Mihin suuntaan laki asuinhuoneiston vuokrauksesta (AHVL) uudistuu? Marina Furuhjelm, lakimies, Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva 8/9/2016 1 Luennon sisältö Huoneenvuokralakien toimivuudesta tehty selvitys Yleistä, mitä havaittiin Selvityksen sisältö (yksityiskohdat): Sopimuksen kesto Vakuus Huoneiston kunto ja käyttäminen Huoneistossa käynti Vuokran tarkistaminen Sopimuksen irtisanominen Purkaminen Muuttopäivä Kimppakämpät 2 1
Mistä on kyse Hallituksen tavoite, että sellaisia säännöksiä sujuvoitetaan, jotka vaikutetaan eniten kansalaisten arkeen Huoneenvuokralainsäädännön toimivuuden ja ajantasaisuuden arvioimista koskeva selvitys on osa hallituksen strategisen ohjelman toteutusta Selvityksen tavoitteena on kuvata se, miten hyvin nykyiset huoneenvuokrasäädökset toimivat vuokramarkkinoilla. Tavoitteena on myös selvittää, miten voimassa oleva huoneenvuokralainsäädäntö esitystavaltaan ja kirjoitusasultaan vastaa nykyisiä tarpeita eli onko lainsäädäntö erityisesti yksityisten kansalaisten kannalta ymmärrettävää. Selvityksessä on myös esitetty suosituksia siitä, mihin toimenpiteisiin selvityksen johdosta olisi syytä ryhtyä. Selvityksen tekijäksi valittiin ympäristöministeriön järjestämän tarjouskilpailun kautta Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy. Työtä tuki ohjausryhmä, jonka puheenjohtajana toimi lainsäädäntöjohtaja Riitta Rönn (ympäristöministeriö) sekä jäseninä toiminnanjohtaja Anne Viita (Vuokralaiset VKL ry), toiminnanjohtaja Mia Koro-Kanerva (Suomen Vuokranantajat ry), lakimies Johanna Aho (RAKLI ry), lainsäädäntöjohtaja Antti Leinonen (oikeusministeriö) ja ylitarkastaja Jorma Pietiläinen (ympäristöministeriö). Selvityksen sisällöstä vastaavat selvityksen tekijät, eikä tekstisisältö välttämättä vastaa ympäristöministeriön tai muidenkaan selvityksen ohjausryhmään osallistuneiden tahojen näkemystä. 3 AHVL toimivuudesta Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta toimii kaikista haasteista ja iästään huolimatta kohtuullisen hyvin Ei tarvetta periaatteellisille tai rakenteellisille muutoksille Suurimpia muutostarpeita: Muuttopäivää koskeva sääntely Vakuuden palauttaminen ja sen riittävyys Häädön kesto, kun vuokralainen aiheuttaa häiriötä, näytön riittävyys ja prosessin hitaus Vuokran tarkistamista koskevien ehtojen tulkinta Digitalisaation vaikutus tiedoksiantotapoihin ja sopimusmenettelyihin Huoneiston käyttö ja vuokrasuhteen siirto Moniin edellä esitettyihin ongelmiin lain muutosta paremmin ratkaisu Hyvää vuokratapaa tai vastaavaa itsesääntelyä kehittämällä Haasteena toimijat, jotka eivät tiedä itsesääntelymekanismeista tai ole sitoutuneet noudattamaan niitä 4 2
Oikeuskäytäntö, mistä riidellään? Valtaosa ratkaisuista koskee asuinhuoneistoja Korkein oikeus Ennakkopäätöksiä 9 kappaletta 2016: Vuokran tarkastaminen, vuokranantajan irtisanomisilmoituksen muoto, vuokralaisen vahingonkorvausvelvollisuus ja vuokranantajan huolellisuusvelvoite Aiemmin mm. huoneiston kunnon puute ja vuokranalennus, maksuvelvollisuuden laiminlyönti ja olennaisuus sekä vuokraoikeuden siirtäminen Hovioikeus Mm. Vuokranalennus huoneiston puutteellisen kunnon vuoksi, korvaus huoneiston huonosta hoidosta ja vuokran korottamisen kohtuullisuus Käräjäoikeus Mm. riidat vuokrasaatavista, häädöstä sekä vahingonkorvauksesta Vuokranantajien kanteet yleisempiä kuin vuokralaisten Huomionarvoista käräjäoikeuden käsittelyaikojen pituus Kuluttajariitalautakunta Lähinnä huoneiston puutteellisuus ja siihen liittyvä vuokranalennus, huoneiston väitetty vahingoittuminen sekä vuokranantajan pidättäytyminen vakuuden palauttamisesta Valtaosa liikkeelle vuokralaisten valituksista 5 Selvityksen sisältö - yksityiskohdat 8/9/2016 6 3
Sopimuksen kesto Voidaan sopia olevan voimassa toistaiseksi tai määräajaksi Yhdistelmäsopimuksen päättymiseen havaittiin liittyvän tulkintaongelmia Mahdollisesti lakiin olettamasäännös sopimuksen päättymisestä ja siihen liittyvistä menettelytavoista Esim. määräaikaisen sopimuksen päättyminen osapuolen kirjallisella ilmoituksella ennen sopimuskauden päättymistä AHVL:n 4 :n säännös useammasta kuin kahdesta peräkkäisestä enintään 3 kk määräaikaisesta vuokrasopimuksesta saman vuokralaisen kanssa koettiin tarpeettomana Rajoitus lähinnä teoreettinen ja synnyttänyt tarvetta oikeudenkäynteihin -> Ei sinällään estä lyhyiden vuokrasopimusten tekemistä Vakuus Vakuutta koskevat riidat vuokrasuhteissa yleisiä Vakuuden käyttöä ja palauttamista koskevat menettelytavat voisi olla tarpeen säädellä yksityiskohtaisemmin Laissa voisi olla maininta siitä, että vakuus kattaa kaikki vuokrasuhteeseen liittyvät velvoitteet, ellei vuokrasopimuksessa nimenomaisesti ole muuta sovittu Vakuuden palauttamiselle selkeä takaraja Esim. 1 kk vuokrasuhteen päättymisestä 4
Vakuus jatkuu Mikäli vakuutta ei palauteta tai erillistä selvitystä vakuuden käytöstä esitetä, vuokranantaja olisi velvollinen: palauttamaan vakuuden viipymättä maksamaan palauttamattomalle vakuudelle viivästyskorkoa velvollinen korvaamaan vuokralaiselle aiheutuneet vahingot palauttamisen viivästymisestä Vakuuden tai sen osan pidättämisestä vuokranantajalta kirjallinen ilmoitus kuukauden kuluessa vuokrasuhteen päättymisestä sekä samalla kirjallinen selvitys siitä, mihin vakuutta tullaan käyttämään Sanktiona menetetään oikeus käyttää vakuutta Vakuus jatkuu Toimijoiden toimesta on esitetty korotettavaksi vakuuden ylärajaa tai vaihtoehtona täydentävän takauksen käyttäminen Tätä on perusteltu sillä, että se voisi lisätä vuokranantajien halukkuutta vuokrata asuntoja ns. riskillisimmille vuokralaisille Vakuuden määrän korottaminen ei täysin ongelmatonta Vuokralaisilla ei nykyisenkään riitä maksukyky maksimivakuuden toimittamiseen Mahdollisuus vaihtaa asuntoa elämäntilanteen muuttuessa voisi lisäksi vaikeutua 5
Huoneiston kunto Ongelmatilanteet liittyvät suurelta osin näyttökysymyksiin Kuntoa ja kunnossapitoa koskevia käytännön tilanteita tulisi ohjeistaa nykyistä laajemmin Hyvä vuokratapa Järjestöjen laatimat ohjeet Ennen vuokrasuhdetta tehtävän alkukatselmuksen säätäminen pakolliseksi Voisi vähentää näyttöongelmia Kumman sopijapuolen ensisijainen velvoite? Vuokranalennukseen oikeuttavien puutteiden huomioiminen osapuolten kesken jo vuokrasopimusta laadittaessa Esim.: linjasaneerauksen, julkisivuremontin, kph- tai keittiöremontin vaikutus vuokraan Sovittu alennus tulisi olla kohtuullinen ja koskea koko sitä aikaa, kun puute on olemassa Huoneiston käyttäminen Lakiin vuokralaiselle velvollisuus ilmoittaa vuokranantajalle kaikki huoneistossa asuvat henkilöt Merkitystä etenkin henkilölukumäärään perustuvan vesimaksun perimisessä Vuokraoikeuden siirtoon ja sen vastustamiseen liittyvät ongelmat Nykyinen laki edellyttää vuokranantajalta vastustuksen viemistä oikeuden käsiteltäväksi Prosessi on hankala ja liikaa aikaa vievä Siirron automaattinen kieltäminen vuokralaisen kannalta kohtuutonta Tulisi selvittää, miten ongelma voidaan ratkaista siirto-oikeutta rajoittamatta 6
Huoneistossa käynnit Vuokranantajalla tai tämän edustajalla on oikeus nykyisen lain mukaan päästä huoneistoon, kun se on tarpeen huoneiston kunnon valvontaa tai korjaustöitä varten Pääsy on turvattava myös silloin, kun huoneistoa ollaan vuokraamassa uudelleen tai sitä ollaan myymässä Tarkemmista menettelytavoista on säädetty hyvässä vuokratavassa Lakiin tulisi kuitenkin ottaa tarkempi määräys tilanteista, joissa huoneistoon joudutaan menemään kiireellistä korjausta varten Esim. AOYL 8 luvun 1 :ää vastaava määräys. Käynti osakehuoneistossa on järjestettävä osakkeenomistajalle ja osakehuoneiston haltijalle sopivana aikana, jollei työn kiireellisyys tai laatu sitä estä. Vuokran tarkastaminen Vuokran tarkistamista koskevat menettelytavat tulisi kuvata laissa tarkemmin, silloin kuin vuokranantaja haluaa korottaa vuokraa Lakiin omakustannusvuokran tarkistamista vastaava säännös Vuokranantajan ilmoitus vuokran tarkastuksesta kirjallisesti etukäteen Ilmoitus ennen uuden vuokran voimaantuloa Lakiin määräys vuokran tarkastamisesta elinkustannusindeksin muutosta vastaavasti, jos sopimuksessa ei ole muusta sovittu Hyvän vuokratavan enimmäiskorotusta koskevan määräyksen täsmentäminen 15 prosentin korotus tarkoitettu vain tilanteisiin, joissa vuokra on jäänyt jälkeen 7
Irtisanominen Lakiin tulisi kirjata sähköisen irtisanomismenettelyn sallittavuus sekä ratkaista kysymys todisteellisuuden varmistamisesta Mahdollisuus vuokranantajan lyhyempään irtisanomisaikaan tilanteissa, joissa vuokralainen on joiltakin osin laiminlyönyt noudattaa sopimuksen mukaisia velvoitteitaan Lyhyempi irtisanomisaika olisi vaihtoehto sopimuksen purulle Sama mahdollisuus myös vuokralaiselle vuokranantajan laiminlyödessä sopimusvelvoitteitaan Lakiin myös nykyistä selkeämmin säädettynä se, sallitaanko toistaiseksi voimassa olevissa vuokrasopimuksissa ensimmäisen irtisanomispäivän siirtäminen Purkaminen Vuokrasopimusten sisältävien hyvin erilaisten velvoitteiden takia lakiin tulisi lisätä mahdollisuus purkaa sopimus sopimusvelvoitteiden olennaisen rikkomisen johdosta Purkutilanteissa ongelmana on usein häiriövuokralaisen häätäminen Poliisihallituksen ohjeen mukaan raportteja poliisikäynneistä huoneistossa ei luovuteta vuokranantajalle puuttuvan asianosaisaseman vuoksi AHVL:ssa tulisikin määritellä, että vuokranantaja on aina asianosainen, kun kyse on huoneiston tapahtumista ja siten tällä on oikeus saada poliisiraportti huoneistossa käynnistä 8
Muuttopäivä Laissa oleva olettamasäännös muuttopäivästä tulisi muuttaa siten, että muuttopäivä olisi vuokrasopimuksen päättymispäivä ja huoneiston tulisi olla vuokranantajan käytettävissä muuttopäivän päättyessä Osapuolet voivat sopia tästä toisinkin Nykyinen säännös siitä, että 50 % huoneistosta on oltava vuokranantajan käytössä muuttopäivänä on vieras käytännölle Uuden ja vanhan vuokralaisen muutot eivät tapahdu samanaikaisesti Kimppakämpät ja kaveriasunnot Vuokranantajat tekevät vuokrasopimukset usein yhteisvastuullisina tilanteissa, jossa samassa asunnossa asuu useampi vuokralainen Jokainen vuokralainen vastaa myös muiden vuokralaisten sopimusrikkomuksista Vuokranantajien taholta on esitetty toiveita siitä, että sopimukset voisi tehdä myös erillisinä ja kukin vuokralaisista vastaisi vain omasta vuokrastaan Ongelmana tässä on se, että yhden irtisanouduttua muut sopimukset kyllä jäävät voimaan, jolloin vuokranantaja ei saa irtisanoutuneen vuokralaisen vuokraosuutta Voisiko laki sallia vuokrasopimukseen ehdon, jonka mukaan asunnon muidenkin asukkaiden pitäisi irtisanoa sopimus, hankkia uusi vuokralainen tilalle tai ottaa vastatakseen irtisanoutuneen vuokralaisen osa vuokrasta 9
Kiitos! Tarvitset vain yhdet koordinaatit Marina Furuhjelm, lakimies www.kak-laki.fi Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy Eteläranta 12 001300 Helsinki 8/9/2016 19 10