Esityksen sisältö 1) AOYL:n mukaiset hallituksen vastuut ja velvoitteet 2) Rakennus- ja kunnossapitohankkeiden erityisasioita
Uusi Asunto-osakeyhtiölaki Uusi AOYL ollut nyt voimassa muutaman vuoden Tärkein asumista koskeva laki Kokemukset positiivisia Säädökset ovat nyt yhden lain alla Lisännyt hallituksen ja isännöitsijän vastuuta Hallintoa koskevat säännökset keskeisiä AOYL:n lisäksi selkeytti yhtiöjärjestyksen merkitystä
Hallitus Kelpoisuusvaatimukset määrätty AOYL 7: 10 Ei voi olla oikeushenkilö Täysi-ikäisyyden vaatimus Ei edunvalvonnan alaisuudessa Toimikelpoisuutta ei rajoitettu Vähintään yhdellä jäsenellä asuinpaikka Euroopan talousalueella Ei edellytä osakkuutta asunto-osakeyhtiössä Isännöitsijä voi olla hallituksen jäsen
Hallituksen valinta Yhtiöllä on oltava hallitus Yhtiökokous valitsee jäsenet Puheenjohtajan valitsee hallitus Kolmesta viiteen jäsentä Jollei yhtiöjärjestyksessä toisin säädetä Jos vähemmän kuin kolme, oltava varajäsen Hallituksen jäsenyys edellyttää aina suostumusta Toimikausi päättyy seuraavan hallituksen valinneen yhtiökokouksen päättymiseen
Hallituksen puheenjohtaja Valitaan aina, kun hallitukseen kuuluu enemmän kuin yksi jäsen Hallitus valitsee, ellei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä, tai ellei hallitusta valitessa ole toisin päätetty Isännöitsijä voi toimia puheenjohtajana Vain jos yhtiöjärjestys näin määrää, tai mikäli kaikki osakkeenomistajat suostuvat Ammattipuheenjohtajat
Puheenjohtajan tehtäviä Kutsuu hallituksen koolle, johtaa kokouksia, allekirjoittaa kokouspöytäkirjan Ratkaiseva ääni Tasatilanteessa Asema keskeinen Mahdollisesti suurempi vastuu kuin hallituksen muilla jäsenillä Toiminimen kirjoitusoikeus Yhteistyö isännöitsijän kanssa
Hallituksen jäsenen ero Hallituksen jäsen voi erota kesken toimikauden Eronneen jäsenen tilalle tulee varajäsen, jos sellainen valittu Mikäli hallitus on edelleen toimivaltainen, ei ole pakko täydentää Ero voimaan aikaisintaan, kun siitä ilmoitettu hallitukselle Jos jäsenen valinnut joku muu kuin yhtiökokous, eroamisesta ilmoitettava valitsijalle Jos eroavalla jäsenellä on syytä olettaa, että yhtiöllä ei enää ole muita hallituksen jäseniä, hänen on huolehdittava siitä, että yhtiökokous kutsutaan koolle valitsemaan uutta hallitusta.
Hallituksen jäsenen erottaminen Hallituksen jäsenen voi erottaa se, joka hänet on valinnut Erottaminen tulee voimaan yleensä erottamisesta päättäneen yhtiökokouksen päättyessä Muun kuin yhtiökokouksen tekemä erottaminen välittömästi. Ei edellytä ilmoitusta erotetulle
Hallituksen tehtävistä AOYL 7 : 2 - Hallituksen yleiset tehtävät Huolehtii yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Vastaa siitä, että yhtiön kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty.
Hallituksen tehtävistä Kutsuu yhtiökokouksen koolle Toimeenpanee yhtiökokouksen päätökset Antaa kirjallisen selvityksen yhtiön kunnossapitotarpeista viideksi vuodeksi vuosittain yhtiökokoukselle Antaa kirjallisen selvityksen yhtiössä suoritetuista huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä sekä niiden tekoajasta Pitää pöytäkirjaa kokouksistaan
Hallituksen tehtävistä Hallitus tarvitsee yhtiökokouksen päätöksen toimiin, jotka ovat 1) yhtiön koko ja toiminta huomioiden epätavallisia tai laajakantoisia 2) vaikuttavat olennaisesti osakkeenomistajien hallinnassa olevan osakehuoneiston käyttämiseen 3) vaikuttavat olennaisesti osakkeenomistajan velvollisuuteen maksaa yhtiövastiketta tai muihin osakkeenomistajan hallinnassa olevan osakehuoneiston käyttämiseen aiheutuviin kustannuksiin
Hallituksen päätöksenteko Hallitus on päätösvaltainen, kun yli puolet sen jäsenistä on paikalla Yhtiöjärjestyksellä voidaan edellyttää suurempaakin määrää Päätökset tehdään enemmistöperiaatteella Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä määräenemmistöstä Puheenjohtajan ääni ratkaisee äänten mennessä tasan Pl. puheenjohtajan vaali, jolloin äänten mennessä tasan ratkaisee arpa.
Hallituksen jäsenen esteellisyys Hallituksen jäsen ei saa ottaa osaa sellaisen asian käsittelyyn, joka koskee 1) hänen ja yhtiön välistä sopimusta tai muuta oikeustointa; 2) sellaista hänen hallinnassaan olevan osakehuoneiston uudistusta tai muuta kuin välttämätöntä kunnossapitoa, joka poikkeaa muiden osakkeenomistajien hallinnassa olevien osakehuoneistojen kunnossapidosta tai uudistamisesta; taikka 3) hänen osakehuoneistonsa ottamista yhtiön hallintaan.
Jäsenen esteellisyys Hallituksen jäsen ei myöskään saa ottaa osaa yhtiön ja kolmannen välisen asian käsittelyyn, jos hänellä on odotettavissa siitä olennaista etua, joka saattaa olla ristiriidassa yhtiön edun kanssa Sovelletaan myös, kun päätetään yhtiön puhevallan käyttämisestä oikeudenkäynnissä tai muuten. Esteellisellä ei ole oikeutta osallistua asian käsittelyyn tai päätöksentekoon Esteellisyys kannattaa merkitä aina pöytäkirjaan päätettävän asiakohdan osalta selkeästi Jäsen lähtökohtaisesti itse velvollinen toteamaan esteellisyyden.
Yli puolet jäsenistä esteellisiä Yleisintä pienissä asunto-osakeyhtiöissä Käsiteltäessä osakkaiden ja asunto-osakeyhtiön välisiä asioita Esteellisyyssäännöt soveltuvat silti Hallitus ei päätösvaltainen (KKO 1927 II 41) Käsiteltävä asia syytä siirtää yhtiökokouksen päätettäväksi Yhtiökokoukseen ei sovelleta säännöksiä osakkaan esteellisyydestä, jos kaikki osakkaat ovat esteellisiä
Esteellisyyden rikkomisen seuraamukset Saattaa seurata Päätöksen pätemättömyys Voidaan vedota pätemättömyyteen myös esteellisyydestä tietoista sopimuskumppania kohtaan Mikäli aiheuttanut yhtiölle vahinkoa, kaikkien päätökseen osallistuneiden hallituksen jäsenten korvausvelvollisuus, edellyttäen että olivat tietoisia esteellisyydestä (tuottamusolettama)
Hallituksen vastuu AOYL 24 luku Sisältää kattavat säännökset vahingonkorvauksesta Koskee Hallituksen jäsenet (puheenjohtaja) Isännöitsijä Osakkeenomistajat Tilin- ja toiminnantarkastajat Yhtiökokouksen puheenjohtaja
Hallituksen vastuu Perusedellytys: Vahinko Todellinen Taloudellinen Vastuuperusteet: Huolimattomuus tai tahallisuus = Tuottamuksellisuus Syy - yhteys Vahingon ja laiminlyönnin / tehdyn teon välillä, jotta vahingonkorvausvastuu voi syntyä
Hallituksen jäsenen vastuu vahingosta Johtohenkilön vahingonkorvausvelvollisuudesta säädetään AOYL 24: 1 :ssä Hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava vahinko, jonka hän on tehtävässään 1 luvun 11 :ssä säädetyn huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle. 1 : 11 : Yhtiön hallituksen ja isännöitsijän on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua.
Hallituksen jäsenen vastuu vahingosta AOYL 24 : 1 2 mom Hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava myös vahinko, jonka hän on tehtävässään muuten tätä lakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle. Tuottamusolettama Jäsenen osoitettava toimineensa huolellisesti Toisen osapuolen osoitettava vahingon määrä sekä syy - yhteys
Huolellisuusvaatimus Korostunut uudessa AOYL:ssa Kuitenkin lievemmät vaatimukset hallituksen jäsenille kuin esimerkiksi liiketoimintaa harjoittavassa yhtiössä Ammatillinen osaaminen, ajankäyttö Jäsen ei ole vastuussa, jos on toiminut normaaliin asunto-osakeyhtiöön ja sen hallintotapaan verrattuna normaalisti.
Hallituksen jäsenen vastuu Yhteisvastuu Kaikki päätökseen osallistuneet vastuussa Eriävä mielipide pöytäkirjassa vapauttaa Esteellisyys voi vapauttaa Ero hallituksesta ei vapauta vastuusta takautuvasti Ammatillinen osaaminen ei vaikuta vastuun syntymiseen, mutta voi vaikuttaa korvauksen määrään
Hallituksen jäsenen on syytä: Perehtyä yhtiöjärjestykseen tarkasti Olla tietoinen yhtiön vastikeperusteista Olla tietoinen, onko vastikkeiden osalta päätetty jotain poikkeavaa Esimerkiksi korjauksiin liittyen Olla perillä kaupparekisterimerkintöjen ajantasaisuudesta Olla tietoinen sopimuskannasta Olla tietoinen kiinteistön vakuutusturvasta ja sen riittävyydestä ja ajantasaisuudesta Olla tietoinen rakennushankkeista
Yhtiökokouksen puheenjohtaja Yhtiökokous tekee päätöksen hallituksen esityksestä Puheenjohtaja vastuu on kasvanut Yleensä hallituksen puheenjohtaja toimii myös yhtiökokouksen puheenjohtajana Hyvän hallintotavan mukaan olisi kuitenkin suotavaa, että joku muu toimisi puheenjohtajana
2) Rakennus- ja kunnossapitohankkeiden erityisasioita
Huomioitavia asioita Suunnittelu Kilpailutus Toteutus Valvonta Organisointi Hallituksen vastuu rajoittuu niihin tehtäviin, joita hallitus tekee tai jotka kuuluvat sille
Asiantuntijoiden käyttö Ammattilaisten käyttö hankkeissa on suositeltavaa Rakentamisen ammattilaiset Talouden ammattilaiset Juridiikan ammattilaiset Asiantuntijoiden käyttö ei ole yhtiön edun vastaista, jos käyttö on perusteltua ja kustannustehokasta
Hankesuunnittelu ja valmistelu Hallitus ja isännöitsijä valmistelevat päätösesitykset yhtiökokoukselle Syyt hankkeelle, hankkeen sisältö vaiheineen, budjetti ja aikataulu dokumentoitava Päätös hankkeesta tehdään yhtiökokouksessa
Vastuu kunnossapitotöistä Tuottamusolettama Työn suorittajan velvollisuus näyttää huolellinen toiminta Huolehdittava siitä, että hyvää rakennustapaa noudatetaan Sopimukset, valvonta Voidaan soveltaa myös osakkaan kunnossapitotyön valvontaan Rakennusluvan varaiset työt Valvonta määrätty laissa, eli luvanvaraista toimintaa
Rakennushankkeen vastuista Suunnittelijan vastuu Rakentajan vastuu Valvojan vastuu Takuuajan vastuut
Asianajotoimisto Astrea Oy Helsinki, Oulu, Turku helsinki@astrea.fi 09 6818 290 akseli.purhonen@astrea.fi 040 900 4006