ISÄNNÖITSIJÄTOIMISTO ITKONEN OY PYSYVÄISOHJE 1(4) www.itkonen.fi HUONEISTOISSA SUORITETTAVAT REMONTIT Kunnossapitovastuunjako yhtiön ja osakkaan välillä huoneiston sisäpuolella pysyi uudessa asunto-osakeyhtiölaissa (alkaen 2010) pääosin ennallaan, mutta yhtiön vastuu huoneiston sisäpuolisista laitteista laajeni. Yhtiö on velvollinen pitämään kunnossa erilaiset yhtiön asentamat perusjärjestelmät, kuten lvis-järjestelmät. Yhtiö vastaa mm. asentamistaan lattialämmityksistä. Taloyhtiö vastaa edelleen perustasoisista hanoista. Wc-laite siirtyi uuden lain myötä kokonaisuudessaan yhtiön vastuulle. Erilaiset altaat, kuten tiskialtaat, lavuaarit ja suihkualtaat, kuuluvat edelleen osakkaan vastuulle. Uuden asunto-osakeyhtiölain mukaisesti osakkeenomistajan on ilmoitettava taloyhtiölle huoneistoremonteistaan etukäteen kirjallisesti, jos se voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen, huoneiston osaan taikka yhtiön tai toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen. Ilmoitukseen pitää myös liittää mukaan tarvittavat selvitykset remontin toimenpiteistä (riittävän yksilöityinä). Muutostyötä ei saa aloittaa ennen kuin yhtiöllä tai toisella osakkeenomistajalla on ollut kohtuullinen aika muutostyöilmoituksen käsittelemistä varten. Yhtiölle tulee antaa kohtuullinen aika käsitellä ilmoitusta. Yhtiöllä on oikeus valvoa, että osakkaan teettämät remontit toteutetaan rakennusta ja kiinteistöä vahingoittamatta ja hyvän rakennustavan mukaan. Työtä suorittava osakas vastaa tarpeellisista ja kohtuullisista ilmoituksen käsittelyn selvityskustannuksista sekä yhtiölle aiheutuvista valvontakustannuksista. Taloyhtiön on säilytettävä osakkaiden remontti-ilmoitukset ja pidettävä niistä luetteloa. Ilmoituksista on myös mainittava isännöitsijäntodistuksessa. Asunto-osakeyhtiölain 4. ja 5. luku määrittävät osakkeenomistajan suorittamia kunnossapito- ja muutostöistä. Ote laista on tämän ohjeen lopussa. Suunnitellessasi remonttia tutustu tähän ohjeeseen ja täytä remonttilomake sekä ota yhteyttä isännöitsijätoimistoon. Huomioi myös, että lomakkeiden käsittely ja suoritettavat tarkastukset ovat maksullisia ja lasku tulee suoraan osakkaalle. Mitkä remontit pitää ilmoittaa, mitkä ei: Tavanomaisia maalaus- ja tapetointitöitä tai materiaalien uusimisia samanlaisiin materiaaleihin ei tule ilmoittaa. Ilmoita aina kylpyhuone- tai keittiöremontista. Huomioi kuitenkin, että kodinkoneiden vaihtoa ei tarvitse ilmoittaa. Ilmoita myös, mikäli vaihdat esim. hanoja tai wc-istuimen ta suunnittelet remonttia, jolla voi olla vaikutusta lämmitysjärjestelmään, vedenjakeluun, sähköihin, viemäröintiin, ilmastointiin tai akustiikkaan (esim. seinien siirtäminen). Lattiaremontista tulee ilmoittaa, jos sillä voi olla vaikutusta esim. äänieristykseen (muovimatto vaihdetaan parkettiin) ja sitä kautta naapurihuoneistoon. Mikäli et ole varma, vaatiiko suunnittelemasi remontti ilmoituksen tekemisen, tiedustele asiaa isännöitsijätoimistosta. Ilmoituksen tekeminen, käsittelyyn kuluva aika Ilmoitus tehdään aina kirjallisesti etukäteen isännöitsijätoimistoon ennen remontin aloittamista, ilmoituksen käsittelylle tulee varata aikaa muutamia viikkoja. Mikäli hanke vaatii rakennusluvan, tulee asiasta neuvotella etukäteen isännöitsijän tai teknisen isännöitsijän kanssa. Lisäksi pätevän suunnittelijan tulee laatia täydelliset rakennuslupahakemusasiakirjat, joiden käsittelyyn kuluu helposti 1-2 kk + rakennusvalvonnan käsittelyaika (muutamasta viikosta muutamaan kuukauteen). Remontti-ilmoituslomakkeen voit täyttää isännöitsijätoimiston kotisivuilla www.itkonen.fi tai voit pyytää paperilomakkeen isännöitsijätoimistosta.
ISÄNNÖITSIJÄTOIMISTO ITKONEN OY PYSYVÄISOHJE 2(4) www.itkonen.fi Ilmoituslomakkeen täyttäminen Täytä ilmoituslomake täydellisesti yhteys- ja aikataulutietoineen. Nimeä suunnittelmista vastaavat tahot ja toimita tarvittaessa liitteenä muutostyöpiirustukset. Kuvaile tehtävät työt riittävän tarkasti. Merkitse pääsuunnittelijaksi itsesi tai urakoitsija, mikäli et käytä ulkopuolista suunnittelijaa. Työmaalle tulee nimetä vastuuhenkilöt ja osakkaan tulee nimetä myös oma valvojansa, joka valvoo, että työt tehdään hyvän rakennustavan mukaisesti. Huomionarvoista on se, että vastuu näiden asioiden järjestämisestä on osakkaalla, taloyhtiö ei huolehdi työmaan päivätason työnjohto- ja valvontakysymyksistä. Ilmoita päävastuullisen urakoitsijan tiedot sekä märkätilaremonttien yhteydessä vesieristäjän tiedot. Huomioi myös, että LVI- ja sähkötöihin sinun tulee nimetä ammattiliikkeet Y-tunnuksineen ja töistä vastaava henkilö. Muutostyörekisteri ja isännöitsijäntodistus Taloyhtiön pitää nk. muutostyörekisteriä huoneistossa tehtävistä remonteista. Rekisterin pitäminen on hallituksen vastuulla. Käytännössä hallitus tilaa rekisterin ylläpidon isännöitsijätoimistolta. Huoneistoista tehtyjen muutostyöilmoitusten ajankohdat näkyvät isännöitsijäntodistuksessa ja lisätietoja tehdyistä töistä (eli kopiot itse ilmoituksista) saa isännöitsijätoimistosta ne, joilla on oikeus tilata isännöitsijäntodistus. Valvonta ja ilmoitusten käsittely sekä niiden kustannukset Asunto-osakeyhtiön hallituksen vastuulla on järjestää remonttien valvonta. Käytännössä hallitus on sopinut isännöintiyrityksen kanssa, miten remontit valvotaan. Tästä aiheutuvat kustannukset maksaa asunto-osakeyhtiölain mukaisesti osakas. Huomioikaa myös, että osakkaalla on vahingonkorvausvelvollisuus, mikäli remontti aiheuttaa vahinkoa taloyhtiölle tai muille asukkaille. Remontin valvonta ei poista työn teettäjän tai tekijän vastuuta. Pieniä remontteja ei ole tarpeen erikseen valvoa ja tarkastaa (esim. muovimaton tilalle parketti, keittiökalusteiden uusinta entiselle paikoilleen tms.). Kaikki märkätilaremontit, käyttötarkoituksen muutokset tai rakenteisiin kajoavat remontit tarkastetaan aina, ja tarkastukset on tilattava hyvissä ajoin. Tarkastajien yhteystiedot saa isännöitsijätoimistosta. Osakkaalta peritään remontin valvonnasta ja ilmoituksen käsittelystä aiheutuneet kustannukset. Ammattitaitoinen valvonta on hyödyksi osakkaalle, sillä siten varmistetaan, että korjaustyöt tehdään asianmukaisesti. Isännöitsijätoimisto perii osakkaalta tavanomaisten remontti-ilmoitusten käsittelystä voimassa olevan palveluhinnaston mukaisen maksun. Laajempien hankkeiden osalta veloitetaan käytetty aika tuntihinnalla. Isännöitsijätoimiston kotisivuilta www.itkonen.fi löytyy voimassa oleva palveluhinnnasto Valvonnan ja mahdollisen neuvontatapalvelun kulut peritään todellisten kulujen mukaan. Perustarkastukseen sisältyy matkat kohteeseen, tarkastus kohteessa ja vesieristysnäytteen otto ja mittaus sekä kirjallisen tarkastusraportin laadinta ja toimitus osapuolille. Useampi tarkastuskerta ja laajemmat katselmukset, joihin käytetään kaikkinensa yli 2 h, veloitetaan käytetyn ajan mukaan. Valvontakäynnit suorittaa pääsääntöisesti joko Lujakoivu Oy / DI Sami Jaakkola tai T:mi S.Eklund Consulting / ins. Sam Eklund tai hallituksen valitsema muu taho. Ko. yritykset laskuttavat toimenpiteistään suoraan osakasta ja tarkastuksista sovitaan suoraan heidän kanssaan. Kiinteistön vastuunjakotaulukko, omatoimiset laiteuusinnat Yhtiössä noudatetaan Kiinteistöalan Kustannus Oy:n yhdessä Kiinteistöliiton kanssa vuonna 2010 julkaistua vastuunjakotaulukkoa. Vastuunjakotaulukko on jaettu keväällä 2010 jokaiselle osakkaalle ja siinä kerrotaan selkeästi, kuka vastaa minkäkin rakennusosan kunnossapidosta.
ISÄNNÖITSIJÄTOIMISTO ITKONEN OY PYSYVÄISOHJE 3(4) www.itkonen.fi Huomioikaa remontteja suunnittellessanne, että mikäli esim. haluatte vaihtaa vesikalusteet omatoimisesti remonttinne yhteydessä mieleisiinne, niin näin voitte tehdä omalla kustannuksellanne (huomioiden ääniluokkamääräykset ja muut laatuvaatimukset). Taloyhtiö ei vaihda esim. WC-istuimia osakkaan halutessa mallimuutosta, vaan yhtiö tekee vastuualueelleen kuuluvien laitteiden uusimiset koko yhtiössä talousarvion liitteenä olevan PTS-korjaussuunnitelman mukaisessa tahdissa. Yhtiö ei myöskään vastaa osakkaan asentamien, tavanomaisesta tasosta poikkeavien laitteiden korjaus- ja kunnossapitotöistä (esim. erikoishanat tai wc-istuimet). Yhtiön osallistuminen märkätilaremonttien kuluihin. Taloyhtiöt osallistuvat osakkaan suoriittamien märkätilaremonttien kuluihin maksamalla vesieristystyön aineineen sekä mahdollisen lattiakaivon uusinnan ja joissakin tapauksissa myös pintavesijohtojen muuttamisen yläkautta kulkeviksi. Tältä osin on julkaistu yhtiökohtaiset erilliset pelisäännöt. Lisätietoja Lisätietoja asiaan liittyen saat mm. isännöitsijätoimistosta ja useilta nettisivustoita, mm: www.itkonen.fi www.kiinteistolitto.fi www.isannointiliitto.fi www.finlex.fi (Asunto-osakeyhtiölaki) -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- OTE 1.7.2010 VOIMAANTULLEESTA ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAISTA: II OSA / KUNNOSSAPITO JA MUUTOSTYÖT 4 luku - Kunnossapito 7 - Osakkeenomistajan ilmoitusvelvollisuus omasta kunnossapitotyöstä Osakkeenomistajan on ilmoitettava kunnossapitotyöstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle, jos se voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhtiön tai toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen. Hallituksen tai isännöitsijän on annettava viipymättä tieto ilmoituksesta sellaiselle toiselle osakkeenomistajalle, jonka osakehuoneistoon tai sen käyttämiseen kunnossapitotyö voi vaikuttaa. Ilmoitusvelvollisuuden täyttämiseksi riittää, että ilmoitus toimitetaan osakkeenomistajan yhtiölle ilmoittamaan osoitteeseen. Kunnossapitotyön suorittava osakkeenomistaja vastaa yhtiölle ja toiselle osakkeenomistajalle ilmoituksen käsittelystä aiheutuvista tarpeellisista ja kohtuullisista kuluista. Ilmoituksessa on oltava sellaiset tiedot, joiden perusteella yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi arvioida, noudatetaanko kunnossapitotyössä hyvää rakennustapaa ja aiheutuuko kunnossapidosta mahdollisesti vahinkoa tai muuta haittaa. Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi asettaa ehtoja työn toteuttamiselle, jos se on tarpeen vahingon tai haitan välttämiseksi taikka korvaamiseksi. Pykälän 1, 2 ja 4 momentin säännöksiä ilmoituksen tekemisestä sovelletaan myös silloin, kun osakkeenomistaja teettää kunnossapitotyön yhtiön kustannuksella 4 tai 5 :n nojalla.
ISÄNNÖITSIJÄTOIMISTO ITKONEN OY PYSYVÄISOHJE 4(4) www.itkonen.fi 5 luku - Muutostyöt 1 - Osakkeenomistajan suorittamat muutostyöt Osakkeenomistajalla on oikeus tehdä kustannuksellaan muutoksia osakehuoneistossa. Tällaisen muutoksen on oltava yhtiöjärjestyksessä määrätyn osakehuoneiston käyttötarkoituksen mukainen. Osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että muutostyö suoritetaan hyvän rakennustavan mukaisesti. Myös osakkeenomistajan lisärakentamistyöhön sovelletaan, mitä tässä ja 2 8 :ssä säädetään muutostyöstä. Tämän luvun säännöksiä osakkeenomistajan suorittamasta muutostyöstä ei sovelleta sellaiseen muutostyöhön, joka on tehty ennen asuntokauppalaissa (843/1994) tarkoitetun rakentamisvaiheen päättymistä. Muutostyötä koskevien tietojen antamisesta isännöitsijäntodistuksessa säädetään 7 luvun 27 :ssä ja yhtiön velvollisuudesta säilyttää muutosta koskevat tiedot 7 luvun 28 :ssä. Vahingonkorvausvastuusta säädetään 24 luvussa. 2 - Ilmoitus muutostyöstä Osakkeenomistajan on ilmoitettava muutostyöstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle, jos se voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhtiön tai toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen. Ilmoituksen antamiseen tiedoksi toiselle osakkeenomistajalle, ilmoituksesta aiheutuvien kulujen korvaamiseen ja ilmoituksen sisältöön sovelletaan, mitä 4 luvun 7 :n 2 4 momentissa säädetään kunnossapitotyötä koskevasta ilmoituksesta ja siitä aiheutuvien kulujen korvaamisesta. 3 - Suostumus muutostyöhön Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi asettaa muutostyölle ehtoja, jos työ voi vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle. Ehtojen on oltava tarpeen rakennuksen vahingoittumisen tai muun haitan välttämiseksi tai korvaamiseksi. Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi kieltää muutostyön, jos työn suorittaminen olisi kohtuutonta, kun otetaan huomioon aiheutuvan haitan määrä ja osakkeenomistajalle koituva hyöty. Jos suostumuksen antamisen jälkeen tai muutostyön aikana ilmenee seikkoja, jotka olisivat vaikuttaneet olennaisesti yhtiön tai toisen osakkeenomistajan päätökseen asiassa, muutostyölle voidaan asettaa lisäehtoja tai se voidaan kieltää. Lähde: Finlex, asunto-osakeyhtiölaki (http://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2009/20091599)
ISÄNNÖITSIJÄTOIMISTO ITKONEN OY PYSYVÄISOHJE 1(1) Kivihaankuja 1 SÄILYTÄ 00310 Helsinki puh. 09-4774 150 www.itkonen.fi KYLPYHUONEREMONTTIEN YHTEYDESSÄ NOUDATETTAVAT KÄYTÄNNÖT Taloyhtiössä noudatetaan kylpyhuoneremonttien yhteydessä seuraavia periaatteita: 1. ENNEN KYLPYHUONEKORJAUSTÖIDEN ALOITTAMISTA ON AINA OLTAVA YHTEYDESSÄ ISÄNNÖITSIJÄTOIMISTOON JA SOVITTAVA TYÖN YKSITYISKOHDISTA. 2. Yhtiö osallistuu vesieristystyön kustannuksiin kylpyhuoneiden kokonaiskorjausten yhteydessä maksamalla vesieristystarvikkeet ja niiden asentamistyön. Yhtiö ei maksa purku- ja pohjatöiden kustannuksia eikä pintalaatoituksia. Edellä mainituista töistä tulee yhtiön saada tarjous etukäteen. Taloyhtiö maksaa osuutenaan kohtuullisen summan, joka vastaa yhtiössä aiemmin vastaavista töistä maksettua hintatasoa. Mikäli nähdään tarkoituksenmukaiseksi, yhtiö voi isännöitsijän harkinnan mukaan osallistua lattiakaivon vaihtokustannuksiin sekä vesijohtojen muutoskuluihin yläkautta kulkeviksi.yhtiön osuutena maksetaan kaivon esiinoton ja uusimisen kulut sekä vesijohtojen muutoskulut, ei vesikalusteiden irrotus- ja takaisinasennus tai pesukoneen poistoputkiasennuksia. Kuluosuuden maksamisen edellytyksenä on remontti-ilmoituslomakkeen asianmukainen täyttäminen ja vesieristysohjeiden noudattaminen (kohta 4) sekä asianmukaisen vesieristystarjouksen saaminen etukäteen. Lomakkeen saa isännöitsijätoimistosta tai sen voi tulostaa isännöitsijätoimiston kotisivuilta kohdasta Huoneistoremontit. Ko. sivuilla on muutoinkin ohjeita remonttien toteuttamisesta. 3. Vesieristystyön suorittajaksi hyväksytään ainoastaan yritys. Yrityksen työntekijälle on oltava VTT:n märkätilasertifikaatti tai pitkäaikainen ammattikokemus vesieristystöistä ja tuotesarjakohtainen sertifikaatti. Vesieristystyölle on saatava kahden vuoden takuu ja 10 vuoden vastuuaika. 4. Vesieristystyön asentamisen edellytyksenä on asianmukaisten pohjatöiden tekeminen ja rakentamismääräyskokoelman vesieristysohjeiden noudattaminen. Eristettävien pintojen tulee olla tasaiset (kuoppia ja kohoumia ei sallita) ja niissä tulee olla riittävä kaato lattiakaivolle. Kynnyskorotuksen ja oven alta tai läpi tulevan korvausilman saannista on huolehdittava. 5. Osakas kustantaa tarvittavat valvonta- ja tarkastuskäynnit. Uusintakäynnit tai neuvontakäynnit veloittaa palveluntarjoaja suoraan osakkaalta. Mikäli esimerkiksi lattia ja seinät tehdään erikseen, siitä tulee kaksi käyntikertaa. Tarkastusten suorittamisesta on sovittava hyvissä ajoin, vähintään 1-2 vrk ennen toivottua tarkastusajankohtaa. 6. Kylpyhuoneremontin rakennuttamistehtävät ja valvontavastuu on työn teettävällä osakkaalla, ei taloyhtiöllä. Lisätietoja isännöitsijätoimiston kotisivuilta (www.itkonen.fi) kohdasta Huoneistoremontit.