuokrapalstasta 92 vuokrapalstaa on kaupunkipuistossa sijaitsevia viikonloppumajoja, joilla on pieni rakennusoikeus (40 + 20 kem 2 ) ja erityisiä rajoitteita rakennustavassa. Konniveden palstat eivät sijaitse maankäytöllisesti Heinolan kaupungin kannalta merkityksellisellä alueella, toisin kuin Ruotsalaisen vuokrapalstat Hevossaaressa, Korpinmaalla ja Vasikkasaaressa. Ruotsalaisen vuokrapalstoista suurin osa sijaitsee lyhyen matkan päässä Heinolan keskustasta hyvien liikenneyhteyksien varrella. (Liite: kartta vuokrapalstoista) Konniveden palstat sijaitsevat kaupunkipuistossa ja/tai pienissä saarissa, etäisyys valtatielle, keskustaan ja kunnallistekniikan piiriin on pitkä. Ruotsalaisen alue on hankittu kaupungin käyttöön ja ollut osaltaan kaupungin kaavoitettavaksi hankkimaa ns. raakamaata. Konniveden vuokrapalstat sijaitsevat kaupungin lahjoitusmaalla, josta palstat on aikoinaan erotettu vuokra-alueiksi vähävaraisten lomapaikoiksi. Lisäksi on huomioitava että ylävirralla on kaksi saaressa sijaitsevaa vuokrapalstaa kansallisen kaupunkipuiston alueella. Näiden vuokrataso valituksenalaisessa päätöksessä on linjassa alavirran aiempien vuokrapäätöksen kanssa. (Liite: Kaupunginhallitus 27.10.2014 385, taulukko vuokrien perustana käytetystä hinnasta) Konniveden vuokrapalstojen vuokrausta on käsitelty kaupunginhallituksessa 29.6.2009 ja 19.4.2010, jossa päätettiin tarjota vuokrasopimuksia 30 vuoden vuokra-ajalla sekä korottaa entiset vuokrat sopimuskauden alussa (2015) kaksinkertaisiksi ja toinen vuokrankorotus, jonka suuruus alueesta riippuen on 0, 25 tai 50 % tehdään vuonna 2020. Samalla päätöksellä vuokrattiin myös 17 saaressa ja pienellä eräjärvellä sijaitsevaa vuokrapalstaa, joilla oli huomattavasti suurempi rakennusoikeus (150 + 100 kem 2 ). Näiden palstojen vuokraa voidaan pitää edullisena kun otetaan huomioon kaavassa osoitettu rakennusoikeus.
Heinolan maapoliittisen ohjelman (2007-2012) mukaisesti sekä yleisen käytännön ohjaamana perii tontin vuokrauksesta 5-6 %:n suuruista vuokraa ja omarantaisten tonttien taloudellisimmaksi luovutustavaksi on katsottu niiden myynti tarjouskilpailun perusteella. Konniveden 17 vuokrapalstan vuokraaminen käypää vuokraa alemmalla tasolla poikkeaa kaupungin maaomaisuuden luovutustavoissa. Kyseisen menettelyn ottaminen kaupungin yleiseksi tavaksi olisi kaupungin maaomaisuuden hoidon kannalta kohtuutonta ja haitallista kaupungille. Edellä lueteltujen seikkojen johdosta Konniveden vuokrapalstapäätöstä ei tule ottaa lähtökohdaksi päätettäessä Ruotsalaisen vuokrapalstoista. Ruotsalaisen alue on oma Konnivedestä poikkeava kokonaisuutensa ja päätöstä tehtäessä on otettava myös huomioon alueen merkitys kaupungille kokonaisuutena. Päätettäessä Ruotsalaisen vuokrapalsta-asiasta omana asiana ei rikota yhdenvertaisuusperiaatetta tai tasapuolista kohtelua. Päinvastoin - kaupungin edun mukainen päätös on tasapuolinen myös niiden Heinolalaisten suhteen, jotka eivät omista vuokrapalstaa. Yhdenvertaisuus ei tarkoita sitä, että aiemmissa ja tulevissa vuokrasopimuksissa noudatetaan samaa vuokratasoa ja samanlaisia ehtoja kuin aiemmin. Vuokrapalstojen käypä arvo arvioitiin kahden auktorisoidun kiinteistönarvioitsijan toimesta. Kyseisiä arvioita käytettiin valmistelutyössä kaupungin virkatyönä tehdyn valmistelun apuna, kun palstojen vuokraamista ja vuokran määrää valmisteltiin. Arviot olivat useimmiten hyvin yhtenevät ja vuokran hinnan määräytymisessä käytettiin arviointien keskiarvoa useimpien palstojen osalta. Joidenkin palstojen osalta, jotka sijaitsivat puistoalueella tai poikkeuksellisen arvokkaalla alueella sekä joiden rakennusoikeudet poikkesivat merkittävästi muista palstoista, oli arvioiduissa hinnoissa suurempia poikkeamia. Poikkeamat johtuivat osittain kiinteistönarvioitsijoiden erilaisesta näkökulmasta alueen käyttömahdollisuuksien suhteen. Näiden palstojen osalta vuokratason pohjana käytetty palstan arvo määriteltiin maankäyttöosaston asiantuntijoiden arvioiden perusteella valitsemalla kahdesta arviosta sen, joka paremmin katsottiin vastaavan palstan arvoa. Kyseinen valinta perusteltiin seuraavasti: Palstojen käyväksi arvoksi on useimmissa tapauksissa laskettu arviointien keskiarvo. Vasikkasaaressa ja Korpinmaalla on kolme palstaa, joilla on suurempi pinta-ala ja rakennusoikeus. Näiden arvo on valittu ensimmäisestä arvioinnista, koska siinä on paremmin huomioitu palstojen iso koko ja rakennusoikeus. Iso-Mömmössä olevien palstojen kohdalla on myös valittu ensimmäinen arviointi lähtökohdaksi, koska se on paremmin linjassa alueella toteutuneiden kauppojen kanssa. Asemakaavoitetulla puistoalueella sijaitsevien kohteiden arvioinneissa oli suuria eroja. Ensimmäisessä arvioinnissa näiden palstojen arvo oli hyvin alhainen (5 000 20 000 ). Toisessa arvioinnissa kaavamerkinnöillä (puistoalue tai rakennuspaikka) ei
ollut merkitystä palstojen arviointiin. Asemakaavoitetulla puistoalueella olevat vuokrapalstat hinnoiteltiin jälkimmäisen arvioinnin mukaisesti, koska kaikkien kohteiden hinnoittelun lähtökohtana pidetään sitä, että kohteet vuokrataan lyhyemmäksi ajaksi ja tarkistetaan alueen kehittämisnäkökohdat. Lyhyempi vuokrakausi huomioidaan käypää arvoa alemmalla vuokratasolla kaikkien palstojen osalta. Lyhyemmän vuokrajakson aikana puistoalueella olevien palstojen käyttö ei poikkea alueen muista kohteista ja ne ovat samanlaisessa asemassa muiden kohteiden kanssa. Mikäli kaikki palstat vuokrataan pitkäksi ajaksi tai myydään käyvästä arvosta ja rakentaminen sallittaisiin puistoalueita lukuun ottamatta, niin silloin puistoalueella olevien palstojen hinnoittelussa tulisi ottaa huomioon niiden kaavamerkinnästä johtuvat rajoitteet. (Liite: Kaupunginhallitus 27.10.2014 385, taulukko vuokrien perustana käytetystä hinnasta) Hartikaisen ja Almgrenin vuokrapalsta sijaitsee asemakaavoitetulla puistoalueella. Kyseisen palstan käyttö on rajoitettua eikä sille voi rakentaa. Väliaikaisen vuokrausvaiheen aikana palstan käyttö ei kuitenkaan poikkea muista rakennuspaikoiksi kaavoitetuista vuokrapalstoista, koska väliaikaisissa vuokrasopimuksissa rakentaminen on kielletty kaikkien vuokrapalstojen osalta. Tämän takia on katsottu kohtuulliseksi, että puistossa sijaitsevien rakennuspaikkojen väliaikaisen vuokrausvaiheen hinnoittelu tehdään samojen periaatteiden mukaisesti, kuin rakennuspaikkojen hinnoittelu. Väliaikaisesta vaiheesta johtuvat rajoitteet on huomioitu alentamalla vuokratasoa tasapuolisesti kaikkien vuokrapalstojen osalta. Valituksessa viitattu Vaasan hallinto-oikeuden päätös 2.12.2014 nro 14/0461/1 kumota Kristiinankaupungin kaupunginvaltuuston päätös 11.11.2013 95 perustui siihen että eriarvoisia vuokrapalstoja ei kohdeltu päätöksessä yhdenvertaisesti. Hallinto-oikeus ei ottanut kantaa hintatasoon, mutta totesi että laskentamalli johtaa epäoikeudenmukaisiin seurauksiin ja on siten ristiriidassa yhdenvertaisuusperiaatteen kanssa. Heinolan kaupunginhallituksen päätöksessä 27.10.2014 385 väliaikaisten vuokrasopimusten vuokrat laskettiin päätöksen liitteenä olevan taulukon mukaisista käyvistä hinnoista. Käyvät hinnat ja arvioinnin perusteet on selvitetty aiemmissa kohdissa. Vuokrapalstojen käyväksi vuokratasoksi on päätetty 4 %. Vuokratason määrittämisessä on käytetty apuna Arviointitoimisto Oy Mikko Helenius & Co:n arviointia käyvästä vuosivuokrasta (Liite: Arviointitoimisto Oy Mikko Helenius & Co:n selvitys vuokratasosta). Käypä vuosivuokra on arvioitu siten että vuokrapalstat vuokrattaisiin pitkäksi ajaksi, niille voisi rakentaa ja vuokraoikeuden siirto olisi vapaata. Näin ei kuitenkaan ole väliaikaisten vuokrasopimusten osalta, joten niiden vuokratasoksi päätettiin 50 % käyvästä vuokrasta, kun vuokrapalstan käypä arvo on alle 150.000 euroa. 150.000 euron ylittävältä osuudesta päätettiin käyvästä vuokrasta periä 20 %. Näin ollen 150.000 euron arvoisen
vuokrapalstan käypä vuosivuokra on 150.000 * 4 % = 6000 /v ja väliaikaisen vaiheen vuosivuokra on 150.000 * 4 % * 50 % = 3000 /v. 300.000 euron arvoisen vuokrapalstan käypä vuosivuokra on 300.000 * 4 % = 12.000 /v ja saman vuokrapalstan väliaikaisen vaiheen vuosivuokra on 150.000 * 4 % * 50 % + 150.000 * 4 % * 20 % = 4200 /v. Kyseinen menettely on perusteltua, koska arvokkaimpien palstojen korkea hinta perustuu lähinnä isompaan rakennusoikeuteen. Yli 150.000 euron arvoisilla palstoilla kaavan määräämä kerrosala vaihtelee 250 600 m 2 välillä. Vuokrapalstoista, joiden kerrosala on 150 m 2 tai pienempi, vain kolmen käyväksi arvoksi arvioitiin hieman yli 150.000 euroa. Näiden arvot olivat 155.000, 152.500 ja 165.000 euroa (Liite: Kaupunginhallitus 27.10.2014 385, taulukko vuokrien perustana käytetystä hinnasta). Väliaikaisen vuokrausvaiheen aikana vuokrapalstoille ei voi rakentaa ja vuokrapalstoilla oleva nykyinen rakennuskanta on hyvin vaatimatonta, koska aiemmankin vuokrasopimuksen mukaan rakentaminen on ollut kiellettyä. Näin ollen arvokkaimpien vuokrapalstojen käyttöarvo ei rakennusoikeuden suhteen eroa väliaikaisen vaiheen aikana muista palstoista ja arvokkaimpien vuokrapalstojen vuosivuokrat väliaikaisen vaiheen aikana olisivat olleet kohtuuttomia, mikäli olisi käytetty samaa prosenttilukua, kun käyvästä vuokratasosta laskettiin väliaikaisen vaiheen vuokratasoa. Vuokrapalstojen arvoon vaikuttaa rakennusoikeuden lisäksi mm. vuokrapalstan pinta-ala ja vuokrapalstan sijainti, näkymä järvelle, yms. palstan muut fyysiset ominaisuudet. Arvokkaimpien vuokrapalstojen osalta myös nämä ominaisuudet poikkesivat selvästi palstojen eduksi. On syytä huomioida että arvokkaimpien palstojen arvot eivät perustuneet pelkästään rakennusoikeuden määrään. Tämän takia arvioitiin että 20 % on oikea ja riittävä taso väliaikaisen vaiheen vuokrasopimuksiin 150.000 euron ylittävältä osuudelta. Mikäli vuokralaisten kanssa tehdään pitkäaikaiset vuokrasopimukset, jotka sallivat rakentamisen, niin silloin vuosivuokra tulee määrittää siten, että kaikilla on sama prosenttitaso, jolla vuosivuokra lasketaan vuokrapalstan käyvästä arvosta. Kristiinankaupungin kaupunginvaltuuston päätös, joka kumottiin Vaasan hallinto-oikeuden päätöksellä 2.12.2014 nro 14/0461/1, eroaa valituksenalaisesta väliaikaisen vaiheen vuokrausasiasta oleellisesti edellä mainituilta osin. b) Kohtuullisuus (valituksen mukaiset asiakohdat: 1, 2, 3, 4, 5) Kaupunginhallituksen 27.10.2014 päättämä väliaikaisen vaiheen vuokrataso Timo Hartikaisen ja Leila Almgrenin osalta on 2800 /v, joka on 50 % vuokrapalstan arvioidusta käyvästä vuosivuokrasta ja 2 % vuokrapalstan arvioidusta käyvästä myyntiarvosta (140 000 ). Heinolan kaupungin yleisesti käyttämä vuosivuokra on 5-6 % maa-alueen käyvästä arvosta ja
Arviointitoimisto Oy Mikko Helenius & Co:n arvioima käypä vuosivuokra Ruotsalaisen alueella on 4 % (Liite: Arviointitoimisto Oy Mikko Helenius & Co:n selvitys vuokratasosta). Väliaikaisen vaiheen alhaisempi 2 %:n vuokrataso johtuu siitä, että kyseisenä aikana vuokrapalstalle ei voi rakentaa eikä vuokraoikeutta voi siirtää. Kyseinen vuokrataso on arvioitu Heinolan kaupungin toimesta kohtuulliseksi vuokratasoksi vuokranantajan sekä vuokraajan näkökulmasta. Vuokran määrittäminen on vuokranantajalle kuuluva oikeus. Timo Hartikaisen ja Leila Almgrenin vaatimus käyttää vanhaa erittäin edullista vuokratasoa uuden vuokrasopimuksen vuokratason perustana on Heinolan kaupungin näkökulmasta perusteetonta ja kohtuutonta. Vuokratason kohtuullisuutta arvioitaessa on lähtökohtana pidettävä käypää vuokraa ei vuokralaisen ennestään maksamaa erittäin alhaista vuokraa. Kyseessä ei ole kesken vuokrakauden tapahtuva vuokrankorotus, vaan uuden sopimuksen solmiminen. Kohtuullisuutta tulee arvioida myös vuokranantajan näkökulmasta, jotta hän saa kohtuullisen korvauksen kiinteän omaisuuden hallintaoikeuden luovuttamisesta. Tässä yhteydessä vuokranantaja luopuu suurelta osin myös tulevista yhdyskuntarakenteeseen rajautuvan ns. raakamaan kaavoitusmahdollisuuksista, joiden menettämiselle voidaan arvioida tietty hinta. Lisäksi on syytä huomioida, että tulisi todennäköisesti saamaan vuokrapalstoista paremman tuoton, jos ne vuokrattaisiin vapaalla tarjouskilpailulla. Tämän lisäksi on syytä huomioida, että uusi vuokrasopimus ei voi olla kohtuuton jo alkaessaan, koska uuden vuokrasopimuksen allekirjoittaminen on vapaaehtoista. Vuokrasopimuksen tekeminen on sopimusasia, jonka osapuolet hyväksyvät allekirjoituksillaan. Päättyvän vuokrasuhteen jälkeen tehtävän uuden vuokrasopimusehdotuksen ehtojen laatiminen tapahtuu omistajan eli kaupungin toimesta. Kaupunki tekee uuden vuokrasopimusehdotuksen uusilla ehdoilla, koska juuri yhdenvertaisuusperiaatteen vuoksi sopimuksissa käytetään kaupungin päätöksenteossa hyväksyttyjä yleisiä ehtoja, joista yksittäisten sopimusten kohdalla voidaan poiketa vain erittäin perustellusta syystä. Päättyvän vuokrasopimuksen osapuoli voi myös kieltäytyä hyväksymästä uuden sopimuksen mukaisia ehtoja, jolloin uutta vuokrasuhdetta ei synny. c) Luottamuksensuoja (valituksen mukaiset asiakohdat: 2, 3) Ruotsalaisen ja Konniveden vuokrapäätösten periaatteet ja eroavaisuudet on selostettu jo aiemmissa kappaleissa. Tässä yhteydessä todetaan ainoastaan että Konniveden vuokrapäätöstä (kaupunginhallitus 29.6.2009 ja kaupunginhallitus 19.4.2010) ei voida pitää suunnanmuutoksena Heinolan kaupungin yleisessä maaomaisuuden luovuttamispolitiikassa eikä uutta päätöstä voida siten pitää vuokralaisen luottamuksensuojan vastaisena. Heinolan kaupunginhallituksen evästys (Liite: kaupunginhallitus 23.9.2013 444, evästys tekniselle toimelle) teknisen toimelle valmistella asia samojen
periaatteiden mukaisesti kuin alavirta ei myöskään vaikuta siihen, että valituksenalainen päätös olisi luottamuksensuojan vastainen. Kyseinen evästykseen liittyvä asia on ollut tiedossa koko valmistelun ajan ja se on otettu huomioon siltä osin kuin mahdollista, mutta päätöksen lopputulos perustuu kaikkiin valmistelussa tietoon tulleisiin seikkoihin, kuten alueen Konnivettä huomattavasti korkeammaksi arvioituun hintatasoon. Timo Hartikaisen ja Leila Almgrenin 2014 päättyneessä vuokrasopimuksessa on ehto, jonka mukaan vuokrapalsta tullaan vuokraamaan käyvästä korvauksesta, mikäli vuokrapalsta saa laadittavan rantaosayleiskaavan mukaan rakennusoikeutta. Lisäksi päättyneessä vuokrasopimuksessa mainitaan että sopimusta ei tämän sopimuskauden jälkeen jatketa, jos vuokrapalstalle ei tule rakennusoikeutta. Edellinen vuokrasopimus on allekirjoitettu vuonna 1999, joten tieto uuden vuokrasopimuksen käyvästä korvauksesta on ollut vuokralaisen tiedossa varsin pitkään. on myös tiedottanut vuokrapalstojen arviointien tuloksista vuokralaisille ensimmäisen kerran kesäkuussa 2014 vuokrapalstojen arviointien valmistuttua ja myöhemmin elokuussa pidetyssä tiedotustilaisuudessa. Timo Hartikaisen ja Leila Almgrenin vuokrapalsta sijaitsee puistossa eikä sillä ole rakennusoikeutta, joten he ovat olleet tietoisia myös siitä että vuokrasuhde oli päättymässä. Edellisen lisäksi vallitseva kaavallinen tilanne heidän osaltaan ei ole luonut olettamaa vuokrasuhteen pysyvyydestä eikä se pidemmällä tähtäimellä luo sellaista olettamaa nytkään. Alueelle on tarkoitus tulevaisuudessa laatia yleiskaava, jonka pohjalta arvioidaan voimassa olevien asemakaavojen maankäyttöratkaisujen ajanmukaisuus. Se että he saavat uuden vuokraamispäätöksen myötä edelleen jatkaa puistopalstan vuokraamista, on pikemminkin poikkeama aikaisemmin tehdystä päätöksestä, jossa kyseisten palstojen vuokraaminen olisi päättynyt. Uusi vuokrapäätös ja vuokrataso eivät siten voi loukata heidän luottamuksensuojaa. Lähtökohtaisesti heillä on ollut tiedossa että vuokraaminen päättyy 31.12.2014. Mikäli he eivät hyväksy uutta vuokrasopimusta, niin heillä on oikeus olla solmimatta sitä. Täytäntöönpanokielto Timo Hartikainen ja Leila Almgren esittää kaupunginhallituksen 27.10.2014 385 päätöksen mukaisten vuokrasopimusten täytäntöönpanon kieltämistä tai keskeyttämistä. Kyseinen päätös koskee vuokrapalstojen väliaikaista vuokraamista, koska palstojen pitkäaikaista vuokraamista ja myymistä koskeva valmistelu on valitusten johdosta kesken ja vuokrasuhteet ovat päättyneet 31.12.2014. Väliaikaisten sopimusten täytäntöönpanokielto heikentäisi niiden vuokralaisten asemaa, jotka haluavat allekirjoittaa uuden vuokrasopimuksen kaupungin kanssa ja jatkaa vuokraamista. Täytäntöönpanokiellolle ei myöskään ole perusteita, koska vuokrasopimuksen allekirjoittaminen ja vuokraamisen jatkaminen on vapaaehtoista. Täytäntöönpanokielto johtaisi siihen, että vuonna 31.12.2014 päättyneen
vuokrasopimuksen ehtojen nojalla vuokraoikeus olisi loppunut ja vuokralaisten tulisi purkaa rakennukset vuoden 2015 maaliskuun loppuun mennessä. Heinolassa maaliskuun 23. päivänä 2015 Heinolan kaupunginhallitus Liitteet Kaupunginhallituksen päätös 27.10.2014 385 Kaupunginhallitus 27.10.2014 385, liitetaulukko vuokrien perustana käytetystä hinnasta Timo Hartikaisen ja Leila Almgrenin oikaisuvaatimus Kartta vuokrapalsta-alueista (Ruotsalainen ja Konnivesi) Arviointitoimisto Oy Mikko Helenius & Co:n selvitys vuokratasosta