YMPÄRISTÖRAPORTTI 2015 OP Varallisuudenhoidon Kiinteistösijoittaminen Diakonia-ammattikorkeakoulu, Helsinki (Kuva: Kimmo Turtiainen)
Ympäristöraportti 2015 OP Varallisuudenhoidon Kiinteistösijoittaminen 1 SISÄLTÖ Kiinteistösijoitusyhtiön ympäristövastuu 2 OP Varallisuudenhoidon Kiinteistösijoittaminen 3 Ympäristöasioiden hallinnan keskeisimmät alueet: 5 Merkittävimmät ympäristönäkökohtamme Energiatehokkuus Jatkuva parantaminen Kulutuslukemat 8 Suoraan omistettujen kiinteistöjen kulutustiedot Hiilidioksidipäästöt Jätteiden hyötykäyttö Esimerkkejä vastuullisesta toiminnasta 12 Rakentamisen aikainen kosteudenseuranta Ympäristöserti oinneilla osoitus vastuullisuudesta Energiatehokkuutta maakylmällä Vanhan toimistokiinteistön energiatehokkuuden parantaminen Yhteistyö ja vaikuttaminen 16 Yhteystiedot 17
Ympäristöraportti 2015 OP Varallisuudenhoidon Kiinteistösijoittaminen 2 KIINTEISTÖSIJOITUSYHTIÖN YMPÄRISTÖVASTUU Kiinteistöjen rakentaminen, ylläpito ja käyttö kuluttaa noin 40 % Suomessa käytetystä energiasta, ja aiheuttaa 40 % päästöistä. Kiinteistöala on keskeisessä roolissa ilmastonmuutoksen hillinnässä. Vuoden 2015 lopulla saatiin solmittua merkittävä kansainvälisesti sitova ilmastosopimus Pariisissa, mikä tulee aiheuttamaan myös kiinteistöalalle kiristyviä päästövaatimuksia. Kiinteistöalan ympäristötehokkuuteen vaikuttavat monet tekijät, kuten teknologioiden kehittyminen, tilatehokkuus ja käyttöasteet, liikkuminen sekä käyttäjien muuttuvat toimintatavat. Pyrimme näiden keinojen, sekä vastuullisen kiinteistöjen ylläpidon ja kehittämisen kautta vastaamaan haasteeseen ekotehokkaammasta kiinteistökannasta Suomessa. OP Varallisuudenhoidon Kiinteistösijoittaminen hoitaa hallinnoimiensa kiinteistöpääomarahastojen kiinteistösijoituksia sekä asiakkaittensa suoria kiinteistösijoituksia. Yhtiömme on sitoutunut toimintamme aiheuttamien ympäristövaikutusten aktiiviseen seurantaan ja pienentämiseen. OP Ryhmän muista vastuullisuusnäkökohdista on kerrottu ryhmän vuosikertomuskokonaisuudessa, joka sisältää GRI G4-raportointiviitekehyksen laajan raportointivaihtoehdon mukaiset tiedot: http://op-year2015. /. Asunto Oy Lappeenrannan Kajanus
Ympäristöraportti 2015 OP Varallisuudenhoidon Kiinteistösijoittaminen 3 OP VARALLISUUDENHOIDON KIINTEISTÖSIJOITTAMINEN OP Varallisuudenhoidon Kiinteistösijoittamisen tehtävänä on tuottaa asiakkaillemme täyden palvelun kiinteistövarainhoidon palveluja sekä OP Ryhmälle sen tarvitsemia kiinteistöalan asiantuntijapalveluita. Edustamme vuokranantajan ominaisuudessa useita OP Ryhmään kuuluvia tahoja. Kiinteistövarallisuuden hoitajana olemme Suomen suurimpia. Rakennutamme ja omistamme kiinteistöjä valtakunnallisesti. OP VARALLISUUDENHOIDON KIINTEISTÖSIJOITTAMINEN Osa Varallisuudenhoito liiketoimintasegmenttiä Hallinnoi noin 2,5 miljardin euron kiinteistövarallisuutta Henkilöstön määrä 17 SIJOITTAJA-ASIAKKAAT OPn vakuutus ja eläkeyhteisöt Suomi-yhtiö Instituutiot ja ammattisijoittajat Yksityishenkilöt SIJOITUSKANTA Asuntoja noin 3 400, yhteensä 190 000 m 2 Toimitiloja 630 000 m 2, 140 osoitetta, 700 vuokralaista Rahasto- ja velkasijoituksia n. 70 rahastoon ja kohteeseen VERKOSTOITUNUT TOIMINTAMALLI Kansainvälinen sijoittamisen verkosto Newsec Asset Management Oy OP-Taloushallintopalvelut Rakennuttamisen verkosto Vuokravälittämisen verkosto
Ympäristöraportti 2015 OP Varallisuudenhoidon Kiinteistösijoittaminen 4 KIINTEISTÖSIJOITUSTUOTTEET Hallinnoimme useita kommandiittiyhtiömuotoisia rahastoja ja kahta erikoissijoitusrahastoa. Sijoitamme myös aktiivisesti kiinteistövakuudellisiin velkatuotteisiin. Ky-muotoiset suljetut rahastot Real Estate Fund Finland I Ky Real Estate Fund of Funds II Ky Real Estate Fund Finland III Ky Real Estate Debt and Secondaries Ky Ky-muotoiset puoliavoimet rahastot Pohjola Asuntorahasto Ky Suomi Toimitilakiinteistö Ky OP Tonttirahasto Ky Erikoissijoitusrahastot OP-Vuokratuotto OP-Metsänomistaja Velkasijoittaminen Kanava rahoittaa kotimaisia ja eurooppalaisia kiinteistösijoitushankkeita
Ympäristöraportti 2015 OP Varallisuudenhoidon Kiinteistösijoittaminen 5 MERKITTÄVIMMÄT YMPÄRISTÖNÄKÖKOHTAMME Merkittävimmät ympäristönäkökohtamme liittyvät kiinteistöjen energiankulutukseen ja siitä syntyviin päästöihin, vedenkulutukseen ja jätteisiin. Pyrimme vähentämään ympäristövaikutuksiamme kehittämällä jatkuvasti uusia toimintatapoja ympäristöasioiden hallintaan, sekä kokeilemalla uusia menetelmiä ja teknologioita. Tavoitteenamme on löytää parhaat ja tuloksellisimmat käytännöt ympäristövaikutuksemme hillintään. Ympäristöraporttimme on yksi työkalu kulutustietojemme seurantaan ja sitä kautta tavoitteiden asetantaan ja jatkuvaan parantamiseen. Vuoden 2015 raportointia olemme kehittäneet kulutustietojen osalta. Raportoimamme luvut ovat kunkin vuoden absoluuttisia kulutuksia. Vertailuarvoissa olemme huomioineet vain ne kohteet, jotka ovat olleet omistuksessa koko vuoden ajan. Kulutuslukemissamme ja kulutustrendeissämme korostuu asuinkiinteistökantamme merkittävä kasvu erityisesti vedenkäytön osalta. Asuinkiinteistöissä vettä käytetään keskimäärin suurempia määriä kuin liiketiloissa. Pyrimme jatkossakin kehittämään keinoja ympäristövaikutusten pienentämiseksi niin asuin kuin toimitilakiinteistöissämmekin. Kiinteistö Oy AMER Vallila, Helsinki. Kiinteistö sai BREEAM Very Good korjaushankeserti kaatin, mikä on ensimmäinen laatuaan Suomessa.
Ympäristöraportti 2015 OP Varallisuudenhoidon Kiinteistösijoittaminen 6 ENERGIATEHOKKUUS Kiinteistöjen sähkön ja lämmönkulutus ovat merkittävimmät ympäristönäkökohtamme. Seuraamme kiinteistöjemme energiatehokkuutta aktiivisesti, ja haemme jatkuvasti sekä perinteisiä että innovatiivisia ratkaisuja energiankulutuksen pienentämiseen. Haluamme olla kehittämässä kiinteistökantaa energiatehokkaammaksi, huomioiden kuitenkin terveellisen ja turvallisen kiinteistön tarpeet. Avainasemassa energiatehokkuuden kehittämisessä on toimiva yhteistyö ja osaavat asiantuntijat yhteistyökumppaniemme kanssa. Hallinnoimamme kiinteistökannan ylläpitoa johtaa Newsec Asset Management Oy. Erillisenä energiamanagerina ja teknisenä asiantuntijana toimii Talokeskus Yhtiöt Oy. Asuinliiketoimintamme kasvaa kovaa vauhtia, mikä heijastuu myös energiatehokkuuteemme ja erityisesti kiinteistökantamme vedenkulutuksen määrään. Nykyisen kiinteistökantamme keskiikä on hiukan aiemmin omistamaamme kantaa vanhempaa, mikä aiheuttaa myös haasteita kulutuslukemien pienentämisessä. Pyrimme kehittämään näiden kiinteistöjen energiatehokkuutta samalla, kun pidämme uudempien ja energiatehokkaampien kiinteistöjemme kulutukset matalalla tasolla. Kiinteistöjen energiankäyttöä johdetaan systemaattisesti ja tavoitteellisesti. Kiinteistökohteiden energiankulutukselle on asetettu raja-arvot, joita seurataan energiankatselmuskäynnein sekä teknisin tarkastus- ja säätökierroksin. Kiinteistömanageri käy kiinteistöhoitajan kanssa läpi kehitysehdotuksia ja merkittävimpiä tapahtumia, ja energiatehokkuutta kehittävät ratkaisumallit kehitetään yhdessä teknisen asiantuntijan kanssa. Kohderaportit käydään läpi kvartaaleittain energianseurantapalavereissa. Diakonia-ammattikorkeakoulu, Helsinki (Kuva: Kimmo Turtiainen)
Ympäristöraportti 2015 OP Varallisuudenhoidon Kiinteistösijoittaminen 7 JATKUVA PARANTAMINEN Jatkuva ympäristötehokkuuden parantaminen on perustoimintaperiaatteemme. Tämä toteutuu systemaattisen seurannan ja vastuullisen kiinteistöosaamisen ja kehittämisen kautta, sekä kokeilemalla uusia toimintatapoja kehityshankkeiden kautta. Päivittäisessä toiminnassamme sekä kehityshankkeissa hyödynnämme kumppaniemme laajaa asiantuntijaverkostoa. Energian kulutusseuranta, energiakohdekäynnit ja niiden kehitysehdotusten toteutus, kiinteistön oikeaoppinen tekninen ylläpito ja uusien hyvien teknologioiden käyttöönotto ovat keinojamme kehittää kiinteistöjen ekotehokkuutta. Lisäksi kehitämme jatkuvasti jätehuoltoa sekä ympäristöasioiden viestintää yhteistyökumppaniemme kanssa. Edistämme ympäristöasioita myös kokeilemalla uusia teknologioita ja toimintatapoja. Esimerkkejä käynnissä olevista pilottihankkeistamme ovat muun muassa aurinkosähköön, viherkattoihin sekä johdon raportoinnin kehittämiseen liittyvät hankkeet. Keskeisimpänä tekijänä kiinteistössä on sen käyttäjä. Toteutamme jatkuvan parantamisen periaatetta myös tarttumalla aktiivisesti ja ennalta ehkäisevästi kiinteistöjen sisäilmahaasteisiin. Tutkimme kiinteistöjen sisäilmaa uusimpia teknologioita käyttäen yhteistyökumppaniemme kanssa. Kiinteistö Oy Avia Line 3, Vantaa. Kiinteistön katolle on asennettu aurinkopaneelit.
Ympäristöraportti 2015 OP Varallisuudenhoidon Kiinteistösijoittaminen 8 SUORAAN OMISTETTUJEN KIINTEISTÖKOHTEIDEN KULUTUSTIEDOT Kiinteistökannan lukumäärä on kasvanut 2008-2015 aikana 21:sta kiinteistöstä 134:n kiinteistöön. Ominaiskulutukseen on otettu huomioon vertailtavissa olevat kiinteistöt, jotka ovat olleet koko kalenterivuoden Kiinteistösijoittamisen hallinnoitavassa kannassa. Merkittävä vedenkulutuksen kasvu johtuu asuntokannan voimakkaasta kasvusta vuosina 2014-2015. Raportoitavan data perustuu Tampuuri-kiinteistötietojärjestelmän kulutusseurantatietoihin, jotka perustuvat todelliseen mitattuun kulutukseen. Pääomavuokrakohteet, joissa vuokralainen vastaa ylläpidosta itse, on rajattu selkeyden vuoksi raportoinnista pois. Kulutuksen raportointia on kehitetty edellisen vuoden raportoinnista.
Ympäristöraportti 2015 OP Varallisuudenhoidon Kiinteistösijoittaminen 9 Kiinteistökannan lukumäärä on kasvanut 2008-2015 aikana 21:sta kiinteistöstä 134:n kiinteistöön. Lämmönkulutus on normeerattu perustuen vuotuisiin lämmitystarvelukuihin. Luvut vastaavat kunkin vuoden absoluuttisia arvoja kulutuksen suhteen, ja vertailuarvoissa olemme käyttäneet kunkin kokonaisen vuoden omistuksessa olleiden kiinteistöjen tietoja. Sähkölämmitteisten kohteiden lämmitys on huomioitu sähkönkulutuksessa. Lämpöindeksi saadaan jakamalla vuotuiset kokonaiskulutukset kiinteistöjen kokonaistilavuuksilla. Kulutuksen raportointia on kehitetty edellisen vuoden raportoinnista.
Ympäristöraportti 2015 OP Varallisuudenhoidon Kiinteistösijoittaminen 10 SUORAAN OMISTETTUJEN KIINTEISTÖKOHTEIDEN SÄHKÖN- JA LÄMMÖNKULUTUKSESTA VÄLILLI- SESTI SYNTYVÄT HIILIDIOKSIDIPÄÄSTÖT Kiinteistökannan lukumäärä on kasvanut 2008-2015 aikana 21:sta kiinteistöstä 134:n kiinteistöön. Päästölaskennassa on käytetty sähkön ja kaukolämmön osalta Motiva Oy:n ilmoittamia kotimaisia laskennallisia CO 2 -päästökertoimia. Päästökertoimet ovat sähkölle 220 kg CO 2 /MWh ja kaukolämmölle (yhteistuotanto) 186 kg CO 2 /MWh. Lämmönkulutus on normeerattu. Yksikkö kg CO 2 on kiloa hiilidioksidiekvivalenttia (CO 2 e).
Ympäristöraportti 2015 OP Varallisuudenhoidon Kiinteistösijoittaminen 11 JÄTTEET Kierrätys ja hyötykäyttöosuudet vuosina 2013-2015 Pystymme monin keinoin vaikuttamaan jätteisiin liittyviin ympäristövaikutuksiin ja niiden pienentämiseen hallinnoimissamme kiinteistöissä. Sillä, millaiset jätteiden kierrätysmahdollisuudet kiinteistöllä järjestetään, ja miten jätteiden kuljetukset ja käsittely on hoidettu, on merkittävä vaikutus jätehuollon kokonaisekotehokkuuteen. Kehitämme jätehuoltoa tavoitteellisesti yhdessä kumppanimme (L&T) kanssa. Olemme solmineet kumppanuussopimuksen vuonna 2013, ja seuraamme jätehuollon kehittymistä säännöllisesti jätehuollon ohjausryhmässä. Tarjoamme lajitteluinfoja ja -opastuksia tilojen käyttäjille ja huoltohenkilöstölle. Vuonna 2015 järjestettiin yhteensä 20 koulutusta aiheeseen liittyen. Vuonna 2015 kierrätys ja uudelleenkäyttöaste jatkoi edelleen kasvua lähes 55 prosenttiin. Yhteensä kierrätettävien ja hyödynnettävien jätteiden määrä oli 98 %, ja loppukäsittelyyn päätyi vain noin 2 % jätteistä. Vuonna 2016 tavoitteemme on edelleen kasvattaa kierrätykseen ja uudelleenkäyttöön päätyvän jätemäärän osuutta. Kehitämme jätehuoltoa edelleen koulutusten ja yhteistyön keinoin. Lisäksi kehitämme erityisesti rakennustyömaajätteen hallintaa ja seurantaa. Velvoitamme jatkossa uudis ja korjausrakennushankkeen tekijät laatimaan työmaalle jätehuoltosuunnitelman. Jätehuoltosuunnitelmalla on tarkoitus tehostaa kierrätystä työmailla ja vähentää loppukäsittelyyn tai polttoon päätyvän jätteen määrää.
Ympäristöraportti 2015 OP Varallisuudenhoidon Kiinteistösijoittaminen 12 DIAKONIA-AMMATTIKORKEAKOULUSSA RAKENNUSAIKAINEN KOSTEUDENSEURANTAJÄRJESTELMÄ Julkisissa tiloissa esiintyvät kosteusongelmat ovat valitettavan yleisiä uutisia tänä päivänä. Sisäilmaongelmat ja kiinteistöjen homevauriot ovat yleistyneet vakavaksi yhteiskunnalliseksi ongelmaksi. Halusimme vastata tähän haasteeseen ja rakentaa hyvän oppilaitoksen yhdessä projektinjohtokonsulttina toimineen Haahtelan kanssa. Diakonia-ammattikorkeakoulun rakennusprojektissa halusimme panostaa erityisesti rakenteiden kosteudenseurannan varmistamiseen ja hallintaan. Seurasimme rakenteiden kosteutta perinteisten menetelmien lisäksi tarkoitukseen asennetuilla antureilla. Menetelmällä saimme lisää varmuutta rakentamisen aikaiseen kosteudenhallintaan. Anturit palvelevat myös jatkossa rakenteiden kosteudenseurannassa. Kiinteistö otettiin käyttöön joulukuussa 2015. Anturit kiinteistöön toimitti RF Sensit. Kampuksen rakentaminen ja käyttöönotto on ollut mieluisa prosessi myös käyttäjille. Jorma Niemelä Diakonia-ammattikorkeakoulusta on tyytyväinen rakennusprojektiin ja valmiiseen kiinteistöön: Tarvitsimme Diakonia-ammattikorkeakoulun eteläiselle alueelle muuntojoustavan, viihtyisän ja opetusteknologialtaan modernin kampuksen yli 1500 opiskelijalle ja 150 työntekijälle. OP Varallisuudenhoidon Kiinteistösijoittamisen kokonaisvastuullisen palvelun avulla saavutimme kaikki tavoitteemme aivan asetetussa aikataulussa ja vieläpä alle kustannusarvion. Rakennuksen arkkitehtuuri ja toimivuus on saanut jo nyt runsaasti kiitosta. Diakonia-ammattikorkeakoulu, Helsinki (Kuva: Kimmo Turtiainen)
Ympäristöraportti 2015 OP Varallisuudenhoidon Kiinteistösijoittaminen 13 YMPÄRISTÖSERTIFIOINNEILLA OSOITUS VASTUULLISUUDESTA Ympäristöasioiden hallinta on suuri määrä pieniä ja isoja tekoja. Tehtyjen ekotekojen viestiminen on joskus haasteellista. Kiinteistön ympäristöserti kaatti on tapa osoittaa, että ympäristöasiat on otettu systemaattisesti ja dokumentoiden huomioon kiinteistössä. Serti ointeja voi tavoitella sekä kiinteistön rakennusvaiheessa että käytössä. Koemme, että ympäristöserti ointi on hyvä tapa todentaa ja viestiä kiinteistön vastuullisuutta. Tavoitteenamme onkin kasvattaa ympäristöserti oitujen kiinteistöjemme määrää liikekiinteistökannassamme. Omasairaala kohteemme ovat erityisen vahvasti mukana vastuullisuutemme kehittämisessä, sillä tavoittelemme kaikille Omasairaala kiinteistöille ympäristöserti kaattia. Kiinteistö Oy Koskitammi, Tampere. Kiinteistö saneerataan alueen kulttuurihistoria huomioiden sairaalaksi. Kuopioon rakennettavalle Omasairaalalle tavoittelemme LEED kultatason serti kaattia, ja Helsingin Omasairaalan LEED-serti ointiprosessi on loppusuoralla. Tampereen Tampellan alueen peruskorjauksessa haetaan Breeam serti kaattia. Kulttuurihistoriallisesti merkittävällä alueella kiinnitetään erityistä huomiota alueen arvokkuuden säilymiseen, kun vanha teollisuuskiinteistö saa uuden elämän sairaalan muodossa.
Ympäristöraportti 2015 OP Varallisuudenhoidon Kiinteistösijoittaminen 14 ENERGIATEHOKKUUTTA JA ASUMISMUKAVUUTTA MAAKYLMÄLLÄ Asunto-osakeyhtiö Helsingin Meripellonkartano sijaitsee merellisessä ympäristössä Helsingin Puotilassa. Kiinteistössä on 66 asuntoa, ja se on valmistunut vuonna 2013. Kiinteistö on erittäin energiatehokas, lämpöindeksin ollessa vain 24,2 kwh/m3 vuonna 2015. Energiankulutusta seurataan tässäkin kiinteistössä aktiivisesti. Alhaisiin energiankulutuksen lukemiin on päästy kiinteistöteknisillä ratkaisuilla, kuten tarkoituksen mukaisesti toimivalla kiinteistöautomaatiolla ja lämmön talteenotolla, mikä löytyy kaikista kiinteistön yleisistä tiloista. Oikeaoppinen hoito ja ylläpito ovat avainasemassa asuinkiinteistön energiatehokkuudessa. Kiinteistössä on lisäksi maakylmäjärjestelmä, mikä vähentää asuntojen jäähdytystarvetta kesäisin, ja sitä kautta rakennuksen energiankulutusta. Järjestelmässä asuntojen tuloilmaa viilennetään kuumina kesäpäivinä maasta saatavalla ilmaisella jäähdytysenergialla. Järjestelmä lisää siten asumismukavuutta mutta myös kiinteistön energiatehokkuutta luonnollisesti saadulla jäähdytyksellä. Asunto Oy Meripellonkartano, Helsinki. Asuinkiinteistö on erittäin energiatehokas 24,2 kwh/m3 lämpöindeksillä.
Ympäristöraportti 2015 OP Varallisuudenhoidon Kiinteistösijoittaminen 15 VANHAN TOIMISTOKIINTEISTÖN ENERGIATE- HOKKUUDEN KEHITTÄMINEN Olemassa oleva kiinteistökanta uudistuu hitaasti. Tästä syystä kiinteistöjen energiatehokkuuden kehittäminen ja saneeraus on tärkeää pienemmän kulutuksen saavuttamiseksi. Kiinteistöosakeyhtiö Fredrikinkatu 47 Helsingissä edustaa suurta määrää suomalaista kiinteistökantaa. Kiinteistö on valmistunut vuonna 1955, ja se on toiminut alkujaan Partek Oy:n pääkonttorina. Kiinteistölle tehtiin kattava julkisivuremontti vuonna 2015, missä julkisivun peruskorjauksen lisäksi uusittiin myös ikkunat energiatehokkuuden kehittämiseksi. Saneerauksessa parannettiin merkittävästi kiinteistön lämmöneristävyyttä. Kiinteistön saneerauksessa kiinnitettiin erityisesti huomiota vanhan talon ominaisuuksiin. Vaikka energiatehokkuutta parannettiin merkittävästi, ratkaisuissa tärkein tekijä oli aina rakennustekninen toimivuus. Kiinteistö Oy Fredrikinkatu 47, Helsinki. Kiinteistössä toteutettiin laaja julkisivuremontti kiinteistön elinkaaren pidentämiseksi ja energiatehokkuuden parantamiseksi. Kiinteistössä tavoitellaan lämmitysenergiansäästön lisäksi parempaa sisäilmaa sekä rakennuksen elinkaaren pidentämistä. Julkisivuremontin myötä myös rakennus on kehittynyt myös esteettisesti. Ajan henki saatiin kuitenkin säilytettyä aikakautta kunnioittaen saneeratussa kiinteistössä.
Ympäristöraportti 2015 OP Varallisuudenhoidon Kiinteistösijoittaminen 16 YHTEISTYÖ JA VAIKUTTAMINEN Koko kiinteistöalan sitoutuminen on avainasemassa tavoitteiden eteen toimimiseksi ja tulosten saavuttamiseksi. Olemme mukana edistämässä kiinteistöalan kehitystä osallistumalla aktiivisesti alan järjestöjen toimintaan. Tavoitteenamme on lisätä sidosryhmävuoropuhelua ja pitää ympäristövastuuseen liittyvät asiat keskustelussa kiinteistöalalla myös tulevaisuudessa. Green Building Council Finland Asunto-, toimiala- ja rakennuttajaliitto European Association for Investors in Non-listed Real Estate Vehicles
OP Varallisuudenhoidon Kiinteistösijoittaminen Postiosoite PL 1068 00013 OP Käyntiosoite Teollisuuskatu 1 00510 Helsinki Ympäristöraporttiin liittyvät kysymykset Matti Puromäki, kiinteistöpäällikkö 010 252 5085 matti.puromaki@op.