Naantalin kaupallinen selvitys Manner-Naantalin osayleiskaavan ehdotusvaiheen kaupalliset vaikutukset 20.6.2016
Sisällysluettelo Sisällysluettelo... 2 1. Selvityksen tausta ja tavoitteet... 3 2. Kaupan nykytila Naantalissa... 4 2.1. Vähittäiskaupan toimipaikat ja myynti Naantalissa... 4 2.2. Ostovoiman siirtymät Naantalissa... 6 2.3. Päivittäistavarakaupan verkko Naantalissa... 7 2.4. Naantalin kaupallinen rakenne...10 2.5. Muutokset kaupallisessa rakenteessa 2007 2015...13 3. Kaupan markkinoiden kehitys... 15 3.1. Väestön kehitys...15 3.2. Ostovoiman kehitys...16 3.3. Loma-asukkaat ja veneilijät...18 3.4. Liiketilan lisätarve...19 4. Kaupan kehittäminen Naantalissa... 21 4.1. Maakuntakaava...21 4.2. Manner-Naantalin osayleiskaavan kauppaa koskevat merkinnät...22 4.3. Kaupan kehittäminen osayleiskaavan mukaan...24 5. Kaupalliset vaikutukset... 28 5.1. Kaavan mitoituksen vertailua liiketilan lisätarpeeseen...28 5.2. Vaikutukset keskustaan ja sen kehittämiseen...29 5.3. Vaikutukset kaupan palveluverkkoon ja kilpailun toimivuuteen...31 5.4. Vaikutukset asiointiin ja palveluiden alueelliseen saatavuuteen...32 6. Johtopäätökset... 33 2/34 20.6.2016 Naantalin kaupallinen selvitys
1. Selvityksen tausta ja tavoitteet Naantalissa on vireillä Manner-Naantalin osayleiskaavan laatiminen. Tätä varten on ilmennyt tarve päivittää edellinen Naantalin kaupallinen selvitys (Santasalo Ky 2007). Kaupallisessa selvityksessä tutkitaan Naantalin vähittäiskaupan markkinoiden kehitystä. Selvitys kattaa koko vähittäiskaupan. Erikseen tarkastellaan myös päivittäistavarakaupan, erikoiskaupan sekä tilaa vaativan erikoiskaupan ja autokaupan markkinoiden kehitystä. Selvitysalueena on Manner-Naantali, mutta kaupan markkinoita tarkastellaan koko Naantalin kaupungin alueella: Manner-Naantalin lisäksi Luonnonmaan sekä entiset Naantalin kanssa yhdistyneet kunnat eli Merimaskun, Rymättylän ja Velkuan. Paikallisasukkaiden lisäksi myös lomaasukkailla ja matkailijoilla on merkitystä Naantalin markkinoilla. Selvityksessä kootaan tiedot Naantalin vähittäiskaupasta sekä ostovoimasta ja kilpailutilanteesta. Ostovoiman kehityksen pohjalta arvioidaan markkina-alueen liiketilan lisätarpeita vuoteen 2025 ja 2035, joka on osayleiskaavan tavoitevuosi. Kaupan nykytilan sekä kaupan markkinoiden kehityksen pohjalta tutkitaan kaupan kehittämistä Naantalissa. Kaupallisen selvityksen ensimmäisessä vaiheessa arvioitiin osayleiskaavaluonnoksen kaupallisia vaikutuksia. Tämän raportin alkuosa eli kaupan nykytilaa sekä markkinoiden kehitystä kuvaavat luvut on laadittu osayleiskaavan luonnosvaiheessa syksyllä 2015. Tässä raportissa arvioidaan osayleiskaavaehdotuksen kaupan ratkaisujen vaikutuksia kaupan palveluverkkoon, Naantalin keskustaan ja sen kehittämiseen, sekä palvelujen alueelliseen saavutettavuuteen. Naantalin kaupallisen selvityksen päivityksen on tilannut WSP Finland Oy:ltä Naantalin kaupunki. Selvityksen yhteyshenkilönä on toiminut kaupungin puolelta maankäyttöpäällikkö Elise Lehikoinen. Selvityksestä vastaavat KTM Tuomas Santasalo ja KTM Katja Koskela. 3/34 20.6.2016 Naantalin kaupallinen selvitys
2. Kaupan nykytila Naantalissa Naantalin kaupan nykytilaa analysoidaan tässä sekä tilastojen että kartoituksen pohjalta. Tilastosta saadaan vähittäiskaupan myynti ja toimipaikat. Myynnin ja ostovoiman avulla lasketaan ostovoiman siirtymät, eli se kuinka hyvin alueen kauppa myy suhteessa paikalliseen ostovoimaan. Kaupan sijoittumista Naantalissa analysoidaan kartoituksen pohjalta. Kartoituksen pohjalta saadaan myös tietoa vähittäiskaupan ja muiden kaupallisten palveluiden käytössä olevista liikepinta-aloista. Lisäksi tarkastellaan, mitä muutoksia Naantalin kaupallisessa rakenteessa on tapahtunut edellisen selvityksen aikaisesta tilanteesta eli vuodesta 2007. 2.1. Vähittäiskaupan toimipaikat ja myynti Naantalissa Vähittäiskaupan myyntiä ja toimipaikkoja on tarkasteltu Tilastokeskuksen yritystilaston pohjalta. Tilastokeskuksen yritystilastosta on saatu liikevaihto, johon on laskettu päälle arvonlisävero. Myynti on näin verrannollinen ostovoimaan, joka myös pitää sisällään arvonlisäveron. Viimeisimmät yritystilaston tiedot ovat vuodelta 2013. Mikäli jollakin toimialalla on alle kolme toimipaikka, ei myyntitietoja ole saatavilla. Nämä myyntitiedot on arvioitu toimialojen keskimyyntien pohjalta niin, että vähittäiskaupan kokonaissumma on sama kuin vähittäiskaupan myynti Tilastokeskuksen tilastossa. Yritystilasto on tehty toimialaluokituksen TOL 2008 mukaisesti. Päivittäistavarakauppaan kuuluvat päivittäistavaramarketit ja lähikaupat, Alkot, päivittäistavarakaupan erikoismyymälät (mm. leipomot, makeiskaupat, jäätelökioskit, kalakaupat, luontaistuotekaupat) sekä kioskit. Tavaratalokauppaluokassa ovat hypermarketit, tavaratalot ja muut laajantavaravalikoiman myymälät. Tilaa vaativaan erikoiskauppaan sisältyvät rauta- ja rakennustarvikekauppa, kodintekniikkakauppa, puutarhakauppa, huonekalukauppa ja venekauppa. Muuhun erikoiskauppaan sisältyy keskustahakuinen erikoiskauppa eli mm. muotikauppa, urheilukauppa, kulta- ja kellokauppa, kukkakauppa, apteekit, sisustuskauppa, matkapuhelinkauppa ja optikot. Vähittäiskaupan lisäksi tarkastellaan autokauppaa ja ravintolatoimintaa. Autokauppa sisältää autokaupan, varaosakaupan, autohuollon ja huoltamotoiminnan (pl. automaattiasemat). Vähittäiskaupan ja palveluiden toimipaikat ja myynti Naantalissa 2013 Toimi- Myynti paikat milj. e Päivittäistavarakauppa, Alkot ja kioskit 21 59 Tavaratalokauppa 0 0 Tilaa vaativa kauppa 5 5 Muu erikoiskauppa 48 18 Erikoiskauppa yhteensä 53 23 Vähittäiskauppa yhteensä 74 82 Auto-, varaosa- ja rengaskauppa 8 8 Huoltamot (ei automaatteja) 4 2 Auton huolto ja korjaus 13 3 Autokauppa yhteensä 25 13 Ravintolat ja kahvilat 45 19 Lähde: Tilastokeskus 4/34 20.6.2016 Naantalin kaupallinen selvitys
Vuonna 2013 Naantalissa oli yhteensä 74 vähittäiskaupan toimipaikkaa. Autokaupan toimipaikkoja oli yhteensä 25 ja ravintola- ja kahvilapalveluiden 45. Ravintolapalveluita on paljon suhteessa vähittäiskauppaan. Vähittäiskaupan myynti Naantalissa oli vuonna 2013 yhteensä noin 80 miljoonaa euroa. Vähittäiskaupan myynnistä yli 70 % tulee päivittäistavarakaupasta, mikä kertoo suppeasta erikoiskaupan tarjonnasta. Autokaupan ja huoltamotoiminnan myynti oli yhteensä 13 miljoonaa euroa ja ravintolatoiminnan lähes 20 miljoonaa euroa. Vähittäiskaupan, autokaupan ja ravintolatoiminnan liikevaihtoa (ilman alv.) Naantalissa on verrattu naapurikuntiin. Naantali tarjoaa peruspalveluita alueen asukkaille, mutta varsinkin erikoiskaupassa tarjonta on vähäistä. Tämä näkyy myös liikevaihdon tasossa asukasta kohden tarkasteltuna. Naantalissa vähittäiskaupan liikevaihto asukasta kohden jää alle puoleen keskimääräisestä. Autokaupassa liikevaihto jää vielä tätäkin alhaisemmaksi. Raisio vastaavasti palvelee koko kaupunkiseutua, mikä näkyy sen liikevaihdon tasossa. Naantalissa ravintolatoiminta on suhteessa vähittäiskauppaan vilkasta, mutta liikevaihto asukasta kohden jää kuitenkin keskimääräistä alhaisemmaksi. Naantali palvelee matkailukaupunkina, mutta ostovoimaa matkailijoista saadaan pääosin vain parin kuukauden ajan vuodessa. Matkailukaupungeille tyypillisesti ravintolat toimivat vain sesonkiaikaan, joten suurin osa ravintolatarjonnasta on suljettuna sesongin ulkopuolella. Tämän takia naantalilaiset suuntaavat ravintola-asiointiaan Turkuun ja ostosmatkojen ohella myös Raisioon. Vähittäiskaupan, autokaupan ja ravintolatoiminnan liikevaihto 2013 Naantalissa ja lähiympäristössä Milj. e Vähittäis- ja Vähittäiskauppa Ravintola- autokauppa Autokauppa toiminta Naantali 70 64 6 15 Raisio 619 412 207 21 Turku 1 634 1 348 286 269 Koko Suomi 46 689 38 841 7 848 5 066 per asukas Vähittäis- ja Vähittäiskauppa Ravintola- autokauppa Autokauppa toiminta Naantali 3 697 3 373 324 799 Raisio 25 199 16 780 8 420 861 Turku 8 976 7 406 1 570 1 478 Koko Suomi 8 565 7 125 1 440 929 Lähde: Tilastokeskus Vähittäiskaupan ja autokaupan kehityksestä on tietoa vuosilta 2007 2012. Viimeisimmän tilastovuoden 2013 tiedot eivät ole aikasarjana verrannollisia edellisiin vuosiin johtuen Tilastokeskuksen tilastointiuudistuksesta. Naantalin vähittäiskaupan liikevaihdon kehitystä on verrattu suurempien naapurikuntien Turun ja Raision sekä koko Suomen vähittäiskaupan kehitykseen. Vähittäis- ja autokaupan liikevaihto on Naantalissa kehittynyt vaisusti. Viimeisimpien vuosien aikana vähittäiskaupan liikevaihto on Naantalissa laskenut ja vuonna 2012 vähittäiskaupan liikevaihto oli kaupungissa alhaisempi kuin viisi vuotta aikaisemmin. Osa vähittäiskaupan vaisusta kehityksestä on selitettävissä huonolla taloustilanteella, mutta suurimman osan selittää kaupan voimakas kehittyminen Raisiossa. Tämä näkyy myös vähittäiskaupan kehityksessä Turun kaupungissa. 5/34 20.6.2016 Naantalin kaupallinen selvitys
Vähittäiskaupan ja autokaupan liikevaihdon kehitys 2007-2012 Naantalissa ja lähiympäristössä Indeksi 2007 = 100 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Naantali 100 97 110 107 102 96 Raisio 100 109 99 104 113 126 Turku 100 101 93 99 102 102 Koko Suomi 100 105 100 103 109 111 Lähde: Tilastokeskus Naantalin keskimääräistä korkeampi myynnin kehitys vuonna 2009 verrattuna naapurikaupunkeihin selittyy osin myynnin rakenteella eli suurella päivittäistavarakaupan osuudella sekä pienellä autokaupan osuudella. Autokaupan myynti laski tuolloin voimakkaasti, kun taas päivittäistavarakaupassa ei taantuma näkynyt vielä tuolloin. Turussa ja Raisioissa on paljon autokauppaa, joka näkyy vähittäiskaupan ja autokaupan yhteenlasketun liikevaihdon laskuna. Saatavilla olevien tietojen pohjalta voidaan arvioida, että Naantalin kaupassa käännettä parempaan on tuskin vielä tapahtunut. 2.2. Ostovoiman siirtymät Naantalissa Ostovoima kuvaa yksityisen kulutuksen kysyntää. Vähittäiskauppaan kohdistuva ostovoima on laskettu Tilastokeskuksen kulutustutkimuksen sekä vähittäiskaupan myyntitilastojen pohjalta. Ostovoima kertoo alueen paikallisväestön ostokyvystä ja sen kohdistumisesta kaupan eri toimialoille. Ostovoima kertoo alueen asukkaiden markkinapotentiaalin, mutta ei sitä, missä asukkaat todellisuudessa rahansa käyttävät, eli missä ostovoima toteutuu myyntinä. Ostovoiman siirtymiä analysoimalla arvioidaan, miten Naantalin vähittäiskauppa palvelee kaupunkilaisiaan. Siirtymät saadaan vertaamalla vähittäiskaupan toimialoihin kohdistunutta ostovoimaa toteutuneeseen myyntiin. Myynnin lähteenä on käytetty Tilastokeskuksen yritystilastoa. Ostovoima ja ostovoiman siirtymät on laskettu vuodelle 2013, koska uusimmat kuntakohtaiset vähittäiskaupan myyntitiedot ovat vuodelta 2013. Yleisesti päivittäistavarakauppa-asioinnit hoidetaan lähellä. Arkisin elintarvikeostot tehdään usein lähellä kotia ja lähinnä viikonloppuisin käydään lähialuetta hieman kauempana monipuolisessa päivittäistavarakaupassa. Erikoiskaupan ostoksia haetaan kauempaakin. Mitä harvemmin tuotetta ostetaan, sitä yleisemmin sitä voidaan ostaa kaukaakin. Muotikauppa keskittyy suuriin kaupunkeihin ja niin keskittyvät ostoksetkin. Erikoiskaupan ostosmatkojen yhteydessä hoidetaan myös päivittäistavarakauppa-asiointia, mikä lisää päivittäistavarakaupan siirtymiä monipuolisiin keskittymiin. Vaikka tilaa vaativa kauppa keskittyy, vetovoimaisia tilaa vaativan kaupan myymälöitä on myös pienissä keskuksissa. Autokauppa keskittyy omille alueilleen, ja autokaupassa käydään myös yli maakuntarajojen. Naantalin ostovoiman siirtymät ovat negatiiviset eli ostovoimaa siirtyy Naantalista lähialueen monipuolisempiin kaupan keskuksiin Raisioon ja Turkuun. Vähittäiskaupan ostovoimasta vain 60 % toteutuu omassa kaupungissa. 6/34 20.6.2016 Naantalin kaupallinen selvitys
Vähittäiskaupan ostovoiman siirtymät Naantalissa 2013 Myynti Ostovoima OV-siirtymä milj. milj. milj. % ov:sta Päivittäistavarakauppa ja Alko 59 62-3 -5 % Tilaa vaativa kauppa 5 29-25 -84 % Muu erikoiskauppa 18 47-29 -61 % Erikoiskauppa yhteensä 23 76-53 -70 % Vähittäiskauppa yhteensä 82 139-56 -40 % Lähde: Tilastokeskus, Santasalo Ky Erikoiskaupan tarjonta Naantalissa on vähäistä suhteessa kysyntään. Erikoiskaupan ostovoimasta 70 prosenttia siirtyy kaupungin ulkopuolelle, suurin siirtymä on tilaa vaativassa erikoiskaupassa, jonka tarjonta Naantalissa on vähäistä. Tilaa vaativan kaupan tarjontaa on kaupungissa kohtalaisesti vain rautakaupassa. Myös muun erikoiskaupan siirtymät ovat suuret. Myynti on Naantalissa vähäistä erityisesti muotikaupassa ja urheilukaupassa, kun taas terveydenhoitokaupassa ostovoiman siirtymät ovat pienet. Verrattuna edelliseen kaupan selvitykseen ovat ostovoiman siirtymät selvästi kasvaneet. Vähittäiskaupan myynti Naantalissa on kehittynyt ostovoimaa merkittävästi hitaammin. Päivittäistavarakaupassa siirtymät ovat pienet ja samaa suuruusluokkaa kuin edellisessä selvityksessä. Siirtymät ovat nettosiirtymiä, eli naantalilaisten ostovoimaa suuntautuu ulos kaupungista laskelmaa enemmän, koska kaupunkiin tulee ostovoimaa mm. loma-asukkailta. Päivittäistavarakaupan nettosiirtymä on negatiivinen eli enemmän ostovoimaa siirtyy kaupungista ulos kuin kaupunkiin tulee ostovoimaa muualta. Loma-asutuksen ostovoima ei siis pysty kompensoimaan täysin paikallisen ostovoiman siirtymää kaupungin ulkopuolelle. 2.3. Päivittäistavarakaupan verkko Naantalissa Päivittäistavarakauppa on Naantalissa keskittynyt pariin keskittymään ydinkeskustan reunaan sekä Ruonan Yhdystien varrelle. Lisäksi yksittäisiä pienempiä myymälöitä on ydinkeskustassa, Nuhjalassa sekä entisissä kuntakeskuksissa. Päivittäistavarakaupan verkon tilastoanalyysi pohjautuu A.C. Nielsenin päivittäistavarakaupan myymälärekisteriin 2014. Naantalissa on myymälärekisterin mukaan yhteensä 16 päivittäisavarakauppaa, joista neljä on erikoiskaupan myymälöitä eli leipomoita tai luontaistuotekauppoja. Varsinaisia päivittäistavarakauppoja on kaupungissa 12, joista kuusi sijoittuu Manner-Naantalin osayleiskaava-alueelle, kolme Rymättylän alueelle, yksi Merimaskuun, yksi Velkuaan ja yksi Livonsaarelle. Mukana ei ole mm. Alkoa eikä kioskeja, jotka vastaavasti sisältyvät Tilastokeskuksen alueellisen yritystilaston toimipaikkamääriin. A.C. Nielsenin myymälärekisterin euromääräiset myynnit ja myyntipinta-alat eivät ole julkista tietoa, joten niitä ei tässä ole sellaisenaan esitetty. Tiedot on esitetty alueittain indeksinä, ja koko kuntaa koskevaa lukua kuvataan indeksillä 100. Alueet on jaettu luontevan päivittäisasioinnin ja tilastollisen aluejaon pohjalta kantakaupunkiin, muuhun Manner-Naantaliin, luonnonmaahan sekä entisiin kuntaalueisiin. Tilastotarkastelu kattaa varsinaiset päivittäistavarakaupat, mutta ei päivittäistavaroiden erikoiskauppoja. Mikäli alueella indeksi on yli 100, on myyntialaa tai myyntiä asukasta kohden enemmän kuin kunnassa keskimäärin. Mikäli teho on yli 100, on myyntiteho alueella parempi kuin koko kunnassa keskimäärin. 7/34 20.6.2016 Naantalin kaupallinen selvitys
Päivittäistavarakaupat Manner-Naantalissa 2014/2015 (pl. päivittäistavaroiden erikoiskaupat) Lähde: AC Nielsen, Myymälärekisteri 2014 Pohjakartta: Maanmittauslaitoksen maastokartta ja maastotietokanta 09/2015 Päivittäistavarakaupan myyntiala ja myynti painottuvat Naantalissa Manner-Naantaliin ja erityisesti kantakaupunkiin. Luonnonmaalla ei päivittäistavarakauppaa ole lainkaan (kioskikauppa ei ole mukana tilastossa) ja Luonnonmaa tukeutuukin pt-palveluissa kantakaupunkiin. Yhdistyneissä kunnissa päivittäistavarakaupan pinta-alaa ja myyntiä on varsin vähän. Päivittäistavarakaupan myynnistä ja pinta-alasta noin 90 % sijoittuu Manner-Naantalin osayleiskaava-alueelle. Päivittäistavarakauppa Naantalissa 2014 Myyntiala m2 Myynti Teho Per asukas Per asukas Myymälä- Ind. 100 = Ind. 100 = Ind. 100 = Väestö- Alue määrä Osuus koko alue Osuus koko alue koko alue osuus Kantakaupunki 3 47 % 268 42 % 239 89 18 % Muu Manner-Naantali 3 42 % 86 49 % 101 117 49 % Manner-Naantali 6 89 % 134 91 % 137 102 67 % Luonnonmaa 0 0 % 0 0 % 0 0 9 % Yhdistyneet kunnat 6 11 % 46 9 % 37 80 23 % Naantali 12 100 % 100 100 % 100 100 100 % Ei sisällä päivittäistavaroiden erikoiskauppoja (leipomot, makeiskaupat, luontaistuotekaupat) 8/34 20.6.2016 Naantalin kaupallinen selvitys
Asukasmäärään nähden päivittäistavarakauppa sijoittuu Naantalissa varsin epätasaisesti. Kantakaupungissa on asukkaita alle viidennes koko Naantalin asukasluvusta, mutta päivittäistavarakaupan pinta-alaa on kantakaupungissa lähes puolet koko kaupungin pinta-alasta ja myyntiä yli 40 % koko kaupungin myynnistä. Kantakaupunki palvelee myös Luonnonmaan asukkaita, koska tarjontaa ei Luonnonmaalla ole lainkaan. Muualla Manner-Naantalin alueella on pinta-alaa asukasmäärän nähden keskimääräistä vähemmän, mutta myyntiä keskimääräisesti. Alueella olisi laskennallista paikallista kysyntää nykyistä suuremmalle päivittäistavarakaupan pinta-alalle. Muualla Naantalissa päivittäistavarakaupan tarjonnan taso asukasta kohden tarkasteltuna jää vähäiseksi. Päivittäistavarakaupan myyntiteho ( /my-m 2 ) vaihtelee jonkin verran. Manner-Naantalin alueella (pl. kantakaupunki) on myyntiteho kaikkein korkein, mikä tarkoittaa sitä, että kaupalla voi olla alueella laajentumispaineita. Sekä kantakaupungin että entisten kuntien alueella on myyntiä suhteessa myyntineliöihin keskimääräistä vähemmän. Päivittäistavarakaupassa ei viime vuosina ole tapahtunut Naantalissa suuria muutoksia. Viime vuoden lopulla Turun Osuuskauppa osti Nuhjalassa sijaitsevan K-market Etapin liiketoiminnan ja kesällä myymälä uudistettiin Sale-myymäläksi. Valintatalo on kivijalassa toimiva ydinkeskustan päivittäistavarakauppa 9/34 20.6.2016 Naantalin kaupallinen selvitys
2.4. Naantalin kaupallinen rakenne Naantalin kaupallinen rakenne on selvitetty kenttäkartoituksella. Kartoitus tehtiin Manner-Naantalissa syksyllä 2015. Kartoituksen pohjalta on laskettu kaupallisten palveluiden pinta-ala. Liikkeen pinta-ala on laskettu rakennuksen pohjapinta-alan mukaan ja se pitää sisällään myymälätilan lisäksi mm. takatilat, varastot, porraskäytävät sekä seinät. Hotelleista on karttaan piirretty ensimmäinen kerros. Pinta-ala ei ole yhtenevä rakennusluvan kerrosalan kanssa, mutta liikkeiden pinta-alat ovat kuitenkin alueittain keskenään verrannolliset. Kartoitus kuvaa aina tiettyä ajankohtaa. Tilanne kuitenkin elää, liikkeet lopettavat, tilalle tulee uusia tai liikkeet vaihtavat paikkaa. Uusien liiketilojen rakentaminen on kuitenkin pidempiaikainen prosessi, joten kokonaiskuva alueen liiketilakannasta pysyy kohtalaisen vakaana pidemmän aikaa. Kaupat ja muut kaupalliset palvelut ovat Naantalissa keskittyneet muutamaan keskittymään, suurin osa keskustaan ja sen tuntumaan. Ydinkeskusta hahmottuu torin ja Tullinkadun ympäristöön. Tälle alueelle on sijoittunut valtaosa Naantalin erikoiskaupoista ja kaupallisista palveluista. Lisäksi keskustan vahvuutena on tori. Vanhaan kaupunkiin on sijoittunut ravintola- ja kahvilapalveluita sekä matkailua palvelevia erikoiskauppoja, lähinnä sisustus- ja lahjatavaramyymälöitä. Palvelut ovat keskittyneet ranta-alueelle sekä Kaivokadun varrelle. Matkailun sesongeista johtuen suurin osa toimijoista palvelee vain kesäaikaan. Kesällä venesataman tuntumassa on myös kesätori, jossa on tarjolla puutarha- ja maataloustuotteita. Muuna vuodenaikana vanha kaupunki ja ranta-alue ovat hiljaisia. Koko vuoden auki olevia toimijoita on vain kourallinen. Ydinkeskustan sisääntuloväylän varteen ovat sijoittuneet keskustan suurimmat päivittäistavaramarketit. Näiden yhteydessä on jokin muutamia erikoiskauppoja ja palveluita. Naantalin keskustan (ydinkeskusta, vanha-kaupunki, market-alue) kaupallinen rakenne 2015 Pohjakartta: Maanmittauslaitoksen maastokartta ja maastotietokanta 09/2015 10/34 20.6.2016 Naantalin kaupallinen selvitys
Keskustan lisäksi palveluita on Naantalissa keskittynyt matkailualueille eli Muumimaailmaan sekä Naantalin Kylpylän läheisyyteen. Toinen market-alue on Ruonan Yhdystien ympäristössä, jossa on pari suurta päivittäistavaramarkettia. Keskittymien lisäksi yksittäisiä myymälöitä on mm. Aurinkotien varrella. Nuhjalassa on yksi päivittäistavarakauppa ja Taimontiellä on rautakaupan myymälä. Kaupan keskittymät Naantalissa 2015 Pohjakartta: Maanmittauslaitoksen maastokartta ja maastotietokanta 09/2015 Kaupan keskittymät poikkeavat luonteeltaan ja kaupalliselta rakenteeltaan toisistaan. Ydinkeskusta on kaupalliselta tarjonnaltaan kaikkein monipuolisin, alueella on sekä päivittäistavarakauppaa, erikoiskauppaa että palveluita. Ydinkeskustassa on liiketilaa kaupallisten palveluiden käytössä yhteensä 8500 m 2. Alueella on myös tyhjiä liiketiloja sekä muussa kuin palveluiden käytössä olevia liiketiloja (toimistot). Suurimman tyhjiön palvelurakenteeseen tuo ns. Unikeon korttelin tyhjä liikerakennus. Kortteliin on tarkoitus rakentaa asuntoja, ja asuntojen kivijalkaan liiketilaa. Kokonaisuudessaan ydinkeskustassa on liiketilaa noin 11.500 m 2 (sis. tyhjät liiketilat ja liiketiloissa olevat toimistot). Market-alueilla on päivittäistavarakauppaa sekä huoltamotoimintaa. Market-alueilla on yhteensä enemmän liiketilaa (noin 12.500 m 2 ) kuin ydinkeskustassa. Keskustan viereisellä market-alueella on liiketilaa tällä hetkellä noin 7700 m 2 ja Ruonan Yhdystien varrella lähes 5000 m 2. Vanhan kaupungin sekä matkailualueiden tarjonta painottuu majoitus- ja ravintolatoimintaan. Majoitustoiminnasta on pinta-alaan laskettu mukaan ensimmäinen kerros. Vanhassa kaupungissa on liiketilaa kohtalaisen paljon, noin 8000 m 2 eli lähes yhtä paljon kuin ydinkeskustassa on kaupallisten palveluiden käytössä, ja matkailualueilla hieman enemmän eli noin 11.000 m 2. Matkailualueella ja vanhassa kaupungissa ei liiketiloja ole juuri tyhjillään. Kokonaisuudessaan Manner-Naantalissa on kaupallisten palveluiden liiketilaa noin 50.000 m 2, joista lähes 10 % on tyhjillään tai muussa kuin kaupallisten palveluiden käytössä (esim. toimistona). Varsinaisten kaupan keskittymien ulkopuolella on liiketilaa yhteensä lähes 6000 m 2. Näistä yli puolet 11/34 20.6.2016 Naantalin kaupallinen selvitys
on tilaa vaativaa kauppaa, autokauppaa ja huoltamotoimintaa. Toimijat ovat sijoittuneet hajalleen pohjoisiin ja itäisiin osiin kaupunkia. Liiketilat Naantalissa 2015 Ydinkeskusta Market-alueet Vanhakaupunki Matkailualueet Muu Manner- Naantali Päivittäistavarakauppa Tavaratalokauppa Muotikauppa Terveydenhoitokauppa Erikoiskauppa Tilaa vaativa kauppa Pankit, vakuutus, posti Palveluyritykset Ravintolat, kahvilat, hotellit Käytetyn tavaran kauppa Autokauppa ja huoltamot Muu käyttö Tyhjä liiketila 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 14 000 m 2 Liiketilat Naantalissa 2015 m 2 Muu Manner- Naantali Manner- Naantali yht. Ydinkeskusta Marketalueet Vanhakaupunki Matkailualueet Päivittäistavarakauppa ja Alko 700 9 000 0 0 900 10 600 Tavaratalokauppa 0 0 0 0 0 0 Muotikauppa 500 0 200 0 0 700 Terveydenhoitokauppa 200 0 0 0 0 200 Erikoiskauppa 1 300 600 1 000 400 600 3 900 Tilaa vaativa kauppa ja autokaupp 400 1 300 100 0 3 200 5 000 Vähittäiskauppa yhteensä 3 100 10 900 1 300 400 4 700 20 400 Pankit, vakuutus, posti 1 500 0 100 0 0 1 600 Ravintolat, kahvilat, hotellit 1 500 600 6 600 10 600 500 19 800 Käytetyn tavaran kauppa 300 0 0 0 0 300 Muut palveluyritykset 2 100 400 300 0 0 2 800 Palvelut yhteensä 5 400 1 000 7 000 10 600 500 24 500 Kauppa ja palvelut 8 500 11 900 8 300 11 000 5 200 44 900 Tyhjä 2 200 400 0 0 0 2 600 Muu käyttö 800 200 200 0 600 1 800 Liiketilat yhteensä 11 500 12 500 8 500 11 000 5 800 49 300 Lähde: WSP Kartoitus 2015 12/34 20.6.2016 Naantalin kaupallinen selvitys
2.5. Muutokset kaupallisessa rakenteessa 2007 2015 Naantalin kaupallinen rakenne on edellisen kerran kartoitettu vuonna 2007 kaupallisen selvitystyön yhteydessä. Liiketiloissa tapahtuneita muutoksia on tutkittu tarkemmin vertaamalla uutta kartoitusaineistoa edelliseen aineistoon. Vertailussa ovat mukana ne alueet/liiketilat, jotka on kartoitettu myös vuonna 2007. Tällöin keskustan ulkopuolisia alueita ei kartoitettu kokonaan. Muutoksissa on otettu huomioon, kun liiketila on täyttynyt tai tyhjentynyt ja kun toimiala on muuttunut tai liiketila on muuttunut rakenteellisesti oleellisesti. Lisäksi mukaan on otettu täysin uudet liikerakennukset tai liiketilat. Seitsemässä vuodessa on Naantalin kaupallisessa rakenteessa tapahtunut verrattain vähän muutoksia. Suurimmat muutokset ovat toimialamuutoksia. Suuri muutos katukuvassa on ns. Unikeon korttelin tyhjentyminen, joka tosin oli jo alkanut edellisen selvityksen aikana. Alue tulee edelleen muuttumaan, kun kortteliin rakentuu asuntoja ja katutasoon uutta liiketilaa. Ydinkeskustassa on liiketiloissa tapahtunut myös kohtalaisen paljon toimialamuutoksia, mutta kaupallisen rakenteen kokonaiskuvaan muutoksilla ei ole ollut suurta vaikutusta. Erikoiskauppaa ja palveluita on keskustassa lähes saman verran kuin aikaisemminkin. Vanhassa kaupungissa ja market-alueilla muutoksia on tapahtunut hyvin vähän. Aurinkotien varrelle on rakentunut yksi uusi liiketila (Forsport). Liiketiloissa tapahtuneet muutokset Naantalissa 2007-2015 Ydinkeskusta Market-alueet Ei muutosta Vanhakaupunki Toimiala/tila muuttunut Tyhjä liiketila täyttynyt Uusi liiketila rakennettu Matkailualueet Liiketila tyhjentynyt 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 14 000 m 2 Suurta muutosta Naantalin kaupallisessa rakenteessa ei siis ole tapahtunut viimeisen seitsemän vuoden aikana. Noin lähes 90 % liiketiloista on samassa käytössä kuin seitsemän vuotta sitten. Toimialamuutoksia on tapahtunut alle kymmenessä prosentissa liiketiloista. Neljä liiketilaa on tyhjentynyt, mikä tarkoittaa pinta-alassa neljää prosenttia tyhjentynyttä liiketilaa. Yksi liiketila on edellisestä kartoituksesta täyttynyt ja yksi uusi rakentunut. 13/34 20.6.2016 Naantalin kaupallinen selvitys
Liiketiloissa tapahtuneet muutokset 2007 2015 Lähde: Kartoitukset Pohjakartta: Maanmittauslaitoksen maastokartta ja maastotietokanta 09/2015 Kaivohuoneen päätyyn on avattu vaatekauppa 14/34 20.6.2016 Naantalin kaupallinen selvitys
3. Kaupan markkinoiden kehitys Edellisessä luvussa tarkasteltiin kaupan markkinoita tarjonnan lähtökohdista. Tässä luvussa markkinoiden kehitystä tarkastellaan kysynnän kannalta. Kysyntää kuvataan markkina-alueen ostovoimalla. Naantalin markkina-alueeseen kuuluu Naantalin kaupunki ja lisämarkkinoita Naantali saa loma-asukkaista ja matkailijoista. Naantali vastaavasti kuuluu Turun sekä Raision seudulliseen markkina-alueeseen. Päivittäistavarakaupassa Naantali palvelee hyvin omaa kaupunkiaan, mutta erikoiskaupassa ja tilaa vaativassa kaupassa asiointia suuntautuu Turkuun ja Raisioon tarjonnan puutteen vuoksi. Luvussa esitetään paikallisten asukkaiden ostovoiman kehityksen lisäksi loma-asutuksen ja veneilyn ostovoimapotentiaali, mutta ei muuta matkailun potentiaalia. Matkailu tuo ostovoimaa majoitus- sekä ravintola- ja kahvilapalveluille sekä yksittäisiin erikoiskauppoihin lähinnä kesäaikaan. Naantali ei kuitenkaan ole profiloitunut ostosmatkailukohteena, joten matkailun merkitys (pl. loma-asukkaat ja veneilijät) varsinaisessa kokovuotisessa vähittäiskaupassa jää pieneksi. 3.1. Väestön kehitys Naantalissa väestö kasvaa. Tilastokeskuksen uusimman väestöennusteen mukaan vuonna 2035 Naantalissa on asukkaita lähes 19.600. Naantalin kaupunginvaltuuston hyväksymässä Naantalin kehityskuvassa 2035 tavoitellaan 5.500-6.000 asukkaan väestönlisäystä ja Turun seudun rakennemalli 2035 -työssä Naantalin väestötavoitteeksi asetettiin + 5.500 asukasta. Naantalin kehityskuvan mukaan Naantalin väestötavoite vuodelle 2035 on 24.000. Tätä tavoitetta käytetään myös tässä selvityksessä, kun tarkastellaan ostovoiman kehitystä. Manner-Naantalin osayleiskaavassa väestönkasvulle luodaan edellytykset valtuuston hyväksymien Turun seudun rakennemallin 2035 ja Naantalin kehityskuvan 2035 tavoitteiden mukaisesti. Tavoitteena on noin 2500 3000 asukkaan kasvu osayleiskaava-alueella, jossa tällä hetkellä on asukkaita 12.550. Tavoitteen mukaan osa-yleiskaava-alueella olisi noin 15.000 15.500 asukasta vuonna 2035. Naantalin väestö sekä väestöennuste ja -tavoitteet Tilastokeskus Naantali Turun seudun rakennemalli Naantalin kehityskuva 2035 Manner- Naantali oyk 2014 18 871 12 550 2015 18 961 2020 19 027 2025 19 269 21 000 2030 19 447 2035 19 576 24 471 24 000 15 000-15 500 Kasvu 2014-2035 705 5 600 5 500-6 000 2 500-3 000 Vuosikasvu 0,2 % 1,2 % 1,2 % 0,9-1,0 % 15/34 20.6.2016 Naantalin kaupallinen selvitys
3.2. Ostovoiman kehitys Ostovoiman kehitykseen vaikuttavat väestönkehitys sekä muutokset kulutuksessa. Ostovoiman kehityksen arviointi pohjautuu yksityisen kulutuksen kasvuun ja sen rakenteen muutokseen. Erikoiskauppaan kohdistuva ostovoima kasvaa pitkällä tähtäimellä nopeammin kuin päivittäistavarakaupan. 2000-luvulla vähittäiskaupan myynti/ostovoima on kasvanut usean prosentin vuosivauhdilla. Viime vuosina kaupan kehityksessä on tapahtunut muutos. Vuoden 2012 loppupuoliskolta lähtien kaupan myynti on hiipunut yhtäjaksoisesti. Edelliskerran kaupan myynti supistui vuonna 2009, mutta lasku jäi noin vuoden mittaiseksi. Toimialoittaiset vaihtelut kaupan kehityksessä ovat suuria. Keskimääräistä nopeammin kasvavat kodinkonekauppa, terveyskauppa ja urheilukauppa. Pitkällä aikavälillä kulutuksen ennustetaan yhä kasvavan, mutta tähänastista selvästi hillitymmällä vauhdilla. Pitkän aikavälin ennusteeseen mahtuu sekä nousuja että laskuja. Tämänhetkisen taantuman ei siten odoteta olevan merkitsevä pitkällä aikavälillä tarkasteltuna. Yleisesti taantumaa seuraa aina jossain vaiheessa kasvu, taantumavuosien aikana ostotarpeet patoutuvat ja tämän jälkeen saattavat lähteä purkautumaan joillakin toimialoilla voimakkaastikin. Kasvun odotetaan pitkällä tähtäimellä hidastuvan aikaisemmasta. Mitä pidemmälle ennusteita tehdään, sitä epävarmempia ennusteet ovat. Ostovoiman kasvua on arvioitu kahden eri mallin pohjalta, ns. perinteisen kasvuennusteen sekä hitaan kasvun pohjalta. Ostovoiman kehitystä on tässä selvityksessä arvioitu hieman maltillisemmin kuin Varsinais-Suomen palveluverkkoselvityksessä. Perinteisessä kasvuennusteessa ostovoiman arvioidaan kasvavan vuoteen 2025 päivittäistavarakaupassa prosentin vuosivauhdilla ja erikoiskaupassa noin 1,8 % vuodessa, mutta hidastuvan tästä seuraavan 10 vuoden aikana. Hitaan kasvun mallissa ostovoima kasvaa päivittäistavarakaupassa puolen prosentin vuosivauhdilla ja erikoiskaupassa alle prosentin vuosivauhdilla. Ostovoiman kasvu per asukas Vuosikavsu Perinteinen malli Hidas kasvu 2014-25 2025-35 2014-35 2014-35 Päivittäistavarakauppa ja Alko 1,0 % 0,7 % 0,8 % 0,5 % Tilaa vaativa kauppa 1,6 % 1,2 % 1,4 % 0,8 % Muu erikoiskauppa 1,9 % 1,3 % 1,6 % 0,9 % Erikoiskauppa yhteensä 1,8 % 1,3 % 1,5 % 0,9 % Vähittäiskauppa yhteensä 1,4 % 1,0 % 1,2 % 0,7 % Autokauppa ja huoltamot 1,5 % 1,1 % 1,3 % 0,8 % Ravintolat 1,0 % 0,7 % 0,8 % 0,5 % Kauppa ja palvelut yhteensä 1,4 % 1,0 % 1,2 % 0,7 % Ennusteet ovat positiivisia mutta realistisia, jos tarkastellaan vähittäiskaupan toteutunutta kehitystä. 1990-luvun lopun ja 2000-luvun alun kehityslukuihin tuskin kuitenkaan päästään pitkällä aikajaksolla. Ennusteet on tehty varovaisesti ottaen huomioon kaupan kasvun hidastuminen/pysähtyminen sekä kasvun vuosivaihtelut, jolloin ennusteet eivät ole herkkiä yksittäisille taantumavuosille. Tähän mennessä vähittäiskauppaan kohdistuva kulutus on pitkällä tähtäimellä ollut jatkuvassa kasvussa. Pidemmällä tulevaisuudessa kasvua tulee suuntautumaan kuitenkin enemmän palveluihin ja osa vähittäiskaupan ostovoimasta suuntautuu perinteisen kaupan sijaan verkkokauppaan. Ostovoiman kasvu kuvaa reaalista kasvua eli määrällistä kasvua. Esitetty ostovoima ei siten pidä sisällään inflaatiota. 16/34 20.6.2016 Naantalin kaupallinen selvitys
Koska väestö kasvaa Naantalissa, kasvaa myös ostovoima. Ostovoiman kasvu on laskettu Naantalin kehityskuvan mukaiselle väestötavoitteelle, jonka mukaan Naantalissa on noin 24.000 asukasta vuonna 2035. Näin ollen pääosa kasvusta johtuu asukasmäärän kasvusta, mutta myös kulutuksen rakenteen muutos kasvattaa ostovoimaa. Vähittäiskauppaan kohdistuva ostovoima Naantalissa Perinteinen kasvu milj. euroa 2014 2025 2035 Päivittäistavarakauppa ja Alko 62 77 94 Tilaa vaativa kauppa 28 37 48 Muu erikoiskauppa 46 63 82 Erikoiskauppa yhteensä 75 101 130 Vähittäiskauppa yhteensä 137 178 225 Autokauppa ja huoltamot 55 72 92 Ravintolat 19 23 28 Kauppa ja palvelut yhteensä 211 273 345 Hidas kasvu milj. euroa 2014 2025 2035 Päivittäistavarakauppa ja Alko 62 73 88 Tilaa vaativa kauppa 28 34 42 Muu erikoiskauppa 46 57 71 Erikoiskauppa yhteensä 75 91 114 Vähittäiskauppa yhteensä 137 164 202 Autokauppa ja huoltamot 55 66 82 Ravintolat 19 22 26 Kauppa ja palvelut yhteensä 211 253 310 Lähde: Santasalo Ky 17/34 20.6.2016 Naantalin kaupallinen selvitys
3.3. Loma-asukkaat ja veneilijät Loma-asukkaat tuovat oman lisänsä Naantalin markkinoille. Naantalissa on noin 4600 kesämökkiä. Määrän arvioidaan kasvavan, kuten se on kasvanut 2000-luvulla. Nykyiseen kehitykseen pohjautuvan arvion mukaan vuonna 2035 on loma-asuntoja Naantalissa noin 5500. Loma-asunnot ja loma-asukkaat Naantalissa 2005 2010 2014 2025* 2035* Kesämökit 3 985 4 401 4 589 5 080 5 530 Eri kunnassa asuvien mökit 2 968 3 420 3 780 4 120 Osuus kaikista mökeistä 74 % 74 % 74 % 74 % Loma-asukkaat 11 900 13 700 15 100 16 500 Lähde: Tilastokeskus, Kesämökit Osa loma-asunnoista on omien kuntalaisten omistuksessa ja näiden asukkaat ovat jo mukana laskelmissa asukkaina. Merkitsevää on siis se, kuinka paljon loma-asunnoista on kunnan ulkopuolisten hallussa. Eri kunnassa asuvien mökkejä on koko kannasta noin kolme neljäsosaa eli markkina-alueen ulkopuolisilla on mökkejä Naantalissa noin 3400. Kesämökkibarometrin (Tilastokeskus/Työ- ja elinkeinoministeriö) mukaan pysyvästi kesämökkiä käyttää keskimäärin neljä henkilöä. Tämän pohjalta laskettuna Naantalissa on loma-asukkaita noin 13.700. Määrän arvioidaan kasvavan loma-asuntojen kasvun myötä noin 16.500 loma-asukkaaseen. Kesämökkibarometrin mukaan loma-asukkaat viipyvät Varsinais-Suomessa mökillä keskimäärin 85 vuorokautta vuodessa. Luku on suuri, mutta sitä selittää se, että valtaosa mökkiläisistä on eläkeläisiä. Tästä huolimatta suurin osa loma-asutuksen ostovoimasta suuntautuu loma-asukkaan asuinkuntaan. Työ- ja elinkeinoministeriön selvityksessä Loma-asumisen taloudelliset ja työllisyysvaikutukset Suomessa on tutkittu loma-asukkaiden rahankäyttöä, jonka pohjalta on laskettu Naantalin lomaasukkaiden ostovoimapotentiaali Naantalissa. Vuonna 2014 loma-asukkaiden vähittäiskauppaan kohdistuva kulutuspotentiaali on lähes 10 miljoonaa euroa ja vuonna 2035 noin 14 miljoonaa euroa. Luku kertoo potentiaalin, mutta se voi toteutua myös esim. mökkimatkalla tai omassa kotikunnassa. Loma-asukkaiden vähittäiskauppaan kohdistuva kulutuspotentiaali Naantalissa milj. e 2014 2025* 2035* Päivittäistavarat 7,6 9,3 11,2 Muut tavarat 2,1 2,5 3,1 Vähittäiskauppa 9,6 11,9 14,3 18/34 20.6.2016 Naantalin kaupallinen selvitys
Veneilijät vilkastuttavat Naantalia kesäaikaan. Naantalin venesatamassa yöpyy noin 2300 venekuntaa vuodessa. Tavoitteena on, että veneilijöiden yöpymisvuorokaudet kasvavat 5000 7000 vuorokauteen. Veneilijät käyttävät Naantalissa rahaa matkailupalveluihin sekä päivittäistavarakauppaan. Veneilijöiden päivittäistavarakaupan ostovoimapotentiaalin on laskettu olevan samaa suuruusluokkaa loma-asukkaiden kanssa ( /vrk/loma-asunto/venekunta). Vuorokautiset yöpymismäärät jäävät kuitenkin merkittävästi alhaisemmaksi kuin mökkikunnilla, joten myös ostovoimapotentiaali on selvästi alhaisempi kuin loma-asukkailla. Veneilijöiden päivittäistavarakaupan ostovoima jää nykyyöpymistasolla noin 60.000 euroon ja kasvaa yöpymisten määrän kasvaessa noin 160.000 224.000 euroon. Veneilyn merkitys Naantalin vähittäiskaupassa on siten merkittävästi alhaisempi kuin lomaasukkaiden. Venelijät Naantalissa 2015 Tavoite (2035) Yöpymiset vrk 2 300 5 000-7 000 Pt-ostovoima 60 000 160 000-224 000 3.4. Liiketilan lisätarve Ostovoiman kasvun pohjalta arvioidaan tulevaa liiketilan lisätarvetta Naantalissa. Laskelma pohjautuu alueen asukkaiden ja loma-asukkaiden ostovoiman kasvuun. Liiketilan lisätarve on laskettu vuosille 2025 ja 2035. Ostovoiman kasvu on suhteutettu pinta-alaksi toimialoittaisten keskimääräisten myyntitehokkuuksien avulla. Myyntitehokkuus on arvioitu vähittäiskaupan myynnin ja kartoitettujen liiketilojen pohjalta. Myyntitehokkuus vaihtelee toimialoittain. Liiketilan lisätarve on laskettu keskimääräisillä nykyisillä myyntitehokkuuksilla. Mikäli myyntiteho kasvaa paljon, myös kaupan investointihalukkuus uuteen liiketilaan kasvaa, ja tämä taas laskee myyntitehoa. Koska tietoa myyntitehokkuuden kehityksestä ei ole, ja koska kaavoituksen tulee pikemmin olla mahdollistavaa kuin rajoittavaa, ei tässä selvityksessä ole oletettu myyntitehokkuuden kasvavan. Oletuksena on, että kaupan kehitysmahdollisuuksia halutaan alueella tukea eli kaavoitetaan sopivia kauppapaikkoja ja luodaan mahdollisuuksia kaupan kasvulle. Käytetty myyntitehokkuus Kerrosala = 1,25 * Myyntipinta-ala /k-m 2 /my-m 2 Päivittäistavarakauppa ja Alko 6 700 8 400 Tilaa vaativa kauppa 2 100 2 700 Muu erikoiskauppa 3 100 3 900 Autokauppa ja huoltamot 3 400 4 300 Ravintolat 6 100 7 600 Vähittäiskaupan lisäksi myös kaupalliset palvelut tarvitsevat liiketilaa. Palveluiden liiketilatarpeen on laskettu suuntaa-antavasti olevan 20 % kaupan tarpeesta. Lisäksi palveluiden tarpeeseen lisätään ravintolapalvelut. Keskustoissa palvelujen osuus on suurempi kuin muilla kaupan alueilla. Tulevaisuudessa palvelujen osuus voi olla laskettua suurempikin, mikäli ostovoimaa suunnataan 19/34 20.6.2016 Naantalin kaupallinen selvitys
tuoteostojen sijaan palveluihin. Tällöin vastaavasti kaupan tarve olisi pienempi, joten kokonaismitoitukseen ei tällä lasketa olevan vaikutusta Laskema kertoo, kuinka paljon uutta liiketilaa tarvitaan Naantalissa, jos koko ostovoiman kasvu toteutuu uutena kaupan tilana omassa kaupungissa. Todellisuudessa osa lisätarpeesta tulee suuntautumaan mm. Raisioon ja Turkuun. Vuoteen 2035 Naantalin asukkaiden ja loma-asukkaiden ostovoiman kasvun pohjalta tarvitaan lisää liiketilaa kasvuvauhdista riippuen 30.000 42.000 k-m 2. Veneilijöiden merkitys liikepinta-alaan jää vähäiseksi. Osa asukkaiden ostovoiman kasvusta tulee suuntautumaan läheisiin monipuolisempiin keskuksiin, mutta kaupan kasvupotentiaalia on myös Naantalissa. Jotta kauppa voisi Naantalissa kasvaa, tulee kaupalle osoittaa riittävästi hyvin saavutettavissa olevia alueita, joissa kauppaa voidaan kehittää. Liiketilan lisätarve ei ole suoraan kaavallinen mitoitus. Kaavallisen mitoituksen tulisi olla suurempi kuin liiketilan lisätarve, koska osin kaavat jäävät toteutumatta. Kilpailun toimivuuden kannalta kaupalla tulee olla myös vaihtoehtoisia sijaintipaikkoja. Mikäli kaavat tehdään liian tiukalla mitoituksella, osa kysyntää vastaavasta liiketilasta saattaa jäädä toteutumatta. Liiketilan lisäatarve Naantalissa Ostovoiman perinteinen kasvu k-m 2 2014-2025 2014-2035 Asukkaat Loma-asukkaa Yhteensä Asukkaat Loma-asukkaa Yhteensä Päivittäistavarakauppa ja Alko 2 200 300 2 500 4 800 500 5 300 Tilaa vaativa kauppa 4 300 200 4 500 9 200 500 9 700 Muu erikoiskauppa 5 400 100 5 500 11 500 300 11 800 Erikoiskauppa yhteensä 9 700 300 10 000 20 700 800 21 500 Vähittäiskauppa yhteensä 11 900 600 12 500 25 500 1 300 26 800 Autokauppa ja huoltamot 2 800 100 2 900 6 100 200 6 300 Ravintolat 1 700 100 1 800 3 600 200 3 800 Muut kaupalliset palveut 2 400 100 2 500 5 100 200 5 300 Kauppa ja palvelut yhteensä 18 800 900 19 700 40 300 1 900 42 200 Ostovoiman hidas kasvu k-m 2 2014-2025 2014-2035 Asukkaat Loma-asukkaa Yhteensä Asukkaat Loma-asukkaa Yhteensä Päivittäistavarakauppa ja Alko 1 600 200 1 800 3 800 200 4 000 Tilaa vaativa kauppa 2 900 200 3 100 7 000 300 7 300 Muu erikoiskauppa 3 500 100 3 600 8 200 200 8 400 Erikoiskauppa yhteensä 6 400 300 6 700 15 200 500 15 700 Vähittäiskauppa yhteensä 8 000 500 8 500 19 000 700 19 700 Autokauppa ja huoltamot 1 900 0 1 900 4 600 0 4 600 Ravintolat 1 200 0 1 200 2 800 0 2 800 Muut kaupalliset palveut 1 600 100 1 700 3 800 100 3 900 Kauppa ja palvelut yhteensä 12 700 600 13 300 30 200 800 31 000 20/34 20.6.2016 Naantalin kaupallinen selvitys
4. Kaupan kehittäminen Naantalissa Kaupan kehittämisen lähtökohtina Naantalissa ovat maakuntakaava, yleiskaavat ja asemakaavat. Varsinais-Suomen liitossa on vireillä Varsinais-Suomen taajamien maankäytön, palveluiden ja liikenteen vaihemaakuntakaava. Kaava laaditaan vaihemaakuntakaavana, jossa käsitellään mm. keskusten ja taajamien maankäyttöä sekä vähittäiskaupan suuryksiköiden mitoitus ja sijoittuminen tarkistetun maankäyttö- ja rakennuslain mukaisesti. Naantalissa on vireillä Manner-Naantalin osayleiskaava. Osayleiskaavan suunnittelualue käsittää Manner-Naantalin ja siihen liittyvät pienet lähisaaret. Osayleiskaavalla pyritään toteuttamaan Naantalin kehityskuvassa 2035 ja Turun seudun rakennemallissa 2035 asetetut väestö- ja työpaikkatavoitteet ja osoittamaan niitä varten tarpeellinen määrä aluevarauksia. Keskustassa on lähiaikoina hyväksytty myös asemakaavoja, jotka käsittelevät osittain myös kauppaa. Unikeon kortteliin on suunniteltu asuinkerrostaloja ja katutasoon liiketilaa. Liiketilan osuus kokonaiskerrosalasta on arviolta 800 k-m² ja se sijoittuu Tullikadun varteen. Keskustakorttelin asemakaavan muutos on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 9.2.2015. Asemakaava ei ole lainvoimainen, sillä kaupunginvaltuuston päätöksestä on valitettu Korkeimpaan hallintooikeuteen. Liiketilaa on suunniteltu asuintalojen kivijalkoihin. Liikerakentamiselle ei ole osoitettu sitovia kerrosalamääriä. Asemakaavan viitesuunnitelmissa liiketilavarannoksi on arvioitu n. 1500 k-m 2. 4.1. Maakuntakaava Varsinais-Suomen taajamien maankäytön, palveluiden ja liikenteen vaihemaakuntakaavan luonnos oli nähtävillä 3.6. 10.7.2015. Vaihemaakuntakaavassa Naantalin keskusta on merkitty keskustatoimintojen alueena. Keskustantoimintojen alueen vähittäiskaupan suuryksiköiden enimmäismitoitus on Naantalissa 20.000 k-m 2. Selostuksen mukaan vähittäiskaupan suuryksiköitä on alueella tällä hetkellä 5900 k-m 2. Ote Varsinais-Suomen taajamien maankäytön, palveluiden ja liikenteen vaihemaakuntakaavan luonnoksesta Naantalin keskustatoimintojen alueelle saa maakuntakaavaluonnoksen mukaan rakentaa vähittäiskaupan suuryksiköitä yhteensä 20.000 k-m 2. Alueella on jo kaksi suuryksikköä S-market sekä K-supermarket Ellen, joiden koko rakennusten yhteenlaskettu pinta-ala on 5900 k-m 2. Näiden lisäksi 21/34 20.6.2016 Naantalin kaupallinen selvitys
alueelle saa siis rakentaa uusia vähittäiskaupan suuryksiköitä noin 14.000 k-m 2. Pieniä liikkeitä ei lasketa mukaan mitoitukseen. Maakuntakaavaluonnoksessa ei Naantaliin ole osoitettu keskustojen ulkopuolisia seudullisesti merkittäviä vähittäiskaupan suuryksiköitä. Seudullisesti merkittävän vähittäiskaupan suuryksikön alaraja on vaihekaavassa 6000 k-m 2. Maakuntakaavan keskustatoimintojen ulkopuolelle voi maakuntakaavaluonnoksen mukaan rakentaa ainoastaan paikallisia eli alle 6000 k-m 2 suuruisia vähittäiskaupan suuryksiköitä. 4.2. Manner-Naantalin osayleiskaavan kauppaa koskevat merkinnät Manner-Naantalin osayleiskaava on ehdotusvaiheessaan. Osayleiskaavaehdotus (13.4.2016) pidetään nähtävillä 24.5. 22.6.2016. Keskustatoimintojen alueen lisäksi kaavassa on seuraavat kauppaa koskevat merkinnät: 22/34 20.6.2016 Naantalin kaupallinen selvitys
Ote Manner-Naantalin osayleiskaavaehdotuksesta 13.4.2016 Keskustatoimintojen alue kattaa kaupallisen ydinkeskustan pitäen sisällään Naantalin vanhankaupungin ja liikekeskusalueen lähiympäristöt sekä kaupungin sisääntuloalueen ja Humaliston reuna-alueet. Kaupan merkintöjä on Humaliston, Naantalin portin ja Luolalan alueella sekä Ruonan yhdystien, Maskuntien ja Armonlaaksontien varressa. Kaupan uutta kerrosalaa on hahmotettu ydinkeskustan ulkopuolelle osayleiskaavan mitoitustarkastelussa (13.4.2016) noin 49 000 k-m 2. Kaikille osayleiskaavan kaupan alueille ei ole tarkastelussa osoitettu liikerakentamista, koska alueet ovat reservialueita. Kaupan osalta ei mitoitustarkasteluun ole tehty muutoksia luonnosvaiheen jälkeen. 23/34 20.6.2016 Naantalin kaupallinen selvitys
Ote Manner-Naantalin osayleiskaavan mitoitustarkastelusta 13.4.2016 Kaupan täydennysrakentaminen on osoitettu kartassa pinkillä värisävyllä 4.3. Kaupan kehittäminen osayleiskaavan mukaan Keskustatoimintojen alueella aivan ydinkeskustassa kauppa kehittyy asemakaavojen pohjalta (mm. Unikeon kortteli ja Keskustakortteli) lähinnä asuintalojen pohjakerroksissa. Asuintalojen kivijalkoihin sijoittuu lähipalveluita ja pienimuotoista erikoiskauppaa, joka yleensä on paikallista ja yrittäjävetoista. Erikoiskaupan ketjuliikkeitä tai market-kauppaa ei kivijalkatiloihin tule merkittävästi sijoittumaan, koska niiden tilatarpeet ovat yleensä suuria ja ne hakevat mieluummin kauppakeskussijaintia. Keskustatoimintojen alueella tärkein kaupan kehittämisalue on market-alueen laajennus. Se sijaitsee kävelyetäisyydellä keskustasta ja toimii osana keskustaa, mutta sen toteuttaminen edellyttää kalliita liikennejärjestelyjä ja maanhankintaa. Alue toimii tällä hetkellä Muumiparkkina ja on kaupungin 24/34 20.6.2016 Naantalin kaupallinen selvitys
matkailutoiminnalle hyvin tärkeä. Tärkeää market-alueen tulevassa kehittämisessä on, että alue yhdistyy suoraan keskustan nykyiseen kaupalliseen rakenteeseen ja on hyvin saavutettavissa. Market-alueen kehittämisestä on osayleiskaavan laatija FCG arkkitehdit tehnyt kaksi vaihtoehtoista suunnitelmaa. Kauppaa rakentuu alueelle kevyessä vaihtoehdossa 7000 k-m 2 ja raskaassa vaihtoehdossa 25.000 k-m 2. Raskaassa vaihtoehdossa alueelle on suunniteltu myös Aurinkoareenaa. Molemmat vaihtoehdot edellyttävät toteutuessaan aseman seudun pistoraiteen poistumista, josta Ramboll on tehnyt erillisen selvityksen. Lyhyellä aikavälillä kevyemmälle vaihtoehdolle löytyy todennäköisimmin kysyntää. Alue sopii keskustan laajennuksena mm. market-kaupalle tai laajantavaravalikoiman myymälälle (esim. Tokmanni). Raskasta vaihtoehtoa voidaan pitää pitkäntähtäimen mahdollisuutena. Raskaassa vaihtoehdossa alueelle on suunniteltu mm. kauppakeskusrakentamista. Jos Naantalista jossain vaiheessa löytyy kysyntää kauppakeskustyyppiselle palvelukokonaisuudelle, voidaan tätä aluetta tutkia hyvin kauppakeskuksen sijoituspaikkana. Alueen toteuttaminen tulee joka tapauksessa ratkaista asemakaavoitusvaiheessa erityisen huolellisella suunnittelulla. Osayleiskaavaehdotuksessa keskustatoimintojen alue laajenee myös E18-tien eteläpuolelle Humaliston alueelle. Humaliston keskustatoimintojen alueelle suunnitellaan mm. asuntoja, mutta asumisen suhteen alue tulee olemaan haastava, koska alueella on paljon ympäristöhäiriöitä, liikenneja teollisuusmelua sekä hajuja. Humaliston sisääntuloporttiin on mahdollista sijoittaa myös kauppaa asuintalojen pohjakerroksiin. Ajoyhteys kaupan palveluihin tulisi E18-sillan alta katuyhteydellä suoraan kellarikerrokseen. Humaliston alueella on myös kaupallisten palveluiden ja työpaikkojen alue, jonne on mitoitustarkastelussa osoitettu uutta kaupan kerrosalaa noin 24.000 k-m 2. Kauppaa voitaisiin sijoittaa myös satamaraiteen viereen heti keskustan puolelta saavuttaessa tai Järveläntien varteen. Humaliston suunnittelussa on paljon vaihtoehtoja. Tärkeää on, että yhteydet nykyiseen keskustaan suunnitellaan toimiviksi. Osayleiskaavan kaupan alueista Ruonan yhdystien kaupallisten palvelujen alueet ovat toteutusmahdollisuuksiltaan realistisimmat. Alue on osittain vaihtoehtoinen alue market-alueen laajennuksen kanssa, mutta helpommin toteutettavissa. Ruonan yhdystien varteen on osoitettu kaupallisten palveluiden alueita molemmin puolin tietä. Alueet ovat asutuksen vieressä ja hyvin saavutettavissa. Alueella on jo nyt kaupallisia palveluita ja alueen täydentäminen vahvistaisi olemassa olevaa kaupan keskittymää. Mitoitustarkastelussa alueelle osoitettu uutta kauppaa yhteensä 10.000 k- m 2 (Karvetti 6400 k-m 2 ja Radanvarsi 4500 k-m 2 ). Naantalin porttiin Raision rajalle on osayleiskaavaehdotuksessa osoitettu kaupallisten palvelujen ja työpaikkojen alue, jonne voidaan osoittaa ainoastaan merkitykseltään paikallista tilaa vaativaa kauppaa. Alue on tilaa vaativalle kaupalle mahdollinen jo nykyään, mutta yhteydet tulevaisuudessa paranevat, jos alueen läpi saadaan uusi rinnakkaistie. Aluetta halkovat suurjännitelinjat, joten maankäyttö alueella on jonkin verran rajoitettua. Tilaa vaativan kaupan alueita on osoitettu myös Luolalan alueelle, mutta alueella on tällä hetkellä hyvin vähän kokonaan rakentamattomia tontteja. Armonlaaksontien ja radan välissä on kaavassa kaupallisten palvelujen ja työpaikkojen selvitysalue. Alue on hyvin näkyvällä paikalla valtatieltä tultaessa ja voi olla tulevaisuuden kaupan alue. Sen saavutettavuus ja soveltuvuus kaupan käyttöön on kuitenkin täysin kiinni uusista liikennejärjestelmistä, rinnakkaistiestä ja eritasoliittymistä. Armonlaaksontien sekä Naantalin portin ja Luolalan alueet ovat osin vaihtoehtoisia ja Humaliston kaupan potentiaalia täydentäviä kaupan sijoituspaikkoja. Alueet on suunniteltu otettavan käyttöön pääosin vasta osayleiskaavan suunnittelutähtäimen jälkeisenä aikana, joten alueelle ei ole mitoitustarkastelussa osoitettu kaupan liikerakentamista. Mitoitustaulukossa alueelle onkin merkitty teollisuus- ja työpaikkarakentamista. 25/34 20.6.2016 Naantalin kaupallinen selvitys
Uudet kaupan alueet osayleiskaavassa Lähde: Manner-Naantalin osayleiskaavaehdotus ja Manner-Naantalin täydennysrakentamistarkastelu 13.4.2016 Pohjakartta: Maanmittauslaitoksen maastokartta ja maastotietokanta 09/2015 26/34 20.6.2016 Naantalin kaupallinen selvitys
Maskuntien varteen on osoitettu kaupan alueita kahteen pisteeseen Murikkoon ja Aurinkotielle. Pohjoinen alue on osoitettu lähipalveluille. Eteläisessä pisteessä on lähipalvelujen alue sekä Maskuntien itäpuolella lähipalvelu- ja teollisuusalue. Alueella ei tällä hetkellä ole lähipalveluita. Kun asutus lähialueella kasvaa, syntyy näille kysyntää. Mitoitustarkastelussa näille alueille on osoitettu liikerakentamista yhteensä 14.400 k-m 2. Kaupan lähipalveluiden kysyntä jää selvästi tätä pienemmäksi ja alueelle on myös mahdollista sijoittaa julkisia palveluja ja muuta palvelutoimintaa. Kauppaa mitoituksesta on arvion mukaan molemmissa palvelupisteissä korkeintaan 2000 k-m 2 eli yhteensä 4000 k-m 2. Todennäköisesti vain yksi näistä palvelukokonaisuuksista voi toteutua lyhyellä aikavälillä, mutta lähipalveluille on kuitenkin hyvä luoda mahdollisuuksia useammassa kuin yhdessä sijaintipaikassa. Mitoitustarkastelussa on kaupan liikerakentamista osoitettu osayleiskaava-alueella keskustan ulkopuolisiin kauppapaikkoihin yhteensä 49.000 k-m 2. Osa lähipalveluihin osoitetusta liikerakentamisesta ei tule olemaan kauppaa, joten kaupan osuus on tästä arvion mukaan enintään 39.000 k-m 2. Naantalin portin, Luolalan ja Armonlaaksontien alueille ei ole mitoitustarkastelussa osoitettu kaupan liikerakentamista, koska alueet ovat pääosin reservialueita. Ne toteutunevat vasta hyvin pitkällä aikavälillä ja pääosin suunnittelutähtäimen jälkeisenä aikana. Suurelle tilaa vaativan kaupan keskittymälle ei lyhyellä tähtäimellä löydy Naantalissa kysyntää. Alueet ovat vaihtoehtoisia kaupan alueita keskenään sekä myös Humaliston kanssa. Uudet kaupan alueet keskustatoimintojen alueen ulkopuolella Kaupan Kaavakerrosala merkintä Humalisto 24 000 KM-1 TP Ruonan yhdystie* 10 900 KM ja KM-1 Maskuntie pohjoinen ja eteläinen* 4000 ** PL ja PL/TY Naantalin portti ei mitoitusta KM-tv/TP Luolala ei mitoitusta KM-tv/TP Armonlaaksontie ei mitoitusta KM/TP Yhteensä 38 900 Lähde: Manner-Naantalin OYK:n mitoitustaulukko 13.4.2016 * Mitoitustaulukon aluenimet: Ruonan yhdystie = Karvetti ja Radanvarsi Maskuntie = Murikko ja Aurinkotie ** Mitoitus yht 14.400 k-m 2, josta kaupan osuus max 2 * 2000 k-m 2 27/34 20.6.2016 Naantalin kaupallinen selvitys