OPUS RINNAKKAISHANKE Tontin muodostuksen palvelujen tuotteistus Porin kaupunki Tekninen palvelukeskus.
Kaupungit tarjoavat rakennuskelpoisia tontteja asumiseen ja yrittämiseen. Tontit hinnoitellaan sosiaalisesti ja tontit luovutetaan markkinahintaa halvemmalla. Tonttien luovutustulot eivät kata edes niihin kohdistuneita menoja poislukien kaupungin keskustan kerrostalo- ja liiketontit. Jos tuotantokustannuksia ei saada katetuksi tontinluovutustuloilla, tontin saajia tuetaan verovaroin. Sitä on nykyään vaikea perustella. Kustannusperusteinen hinnoittelu olisi luonteva vähimmäislähtökohta. Hankkeen tavoitteena on selvittää eri prosessit raakamaan hankinnasta tontin luovutukseen ja sitä kautta määrittää tontin tuotantokustannukset.
Hankkeen tavoitteet: Kehittää maankäyttöön ja tontinluovutukseen liittyviä palveluja ja vastaavia tuoterakenteita Tuotekäsite asetetaan tarkasteluun ja määritellään siten, että se vastaa kaupungin kehittämisen tavoitteita ja palveluiden taso vastaa asiakkaiden tarpeita. Pyritään aidosti etsimään kaupunkikehittämistä tukevaa uutta tapaa järjestää palveluja. Tämä innovatiivisuus pitää sisällään uudenlaiset tuotantorakenteet, prosessit ja toimijaverkostot. Nämä muodostavat palveluiden ekosysteemin. Pyritään löytämään keinot, joiden avulla saadaan kuntalaiset integroitua tehokkaammin prosessiin
Yleiskaava raakamaa T e h t ä v ä t Asemakaava Tontin muodostaminen Infran suunnittelu Infran rakentaminen Markkinointi Tontin myynti ja luovutus Tontti
Yleiskaavoitus Yleiskaavoituksen kustannuksia tässä tarkastelussa ei oteta huomioon. Yleiskaavat ovat laajoja ja yleiskaavojen teon yhteydessä käsitellään monia asioita esim. liikenneyhteyksiä, maa-aineksen ottoalueita, maatalousalueita jne. Tällaisten kustannusten kohdistamineen esim. yksittäisiin omakotitontteihin ei ole mahdollista.
Maan hankinta Kuntien maanhankitapolitiikka ohjaa maan hankintaa. Asemakaavoitettavan raakamaan aktiivinen ja pitkäjännitteinen hankinta kunnissa on alkanut 1960- luvulla Porissa. Vähääkään laajemmilla kaava-alueilla on tyypillisesti eri aikoina saatua tai hankittua maata. Hankintahintainen arvostus olisi tällä historialla absurdia. Oikeampaan tulokseen päästään alueen viimeisiin hankintoihin perustuvalla päivänhintaisella arvostuksella. Hankintaorganisaation kaupankäyntikustannukset otetaan mukaan vain arvioina jos sinäkään.
Asemakaava Asemakaava laaditaan alueiden käytön yksityiskohtaista järjestämistä, rakentamista ja kehittämistä varten. Sen tarkoituksena on osoittaa tarpeelliset alueet eri tarkoituksia varten ja ohjata mm. rakentamista. Asemakaavoitus on selkeästi raakamaan jalostamista tonteiksi. Asemakaavoituksen kustannusten jakoa esim. käyttötarkoituksen, rakennusoikeuden tai rakennus-paikan sijainnin suhteen tulee pohtia tässä osiossa. Kaavoitusprosessin läpikäynti tässä työssä on perusteltua vaikkei kustannusten kohdistaminen onnistuisi hyvin. Kaavoituskustannusten osuus kokonaisuudessa on kuitenkin sen verran vähäinen, että tarkkuudesta voidaan tinkiä.
Asemakaavoituksen jälkeen kiinteistöt muodostetaan kaavan mukaisesti. Isoissa kaupungeissa se tehdään yleensä kaupungin omana viranomaistoimintona. Tontin mittaus, maastoon merkitseminen ja mahdollisesti kaupungin toimesta tehtävät pohjatutkimukset, muodostavat yhdessä kiinteistön muodostuksen kanssa kustannuserän, joka on helppo kohdentaa tonttiin. Prosessien läpikäynti on hyvä tuoda myös tontinostajien tietoon.
Infran suunnittelu Infran suunnittelukustannuksissa otetaan huomioon kaavateihin ja yleisiin alueisiin kohdistuvat kustannukset. Mm. vesi-, viemäri, sähkö-, kaukolämpö- ja tietoliikenne verkkoihin kohdistuvat kustannukset peritään liittymismaksuina tonttien omistajilta suoraan, eivätkä ne kohdistu tontin hintaan. Infran suunnitteluprosessi tullaan läpikäymään. Kustannusten kohdistaminen oikein tonteille on vaikeaa mutta toisaalta suunnittelukustannusten osuus koko kustannuksista on niin pieni, ettei sillä ole isoa merkitystä.
Yleisten rakennusten ja alueiden tontit. Työn aikana pohditaan yleisten rakennusten ja alueiden vaikutusta tontin hintaan
Infran rakentaminen Kaupungin tehtävänä on rakentaa ja ylläpitää kadut ja muut yleiset alueet asemakaavan mukaisesti. Esimerkiksi rakennuskortteleihin rajoittuvat kadut sekä alueen kokoojakadut on perusteltua laskea kustannuksiin, jotka kohdistetaan tontteihin. Sen sijaan rakennettavan alueen yhteyksiä palvelevat pääväylät voivat olla joko kaupungin katuja tai valtion maanteitä. Jos ne pääväylien kustannukset, joista kaupunki vastaa, laskettaisiin mukaan, alueiden väliset tulokset eivät olisi vertailukelpoisia. Toisaalta tulee pohtia kadun rakentamisen kustannusten jyvittämistä tonteille. Tasasuurina vai käytettävän matkan mukaan? Käyttötarkoituksen ja rakennusoikeuden mukaan?
Markkinointi Kulueränä kohdentuu internet sivujen ylläpitoon, esitteiden tekoon ja esimerkiksi messutapahtumiin. Ei merkitystä tontin hinnoittelun kannalta mutta kannattaa ottaa prosessina tähän työhön. Onnistuneella markkinoinnilla on myönteinen vaikutus myös kaupungin imagoon.
Tontin myynti ja luovutus Prosessina on mukaanotettava vaikka kustannuksiltaan ei ole merkittävä. Hankkeessa on tarkoitus käydä tontin muodostumiseen sisältyvät prosessit läpi. Prosessien kautta eri vaiheille saadaan kustannukset ja ne pystytään läpinäkyvästi kohdentamaan oikein. Tontin tuotantokustannukset selvittämällä saadaan perusteltua tietoa kunnanvaltuustolle tonttien hinnoittelupolitiikasta.
Tuotteen valmistuskustannukset Osuus % Huomiot Kaava-alueen maanhankinta 100 Arvioidaan odotusarvomaan (raakamaa) hinnan mukaan Yleiskaavan laadinta 0 Kaavan pohjakartan laadinta / ajantasaistus > 50 Ostopalvelu / arvio Asemakaavan laadinta + mahdollinen erillinen tonttijako 100 Projektiseuranta Kaavan laadinnan erillisselvitykset (luonto-, maisema-, arkeologia-, rakennettavuus- yms. selvitykset) 100 Ostopalvelu / Projektiseuranta Alustavat pohjatutkimukset 100 Projektiseuranta Maastomallin laadinta 100 Ostopalvelu / Projektiseuranta Katualueiden ja muiden yleisten alueiden suunnittelukustannukset 100 Ostopalvelu / Projektiseuranta - pohjatutkimus - katusuunnittelmat - viheraluieide suunnittelu (sis. vesiaiheet, leikkipaikat) - valaistussuunnitelma ei sis. liikennevalosuunnittelua - muiden yleisten alueiden suunnittelu - taitorakenteiden (silat, tunnelit) suunnittelu kustannusosuus huomioitava tapauskohtaisesti - melusuojauksen suunnitelu - tulvasuojauksen suunnittelu kustannusosuus huomioitava tapauskohtaisesti
Katujen ja muiden yleisten alueiden rakennuttamiskustannus 100 Ostopalvelu / Projektiseuranta / %- osuus kustannuksista Katujen ja muiden yleisten alueiden rakentaminen 100 - kadut, sis. kuivatus - kevyen liikenteen väylät, puistoraitit - viheralueet, sis. leikkipaikat ja vesiaiheet - valaistus - melun torjunta - liittymät olemassa olevaan liikenneverkostoon - taitorakenteet (sillat, tunnelit) - tulvasuojelu Talousarvion investointiosa / muu tarkempi arvio kustannusosuus huomioitava tapauskohtaisesti kustannusosuus huomioitava tapauskohtaisesti kustannusosuus huomioitava tapauskohtaisesti kustannusosuus huomioitava tapauskohtaisesti Tonttijaon laadinta 100 Projektiseuranta kustannukset 100 Taksa Yleisten alueiden muodostuskustannukset 100 Arvio Tonttien markkinointi 100 %-osuus tontin kauppahinnasta Tontin luovutus (kauppa, vuokraus) 0 Verkostojen suunnittelu ja rakentaminen Vesihuolto, energia, tietoliikenne 0 (peritään liittymismaksuin) Elinkaarikustannukset, infran ylläpito 0
Yhteistyötahot Hankkeessa tullaan tekemään yhteistyötä KEHTO kaupunkien ja KEHTO foorumin/kuntaliiton edustajien kanssa. Työpajoissa tapahtuvaa verkostoyhteistyöhön ovat sitoutuneet seuraavat kaupungit: Kuopio, Oulu, Turku ja Harjavalta. Harjavalta on KEHDONn ulkopuolinen kunta. Muilla kaupungeilla on mahdollisuus liittyä mukaan myöhemmin.
Tulosten hyödyntäminen Lopputuloksena oikeaperusteinen hinnoittelu kaupungin myymille tonteille Malli, jota voidaan hyväksikäyttää yleisesti muissakin kaupungeissa tonttien hinnoittelussa Saadaan eri vaiheet tuotteistettua Saada läpinäkyvä hinta eri prosesseille Tulosta voidaan käyttää kaavataloudellisissa laskelmissa Hankkeen vaikutukset ekosysteemin kehittämiseen ja ohjattavuuteen tulevat olemaan paikallisesti tärkeitä ja synnyttävät markkinoita