KIINTEISTÖARVIOINTI Kohde: Yrittäjätalo Företagshuset, Näsby, Houtskari Laatinut Ralf Rehnberg 7.4.2014
1. Yleistä Toimeksiantaja Paraisten kaupunki / kaupungingeodeetti Susanna Lönnberg Arvioitsija Kiinteistöarviointitoimisto R. Rehnberg Oy Ralf Rehnberg, Yana Porokhnavets Arvioinnin kohde Kiinteistö Kommunalgården II 445-665-4-18, Houtskari, Paraisten kaupunki Maastokatselmus 20.3.2014 Arvioinnin päivämäärä 7.4.2014 Arvioinnissa sovellettavat ohjeet Arvioinnissa sovelletaan kansainvälistä arviointistandardia IVS. Arvioinnin tarkoitus Tarkoituksena on arvioida kiinteistön todennäköinen velaton käypä arvo. Käypä arvo todennäköinen luovutushinta, joka kohteesta voidaan vapailla markkinoilla saada toisistaan riippumattomien tahojen välisessä kaupassa. Arvioinnin tarve Kiinteistön myynti.
3 Rajoitukset ja olettamukset arvioinnissa Tässä arvioinnissa kohteen todennäköinen käypä arvo on arvioitu muun muassa toimeksiantajan ilmoittamien tietojen sekä julkisten tietokantojen ja tilastojen avulla. Maapinta-aloista ei ole tehty tarkkoja mittauksia. Pinta-alat on määritelty kiinteistörekisteritietojen perusteella. Arvioinnissa ei ole huomioitu mahdollisia maaperän epäpuhtauksia. Katselmuksessa ei todettu mahdollisia ongelma-alueita. Rakennuksessa on todettu kosteusongelmia ja siihen liittyen homeongelmia. Jotkut osat taloa on asetettu oleskelukieltoon (tieto saatu katselmuksessa). Katselmuksessa todettiin, että oleskelukielto koskee pääosin rakennuksen keskiosaa sekä kellarikerrosta. Rakennuksen bruttopinta-ala on mitattu paikan päällä. 2. Kohteen kuvaus 2.1. Kiinteistön tiedot 1 Kiinteistötunnus Kommunalgården II 445-665-4-18 2 Omistaja Paraisten kaupunki (lainhuuto Houtskarin kunnalle) 3 Pinta-ala noin 1 221 m 2 4 Yhteiset alueet Ei osuutta 5 Vuokralaiset tai muut käyttöoikeuden haltijat 6 Sijainti 7 Topografia 8 Kaavat 9 Oikeudet, rasitukset, kiinnitykset 10 Rakennus 1. Houtskärs El Ab, 10,5 m 2, noin 46 /kk, toistaiseksi 2. Tina Axén, 30 m 2, noin 131 /kk, toistaiseksi 3. Frisör Adam & Eva, loppuu 31.4.2014 Kohde sijaitsee Houtskarissa, Näsbyssä, noin 75 km:n päässä Paraisten keskustasta ja noin 99 km:n päässä Turusta. Ajomatkaan sisältyy kolme lauttaväliä. Kiinteistö sijaitsee taajaman keskusta-alueella. Tontti osin rinteessä, jossa pienet korkeuserot, piha pääosin asfaltoitu. Houtskarin yleiskaavassa alue on merkitty keskustaalueeksi C. Tontti osin maantien suoja-aluetta Rakennettu 1950-luvulla paloasemakäyttöön, betoniperustus, siporex/puu, rapattu, peltikatto - Kellariosa noin 180 brm 2 (autotalli, varasto, öljylämmityskeskus), mitattu homepitoisuuksia - 1. kerros noin 180 brm 2, toimistotilat - 2. kerros asunto 4 h + k, 2 wc:tä, suihku, noin 140 brm 2, wc:ssä vesivaurio, lattia purettu - toimisto- ja sosiaalitilat noin 103 brm 2, kunnostetut pinnat, mitattu homepitoisuuksia, oleskelukielto? - kylmä ullakkotila, varasto, noin 70 brm 2 - kylmä varasto, betonilattia, noin 53 brm 2 Yhteensä noin 730 brm 2.
4 Rakennus on liitetty kunnallistekniikkaan. Rakennus kaiken kaikkiaan tyydyttävässä kunnossa. Homeongelmia pääasiassa lisärakennuksessa, jossa rossipohja ja huono ilmanvaihto. Kaikki putket pääosin uusittu? 2.2. Markkinatilanne, hintatekijät Arvioinnin kohde sijaitsee keskeisellä paikalla Houtskarin taajamassa. Rakennus on pienyrittäjien ja Paraisten kaupungin käytössä. Vain osa tiloista on vuokralla. Asunnossa on vesivaurio, jota korjataan parhaillaan. Tiloista voitaisiin periaatteessa antaa vuokralle suurempi osa. Ongelmana tässä tapauksessa ovat osassa huoneita olevat sisäilmaongelmat ja home, jotka voivat helposti vaikuttaa myös ns. terveiden tilojen vuokraukseen. Suurimpana ongelmana on oletettavasti lisärakennuksen huonosti tuulettuva rossipohja. Sitä, kuinka helposti ongelmat voitaisiin korjata, on vaikea arvioida. Tässä vaiheessa saatavilla ei ole kuntotarkastusraporttia, joka voisi helpottaa arviota. Kohde sijaitsee keskeisellä paikalla ja toimisto- ja liiketiloille on todennäköisesti kysyntää Näsbyssä. Rakennus on öljylämmitteinen, ja siitä saatava nettotuotto voi jäädä melko vaatimattomaksi, vaikka vuokralla olisi suurempi osa rakennuksesta. Huonejaon takia rakennusta tuskin voidaan käyttää matkailutarkoituksessa. Rakennuksessa on suuria varastotiloja erilaisiin käyttötarkoituksiin. Kiinteistöä on vaikea myydä pelkästään yhteen käyttötarkoitukseen, todennäköisesti kohde säilyy joka tapauksessa eri käyttötarkoituksiin vuokrattavana vuokrakohteena. Edellä mainitun mukaisesti voidaan pitää todennäköisenä, että myyntiarvo jää huomattavasti teknistä nykyarvoa alhaisemmaksi. 3. Käypä arvo 3.1. Kustannusarvo Arvioitu nykyarvo kustannusmenetelmällä: Tontti kunnostuskustannuksineen noin 7 000 euroa. Rakennus noin 900 euroa/brm 2 x 320 brm 2 x 0,37 + 400 euroa/brm 2 x 180 brm 2 x 0,30 + 700 euroa/brm 2 x 103 euroa/brm 2 x 0,20 + 250 euroa/brm 2 x 50 brm 2 x 0,30 = noin 146 000 euroa. Nykyarvo yhteensä noin 153 000 euroa. 3.2. Tuottoarvo Enimmäistuottoarvo: Enimmäisbruttotuotto noin 5 euroa/m 2 x 400 m 2 x 12 = 24 000 euroa. Arvioidut käyttökulut noin 15 000 euroa, nettotuotto noin 9 000 euroa, pääomitus 10 % => tuottoarvo noin 90 000 euroa. Pääomistus 14 % => noin 64 000 euroa.
5 Kohteen todennäköinen arvo edellä esitetyn perusteella noin 65 000 150 000 euroa. Alhaisempi arvo johtuu paljolti vuokraukseen liittyvistä riskeistä sekä sisäilmaongelmista. Markkinatilanteen ja riskit huomioon ottaen katson, että kiinteistön todennäköinen käypä velaton arvo on 70 000 120 000 euroa. Kohde on melko erityislaatuinen ja myyntihinnan tarkka arviointi on vaikeaa. Homeongelmat ja Houtskarin suhteellisen pienet markkinat voivat painaa hintaa voimakkaasti alaspäin. Toisaalta kohde voi näyttäytyä kiinnostavana esimerkiksi pääkaupunkiseudulta tulevalle ostajalle, joka on aikeissa ryhtyä pienyrittäjäksi saaristossa. Tällaiseen käyttöön kohde voisi soveltua erittäin hyvin, ja kaupan päälle saisi vielä suuren asunnon. Myös sisäilmaongelmien on oltava ratkaistu paremman hinnan saamiseksi. Turku 7. huhtikuuta 2014 (allekirjoitus) Ralf Rehnberg DI, Turku AKA, yleisauktorisoitu kiinteistöarvioija Keskuskauppakamarin hyväksymä kiinteistöarvioitsija
Tienpuoleinen julkisivu Sisätontti, lisärakennus oikealla Piha asfaltoitu Autotalli Asunto Kylpyhuone
Wc:n lattia, kosteusvaurio Keittiö Toimistotilat Lisärakennuksen sosiaalitilat Lisärakennuksen wc Lämmityskeskus