SELVITYKSIÄ VALTION ASUNTORAHASTO ISSN 1237-2188 Virpi Tiitinen 11/2005 Marja-Leena Ikonen Pekka Pelvas 10.8.2005 Asumisoikeusasunnot 2004 Tietoja asumisoikeusasuntokannasta ja asuntojen markkinatilanteesta Asumisoikeusasuntokanta ja vajaakäytössä olleet asumisoikeusasunnot marraskuussa 2004 14000 12000 10000 asuntoja kpl 8000 6000 4000 2000 0 yksiöt kaksiot kolmiot 4h+k 5h+kkanta 2300 12400 8982 5964 1705 tyhjät ja vuokratut 27 320 346 195 59 Sisällys: - Vaihtoehto asunnon omistamiselle tai vuokraamiselle - Asumisoikeusasunnoista lähes 90 prosenttia on kasvukeskuksissa - Asumisoikeusasuntojen keskipinta-ala on pienentynyt - Asumisoikeusasunnoille on kysyntää, mutta todellisia hakijamääriä on vaikea selvittää - Asumisoikeusasunnoista kolme prosenttia on tyhjillään tai vuokrattuina - Asumisoikeusjärjestelmää kehitetään paremmin toimivaksi Liitteet Osoite Puhelin Telefax E-mail Kotisivu PL 100 (Asemapäällikönkatu 14) 00521 Helsinki 020 490 101 020 490 3334 etunimi.sukunimi@ara.fi http://www.ara.fi/
Asumisoikeusasunnot 2004 Tietoja asumisoikeusasuntokannasta ja asuntojen markkinatilanteesta Vaihtoehto asunnon ostamiselle tai vuokraamiselle Asumisoikeusasunto on vaihtoehto asunnon omistamiselle tai vuokraamiselle. Valtion lainoittamia tai korkotukemia asumisoikeusasuntoja on lainoitettu yli 32 000 ja valmiina yli 31 000. Aravalainalla asumisoikeusasuntoja on ollut mahdollista tuottaa vuodesta 1990 ja korkotukilainalla vuodesta 1995 lähtien. (Liitteet 1 ja 2). Vuodesta 2003 alkaen asumisoikeusasuntoja on ollut mahdollista lainoittaa myös muulla rahoituksella. Valtion tuella tuotettuja asumisoikeusasuntoja omistavat yleishyödylliset yhteisöt, kunnat ja asumisoikeusyhdistykset. 1 Tähän selvitykseen on koottu tietoja asumisoikeusasuntokannasta, sen sijainnista sekä asuntojen markkinatilanteesta. Asuntojen sijaintia on havainnollistettu karttaesityksellä, jonka tiedot perustuvat Valtion asuntorahaston ylläpitämän Aravakiinteistörekisteriin sekä Väestörekisterikeskuksen ylläpitämän Rakennus- ja huoneistorekisteriin. Asuntomarkkinoita kuvaavat tiedot perustuvat kuntien asuntorahastolle toimittamiin asuntomarkkinaselvityksiin. Asumisoikeusasunnoista lähes 90 prosenttia on kasvukeskuksissa Asumisoikeusasuntoja on rakennettu kasvukeskuksiin ja muihin suurimpiin kaupunkeihin ja niiden asuntomarkkina-alueille. Pyrkimyksenä on ollut muodostaa riittävän suuri paikallinen asuntokanta, jotta vaihtaminen asumisoikeusasunnosta toiseen olisi tilantarpeen muuttuessa mahdollista. Valtion asuntorahasto nimeää asumisoikeuspaikkakunnat. Tähän mennessä kuntia, joille valtion tukemia asumisoikeusasuntoja on mahdollista rakentaa, on kaikkiaan 60. Näistä aivan kaikille paikkakunnalle asumisoikeusasuntoja ei ole kuitenkaan rakennettu paikallisesta asuntomarkkinatilanteesta johtuen. (Kartta: Asumisoikeuskanta vuonna 2004 ja Liite 2) Asumisoikeusasunnoista valtaosa, 88 %, sijoittuu kasvukeskuksiin, joilla tarkoitetaan tässä pääkaupunkiseutua, pääkaupunkiseudun lähialuetta, Turun, Tampereen, Jyväskylän, Kuopion ja Oulun seutuja. Asunnoista 59 % on kerrostaloissa, 28 % pientaloissa ja 13 % kohteissa, joissa on useita talotyyppejä. Asumisoikeusasuntoja rakennettiin varsinkin toiminnan alkuvuosina erityisesti perheasunnoiksi, ja niinpä isojen asuntojen osuus asumisoikeusasuntokannassa on suurempi kuin vuokra-asuntokannassa. Asumisoikeusasunnoista yksiöitä on 7 %, kaksioita 40 % ja kolmioita tai sitä suurempia asuntoja 53 %. (Liite 2 ja Kansilehden kuvio) Asumisoikeusasuntojen keskipinta-ala on pienentynyt Viime vuosina kysyntä on kohdistunut enemmän pienasuntoihin, ja niinpä myös tuotettujen asumisoikeusasuntojen keskikokoa on pienennetty. Vuoden 1997 asumisoikeusasuntotuotannossa, joka oli ennätykselliset yli 4 200 asuntoa, oli asuntojen keskipinta-ala 71 m 2, kun se vuonna 2004 oli 65 m 2. Edelleen asumisoikeusasuntojen keskikoko on kuitenkin selvästi suurempi kuin vuokraasuntojen. Vuonna 2004 aloitettujen ns. tavallisten vuokra-asuntojen keskipinta-ala oli noin 57 m 2. Jos mukaan luetaan myös vanhustentalojen ja erityisryhmien vuokra-asunnot, oli kaikkien vuokra- 1 Asumisoikeusjärjestelmästä löytyy tietoja ympäristöministeriön verkkosivuilta osoitteessa www.ymparisto.fi > Asuminen > Asumisoikeusasuminen. Myös omistajayhteisöjen internetsivustoilla on tietoa järjestelmästä, asuntojen hakemisesta ja asuntotarjonnasta. Sivustot löytyvät esimerkiksi www.asuminen.fi -portaalin kautta
. 2
3 asuntojen keskipinta-ala alle 53 m 2, mikä on 12 m 2 vähemmän kuin samaan aikaan rakennettujen asumisoikeusasuntojen keskipinta-ala. Asumisoikeusasunnoille on kysyntää, mutta todellisia hakijamääriä on vaikea selvittää Asumisoikeusasuntojen hakijamäärää on vaikea selvittää. Asunnon haku edellyttää rekisteröitymistä eli järjestysnumeron hankkimista kunnalta. Järjestysnumeron hankkineiden määrä ei kuitenkaan ole sama kuin asumisoikeusasuntojono, vaikka termiä on tässä merkityksessä käytettykin. Monet ovat hankkineet ja hankkivat numeron siltä varalta, että jossain elämänvaiheessa asumisoikeusasunto saattaisi olla sopiva asumisvaihtoehto. Suuri osa järjestysnumeron hankkineista ei ole aktiivisia hakijoita eikä ole ilmoittautunut asumisoikeusyhteisöille asunnonhakijoiksi. Kuntien selvitysten mukaan järjestysnumeroita oli annettu koko maassa vuoden 2004 loppusyksyyn mennessä noin 171 000. Kun tämän luvun pohjalta ruvetaan laskemaan teoreettista nettojonoa, laskemisen vaikeudesta kertoo esimerkiksi Espoon antama lisäselvitys pääkaupunkiseudun jonon rakenteesta: Pääkaupunkiseudun kunnilla (Espoo, Helsinki, Vantaa) on yhteinen asumisoikeusjono. Pääkaupunkiseudun jonon viimeinen järjestysnumero 31.10.2004 oli 76 535. Voimassa olevia hakemuksia oli 52 127. Vähentämällä luvusta vaihto- ja tuplahakemukset sekä kanssahakijan hakemukset, jonossa oli 46 165 hakijaa. Asumisoikeuden saajia oli 13 546 ja asumisoikeudesta luopuneita 8 626. Järjestysnumeroihin sisältyy lisäksi peruutettuja ja poistettuja hakemuksia. Tällä tai tämän tapaisella laskentatavalla koko maan nettojonoksi saadaan kuntien selvitysten mukaan noin 89 000. Luku kertoo lähinnä kiinnostuksesta asumisoikeusjärjestelmää kohtaan, kysyntäindikaattorina sitä ei voi käyttää. Kiinnostuksesta järjestelmään kertoo myös se, että uusia järjestysnumeroita annetaan vuosittain 13 000-14 000. Asumisoikeusasunnoista kolme prosenttia on tyhjillään tai vuokrattuna Viime vuosina asumisoikeusasunnoilla on ollut paikoin menekkiongelmia. Asuntomarkkinat ovat halpojen asuntolainojen myötä omistusasuntovetoiset, ja tämä näkyy niin vuokra- kuin asumisoikeusasuntotilanteessa. Asumisoikeusasuntoja on tuotettu aikaisempaa huomattavasti vähemmin, mutta ylitarjontaa on jonkin verran kaiken kokoisista asunnoista. Vanhasta kannasta asuntoja vapautuu vuosittain 4 000 5 000 eli asukaskierto on noin 15 prosenttia. Aravavuokraasunnoissa asukaskierto on ollut vähän yli 20 prosenttia; alue- ja talokohtaisesti asukasvaihtuvuudessa on suuria eroja. Vuoden 2004 loppupuolella asumisoikeusasuntoja oli kuntien selvitysten mukaan tyhjillään noin 400 kappaletta ja vuokrattuna noin 540 kappaletta. Tyhjien ja vuokrattujen osuus on noin kolme prosenttia koko asumisoikeusasuntokannasta. Määrät olivat samaa suuruusluokkaa myös vuosina 2003 ja 2002. Vuonna 2002 asumisoikeusasuntojen vajaakäytöstä kysyttiin ensimmäistä kertaa kunnille suunnatun asuntomarkkinakyselyn yhteydessä. (Kansilehden kuvio) Menekkiongelmien syitä ovat muun muassa isojen asuntojen kalliit vuokrat (käyttövastikkeet), tiettyjen alueiden huono maine, asuntojen sijainti kaukana palveluista ja järjestelmän alkuaikoina rakennettujen asuntojen puutteellinen varustetaso kuten huoneistokohtaisten saunojen puuttuminen. Yleisesti asumisoikeusasumista pidetään kalliina asumismuotona. Sitä on kutsuttu mm. paremman väen vuokra-asumiseksi..
4 Asumisoikeusjärjestelmää kehitetään paremmin toimivaksi Asumisoikeusasuminen on viidentoista vuoden aikana vakiinnuttanut asemansa yhtenä asumisvaihtoehtona. Järjestelmää on myös kehitetty toimintaympäristön muuttuessa, ja asuntojen menekkiä estäviä pullonkauloja on poistettu. Viimeisimmät uudistusesitykset on tehty kesällä 2005. Yli 50-vuotiaiden ja myös asunnonvaihtajien asunnonsaantia helpotetaan. Vaihtaminen asumisoikeusasunnosta toiseen tulee joustavaksi ilman tarveharkintaa. Myöskään 50 vuotta täyttäneiden ei tarvitse täyttää nk. asumisen tarve-ehtoa, vaan esimerkiksi omakotitalon omistaminen ei ole este asumisoikeusasunnon saamiseksi. Myös asuntojen käyttö- ja luovutusrajoituksiin esitetään mahdollisuutta saada vapautusta silloin kun asuntojen kysyntä asumisoikeusasuntoina on vähäistä tai se on loppunut kokonaan. Uudistuksilla parannetaan asumisoikeusjärjestelmän kannattavuutta ja vähennetään valtion luotto- ja takaustappioriskejä..
Valtion asuntorahasto Liite 1 10.8.2005 Vuosina 1991-2004 lainoitetut asumisoikeusasunnot Lainoitusvuosi Arava Korkotuki Yhteensä 1991 1269 1269 1992 3327 3327 1993 2474 2474 1994 1262 1262 1995 2175 178 2353 1996 1648 1246 2894 1997 3989 264 4253 1998 2226 272 2498 1999 1787 823 2610 2000 2556 813 3369 2001 2781 165 2946 2002 1201 298 1499 2003 483 543 1026 2004 401 138 539 Yhteensä 27579 4740 32319 Vuosina 1991-2004 lainoitetut asumisoikeusasunnot 4500 4000 Korkotuki Arava 3500 3000 Asuntoja kpl 2500 2000 1500 1000 500 0 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Lähde: ALTIKA-APRO (Tilastokeskus)
Liite 2 Asumisoikeusasuntokanta 2004 6.7.2005 Vuosina 1990-2003 arava- ja korkotukilainalla lainoitetut kohteet Kasvukeskukset Pientalot Kerrostalot Useita talotyypp. Muut seudut Pientalot Kerrostalot Useita talotyypp. PKS as. kpl as. kpl as. kpl Yht. Kanta-Häme as. kpl as. kpl as. kpl Yht. 1 Helsinki 798 4665 721 6184 39 Hämeenlinna 60 157 52 269 2 Espoo 1383 1966 460 3809 40 Hattula 15 15 3 Vantaa 1575 1634 286 3495 Yhteensä 75 157 52 284 Yhteensä 3756 8265 1467 13488 Päijät-Häme Pääkaupunkiseudun lähialue 41 Hollola 18 23 58 99 4 Hyvinkää 121 249 22 392 42 Lahti 125 776 146 1047 5 Järvenpää 213 220 85 518 Yhteensä 143 799 204 1146 6 Kerava 119 356 110 585 Kymenlaakso 7 Kirkkonummi 264 30 151 445 Kouvolan seutu 8 Lohja 117 126 33 276 43 Kouvola 104 39 143 9 Mäntsälä 17 23 10 50 44 Elimäki 9 9 10 Nurmijärvi 127 65 192 45 Valkeala 11 24 35 11 Porvoo 116 277 58 451 Yhteensä 115 48 24 187 12 Riihimäki 46 16 24 86 46 Hamina 40 27 67 13 Sipoo 30 42 72 47 Kotka 34 261 9 304 14 Tuusula 198 285 63 546 Yhteensä 189 309 60 558 15 Vihti 14 79 93 Etelä-Karjala Yhteensä 1382 1661 663 3706 48 Imatra 53 24 77 Turun seutu ja muu Varsinais-Suomi 49 Lappeenranta 25 439 31 495 16 Turku 914 783 250 1947 Yhteensä 78 439 55 572 17 Kaarina 191 150 55 396 Etelä-Savo 18 Lieto 71 28 99 50 Mikkeli 117 48 48 213 19 Naantali 68 154 222 Pohjois-Karjala 20 Piikkiö 17 17 51 Joensuu 68 213 32 313 21 Raisio 119 160 17 296 Pohjanmaa Yhteensä 1380 1275 322 2977 52 Vaasa 48 225 32 305 22 Salo* 7 40 42 89 Lappi * Salo ei kuulu Turun seutuun 53 Rovaniemi 32 153 185 Tampereen seutu 54 Rovaniemen mlk 88 22 12 122 23 Tampere 474 1845 435 2754 24 Kangasala 60 128 59 247 Pientalot Kerros- Useita Yht. 25 Lempäälä 30 36 27 93 talot talotyypp. 26 Nokia 63 77 140 Koko maa yht. 8898 18437 3926 31261 27 Pirkkala 167 48 215 % 28,5 59,0 12,6 100,0 28 Ylöjärvi 42 42 79 163 Kasvukeskukset 8053 16032 3389 27474 Yhteensä 836 2176 600 3612 % 29,3 58,4 12,3 100,0 Jyväskylän seutu Muut seudut 845 2405 537 3787 29 Jyväskylä 165 991 122 1278 % 22,3 63,5 14,2 100,0 30 Jyväskylän m 151 151 51 353 31 Laukaa 21 21 32 Muurame 45 52 97 Yhteensä 382 1194 173 1749 Kuopion seutu 33 Kuopio 48 467 44 559 34 Siilinjärvi 83 48 131 Yhteensä 131 515 44 690 Oulun seutu 35 Oulu 154 946 53 1153 36 Haukipudas 32 32 37 Kempele 45 45 38 Oulunsalo 22 22 Yhteensä 186 946 120 1252 Lähde: Valtion asuntorahasto
Vuonna 2005 ilmestyneet selvitykset: 1 Vuokra-asuntotilanne marraskuussa 2004 eräissä kaupungeissa 12.1.2005 Kysely yleishyödyllisille yhteisöille 2 Asuntolainahakemusten kehitys 2001-2005 8.2.2005 3 Väestö- ja asuntomarkkinatietoja 2004 10.2.2005 4 Aratuotanto vuonna 2004 10.3.2005 5 Omistusasuntojen korkotukilainojen korkomarginaalit vionna 2004 10.3.2005 6 Avustukset asunnottomien ja opiskelija-asuntojen omapääomaosuuteen 6.4.2005 7 Arava- ja korkotukilainoitettujen asuntojen vuokrat vuonna 2004 20.4.2005 asuntomarkkinakyselyn mukaan 8 Asunnottomat 30.5.2005 9 Kunnallistekniikan rakentamisavustukset vuonna 2002-2009 1.7.2005 10 Uusien normaalien arava- ja korkotukihankkeiden rakennuskustannukset 8.7.2005 2003-2004 11 Asumisoikeusasunnot 2004 10.8.2005 - Tietoja asumisoikeusasuntokannasta ja asuntojen markkinatilanteesta Tilastoja verkossa: www.ara.fi >> asuntomarkkinat>> avainraportit tai >> sosiaalisen asumisen tilastot