Kasvatus- ja opetuslautakunta 51 23.04.2014 Tekninen lautakunta 91 13.05.2014 Tekninen lautakunta 135 26.08.2014 Lohjan Rauhanyhdistys ry:n ja Lohjan kaupungin päiväkotiyhteistyö 310/05.10.00/2014 KOPLK 23.04.2014 51 Lohjan Rauhanyhdistys ry on ottanut yhteyttä kaupungin sivistystoimeen ja esittänyt yhteistyötä yhteisen toimitalon toteuttamiseksi. Rauhanyhdistys rakennuttaisi toimitilan, josta se vuokraisi tiloja kaupungille päiväkotikäyttöön. Päiväkodin toiminta voitaisiin toteuttaa joko kaupungin omana toimintana tai välivuokraamalla tila yksityiselle palveluntuottajalle. Toimitalo on tarkoitus toteuttaa siten, että Rauhanyhdistyksen toiminta ja päiväkotitoiminta voidaan sovittaa yhteen ja tilat ovat mahdollisimman laajasti molempien käytettävissä vuokrasopimuksella sovittavien periaatteiden mukaisesti. Hämeenlinnan Rauhanyhdistys on toteuttanut Hämeenlinnassa vastaavan hankkeen, joka on valmistunut pari vuotta sitten. Kaupunki on välivuokrannut tilat yksityiselle päiväkodille. Sivistysjohtaja, tilahallintopäällikkö ja varhaiskasvatuspäällikkö ovat käyneet tutustumassa Hämeenlinnan toimitilaan ja keskustelleet sekä ko. päiväkodin henkilökunnan että Hämeenlinnan kaupungin johtavien viranhaltijoiden kanssa hankkeesta. Lohjan varhaiskasvatuksessa suurin tilantarve kohdistuu tällä hetkellä Mäntynummen (Mäntynummi - Perttilä) sekä Saukkolan alueelle. Mäntynummen alueelle on lisäksi rakentumassa Immulan asuinalue, jolle on tehty varaus päiväkotirakentamiseen. Tämä päiväkoti-investointi voitaisiin korvata tässä kyseessä olevalla päiväkodilla. Päiväkotia on suunniteltu toteutettavaksi Lempolaan kaupungin osoittamalle y-tontille. Sijaintinsa puolesta päiväkoti olisi keskeisellä paikalla ja hyvällä suunnalla vanhempien pääkaupunkiseudulle suuntautuvaa työmatkaliikennettä ajatellen Yhteistyön pohjalta on käyty neuvottelu, jossa olivat mukana Rauhanyhdistyksen edustajat sekä edustajat sivistystoimesta, teknisestä toimesta ja ympäristötoimesta. Rauhanyhdistyksen kanssa yhteistyönä toteutetulla hankkeella Lohjan kaupunki säästää suunnitteluvuosien investointimenoissa ja saa kohtuullisella kustannuksella käyttöönsä laadukkaat, päivähoitotoimintaan suunnitellut tilat. Kaavaillun neljäryhmäisen (63-84 -paikkaisen) päiväkodin vuosivuokra on arviolta 156.000 euroa. Erikseen jaettavat asiakirjat: - Lohjan Rauhanyhdistys ry:n ja Lohjan kaupungin välinen aiesopimus
Esitys Sj Kasvatus- ja opetuslautakunta Päätös Hyväksyttiin. ----------------------------------- 1. hyväksyy osaltaan Lohjan Rauhanyhdistys ry:n ja Lohjan kaupungin päiväkotiyhteistyön jatkosuunnittelun; 2. pyytää asiasta lausunnon tekniseltä lautakunnalta; 3. esittää kaupunginhallitukselle ja edelleen valtuustolle, että Lohjan kaupunki tekee aiesopimuksen Lohjan Rauhanyhdistys ry:n kanssa yhteisen toimitilan toteuttamisesta. TEKLA 13.05.2014 91 Tekninen lautakunta toteaa lausuntonaan, että hanke on pitkäaikaisena vuok ra so pi muk se na kaupungille taloudellisesti erikseen arvioitava ennen so pi mus ta. Kaupungin tämän hetken toiminnoista perusturva toimii vas taavan tyyppisesti vuokratiloissa pitkäaikaisella vuokrasopimuksella Loh jantäh den kiinteistössä. Aiheena oleva päiväkotihanke tulee maksamaan esitetyn 15 vuoden ai ka na 2.340.000 lisäksi indeksi yms. korotukset ja kasvatus - ja ope tus lau takun nan esityslistalla kerrotulla arviovuosivuokralla 156.000. Lisäksi kaupun ki vastaa sopimusluonnoksen mukaan päiväkodin tarvitseman pi han oleskelu- ja leikkialueen hankinnasta. Kuukausivuokra on vuosivuokrasta laskien 13.000 /kk, mikä n. 18-19 / hyö ty-m² ja n. 13-14 / krs-m² (brt-m²), kun neliöpohjana käytetään kaupun gin teknisen toimen päiväkotirakennusten suunnitteluohjetta, mistä arvioi dut minimi ka-neliömäärät neliosastoiselle päiväkodille on 706 hyö ty neliö tä ja 953 bruttoneliötä. Sopimusluonnoksen mukaan "vuokran määräytymisen lähtökohtana ovat toi mi ta lo hank keen investointikustannukset jaettuna kohtuullisella kuo le tusajal la sekä toimitalon käyttökustannukset. Toimitalon vuosikustannus muodos tuu investoinnin poistosta ja kohtuullisesta tuottokorosta sekä käyt tökus tan nuk sis ta". Vertailun vuoksi voidaan todeta, että Moisiolle vv. 2012-13 toteutettu ne liosas toi nen (4 os) päiväkoti maksoi 2.700.000. Moision kokoisen in vestoin nin takaisinmaksukustannus nykyhetken koroilla ja 14 v. ta kasin mak suajal le laskettuna on 2.943.000 (210.228 /v, 17.519 /kk). Lisäksi tu le vat käyttökustannukset. Vertailun perusteella voidaan todeta hankkeen toteuttamiskustannuksen ole van edullinen Moision päiväkotiin verrattuna. Edullisuus syntynee hankkeen synergiaedusta, kun rakennushankkeen yhteisille tiloille on kaksi mak sa jaa. Vuokrasopimusluonnoksessa jossain määrin avoin kysymys on menettely 15 v. vuokrasopimuskauden jälkeen, onko kaupungilla tarve jatkaa ao. päi-
vä ko dis sa ja millä ehdoilla jatkaminen on mahdollista. Esitetty tontti on kaupungin omistama, sijaitsee Lempolan läpikulkutien Lem po lan tien ja Saukkolantien risteysalueella, korttelissa 222, kaa va merkin tä YLII, tehokkuus 0.2, vanhaa soranottoaluetta, rinteinen ja metsäinen se kä nykytilassaan jossain määrin haasteellinen, ja edellyttää maa mas sojen siirtoa. Tontti sijaitsee pohjavesialueella, missä pohjavesi on lähellä ton tin alaosan maanpintaa mittaustoimen tiedon mukaan.tontin ala osas sa, Lempolantien varressa on käytössä oleva pallokenttä. Tontti on isohko, n. 18.500 m², joka muodostuu kahdesta tilasta. Esi tys listan liitteenä on kaavaote, missä on punaisella merkitty kaupungin omis tamat maa-alueet. (Heikki Jauhiainen, Jorma Kaasinen) Erikseen jaettavat asiakirjat: - kaavaote, sisältäen kaupungin maaomistuksen - Aiesopimusluonnos Esitys Tj Tekninen lautakunta esittää lausuntonaan seuraavaa: Esitys pöydälle jättämisestä Esitetty Lempolan päiväkotihanke aiesopimuksen / 15 v. vuok ra so pi musluon nok sen mukaan näyttää Moision päiväkotihankkeeseen ver rat tu na olevan taloudellisesti toteuttamiskelpoinen, Sopimusluonnokseen tulisi lisätä menettelytapa tai mahdollinen op tio vuokrauk sen jatkamisesta esitetyn 15 v. vuokra-ajan jälkeen, Koko tonttialueen käyttö tulisi suunnitella hankkeen yhteydessä erik seen. Tont ti alu eel la olevan Lempolan pallokentän toiminnan jat ku mi nen tai siir tymi nen tulee erikseen selvittää. Puheenjohtaja Jarmo Aho esitti jäsen Maija Eleniuksen kannattamana asian jättämistä pöydälle. Jäsen Hannele Ilomäki-Piirilä esitti asian jat kamis ta. Äänestys Puheenjohtajan ehdotuksesta äänestys suoritettiin avoimena ni men huu toää nes tyk se nä siten, että asian pöydällepanoa kannattavat äänestivät JAA ja asian käsittelyn jatkamista kannattavat EI. Pöydälle jättämistä kannattivat teknisen lautakunnan jäsenet Jarmo Aho, Pek ka Luoma, Maija Elenius, Rolf Grandell, Noora Haapanen, Toni Hägg, Ta pa ni Kopra, Pertti Merilä, Mikki Nieminen ja Kaarina Viljanen. Asian käsittelyn jatkamista kannattivat teknisen lautakunnan jäsenet Hanne le Ilomäki-Piirilä ja Maarit Makkonen. Puheenjohtaja Jarmo Ahon esitys asian jättämisestä pöydälle sai kym menen (10) ääntä ja jäsen Hannele Ilomäki-Piirilän esitys asian käsittelyn jatka mi nen sai kaksi (2) ääntä.
Päätös Tekninen lautakunta päätti jättää asian äänin 10-2 pöydälle. ----------------------------------- TEKLA 135 13.5.2014 pidetyssä kokouksessa tekninen lautakunta päätti jättää asian pöy däl le. Toteutuessaan hanke korvaa toistaiseksi Immulan uu den päi vä ko ti hankeen. Tontin sijoituspaikka on kaupungin tarjolla olevista tonttivaihtoehdoista katsot tu parhaimmaksi niin toiminnallisesti kuin yh dys kun ta ra ken teen kan nalta. Tontti on esitetty neuvotteluissa rau han yh dis tys ry:lle, joka on myös pitä nyt paikkaa toimintansa kannalta hyvänä. Muista tonttivaihtoehdoista Mäntynummen koulun ja Attendon palvelutalon vä lis sä on rakentamaton alue, mikä on kuitenkin kaavassa VU ja LP merkin nöil lä, eli virkistys ja pysäköintialuetta. Toinen tonttivaihtoehto Män tynum men alueella on alkuperäisen päiväkodin ja ur hei lu ken tän välissä, rajoit tuen yhdeltä sivultaan Mäntynummentiehen. Tontin ala pääs sä on nyt eko pis te. Kaavamerkinnät ovat Y/k ja VL eli julkisten rakennusten kort te lialue sekä lähivirkistysalue. Lisämerkinnällä /k korttelialue on osoitettu perus tur van tarpeisiin. Mäntynummen alue on ollut esillä sijoituspaikkaa sel vitet täes sä, mutta se on jo alkuvaiheessa karsiutunut pois ahtauden takia. Pelkän päiväkotitoiminnan (neliryhmäinen, 953 brm²) sijoittaminen uu dis raken nuk se na on molempiin em. paikkoihin mahdollista edellyttäen, että nykyi sen käyttötarkoituksen mukanen tarve on selvitetty ja että asemakaava on muutettu päiväkotitoiminnan mukaiseksi. Tukipalveluiden (kiinteistönhoito, ruokahuolto ja siivous) osalta kiin teis tönhoi to jää omistajan vastuulle, jollei erikseen muuta sovita. Päi vä ko ti toi minnan ollessa kaupungin toimintaa tukipalveluina tulee hoidettavaksi ruo kahuol to ja siivous. Neliryhmäinen päiväkoti on pienin uudishankekoko, joten sen suhteen hanke vastaa kaupungin toimintalinjaa. Sijainniltaan Lem po lan yksikkö on erillinen ja jonkin verran sivussa muista kaupungin yk si köis tä sijoittuen kuitenkin taajama-alueelle. Mikäli päiväkodissa toimii yk si tyi nen yritys ja palvelu maksetaan palveluseteleillä em. kaupungin jär jes tä miä tukipalveluja ei tarvita, vaan palvelun tuottaja hoitaa ne. Hanke on esitetyssä muodossaan tietyllä tavalla päänavaaja uuteen malliin Loh jan kaupungilla. Kaupunki ei enää omista seiniä tai tiloja, missä se toimii. Investointikustannus on siirtymässä vuosittaiseksi käyttökuluksi, mi kä pit käl lä ajalla yhteenlaskettuna vastaa tai lähestyy investoinnin ker ta kustan nus ta tai investoinnin vuosittaista rahoituskustannusta takaisin mak suna. Esitetyssä mallissa rauhanyhdistys toimii periaatteessa kiin teis tö si joitus yh tiöi den tavoin, eli toteuttaa hankkeen sen jälkeen, kun vuokralainen on varmistunut riittävän pitkällä aikajänteellä. Tässä mallissa etuna osapuo lil le on osin yh teis käyt töi set tilat, joiden käyttö ajoittuu eri aikaan, näitä ovat juhla- /liikuntasali, jakelukeittiö, ruokailutilat, sosiaalisia tiloja sekä ulko puo li set pysäköintialueet. Aiesopimuksen mukaisessa rahoitusvaihtoehdossa rauhanyhdistys hank kii ko ko hankeen rahoituksen ja kaupunki tulee vuokralaiseksi. Vaih to eh toi nen rahoitus on leasingrahoitus, jonka kaupunki hankkii omille hal lit se mil le ti loil-
leen. Tällöin vuokrasopimuksen päätyttyä tilat jäisivät kau pun gin omis tukseen ja rauhanyhdistyksen tilat rauhanyhdistyksen omis tuk seen. Yh tei set tilat jyvittyisivät käytön mukaan. Tällöin olisi katsottava hallintamuoto. Eräs mahdollisuus olisi yhtiömuotoinen hanke. Tämä vaihtoehtoinen lea sing rahoi tus ei ole ollut valmistelussa esillä. Yhdeltä leasing-rahoitusyhtiöltä on pyynnöstä saatu laskelma ver tai lu kohtee na käytetyn Moision neliosastoista (4 os) päiväkotia vastaavan päi vä kodin uushankinnasta, lähtökohtana Moision toteutunut kustannus 2.700.000. Mikäli investointi maksetaan vuokrana 240 kuukauden ai ka na, jolloin oli si 20 vuotta, on kokonaiskustannus 5 %:tin jäännösarvolla ra hoitus yh tiön las kel man mukaan 2.976.000. Vastaavasti Rau han yh dis tyk sen hank kees sa esitetty vuosivuokra 156.000 tekisi 20 vuodella ajalla 3.120.000 ja esi so pi mus luon nok ses sa olleella 15 v ajalla 2.340.000. 20 vuo den ver tai lu lu ku on laskettu siten, ettei vuokra alenisi 15 vuoden jälkeen. Avoinna on onko arvioitu 156.000 vuosivuokra laskettu kuo let tamaan invesotinti 15 vuodessa. Tämän johdosta laskennallisesti saatu 3.120.000 ei vält tä mät tä ole oikea taso. Aiesopimuksen mukaan laaditaan erillinen vuokrasopimus 15 vuodeksi. Tämän jälkeen on arvioi ta va kaupungin tarve kyseiseen vuokratilaan. Mikäli sitä on, voidaan teh dä uusi sopimus uusin ehdoin. Rauhanyhdistyksen aiesopimus ei sisällä tarkkoja tie to ja laajuudesta, inves toin ti ta sos ta eikä tilojen käyttöaikojen mää rit te lys tä, jotka tulevat tar kentu maan hankkeen jatkosuunnittelussa, jolloin laskelmia ei voi sel lai se naan verrata. Aiesopimuksen mukaan hankkeen yksityiskohtaisen suunnittelun kus tannuk sis ta vastaa rauhanyhdistys. Jatkosuunnittelussa tarkentuu hankkeen laa juus, investointikustannusten taso ja tilojen käyttö aikojen suhde. Vasta tä män jälkeen on otettavissa kantaa vaihtoehtojen taloudellisuuden ver tailuun. Aiesopimus sisältää kaupungin oikeuden vetäytyä sopimuksesta, jos han ke tavoiteaikataulusta oleellisesti viivästytään. Aiesopimukseen tulee lisä tä myös kaupungin oikeus vetäytyä hankkeesta, mikäli hanke osoit tautuu kaupungille kalliimmaksi kuin oma rakentaminen tai lea sing ra ken ta minen. (Jor ma Kaa si nen, Heikki Jauhianen, Jussi Savela) Erikseen jaettavat asiakirjat: - aiesopimus - kartta sijoituspaikasta Esitys Tj Tekninen lautakunta päättää esittää teknistaloudellisena lau sun to naan kaupunginhallitukselle seuraavaa: 1. Esitetty toimintamalli on uusi ja vaatii kaupungin periaatteellista kan nanot toa; 2. Toteutuessaan ko. hanke korvaa toistaiseksi Immulan uu den päi vä ko tihan keen; 3. Hankkeen etuna on yh teis käyt töi set tilat, joiden käyttö ajoittuu eri aikaan. Näitä ovat juhla- /liikuntasali, jakelukeittiö, ruokailutilat, so si aa li sia
tiloja sekä ul ko puo li set pysäköintialueet. Tällöin tilavuokrat voi daan jakaa ja tilojen käyttö on tehokkaampaa; 4. Esitetty Lempolan päiväkodin sijoituspaikka korttelissa 222 (kaa va merkin tä YLII) sijaitsee Lempolantien ja Saukkolantien ris teys alu eel la. Tontin sijoituspaikka ei ole optimaalisin, mutta toi min nal li ses ti se kä yhdyskuntarakenteen kannalta sopiva. Tont ti alu eel la olevan Lem po lan pallokentän toiminnan jatkuminen tai siir ty mi nen tulee erik seen selvittää; 5. Rauhanyhdistyksen aiesopimus ei sisällä tarkkoja tietoja hankkeen laajuu des ta, investointikustannuksista, investoinnin poistoajasta, las ket ta vas ta korkotasosta eikä tilojen käytön eikä käyttö aikojen mää rit te lys tä. Aiesopimuksen mukaan hankkeen yksityiskohtaisen suun nit te lun kustannuksista vastaa rauhanyhdistys, jolloin em. asiat tar ken tu vat jat kosuun nit te lus sa. Vasta tämän jälkeen on otettavissa kan taa vaihtoehtojen taloudellisuuden vertailuun. Aie so pi mus si säl tää kaupungin oikeuden vetäytyä sopimuksesta, jos han ke ta voi te ai ka tau lus ta oleellisesti viivästytään. Aiesopimukseen tu lee lisätä myös kau pun gin oikeus vetäytyä hankkeesta, mikäli han ke osoittautuu kau pun gil le epätaloudelliseksi vaihtoehdoksi. Muutosesitys Jäsen Pekka Luoma jäsen Mikki Niemisen kannattamana esitti seuraavan muutosesityksen: Tekninen lautakunta päättää esittää teknistaloudellisena lausuntonaan kaupunginhallitukselle seuraavaa: 1) Lohjan kaupunki ei jatka Rauhanyhdistyksen aiesopimushankkeen viemistä eteenpäin. 2) Lohjan kaupunki aloittaa välittömästi selvitystyön, isojen investointikohteiden rakentamisen ja rahoittamisen elinkaarimallilla. Elinkaarimallissa palveluntuottaja kantaa rakennuksesta normaalia laajemman ja pidemmän vastuun. Äänestys Puheenjohtajan ehdotuksesta äänestys suoritettiin avoimena nimenhuutoäänestyksenä siten, että teknisen johtajan päätösesitystä kannattavat äänestivät JAA ja jäsen Pekka Luoman muutosesitystä kannattaneet EI. Teknisen johtajan päätösesitystä kannattivat teknisen lautakunnan jäsenet Hannele Ilomäki-Piirilä ja Maarit Makkonen. Jäsen Pekka Luoman muutosesitystä kannattivat teknisen lautakunnan jäsenet Jarmo Aho, Pekka Luoma, Raimo Karjalainen, Rolf Grandell, Toni Hägg, Tapani Kopra, Pertti Merilä, Mikki Nieminen ja Kaarina Viljanen. Teknisen johtajan päätösesitys sai kaksi (2) ääntä ja jäsen Pekka Luoman muutosesitys yhdeksän (9) ääntä.
Päätös ---------------------------------- Tekninen lautakunta hyväksyi äänin 9 2 jäsen Pekka Luoman muutosesityksen.