Sisällys Alkusanat... Lähteet... V XIII Lyhenteet... XXXI I JOHDANTO... 1 1 Tutkimuskohde... 1 2 Tutkimuskohteen valinnan perustelut... 8 3 Tutkimuksen tavoitteet ja merkitys... 10 4 Tutkimusmenetelmä ja tutkimusaineisto... 15 5 Tutkimuksen rakenne... 17 II MAAKAAREN LAATUVIRHEJUTUN KÄSITTELY KÄRÄJÄOIKEUDESSA ERITYISESTI TODISTELUN OSALTA... 20 1 Yleistä... 20 1.1 Tämän luvun tutkimuskohde... 20 1.2 Todistusteeman, oikeustosiseikan, todistustosiseikan ja aputosiseikan käsitteiden määrittely... 21 2 Riita-asian vireillepano ja valmistelu... 25 2.1 Haastehakemus... 25 2.2 Vastaus... 29 2.3 Väittämis- eli vetoamistaakka... 31 2.3.1 Yleistä väittämistaakasta... 31 2.3.2 Vastaajan väittämistaakka... 36 2.4 Valmistelu... 39 2.4.1 Valmistelun jatkaminen... 39 2.4.2 Valmistelun tavoitteet ja sisältö... 40 2.4.3 Asian siirtäminen pääkäsittelyyn... 49 3 Pääkäsittely... 50 3.1 Tuomioistuimen johtama alkukeskustelu... 51 VII
4 Asianosaisen vetoamislausumat ja totuusvelvollisuus... 57 5 Todistelu... 61 5.1 Yleistä... 61 5.2 Kirjalliset todisteet... 70 5.3 Katselmus... 77 5.4 Asianosaisen kuulustelu todistelutarkoituksessa... 81 5.5 Todistajat ja asiantuntijat... 92 5.5.1 Tuomioistuimen määräämä asiantuntija... 96 5.5.2 Asianosaisen käyttämä asiantuntija... 99 5.6 Pääkuulustelu, vastakuulustelu ja uudelleenkuulustelu sekä vastakkainkuulustelu... 102 5.7 Loppukeskustelu... 108 6 Tuomio ja näytön arviointi... 109 6.1 Vaatimistaakka... 109 6.2 Todistustaakka... 113 6.2.1 Yleistä... 113 6.2.2 Todistustaakan siirtyminen... 120 6.3 Riittävän näytön näyttökynnys... 122 6.4 Vapaan todistusharkinnan teoria... 127 7 Yhteenveto tästä luvusta... 130 III SOPIMUKSEN JA SOPIMUSVAPAUDEN VAIKUTUS OSAPUOLTEN RISKIN JAKOON JA VELVOLLISUUKSIIN KIINTEISTÖN KAUPASSA... 133 1 Tämän luvun tutkimuskohde... 133 2 Kiinteistön kauppa ja sopimus... 133 3 Sopimusvapaus ja sen rajoitukset... 136 3.1 Sopimusvapaudesta sopimusoikeudessa ja kiinteistön kaupassa... 136 3.2 MK 2:9:n mukainen sopimus ja poikkeavasta virhevastuusta sopiminen... 138 3.2.1 Yleistä... 138 3.2.2 Poikkeavasta virhevastuusta ja riskinjaosta sopiminen... 138 4 Sopimusoikeudellisten säännösten ja periaatteiden soveltaminen kiinteistön kauppaan... 147 4.1 Normit, säännöt ja periaatteet... 147 4.2 Oikeustoimilain ja erityisesti oikeustoimilain 36 :n mukaisen sovittelun vaikutus riskinjakoon... 149 4.2.1 Sovittelun toteuttaminen... 156 VIII
4.3 Oikeustoimilain 28 33 :ien ja 36 :n välinen suhde... 158 4.4 Sopimuksen tulkinta riskinjaon kannalta... 161 4.5 Lojaliteettiperiaate sopimusoikeudessa... 166 4.5.1 Kotimaisessa oikeuskirjallisuudessa esitettyjä kannanottoja lojaliteetista... 171 4.5.2 Lojaliteettiperiaatteen merkitys tämän tutkimuksen sekä myyjän ja ostajan riskinjaon kannalta... 175 5 Yhteenveto tästä luvusta... 178 IV VIRHE KAUPAN KOHTEENA OLEVASSA ASUINKIINTEISTÖSSÄ. VIRHEEN MÄÄRITTELYN JA VIRHEEN MÄÄRÄYTYMISEN AJANKOHDAN VAIKUTUKSESTA RISKINJAKOON SEKÄ VIRHEEN KORJAAMINEN... 180 1 Tämän luvun tutkimuskohde... 180 2 Yleistä virheistä... 181 2.1 Vastaavuusteoria... 185 2.2 Subjektiivinen ja objektiivinen standardi... 187 3 Virheen vaikutuksellisuusvaatimus... 189 3.1 Normaali virhetilanne... 195 3.2 Lisäedellytykset... 195 3.3 Salaisen virheen toleranssikynnys... 196 3.4 Tietyissä tapauksissa jaottelu vähäisiin ja merkityksellisiin virheisiin ei tule kyseeseen... 200 3.5 Asumiskelpoisuuden, asumishaitan ja terveyshaitan vaikutus virheen vaikutuksellisuusvaatimuksen arviointiin... 201 3.6 Uuden ja käytetyn rakennuksen erot virheen vaikutuksellisuusvaatimuksen arviointiin... 208 4 Virheen määräytymisen ajankohta... 210 5 Virheen korjaaminen ja virheellisen tiedon oikaisu... 214 6 Virheen seuraamukset... 218 6.1 Ostajan oikeus pidättyä suorituksesta... 219 6.2 Kaupan purku... 219 6.3 Hinnanalennus... 221 6.4 Vahingonkorvaus... 223 7 Yhteenveto tästä luvusta... 224 IX
V MYYJÄN VELVOLLISUUDET JA NIIDEN VAIKUTUS RISKINJAKOON... 227 1 Tämän luvun tutkimuskohde... 227 2 Virheperusteet... 228 2.1 Sopimusehto... 228 2.2 Myyjän antama virheellinen tai harhaanjohtava tieto... 235 2.2.1 Yleistä... 235 2.2.2 Virheellinen tai harhaanjohtava tieto (laatuvirhe)... 237 2.2.3 Virheellinen tai harhaanjohtava tieto (vallintavirhe)... 240 2.2.4 Virheellinen tai harhaanjohtava tieto naapurikiinteistöstä (vallintavirhe)... 245 2.2.5 Virheellinen tai harhaanjohtava tieto (oikeudellinen virhe)... 246 2.2.6 Yhteenveto myyjän antamista virheellisistä tai harhaanjohtavista tiedoista... 249 2.3 Myyjän antamat puutteelliset tiedot... 251 2.3.1 Yleistä... 251 2.3.2 Puutteelliset tiedot (laatuvirhe)... 252 2.3.3 Puutteelliset tiedot (vallintavirhe)... 270 2.3.4 Puutteelliset tiedot (oikeudellinen virhe)... 276 2.3.5 Yhteenveto myyjän antamista puutteellisista tiedoista... 281 2.4 Myyjä jättää oikaisematta ostajan virheellisen käsityksen... 283 2.4.1 Yleistä... 283 2.4.2 Ostajan virheellinen käsitys (laatuvirhe)... 284 2.4.3 Ostajan virheellinen käsitys (vallintavirhe)... 285 2.4.4 Yhteenveto ostajan virheellisestä käsityksestä... 288 2.5 Salainen virhe (laatuvirhe)... 289 2.6 Kiinteistöllä olevaan rakennukseen tai kiinteistöllä harjoitettuun toimintaan ei ole tarvittavaa lupaa (vallintavirhe)... 301 2.7 Kaupan kohdetta ei voida muodostaa kiinteistöksi (vallintavirhe)... 302 2.8 Ostaja voi menettää omistusoikeuden tai kauppa voidaan julistaa tehottomaksi (oikeudellinen virhe)... 305 2.9 Ostaja ei voi saada lainhuutoa saannossa olevan epäselvyyden vuoksi (oikeudellinen virhe)... 309 3 Yhteenveto tästä luvusta... 311 X
VI OSTAJAN VELVOLLISUUDET JA NIIDEN VAIKUTUS RISKINJAKOON... 313 1 Tämän luvun tutkimuskohde... 313 2 Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus... 314 2.1 Yleistä... 314 2.2 Ennakkotarkastuksen laajuus... 317 2.2.1 Yleistä... 317 2.2.2 Ennakkotarkastuksen laajuus rakennuksen sisätiloissa... 320 2.2.3 Ennakkotarkastuksen laajuus rakennuksen ulkopuolella... 323 2.2.4 Tarkastettavien tilojen saavutettavuuden vaikutus ennakkotarkastusvelvollisuuden laajuuteen... 324 2.3 Ostajan erityinen tarkastusvelvollisuus... 329 2.4 Myyjän kiinteistöstä antamien tietojen vaikutus ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen... 335 2.5 Ostajan tieto virheestä... 338 2.5.1 Ostajan erityisen asiantuntemuksen ja muiden henkilökohtaisten ominaisuuksien vaikutus tarkastusvelvollisuuden laajuuteen... 340 2.6 Myyjän kunnianvastainen ja arvoton menettely sekä törkeä huolimattomuus... 344 3 Ostajan jälkitarkastusvelvollisuus ja virheilmoitus... 348 3.1 Yleistä... 348 3.2 Ilmoitus virheestä ja virheeseen perustuvista vaatimuksista... 350 3.3 Kohtuullinen reklamaatioaika... 354 3.4 Viiden vuoden määräaika... 364 3.5 Reklamaatiovelvollisuudesta sopiminen MK 2:25:stä poikkeavalla tavalla ja sellaisen sopimuksen sovittelu... 366 3.6 Myyjän kunnianvastainen ja arvoton menettely sekä törkeä huolimattomuus... 367 4 Yhteenveto tästä luvusta... 370 VII LOPUKSI... 373 ABSTRACT... 380 Hakemisto... 384 Oikeustapaushakemisto... 389 XI