PORVOO ARC-RAKENNUKSEN TOTEUTETTAVUUSSELVITYS

PORVOO ARC-RAKENNUKSEN TOTEUTETTAVUUSSELVITYS 30.10.2020

SISÄLTÖ 1. Johdanto 2. Perustiedot ja yhteenveto tuloksista 3. Investoinnin kannattavuuslaskelmat 4. Toiminnan reunaehdot ja edellytykset 5. Tilaohjelma 6. Rahoitusmallivertailu 7. Toteutuskumppanimahdollisuudet 8. Liiketoiminnallinen SWOT-analyysi 2

JOHDANTO TAUSTA JA SISÄLTÖ Porvoon kaupunki suunnittelee taiteen, luonnon ja kulttuurihistorian yhdistävän Arts & River Centren (ARC) museokohteen toteuttamista Länsirannalle Taidetehtaan ja joen väliselle alueella. Museon suunniteltu kohderyhmä on ensisijaisesti porvoolaiset. Tämä ARC rakennuksen toteutettavuusselvitystyö on laadittu Newsecin toimesta Porvoon kaupungin kaavoituksen tilauksesta keväällä 2020. Työssä käsitellään rakennuksen toteutettavuutta ja kiinteistön tilakustannuksia kiinteistötaloudellisesta näkökulmasta. Työ perustuu Porvoon kaupungin tekemiin linjauksiin, aiempiin selvityksiin ja työn tapaamisten aikana esitettyihin täydennyksiin ja tarkennuksiin. 3

LÄNSIRANTA - SIJAINTIALUEEN KEHITYSKUVA Länsirannan alue on kehittymässä voimakkaasti uusien rakennushankkeiden toimesta. K-ryhmä on julkaissut investoivansa alueelle merkittävästi toteuttamalla sinne rakennusyhtiö Hartelan kanssa 7 000 m 2 päivittäistavarakaupan myymälän sekä 3 000 m 2 hotellin. Alueen kaavat mahdollistavat myös huomattavan määrän asuntorakentamista. Porvoossa suunnitellaan myös Kokonniemen liikuntakeskusta. Länsiranta sijoittuu keskustan ja Kokonniemen väliin ja tämä hanke tukee toteutuessaan Länsirannan palveluja ja kiinnostavuutta. Alueella sijaitsee nykyisellään kulttuuri- ja kongressikeskus Taidetehdas, jossa on sekä kaupallisia että Porvoon kaupungin toimintoja. Kuva: Porvoon kaupunki 4

KESKEISIMMÄT TULOKSET Museohankkeen vuotuiset kiinteistökustannukset ovat työssä esitettyihin laskelmiin perustuen 0,7-1,4 miljoonaa euroa riippuen kohteen koosta ja vuokrasopimuksen pituudesta. Rakennuksen tilakustannukset pienemmällä vaihtoehdolla ovat yli 0,7 milj. /vuosi Käyttöasteella on merkittävä vaikutus ylläpitokuluihin Kohteen houkuttelevuudella sijoituskohteena on vaikutus tilakustannuksiin sijoittajan ollessa mukana rakennuksen toteutuksessa Näkemyksemme mukaan hanke onnistuu seuraavalla toteutusmallilla: Museohankkeen ja sen vaatiman rakennuksen toteutuminen vaatii kaupungin vahvan sitoutumisen. Rakennushankkeeseen on mahdollista löytää sijoittaja kaupungin sitoutuessa kohteeseen yli 15 vuoden sopimuksella ja kohde on muuten kiinnostava, esimerkkinä muuntojoustavuus. Hankkeella on oltava kaupungin kannalta toimiva rahoitusmalli ja kohteen kokoluokan tulee olla kaupungin taloudellisen kantokyvyn mukainen. Kaupungin pidempi sitoutuminen tuo alhaisemmat vuosittaiset tilakustannukset. Rakennuksen on oltava sijoittajalle yksinkertainen sijoituskohde ja kaupungin roolin hankkeessa on oltava selkeä ja sille ominainen. Synergia nykyisen taidetehtaan toimintojen kanssa on huomioitava suunnittelussa ja toteutuksessa. 5

KIINTEISTÖINVESTOINNIN KESKEISET TEKIJÄT Jotta kohde voidaan toteuttaa markkinalähtöisillä periaatteilla tai ulkopuolisen sijoittajan toimesta, on työssä tarkasteltu sijoittajan kriteerejä kiinteistösijoitukselle. Sijoittajan kriteerit Sijoittajan löytyminen kiinteistöinvestoinnille vaatii kaupungin sitoutumisen tiloihin vähintään 15 vuoden pituisen vuokrasopimuksen. Mahdolliset muut yksityistahojen kanssa sovittavat vuokrasopimukset lisäävät manageerauksen tarvetta sekä kustannuksia ja alentavat siten tuottoa. Sijoittajalle haasteena on kohteen mahdollisesti alhainen jäännösarvo sopimuskauden jälkeen. Jäännösarvoon voidaan vaikuttaa toteuttamalla kohde muuntojoustavana suunnitteluvaiheessa tehtävillä ratkaisuilla niin rakennuksen kuin asemakaavan osalta. Sijoittajan tuottovaade Newsecin arvio sijoittajien tuottovaateesta kohteelle on 15 vuoden sopimuksella noin 7,00%, 20 vuoden sopimuksella 6,00-7,00 % ja 25 vuoden sopimuksella 5,75 6,00%. Muut havainnot Alueen kiinnostavuus on lisääntymässä suunnitellun kaupallisen toiminnan sekä alueen asukasmäärän lisääntyessä. Esitetty päivittäistavarakauppa parantaa entisestään alueen palveluja. Myös Torialueen ja Kokonniemen kehittyminen vaikuttavat positiivisesti alueen houkuttelevuuteen niin sijoittajien kuin asukkaiden ja kuluttajien näkökulmasta. Uusi ARC taidemuseo lisäisi alueen ja erityisesti nykyisen taidetehtaan kiinnostavuutta. Kaupungin tulisi varmistaa hankkeen suunnittelussa ettei Porvoon kaupunki subventoi toimitiloja ja siten häiritse olemassa olevaa toimitilamarkkinaa ja vähennä sijoittajien investointihalukkuutta. Hankkeen kokoluokka Selvityksessä ARC hanketta on arvioitu sekä 2 500 brm² että 4 000 brm² kokoisena hankkeena. 6

INVESTOINTILASKELMAT 7

INVESTOINNIN KANNATTAVUUSLASKELMAT Esitettyjen kohteen investointilaskelmien perusteena on käytetty seuraavia tietoja Tuottovaade: Investoinnin laskelmissa on käytetty 5,75 % ja 7,00 % tuottovaadetta 15 vuoden sopimuspituudella. Tuottovaade on Newsecin markkinanäkemys tarkasteltavalle kohteelle Porvoon kaupungin ollessa vuokralaisena. Rakennuskustannus: Rakennuskustannuksena on käytetty 4000 /k-m² ja tontin rakennusoikeuden hintana 300 /k-m². Kustannus perustuu tiedossamme olevien vastaavan tyyppisten kohteiden rakentamiskustannuksiin ja vastaa myös FLOW selvityksessä esitettyä kustannusta. Ylläpito ja hoitokulut: Ylläpito ja hoitokuluna on käytetty ylläpitokustannusten vertailuaineistosta johdettua arvoa 5,0 /m²/kk. Luvussa on huomioitu julkisen kohteen aktiivinen käyttö. Ylläpitokustannuksiin vaikuttaa olennaisesti kohteen päivittäinen käyttöaika sekä kohteen kävijämäärät. Ylläpitokustannuksen sisältävät kiinteistön ylläpidon sekä korjaukset, mutta ei tilojen käyttäjän toiminnan kustannuksia kuten käyttäjän omien tilojen siivousta. Vuokrasopimusmallina Triple net, jossa vuokralainen vastaa kohteen ylläpidosta ja vastaa ylläpidosta itse tai hankkii sen palveluntuottajalta. 8

VAIHTOEHTOISTEN SKENAARIOIDEN VERTAILU Viereinen taulukko kuvaa kohteen laajuuden ja vuokrasopimuksen vaikutusta vuosittaisiin tilakustannuksiin. Vertailussa on laskelmat on tehty 2 500 brm² ja 4 000 brm² laajuudella sekä 25 ja 15 vuoden vuokrasopimuskestoilla. Skenaariot esittävät tilakustannusten vaihteluväliä ja päätösten vaikutusta kustannuksiin. Laskelmien mukaan ARC toteutuksen arvioidut vuosittaiset tilakustannukset ovat 0,7-1,4 M välillä, jota vastaa 31,0-37,0 /m²/kk bruttovuokrataso. Yhteiset Rakennuskustannus ilman tonttia /m² 4 000 Tontin osuus /m² 300 Rakennusinvestointi tontin kanssa /m² 4 300 Hoito- ja ylläpitokulu /kk/m² 5,0 Skenaario 1 Skenaario 2 Neliömäärä brm 2500 m² 4000 m² Rakennusinvestointi 10 750 000 17 200 000 Vuokrasopimuksen kesto 25 v 15 v Tuottovaade 5,75 % 7,00 % Neliömäärä hum 2000 m² 3200 m² Nettovuokra /m²/kk 25,8 31,4 Hoitokulu /m²/kk 5,0 5,0 Bruttovuokra /m²/kk 30,8 36,4 Kokonaisvuokra /kk 61 510 116 333 Kokonaisvuokra /vuosi 740 000 1 400 000 9

TILAVUOKRAT ERI SOPIMUSKAUSILLA Rakennuksen, eli kiinteistöön ja sen ylläpitoon kohdistuvat, laskennalliset 15 ja 25 vuoden pituisten sopimuskausien aikana kertyvien tilavuokrien ja ylläpitokustannusten nykyarvot on esitetty viereisessä taulukossa. Laskelmassa on käytetty raportissa aiemmin esitettyjä vuokria ja ylläpitokustannuksia. Inflaatio-oletuksena on käytetty 2% ja diskottoprosenttina 6%. SOPIMUSKAUDEN TILAKUSTANNUKSET YHTEENSÄ 2 500 brm² 4 000 brm² 15v sopimus 9 600 000 15 300 000 25v sopimus 11 400 000 18 200 000 Kustannuksissa ei ole mukana museopalveluiden tuottamisen kustannuksia eikä muita museon toimintamenoja. 10

TOIMINNAN REUNAEHDOT JA EDELLYTYKSET 11

TAIDETEHDAS Suunnitellun ARC keskuksen vieressä sijaitsee noin 16 000 m 2 Taidetehdas, joka muodostuu liikerakennuksesta sekä varsinaisesta Taidetehtaan rakennuksesta. Taidetehtaalla on seuraavia tiloja ja toimintoja: tapahtumasalit (2), kokoushuoneet (2-5), näyttelytilat (2), taiteilijatyöhuoneet (19), tanssisalit (2), taide- ja musiikkiluokat (2), taiteilijaresidenssiasunto (1), Porvoon kaupungin käytössä olevat kulttuurin, matkailun ja EventFactory Oy:n toimistotilat, elokuvateatteri (4 salia), ravintolat (2) ja kahvila. Taidetehtaan rakennuksen omistavat Suomen kulttuurirahasto, Alfred Kordelinin säätiö ja Eemil Aaltosen säätiö ja liiketalon EVLI. Porvoon kaupunki on vuokrannut kaikki Taidetehdas - rakennuksen noin 10 000 m2 tiloista, ja alivuokrannut niistä pääosan kulttuuri ja tapahtumatoimijoille, joista osa on edelleen alivuokrattu eteenpäin. Kaupunki subventoi taidekeskuksessa toimivien toimijoiden toimintaa käyttäjille kohdistuvina alemmilla tilavuokrilla. Liikekeskusosan n. 6 000m 2 laajuiset tilat on vuokrattu kaupallisille toimijoille. Kaupunki on solminut vuonna 2012 kiinteistön omistajan kanssa tiloista 20 vuoden vuokrasopimuksen. Taidetehtaan palvelut tukevat ARC-keskukseen suunniteltua näyttelytoimintaa. Näin samoja, museoissa yleensä olevia palveluita kuten ravintola ja kokoustiloja ole välttämätöntä toteuttaa ARC-keskukseen. 12

VERTAILUKOHTEET Seuraavilla sivuilla on esitetty ARC kohteen vertailua varten Porvoon kaupungin määrittämien vertailukohteiden kävijämääräkehitys, palvelutarjontalistaus ja asiakaskohderyhmäarviot perustuen julkisiin tietoihin niiden saatavuuden mukaan. Vertailukohteet ovat: Luontokeskus Haltia Tiedekeskus Heureka Espoon kaupungin taidemuseo Emma Kulttuurikeskus Logomo Kuva: Nicoleta Wagner 13

VERTAILUKOHTEET - HALTIA Haltia on Espoossa sijaitseva vuonna 2012 rakennettu ja tätä seuraavana vuonna avattu noin 3 000 k-m² laajuinen luontokeskus. Kohde on Suomen ensimmäinen kokonaan massiivipuusta tehty julkinen rakennus. Jane ja Aatos Erkon säätiö tuki rakentamista miljoonalla eurolla. Kohteen palveluina ovat Suomen luontoa esittelevät näyttelytilat ja ravintola sekä ulkoiluvälinevuokraus, tilojen vuokraus ja luontomyymälän palvelut. Kohteen kävijämäärä vuonna 2018 oli yhteensä noin 181 000, josta näyttelyvieraiden määrä oli 35 000 50 000 henkilöä. Metsähallitus ei julkaise vuosittaisia kävijämääriä. Newsecin näkemys kohteen pääkohderyhmästä ovat luonnosta ja ulkoilusta kiinnostuneet lähikuntien asukkaat. Metsähallitus ja pääkaupunkiseudun kunnat sekä Folkhälsan rahoittavat Haltian toimintaa ja Metsähallitus on vuokralaisena Haltian kiinteistössä. Puolet toiminnasta rahoitetaan Haltian omalla tulorahoituksella pääsylipuista, tilavuokrista sekä tuotemyynnistä. Kuva: Suomen Luontokeskus Haltia/Timo Halme 14

VERTAILUKOHTEET - HEUREKA Heureka on Vantaalla sijaitseva vuonna 1987-1989 rakennettu ja 1989 avattu noin 10 500 k-m² laajuinen tiedekeskus. Vantaan kaupunki omistaa kokonaisuudessaan Heurekan kiinteistön. Kohteen palveluina ovat näyttelytilojen lisäksi kauppa, ravintola sekä vuokrattavat tilat (auditorio ja kokoustilat). Kävijämäärä vuonna 2018 oli noin 230 000. Kävijöistä valtaosa on perheitä ja ryhmiä. Kävijöistä noin 60% tulee PKS seudun ulkopuolelta. Kävijämäärät vuosien 2015-2018 välillä ovat olleet noin 230 000. Poikkeuksena tähän oli vuosi 2017, jolloin kävijöitä oli 280 000. Heurekan kävijöistä valtaosa on perheitä ja ryhmiä, jotka vierailevat kohteessa vapaa-ajallaan. Toimintaa ylläpitää Tiedekeskussäätiö, jonka rahoitus tulee tulorahoituksen lisäksi OKM:ltä ja Vantaan kaupungilta. Heurekan vuosikertomuksen mukaan kiinteistökulut 2018 olivat n. 2,3 m ja toiminnan avustukset n. 6 m, joka vastaa n. 60% kuluista. Kuva: Heureka 15

VERTAILUKOHTEET - WEEGEE-TALO (EMMA) Weegee-talo on Espoon modernin taiteen museon sisältävä vuonna 2006 avattu noin 21 500 k-m² laajuinen museokeskus. Rakennus on valmistunut vuonna 1964 ja se toimi aiemmin Weilin+Göösin painotalona. Rakennuksessa on eri museoiden museotilojen lisäksi ravintola- sekä kokoustiloja ja museokauppa. Emma-museon vierailijoiden määrä vuonna 2018 oli maksettujen kävijöiden osalta 54 000 ja kaikkien käyntien osalta 125 000. Newsecin näkemys kohteen pääkohderyhmästä ovat Helsingin ja Espoon asukkaat, sekä muualta Suomesta tulevat ryhmät, jotka käyttävät kulttuuripalveluita. Kävijämääräkehitys maksettujen käyntien osalta on museotilastojen mukaan ollut positiivinen vuosien 2010-2018 välillä. Alhaisin kävijämäärä on ollut vuonna 2013, jolloin kävijöitä on ollut n. 28 000 ja korkein vuonna 2018 n. 54 000 maksetulla kävijällä. Kävijämäärät ovat olleet vuosina 2016-2018 selvästi aiempia vuosia korkeammat. Museotilastojen mukaan kunnan tuki Emma-museolle oli vuonna 2018 n. 3,3m. Kuva: Markus Säynevirta 16

VERTAILUKOHTEET - LOGOMO Logomo on Turussa sijaitseva vuonna 2011 avattu noin 26 000 k-m² laajuinen luovien alojen tapahtumakeskus. Logomo on entinen VR:n konepaja ja rakennus muodostuu eri aikaan valmistuneista osista, joista vanhimmat ovat valmistuneet 1800-1900 luvun vaihteesta ja uusimmat 2015. Rakennuksessa järjestetään konsertteja, kokouksia, seminaareja, kongresseja, teatterinäytöksiä, messuja, näyttelyjä, elokuvaesityksiä sekä erilaisia yksityistilaisuuksia. Logomossa sijaitsee tapahtumatiloja, kahvilaravintola sekä toimisto- ja muita työtiloja. Pitkäaikaisesti vuokrattujen tilojen osuus on n. 10 000 m². Kohteen kävijämäärä vuonna 2018 oli 320 000 henkeä. Newsecin näkemys kohteen pääkohderyhmästä on kohteessa työskentelevien lisäksi Turun ja sen lähikuntien asukkaat, jotka käyttävät aktiivisesti kulttuuripalveluita. Kohteen omistus jakautuu kolmeen eri yhtiöön, joiden omistajina on Hartela ja Turun kaupunki sekä Erikoissijoitusrahasto Aktia Toimitilakiinteistöt. Kuva: Logomo, Aino Suni 17

MUIDEN KAUPUNKIEN TAIDEMUSEOKOHTEET Alla olevassa taulukossa on esitetty museotilastoihin perustuen vuodelta 2018 Porvoon väkilukua vastaavien kaupunkien sekä muutamien muiden vertailtavana pidettävien taidemuseokohteiden palkkausmenot, kiinteistömenot ja menot yhteensä. Maksavien taidemuseokävijöiden kokonaismäärän kehitys Suomessa on museotilastojen mukaan ollut positiivista vuosien 2010-2018 välillä siten, että kävijämäärät ovat nousseet vuosittain keskimäärin n. 9,5%. Kiinteistökuluja tulkittaessa on huomioitava se, etteivät tilojen käyttäjien maksamat tilavuokrat vastaa välttämättä todellisia tiloista aiheutuvia kustannuksia. Kiinteistömenot voivat perustua vuokranantajana toimivan kaupungin sisäisiin vuokriin, jotka eivät tasoltaan vastaa toteutuneita kustannuksia. Museon nimi Palkkausmenot yhteensä Kiinteistömenot sekä korot ja poistot yhteensä Menot yhteensä Serlachius-museot 2 931 633 2 687 982 8 265 317 HAM Helsingin taidemuseo 3 003 897 2 067 379 6 915 961 Amos Rex 1 738 419 1 580 707 5 310 575 Tampereen taidemuseo 1 867 645 1 514 917 4 326 438 Rovaniemen taidemuseo 304 638 563 408 1 097 129 Porin taidemuseo 634 580 403 486 1 487 670 Keravan taide- ja museokeskus Sinkka 407 535 386 580 1 172 276 EMMA-Espoon modernin taiteen museo 2 268 200 199 204 4 438 754 Järvenpään taidemuseo 238 525 199 202 572 373 Salon taidemuseo Veturitalli 334 405 104 314 760 560 Kajaanin taidemuseo 282 795 51 028 425 783 Rauman Taidemuseo 310 483 49 466 431 108 Ainola 161 571 34 627 212 886 18

SAAVUTETTAVUUSANALYYSI Seuraavalla sivulla on esitetty ARC kohteen ympärillä asuvien henkilöiden ja työpaikkojen määrä. Alueina ovat kohteen välitön läheisyys eli 2 ja 5 km vyöhykkeet sekä kohtuullinen ajomatka 30 ja 60 min. Vyöhykkeet on kuvattu viereisellä kartalla. Luvut perustuvat Tilastokeskuksen vuoden 2019 ruututietokanta-aineistoon. Taulukoissa on esitetty asukkaiden ja työpaikkojen määrät alueilla sekä asukasmäärät jaettuna seuraaviin ryhmiin iän ja luokittelun mukaan: Ikäryhmät: 0-15, 16-29, 30-49, 50-69 ja 70- Luokittelu: lapset opiskelijat, työlliset, työttömät ja eläkeläiset 19

VÄESTÖ JA TYÖPAIKAT ETÄISYYSVYÖHYKKEILLÄ Vyöhyke Asukkaat yhteensä Työpaikat yhteensä 60 min ajoaika 1 581 644 731 470 30 min ajoaika 179 747 62 623 5 km 36 340 13 778 2 km 18 242 8 177 Kävelyetäisyydellä asuu noin 20 000 asukasta 60 min ajoaikavyöhykkeellä noin 1,6 miljoonaa asukasta Vyöhyke 0-15 vuotiaat 16-29 vuotiaat 30-49 vuotiaat 50-69 vuotiaat yli 70 vuotiaat 60 min ajoaika 279 131 281 105 445 994 374 295 189 637 30 min ajoaika 33 681 28 546 46 760 45 943 21 994 5 km 6 361 5 828 8 842 9 588 5 586 2 km 2 773 3 035 4 088 4 756 3 584 Vyöhyke Työlliset Työttömät Lapset Opiskelijat Eläkeläiset 60 min ajoaika 701 014 75 862 247 817 108 343 298 613 30 min ajoaika 69 568 8 521 27 559 11 248 33 328 5 km 15 095 1 765 5 704 2 309 8 758 2 km 7 589 779 2 563 1 174 5 318 20

PORVOON MATKAILIJAMÄÄRÄT Taloustutkimuksen Porvoon kaupungille laatimassa 28.2.2018 päivätyssä selvityksessä Taloustutkimuksen arvio vuoden aikana Porvoossa käyvien matkailijoiden määrästä on ollut 269 500 päivämatkailijaa ja 77 000 yöpymismatkailijaa. Samassa raportissa tilastokeskuksen 2017 luvuksi hotelliyöpymisten määrästä esitettiin 71 000 kpl. Tilastokeskus käyttää tilastoinnissa kansainvälistä matkailijan määritelmää, jonka mukaan matkailijoiksi lasketaan ne joiden matkan pääkohde vierailtava paikka on. Päivämatkailijamäärän ei tämän mukaan tulisi sisältää esimerkiksi pysähdyksiä kaupungissa matkalla toiseen kohteeseen. Visitory.io-palvelun mukaiset Porvoon matkailutilastot vuodelle 2019: Yöpyneitä matkailijoita yhteensä 142 000, joista 101 000 kotimaisia. Ulkomaiset matkailijat viettivät keskimäärin 2,7 yötä ja kotimaiset vastaavasti 1,5. Majoitusliikkeisiin saapui noin 85 000 matkailijaa, joista 15 000 oli ulkomaisia. Airbnb-tyyppisen majoituksen osuus oli lähes 20% majoitusmyynnistä. 21

TILAOHJELMA 22

TILAOHJELMA Tässä työssä tilaohjelmaa on analysoitu kaupallisten edellytysten sekä elinvoimaisen liiketoimintakonseptin näkökulmasta. ARC kohde ei toimivuuden kannalta tarvitse ydintoimintaan vaadittavien näyttelytilojen ja museotoimintaan tarvittavien tilojen lisäksi muita tiloja, koska vastaavia yleisesti museokohteissa olevia niihin soveltuvia tiloja löytyy vieressä olevasta Taidetehtaasta. Tilavaraus mahdollista museokauppaa varten voi olla hyvä sisällyttää kohteeseen, huomioiden ettei se ole itsenäinen liiketaloudellinen yksikkö. Muu liiketilatarve tyydytetään nykyisen taidetehtaan tiloilla. Ellei kahvilaa pystytä toteuttamaan siten, että se sijaitsee Taidetehtaan rakennuksessa ilman luontevaa yhteyttä ARC:iin, sen sijoittamista kohteeseen tulee harkita. Palvelu on luonteva osa museota ja sen tulee olla helposti saavutettavissa. Suunnittelussa tulee huomioida kohteen synergia ja toimivat yhteydet Taidetehtaan kanssa. Markkinaehtoisen luontomatkailu-liiketoiminnan mahdollisuudet ovat rajalliset toiminnan kausiluonteisuuden takia, ja niiden tilatarve tulee harkita tarkkaan. Työssä kohteen kokoa on arvioitu tilaajalta saaduissa kahdessa kokoluokassa 2500 brm ja 4000 brm. Tilajakaumaa eikä tilojen sisältöä ole vielä ollut saatavilla tämän työn laadinnan aikana. ARC keskuksen tilat muodostuvat näin kohteeseen suunniteltavista näyttelytiloista ja niiden tarvitsemista välttämättömistä tukitiloista. Tilajakauma ja tilakoko tulee arvioida ennen hankkeeseen ryhtymistä. Kaupungin taloudellisen panostuksen ja tuen määrä asettaa ehdot toteutettavan kohteen koolle. 23

RAHOITUSMALLIVERTAILU 24

RAHOITUSMALLIVERTAILU KAUPUNKI OMISTAA KOHTEEN Rakennus toteutetaan kaupungin toimesta ja rakennus tulee ns. kunnan omaan taseeseen. Kunta rahoittaa investoinnin ja kilpailuttaa rakennushankkeen. Omistuksen ja käytön aikana kaupunki hankkii tai tuottaa itse tarvittavat kiinteistöpalvelut. Omistamiseen liittyvät hyödyt ja riskit kohdistuvat kaupungille. Hyödyt ja riskit + Investoinnin rahoituksessa rahahinta ei ole ongelma. Kaupunki saa edullista rahoitusta markkinoilta + Kaupunki päättää ylläpito- ja kunnossapitokustannukset sekä korjauskustannukset - Omistamiseen liittyvät riskit - Riski rakennuskustannusten muutoksesta - Riski ylläpitokustannusten muutoksesta - Riski kustannusten kattamisesta vuosittaisella budjettirahoituksella - Riski kohteen jatkokäytöstä alkuperäisen käyttötarpeen muuttuessa 25

RAHOITUSMALLIVERTAILU - ELINKAARIMALLI Kaupunki hankkii palvelun ja/tai tilat palveluntuottajan avulla perustuen normaalia pidempään ja vastuiltaan laajempaan sopimukseen. Kunta/ palveluntuottaja rahoittaa investoinnin. Rakennus voi tulla joko kunnan omistaman kiinteistöyhtiön taseeseen tai palveluntuottaja omistaa kohteen. Palveluntuottaja eli rakennuttaja, rakennusliike tai muu taho vastaa rakennuksesta normaalia laajemmalla vastuulla sopimuskauden ajan. Hyödyt ja riskit + Palveluntuottaja vastaa omistajana kohteen suunnittelusta, rakentamisesta ja ylläpidosta ja että rakennus pysyy kunnossa sopimuskauden ajan + Kaupunki lainan takaajana laskee rahoituskustannusta - Elinkaarimallia on rajallisesti käytetty, eikä vielä ole pitkäaikaista kokemustaa ja tietoa sen toimivuudesta - Riskit ja niiden hallinta hankinnassa vaatii huomattavaa osaamista ja resursseja hankinnan määrittelyssä mukaan lukien vastuunjaosta sopiminen - Ajallisesti pitkä sitoutuminen kohteeseen käyttötarpeen mahdollisesti muuttuessa 26

RAHOITUSMALLIVERTAILU RAHOITUS-/KIINTEISTÖLEASING Kaupunki rakennuttaa ja vuokraa pitkäaikaisella sopimuksella kohteen, jonka rahoittaja hankkii omistukseensa. Kaupunki suunnittelee ja rakennuttaa kohteen. Sopimuksen aikana kaupunki hankkii tai tuottaa itse tarvittavat palvelut. Jos sopimuskauden päättyessä kaupungilla on velvollisuus lunastaa kohde omistukseensa, omistamiseen liittyvät riskit siirtyvät kaupungille. Hyödyt ja riskit + Ylläpitokustannukset ovat kaupungin päätösvallassa. + Ei edellytä kaupungilta alkuinvestointia ja voi olla kilpailukykyinen kaupungin oman rahoituksen kanssa. + Sopimuskauden jälkeen kaupunki voi lunastaa kiinteistön omistukseensa. - Riskit suunnittelun onnistumisesta ja takuuajan jälkeisistä kustannuksista. - Riski ylläpitokustannusten muutoksesta ja niiden kattamisesta budjettirahoituksella. 27

RAHOITUSMALLIVERTAILU - VUOKRAUS Kaupunki on vuokralaisena sijoittajan rahoittamassa, rakennuttamassa ja omistamassa kohteessa. Omistajavastuu kiinteistöstä on sijoittajalla. Kokonaisvuokramallissa (bruttovuokra) sijoittaja vastaa kohteen ylläpidosta sekä kunnossapito- ja korjauskustannuksista. Pääomavuokramallissa (nettovuokra) kaupunki vastaa vuokra-ajan kohteen ylläpidosta ja vastuunjakotaulukon mukaisista kunnossapito- ja korjauskustannuksista. Sijoittaja kehittää kiinteistöä tarvittaessa vuokralaisen tarpeiden mukaan. Mahdolliset muutostyökustannukset lisätään vuokraan ns. investointivuokrana. Hyödyt ja riskit + Kaupungilla ei ole kiinteistön omistamiseen liittyviä riskejä. Erityisesti Exit-riski poistuu mahdollisen käyttötarpeen muuttuessa. + Ei alkuinvestointia, vapauttaa pääomaa muuhun käyttöön. + Mahdollisuus kilpailuttamalla aikaansaada kustannuksiltaan edullinen ratkaisu. - Kustannustaso mahdollisesti korkeampi kuin rahoitusleasingissa tai omassa omistuksessa olevassa kohteessa. - Nettovuokrauksessa riski ylläpitokustannusten muutoksesta kunnalla. 28

RAHOITUSMALLIVERTAILU - MYYNTI JA TAKAISINVUOKRAUS Kaupunki suunnittelee, rakennuttaa sekä rahoittaa kohteen, myy rakennusaikana hankkeen ja sitoutuu riittävän pitkällä 20-25 vuoden vuokrasopimuksella kohteeseen. Tilat suunnitellaan kaupungin palvelutarpeen perusteella ja kaupunki rakennuttaa kohteen. Kohde myydään rakennusaikana ja kaupunki vastaa kohteen vuokrasta. Kohteen myynnissä kilpailutus perustuu kaupungin vuokrasopimuksen pituuteen, vuokrasopimusmalliin ja vuokratasoon. Hyödyt ja riskit + Kaupunki saa edullista rahoitusta markkinoilta. + Onnistuneen myyntiprosessin avulla on mahdollista kattaa alkuinvestointi ja siirtää omistamiseen kohdistuva riski ostajalle. + Hyvän hankesuunnittelun avulla ylläpito- ja kunnossapitokustannukset sekä korjauskustannukset maltilliset. - Riski rakennuskustannusten muutoksesta. - Riski ylläpitokustannusten muutoksesta vuokraaikana nettosopimusta käytettäessä. - Omistamiseen liittyvät riskit siirtyvät ostajalle vuokrasopimuksen päättyessä. 29

YHTEENVETO RAHOITUSMALLEISTA Näkemyksemme mukaan soveltuvin rahoitusmalli hankkeelle on malli, jossa kaupunki suunnittelee ja rakennuttaa kohteen ja myy valmiin kohteen sijoittajalle. Vaihtoehtoisesti kaupunki voi kilpailuttaa toteutuksen perustuen kaupungin kohteeseen tehtävään vuokrasopimukseen. Molemmissa vaihtoehdoissa kaupungilla on mahdollisuus vaikuttaa kohteen toteutukseen ja esitetyt muut hyödyt saavuttaa, esimerkkinä mahdolliseen käyttötarpeen muuttumiseen liittyvä Exit-riskin poistuminen. Tilanteessa jossa kunta haluaa saada kohteesta korkeimman hinnan, paras lähtökohta on kilpailuttaa sijoittaja hankkeelle niin että kohteen nettovuokra asetetaan markkinavuokran tasolle ja vuokrasopimus perustuu ns. triple net sopimukseen. Kohteen hinta määräytyy kilpailussa alimman tuottovaatimuksen mukaiselle tasolle. Kohteen omistus on taloudellisesti järkevä vaihtoehto silloin, jos kohde on kaupungin strateginen hanke joka vaatii erikoistilat ja toimintaa tullaan toteuttamaan kohteessa yli 30 vuoden ajan. 30

TOTEUTUSKUMPPANIMAHDOLLISUUDET 31

INVESTOINNIN HOUKUTTELEVUUS KIINTEISTÖSIJOITTAJAN KANNALTA Huomioitavat asiat kohteen houkuttelevuuden kannalta investoijan näkökulmasta. Yksi vuokralainen: yksinkertainen sopimussuhde ja ylläpitovastuu, vähäriskinen vuokralainen lisää sijoittajien kiinnostusta. Triple net sopimus, jossa kohteen vuokralainen vastaa ylläpidosta. Muuntojoustava kohde niin rakennuksen kuin asemakaavan määräysten osalta, jolloin rakennus soveltuu elinkaarensa aikana myös muuhun toimintaan. Kohteesta erillinen rakennus: selkeä oma taloudellinen yksikkö. Ei tiloja muille toiminnoille, joiden vuokranmaksukyky ei vastaa kohteelle esitettyä vuokratasoa ellei kaupunki toimi välivuokraajana. Vuokratontti heikentää myytävyyttä ulkomaisten sijoittajien näkökulmasta, mutta ei pitkällä maanvuokrasopimuksella juuri vaikuta kotimaisten sijoittajien kiinnostukseen. Sijoittajien mahdollisia muita kriteereitä: Rakennuksen imago ja käyttötarkoitus Ympäristöasiat (energiankulutus ja sertifikaatit) Ympäristö ja kuuluminen osaksi isompaa toimivaa kokonaisuutta (alue ja kaupunki) 32

LIIKETOIMINNALLINEN SWOT-ANALYYSI 33

LIIKETOIMINNALLINEN SWOT-ANALYYSI VAHVUUDET Hyvä sijainti kaupungissa. Rakennusinvestoinnin toteutukselle on useita taloudellisesti mahdollisia vaihtoehtoja. Sijoittajia kiinnostava kohde, erityisesti erillisenä rakennuksena pitkällä vuokrasopimuksella. Kaupungin kiinnostavuuden lisääminen. Taidemuseo perustuu olemassa olevan taidetoiminnan yhteen tuomiseen. HEIKKOUDET Kaupungin toimintojen määrittely vasta alussa ja niiden tilajakauma ei tiedossa. Kohteen jatkuva kiinnostavuuden ylläpitäminen erityisesti paikallisten näkökulmasta vaatii panostusta. MAHDOLLISUUDET Sijainti alueella, joka on kiinnostava ja kehittyvä: välittömään läheisyyteen suunnitellut uudet hankkeet sekä torin ja Kokonniemen hankkeet. Lähiympäristössä on jo olemassa olevia ja tulevia palveluja, joita kohde täydentää ja joihin se voi tukeutua. Viime aikoina avatuilla uusilla kulttuurikohteilla on ollut kysyntää ja ne ovat kiinnostaneet ihmisiä. UHAT Kilpailu ihmisten vapaa-ajankäytöstä. Kilpailevat kohteet. Museokohteiden alhaiset kävijämäärät. Talouden epävarmuus. Erikoistilojen rakentamisen kustannukset ja niiden ennakointi. 34

NEWSEC VALUATION JUHA NUMMI juha.nummi@newsec.fi RIKU RÄISÄNEN riku.raisanen@newsec.fi +358 40 577 2825 35

FOR COLLEAGUES PASSIONAND CLIENTS EXCELLENCE INNOVATION INTEGRITY THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE 36