20.6.2016 Liite kaupunginhallituksen suunnittelukokouksen esityslistaan 20.6.2016 asiaan 1847/2016. Kuntien toimitilojen hallinta ja omistamisen vaihtoehdot Riku Tolvanen 14.3.2016
Agenda 1. Toimitilahankkeen investointianalyysi 2. Kysynnän luonne ja omistamisen vaihtoehdot 3. Toimitilahankkeen eri rahoitusvaihtoehtoja 4. Esimerkkejä toimitilahankkeiden vaihtoehtoisista rahoitusvaihtoehdoista: Case 1: Senaatti hallinnon tietotekniikkakeskus Rovaniemi Case 2: Hollolan elinkaarihanke Case 3: Kaupungin aluekehityshanke 14.3.2016 2
Lainarahoitusvaihtoehdot Itse omistetun ko:y rahoitus Kiinteistöleasing Sijoittajapääoma Muu rahoitus 1. Toimitilahankkeen investointianalyysi Tulojen ja kysynnän ennakoimattomuus Rahoitus Tulonlähteet Investoinnin takaisinmaksu Kiinteistömenot Investointikustannukset Toimintakulut Toiminnan aikaiset ennakoimattomat kustannukset Kustannukset kasvavat Aikataulu venyy 14.3.2016 3
2. Kysynnän luonne ja omistamisen vaihtoehdot Kysynnän luonne: Kiinteä kysyntä : Toimitiloille on olemassa luotettavasti ennustettavaa kysyntää pitkäaikaisesti Omistamisen vaihtoehtoja: Kiinteä tila : Tila, johon ollaan sitouduttu pitkäaikaisesti: Itse omistettu ja rahoitettu tila Kiinteistöleasing Kiinteistösijoittaja: pitkät vuokrasopimukset PPP / elinkaarimallit Muuttuva kysyntä : Toimitilojen kysyntä on vaikeasti ennustettavaa lyhyttä aikaväliä pidemmällä tarkastelujaksolla Joustava tila : Toimitilojen kysyntä on vaikeasti ennustettavaa lyhyttä aikaväliä pidemmällä tarkastelujaksolla: Liikuteltavat tilaelementtiyksiköt Kiinteistösijoittaja: lyhyt aikaiset vuokrasopimukset Tehokas toimitilajohtaminen luo mahdollisuuden merkittäviin kustannussäästöihin 14.3.2016 4
3. Toimitilahankkeen eri rahoitusvaihtoehtoja (esimerkkejä) Hinnoittelu Lunastusehto Soveltuvuus Taselaina Hinnoittelultaan edullisin vaihtoehto, jossa kaupungin luottokelpoisuutta voidaan hyödyntää täysimääräisesti Rahoitetut kohteet ovat kaupungin taseessa Yksittäiset kohteet, joille kaupungilla on omaa ennustettavaa pitkäaikaista kysyntää Kiinteistöleasing Kiinteistöleasing hinnoitellaan lähes taselainaa vastaavasti Kaupungilla lunastusoptio tai velvollisuus osoittaa 3. osapuolen ostaja Yksittäiset kohteet, joille kaupungilla on omaa ennustettavaa pitkäaikaista kysyntää Kiinteistösijoittaja (vuokra) Sijoittajien tuottovaatimus noin 6-8 % Kiinteistösijoittaja vastaa rahoitetusta kohteesta. Kaupungilla voi olla lunastusoptio. Yksittäiset kohteet tai pienet kokonaisuudet, joiden pitkän ajan kysyntä on epävarmaa Hankeyhtiömallit Hankekehitysyhtiön oman pääoman tuottovaade noin 10-20 % Kaupungilla voi olla osaan hankkeen kohteista lunastusoptio tai velvollisuus Suuremmat kokonaisuudet, joissa on yhdistelty kaupallisia ja kaupungin omia tiloja.
CASE 1 SENAATTI KIINTEISTÖT 14.3.2016 6
Case 1 Senaatti kiinteistöt Uusi hallinnon tietotekniikkakeskus Rovaniemelle Investointikustannukset n. 30 m Kiinteistöleasingrahoitussopimus Sopimusaika 15 vuotta käyttöönotosta Käyttäjällä kunnossapitovastuu Senaatti kiinteistöllä tai käyttäjällä ei ole velvollisuutta lunastaa kiinteistöä 14.3.2016 7
Case 1 Senaatti kiinteistöt Sopimusmalli TOTEUTUS SIJOITTAJA 1) Maanvuokrasopimus, maanvuokra 2) Rakennuttamissopimus, rakennuttamispalkkiot SENAATTI -KIINTEISTÖT HALTIK 5) Vuokrasopimus, pääomavuokra 3) Rakentamissopimus, rakentamisen maksuerät 6) Ylläpitosopimus, ylläpitomaksu 4) Vuokrasopimus, pääoma- ja ylläpitovuokra RAKENTAMISPALVELUT YLLÄPITOPALVELUT 14.3.2016 8
CASE 2 HOLLOLAN ELINKAARIHANKE 14.3.2016 9
Case 2 Hollolan elinkaarihanke Inspira toimi Hollolan kunnan neuvonantajana elinkaarihankkeen ja sen rahoituksen TOTEUTUS kilpailutusprosessissa Palveluntuottaja: Lemminkäinen Talo Oy ja Lemminkäinen PPP Oy Kohteet: Heinsuon ja Kalliolan koulut Laajuus: 9 903 brm² (Heinsuo), 7 379 brm² (Kalliola) Palvelut: Isännöinti, kiinteistönhoito, ulkoalueiden ylläpito, siivouspalvelut, energiapalvelut ja PTS-toimenpiteet. Hollolan kunta toteuttaa Heinsuon ja Kalliolan koulujen uudisrakentamisen elinkaarimallilla. Elinkaarimallin palveluntuottajana toimii Lemminkäinen Talo Oy ja Lemminkäinen PPP Oy. Rakentaminen toteutetaan vuosien 2015 2017 aikana. Opetustoiminta uusissa koulutiloissa aloitetaan elokuussa 2017. Heinsuon koulu käsittää tilat noin 700 oppilaalle ja Kalliolan koulu noin 500 oppilaalle. Uudisrakennusinvestointien kokonaisarvo on noin 31,5 M (alv 0 %). Hollolan kunnan tavoitteena hankkeessa on yhteistyö, jonka tuloksena on Heinsuon ja Kalliolan koulujen pitkäjänteinen, ympäristönäkökohdat huomioonottava sekä elinkaarikustannustehokas rakentaminen ja ylläpito. Elinkaarimallin sopimuskokonaisuuteen sisältyy Heinsuon ja Kalliolan vanhojen koulujen purkaminen, uusien koulujen rakentaminen ja molempien koulujen ylläpito 20 vuoden ajan. Koulukohteiden investoinnit rahoitetaan 20 vuoden kiinteistöleasingsopimuksella, joka on solmittu Kuntarahoitus Oyj:n kanssa. 14.3.2016 10
Case 2 Hollolan elinkaarihanke Sopimusrakenne TOTEUTUS LEASINGYHTIÖ (KUNTARAHOITUS) PALVELUNTUOTTAJA (LEMMINKÄINEN) Maanvuokrasopimus Leasingsopimus Kolmikantasopimus Palvelusopimus liitteineen Osto-oikeussopimus HOLLOLA 14.3.2016 11
CASE 3 KAUPUNGIN ALUEKEHITYSHANKE 14.3.2016 12
Case 3 Kaupungin aluekehityshanke Hankeyhtiömalli toteuttaa useita tavoiteltuja hyötyjä verrattuna perinteiseen malliin Kaupunki on kehittämässä keskustan tuntumassa olevaa aluetta. Kaupunki on käynyt keskusteluja kiinnostuneiden sijoittajien kanssa alueen kehittämisestä. Sijoittajien tavoitteena olisi rakentaa alueelle kaupallisia tiloja, liikuntatoimen tiloja sekä asuntokortteleita. Inspira on suunnitellut yhteistyömallin alueen kehittämiseksi (Hankeyhtiömalli) koskien aluekehittämistä kokonaisuutena. Kaupungin tavoitteet yhteistyömallille: 1. Tavoitteet eri osapuolille ovat mahdollisimman yhdenmukaiset 2. Kaupunki hyötyy aluekehittämisen tuomasta asuntojen arvonnoususta 3. Aluekehittämisen riskit, tulot ja roolit jaetaan mahdollisimman järkevästi ja toiminta on läpinäkyvää 4. Liikuntatoimen tilojen ylläpitovastuu ja niihin liittyvä kustannusriski siirretään pois kaupungilta 5. Liikuntatoimen tilojen rahoitusvastuu siirretään pois kaupungilta 14.3.2016 13
Case 3 Kaupungin aluekehityshanke Hankeyhtiömallin sopimus- ja rahoitusrakenne Kaupunki Yksityiset toimijat Rahoittaja Maa-alueet/ Tontit Voitonjako Oman pääoman sijoitus Vieras pääoma (lainarahoitus) Hankeyhtiö Rakennusurakat Rakennuskustannus Rakennusliikkeet Tontit / asunnot Tonttien / asuntojen myyntitulo Varainsiirtovero 4% Käyttäjät/sijoittajat Valtio Varainsiirtovero 2-4% 14.3.2016 14
Lisätietoja Lisätietoja antavat: Jaakonkatu 3 A, 5. krs 00100 HELSINKI puh. (09) 6803 5640 www.inspira.fi Riku Tolvanen, johtaja gsm 050 577 2653 riku.tolvanen@inspira.fi 14.3.2016 15