ASUNTO- JA KIINTEISTÖKAUPPA 14.9.2011 - - (1) Miten laissa rajoitetaan vastuunrajoitusehtojen käyttöä (a) kiinteistönkaupassa ja (b) asuntokaupassa? (10 p) (2) Mitä eroa on hinnanalennuksella ja vahingonkorvauksella kiinteistönkaupan virheen seuraamuksina? Mitä asioita ostajan on otettava huomioon harkitessaan, mitä näistä myyjältä vaatii? (15 p) (3) Mitä velvollisuuksia kiinteistönvälittäjällä kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain mukaan on suhteessa (a) toimeksiantajaansa ja (b) toimeksiantajansa vastapuoleen? (c) Mitä seuraamuksia näiden velvollisuuksien laiminlyönnistä on? (15 p) (4) Selvitä oman vakituisen asunnon korkojen vähennysoikeus, myös siinä tapauksessa, että kyse on ensi asunnosta, sekä sijoitusasunnon velkaan liittyvän koron vähennysoikeus TVL:n mukaan? (5) Selvitä, millaiset ovat asunnon hankintaan liittyvät varainsiirtoveroseuraamukset sekä ensi asunnon hankinnan varainsiirtoverovapauden edellytykset? 15.6.2011 1. Maakaaren 2:10:ssä säädetään asuinkiinteistön hankkimisesta elinkeinonharjoittajalta. Millaisiin kauppoihin säännöstä sovelletaan, ja miten säännöksen soveltamisalaan kuuluvia kauppoja koskevat säännöt eroavat muita kiinteistönkauppoja koskevista säännöistä? (10 p) 2. Mitä asuntokauppalaissa tarkoitetaan ennakkomarkkinoinnilla? Mitä ennakkomarkkinointivaiheen aikana maksetusta varausmaksusta säädetään? (10 p) 3. Myyjä myi ostajalle kiinteistön, johon kuuluu omakotitalo. Kiinteistöllä oli ennen kauppaa asunut myyjän tytär. Kiinteistönvälittäjän laatimassa asunnon myyntiesitteessä oli ilmoitettu rakennuksen pinta-ala viisitoista prosenttia todellista suuremmaksi. (1) Millä edellytyksillä ostaja voi kaupan jälkeen vaatia myyjältä hinnanalennusta? (2) Millä edellytyksillä ostaja voi kaupan jälkeen vaatia virheellisen tiedon perusteella kiinteistönvälitysliikkeeltä vahingonkorvausta? (3) Jos myyjä tuomitaan maksamaan ostajalle hinnanalennusta ja kiinteistönvälitysliike vahingonkorvausta, miten vastuu asiaa koskevien säännösten ja oikeuskäytännön perusteella jakautuu myyjän ja välitysliikkeen välisessä suhteessa? (20 p) ***
4. A on myymässä tyttärelleen asunto-osakeyhtiön osakkeet, joiden käypä arvo on 100.000 euroa. Selvitä mikä on alin mahdollinen hinta, jolla A voi sen myydä ilman lahjaveroseuraamuksia. Mikäli A myy alle määrittelemäsi rajan, selvitä tyttären lahjaverokohtelun perusteet? 5. A on hankkimassa yhdessä puolisonsa B:n kanssa hankkimassa ensi asuntoa. Selvitä mitä verotuksellisia kysymyksiä hänen tulee ottaa huomioon hankinnassa, millaisia veroja tulee mahdollisesti maksettavaksi ja miten asunnon hankintaan otettun luonton korot vähennetään verotuksessa? 8.9.2010 1. Kasiraha ja sen merkitys asuntokauppalain mukaan? 2. Purkava ja lykkäävä ehto kiinteistön kaupassa? 3. Oman asunnon luovutusvoittoverovapauden edellytykset? 4. Kiinteistökaupan esisopimus? 17.6.2010 1. Panttina olevan asunnon myynti? (Nevala) 2. Vallintavirhe ja ostajan oikeussuojakeinot? (Tepora ym.) 3. Oman asunnon luovutusvoittoverovapauden edellytykset? (Kasso) 4. Kiinteistökaupan esisopimus? (Kasso) 20.5.2010 1. Kasiraha ja sen merkitys asuntokauppalain mukaan? 2. Purkava ja lykkäävä ehto kiinteistön kaupassa?
3. Millä edellytyksillä myyjällä on oikeus oikaista virhe asunnon tai kiinteistön kaupassa? 4. Ensi asunnon varainsiirtoverovapauden edellytykset? 15.10.2009 1. Ostaja oli vuonna 2003 ostanut myyjältä kiinteistön vuokraoikeuden ja kiinteistöllä olevan omakotitalon. Enne kaupantekoa oli tehty kuntotarkastus, josta annetun raportin mukaan vuonna 1992 uusitussa vesikatteessa oli katteen alustasta irtoamisesta johtuvia poimuja, joiden väliin sadevedet lammikoituivat. Veden jäätymisestä aiheutui raportin mukaan katteen vaurioitumisen riski syksyisin. Raportissa todettiin myös, ettei savuhormin juurihuopa ollut tiivis hormia vasten. Jatkotoimenpiteenä kehotettiin tiivistämään juurihuovan reuna, seuraamaan vesikatteen kuntoa ja harkitsemaan vesikatteen uusimista muutaman vuoden päästä. Kuntotarkastusraportin mukaan yläpohjatilaa ei ollut voitu tarkastaa rakennetta rikkomattomilla toimenpiteillä tarkistusluukun puuttumisen vuoksi. Kauppakirjassa rajoitettiin myyjän vastuuta viittaamalla kuntotarkastusraporttiin: Ostaja on tutustunut kuntotarkastusraporttiin ennen kaupan päättämistä ja ilmoittaa olevansa tietoinen siinä mainituista vioista, puutteista ja korjausehdotuksista. Myyjä ei vastaa kuntotarkastuksessa ilmenneistä vioista, eikä niistä mahdollisesti rakenteille tai muille vastaaville aiheutuneista vahingoista. Ostaja ottaa rakennuksen vastaan siinä kunnossa kuin missä se viimeksi ennen kauppaa esiteltäessä oli ja mitä se kuntotarkastusraportin mukaan on." Ostaja oli tiivistänyt juurihuovan reunan raportin suosituksen mukaisesti. Kaksi ja puoli vuotta kaupan jälkeen ostaja oli myynyt kaupan kohteen edelleen. Uusi ostaja oli remonttia tehdessään havainnut kosteusvaurioita rakennuksen yläpohjassa. Rakennuksen yläpohjassa oli todettu laaja kosteusvaurio, jonka syynä oli ollut rakenteen höyrynsulun epätiiveys, vesikatteen lävistysten vuodot ja rakentamisen aikainen kastuminen. Höyrynsulussa oli reikiä ja repeämiä, jotka olivat peräisin rakentamisajalta. Ostaja vaati myyjältä hinnanalennusta ja vahingonkorvausta kolme kuukautta sen jälkeen, kun uusi ostaja oli ilmoittanut hänelle kaupan kohteessa havaitsemistaan puutteista. Hänen mukaansa kiinteistö ei vastannut sovittua, myyjä oli laiminlyönyt sitä koskevien tietojen antamisen tai ainakin se oli huonompi kuin ostajalla oli oikeus odottaa. Myyjä myönsi kosteusvaurion olemassaolon, mutta kiisti vaatimukset väittäen, että sopimukseen otettu vastuunrajoitusehto esti ostajaa vetoamasta väitettyyn virheeseen. Lisäksi ostaja oli laiminlyönyt tarkastusvelvollisuutensa, kun ei ollut tutkinut tarkemmin tarkastuksessa puutteelliseksi havaittuja rakennuksen osia. Myyjä ei ollut tiennyt eikä hänen mielestään olisi pitänytkään tietää virheestä eikä hän ollut muutenkaan toiminut huolimattomasti, vaan puutteet olivat seurausta häntä edeltäneen omistajan tekemästä ilmeisesti huonosti toteutetusta kattoremontista. Ostaja oli myös laiminlyönyt reklamaatiovelvollisuutensa, kun reklamoi lähes kolmen vuoden kuluttua kaupasta. Tänä aikana kosteusvauriokin oli ehtinyt pahentua huomattavasti siitä, mitä se oli kaupantekohetkellä ollut.
Esitä perusteltu käsityksesi siitä, onko kiinteistössä virhe, ja voiko myyjä sen perusteella joutua maksamaan hinnanalennusta ja/tai vahingonkorvausta. Ota erityisesti kantaa niihin väitteisiin, joita myyjä esittää kiistämisensä tueksi. (20 p) 2. Kiinteistönvälittäjän velvollisuudet toimeksiantajan vastapuolta kohtaan ja niiden rikkomisen seuraamukset? (10 p) 3. Millä edellytyksillä myyjällä on oikeus oikaista virhe asunnon tai kiinteistön kaupassa? (10 p) 4. Keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön ja sen osakkaan verokohtelu? 5. Ensi asunnon varainsiirtoverovapaus? 3.9.2009 1. Ostaja oli ostanut myyjältä järven rannalla sijaitsevan kiinteistön 150 000 eurolla 15.6.2009. Kiinteistöä ostajalle esiteltäessä sillä oli sijainnut asuinrakennuksen lisäksi pieni saunamökki terasseineen ja grillikatos. Kiinteistö oli kaupanteon aikaan ollut vuokrattuna, mutta vuokrasopimuksen oli määrä päättyä ennen sovittua hallinnan luovutusta 20.8.2009. Ostajan saadessa myyjältä kiinteistön hallinnan sovittuna päivänä häntä odotti yllätys. Asuinrakennus oli samanlainen kuin esittelyn aikaan, mutta sekä grillikatos että saunamökki olivat kadonneet. Pienen selvittelyn jälkeen kävi ilmi, että vuokralainen oli vienyt ne mukanaan. Ostaja vaati myyjältä selitystä. Hieman vaivautuneen oloinen myyjä vetosi siihen, ettei kaupasta sovittaessa ollut ollut puhetta, että ostaja halusi myös saunarakennuksen ja grillikatoksen. Ostajahan oli itse voinut havaita niiden kevytrakenteisuuden ja siirrettävyyden, minkä vuoksi hänen olisi tullut nimenomaisesti ottaa puheeksi niiden kuuluminen kauppaan, jos se oli hänelle olennaista. Jos ostaja oikeasti halusi rakennelmat takaisin, hänen olisi syytä keskustella entisen vuokralaisen kanssa. Myyjästä oli ihmeellistä, että ostaja nipotti asiasta, kun rakennelmien arvo oli kuitenkin melko vähäinen suhteessa kauppahintaan. Tuskin kauppaan olisi vaikuttanut, vaikka ostaja olisi tajunnut (kuten hänen myyjän mielestä olisi pitänyt), että rakennelmat eivät seuraa kiinteistön mukana. Vuokralainen kertoi, että hän oli vuokrasuhteen aikana itse rakentanut grillikatoksen myyjän suostumuksella ja oli selvää, että katos oli hänen ja hän sai ottaa sen mukaansa. Jos ostaja
välttämättä haluaisi katoksen, hän voisi kyllä myydä sen käypään hintaan eli noin 2500 eurolla. Sauna oli aiemmin kuulunut myyjälle, mutta vuokralainen oli ostanut sen vuokrasuhteen päättymisen lähestyessä 15.5.2009. Hän oli siirtänyt saunan ja katoksen pois vuokrasuhteen päättyessä 31.7.2009. Saunankin vuokralainen olisi valmis myymään käypään hintaan 5000 eurolla. Ostaja kääntyy puoleesi. Hän oli koko ajan kuvitellut rakennelmien kuuluvan kauppaan. Nyt hän haluaisi tietää, miten hänen pitäisi menetellä, että hän saisi joko rakennelmat itselleen tai ainakin asianmukaisen rahallisen hyvityksen. Vuokralaisen kertomus tapahtumien kulusta ja käsitys rakennelmien arvoista pitävät paikkansa. Esitä ostajalle perusteltu vastauksesi seuraaviin kysymyksiin: (1) Onko ostajalla oikeus vaatia (a) grillikatosta ja/tai (b) saunamökkiä vuokralaiselta? (2) Voiko ostaja esittää joitakin vaatimuksia suhteessa myyjään? Mitä ja millä perusteella? Miten ostajan ja myyjän välisessä suhteessa vaikuttaa se, onko ostajalla suhteessa vuokralaiseen oikeus vaatia rakennelmien siirtämistä takaisin kiinteistölle? (20 p) 2. Ostajan oikeus purkaa kauppa myyjän viivästyksen vuoksi uuden asunnon kaupassa? (10 p) 3. Maakaaren 2 luvun 1 :n muotosäännöksen soveltamisala ja muotosäännöksen noudattamatta jättämisen vaikutukset? (10 p) 4. A aikoo ostaa teollisuushallin. Selvitä A:lle miten teollisuushallin vuokrauksesta saatuja tuloja ja menoja käsitellään verotuksessa tuloverolain mukaan? (10 p) 5. A on ostanut vuosi sitten omakotitalon. Nyt hänen on tarkoitus myydä se. Kauppahinta oli tuolloin 200.000 euroa. Lisäksi hänelle tuli maksettavaksi varainsiirtovero. Nyt A:n taloudellinen tilanne on sellainen, että hänen on pakko myydä se, vaikka luovutuksesta tuleekin tappiota. Kauppahinnaksi on nyt sovittu 175.000 euroa. Miten tappiota käsitellään verotuksessa? Kun Sinulla ei ole tietoa siitä, onko A käyttänyt kyseistä omakotitaloa myös vakituisena asuntonaan, selvityksessä tulee ottaa kantaa sekä siihen, että omakotitalo ei ole ollut vakituisena asuntona että siihen, että omakotitaloa on käytetty A:n tai hänen perheensä vakituisena asuntona. (10 p)