LUONNOS 1(5) ESIVUOKRASOPIMUS Esivuokrasopimus on voimassa, kunnes varsinainen vuokrasopimus tehdään investointihankkeen taloudellisen loppuselvityksen perusteella. Tässä esisopimuksessa esitetään varsinaisen vuokrasopimuksen alustavat keskeiset ehdot. Vuokranantaja Education Facilities Oy PL 193, 40101 JYVÄSKYLÄ Y-tunnus: 0514515-3 Yhteyshenkilö: Juha-Pekka Manninen Vuokralainen Jyväskylän kaupunki/ Tilapalvelu PL 193 (Kilpisenkatu 1 4 krs), 40101 Jyväskylä Y-tunnus: 0174666-4 Yhteyshenkilö: Mikko Lepo, puh. (014) 266 8243 Kohde Mankolan uusi päärakennus ja vanha päärakennus, Saarijärventie 21, 40200 Jyväskylä. Vanhanosan peruskorjaus 2.921 brm 2 Vanhanosan laajennus 3.100 brm 2 Päärakennuksen peruskorjaus 2.683 brm 2 Yhteensä 8.704 brm 2 Sopimuksen tausta Kohteen käyttötarkoitus Vuokra-aika Esisopimus perustuu 26.2.2010 liitteenä 1 olevan Jyväskylän Tilapalvelun laatimaan hankesuunnitelmaan ja siihen perustuvaan tavoitehintaan. Kohde vuokrataan palvelemaan Jyväskylän kaupungin opetustiloina sekä kyseisen rakennuksen toimintaa palvelevana piha-alueena. Vuokra-aika alkaa 1.1.2013 ja se on määräaikainen seuraavan kahdenkymmenenviiden (25) vuoden ajaksi päättyen 1.1.2038. Vuokralaisella on ensisijainen oikeus neuvotella kohteen vuokraamisesta käyttöönsä määräaikaiskauden jälkeen. Mikäli vuokralainen haluaa käyttää ensisijaista neuvotteluoikeuttaan, tulee tämän ilmoittaa asiasta vuokranantajalle viimeistään yhtä (1) vuotta ennen vuokra-ajan päättymistä. Elleivät osapuolet ole allekirjoittaneet uutta vuokrasopimusta kuutta (6) kuukautta ennen vuokrasuhteen päättymistä, on vuokranantaja oikeutettu tarjoamaan vuokrakohdetta tämän sopimuksen ulkopuolisille. Vuokran suuruus Vuokran suuruus määritellään pääomavastikkeen, hoitovastikkeen sekä hallinnointipalkkion summana. Ko. kohteen alustaviksi hankekustannuksiksi on arvioitu 12.935.000,00 (alv 0%) sisältäen rakennusaikaisen koron ja lisäksi kiinteistön jäljellä oleva pääomalaina 2.916.666,50. Pääomavastike: Investointikustannuksien perusteella pääomavastikkeeksi on arvioitu 964.495 euroa (vuodessa (sis. alv 0%) seuraavasti:
LUONNOS 2(5) - hankkeen lopullisten toteuttamiskustannusten rahoittamiseen tarvittavan vieraan pääoman ehtoisen rahoituksen lyhennys- ja korkokustannukset (vieras pääoma kuoletettava vähintään määräaikaisen 25 vuoden vuokra-ajan kuluessa) - tonttikustannukset - Jyväskylän kaupungin omavelkaisesta takauksistaan (ko. vieraan pääoman ehtoisista lainoista) vuokranantajalta perimät palkkiot - Rakennusaikaiset korko- ja hoitokulut - Education Facilities Oy:n omarahoitusosuus Hoitovastike Hoitovastike on sopimuksen alkaessa kolmesataakahdeksankymmentäyksituhattakaksisataakolmekymmentäviisi euroa (381.235) vuodessa: - kiinteistönhoito - vuokrakohteen lämmitys - normaali opetuskäytön mukainen jätehuolto - tontin (piha-alueen) hoito - vuosikorjaukset (kunnossapito) - kiinteistövero - mahdolliset julkisten viranomaisten vuokranantajan maksettavaksi määräämät uudet verot ja maksut - edellä mainittuihin eriin sisältyvä arvonlisäveron osuus Hallinnointipalkkio on sopimuksen alkaessa neljäkymmentäyksituhattaseitsemänsataaseitsemänkymmentäyhdeksän euroa (41.779) vuodessa: - vuokrakohteen ja tontin isännöinti - palovakuutus hoitovastikkeeseen sisältyvien kiinteistö- ja tilapalveluiden hankinta - vuokrakohteen vieraan pääoman ehtoisen rahoituksen järjestely ja kilpailuttaminen Vuokran maksu Vuokran tarkistaminen Vuokra on maksettava kuukausittain etukäteen viimeistään edeltävän kuukauden loppuun mennessä vuokranantajan osoittamalle tilille. Viivästyskorko on korkolain mukainen. Vuokraerien tarkistaminen suoritetaan seuraavasti: - Pääomavastike tarkistetaan kalenterivuosittain 1. tammikuuta alkaen vastaamaan kohdassa vuokran suuruus esitettyjä todellisia kustannuseriä. - Hoitovastike sidotaan elinkustannusindeksiin siten, että perusindeksi on marraskuun 2012 indeksiluku ja tarkistusluku kunkin vuoden marraskuun indeksiluku. Indeksitarkistus suoritetaan vuosittain aina tammikuun alusta lukien ensimmäisen tarkistusajankohdan ollessa 1.1.2014. Mikäli vuokranantaja osoittaa, että hoitovastikkeen erät maksavat enemmän kuin hoitovastikkeen kokonaissumma, tai ko. kustannuserät kallistuvat merkittävästi elinkustannusindeksin muutosta enemmän, on vuokranantajalla oikeus hinnoitella hoitovastike todellisia kustannuksia vastaavaksi.
LUONNOS 3(5) - Hallinnointipalkkio sidotaan elinkustannusindeksiin siten, että perusindeksi on marraskuun 2012 indeksiluku ja tarkistusluku kunkin vuoden marraskuun indeksiluku. Indeksitarkistus suoritetaan vuosittain aina tammikuun alusta lukien ensimmäisen tarkistusajankohdan ollessa 1.1.2014. Vuokranantajan ja vuokralaisen vastuut 1. Vuokralainen vastaa kustannuksellaan kaikista niistä vuokrakohteen tai vuokrakohteessa harjoitettavan toiminnan edellyttämistä palveluista ja hankinnoista, jotka eivät sisälly pääomavastikkeeseen, hoitovastikkeeseen tai hallinnointipalkkioon. Näitä ovat esimerkiksi siivous, sähkö, vartiointi sekä murto- ja rikosvalvontapalvelut. 2. Vuokra-ajan alettua on vuokralaisen vastuulla suorittaa kustannuksellaan toimintansa edellyttämät varustelu- ja kalustustyöt sen lisäksi, mitä urakka-asiakirjoissa on todettu rakennusurakkaan ja urakkahintaan kuuluvaksi. 3. Osapuolet ovat sopineet, että vuokranantaja vastaa jakelukeittiön- ja jätteidenkäsittelylaitteistojen hankinta- ja asennuskustannuksista vuokrakohteen peruskorjaustöiden yhteydessä. Vuokralainen vastaa kuitenkin kustannuksellaan mainittujen laitteistojen huolloista, kunnossapidosta sekä tarvittaessa uusimisesta. Liitteenä 2 on kalusteiden ja varusteiden vastuunjakotaulukko, jossa on eritelty vastuut kalusteiden ja varusteiden hoidon, kunnossapidon sekä uusimisen osalta. 4. Vuokralaisella on oikeus omalla kustannuksellaan tehdä vuokrakohteeseen vähäisiä muutos- ja kunnostustöitä kuitenkin siten, etteivät toimenpiteet muuta vuokrakohteen alkuperäistä käyttötarkoitusta ja/tai vähennä vuokrakohteen arvoa. Vuokralaisen on kuitenkin hyväksytettävä muutos- ja kunnostustöitä koskevat suunnitelmat vuokranantajalla ennen töiden käynnistämistä ja luovutettava vuokranantajalle töitä koskevat suunnitelmat ja asiakirjat. Vuokrakauden päättyessä ei vuokranantaja ole korvausvelvollinen vuokralaiselle tämän toteuttamista muutos- ja kunnostustöistä. 5. Vuokralainen hankkii kustannuksellaan kaikki toimintansa edellyttämät viranomaisten luvat ja vastaa siitä, että luvat ovat voimassa koko sopimuskauden ajan. 6. Vuokralainen vastaa huoneistolle aiheuttamistaan vahingoista lukuun ottamatta vikoja, jotka aiheutuvat raaka-aine- tai rakennevioista tai tavanomaisesta kulumisesta. Vuokralainen vastaa käyttöön saamansa tilan huolellisesta hoidosta normaalia kulumista lukuun ottamatta. 7. Vuokralainen vastaa kaikesta siitä vahingosta, mikä tilojen käyttämisestä tai harjoitetun toiminnan johdosta ehkä aiheutuu vuokranantajalle tai mistä kolmas henkilö on saanut lakiin perustuen vuokranantajalta korvauksen.
LUONNOS 4(5) 8. Vuokranantaja ei vastaa mistään vahingosta, mikä tulipalon, varkauden tai minkä muun syyn takia ehkä aiheutuu vuokralaisen toiminnalle tai vuokratuissa tiloissa olevalle vuokralaisen tai kolmannen henkilön omaisuudelle, ellei näytetä, että vahinko on johtunut vuokranantajan tai sen henkilökunnan tuottamuksesta. Vuokralainen vastaa oman toimintansa ja irtaimistonsa vakuuttamisesta haluamassaan laajuudessa. 9. Mainoskilpien yms. kiinnittämiseen rakennukseen tai pystyttämiseen piha-alueelle on saatava vuokranantajan suostumus. 10. Vuokralaisella ei ole lupaa siirtää tähän sopimukseen perustuvaa vuokraoikeutta kolmannelle osapuolelle. Vuokralaisella on kuitenkin mahdollisuus alivuokrata enintään 10 %:ia vuokrakohteen kokonaiskerrosalasta, ellei kohteeseen saatujen investointiavustusten ehdoista muuta ilmene. Tämän sopimuksen mukainen vuokralainen vastaa kuitenkin tähän vuokrasopimukseen perustuvien velvoitteiden täyttämisestä vuokranantajaa kohtaan. 11. Muutoin noudatetaan lakia liikehuoneiston vuokraamisesta tai muuta sen mahdollisesti korvaavaa lakia. Muut ehdot Mikäli hankkeessa tulee esille teknisiä, juridisia tai taloudellisia ongelmia, osapuolet neuvottelevat hankkeen jatkamisen edellytyksistä. Mikäli hanke keskeytyy vuokranantajasta riippumattomasta syystä, vastaa hankkeeseen siihen mennessä sitoutuneista kustannuksista vuokralainen. Tätä sopimusta on tehty kaksi samanlaista kappaletta, yksi kummallekin osapuolelle. Vahvistamme perehtyneemme tämän sopimuksen ehtoihin ja hyväksymme ne. Jyväskylässä xx.xx.2010 Education Facilities Oy Reijo Savolin Hallituksen puheenjohtaja Jyväskylän kaupunki / Tilapalvelu Mikko Lepo Kiinteistökehityspäällikkö Tilapalvelun johtajan varamiehenä Liitteet: 1) Mankolan yhtenäiskoulun hankesuunnitelma 26.2.2010
2) Vastuunjakotaulukko LUONNOS 5(5)