SILENT REPORTAGE MILJOONAN NELIÖN UUSI ELÄMÄ Kuinka työpaikoista konvertoiduista taloista syntyy kaupunkien halutuimpia asuntoneliöitä Asukas- ja asiantuntijahaastatteluja 2015 ISBN 978-952-6632-66-7 (nid.) ISBN 978-952-6632-67-4 (PDF)
Hiljainen reportaasi MILJOONAN NELIÖN UUSI ELÄMÄ Kuinka työpaikoista konvertoiduista taloista syntyy kaupunkien halutuimpia asuntoneliöitä Asukas- ja asiantuntijahaastatteluja 2015 ISBN 978-952-6632-66-7 (nid.) ISBN 978-952-6632-67-4 (PDF) Kuvat: Helsinki: Mika Horelli, Richard Rambaran, Tukholma: Kirsti Kajanne, Kööpenhamina: Thomas Sloth 2015 NEWSBROKERS OY (Ltd.) The Global Fact Finders Company Selkämerenkatu 18 D 60 00180 HELSINKI, Finland www.newsbrokers.fi +358-40- 5022241 mail@newsbrokers.fi 2
Vanhat konttorit eivät vastaa tämän päivän tarpeita. Vaa- dittaisiin merkittäviä muutoksia, jotta joutilaat toimitilat oli- sivat kurantteja toimistomarkkinoilla. Lisäksi nykytekniikal- la varustettujen uusien toimitilojen tarjontaa vaikka kuinka paljon. Kaj Knappe, kiinteistönvälittäjä Bekkan Oy:n toimitusjohtaja Luulen että Helsingissä on niin paljon isoja kaavoitushank- keita, jotka menevät pienten ohi. Järjestelmä on suunniteltu uusien alueiden rakentamista varten, mutta yksittäisiä tont- teja varten se on jähmeä. Yksittäisen kohteen kaavamuutos on kaavoittajan mielestä häiriö, eikä tonttikohtaisiin muu- toksiin haluta lähteä. Kaavoittaja etsii vain aluekohtaisia ratkaisuja. Hella Hernberg, arkkitehti SAFA Konvertoiminen on kuitenkin aika monisyinen vyyhti. Suh- tautumisemme on sikäli varauksellinen, että työpaikkakiin- teistöjen muuttaminen asuinkiinteistöiksi on aika pysyvä muutos. Asuminen on luonteeltaan sellainen toiminto, joka ei helposti palaudu muuhun toimintoon. Jos toimisto- tai teolli- suuskiinteistö muuttuu asumiseen, ovat asumisen installaa- tiot ja rakentaminen kalliita. Kun rakennukseen muuttaa asukkaita, useimmiten asukkaat kiinnittyvät kotiympäris- töönsä ja muuntuminen takaisin työpaikoiksi ei ole todennä- köistä. Tuomas Eskola, Helsingin Kaupunkisuunnitteluviraston asema- kaavaosaston läntisen toimiston päällikkö 3
SISÄLLYSLUETTELO TIIVISTELMÄ... 6 JOHDANTO... 7 YHTEENVETO... 9 Ristiriitaiset periaatteet... 10 Luvalla on hintalappu... 12 Eläkemiljoonat jumissa... 13 Kokemukset toteutuneista konvertoinneista ovat hyviä... 14 TOIMISTOISTA ASUNNOIKSI ULKOMAISISSA SUURKAUPUNGEISSA. 15 BERLIINI JA SAKSA... 16 KÖÖPENHAMINA JA TANSKA... 17 TUKHOLMA... 19 NEW YORK... 20 New York yrittää korjata vanhoja virheitä eri sosiaaliluokkien erottelussa... 22 HAASTATTELUT... 23 TUOMAS ESKOLA, HELSINGIN KAUPUNKISUUNNITTELUVIRASTO... 23 Tuhoaako asuntotuotanto työpaikkoja?... 24 Suhtaudumme myönteisesti, mutta... 25 Varustelutaso ja sen hintavaikutus ei ole kaavasta kiinni... 26 Tontit eivät ole tasa- arvoisia... 27 HELLA HERNBERG, ARKKITEHTI SAFA, URBAN DREAM MANAGEMENT... 28 Tyhjät tilat uudiskäyttöön... 28 Konvertointi asunnoiksi, kustannukset ja asukastyytyväisyys... 29 Miksi kaavansaanti kestää niin pitkään?... 30 Normitalkoot... 31 Ei konvertointi ole uudelleen rakentamista... 32 Asuntoja ja työpaikkoja lähekkäin... 33 MARKO HOLOPAINEN, TOIMITUSJOHTAJA, CONSTI YHTIÖT... 33 Lähtökohtana kiinteistö, joka ei tuota... 34 Tekniset vaatimukset... 34 Vanhaa hyvää ja vanhaa pahaa... 36 Konvertointi on kasvava trendi... 36 Muuntojoustavaan suunnitteluun... 37 KAJ KNAPPE, TOIMITUSJOHTAJA, BEKKAN LKV... 37 Haluttuja ja kiinnostavia... 38 Helsingin vastahankainen kaupunkisuunnittelu... 38 Asuminen ja työ ovat koko ajan yhdentymässä... 40 4
Tarjonnan lisäys mahtuu markkinoille... 41 Konvertoiminen ei ole fyysisesti vaikeaa... 41 Parempi tehdä eläviä kivijalkakauppoja kuin suojella kuolleita... 42 MARCUS BJÖRN, ARKKITEHTIOPISKELIJA, AALTO- YLIOPISTO... 43 Konvertointimahdollisuudet vaihtelevat tapauskohtaisesti... 45 Saadaanko niitä edullisia asuntoja?... 45 Tehtaan varjossa?... 46 ELÄMÄÄ KONVERSIOTALOISSA... 47 FREDRIK BLOMQVIST & MAX WRETMAN, KATARINA VÄSTRA SKOLA, TUKHOLMA... 47 THOMAS SLOTH, NEW YORKER LEJLIGHEDER, RANZAUSGADE, KÖÖPENHAMINA... 51 Konversiokohteiden kysyntä on kovaa, vuokrat kohtuulliset... 53 ERIKA JA OSKARI JUVA, MUNKKISAARENKATU 2, HELSINKI... 54 Teollinen ympäristö oli houkuttava tekijä... 54 RICHARD RAMBARAN, HELSINGINKATU 34... 56 SAMI ALATALO, ASUNTO OY JAFFA, MALMINKATU 20, HELSINKI... 59 Oma rauha ja autopaikat... 60 Konvertointihankkeen edellytykset tekijän kannalta... 61 Ketkä Jaffaan hakeutuivat asumaan?... 63 Työpaikat ja asunnot lomittain... 63 Jos joku miettii muuttoa konversiotaloon, mitä kannattaa selvittää?... 63 NEWSBROKERS, RIIPPUMATONTA FAKTAA TILATUISTA AIHEISTA... 65 5
TIIVISTELMÄ Maailmassa on meneillään urbanisoitumisen megatrendi, jonka johdosta jo yli puolet maailman väestöstä asuu kau- pungeissa. Samalla työn luonne on digitalisaation myötä ra- justi muuttumassa ja yhä suurempi osa työstä varsinkin kaupungeissa tehdään muualla kuin perinteisissä työpaik- kaympäristöissä. Myös Suomi on osa näitä trendejä. Helsingissä on yli miljoona neliötä tyhjää tai vajaakäyttöistä työpaikkatilaa joka on lopullisesti vanhentunut alkuperäi- seen käyttötarkoitukseensa samalla kun uutta, tulevaisuu- den tarpeet täyttävää toimitilaa rakennetaan riittävästi li- sää. Yhtä aikaa pääkaupunkiseudulla on huutava pula asun- noista. Metropolit muualla maailmassa ovat ryhtyneet aktiivisesti suosimaan entisten työpaikkakiinteistöjen konvertoimista eritasoisiksi asunnoiksi. Myös kaavoittajat ovat oivaltaneet, että sääntöjen muokkaaminen konvertointia suosivaksi tuottaa win- win asetelman josta hyötyvät kaikki: Eri tulo- tasojen asukkaat, yritykset, kaupungit ja tyhjien kiinteistö- jen omistajat. Konvertoimalla syntyy erittäin haluttuja ja persoonallisia uusia asuntoja joilla on historia. Niiden vetovoiman yksi keskeinen tekijä on asuminen hybridikaupungissa joissa kodit, palvelut ja työpaikat ovat vanhan kaupunkikeskusta- perinteen mukaan toistensa kanssa lomittain ja sekaisin. Helsingissä kaavoittaja ilmoittaa periaatteessa kannattavan- sa sopivien kohteiden konvertoimista, mutta lupien saami- nen on mm. Berliiniin, Tukholmaan ja Kööpenhaminaan verrattuna erittäin hidasta ja muutosrakentamiseen sovel- lettavat rakentamisen normit johtavat käytännössä siihen, että konversiorakentaminen kannattaa vain parhaille pai- koille rakennettavissa arvokohteissa. Konversiorakentamisen helpottaminen ja rakennusnormien jouston lisääminen ovat mukana hallitusohjelmassa, mutta on vielä täysin epäselvää kuinka ja milloin poliittinen tahto niiden vauhdittamiseen alkaa näkyä virkamiesten käytän- nön kaavapäätöksissä. 6
JOHDANTO Hiljainen reportaasi Miljoonan neliön uusi elämä on Keskinäi- nen vakuutusyhtiö LähiTapiolan ja Keskinäinen henkivakuutus- yhtiö LähiTapiolan kesäkuussa 2015 tilaama Hiljainen reportaa- si käytännön kokemuksista toimisto- ja työpaikkakiinteistöjen muuntamisesta asuinrakennuksiksi. Reportaasin tavoit- teena oli asukas- ja asiantuntijahaastatte- lujen sekä muun ob- jektiivisen tiedonhan- kinnan kautta luoda kuva siitä, kuinka on- nistuneita rakennus- ten käyttötarkoituk- sen muutosprosessit ovat olleet ja ovatko Helsingin kaupunki- suunnitteluviraston varoittamat konversiorakentamisen ongel- mat käytännössä toteutuneet meillä tai muualla. Kuten monessa muussakin tapauksessa, tässäkin Suomi seuraa kansainvälisiä trendejä muiden perässä. Reportaasiin poimitut verrokkikaupungit Tukholma, Kööpenhamina, Berliini ja New York ovat jo pitkään pyrkineet suosimaan muutosrakentamista koska siinä kyetään yhdistämään uusien asuntojen tuottaminen asuntopulasta kärsivään keskustaan ja samalla hyödyntämään jo olemassa olevaa, mutta alkuperäiseen käyttöönsä vanhentunutta rakennuskantaa uudessa tehtävässä. Kenenkään etu ei ole tyhjän tilan pitäminen ikään kuin varalla. Suomesta poiketen muualla maailmalla tyhjentyneiden työpaikkakiinteistöjen laajamittainen muuttaminen asunnoiksi on suunnitelmallista arkipäivää ja pal- velee nykyään myös kohtuuhintaisen asuntotuotannon tarpeita. Hiljaisten reportaasien toimitustavan mukaan tämän tiedon- hankintaprojektin tilaajan osuus on rajoittunut aiheen ja työn laajuuden määrittelyyn. Tiedonhankinta on tehty riippumatto- masti Newsbrokersin toimituksessa eikä tilaaja ole missään työn vaiheessa puuttunut reportaasin sisältöön. Se on syntynyt yksin- omaan haastattelujen ja reportaasissa mainittujen lähteiden pe- rusteella. Reportaasiin haastatellut ovat saaneet tilaisuuden tarkastaa ja 7
hyväksyä omat osuutensa. Toimittajan kysymykset on jätetty osaksi haastattelutekstiä vain silloin, kun sitä on pidetty selvyy- den vuoksi tarpeellisena. Tekstistä omiin laatikoihinsa nostetut poiminnat materiaalista ovat toimituksen korostuksia. Jos tätä Hiljaista reportaasia käytetään tiedotusvälineissä läh- teenä, lähde on mainittava. PDF- reportaasi on julkaisun jälkeen ladattavissa osoitteesta http://www.newsbrokers.fi/ladattavat- tiedostot/. Kuvamateriaalia voi kysyä toimituksesta. Helsingissä 17.8.2015 Mika Horelli Newsbrokers Oy 8
YHTEENVETO Eri osapuolia edustavat haas- tatellut asiantuntijat ovat yhtä mieltä seuraavasta: Tyhjät tilat pitää saada uu- siokäyttöön kansantaloudelli- sista ja ekologisista syistä. Pääkaupunkiseudun asunto- pulaa voidaan lievittää kon- vertoimalla hylättyjä toimiti- loja asunnoiksi. Konvertointi työllistää ja Suomessa tarvitaan työtä. Tällä linjalla on myös 29.5.2015 julkaistu Juha Sipilän (kesk.) halli- tuksen hallitusohjelma 1 : Rakennusten käyttötarkoituksen muutok- sia ja täydennysrakentamista sujuvoitetaan ottamalla käyttöön ke- vennetty kaavamenettely. Edistetään rakennusten käyttötarkoituk- sen muuttamista toimisto- ja liiketiloista asunnoiksi. Rakennuksen korjaaminen, käyttötarkoituksen muuttaminen tai perusparantami- nen ei laukaise uudisrakentamistasoisia velvoitteita esimerkiksi es- teettömyys- ja äänieristysvaatimusten osalta. ). Helsingin kaupunkisuunnitteluvi- rasto (KSV) vakuuttaa suhtautu- vansa konvertointiin positiivisesti mutta päälle luettelee monta vara- usta. Keskeisinä pulmina se näkee työpaikkakiinteistöjen mahdolliset melu- ja pienhiukkasongelmat asuinkäytössä ja kysymyksen siitä, syntyykö työpaikkojen ja asuntojen Siinä missä helsinkiläi- nen toimija varaa kon- vertointihankkeelle viisi vuotta, berliiniläi- nen selviää vajaalla parilla vuodella. sekoittamisesta samoihin kortteleihin tai samoille alueille konflikte- ja eri toimijoiden välille. Asukashaastattelut eivät kuitenkaan tue tätä vaan työpaikkojen ja asumisen sekoittuminen nähdään myön- teisenä ilmiönä. Suomalainen lupaprosessi on hidas. Se kestää kaa- van osalta ainakin vuoden ja valitukset voivat tuoda pari vuotta li- sää, ja sitten on anottava erikseen rakennuslupa. Hankkeen aloit- tamisesta menee helposti viisi vuotta ennen kuin yhtään asuntoa on markkinoilla. Berliinissä prosessi kestää vähän yli vuoden ja Wie- 1 Hallitusohjelma: http://iurl.no/k0g9m 9
nissä parhaissa tapauksissa puoli vuotta. Muissa länsimaissa vali- tusrumba on lähes tuntematon. Suomessakin hallitus on ottanut oh- jelmaansa valitusprosessin rajoitta- misen. Hallitus on esittänyt poliittisen tah- tonsa, mutta Helsingin poliittiset luot- tamuselimet eivät. Todellisen politii- kan määrää Helsingissä virasto, ei valtuusto. Siinä missä helsinkiläinen toimija varaa konvertointihankkeelle viisi vuotta, berliiniläinen selviää va- Hallitus on esittänyt poliittisen tahtonsa, mutta Helsingin po- liittiset luottamuseli- met eivät. Todellisen politiikan määrää Helsingissä virasto, ei valtuusto. jaalla parilla vuodella. Mikään saksalainen lähde ei viittaa siihen, että lupien saaminen olisi ongelmallista. Saksalaiset lehtiartikkelit otsikoivat: Toimistoja muutetaan asunnoiksi, kun suomalaiset ot- sikoivat Toimistoja pitäisi muuttaa asunnoiksi. Ehkä tällä on jota- kin yhteyttä siihen, miksi Saksassa ei ole lamaa mutta Suomessa on. Ristiriitaiset periaatteet Omassa haastattelussaan Kaupunkisuunnitteluviraston asemakaa- vaosaston läntisen toimiston päällikkö Tuomas Eskola pelkää asumisen ja työpaikkojen konfliktia. Että ne häiritsevät toisiaan. Es- kolan alainen arkkitehti Siv Nordström sanoi Ylen haastattelussa 26.5. tänä vuonna 2 ( Miljoona neliötä tyhjillään eivät kelpaa asun- noiksi ) näin: On mahdollista, että heti kun asukkaat ovat muutta- neet sisään, ne huomaavat, että siellä rullaa kuorma- autoja ja ilmas- tointilaitteet pitää meteliä valituksia tulee pian, Nordström tie- tää. Työssään ilmeisen huolellinen ja asiaansa paneutunut Nord- ström jättää kuitenkin huomiotta, että lukuun ottamatta maanalai- sella jätteenkeräysputkistolla varustettuja uusia alueita Jätkäsaarta ja Kalasatamaa, jokaisen helsinkiläisen kerrostalon pihalla käy pe- rinteisesti jäteautoja säännöllisesti kovalla kolinalla, ja kaupungin rakastamissa kivijalkakaupoissa käy kuormanpurkajia pitkin päi- vää. Sitä pidetään normaalina osana kaupunkilaiselämää. Nordström epäili myös konvertoinnin kannattavuutta. Tämän re- portaasiin haastateltujen konversiorakentamista harjoittavien yri- 2 http://yle.fi/uutiset/miljoona_neliota_tyhjillaan_helsingissa eivat_kelpaa_asunnoiksi/8019808 10
tysten mielestä sen ei pitäisi lainkaan olla kaavoittajan huoli vaan markkinatoimijoiden. Omassa haastattelussaan Eskola myöntää tämän, mutta huomauttaa että kannattavuus selviää vasta suunnit- telu- ja neuvotteluvaiheessa kaavoittajan kanssa. Toisin sanoen KSV pystyy asettamaan tarvittaessa sellaiset ehdot esimerkiksi tilajaon suhteen, että hanke ei ole kannattava. Toisaalta KSV ei urakoitsija Sami Alatalon mukaan ota kantaa siihen, jätetäänkö remontissa vä- lipohjiin satavuotiaat sammalet ja sanomalehdet vai ei. Kiinteistövälittäjä Kaj Knappen sanoin, Pasilan konepajan aluekin rakentuu parhaillaan. Sinne on tullut uudistuotantoa ja konepajat on säilytetty monenlaisen luovan työ pisteinä. On filmistudiota ja myymälöitä ja siis tuotantoa ja työpaikkoja. Vanha rautatiekulttuuri ja kauniit rakennukset kiinnostavat ihmisiä. Minusta siellä aika hy- vin sekoitetaan asumista ja työtilaa. KSV on siis kaavoittanut Pasilan konepaja- alueen eri periaatteilla joita se soveltaa esimerkiksi Vallilaan ja Pitäjänmäkeen. Kaavoituksen lähtökohtina ovat yhtä aikaa monimuotoinen ur- baaniympäristö ja asumisen erottaminen työpaikoista. Yhtälö ei toimi. Meluhaittoja pelätään. Halutaan liiketaloja meluvalliksi asuntojen ja väylien väliin. Mutta esimerkiksi Mannerheimintiellä on kuitenkin runsasta asutusta kovan liikenteen väylässä kiinni. (Helsingin kau- pungin mukaan vuonna 2014 Mannerheimintiellä Etu- Töölön koh- dalla ajoi keskimäärin 31.700 autoa tai raitovaunua vuorokaudessa mikä tarkoittaa liikennemäärän olevan noin 60 % Itäväylän päivit- täisestä liikennemäärästä Kulosaaren sillalla 3 ). Vertailun vuoksi yk- si kaupungin arvokkaimpana pidetyistä asunto- osoitteista, Pohjois- ranta, vetää kaupungin mukaan vuorokaudessa keskimäärin 29.100 autoa eikä kenellekään tulisi mieleen vastustaa asumista Pohjois- rannassa. Eräitä konversiokohteita on tehty teollisuuden ja liikennesolmun kylkeen. Haastattelemamme asukkaat kertovat nykyaikaisen ää- nieristyksen toimivan erinomaisesti. Mutta kuten toimistopäällikkö Eskola toteaa, tontit eivät ole tasa- arvoisia. 3 http://www.hel.fi/hel2/ksv/aineistot/liikennesuunnittelu/liikennetutkimus/liikennemaarat.pdf 11
Luvalla on hintalappu Erään hakemushankkeen konsultti, joka ei anna nimeään julkaista- vaksi, esittää luvan jos se muuten myönnetään - hintalapuksi sa- tasen per neliö, joka pitää maksaa kaupungille, ja asukkaathan sen maksavat, mutta kate tietysti pienenee. Helsingin kaupunginhallituksen pöytäkirja kertookin 1.6.2009: Kiinteistölautakunta toteaa 28.4.2009, että poikkeamispäätöksen mukaisen käyttötarkoituksen muutoksen seurauksena alueen arvo nousee merkittävästi, joten poikkeamishakemuksesta on neuvoteltu kaupunginhallituksen 9.2.2004 tekemän maapoliittisen päätöksen edellyttämällä tavalla. Neuvottelujen tuloksena on laadittu sopimus- luonnos, jonka mukaan Kiinteistö Oy Jaffa suorittaa kaupungille 300.000 euroa osallistumisena yhdyskuntarakentamisen kustannuk- siin. Sopimus on allekirjoitettava ennen kaupunginhallituksen poik- keamispäätöksen tekemistä. Päätöksestä ei ilmene, liittyykö yhdyskuntarakentaminen tähän hankkeeseen. Joka tapauksessa muotoilun perusteella kyseessä on piilovero mainitusta arvonnoususta. Edellä mainittu konsultti kiitteli kuitenkin sitä, että kun monessa muussa maassa luvasta pitää maksaa virkamiehelle ruskeassa kir- jekuoressa, Suomi on kunniallinen maa kun täällä saa hallintosuo- ritteen komissiosta kuitinkin. Sitä paitsi itse hallintosuoritteella on hintana myös kaavoitusmak- su, ja KSV veloittaa neuvottelukäynneistä tuntitaksalla ja veloittaa erikseen myös kielteiset päätökset. Lisäksi kaavoittajaa ovat monet toimijat julkisuudessakin arvostel- leet siitä, että se lisää suunnitelmiin ehtoja ja vaatimuksia, jotka nostavat kustannuksia ja lisäävät elinkaarikustannuksia muun mu- assa korroosioalttiiden arkkitehtonisten muotojen kautta. Tutki- muspäällikkö Juha- Matti Junnonen Aalto- yliopistosta sanoo Raken- nuslehdessä 17.1.2013, että kuntakohtaisten kaavavaatimusten kustannus vaihtelee 530 euroa neliöltä, eikä Helsinki ole se hal- vempi pää. 12
Eläkemiljoonat jumissa Miljoonan tyhjän tai alikäyttöisen ne- liön suurimpia omistajia ovat suoma- laiset vakuutusyhtiöt, ennen kaikkea eläkeyhtiöt joilla on suurimmat sijoi- tusmassat. Laki velvoittaa sijoittaman eläkerahat tuottavasti ja turvaavasti. Vakuutusyhtiöt ovat kerta toisensa jälkeen saaneet kielteisiä päätöksiä tyhjien toimistotalojen asuntokon- versiolle. Satoja miljoonia sel- laista varallisuutta, jonka pitäisi tuottaa ja olla katteena eläkevas- tuille ja vakuutusvas- tuille, on siis kuollees- sa kädessä nollan ar- voisena kaavoittajien odottaessa vanhojen aikojen paluuta. Kun eläkeyhtiön talo on tyhjä eikä sii- tä saa vuokratuottoja, se aiheuttaa silti koko ajan kustannuksia. Ta- loa on ylläpidettävä, ettei se raunioidu. Kun kaavoittaja kieltää muuttamasta taloa tuottavaan muotoon, se samalla faktisesti estää talon myymisen mihinkään hintaan. Kun konvertoitavaksi myytyjen kiinteistöjen hinnat raakatilana ovat olleet 500 euron tuntumassa per neliö, muutoskiellossa olevan tyhjän talon arvo on nolla koska kukaan ei sitä osta. Ja kassavirta on negatiivinen. Näiden kiinteistö- jen arvot yhtiöiden taseissa olisi siis kirjattava alas. Ellei niitä saada tuottamaan tai markkinoille, eläkeyhtiöiden vastuunkantokyky heikkenee ja se on pois meidän suomalaisten eläkkeistä. Kaavoittaja julkisuudessa esittämien näkemysten mukaan toimiti- laa pitää säilyttää varastossa, jos sen kysyntä vaikka kasvaisi laman loputtua. Mutta uusien modernien toimitilojen tarjonta on runsasta ja toimitilan luonne ja teknologia on muuttunut ja toimistokeskit- tymät siirtyneet niin, että vanhat toimistot eivät enää koskaan palaa markkinoille. Nykyisin normein tilaa yhtä työntekijää kohti tarvi- taan huomattavasti vähemmän kuin aikaisemmin samalla kun toi- mitilojen on oltava paljon aikaisempaa muunneltavampia. Sama koskee vanhoja tehdas- ja varastotiloja. Työn luonne on muuttunut ja yhä useamman koti on samalla ainakin osa- aikainen työpaikka. Samat ilmiöt on nähty ja analysoitu myös ulkomailla, ja tunnustettu realiteetit. Satoja miljoonia sellaista varallisuutta, jonka pitäisi tuottaa ja olla katteena eläkevastuille ja vakuutusvastuille, on siis kuolleessa kä- 13
dessä nollan arvoisena kaavoittajien odottaessa vanhojen aikojen paluuta. Kokemukset toteutuneista konvertoinneista ovat hyviä Helsingin kaavoittajat ovat hyväksyneet kovan rahan hankkeiden li- säksi myös joitakin kohtuuhintaisia, kuten autopaikattomia opiske- lija- asuntoja. Se on siis myös osoittanut toivottua joustavuutta. Asuntojen varustelutasoon kaavoittaja ei puutu. Se saattaa kuormit- taa rakennuskustannuksia muutoin, mutta on rakennuttajista kiin- ni, paljonko sisäpuoleen satsataan ja mitä siitä veloitetaan. Eskolan mielestä kaavoittaja ei ainakaan siinä mielessä estä tuottamasta kohtuuhintaisiakin asuntoja. Lisäksi monet asukkaat haluavat ostaa tai vuokrata raakatilaa, jossa saa itse päättää, pitääkö tiilet peittää jollakin ja pitääkö väliseiniä olla. Saksassa ja New Yorkissa kaavoit- taja vaatii, että osa tuotannosta on tehtävä sellaisena että köyhillä- kin on siihen varaa. Ruotsissa huomattava osa konversioasunnoista on asumisoikeusasuntoja. Asukashaastattelujen nojalla konversioasunnoista pidetään. Tuotta- jien ja välittäjien tiedossa on, että arkkitehdit ja trendiväki hankkiu- tuvat sellaisiin mielellään. Meluongelmat kyetään välttämään oikein suunnitelluilla ja mitoitetuilla ikkuna- ja seinäratkaisuilla. Ympä- ristössä toivotaan olevan muutakin kuin asuntoja. Omistusasunnoiksi myytävistä konversioasunnoista osa valuu vuokramarkkinoille. Arvokohteissa vuokrat ovat korkeat, mutta ko- konaistarjonnan kasvu vähentää vuokrien nousupaineita muilla markkinasegmenteillä. Asuntopoliittisesti on kuitenkin olennaista, että konvertointi alkaa tuottaa suuria määriä muitakin kuin arvo- asuntoja. Helsingin kaupunkisuunnitteluvirasto on julkaisussaan Loft- asumisen edellytykset Helsingissä (2008) 4 tarkastellut neljää muu- tosaluetta Helsingissä: Lauttasaaren Vattuniemeä, Pitäjänmäen yri- tysaluetta, Herttoniemen yritysalueen eteläosaa ja Vallilan teolli- suusaluetta. Pisimmälle on vuoden 2008 jälkeen ehditty Vattunie- messä. Kiinnostavimman potentiaalin kantakaupunkiin liittyväksi 4 http://iurl.no/i535q 14
yhtenäiseksi konversioasuinalueeksi, Helsingin SoHoksi, muodos- taa Vallilan teollisuusalue. TOIMISTOISTA ASUNNOIKSI ULKOMAISISSA SUURKAUPUNGEISSA Toimitalojen tyhjeneminen vanhentuneina ei ole pelkästään helsin- kiläinen ilmiö. Sitä on tapahtunut kaikissa suurkaupungeissa sa- moista syistä. Vapautuneita tiloja käytetään niissä monipuoliseen asuntotuotantoon. 5 Rakennusten käyttötarkoituksen joustavat muutokset ovat olleet maailman suurissa metropoleissa ja esimerkiksi Kööpenhaminassa ja Tukholmassa arkipäivää pitkään samalla kun Helsinki suhtautuu niihin edelleen empien ja varovasti. Australian suurkaupunkien suuret satama- ja teollisuusalueiden asutushankkeet tehtiin jo 1980-90- luvuilla, kuten Sydneyn Darling Harbour. Jopa Etelä- Afrikassa sellaisia hankkeita toteutettiin jo 1980- luvulla. Wienin kaltaisissa historiallisissa metropoleissa keskustat ovat suo- jeltuja ja ainoa tapa, millä niihin saadaan joko uusia asuntoja tai toimitiloja, markkinatarpeen mukaan, on jatkuva konvertoiminen, joskus edestakaisin. Nykykäsityksen mukaan 10-20 % toimistoista konvertoidaan asunnoiksi. Helpoimpia ovat teknisesti 70-80 luvun jotka joustavia. Mutta keisariajan suojeltuja rakennuksiakin konver- toidaan. Viranomaiset eivät tee asioita vaikeiksi. Konvertointipro- sessi sujuu hyvässä tapauksessa puolessa vuodessa. 6 ( Was Umwidmungen von Büro- in Wohnflächen in Wien betrifft, werden Entwicklern von der Stadt Wien kaum Hürden gesetzt Stichwort innerstädtische Verdichtung. Sofern Be- darf besteht, erfolgen Umwidmungen in einem entsprechenden Ausmaß, sagt Peter Oberle- chner, Rechtsanwalt und Partner Real Estate bei Wolf Theiss. Wie lang dauert es, bis eine entsprechende Entscheidung getroffen wird? Selbst im Optimalfall dauert es mindestens ein halbes Jahr, bis eine Widmung wirksam zustande kommt. ) 5 Kirjallisuutta ja lähteitä: Emma O Kelly & Corinna Dean, Conversions (London 2007) https://books.google.fi/books?id=fvmvkobw7occ&pg=pt11&lpg=pt11&dq=berlin+conversion+offices+factories+ %22into+apartments%22&source=bl&ots=Vb30zZn_H3&sig=44fUbK6g9DXY_TLY3PrNHTVf2Vg&hl=en&sa=X&ved =0CCcQ6AEwAWoVChMItM- ngiitxwivxm- kuch1_owm3#v=onepage&q=berlin%20conversion%20offices%20factories%20%22into%20apartments%22&f=f alse 6 http://wirtschaftsblatt.at/home/life/immobilien/4661514/heute- Buro- morgen- Wohnung 15
Saksassa ja Itävallassa yli 20 % suurkaupunkien toimitiloista on joutilaana ja konvertointipotentiaaliksi lasketaan 15 % koko toimi- tilakannasta. Berliini ja Saksa Berliinissä loft- asuminen entisissä tehtaissa ja varastoissa on ollut yleistä pitkään. DDR:n jäljiltä Itä- Berliinissä oli runsaasti joutilaaksi jäänyttä toimisto- ja tuotantotilaa, jota on muutettu asunnoiksi pa- rikymmentä vuotta. 7 Berliinissä ja muuallakin Saksassa on protestoitu luksussaneerauksia vas- taan ja sosiaalisen asuntotuotannon puolesta. Berliinissä ja Kölnissä kau- punki edellyttää kaavoituksessa, että kaikkia konversioasuntoja ei saa teh- dä kalliille markkinoille, vaan osa on tuotettava edulliseen hinta- ja vuok- raluokkaan. Tuottajien suhteelliset katteet ovat molemmissa koko lailla samat, mutta kalliitahan on aina hauskempi myydä. Kaupungeilla on myös etuosto- oikeus myytäviin kiin- teistöihin ja ne voivat halutessaan it- Saksalaiset lehtiar- tikkelit otsikoivat: Toimistoja muute- taan asunnoiksi, kun suomalaiset otsikoi- vat Toimistoja pitäisi muuttaa asunnoiksi. Ehkä tällä on jotakin yhteyttä siihen, miksi Saksassa ei ole lamaa mutta Suomessa on. se tuottaa konversioasuntoja. Münchenissä kaupunki edellyttää, et- tä rakennuttajat tuottavat joka hankkeessa 30 % asunnoista edulli- sella sosiaalisella hinta- ja vuokratasolla. Mutta Saksan suur- kaupungeissa kalliitkin hinnat ja vuokrat alittavat kaikkialla Helsin- gin tason. Noin 15 % nykyisestä toimistotilasta Saksassa on laskettu konver- tointipotentiaaliksi. Vuonna 2015 on Frankfurter Rundschaun mu- kaan käynnissä noin 17.000 asunnon konvertointihankkeet viidessä 7 Saksalaisia lähteitä: http://www.zeit.de/2012/51/wohnungsnot- Sozialwohnung- Stadt/seite- 2 http://www.ingenieur.de/branchen/bauwirtschaft/aus- Bueros- Wohnungen http://www.tagesspiegel.de/berlin/bezirke/kudamm/berlin- schmargendorf- investor- plant- wohnungen- im- alten- reemtsma- werk/11084762.html http://www.fr- online.de/wirtschaft/mietspiegel- wohnen- wird- immer- teurer- - auch- in- berlin,1472780,16717032.html http://www.stadtrevue.de/archiv/archivartikel/3238- brogebude- zu- wohnungen/ 16
suurimmassa kaupungissa. Tänä vuonna valmistunee 8.000 kon- versioasuntoa, suurin osa Berliinissä ja Frankfurtissa. Frankfurtissa oli 2012 toimistotilasta tyhjänä 20-30 %, noin 2 mil- joonaa neliötä Helsingin kokoisessa kaupungissa. Erityisesti pank- kikeskuksen pankkien henkilöstömäärät ja tilantarve ovat supistu- neet rajusti. Tyhjän toimistotilan havaittiin melkein vastaavan kau- pungin asuntovajausta joksi laskettiin vajaa 30.000 asuntoa. Nyt konvertoimisesta on tullut siellä boomi. Mikään saksalainen lähde ei viittaa siihen, että lupien saaminen oli- si ongelmallista. Saksalaiset lehtiartikkelit otsikoivat: Toimistoja muutetaan asunnoiksi, kun suomalaiset otsikoivat Toimistoja pi- täisi muuttaa asunnoiksi. Ehkä tällä on jotakin yhteyttä siihen, mik- si Saksassa ei ole lamaa mutta Suomessa on. Kööpenhamina ja Tanska Toimistojen ja satamavarastojen konvertointia asunnoiksi 2000- luvulla luonnehditaan tanskalaisessa mediassa boomiksi. 8 Kööpen- haminassa on 1,3 miljoonaa neliötä tyhjää toimitilaa, noin 10 % ko- konaisvolyymista. Toimistoneliön hinta on pudonnut reilusti alle asuntoneliön ennen oli toisin päin kuten Helsingissäkin. Uuden joustavamman toimistotilan tarjonta pitää huolen siitä, että vanha ei enää täyty. Kunnat ovat ottaneet konvertoinnin kaavoituksessaan huomioon, eikä asumista ja työpaikkoja pyritä mitenkään eristä- mään toisistaan. Entinen telakka Nyhavnissa kanavan varrella on muutettu asun- noiksi osana satama- alueiden uudiskäyttöä, ja on nyt myös turis- tinähtävyys. Entiset sataman soijasiilot on muutettu asuintalon rungoiksi: ulkopintaan on ripustettu asunnot ja siilo on jätetty val- tavaksi atriumiksi sisälle. 9 Århusissa 14.000 neliön rakennuksesta puolet, entinen Meijerien Yhdistyksen toimisto, muuttuu parhaillaan 120 asunnoiksi, kes- 8 http://www.business.dk/ejendomme/ny- plan- kan- omdanne- koebenhavns- kontorer- til- mindre- boliger 9 https://homeerhverv.dk/aktuelt/nyhedsbrev/november- 2013/tendens- kontorer- bliver- omdannet- til- boliger 17
kialaltaan 58 neliötä. Loput tilat kuuluvat supermarketille ja polku- pyöräkaupalle. Näiden toimitilojen vaatiman tavaraliikenteen ja asumisen välillä ei nähdä mitään ristiriitaa. 10 Uusien asuntojen keskipinta- ala konvertoinneissa on Kööpenhami- nassa ollut 115 neliömetriä. Kaavoittaja vaatii uudistaloihin 95 ne- liön keskipinta- alan (Helsingissä on 75m2 sääntö). Tanskassa kuten muuallakin länsimaissa asumisväljyys on reippaasti suurempi kuin Suomessa, missä puhutaan vain yksiöiden tarpeesta, vaikka Helsin- gissä on suhteellisesti eniten yksiöitä koko maailmassa. Konvertoinneissa on tanskalaisten rakennusliikkeiden lisäksi mu- kana muun muassa hollantilaisia. Suomessa rakentamisen markki- nat ovat käytännössä vailla kansainvälistä kilpailua. 10 http://www.boligportal.dk/bolig_nyheder/succes_med_konvertering_fra_erhverv_til_bolig_i_storbyer_n3416.html 18
Tukholma Sodan jälkeen asunnot hävitettiin Tukholman keskustasta lähes olemattomiin. Nyt kokoomusjoh- toisen kaupungin kelkkansa kään- tänyt kaavoittaja vaatii asuntoja mukaan myös uusiin toimitaloi- hin. Cityinitiativ- hanke tähtää konvertoimisen maksimointiin. Suuri bisnes siitä on tullutkin. Samaan aikaan kunnallinen asun- totuotanto on suunnattu käytän- nössä kokonaan maahanmuutta- jille ja pakolaisille. Ruotsia pidetään byro- kraattisena ja säännel- tynä maana, mutta selvi- tysten mukaan siellä on huomattavasti Suomea vähemmän sitovia nor- meja ja nopeammat kä- sittelyajat melkein kai- kissa lupaprosesseissa. Dagens Nyheter luonnehti 2009 lamaa loistavaksi tilaisuudeksi ra- kentaa halvalla asuntoja kuolleisiin kaupunkikeskustoihin. Vuonna 2010 arvioitiin 20 % toimitiloista olevan tyhjillään. Tuona vuonna noin 7 % Tukholman asuntolisäyksestä saatiin konvertoinneilla, joi- ta tehtiin puolenkymmentä vuodessa ennen kaupungin Ci- tyinitiativ- hanketta. Määrä on kasvanut. Vuonna 2014 tehtiin asun- toaloitusten ennätys uudistuotannossa (n. 10.000 asuntoa) ja kon- vertointeja on googlattavista projektitiedoista laskettavissa päälle ainakin viidesosa tästä, mutta tilastoihin numerot eivät ole vielä eh- tineet. 2015 ollaan tekemässä jopa 40.000 neliön kertaprojekteja. Ruotsin asuntohallituksen mukaan kuitenkin jo 2000-2009 yli 10 % asuntotuotannosta valtakunnallisesti tuli konvertoinneista. 11 Suomessa lama on ollut syy olla rakentamatta mitään tai lykätä hankkeita. Tukholman kaupunkisuunnittelu- ja rakennustoimenjoh- taja Kristina Alvendal totesi, että laman aikana tällainen asunto- tuotanto on kustannuksiltaan halpaa ja luo työllisyyttä sekä sitä kautta muuttaa työttömyysmenoja verotuloiksi, joten sillä on yleiselvyttävä vaikutus. 12 11 Lähteitä: Svensson Ullsten, Konvertering (Lunds Tekniska Högskola 2010) http://www.bekon.lth.se/fileadmin/byggnadsekonomi/eullsten_kjsvensson_examensarbete_konvertering_av_kom mersiella_fastigheter_till_bostadsraetter.pdf http://www.fastighetstidningen.se/bygga- om- istallet- for- att- bygga- nytt/ 12 http://www.dn.se/debatt/tomma- kontorslokaler- ska- omvandlas- till- bostader/ 19
Työpaikkakeskittymiin halutaan asukkaita ja työssäkäyntiliikennet- tä halutaan lyhentää ja vähentää. Uusien kaupunginosaprojektien ytimessä on usein hylätty tehdas- kompleksi, kuten Gustavsbergin posliinitehdas, joka konvertoidaan asunnoiksi, ja ympärille rakennetaan lisää. Gustavsbergin tapauk- sessa kaikki konversioasunnot ovat asumisoikeusasuntoja. Ruotsia pidetään byrokraattisena ja säänneltynä maana, mutta sel- vitysten mukaan siellä on huomattavasti Suomea vähemmän sitovia normeja ja nopeammat käsittelyajat melkein kaikissa lupaproses- seissa. Tukholmassa suurempi kaavamuutos vie keskimäärin 18 kuukautta, Helsingissä vuosia, ja tapauskohtainen muutoslupa kuu- si kuukautta, kun Helsingissä puhutaan vähintään vuodesta. Tukholmassa tuotetaan konvertoimalla opiskelija- asuntoja sekä asumisoikeusasuntoja, kun Helsingissä on tuotettu vain kalliita eliittiasuntoja. Osataan tietenkin Tukholmassakin eliittiasuntojen tuottaminen konvertoimalla. Esimerkkinä Tukholmasta tässä reportaasissa on Kirsti Kajanteen artikkeli Katrina Västra Skolan konvertoinnista asukashaastatteluineen. New York Yksi maailman tunnetuimmista urbaanirakentamisen kokeilulabo- ratorioista lienee Yhdysvaltain suurin kaupunki New York josta ko- ko loft käsite on lähtöisin. 13 Virallisesti kahdeksan miljoonan asukkaan kaupungin ja noin 22 miljoonan ihmisen työssäkäyntialu- een on ollut pakko sopeutua alati muuttuviin tarpeisiin lähes koko historiansa ajan. Entisestä satama- ja teollisuuskaupungista teollisuus alkoi kadota jo viime vuosisadan puolivälissä ja konttien käyttöönoton seuraukse- na merirahtiliikenteessä 1960- luvulla lähes koko Etelä- Manhattanin länsilaitaa hallinnut satama varastoineen siirtyi väl- jemmille vesille muun muassa New Jerseyn Elizabethiin rakennet- tuun konttisuursatamaan. 13 http://www.wikiwand.com/en/loft 20