KUOLEMAN TAKIA ASUMISEN PÄÄTTYMISEEN LIITTYVIÄ JURIDISIA SEIKKOJA JA TOIMINTAKÄYTÄNTÖJÄ Juha Niskanen Kiinteistöpäällikkö Y-Säätiö 1
LAKI ASUINHUONEISTON VUOKRAAMISESTA 481/95 2
LAIN SOVELTAMINEN, AHVL 1 rakennus tai sen osa käyttötarkoitus asuinkäyttö rakennuslupaa edellyttävä uudisrakennus, täytettävä rakentamismääräyksissä asetetut edellytykset tilasta maksetaan vastiketta eli vuokraa voi olla muutakin kuin rahaa sopimus tehdään vuokraustarkoituksessa huoneisto tai tila yksinomaan vuokralaisen käytössä 3
LAIN SOVELTAMINEN AHVL ei erittele soveltamisen osalta ns. tavanomaista vuokra-asumista, tuettua asumista tai tuki-ja palveluasumista, eli jos laissa mainitut ehdot täyttyvät AHVL:ää noudatetaan ja sen säännöksiä tulee noudattaa. AHVL:ää sovelletaan kaikkiin asuinkäyttöön tarkoitettuihin asuinhuoneistoihin kiinteistön tai rakennuksen omistussuhteesta, juridisesta yhtiömuodosta tai talotyypistä riippumatta. AHVL:ssä ei ole erillisiä säännöksiä vuokrataloja, tuetun asumisen yksikköjä tai asunto-osakeyhtiöitä varten. 4
SÄÄNNÖSTEN PAKOTTAVUUS, AHVL 3 laissa eritelty erikseen ei voida poiketa sopimalla toisin tai erillisillä sopimuksilla kielletyt ehdot, mitättömyys, vapaaehtoinen noudattaminen SOPIMUKSEN KESTO, AHVL 4 määräaikainen tai toistaiseksi voimassaoleva on voimassa toistaiseksi, jos ei muuta sovittu määräaikaisessa 3 x 3 kk:n sääntö ja sen tulkinta älä vertaa työlainsäädäntöön määräaikaisen ja toistaiseksi voimassaolevan sopimuksen yhdistämisessä ongelmia määräaikainen sopimus sitoo kumpaakin osapuolta määräaikainen sopimus päättyy sopimuksen päättyessä, ei edellytä erillistä ilmoitusta tai muita toimenpiteitä 5
VUOKRASOPIMUKSEN JATKUMINEN KUOLEMAN JOHDOSTA Sopimustilanne AHVL 46 1. mom vuokrasuhde jatkuu entisin ehdoin sopimussuhde tulee kuolinpesälle toistaiseksi voimassaoleva vuokrasopimus määräaikainen vuokrasopimus kuolinpesällä on aina oikeus irtisanoa määräaikainen vain kuolinpesä normaali irtisanomisaika 6
VUOKRASOPIMUKSEN JATKUMINEN KUOLEMAN JOHDOSTA Oikeus jatkaa vuokrasuhdetta AHVL 46 2 mom. Velvoitteet alkuperäisen sopimuksen mukaisesti Vuokranantajan oikeus Kuolinpesän oikeus Yhteisvuokralaisen oikeus Molemmilla on oikeus irtisanoa omalta osaltaan Jos yhteisvuokralainen haluaa jatkaa yksin vuokrasuhdetta Vuokralaisen puoliso (myös avo), perheeseen kuuluva lapsi tai vuokralaisen tai puolison vanhempi haluaa jatkaa Ilmoitettava 3 kk:n kuluessa kuolemasta Kuolinpesän velvoitteet päättyvät, kun ilmoitus on tehty 7
VUOKRASOPIMUKSEN JATKUMINEN KUOLEMAN JOHDOSTA Vuokranantajan vastustus AHVL 46 2-3 mom. 1 kk:n kuluessa tuomioistuimessa vastustukseen tulee olla perusteltu syy, jonka tuomioistuin arvioi vuokrasopimus jatkuu toistaiseksi oikeudenkäynnin ajan tuomioistuin päättyy milloin sopimus päättyy tai sopimus jatkuu normaalisti 8
VUOKRASOPIMUKSEN JATKUMINEN KUOLEMAN JOHDOSTA Kielletyt ehdot vuokraoikeuden siirrosta ja vuokrasuhteen jatkamisesta 47 Ehto jolla rajoitetaan oikeutta, on mitätön 9
Kuolinpesän hallinto Kuolinpesän osakkaat: Perilliset Elossa oleva puoliso Yleisjälkisäädöksen saaja Kuolinpesän hallinto: Hallitsevat yhteisesti pesän omaisuutta Tekevät yhdessä pesää koskevat päätökset Jos valtuuttavat yhden osakkaan, valtuutuksen laajuus ratkaiseva Vuokrasuhdetta koskevat päätökset yhdessä, eli kaikkien osakkaiden suostumus 10
Kuolinpesän hallinto Kuolinpesän velvoitteet vuokrasuhteessa Vuokranmaksu Vuokrarästit Tyhjentäminen Siivous HUOM! Osakkaat eivät ole henkilökohtaisesti vastuussa kuolinpesän veloista 11
Perillisittä kuollut henkilö MENETTELYTAPA Jos epäillään, että kuollut ilman perillisiä = Valtiokonttorin lupa Valtiokonttori ei ryhdy toimenpiteisiin ilman varmuutta siitä, että vainajalla ei ole perillisiä Vuokranantaja voi hankkia katkeamattoman sukuselvityksen Haetaan seurakunnasta/maistraatista, ei vaadi erityisiä perusteita, mutta tarkoitus mainittava Maistraatista tulee pyytää vahvistus siitä, että kaikki perilliset (osakkaat) on merkitty sukuselvitykseen Kustannukset voi esittää pesälle pesänselvityskuluina Maksetaan ennen muita mahdollisia velkoja 12
PERILLISITTÄ KUOLLUT HENKILÖ Valtiokonttorin toimenpiteet Ilmoitus Valtiokonttoriin kirjallisesti heti, kun sukuselvitys on saatu Valtiokonttori, Perintöasiat, PL 14, 00054 Valtiokonttori Valitsee kuolinpesälle pesänhoitajan, joka hoitaa pesänselvityksen Valtiokonttori on kilpailuttanut kuolinpesien hoidon Ainakin Etelä- ja Keski-Suomessa pesänhoitajan määrääminen tapahtuu parissa päivässä Muualla maassa tehtävä annetaan sopivaksi katsotulle asianajajalle Pesänhoitajan tehtävän on huolehtia pesän omaisuuden selvittämisestä, pesän velkojen maksamisesta, sopimusten, kuten vuokrasopimuksen irtisanomisesta yms Vuokranantaja voi esittää kustannuksensa pesänselvittäjälle Jos vainaja asui vuokra-asunnossa, pesänhoitaja ryhtyy mahdollisimman pikaisesti vuokrasopimuksen irtisanomiseen ja huoneiston tyhjentämiseen Pesä vastaa vuokrista yms. niin kauan, kun hallintaoikeus on pesällä 1.. 13
Passiiviset perilliset Vuokranantajalla on tiedossa että on perillisiä Tieto käy ilmi tilatusta sukuselvityksestä Eivät ryhdy toimenpiteisiin vuokrasuhteen hoitamiseksi, eivät hoida pesää Vuokranantaja voi siinä tapauksessa irtisanoa vuokrasopimuksen Normaali menettely ja irtisanomisajat Irtisanomisilmoitus on annettava tiedoksi kaikille kuolinpesän osakkaille Sijaistiedoksiantomenettely, ilmoitus virallisessa lehdessä ja kirjattu kirje huoneistoon Jos kuolleella vuokralaisella oli vuokrarästejä tai niitä kertyy kuoleman jälkeen, vuokrasuhteen purkaminen mahdollista 14
PÄÄSY HUONEISTOON Vuokranantaja: Oikeus päästä huoneistoon AHVL 22 (myös 21 ) Huoneiston kunnon tai hoidon tarkastamista varten Huoneiston myynti- tai vuokraustarkoitus Kuolemantapaus voidaan rinnastaa näihin Jos huoneistossa asuu henkilö jolla oikeus jatkaa vuokrasuhdetta, käynnistä sovittava hänen kanssaan 15
PÄÄSY HUONEISTOON Kuolinpesä Oikeus kuolinpesän osakkailla Oikeus koskee kaikkia osakkaita yhdessä Valtakirja Perunkirjoitusta suorittava uskottu mies Tuomioistuimen määräämä pesänjakaja Valtiokonttorin määräämä pesänhoitaja Kaikille edellä mainituille voidaan luovuttaa avaimet Jos useita osakkaita, valtuutus tai kaikkien läsnäollessa annettu lupa 16
Huoneiston tyhjentäminen Kun sopimus on irtisanottu, kuolinpesä vastaa Jos perilliset eivät itse halua/pysty tekemään, vuokranantaja voi pyytää luvan tehdä itse Kuolinpesä vastaa kustannuksista Jos pesä varaton, kustannukset jäävät vuokranantajalle Jos ei anna lupaa, ei voida tehdä, kun vasta tuomioistuimen antaman päätöksen nojalla, joka pannaan täytäntöön ulosottoviranomaisen toimesta Jos ei perillisiä, Valtiokonttorin määräämä pesänhoitaja hoitaa tyhjennyksen ja siivoamisen 17
Huoneiston tyhjentäminen Vuokranantaja voi omalla vastuullaan tai pesänhoitajan suostumuksella tyhjentää huoneiston jo ennen lopullista selvitystä Tavarat tulee varastoida Selvästi arvottoman voi hävittää, esim. rikkinäiset vaatteet yms. Ennen talteen ottamista tai hävittämistä tavarat tulee tarkasti dokumentoida (kuvaus) AHVL 21 oikeus suorittaa hoitotoimenpide tai korjaus- tai muutostyö, jota ei voida vahinkoa aiheuttamatta siirtää 18
MAKSAMATTOMAT VUOKRAT kuolinpesän velkaa jos pesä varaton, jäävät vuokranantajan vahingoksi Valtionkonttori ei maksa huom. peruste vuokrasopimuksen purkamiselle 19
VAKUUDEN KÄYTTÄMINEN voidaan käyttää, kuten normaalissakin vuokrasuhteessa maksamattomat vuokrat huoneiston tyhjennys ja siivous muut velvoitteet vakuuden olemassaolon ilmoittaminen pesänhoitaja pesän osakkaat jos ei täyttämättömiä velvoitteita, vakuus palautetaan kuolinpesälle 20