Rakennusoikeutta vai kerrosalaa? 14.1.2016 Helsingin rakennusvalvonta Juha Veijalainen (Pentti J. Saavalainen) 1 Miksi tämä aihe? Käsitteet: Näyttävät olevan usein sekaisin rakennushankkeen osapuolilla suunnittelusta kaavoitukseen ja myös rakennusvalvonnassa Näkökulmat: Asemakaavan toteuttamisen valvonta on kuitenkin rakennusvalvonnan ykkösasia Siksi rakennusluvassa rakennusoikeutta ja kerrosalaa koskevat asemakaavan kohdat tulee avata nimenomaan kaavan oikeuksien/rajausten näkökulmasta Suunnittelun näkökulma näyttää olevan joskus erilainen Rakentajalla/suunnittelijalla näyttää kerrosalaan laskettavan tilan eräänä kriteerinä kummittelevan vielä nykyisinkin se, onko tila kylmä vai lämmin Asuntojen kulkutienä toimiva luhtikäytävä on kerrosalaa riippumatta siitä, onko se kylmä (avoin tai lasitettu) vai lämmin Rakennusoikeuslaskelmien korjaaminen ja/tai täydentäminen on edelleen lupakäsittelyn arkipäivää 2 1
Rakennusoikeus Määritelmiä: rakennusoikeudella tarkoitetaan sitä kaikkea, mitä rakennuspaikalle saa rakentaa joko asemakaavan, MRL:n tai rakennusjärjestyksen perusteella kaavamääräysesimerkki: - KTY. Toimitilarakennusten korttelialue. Alueelle saa rakentaa toimistorakennuksia sekä ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomia teollisuus- ja varastorakennuksia. 3 Rakennusoikeus ASUINTONTIN rakennusoikeus eli rakentamisen määrä Ullakko/aputilaa EI KERROSALAA Asuinkerros KERROSALAA Asuinkerros KERROSALAA Lisärakennusoikeus EI KERROSALAA Kellari/aputilaa EI KERROSALAA Aidat tms. rakennelmat EI KERROSALAA 4 2
Rakennusoikeus TOIMISTO/LIIKETONTIN rakennusoikeus eli rakentamisen määrä Ullakko/tekninen EI KERROSALAA Pääkäyttötarkoituskerros KERROSALAA Pääkäyttötarkoituskerros KERROSALAA Lisärakennusoikeus EI KERROSALAA Kellari/pääkäyttötarkoitus KERROSALAA Kiinteistöhuolto/sosiaalitilat/autop. EI KERROSALAA Aidat tms. rakennelmat EI KERROSALAA 5 Kerrosala Määritelmä: Rakennuksen kerros sijaitsee kokonaan tai pääasiallisesti maanpinnan yläpuolella,... MRL 115 2 mom. Rakennuksen kerrosalaan luetaan kerrosten alat ulkoseinien ulkopinnan mukaan laskettuina ja se kellarikerroksen tai ullakon ala, johon sijoitetaan tai voidaan näiden tilojen sijainnista, yhteyksistä, koosta, valoisuudesta ja muista ominaisuuksista päätellen sijoittaa rakennuksen pääasiallisen käyttötarkoituksen mukaisia tiloja. Jos ulkoseinän paksuus on enemmän kuin 250 millimetriä, saa rakennuksen kerrosala ylittää muutoin rakennettavaksi sallitun kerrosalan tästä aiheutuvan pintaalan verran. MRL 115 3 mom. 6 3
Kerrosala (jatkoa) Näkökulmia: Kerrosalan piiriin kuuluvat rakennuksen pääkäyttötarkoituksen mukaiset tilat (esim. toimitilat, asuinkerrosala, paikoitustila pysäköintilaitoksessa, lisäkerrosalat ks. myöh. jne.) Kerrosalan määrällä hallitaan rakennuksen näkyvää volyymiä. Kerrosalaa voi ylittää vain hyvin perustein. Kerrosalaa voi olla vain rakennuksessa, vrt. kohta Rakennelma(t) kaavamääräysesimerkki: e=1.5, 5400 tai 30000 m3 7 Kerrosala (tarkennuksia) Mitkä tilat lasketaan kerrosalaan:... ja se kellarikerroksen tai ullakon ala, johon sijoitetaan tai voidaan näiden tilojen sijainnista, yhteyksistä, koosta, valoisuudesta ja muista ominaisuuksista päätellen sijoittaa rakennuksen pääasiallisen käyttötarkoituksen mukaisia tiloja. Tiloja ei siis voi jättää laskettamatta kerrosalaan yksinomaan tilojen käyttötarkoitusmerkintöjen, mittojen, ikkunaprosenttien eikä edes sen perusteella, miten ne suhtautuvat maanpintaan 8 4
Kerrosala (tarkennuksia 2) Miten kerrosala rajautuu: Kerrosalaan/lisäkerrosalaan laskettavaa tilaa rajaavat rakenteet tulee laskea kerrosalaan/lisäkerrosalaan Kerrosalan ja lisäkerrosalan välisen rajan on tulkittu olevan rakenteen keskellä Kerrosalan/lisäkerrosalan ja kerrosalaan kuulumattoman tilan välinen rakenne on kerrosalaa/lisäkerrosalaa 9 Kerrosala (pientalon tulkintoja) Huoneiston sisäinen porras: Monikerroksisessa pientalohuoneistossa lasketaan portaan aukko vain kerran kerrosalaan (poikkeaa YM:n kerrosalaohjeesta, jonka mukaan aukon saa vähentää yhden kerran Ullakko vai ullakko: Jos tila siis täyttää asumisen edellytykset, se on kerrosalaa ja muodostaa kerroksen Ellei, se ei vastaavasti voi olla asuintilaa 10 5
Kerrosala 3 Kaikelle maan pinnan yläpuolelle rakennettavalle pintaalalle tulee olla jokin rakentamisen oikeus 11 Kerrosala saa ylittyä MRL 115 perusteella siltä osin, mikä aiheutuu julkisivun paksuuden 250 mm ylittymisestä Kerrosala 3 Asuinrakennuksessa asunnot ovat kerrosalaa. Porrashuone on joko kokonaan kerrosalaa tai sekä kerrosalaa että lisäkerrosalaa asemakaavasta riippuen. Ks. seuraavat sivut. Porrashuoneen toisen kulkureitin voi rakentaa lisäkerrosalana Asumista palvelevat tilat saa rakentaa asemakaavamääräyksen perusteella kerrosalan lisäksi Maantasokerros 12 6
Porrashuoneen kerrosala Kun asemakaavassa ei ole porrashuoneiden kerrosalaa koskevia erityismääräyksiä (siis ei mahdollisuutta lisäkerrosalan käyttöön) asemakaava on siis joko varsin vanha tai sitten aivan uusi porrashuoneet lasketaan kokonaan pääkäyttötarkoituksen mukaiseen kerrosalaan autopaikkojen määrässä, väestönsuojan mitoituksessa tai aputilojen (esimerkiksi polkupyöräpaikkamäärän) kerrosalaan perustuvassa mitoitusperusteessa ei porrashuoneiden kerrosalaa kuitenkaan tarvitse ottaa huomioon. 13 Porrashuoneen kerrosala Asemakaavassa on annettu ns. lisäkerrosalaa porrashuoneiden laajentamiseen tietyin edellytyksin asemakaavassa on siis erillinen määräys, jonka mukaan joko porrashuoneen kaikkien kerrostasojen tai pelkän sisääntulokerroksen tason osalta lasketaan kerrosalaan esimerkiksi 15-20 m2 tms., ja sen yli menevän osan saa rakentaa kerrosalan lisäksi, jos nuo kaavassa erikseen määrätyt edellytykset täyttyvät näissä tapauksissa mitoittaa autopaikkojen määrän, väestönsuojan ja myös aputilojen määrän pääkäyttötarkoituksen mukainen kerrosala ns. lisäkerrosala ei mitoita näitä. 14 7
Kerrosala 3 Porrashuone on joko kokonaan kerrosalaa tai sekä kerrosalaa että lisäkerrosalaa asemakaavasta riippuen. Väestönsuojan, autopaikkojen ym. mitoitus tältä osin, ks. määrittelyt edellä. Maantasokerros 15 Kerrosala 3 Aukko välipohjassa voidaan jättää laskematta kerrosalaan, ei kuitenkaan esimerkiksi pelkkiä portaan sivulle jääviä vähäisiä aukkoja Normaalikerros 16 8
Kerrosala 3 Porrashuone on joko kokonaan kerrosalaa tai sekä kerrosalaa että lisäkerrosalaa asemakaavasta riippuen. Väestönsuojan, autopaikkojen ym. mitoitus tältä osin, ks. määrittely edellä. Normaalikerros 17 Kerrosala 3 Ullakon tasolla oleva ivkonehuonetta ei lasketa kerrosalaan (ullakon määritelmät MRL 115 ja MRA 58 ) Ei siis ole kerros vaan ullakko 18 9
Kellari(t) Määritelmä: Rakennuksen kerros sijaitsee kokonaan tai pää asiallisesti maanpinnan yläpuolella, kellarikerros kokonaan tai pääasiallisesti maanpinnan alapuolella ja... MRL 115 2 mom... Asemakaavassa voidaan sallia useamman kuin yhden kellarikerroksen rakentaminen sekä rakennuksen pääasiallisen käyttötarkoituksen mukaisten tilojen sijoittaminen maanpinnan alapuolelle...mrl 115 2 mom Asemakaavaa luetaan aina sen hyväksymisajankohdan mukaan, eli ns. vanhaan (rakennuslain aikaiseen) kaavaan ei siis sovelleta MRL:n määräyksiä HUOM! uusien kaavojen alueella ei sallita maanpäällistä kellaria ja sekakerrosta, ellei niitä ole kaavassa mahdollistettu kellari(t) 19 Kellari(t) 2 Tulkintaa: Kellari on osa kokonaisalaa ja rakennusoikeutta ja josta jokin osuus voi olla myös kerrosalaa kaavan niin mahdollistaessa. kaavamääräysesimerkkejä: - rakennukseen saa rakentaa kaksi kellarikerrosta. - saa kellarikerroksessa olla 200 m2 toimisto-, työ- ja liiketilaa. (Tilat saa rakentaa asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi.) kellari(t) 20 10
Ullakko Määritelmä: yläpuolella, kellarikerros kokonaan tai pääasiallisesti maanpinnan alapuolella ja mahdollinen ullakko pääasiallisesti julkisivun ja vesikaton leikkauslinjan tasoa ylempänä kerroksen yläpuolella. Asemakaavassa voidaan sallia... rakennuksen pääasiallisen käyttötarkoituksen mukaisten tilojen sijoittaminen... ullakon tasolle. MRL 115 2 mom Näkökulmia: Tila, johon voidaan sijoittaa esim. asuin- tai työhuone, ei enää ole ullakkoa, vaan on siltä osin kerrosalaa. Ullakkoja ei voi olla useita päällekkäin. Kerros ja ullakko voivat olla vierekkäin samalla korkeustasolla. Mitään kattokerrosta ei ole olemassa. Ullakon saa rakentaa ellei sitä kaavamääräyksellä estetä. Ullakko ja yläpohjan ontelo ovat eri asioita. 21 Ullakko 2 kaavamääräysesimerkkejä: - ei ullakkoa saa rakentaa - saa ullakolle rakentaa kerrosalaan laskettavaa tilaa. - saa ullakolle rakentaa pääkäyttötarkoituksen mukaista tilaa. (Tilat saa rakentaa asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi.) - saa ullakolle rakentaa saunatilaa terasseineen. (Tilat saa rakentaa asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi.) 22 11
Lisärakennusoikeudet ja kerrosalat kaavamääräysesimerkkejä: - Rakennukseen saa rakentaa kaksi kellarikerrosta - tulee asumista palvelevia asunnon ulkopuolisia varastoja, saunoja sekä talopesuloita, kuivaus- ja jätehuoneita, harraste-, kokoontumis tai vastaavaa yhteistilaa rakentaa vähintään 10 % kerrosalasta. (Tilat saa rakentaa asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi.) - saa porrashuoneen sisääntulokerroksessa 15 m2 ylittävän osan rakentaa asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi, jos se lisää porrashuoneen viihtyisyyttä - tulee ilmanvaihtokonehuoneet rakentaa rakennuksen kerroksiin. Konehuoneet saa rakentaa asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi. 23 Kerrosalalaskelma, esimerkki 24 12
Kerrosalalaskelma, esimerkki 25 Kerrosalalaskelma, esimerkki 26 13
Kerrosalalaskelma, esimerkki 27 Sähköistä asiointia Rakennusvalvonta 21.1.2009 28 14
Sähköistä asiointia Rakennusvalvonta 21.1.2009 29 Sähköistä asiointia http://www.pksrava.fi Rakennusvalvonta 21.1.2009 30 15
Rakennelma(t) Määritelmä: Toimenpidelupa tarvitaan maankäyttö- ja rakennuslaissa tai jäljempänä tässä asetuksessa säädetyin edellytyksin ja rajoituksin sellaisen rakennelman tai laitoksen, jota ei ole pidettävä rakennuksena, pystyttämiseen tai sijoittamiseen... MRL 126, MRL 113 Näkökulmia: tyypillinen tällainen rakennelma tai laitos, joka ei ole kerrosalaa, on pieni vaja, pientalon autokatos tai talli, muuri, aita, laituri, pergola, huvimaja, masto, muistomerkki, jätekatos jne. Lisäksi on olemassa pieniä kevyitä rakennelmia ja pienehköjä laitoksia, jotka eivät ole toimenpideluvan varaisia, esim. jakokaapit. MRL 168 lisärakennusoikeu- det 31 Rakennelma(t) 2 kaavamääräysesimerkkejä: - saa erillisiä autotalleja ja katoksia \ autosuojia rakentaa yhteensä enintään 25 m2 / asunto. Tilat saa rakentaa asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi. - ei tontille saa rakentaa erillisiä rakennelmia. 32 16
Kiitos! 33 17