Kärkihankeallianssi Suurien- ja vaativien hankkeiden toteutusmalli Sähköurakoitsijapäivät 20.11.2014 Tuomme tilalle ratkaisut
Senaatti-kiinteistöjen historia Intendentin konttori 3.9.1811 1865 Yleisten rakennusten ylihallitus Rakennushallitus 1936 1995 Valtion Kiinteistölaitos Virastosta liikelaitokseksi 1999 1.5.1995 Valtion vuokrajärjestelmä 1.3.2001 Senaattikiinteistöt Valtion työympäristöja toimitilaasiantuntija 17.9.2014 2
Senaatti-kiinteistöt tunnuslukuja N. 11 000 rakennusta N. 6,5 milj. m 2 Kiinteistöomaisuus 4,6 mrd. 2012 Kokonaisliikevaihto 628 M Investoinnit n. 200 M Sijoitetun pääoman tuotto 4,3 % Vuokraustoiminnan sijoitetun pääoman tuotto 3,2 % Henkilöstö n. 260 htv Toimistot Puolustus ja turvallisuus 1,6 mrd. e Ministeriöt ja erityiskiinteistöt 1,3 mrd. e Puolustus ja turvallisuus 1,7 Me Toimistot 1,1 mrd. e Kehityskiinteistöt 0,3 mrd. e Ministeriöt ja erityiskiinteistöt +0,3 mrd. euroa yliopisto-omistus ja hallinto 17.9.2014 3
Senaatti-kiinteistöjen perustehtävä 1.Senaatti-kiinteistöt tarjoaa työympäristö- ja toimitilaasiantuntijana hyvin toimivat tilat ja tarpeita vastaavat palvelut. Näin syntyy valtiolle työympäristöjä ja toimitiloja, joissa on hyvä työskennellä. 2.Senaatti-kiinteistöt huolehtii valtion kiinteistöomaisuudesta, peruskorjaa rakennuksia ja rakentaa tarvittaessa uudisrakennuksia. Tuomme tilalle ratkaisut 17.9.2014 4
Senaatti-kiinteistöjen päätavoite kaikissa hankkeissa Käyttäjät saavat turvalliset ja terveelliset toimitilat sekä toimivan työympäristön. 17.9.2014 5
RAKENNUSHANKKEIDEN HAASTEET 20.11.2014 6
Tietoa ja taitoa on mutta Miksi emme aina onnistu tekemään turvallisia ja terveellisiä rakennuksia, vaikka tietoa ja taitoa on? 17.9.2014 7
Tietoa ja taitoa on mutta Miksi emme aina onnistu tekemään rakennuksia budjetissa, vaikka tietoa ja taitoa on? 17.9.2014 8
Tietoa ja taitoa on mutta Miksi emme aina onnistu tekemään rakennuksia aikataulussa, vaikka tietoa ja taitoa on? 17.9.2014 9
Senaatti-kiinteistöjen hankkeiden toteutusmuotoja Senaatti-kiinteistöjen hankkeista on lukumääräisesti valtaosa toteutettu seuraavilla toteutusmuodoilla: Jaettu urakka (yleisin) Kokonaisurakka Projektinjohtourakka eri variaatioin KVR -urakka (harvoin käytetty) Lukumääräisesti valtaosa em. toteutusmuodoilla toteutetuista hankkeista ovat olleet onnistuneita. Lukumääräisesti valtaosa rakennushankkeista tullaan edelleenkin toteuttamaan em. perinteisin urakkamuodoin. 20.11.2014 10
Suurissa ja vaativissa rakennushankkeissa sen sijaan Liian usein yksi tai useampi keskeisistä osa-alueista: aikataulu kustannukset laatu ei pidä ja silloin se vetää mukanaan syvyyksiin kaikki muut osa-alueet ja lopulta asiakastyytyväisyyden ja imagon. 20.11.2014 11
Perinteiset urakkasopimukset suurissa ja vaativissa hankkeissa Tilaaja ei aina onnistu toteuttamaan investointia kannattavasti ja luovuttamaan tiloja käyttäjälle vuokrasopimuksen mukaisessa aikataulussa. 30 M Onko resurssien osaaminen suunnattu rakennushankkeen parhaaksi? 2v aika 17.9.2014 12
Onnistuneen hankkeen ainekset Hyvään lopputulokseen päästään kun osapuolten intressit ovat yhtenevät. resurssien osaaminen suunnataan hankkeen onnistuneeseen läpivientiin ja hyvän lopputuloksen saavuttamiseen. Miten tämä saadaan aikaiseksi? 20.11.2014 13
Kärkihankemalli - kärkihankeallianssi Kärkihankemallin suurimman ja tärkeimmän kokonaisuuden muodostaa rakentamisen hallintaan kehitetty uusi toteutusmuoto: KÄRKIHANKEALLIANSSI (KHA) Senaatin kaikki kärkihankkeet on tavoitteena toteutetaan tällä toteutusmuodolla => 10-20 allianssihanketta. 20.11.2014 14
Kärkihankeallianssin sopimusosapuolet Tilaaja = Senaatti-kiinteistöt = Rakennuttaja = Rakennushankkeeseen ryhtyvä Palveluntuottaja = Yritys, jolle kuuluu hankkeen rakentamisen palvelujen tuottaminen sekä hankkeen pääurakoitsijan ja päätoteuttajan vastuut, velvollisuudet ja tehtävät Kärkihankeallianssissa Tilaaja ja Palveluntuottaja asettavat hankkeen käyttöön organisaation "hankkeen parhaaksi" periaatteella. 20.11.2014 15
Senaatin kärkihankeallianssin sopimusehtojen pääpiirteitä: riskien jakautuminen Sopimuksessa tilaaja asettaa hankkeelle yhteisiä tavoitteita, joiden saavuttamatta jääminen muodostaa osapuolille riskejä. Ajallinen riski: tilaaja kantaa hankkeen ajallisen riskin ja hankkeen valmistumiselle ei määrätä viivästyssakkoa. Taloudellinen riski: tilaaja kantaa koko hankkeen taloudellisen riskin ja hankkeen kustannusylityksen osalta ei määrätä taloudellisia sanktioita, tilaaja maksaa kaikki rakentamisesta aiheutuvat kustannukset - lisä- ja muutostöitä ei ole. Laadullinen riski: laadullisen riskin toteutumista torjutaan hankkeen aikaisin panostuksin, riskiä jaetaan mm. siten että palveluntuottaja sekä tilaaja jakavat takuuajan kustannuksia. 20.11.2014 16
Kärkihankeallianssin kaupallisen mallin pääpiirteet Palveluntuottajan lisäpalkkiot Palveluntuottajan kiinteä palkkio Projektikustannukset (ns. työmaakustannukset) Hankkeen tavoitekustannus Rakennuttajan kustannukset ja mahdolliset sivu-urakat 17.9.2014 17
RAKENTAMINEN KÄRKIHANKEALLIANSSI Palveluntuottajan palkkio 20.11.2014 18
Allianssin palveluntuottajan palkkiorakenne - yhteenveto Palkkio muodostuu kiinteästä palkkiosta + lisäpalkkiosta Kiinteä palkkio (esim. max 6 %) + lisäpalkkiot (esim. yht. 6 %). Lisäpalkkioidut tavoitteet: 1: Hankkeen tavoitekustannuksen alittaminen (2 %) 2: Hankkeen valmistuminen aikataulussa (1 %) 3: Työturvallisuus (max. 0,5 %) 4: Talousrikollisuuden torjunnan onnistuminen (0,5 %) 5: Työn hyvän laadun varmistaminen (0,5 %) 6: Loppukustannusennusteen tarkkuus (max. 0,5 %) 7: Virheiden ja puutteiden poistamisen nopeus (0,5 %) 8: Palveluntuottajan synnyttämä asiakaskokemus (0,5 %) Palkkiomäärät tarkistetaan hankekohtaisesti markkinatilanne huomioiden. 17.9.2014 19
RAKENTAMINEN KÄRKIHANKEALLIANSSI Palveluntuottajan valinta 20.11.2014
Kärkihankeallianssi - Palveluntuottajan valinta Palveluntuottaja valitaan kokonaistaloudellisen edullisuuden perusteella seuraavasti: Laadun painoarvo 70 % Hinnan painoarvo 30 % Palveluntuottajan valintaprosessi vaiheittain: 1. Ilmoittautumisvaihe 2. Neuvotteluvaihe (Tiimirekrytointi) 3. Tarjousvaihe (kiinteä palkkio) 4. Hankintapäätös 20.11.2014 21
Tiimirekrytointi - tavoite Palveluntuottajan hankeorganisaatiolta tulee löytyä osaaminen. Aikataulujen hallinta. Hankintojen hallinta. Työmaan hallinta. Palveluntuottajan hankeorganisaatiolta tulee löytyä asenne. Ennakoivuus, proaktiivisuus. Luovuus. Avoin yhdessä tekeminen. Ei firma, vaan ne tyypit. 20.11.2014 22
RAKENTAMINEN KÄRKIHANKEALLIANSSI Allianssisopimus 20.11.2014 23
Allianssisopimuksen asiakirjat Kaupalliset asiakirjat Allianssisopimus Senaatti-kiinteistöjen urakkasopimusehdot talousrikollisuuden torjuntaan DM#191212 Rakentamisohjelma YSE 1998 soveltuvin osin, sopimukseen kuulumattomat kohdat on yliviivattu Kiinteän palkkion maksuerätaulukko Palveluntuottajan tarjouslomake Tekniset asiakirjat 20.11.2014 24
Rakentamisohjelma Kuvattu mm. tehtävät ja vastuut sekä mitä tehdään ja miten: 1. Senaatti-kiinteistöjen kärkihankemalli ja sopimusehdot 2. Rakennushanke 3. Hankkeen eri osapuolet ja sopimussuhteet 4. Palveluntuottajan suoritusvelvollisuus 5. Tilaajan myötävaikutusvelvollisuus 6. Prosessin- ja tiedonhallinta sekä dokumentointi Suunnittelun johtaminen ja ohjaus Rakentamisen johtaminen ja ohjaus 7. Tilaajavastuulaki sekä talousrikollisuuden torjunta 8. Työturvallisuus 9. Käyttäjäsuunnittelu 10.Laadunvarmistus 11.Hankkeen aikataulu ja sen muuttamisen ehdot 20.11.2014 25
Kärkihankeallianssin ominaisuuksia Hankeorganisaatio auttaa tilaajaa saavuttamaan hankkeelle asettamansa tavoitteet. Kannustaa hyvään yhteistyöhön! Sopii suuriin ja vaativiin uudis- ja korjausrakennushankkeisiin. Hankintamenettely ei kuormita tarjoajia ja tarjouskustannukset ovat pienet: ei vaadi suunnittelijoilta suunnitelmien laatimista. ei edellytä palveluntuottajilta ns. tarjouslaskentaa eikä perinteistä tuotannossuunnittelua. julkinen hankinta ei muodostu olennaisesti hitaammaksi kuin ns. perinteisissä toteutusmuodoissa. Suunnitelmien valmiusasteesta riippumaton: Soveltuu hankintatilanteisiin jossa suunnitelmia ei ole lainkaan tai toteutussuunnitelmat ovat lähes valmiit. 20.11.2014 26
Kiitos! Tuomme tilalle ratkaisut 20.11.2014 27