Parikkalan kunta Parikkalan kunta MAAPOLIITTINEN OHJELMA
Parikkalan kunta Maapoliittinen ohjelma I SISÄLLYSLUETTELO 1 Johdanto... 1 2 Maapoliittiset linjaukset... 2 3 Maanhankinta... 3 3.1.1 Vapaaehtoiset kaupat... 3 3.1.2 Etuosto-oikeuden käyttäminen... 3 3.1.3 Lunastaminen... 5 4 Maankäyttösopimukset... 7 5 Kehittämiskorvaus... 8 6 Kehittämisaluemenettely... 10 7 Tontinluovutus... 11 8 Kaavojen toteutumisen edistäminen... 12 8.1.1 Rakentamiskehotus... 12 8.1.2 Korotettu kiinteistövero... 13
Parikkalan kunta Maapoliittinen ohjelma 1 ( 14 ) 1 Johdanto Parikkalan kunnan maapoliittinen ohjelma on strateginen asiakirja, jossa kunnanvaltuusto määrittelee maapoliittiset tavoitteet ja toimintalinjat. Maapoliittisen ohjelman yhtenä keskeisenä päämääränä on sitouttaa kunnalliset virkamiehet ja luottamushenkilöt yhteisiin maapoliittisiin tavoitteisiin. Ohjelma on myös julkinen asiakirja, josta jokainen kuntalainen tai muu asianosainen voi saada tietoa kunnan maapoliittisista toimintalinjoista. Maapolitiikalla tarkoitetaan niitä kunnan toimintoja, jotka liittyvät maaalueiden hankintaan, luovuttamiseen, näihin johtavien sopimusten laatimiseen, maanhallintaan sekä asemakaavojen toteutumisen edistämiseen. Maapolitiikka on kaavoituksen ohella osa kuntasuunnittelun kokonaisuutta, jota kutsutaan maankäyttöpolitiikaksi. Maankäyttöpolitiikalla on keskeinen rooli kuntien strategioiden toteuttamisessa ja se luo myös edellytykset kunnan menestykselliselle asunto- ja elinkeinopolitiikalle. Keskeistä kunnan maapolitiikan hoitamisessa on pitkäjänteisyys ja johdonmukaisuus. Perustuslain mukaista yhdenvertaisuusperiaatetta on sovellettava myös maapolitiikassa ja maanomistajien tasapuolinen kohtelu onkin keskeinen asia maapolitiikassa. Huomionarvoista kuitenkin on, että yhdenvertaisuusperiaate ei ohita maankäytöllisiä perusteita kaavoituksessa. Parikkalan kunnan maapoliittinen ohjelma on valmisteltu tammi - toukokuussa 2012. Valmistelusta on vastannut työryhmä, johon ovat kuuluneet Parikkalan kunnasta kunnanjohtaja Hans Olander, tekninen johtaja va. Heikki Määttänen, elinkeinojohtaja Aune Ritola-Grahn, rakennustarkastaja Antti Heinonen ja FCG Finnish Consulting Group Oy:stä maankäyttöinsinööri, DI Emmi Sihvonen. Työryhmän valmistelemaa maapoliittista ohjelmaa tarkennettiin kunnanhallitukselle ja lautakuntien puheenjohtajille 6.3.2012 järjestetyssä tilaisuudessa saatujen kommenttien perusteella.
Parikkalan kunta Maapoliittinen ohjelma 2 ( 14 ) 2 Maapoliittiset linjaukset Parikkalan kunta varautuu kaikkien lain mahdollistamien maapoliittisten keinojen käyttöön. Pääsääntöisesti ensimmäiset asemakaavat laaditaan ensisijaisesti kunnan omistamille maille. Yksityisen maan asemakaavoittaminen edellyttää pääsääntöisesti maankäyttösopimuksen laatimista. Kun kaikki lain mahdollistamat maapolitiikan keinot ovat käytettävissä, voidaan kuhunkin tilanteeseen valita tarkoituksenmukainen ja myös kuntatalouden kannalta edullinen keino. Erityisesti laajojen, kaavoittamattomien raakamaa-alueiden hankinnassa maapoliittisesti paras keino on hankkia alueet kunnan omistukseen ennen asemakaavan laatimista. Kaavoitus on sujuvaa ja koko prosessin hallinta helpompaa, kun kunta kaavoittaa omistamiaan maita. Mikäli maankäyttösopimuksia sovelletaan alueella, jossa maanomistus on pirstoutunut, joudutaan sopimusneuvotteluja käymään usean maanomistajan kanssa. Tämä voi hidastaa ja hankaloittaa prosessia, kun eri osapuolten usein ristiriitaisiakin intressejä yritetään sovittaa yhteen. Kunnan omistaman maan kaavoittaminen edellyttää aktiivista maanhankintaa. Ensimmäisen asemakaavan laatiminen kunnan omistamalle maalle on yleensä kuntatalouden kannalta edullisempi ratkaisu verrattuna yksityisen omistaman maan kaavoitukseen ja maankäyttösopimusmenettelyyn. Kaavoitettaessa kunnan omistamaa maata raakamaan, kaavoituksen, kiinteistöjen muodostamisen ja kunnallistekniikan kustannukset on mahdollista sisällyttää tonttien luovutushintaan. Joissakin tilanteissa, esimerkiksi kaavamuutoksissa, maan hankkiminen kunnan omistukseen ennen kaavoitusta ei ole tarkoituksenmukaista ja maankäyttösopimusmenettelyn käyttäminen on perusteltua. Maankäyttösopimusten käyttäminen mahdollistaa hankkeen kokonaisvaltaisen tarkastelun ja maankäyttösopimuksissa voidaan sopia mm. toteutuksen aikataulusta.
Parikkalan kunta Maapoliittinen ohjelma 3 ( 14 ) 3 Maanhankinta 3.1.1 Vapaaehtoiset kaupat Vapaaehtoinen kiinteistökauppa on ensisijainen maanhankintakeino Parikkalan kunnassa. Kunta pyrkii hankkimaan raakamaata alueilta, jotka on Parikkalan kunnan maankäytön kehityskuvassa määritelty yhdyskuntarakenteen ja kunnan kehittämisen kannalta keskeisiksi. Maata on tarkoituksenmukaista hankkia mahdollisimman aikaisessa vaiheessa, kuitenkin viimeistään ennen asemakaavoitusta. Tällöin kunta saa kaavoituksen tuoman arvonnousun pääosin itselleen. Raakamaakaupoissa noudatetaan kohtuullista, perusteiltaan yhtenäistä ja vakaata hintatasoa. Raakamaalla tarkoitetaan asemakaavoittamatonta maata, jolla on, erotuksena muusta maa- ja metsätalousmaasta, tulevaan maankäytön kehittämiseen liittyvää odotusarvoa. Parikkalan kunnanhallituksella on valtuudet ostaa maata valtuuston vuosittain päättämän määrärahan puitteissa. Kiinteistökauppaan sekä vaihto- ja lahjatilanteisiin sovelletaan Maakaaren (540/1995) säännöksiä. 3.1.2 Etuosto-oikeuden käyttäminen Parikkalan kunnassa etuosto-oikeutta voidaan ensisijaisesti käyttää yhdyskuntarakenteen ja elinkeinojen kehittämisen kannalta tärkeillä alueilla. Kunnan etuosto-oikeudesta on säädetty etuostolaissa (EoL 5.8.1977/608). Etuostolain mukaan kunta voi käyttää etuosto-oikeutta vastikkeellisissa kiinteistökaupoissa, joissa kohteen pinta-ala on yli 5000 m 2 ja kaupan osapuolena ei ole valtio tai sen laitos, eikä kyseessä ole lain tarkoittama sukulaisluovutus tai pakkohuutokauppa. Etuosto-oikeutta voi lain mukaan käyttää ainoastaan maan hankkimiseksi yhdyskuntarakentamista sekä virkistys- ja suojelutarkoituksia varten. Etuosto-oikeutta ei voi käyttää maan hankkimiseksi muuhun kuin laissa mainittuihin tarkoituksiin ja sen tavoitteiden toteuttamiseksi.
Parikkalan kunta Maapoliittinen ohjelma 4 ( 14 ) EOL 1 Kunnalla on etuosto-oikeus kunnassa sijaitsevan kiinteistön kaupassa. Etuosto-oikeutta voidaan käyttää maan hankkimiseksi yhdyskuntarakentamista sekä virkistys- ja suojelutarkoituksia varten. EOL 2 Etuosto-oikeudella tarkoitetaan kunnan oikeutta lunastaa myyty kiinteistö. Etuostooikeuden käyttämisellä (etuostolla), sitten kun se on loppuun saatettu, kunnan katsotaan tulleen kaupantekohetkellä luovutuskirjassa ilmoitetun ostajan sijaan kaupassa sovituilla ehdoilla. Myyjä ei voi vedota sellaiseen kaupan ehtoon, josta hän ei kehotuksesta huolimatta ole ilmoittanut kunnalle ja josta kunta päättäessään etuosto-oikeuden käyttämisestä ei muutoinkaan tiennyt. Kunnan asema kolmanteen henkilöön nähden on sama kuin ostajalla. Kiinteistönkauppana pidetään sellaista vastikkeellista kiinteistön luovutusta, jossa vastikkeen arvosta muu kuin kiinteä omaisuus muodostaa pääosan. Kunta voi toimittaa 1 momentissa tarkoitetun kehotuksen tiedoksi myyjälle myös lähettämällä sen postitse myyjän kaupanvahvistajalle ilmoittamaan osoitteeseen. Myyjän katsotaan saaneen kehotuksen tiedoksi seitsemäntenä päivänä sen jälkeen, kun asiakirja on annettu postin kuljetettavaksi. Kehotuksessa myyjälle voidaan asettaa vähintään kahden viikon pituinen määräaika kaupan ehtojen ilmoittamista varten. Kehotukseen on merkittävä se päivä, johon mennessä ilmoitus on viimeistään toimitettava. EOL 5 Etuosto-oikeutta ei ole, milloin 1) kiinteistö käsittää tai, jos samalla luovutuskirjalla tai muutoin luovutuksin, jotka on katsottava samaksi kaupaksi, myydään eri kiinteistöjä, nämä yhdessä käsittävät 5 000 neliömetriä tai sitä vähemmän; 2) ostajana on myyjän puoliso tai henkilö, joka perintökaaren (40/65) 2 ja 4 luvun säännösten mukaan voisi periä myyjän, taikka tällaisen henkilön puoliso; 3) ostajana on valtio, valtion liikelaitos tai muu valtion laitos, tai 4) myynti tapahtuu pakkohuutokaupalla. Edellä 1 momentin 1 kohdassa tarkoitettua pinta-alaa laskettaessa otetaan huomioon myös kahden viimeksi kuluneen vuoden aikana saman ostajan ja saman myyjän välillä samassa kunnassa tehdyt kiinteistönkaupat sekä kaupat, joissa kiinteistön luovuttajana tai luovutuksensaajana on yhteisö, josta ostaja tai myyjä omistaa yli puolet, samoin kuin kaupat, joissa kiinteistö on kolmannen kautta siirtynyt samalta myyjältä samalle ostajalle. Mitä 1 momentin 2 kohdassa on säädetty, ei sovelleta, milloin kiinteistö luovutetaan siinä tarkoitetulle ja muulle ostajalle yhteisesti. Sen estämättä mitä 1 momentin 1 kohdassa on säädetty, Helsingin, Espoon, Kauniaisten ja Vantaan kaupungilla on etuosto-oikeus, jos kiinteistön tai kiinteistöjen yhteinen pinta-ala on enemmän kuin 3 000 neliömetriä. Kunnalla on 1 momentin 1 kohdan estämättä etuosto-oikeus maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) 110 :ssä tarkoitetulla kehittämisalueella, kun asiasta on mainitun lain 111 ja 112 :n nojalla päätetty.
Parikkalan kunta Maapoliittinen ohjelma 5 ( 14 ) 3.1.3 Lunastaminen Parikkalan kunta käyttää lunastusta, mikäli se on kunnan kehittämisen kannalta välttämätöntä ja vapaaehtoiset keinot eivät ole johtaneet tuloksiin. Kunnalla on mahdollisuus lunastaa maata yleisen tarpeen niin vaatiessa. Lunastamista voidaan käyttää, mikäli vapaaehtoiset keinot eivät ole johtaneet tuloksiin. Lunastus voi perustua ympäristöministeriön myöntämään erilliseen lupaan (MRL 99 ja 100 ) tai maankäyttö- ja rakennuslain perusteella tapahtuvaan asemakaava-alueen lunastusoikeuteen (MRL 96 ). Lisäksi kunnalle voi syntyä tietyin edellytyksin lunastusvelvoite alueeseen (MRL 101 ja 102 ). Maanhankinnan kannalta keskeinen on ympäristöministeriön lupaan perustuva raakamaan lunastus (MRL 99 ). Edellä mainittujen lisäksi on useita muita lunastustapauksia, kuten esimerkiksi vesijätön lunastus, joita ei käsitellä tässä asiakirjassa. Edellytyksenä kaavoittamattoman raakamaan lunastukselle on, että kunta tarvitsee aluetta yhdyskuntarakentamiseen ja kunnan suunnitelmallista kehittämistä varten. Raakamaan lunastaminen on maankäyttö- ja rakennuslain mukaan mahdollista myös kaavoittamattomilla alueilla ja alueilla, joissa yleiskaavan laatiminen on vireillä. Lunastus suoritetaan lunastustoimituksessa, josta vastaa Maanmittauslaitoksen nimeämä lunastustoimikunta. Ympäristöministeriöltä haettavassa lunastusluvassa tulee perustella rakennusmaan ja raakamaan tarjontatilanne sekä osoittaa, että maata on ensin yritetty hankkia kunnalle vapaaehtoisin keinoin. Mahdollisuus lunastuksen käyttämiseen maapolitiikan toteuttamisessa on tärkeä, sillä jo tietoisuus kunnan lunastusoikeudesta edistää vapaaehtoisten kauppojen syntyä. Mahdollisuus lunastukseen auttaa myös kohtelemaan maanomistajia tasapuolisesti ristiriitatilanteissa. Säännökset varsinaisesta lunastusmenettelystä sisältyvät lunastuslakiin (laki kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta 1977/603). LunL 4 Lunastaa saadaan, kun yleinen tarve sitä vaatii. Lunastusta ei kuitenkaan saa panna toimeen, jos lunastuksen tarkoitus voidaan yhtä sopivasti saavuttaa jollain muulla tavalla taikka jos lunastuksesta yksityiselle edulle koituva haitta on suurempi kuin siitä yleiselle edulle saatava hyöty. MRL 99 Lunastuslupaan perustuva maan lunastaminen Asianomainen ministeriö voi yleisen tarpeen vaatiessa myöntää kunnalle luvan lunastaa alueen, joka tarvitaan yhdyskuntarakentamiseen ja siihen liittyviin järjestelyihin tai muutoin kunnan suunnitelmallista kehittämistä varten. Asianomainen ministeriö voi antaa kaavan toteuttavalle viranomaiselle oikeuden lunastaa maakuntakaavaan otetun alueen tai sen käyttöoikeuden supistamisen, jos se on tarpeellista maakuntakaavan toteuttamiseksi valtion, seudun, kuntayhtymän tai kunnan väestön yhteisiä tarpeita varten.
Parikkalan kunta Maapoliittinen ohjelma 6 ( 14 ) Asianomainen ministeriö voi lisäksi myöntää kunnalle luvan lunastaa alueen, joka on yleiskaavassa osoitettu liikenneväyläksi, asuntorakentamiseen tai siihen liittyvään yhdyskuntarakentamiseen ja jota tarvitaan kunnan suunnitelmanmukaiseen yhdyskuntakehitykseen, sekä alueen, joka on tarkoitettu kunnan tai kuntayhtymän laitokselle tai muihin näiden tarpeisiin. Asuntorakentamiseen tai siihen liittyvään yhdyskuntarakentamiseen lunastettavaan alueeseen voi sisältyä myös virkistys- ja suojelualuetta. MRL 100 Kaavan toteuttamista helpottava lunastus Asianomainen ministeriö voi myöntää kunnalle luvan lunastaa rakennuskorttelin tai asemakaavaan sisältyvän muun alueen, jos sen lunastaminen on kaavan toteuttamisen kannalta perusteltua ja yleinen tarve sitä vaatii. MRL 96 Kunnan ja muun julkisyhteisön lunastusoikeus asemakaava-alueella Kunta saa asemakaava-alueella ilman erityistä lupaa lunastaa sellaisen yleisen alueen sekä sellaisen yleisen rakennuksen asemakaavan mukaisen tontin, joka asemakaavassa on tarkoitettu kunnan laitokselle tai kunnan muihin tarpeisiin. Valtiolla ja kuntayhtymällä on vastaavasti oikeus lunastaa sellainen asemakaavan mukainen yleisen rakennuksen tontti ja yleinen alue, joka asemakaavassa on tarkoitettu valtion tai kuntayhtymän laitokselle tai muihin näiden tarpeisiin. Mitä 1 momentissa säädetään, on noudatettava myös, kun käyttöoikeutta rajoitetaan asemakaavassa alueella, joka kaavassa on osoitettu käytettäväksi kunnan, kuntayhtymän tai valtion tarpeisiin maanalaista rakentamista varten. KML 62 Tontin osan lunastaminen 62 Tontin tai asemakaavaan soveltuvan rakennuspaikan muodostamiseksi tontin tai rakennuspaikan osan omistajalla on oikeus lunastaa toiselle kuuluvaa tonttiin tai rakennuspaikkaan sisältyvää aluetta. Milloin useat tahtovat lunastaa toiselle kuuluvaa tontin tai asemakaavaan soveltuvan rakennuspaikan aluetta, on etuoikeus sillä, jonka osalla rakennuksineen ja laitteineen on suurin arvo. Jos osat ovat samanarvoiset, lunastusoikeus on sillä, joka ensiksi on vaatinut lunastamista. 62 a Jollei sitovan tonttijaon mukaisen tontin osan omistaja ole pannut vireille vaatimusta tontin muun osan lunastamisesta vuoden kuluessa sellaisen asemakaavan voimaantulosta, jossa on määrätty sitova tonttijako, tai erillisen tonttijaon voimaantulosta, kunnalla on oikeus lunastaa tonttiin kuuluvat osat. Jos tontinosan omistaja kuitenkin on pannut lunastusvaatimuksensa vireille ennen kuntaa tai 60 päivän kuluessa siitä, kun kunnan vaatimus on annettu hänelle tiedoksi, kunnalla on lunastusoikeus vain, jos hänen tai muun tontinosan omistajan vaatimus ei johda tontin joutumiseen yhdelle omistajalle. 62 b Milloin sitovan tonttijaon mukaisen tontin osan omistaja sen johdosta, ettei sitova tonttijako sopeudu vallitseviin omistusoikeusolosuhteisiin, ei voi kohtuullista hyötyä tuottavalla tavalla käyttää hyväkseen maataan, on kunta velvollinen lunastamaan sellaisen tontinosan vuoden kuluttua sellaisen asemakaavan, jossa on määräys sitovasta tonttijaosta, tai erillisen tonttijaon voimaantulosta, jollei toinen tontinosan omistaja ole käyttänyt 62 :ssä tarkoitettua lunastusoikeuttaan. Kunta vapautuu lunastusvelvollisuudesta, jos sitova tonttijako on muutettu vallitseviin omistusoikeusoloihin soveltuvaksi eikä lunastusvelvollisuutta koskevaa asiaa ole vielä lainvoimaisesti ratkaistu.
Parikkalan kunta Maapoliittinen ohjelma 7 ( 14 ) MRL 101 Lunastus- tai korvausvelvollisuus Jos maa asemakaavassa tai 43 :n 2 momentissa tarkoitetun määräyksen nojalla yleiskaavassa on osoitettu käytettäväksi muuhun tarkoitukseen kuin yksityiseen rakennustoimintaan eikä maanomistaja sen vuoksi voi kohtuullista hyötyä tuottavalla tavalla käyttää hyväkseen aluettaan, kunta tai, jos alue on kaavassa tarkoitettu tai osoitettu valtion tarpeisiin, tämä on velvollinen lunastamaan alueen tai suorittamaan haitasta korvauksen. Kohtuullista hyötyä arvioitaessa otetaan huomioon yleiskaavasta tai ranta-asemakaavasta maanomistajalle johtuva hyöty. Lunastus- tai korvausvelvollisuus ei koske 75 :ssä tarkoitettua yhteiskäyttöaluetta, 91 :ssä tarkoitettua aluetta, 93 :ssä tarkoitettua yleisen tien tiealuetta eikä 94 :ssä tarkoitettua katualuetta. Tässä momentissa tarkoitettu lunastus- tai korvausvelvollisuus voi koskea maa- ja metsätaloutta varten osoitettua aluetta vain, jos kaavassa on asetettu sen käyttöä koskevia erityisiä rajoituksia. Kun 1 momentin nojalla vaaditaan lunastettavaksi vain osa omistajalle kuuluvasta, yleiskaavaan tai asemakaavaan otetusta yhtenäisestä alueesta, kunnalla tai valtiolla on oikeus lunastaa koko alue. MRL 102 Lunastus- tai korvausvelvollisuuden rajoitus Kunnan tai valtion 101 :ssä säädetty lunastus- tai korvausvelvollisuus tulee voimaan vasta kun maanomistajan hakemus saada poikkeus rajoituksesta on hylätty ja päätös on saanut lainvoiman. Kunta ja valtio vapautuvat lunastus- tai korvausvelvollisuudestaan, jos yleiskaavan tai asemakaavan muutoksen johdosta aluetta voidaan käyttää kohtuullista hyötyä tuottavalla tavalla yksityisiin tarpeisiin eikä lunastus- tai korvausvelvollisuutta koskevaa asiaa ole vielä lainvoimaisesti ratkaistu. Lunastus- tai korvausvelvollisuutta ratkaistaessa ei oteta huomioon niitä muutoksia omistussuhteissa ja kiinteistöjaotuksessa, jotka ovat tapahtuneet yleiskaavan tai asemakaavan hyväksymisen jälkeen, ellei niitä ole tehty kaavan toteuttamista varten. 4 Maankäyttösopimukset Parikkalan kunnassa yksityisen maan asemakaavoittaminen edellyttää pääsääntöisesti maankäyttösopimuksen laatimista. Joissakin tapauksissa, esimerkiksi kaavamuutoksissa tai rakennettujen alueiden kaavoituksessa, maan hankkiminen kunnan omistukseen ennen kaavoitusta ei ole tarkoituksenmukaista. Tällöin yksityisessä omistuksessa olevan maan kaavoittaminen ja maankäyttösopimusten laatiminen on perusteltua. Kaavoitettavan alueen omistaja on maankäyttö- ja rakennuslaissa säädetyin edellytyksin velvollinen osallistumaan kunnalle yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin. Kustannuksiin osallistumisesta on pyrittävä sopimaan maankäyttösopimuksella maanomistajan kanssa. Sopimusten keskeisenä tavoitteena on kaavan toteuttamiskustannusten oikeudenmukainen kohdentaminen yksityisen tahon ja kunnan kesken. Mikäli yksityistä maata kaavoitettaisiin ilman maankäyttösopimusta, saisi maanomistaja hyväkseen kaavan aikaansaaman hyödyn, mutta kaavan toteuttamiskustannukset jäisivät kunnan vastattaviksi.
Parikkalan kunta Maapoliittinen ohjelma 8 ( 14 ) Maankäyttösopimuksen käyttäminen mahdollistaa hankkeiden kokonaisvaltaisen tarkastelun ja varmistaa tavoitteiden toteutumisen. Maankäyttösopimuksissa voidaan sopia mm. toteutuksen aikataulusta. MRL 91 a Maanomistajan velvollisuus osallistua yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin Asemakaavoitettavan alueen maanomistajalla, jolle asemakaavasta aiheutuu merkittävää hyötyä, on velvollisuus osallistua kunnalle yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin siten kuin jäljempänä säädetään. Kustannuksiin osallistumisesta on pyrittävä sopimaan maanomistajan kanssa. Edellä 1 momentissa tarkoitetun velvollisuuden täyttämisessä on maanomistajia kohdeltava yhdenvertaisesti. Korvattavasta katualueesta säädetään 104 :ssä ja maanomistajan maksettavaksi määrättävästä katualueen korvauksesta 105 :ssä. MRL 91 b Maankäyttösopimukset Kunta voi tehdä kaavoitukseen ja kaavojen toteuttamiseen liittyviä sopimuksia (maankäyttösopimus). Maankäyttösopimuksissa ei voida kuitenkaan sitovasti sopia kaavojen sisällöstä. Maankäyttösopimus voidaan osapuolia sitovasti tehdä vasta sen jälkeen, kun kaavaluonnos tai -ehdotus on ollut julkisesti nähtävillä. Tämä ei koske sopimusten tekemistä kaavoituksen käynnistämisestä. Maankäyttösopimuksilla voidaan tämän luvun kehittämiskorvausta koskevien säännösten rajoittamatta laajemminkin sopia osapuolten välisistä oikeuksista ja velvoitteista. Maankäyttösopimuksesta tiedotetaan kaavan laatimisen yhteydessä. Tarkoituksesta tehdä maankäyttösopimus on tiedotettava osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa. Jos tarkoitus tehdä maankäyttösopimus tulee esille vasta sen jälkeen, kun osallistumis- ja arviointisuunnitelma on laadittu, asiasta tulee kaavan laatimisen yhteydessä tiedottaa osallisten tiedonsaannin kannalta sopivalla tavalla. 5 Kehittämiskorvaus Maankäyttö- ja rakennuslaki velvoittaa asemakaavasta merkittävästi hyötyä saavat maanomistajat osallistumaan kunnalle aiheutuviin yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin. Ensisijaisesti kustannuksiin osallistumisesta on pyrittävä sopimaan kunnan ja maanomistajan välillä tehtävin maankäyttösopimuksin. Mikäli sopimusneuvottelut eivät johda molempia osapuolia tyydyttävään tulokseen, kunnalla on mahdollisuus periä yhdyskuntarakentamisesta aiheutuvat kustannukset kehittämiskorvauksena niiltä maanomistajilta, jotka saavat asemakaavasta merkittävää hyötyä. Kehittämiskorvauksena voidaan periä vain sellaisia yhdyskuntarakentamisen kustannuksia, joiden lain mukainen toteuttamisvastuu kuuluu kunnalle. Kehittämiskorvausta ei esimerkiksi voi soveltaa vesihuollon toteuttamisesta aiheutuviin kustannuksiin; näiden rakentamis- ja ylläpitokustannukset peritään vesihuoltolain mukaisesti verkoston käyttäjiltä liittymis-, käyttö- ja perusmaksuina. Kehittämiskorvauksesta on säädetty maankäyttö- ja rakennuslain kohdissa 91c 91p.
Parikkalan kunta Maapoliittinen ohjelma 9 ( 14 ) MRL 91 c Kehittämiskorvaus Jos maanomistajan kanssa ei ole syntynyt sopimusta hänen osallistumisestaan yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin, kunta voi periä maanomistajalta asemakaavan mukaiselle tontille asemakaavassa osoitetun rakennusoikeuden, rakennusoikeuden lisäyksen tai käyttömahdollisuuden muutoksen aiheuttamaan tontin arvonnousuun suhteutetun osuuden kaava-alueen rakentamista palvelevan yhdyskuntarakentamisen arvioiduista kustannuksista (kehittämiskorvaus). Tontin arvonnousu määritellään noudattaen soveltuvin osin, mitä kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta annetussa laissa (603/1977), jäljempänä lunastuslaki, säädetään korvauksen perusteista. Kehittämiskorvauksesta vähennetään 104 :n nojalla korvauksetta luovutettavan katualueen arvo ja 105 :n nojalla maanomistajalta perittävä katualueen korvaus. Kehittämiskorvausta ei saa määrätä maanomistajalle, jonka omistamille alueille osoitetaan asemakaavassa rakennusoikeutta vain asuntorakentamiseen eikä rakennusoikeuden tai rakennusoikeuden lisäyksen määrä ylitä 500 kerrosneliömetriä. Muulle maanomistajalle kehittämiskorvaus saadaan määrätä, jos asemakaavasta aiheutuu hänelle 91 a :ssä tarkoitettua merkittävää hyötyä. Kunta voi päättää kunnassa tai tietyllä kaava-alueella sovellettavasta korkeammasta rajasta. MRL 91 d Kunnalle yhdyskuntarakentamisesta aiheutuvat kustannukset Edellä tarkoitettuina kaava-aluetta palvelevan yhdyskuntarakentamisen kustannuksina voidaan ottaa huomioon sekä kaava-alueella että sen ulkopuolella sijaitsevien kaavaaluetta merkittävässä määrin palvelevien katujen, puistojen ja muiden yleisten alueiden hankinta-, suunnittelu- ja rakentamiskustannukset sekä maanhankintakustannukset kaava-aluetta merkittävässä määrin palvelevien yleisten rakennusten rakentamiseksi siltä osin kuin ne palvelevat kaava-aluetta. Lisäksi voidaan ottaa huomioon kunnalle kaava-alueen maaperän kunnostamisesta ja kaava-alueen välttämättömästä meluntorjunnasta aiheutuvat kustannukset sekä kunnalle aiheutuvat kaavoituskustannukset, joita ei ole peritty 59 :n nojalla. Edellä 1 momentissa tarkoitettuina kustannuksina otetaan huomioon sekä arvioidut hyväksytyn kaavan toteuttamisen edellyttämät kustannukset että kaavan toteuttamiseksi ennalta suoritetuista toimenpiteistä kunnalle aiheutuneet kustannukset. Kustannusten tulee olla alueen luonteeseen ja olosuhteisiin nähden kohtuullisia. Kunnan on pyrittävä toteuttamaan ne toimenpiteet, joiden kustannukset on otettu huomioon kehittämiskorvausta määrättäessä, viimeistään 10 vuoden kuluessa siitä, kun kehittämiskorvauksen määräämistä koskeva päätös on tullut lainvoimaiseksi. MRL 91 f Kehittämiskorvauksen enimmäismäärä Kehittämiskorvauksena voidaan periä enintään 60 prosenttia asemakaavasta johtuvasta asemakaavan mukaisen tontin arvonnoususta. Kunnanvaltuusto voi päättää alhaisemmastakin kunnassa tai kaavoitettavalla alueella sovellettavasta kehittämiskorvauksen enimmäismäärästä.
Parikkalan kunta Maapoliittinen ohjelma 10 ( 14 ) 6 Kehittämisaluemenettely Parikkalan kunnassa kehittämisalue nimetään kunnan hallinnollisella päätöksellä ja menettelyä voidaan käyttää kunnan ja maanomistajien yhteistyöhankkeissa. Kehittämisaluemenettelyn tavoitteena on mahdollistaa täsmennettyjen erityisjärjestelyjen käyttö rajattujen alueiden keskitetyksi kehittämiseksi. Kunta voi nimetä määräajaksi, kuitenkin enintään 10 vuodeksi, yhden tai useamman rajatun alueen kehittämisalueeksi. Kehittämisaluemenettely soveltuu erityisesti rakennettujen alueiden uudistamiseen. Vaikka kehittämisalueeksi nimeäminen on kunnan hallinnollinen päätös, on lain tarkoituksena ollut, että kehittämisaluemenettelyä käytetään kunnan ja maanomistajien yhteistyöhankkeissa. Kunnalla on mahdollisuus esimerkiksi käytöstä poistuneiden teollisuusalueiden uudistamiseksi määrätä alue kehittämisalueeksi. Kehittämisalueella voidaan soveltaa muista alueista poikkeavia erityisjärjestelyjä. Alueen toteuttamisvastuu on mahdollista osoittaa alueen kehittämistä varten muodostetun yhteisön tehtäväksi. Muut erityisjärjestelyt liittyvät kiinteistöjärjestelyihin, etuostooikeuden laajentamiseen sekä erityisten asunto- tai elinkeinopoliittisten tukitoimien suuntaamiseen. MRL 110 Kehittämisalueet Kunta tai useampi kuin yksi kunta yhdessä voivat määräajaksi, enintään 10 vuodeksi, nimetä yhden tai useamman rajatun alueen kunnasta tai kunnista kehittämisalueeksi. Kehittämisalueeksi voidaan nimetä rakennettu alue, jonka uudistamista, suojelemista, elinympäristön parantamista, käyttötarkoituksen muuttamista tai muuta yleistä tarvetta koskevien tavoitteiden saavuttamiseksi erityiset kehittämis- tai toteuttamistoimenpiteet ovat tarpeen. Kehittämisalueeksi voidaan nimetä myös rakentamaton alue, milloin sen rakentaminen on asunto- tai elinkeinopoliittisista syistä tarpeen ja sen toteuttaminen maanomistuksen pirstoutuneisuudesta, kiinteistöjaotuksen hajanaisuudesta tai muusta vastaavasta syystä edellyttää erityisiä kehittämis- tai toteuttamistoimenpiteitä. Kehittämisalueeksi voidaan nimetä sellainen rakentamaton tai rakennettu alue, joka sijaitsee tai tulee sijaitsemaan raideliikenneaseman läheisyydessä, jos alueen rakentamisen tai uudistamisen tavoitteet ja kehittämistarpeet ovat aseman toteuttamisesta johtuen muuttumassa. MRL 111 Päätös nimeämisestä Päätös kehittämisalueeksi nimeämisestä voidaan tehdä yleis- tai asemakaavan laatimista tai muuttamista koskevan päätöksen yhteydessä taikka oikeusvaikutteisessa yleiskaavassa tai asemakaavassa. Päätös kehittämisalueesta voidaan tehdä myös erillisenä, milloin kaavan laatiminen tai muuttaminen ei alueen kehittämiseksi ole tarpeen. Päätös kuntien yhteisen kehittämisalueen nimeämisestä voidaan tehdä edellä mainituissa tilanteissa tai yhteisen yleiskaavan laatimisen yhteydessä noudattaen soveltuvin osin, mitä 47 :n 1 ja 2 momentissa säädetään kuntien yhteisestä yleiskaavasta. Päätettäessä kehittämisalueesta muutoin kuin kaavassa, päätöstä valmisteltaessa on soveltuvin osin noudatettava, mitä 62 :ssä säädetään vuorovaikutuksesta.
Parikkalan kunta Maapoliittinen ohjelma 11 ( 14 ) Päätöksestä tai kaavasta tulee ilmetä, mitä 112 :n erityisjärjestelyjä kehittämisalueella sovelletaan ja perusteet niiden soveltamiselle. Jos kunnalla tai kunnilla on tarkoitus esittää alueelle suunnattavaksi 112 :n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettuja valtion erityisiä tukitoimia, ennen päätöksen tekemistä on pidettävä kunnan tai kuntien sekä asianomaisten valtion viranomaisten välillä asiaa koskeva neuvottelu Päätös kehittämisalueeksi nimeämisestä ei syrjäytä kaavan laatimiselle tai sen sisällölle tässä laissa asetettuja vaatimuksia. MRL 112 Erityisjärjestelyt kehittämisalueilla Kehittämisalueilla voidaan sen estämättä, mitä tässä laissa tai muualla laissa säädetään, päättää sovellettaviksi seuraavia erityisjärjestelyjä: 1) alueen toteuttamisvastuu 84 ja 90 :ssä tarkoitetuilta osin osoitetaan alueen kehittämistä varten muodostetun yhteisön tehtäväksi; 2) asemakaavaa laadittaessa tai muutettaessa tehdään alueen toteuttamisesta kertyvien hyötyjen ja kustannusten jakamiseksi kunnan ja kiinteistönomistajien kesken kiinteistöjärjestely, siten kuin siitä erikseen säädetään, milloin jakamiseen tämän lain säännöksistä poikkeavalla tavalla on olosuhteista johtuen erityistä syytä; 3) kunnalla on oikeus periä maanomistajalta hyötyyn suhteutettu kohtuullinen kehittämismaksu, jos alueen kehittämistoimenpiteistä koituu maanomistajalle erityistä hyötyä, joka on epäsuhteessa hänen suorittamiinsa kustannuksiin; 4) kunnalla on etuosto-oikeus etuostolain (608/1977) 5 :n 1 momentissa asetetusta pinta-alarajoituksesta riippumatta; sekä 5) alueelle suunnataan erityisiä tukitoimia sen mukaan kuin niistä valtion tukitoimien osalta asianomaisen viranomaisen kanssa erikseen sovitaan. 7 Tontinluovutus Parikkalan kunta luovuttaa tontteja sekä myymällä että vuokraamalla. Kunnan tavoitteena on, ettei kunta omalla hinnoittelullaan nosta tonttimaan yleistä hintatasoa paikkakunnalla. Tontinluovutuksessa ei käytetä erityisiä kriteereitä luovutuksensaajan valinnassa Parikkalan kunnassa. Tontinluovutukseen voidaan liittää ehtoja toteutukseen ja edelleen luovuttamiseen liittyen. Uusien tonttien tuottaminen asuntorakentamiseen ja elinkeinoelämän tarpeisiin on kaavoituksen kanssa yksi kunnan maapolitiikan perustehtävä. Hyvin hoidetun tontinluovutuksen myötä kunta saa myös perittyä takaisin yhdyskuntarakentamiseen panostamansa kustannukset. Kunta luovuttaa tontteja joko myymällä tai vuokraamalla.
Parikkalan kunta Maapoliittinen ohjelma 12 ( 14 ) Myynti + paremmat vaikutusmahdollisuudet tonttien alueelliseen hintakehitykseen + kunnallistekniikan ja kunnallisten palveluiden rakentamiskustannukset saadaan katettua nopeammin suhdannevaihtelun vaikutus merkittävä Vuokraus + rakentajan ei tarvitse sitoa pääomaa tonttiin rakentamisen alkuvaiheessa + tasoittaa suhdannevaihteluita, kunnalle varma tulolähde vuosiksi vuokrausjärjestelmän hoitaminen edellyttää henkilöresursseja kunnassa nykyinen alhainen lainojen korkomarginaali ei välttämättä houkuttele tontinvuokraukseen Parikkalan kunta luovuttaa tontteja asuntorakentamiseen myymällä ja vuokraamalla. Luovutuksen ehtoihin liitetään rakentamisvelvoite. Yritys- ja liiketontit Parikkalan kunta luovuttaa ensin vuokraamalla. Tontit voidaan myydä, mikäli tontteihin kohdistuvat suunnitelmat ja muut ehdot toteutuvat sovitusti. 8 Kaavojen toteutumisen edistäminen 8.1.1 Rakentamiskehotus Parikkalan kunnassa rakentamiskehotusta voidaan käyttää, jos asemakaavan mukainen rakentaminen ei ole toteutunut. Rakentamiskehotuksen tarkoituksena on edistää asemakaavan toteutumista lisäämällä rakentamattomien tai vajaakäyttöisten tonttien rakentamista. Vain osittain toteutunut kaava-alue on ympäristönä epäviihtyisä ja lisäksi vajaakäyttöinen kunnallistekniikka tulee kunnalle kalliiksi. Jos rakentamiskehotusta käytetään, kunnalla on eettinen velvollisuus viedä toimenpide myös loppuun asti. Usein tämä johtaa rakennuspaikan lunastamiseen kunnalle. Menetelmän tarkoituksena ei kuitenkaan ole hankkia yksityisten omistamia tontteja kunnan omistukseen. Kehotusta ei voi antaa, jos tontit eivät ole rakennettavissa tai jos tonteille ei ole olemassa todellista kysyntää.
Parikkalan kunta Maapoliittinen ohjelma 13 ( 14 ) MRL 97 Rakentamiskehotukseen perustuva lunastus Kunta voi sen jälkeen, kun asemakaava on ollut voimassa vähintään kaksi vuotta, antaa rakentamiskehotuksen sitovan tonttijaon mukaisen tontin omistajalle ja haltijalle, jos tontin sallitusta kerrosalasta ei ole käytetty vähintään puolta tai asemakaavan mukaista tonttia ei sillä olevien rakennusten käyttötarkoitus, sijainti, rakentamistapa ja muut seikat huomioon ottaen ole rakennettu pääasiallisesti asemakaavan mukaisesti. Rakentamiskehotusta ei kuitenkaan saa antaa enintään kaksi asuntoa käsittävän asuinrakennuksen rakentamiseen tarkoitetun asemakaavan mukaisen tontin omistajalle ja haltijalle, jos tontilla jo on käytössä oleva asuinrakennus. Rakentamiskehotusta ei myöskään saa antaa 53 :ssä tai 58 :n 4 momentissa tarkoitetun rakennuskiellon voimassa ollessa. Jos tontille tulee voimaan tällainen rakennuskielto sen jälkeen, kun rakentamiskehotus on annettu, raukeaa kehotus. Jollei asemakaavan mukaista tonttia ole rakennettu 1 momentissa tarkoitetulla tavalla kolmen vuoden kuluessa siitä, kun rakentamiskehotus on annettu asianosaiselle tiedoksi, kunnalla on oikeus ilman erityistä lupaa lunastaa asemakaavan mukainen tontti. Lunastuksen toimeenpanoa on haettava vuoden kuluessa rakentamiseen varatun määräajan päättymisestä. Mitä tässä pykälässä säädetään tontista ja sen omistajasta ja haltijasta, koskee myös muuta sellaista aluetta, joka on asemakaavassa tarkoitettu rakennuspaikaksi, sekä tällaisen alueen omistajaa ja haltijaa. Kunnan on pidettävä antamistaan rakentamiskehotuksista julkista luetteloa. Jos kiinteistö rakentamiskehotuksen luetteloon merkitsemisen jälkeen on siirtynyt uudelle omistajalle tai haltijalle, koskee kehotus myös tätä. Rakentamiskehotuksen antamisesta, peruuttamisesta ja raukeamisesta sekä siitä, että velvoite on täytetty, kunnan on viipymättä lähetettävä ilmoitus kirjaamisviranomaiselle merkinnän tekemiseksi lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. 8.1.2 Korotettu kiinteistövero Parikkalan kunnassa korotettua kiinteistöveroa voidaan harkita, jos asemakaavan mukainen rakentaminen ei ole toteutunut. Rakentamattoman rakennuspaikan korotetun kiinteistöveron tarkoituksena on edistää asemakaavojen toteutumista. Tavoitteena on saada yksityisessä omistuksessa olevat rakentamattomat rakennuspaikat rakentamisen piiriin. Korotettua kiinteistöveroa ei tule soveltaa, jos rakennuspaikoille ei ole kysyntää. Kiinteistöverolaki 12 a : Kunnanvaltuusto voi määrätä erikseen 2 momentissa tarkoitetun rakentamattoman rakennuspaikan veroprosentin, joka on vähintään 1,00 ja enintään 3,00. Erillistä veroprosenttia sovelletaan rakentamattomaan rakennuspaikkaan, jos 1) asemakaava on ollut voimassa vähintään vuoden ennen kalenterivuoden alkua; 2) asemakaavan mukaan rakennuspaikan rakennusoikeudesta yli puolet on kaavoitettu asuntotarkoitukseen; 3) rakennuspaikalla ei ole asuinkäytössä olevaa asuinrakennusta eikä sille ole maankäyttö- ja rakennusasetuksen
Parikkalan kunta Maapoliittinen ohjelma 14 ( 14 ) (895/1999) 72 :ssä tarkoitetulla tavalla ryhdytty rakentamaan sellaista ennen kalenterivuoden alkua; 4) rakennuspaikalle on maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) 135 :ssä tarkoitettu käyttökelpoinen pääsytie tai mahdollisuus sellaisen järjestämiseen; 5) rakennuspaikka on liitettävissä yleiseen vesijohtoon ja viemäriin terveydensuojeluasetuksen (1280/1994) 10 :ssä tarkoitetulla tavalla; 6) rakennuspaikalla ei ole maankäyttö- ja rakennuslain 53 :ssä tai 58 :n 4 momentissa tarkoitettua rakennuskieltoa; ja 7) rakennuspaikka on saman omistajan omistuksessa. Rakennuspaikan katsotaan olevan saman omistajan omistuksessa silloin, kun puolisot yhdessä omistavat rakennuspaikan tai rakennuspaikka on muutoin määräosaisessa yhteisomistuksessa. Niin ikään rakennuspaikan katsotaan olevan saman omistajan omistuksessa silloin, kun osa siitä on verovelvollisen pääasiallisesti omistaman yhtiön tai muun yhteisön omistuksessa taikka kun rakennuspaikka on samaan konserniin kuuluvien yhtiöiden omistuksessa. Asemakaavan mukaisella asuinrakennuksen rakennuspaikalla tarkoitetaan: 1) asemakaavan mukaista kiinteistörekisteriin merkittyä tonttia tai muuta rakennuspaikkaa; 2) asemakaavan mukaista sitovan tai ohjeellisen tonttijaon mukaista rakennuspaikkaa; ja 3) asemakaavaan merkittyä korttelia, jolla ei ole sitovaa tai ohjeellista tonttijakoa. Tämä pykälä ei koske loma-asutusta varten kaavoitettuja rakennuspaikkoja.