OPETUS- JA KULTTUURIMINISTERIÖ Muistio Liite 1 Opetusneuvos 25.11.2015 8/511/2015 Eija Somervuori VALTION LUOPUMINEN VALTION TURUN KAUPUNGILLE LUOVUTTAMIEN KIIN- TEISTÖJEN PALAUTUSVELVOLLISUUDESTA 1 Tausta Valtio on luovuttanut korvauksetta Turun kaupungille 1.6.1994 allekirjoitetulla luovutussopimuksella entisten Turun teknillisen oppilaitoksen ja entisen Turun terveydenhuolto-oppilaitoksen käytössä olleet seuraavat kiinteistöt rakennuksineen ja irtaimistoineen: Sepänkatu 1, kiinteistötunnus 853-3-19-8 Sepänkatu 2, kiinteistötunnus 853-3-12-4 Ruiskatu 8, kiinteistötunnus 853-33-4-14 Edellä mainittujen oppilaitosten toiminta on siirtynyt Turun ammattikorkeakoulun ja Turun ammatti-instituutin toiminnaksi. Kyseisiin kiinteistöihin on sijoitettu Turun ammattikorkeakoulun toimintoja ja Ruiskadulle myös Turun ammatti-instituutin toimintoja. Turun ammattikorkeakoulu on toiminut vuoteen 2014 asti Turun kaupungin hallintokuntana, mutta sen toiminta on siirtynyt 1.1.2014 Turun ammattikorkeakoulu Oy:lle (jäljempänä AMK). Yllämainittuja kiinteistöjä koskevissa luovutussopimuksissa (1.6.1994) on ehto, jonka mukaan nyt esillä olevassa hakemuksessa noudatetaan opetus- ja kulttuuritoimen rahoituksesta annetun lain (705/1992) 44 :ä, jonka mukaan palautusvelvollisuus on voimassa ajallisesti rajoittamattoman ajan. Vuoden 2015 alusta voimaan tulleen rahoituslain muutoksen (L1410/2014, 53 4 mom.) mukaan luovutussopimuksista poiketen palautusta ei määrätä suoritettavaksi, jos kiinteistön tai irtaimiston luovutuksesta on kulunut 30 vuotta. Viimeksi mainittu lain muutos ei tule sovellettavaksi nyt esillä olevassa hakemuksessa, johon liittyvät kiinteistöjen luovutukset on tehty 1.6.1994. 2 Olosuhteiden muutos AMK on vuodesta 2008 saakka tavoitellut toimintojensa keskittämistä Kupittaan alueelle, siellä jo valmiiksi sijaitsevien toimintojen läheisyyteen, jolloin muodostuisi toiminnallisesti ja taloudellisesti optimaalinen kampusalue. Turun kaupungin konsernihallinnon Strateginen tilojen ohjaus -vastuualue on yhdessä AMK:n kanssa valmistellut tähän tavoitteeseen vastaavan Kupittaan kampuksen kokonaissuunnitelman, joka sai hyväksynnän Turun kaupunginvaltuustossa 1.6.2015. AMK:n näkökulmasta kampushankkeen keskeinen tavoite on toiminnan tehostaminen ja AMK:n innovaatiopedagogiikkaa tukevien oppimisympäristöjen keskittäminen Kupittaalle. Järjestely mahdollistaa AMK:n toimitilakustannusten alentumisen ja synergiaetujen aikaansaamisen nykyiseen hajanaiseen toimitilaverkkoon verrattuna.
2 Turun kaupungin näkökulmasta hankkeen tavoitteena on laajempi koko Kupittaan alueen kehittäminen vetovoimaisemmaksi elinkeinoelämän, osaamisen ja innovaatioiden keskittymäksi. Samanaikaisena tavoitteena on Turun kouluverkon järjestäminen toiminnallisesti tarkoituksenmukaisemmaksi kustannustehokkaalla tavalla. Hankekokonaisuus toteuttaa myös strategista tavoitetta vahvistaa Turun kaupungin asemaa Suomen vetovoimaisimpana yliopisto- jaopiskelijakaupunkina. Kokonaisuuden toteutuminen edellyttää, että AMK luopuu sen käytössä olevista Sepänkadun ja Ruiskadun kiinteistöistä. Se muuttaa Sepänkadun ja Ruiskadun toimintonsa (sosiaali- ja terveys sekä tekniikka) Kupittaalle vaiheittain vuosina 2018 2019. AMK:n toiminnot sijoittuvat alueen elinkeino- ja innovaatiopalvelutoimintojen välittömäänläheisyyteen. Hallituskauden osaamisen ja koulutuksen kärkihankkeissa painotetaan mm. oppimisympäristöjen modernisointia mahdollistamaan uudenlaista pedagogiikkaa sekä koulutuksen tiiviimpää vuorovaikutusta työelämän kanssa. AMK tulee toimimaan vuokralaisena pääosassa tämän tilaratkaisun tiloja, ja linjaus on myös yleinen muissa Suomen ammattikorkeakouluissa. Kupittaan kampuksen uudisrakennushanke käynnistetään kuitenkin AMK Oy:n toimesta siten, että AMK Oy ostaa ICT-cityn päädyssä olevan tontin omistavan Kiinteistöosakeyhtiö Kupittaan Asemakulman koko osakekannan ja käynnistää hankkeen jatkovalmistelun. Lisäksi se ostaa Koneteknologiakeskuksen kiinteistön. AMK tekee edellä kuvatut taloudelliset järjestelyt Turun kaupungin sille keräämään investointirahaston avulla. Uudisrakennus toteutetaan Kiinteistöosakeyhtiö Kupittaan Asemakulman tai valitun kumppanin kanssa muodostettavan uuden kiinteistöyhtiön taseeseen. AKM:n käyttöön tulevat tilat tulevat muodostamaan oman kokonaisuutensa, jossa AMK on osaomistajana (vähintään 7 milj. euroa). Esitetyllä ratkaisumallilla käynnistyvät yhteensä 140 miljoonan euron uudisrakennus- ja korjausinvestoinnit koulutukselle ja tutkimukselle vuosina 2016 2019. AMK:n käyttöön tulevien tilojen kustannusarvio on noin 46,5 milj. euroa (sis. tontti). AMK:n hallitus on hyväksynyt esitetyn järjestelyn kokouksessaan 7.4.2015 javaltuuttanut rehtori-toimitusjohtajan jatkamaan kohteiden valmistelua. Tiivistelmä Sepänkatu 1 -kiinteistöön liittyvistä muutossuunnitelmista Sepänkatu 1-kiinteistön olosuhteet eivät ole vielä muuttuneet, mutta AMK:n tavoitteena on siirtää toiminta pois kiinteistöstä vuonna 2019. Sepänkatu 1:n nykyinen markkina-arvo on AKA-arviolausuntojen perusteella noin 7,4 8,4 miljoonaa euroa. Kohteen arvo nykykäytössä perustuu kuitenkin pitkälti nykyisen käyttäjän eli AMK:n kanssa tehtyyn vuokrasopimukseen. Näin suurelle määrälle tiloja on vaikeaa löytää vastaavaa vuokralaista ja kohteen arvoa tuleekin tarkastella sen jalostamisen kannalta. Kohteen asuntorakennusoikeuden arvo huhtikuussa 2015 on AKA-arviolausuntojen perusteella noin 575 590 euroa/k-m2. Turun kaupungin Kiinteistöliikelaitoksen oman arvion mukaan Sepänkatu 1 myyntiarvo asumiskäyttöön kehitettynä on noin 5,5 M ja myynti kehitettynä voisi ajoittua vuoteen 2020. Kiinteistölaitoksen omalla arviolla ei ole tässä yhteydessä
3 3 Hakemukset merkitystä, koska palautusvelvollisuus arvioidaan luovutushetken mukaisen markkinahinnan mukaan. Tiivistelmä Sepänkatu 2 -kiinteistöön liittyvistä muutoksista Sepänkatu 2 -kiinteistö ei ole enää valtion lahjakirjan mukaisessa käytössä, vaan sen käyttötarkoitus on muuttunut 1.6.2015 lukien. Valtionosuuden saajan on lahjakirjan ehtojen mukaan ilmoitettava kuuden kuukauden kuluessa olosuhteiden muuttumisesta eli ilmoitus olosuhteiden muutoksesta on tehty määräajassa (3.7.2015). AMK on irtisanonut vuokrasopimuksen päättymään 31.5.2015. Kiinteistö palvelee AMK:n poismuuton jälkeen väistötiloina peruskorjattaville lukioille. Kuten Sepänkatu 1:ssä, myös Sepänkatu 2:ssa on suuri kehityspotentiaali. Sepänkatu 2:n asemakaava mahdollistaa kohteen muuttamisen asuinkäyttöön jo nykyisellä kaavallaan, ja pitkän aikavälin kehityssuunnitelmana on, että kohde myydään asemakaavan mukaiseen käyttöön. Sepänkatu 2 -kiinteistön nykyinen markkina-arvo on AKA-arviolausuntojen perusteella noin 1,1 1,5 M, ja myynti kehitettynä voisi ajoittua vuoteen 2018. Tiivistelmä Ruiskatu 8 -kiinteistön jatkokäytöstä Ruiskatu 8:n kiinteistö (rakennusvuosi 1979) ei enää vastaa AMK:n toiminnallisia tarpeita. Se on kuitenkin teknisestä näkökulmasta tyydyttävässä kunnossa, joten sen poistaminen kokonaan käytöstä ei ole mielekästä. Kohteen kirjanpitoarvo on 2 345 729,97 euroa. Turun kaupungin sivistystoimialan palveluverkossa on kehitystarpeita, joihin voidaan vastata muuttamalla Ruiskadun kiinteistö toisen asteen koulutuksen monipuoliseksi kokonaisuudeksi, jossa näiden kouluasteiden väliltä on löydettävissä synergiaetuja. Ruiskadun siipirakennuksessa (rakennusvuosi 1990) toimii tällä hetkellä Turun ammatti-instituutin sosiaali- ja terveysalan koulutus. Lisäksi kohteeseen esitetään sijoitettavaksi sivistystoimialan muitaperus- ja toisen asteen toimintoja. Ruiskatu 8 -kiinteistön jatkokäytön yksityiskohtaisempi hankesuunnitelma tullaan laatimaan, kun Turun kaupunki on saanut opetus- ja kulttuuriministeriön päätöksen valtion lahjoituskohteita koskevan palautusvelvollisuuden kohdistamisesta Ruiskadun kiinteistönmuutostöihin. Turun kaupunki on hakemuksellaan 3.7.2015 pyytänyt lupaa siihen, että valtio luopuisi Turun kaupungille luovuttamiensa kiinteistöjen (Sepänkatu 1 ja Sepänkatu 2) palautusvelvollisuudesta siten, että luovutushinta käytettäisiin Turun kaupungin omistukseen jäävään valtion lahjoituksena saatuun kiinteistöön (Ruiskatu 8). 4 Opetus- ja kulttuuriministeriön kanta Opetus- ja kulttuuriministeriön on tarkoitus antaa Turun kaupungille päätös seuraavin perustein:
4 AMK on vastuussa ammattikorkeakoulun toimitilojen järjestämisestä, eikä opetus- ja kulttuuriministeriö ota kantaa suunniteltujen järjestelyjen sisältöön. Opetus- ja kulttuuriministeriön käsiteltäväksi asia tulee siltä osin, kun valtion luovuttamat kiinteistöt osaksi tai kokonaan jäävät pois valtionosuuskäytöstä. Mikäli Turun kaupunki päättää toteuttaa AMK:n hallituksen 7.4.2015 kokouksessaan hyväksymän toimitilajärjestelyn, jonka Turun kaupunginvaltuusto on hyväksynyt kokouksessaan 1.6.2015, ja valtion kiinteistöt jäävät osittain tai kokonaan pois valtionosuuskäytöstä, opetus- ja kulttuuriministeriö ei tule määräämään palautettavaksi valtion luovuttaman omaisuuden suhteellisen osan osuutta valtionosuuskäytöstä poisjäävän omaisuuden käyvästä arvosta, vaan lahjoitusvarat ja niitä koskeva palautusvelvollisuus siirretään hakemuksessa kuvattuun valtion osuuskäyttöön liittyvään rakennushankkeeseen (Ruiskatu 8). Yleisenä periaatteena palautusvelvollisuudesta luopumisessa on ollut se, että luovutuksella saadut varat käytetään ensisijaisesti saman koulutusasteen hyväksi ja vasta toissijaisesti muiden koulutusasteiden hyväksi. Tämän perusteella on mahdollista luopua palautusvelvollisuudesta Turun kaupungin esityksen mukaisesti Ruiskatu 8 - kiinteistön ja muun valtionosuuteen perustuvan koulutuksen hyväksi. Opetus- ja kulttuuriministeriö tulee edellä esitetystä huolimatta pyytämään raha-asiainvaliokunnan lausunnon liittyen kaikkiin hakemuksessa mainittuihin kohteisiin siinä vaiheessa, kun olosuhteet todellisuudessa muuttuvat ja luovutukset toteutuvat. Sepänkatu 1 -kiinteistön osalta kyse on muutossuunnitelmasta eikä sen osalta ole tehtävissä lopullista päätöstä luovutushinnan palautusvelvollisuudesta tämän hakemuksen perusteella. Sepänkatu 2 -kiinteistön osalta tämän hakemuksen perusteella voidaan tehdä päätös käyttötarkoituksen muutoksesta. Opetus- ja kulttuuriministeriön näkemyksen mukaan kiinteistöä voidaan AMK:n poismuuton jälkeen käyttää väistötiloina peruskorjattaville lukioille, koska kiinteistö jää tässä järjestelyssä valtionosuuskäyttöön. Ruiskatu 8 -kiinteistön osalta tämän hakemuksen perusteella ei voida tehdä päätöstä käyttötarkoituksen muutoksesta eikä siihen liittyvään mahdolliseen luovutuksen palautusvelvollisuuteen. Olosuhteiden muutoksesta tulee tehdä ilmoitus 6 kk:n kuluessa muutoksen tapahtumisesta. Opetus- ja kulttuuriministeriö tulee sisällyttämään tässä vaiheessa tehtävään päätökseensä seuraavat ehdot: 1. Turun kaupungin tulee purkaa Turun ammattikorkeakoulu Oy:lle kuuluvan investointirahaston 10 milj. euron loppupääoman AMK:n hallituksen 7.4.2015 ja Turun kaupunginvaltuuston 1.6.2015 tekemän päätöksen mukaisesti. 2. Turun kaupungin tulee saattaa lahjoituskiinteistöjä koskevassa hakemuksessa mainittuja valtion lahjoittamia kiinteistöjä koskeva asia opetus- ja kulttuuriministeriön käsiteltäväksi, kun käyttötarkoituksen muutokset ja/tai luovutukset tosiasiallisesti tapahtuvat.
5 Siinä yhteydessä tulee esittää päivitetty ulkopuolisen arvioijan laatima arvio kohteen markkina-arvosta ja luovutushinnan suunnitellusta kohdistumisesta valtionosuuskäyttöön tarkoitettuun rakennushankkeeseen. 3. Turun kaupungin tulee ilmoittaa opetus- ja kulttuuriministeriölle tiedot toteutuvista myynneistä ja myyntihinnoista sekä uuden hankkeen valmistumisesta ja toteutuneista kustannuksista. Mikäli palautettavaksi määrättävissä oleva summa ylittää suunnitellun hankkeen (Ruiskatu 8) kustannukset, ylittävä osa määrättäneen palautettavaksi valtiolle. 4. Ruiskatu 8 -kiinteistön osalta Turun kaupungin tulee sitoutua siihen, että rakennushankkeeseen siirrettyjä varoja tulevat koskemaan Sepänkatu 1 ja Sepänkatu 2 luovutussopimuksen (1.6.1994) kohdan 9 mukaiset luovutetun omaisuuden palauttamista koskevat ehdot. 5. Turun kaupungin tulee kirjanpidossaan kirjata valtion lahjoitusvarat hankintamenon vähennyksinä, ellei Turun kaupunkia koskevassa kirjanpitolainsäädännössä toisin säädetä. 6. Mikäli valtion luovuttama omaisuus tai osa siitä vuokrataan ulkopuoliselle, niin ministeriö voi hakemuksesta luopua toistaiseksi luovutussopimukseen perustuvasta palautusvelvollisuudesta sillä ehdolla, että vuokratulot käytetään muiden oppilaitoskiinteistöjen kunnossapidon, peruskorjaus- tai muiden rakennushankkeiden rahoitukseen. 5 Toiminnalliset vaikutukset Suunniteltu Kupittaan kampushanke vaikuttaa toteutuessaan myönteisesti Turun ammattikorkeakoulun toimintaedellytyksiin. Ammattikorkeakoulu saa ajanmukaiset ja sen toimintaan suunnitellut uudenaikaiset tilat. Opetus- ja kulttuuriministeriön kannan mukainen päätös Sepänkatu 2 -kiinteistön osalta helpottaa Turun kaupungin toisen asteen väliaikaisia tilajärjestelyjä. 6 Taloudelliset vaikutukset Opetus- ja kulttuuriministeriön kannan mukainen päätös Sepänkatu 2 -kiinteistön osalta pienentää Turun ammattikorkeakoulun vuokrakuluja. Päätös tuo mahdollisesti kustannussäätöjä Turun kaupungille siinä muodossa, että muista väistötilaratkaisuista aiheutuisi sille nyt tehtyä järjestelyä suuremmat kulut. Kupittaan kampushankkeen toteutumisen on arvioitu tuovan synergiavaikutuksina Turun ammattikorkeakoululle noin 600 000 900 000 euron kustannussäästöt. Mikäli Kupittaan kampushanke toteutuu suunnitellulla tavalla, tulee valtio luopumaan arviolta yhteensä 8,5 milj. euroa 9,9 milj. euron suuruisesta luovutushinnan palautusvelvollisuudesta siten, että luovutushintaa vastaava rahoitus ja palautusvelvollisuus siirtyisi Sepänkatu 1 ja Sepänkatu 2 kiinteistön osalta Ruiskatu 8 valtionosuuskäytössä olevien tilojen peruskorjaushankkeeseen. Lopullisen päätöksen yhteydessä vähennyksenä tullaan ottamaan huomioon Turun kaupungin luovutettaviin kiinteistöihin tekemät investoinnit.