KUNTOARVIO / Jorma Saari 5.2.2019 1 VIRTAIN KAUPUNKI RANTATIE 4 34800 VIRRAT Osoite PL 36 (Virtaintie 17), 34801 Virrat Puhelin 03 475 2800 Patamäenkatu 7, 33900 Tampere www.suunnittelutalo.com
KUNTOARVIO / Jorma Saari 5.2.2019 2 VIRTAIN KAUPUNKI RANTATIE 34800 VIRRAT 0 JOHDANTO Tässä kuntoarvioraportissa tarkastellaan kohteen nykytilannetta, kuntoa ja käyttöä. Raportissa esitetään ja ehdotetaan kunnossapitotoimenpiteitä ja käydään läpi uusimistarpeet. Kiinteistön energiataloutta on kuntoarviossa tarkasteltu vain yleisellä tasolla. Rakennuksien putkistojen kuntotutkimusta ei ole tässä yhteydessä tehty, kuin ainoastaan yleisluontoisesti. Tämän kuntoarvion yhteydessä ei ole suoritettu kosteusmittauksia. Myöskään asbesti- ja haittaainekartoitusta ei ole tämän kuntoarvion yhteydessä tehty. Kohteesta ei ole tehty lämpökartoitusta. Kiinteistötarkastus on suoritettu silmämääräisenä tarkastuksena sisä- ja ulkopuolisilta osiltaan. Kiinteistötarkastuksen on tehnyt rakennusinsinööri Jorma Saari. 1 KOHTEEN TIEDOT JA HAVAINNOT NYKYTILANTEESTA 1.1 Kohteen tiedot Kuntoarvion kohteena on Virtain kaupungin omistama Rantatien koulun läheisyydessä sijaitseva opettajien asuntola. Rakennus on osittain 2-kerroksinen ja osittain 3-kerroksinen. Asuntoja on yhteensä 13 kpl. Tarkastusajankohtana asunnoista oli asuttuina 4 kpl. Rakennus on rakennettu vuonna 1958-1959, eikä rakennukselle ole toteutettu laajempia peruskorjaustoimenpiteitä vuosien saatossa. 1990-luvun puolessa välissä tiloissa on tehty pintaremontti, jonka yhteydessä on uusittu asuntojen kalusteet, sähkön pääkeskus ja nousujohdot sekä ryhmäkeskukset on uusittu. Rakennuksen vesijohdot on uusittu jossakin vaiheessa, mutta lämpöjohdot ja lämpöpatterit ovat alkuperäiset. Rakennus on liitetty kaukolämpöön, ilmeisesti samassa yhteydessä Rantatien koulun kanssa. Liittymisvuodesta ei ole tietoa. Rakennus on nykyisellään asuntokäytössä, tosin asukkaita ei ole kuin muutamassa asunnossa, johtuen asuntojen kunnosta. Rakennuksen 1. kerroksessa olevat pohjakerroksen kaksi isoa asuntoa ovat olleet opetustilakäytössä 2-3 vuotta. 1.2 Asiakirjatilanne Rakennuksesta on olemassa pääpiirustustasoiset piirustukset, mutta ei rakenne-, LVI- ja sähkösuunnitelmia. 1.3 Rakennuksen käyttäjän lausunto Rakennuksen käyttäjän Virtain kaupungin teknisen osaston rakennusmestari Antti Salminen totesi, että rakennuksen vuokrakäyttö on ollut varsin laimeata johtuen siitä, että asunnot ovat alkuperäisessä kuosissaan ja rakennuksen ikä näkyy sisäpuolisten pintojen vauriona ja kulumisina. Rakennevaurioita tai sisäilmaongelmia ei ole käyttövuosien aikana havaittu. Rakennuksen ilmanvaihto on painovoimainen. Asuntojen wc- ja kylpyhuonetilat ovat erittäin ahtaita ja ergonomialtaan huonoja. Rakennuksen pohjakerroksessa on yhteissaunatilat ja paljon käyttämättömiä varastotiloja. Osoite PL 36 (Virtaintie 17), 34801 Virrat Puhelin 03 475 2800 Patamäenkatu 7, 33900 Tampere www.suunnittelutalo.com
KUNTOARVIO / Jorma Saari 5.2.2019 3 1.4 Energiatalous Rakennus on liitetty Virtain Energia Oy:n kaukolämpöverkostoon. Rakenteiden lämmöneristävyyden suhteen ei ole tehty toimenpiteitä ja ne eivät täytä nykypäivän vaatimuksia. Rakennuksen energian käytön taso on suhteutettuna lämmöneristystasoihin normaalitasoinen. 1.5 Sisäolosuhteisiin liittyvät havainnot Lämpötila Asuntojen lämpötilojen kohoaminen kesäaikana on ollut ongelma. Tiloissa ei ole erityisiä veto-ongelmia, mutta lämmöneristykset eivät ole nykypäivän tasolla. Ilman laatu ja vaihtuvuus Rakennuksessa on painovoimainen poistoilmanvaihto, joka toimii hyvin silloin kun on lämpötilaeroja sisä- ja ulkotilan välillä, mutta asuntokohtaista säädettävyyttä ei ole. Peruskorjauksessa keittiöihin on lisätty liesituulettimet. 1.6 Turvallisuus- ja ympäristöriskit Tarkastuksessa ei todettu merkittäviä turvallisuuteen, terveellisyyteen tai ympäristöön liittyviä ongelmia. 1.7 Kosteusvaurioihin liittyvät havainnot Rakennuksessa ei ole käytön aikana havaittu olennaisia kosteudesta johtuvia vaurioita. 2 RAKENNUSTEKNIIKAN KUNTOARVIO 2.1 Piha-alueet Piha-alueen kulkureitit ovat murskesorapintaisia ja niiden kunto on välttävä. Rakennuksen ympärillä on nurmialueet ja seinän vieret ovat myös nurmipintaisia. Rakennuksessa on ulkopuolinen vedenpoisto, räystäskourujen syöksytorvin ja ne on johdettu seinän viereen. Piha-alueiden nurmikkoalueiden kunto on tyydyttävä. Olemassa olevan salaojituksen kunto tulee tarkastaa koejuoksutuksin tai kuvaamalla. Piha-alueen istutukset ovat pääosin välttävässä kunnossa, edellyttää kunnostustoimenpiteitä. 2.2 Perustukset ja ulkopuoliset rakenteet Rakennuksen sokkelit on toteutettu teräsbetonirakenteisina ja julkisivupinta on maalipinta. Pohjakerroksen seinien lämmöneristys on hoidettu sisäpuolisilla verhomuurauksilla. Perustukset ovat maanvaraisia, eikä niissä ole havaittu ongelmia. 2.3 Runko- ja vesikattorakenteet Rakennuksen kantavina rakenteina toimivat tiilirakenteiset ulkoseinät ja teräsbetonipilarit. Välipohjan palkit ovat teräsbetonirakenteisia ja välipohjarakenteet paikalla valettua teräsbetonia pintavalulla varustettuna. Kellarin katon eristeenä on rakentamisajan tapaan käytetty Toja-sementtilastulevyä. Yläpohjan lämmöneristeenä on Toja-levy, jonka päällä palopermanto. Rakennuksen ulkoseinät ovat n. 400 450 mm paksuja umpitiiliseiniä, ulko- ja sisäpuoli on rapattu. Ulkoseinärakenteessa tai julkisivuverhouksessa ei ole havaittavia toimenpidetarpeita rakenteellisesti. Pohjakerroksen lattiat pohjakerroksessa ovat maanvaraiset 2-kerroslaatat, ilmeisesti ajan tavan mukaan varustettu bitumisivelyeristyksellä. Vesikaton kantavat rakenteet ovat puuta ja vesikate on alkuperäinen konesaumattu sinkitty pelti. Vesikatolla on ilmanvaihtopiippuja ja poistoilmanvaihdon tiilirakenteisia piippuja, joiden kunto on välttävä. Porrashuoneen portaat ovat paikalla valettua mosaiikkibetonia ja niiden kunto on tyydyttävä. Tuuletusparvekkeet ovat betonirakenteisia ja niiden kunto on pääosin välttävä, joissakin parvekkeissa on betonin rapautumisen aiheuttamia lohkeamia ja pääteräkset ovat näkyvissä. Osoite PL 36 (Virtaintie 17), 34801 Virrat Puhelin 03 475 2800 Patamäenkatu 7, 33900 Tampere www.suunnittelutalo.com
KUNTOARVIO / Jorma Saari 5.2.2019 4 2.4 Täydentävät rakenteet Rakennuksen ikkunat on uusittu jossakin vaiheessa ja ne ovat sisään aukeavia MSE-ikkunoita. Ikkunoiden kunto on hyvä, eikä välttämätöntä uusimistarvetta ole. Rakennuksen ulko-ovet ovat alkuperäisiä puurunkoisia peittomaalilaatuisia ovia, joiden kunto on välttävä. Asuntojen huoneisto-ovet ovat sisään-ulos aukeavia lakkapintaisia vaneripintaisia, jotka ovat alkuperäisiä. Asuntojen väliovet ovat peittomaalilaatuisia, alkuperäisiä vaneriovia. Väliseinät ovat pääosin rapattuja maalipintaisia seiniä, joissa ei ole havaittavissa vaurioituneiden maalipintojen lisäksi merkittäviä ongelmia. Maalien hilseilyä ja irtoamista on nähtävissä läpi kaikkien asuntojen. 2.5 Pintarakenteet ja päällysteet Vesikate on ulospäin kallistava konesaumattu peltikate ja katteen kunto on välttävä ottaen huomioon, että se on alkuperäinen. Räystäskourut ja syöksytorvet ovat maalattuja, alkuperäisiä rakenteita ja kunnoltaan välttäviä. Sisäkattojen pintarakenteet ovat rapattuja, maalattuja kattoja, joiden kunto on välttävä. Porrashuoneiden katot rapattupintaisia maalattuja kattoja, kunto välttävä. Kellarikerroksen varastojen lattiat ovat betonipintaisia, saunaosaston lattiat laatoitettuja. Saunaosaston pesuhuoneiden seinät ovat laatoitettuja ja kunto tyydyttävä. Saunaosaston seinät ja kaikkien saunaosaston tilojen katot ovat panelipintaisia, kunto tyydyttävä. Asuntojen lattiapinnat ovat huopakohtaista muovimattoa, jonka kunto on välttävä. Kylpyhuoneiden lattia- ja seinäpinnat ovat laatoitettuja ja kunto on välttävä. 2.6 Kalusteet, varusteet ja laitteet Asuntojen osalta kiintokalusteiden uusimista on suoritettu 90-luvun remontissa ja uusittujen kalusteiden osalta kunto on tyydyttävä. Makuuhuoneiden kalusteet ovat pääosin alkuperäisiä maalipintaisia ja niiden kunto on välttävä. 3 LVI-TYÖT Vesikalusteet ja vesijohtojen runkojohdot sekä hajotukset on ilmeisesti uusittu 1990-luvun peruskorjauksessa ja niiden kunto on tyydyttävä, vesijohtovuotoja ei ole havaittu. Lämpöjohdot ja lämpöpatterit ovat alkuperäisiä ja niiden kunto on tyydyttävä. Viemärit ovat alkuperäisiä ja rakentamisajan tavan mukaan valurautaviemäreitä, joissa ei ole havaittu vuosien saatossa ongelmia. Koneellista ilmanvaihtoa ei ole ja poistoilmanvaihto on järjestetty rakenneaineisten ilmanvaihtohormien kautta. Hormien kunnosta ei ole käsitystä. Asuntoihin on kalusteiden uusimisen yhteydessä toteutettu liesituulettimet. 4 SÄHKÖTYÖT Pääkeskus ja sähkön nousujohdot sekä ryhmäkeskukset on uusittu 1990-luvun peruskorjauksessa. Asuntojen sähköjohdotukset on ilmeisesti uusittu, mutta pistorasioita ei ole lisätty. 5 YHTEENVETO Jos rakennus pyritään saattamaan sellaiseen kuntoon, että asunnoille löytyisi vuokraushalukkuutta, se edellyttää totaalista peruskorjausta. Rakennuksesta tulee poistaa kaikki riskirakenteet, kellarin katon ja yläpohjarakenteen Toja-levyt. Oletuksena on, että kaikissa välipohjissa pintabetonin ja runkobetonin irrotusmateriaalina on käytetty aaltopahvia, joka tulee rakenteesta poistaa, joka edellyttää pintabetonien poistoa. Osoite PL 36 (Virtaintie 17), 34801 Virrat Puhelin 03 475 2800 Patamäenkatu 7, 33900 Tampere www.suunnittelutalo.com
KUNTOARVIO / Jorma Saari 5.2.2019 5 Rakennuksen vesijohdot tulee uusia ja viemärijohtojen kunto tarkastaa ja vähintäänkin varustaa sukituksella tai uusia kokonaisuudessaan. Asunnot tulee varustaa koneellisella tulo- ja poistoilmanvaihdolla, kiintokalusteet tulee uusia ja asuntojen kylpyhuonetilat laajentaa nykymitoitustarvetta vastaavaksi. Rakenteiden lämmöneristävyyden parantaminen massiivitiiliseinässä on erittäin haasteellinen tehtävä ja ainoa järkevä toteutustapa sen tekemiseksi on ulkopuolinen lämpörappaus. Virroilla 5.2.2019 Suunnittelutalo PPG Oy Jorma Saari, RI Osoite PL 36 (Virtaintie 17), 34801 Virrat Puhelin 03 475 2800 Patamäenkatu 7, 33900 Tampere www.suunnittelutalo.com
13.2.2019 Sivu 1/2 Teemu Saari Suunnittelutalo PPG Oy Hanke: 1 VER A Virtain kaupunki Opettajien asuntola Vaihe: Hankesuunnitelma Paikkakunta: Muu Pirkanmaa Haahtela-ind.: 85,0 / 1.2019 Hintataso: 85,5 / 2.2019 Laajuus: 1 138 m2, 1 320 brm2, 3 795 rm3 Hankekoko: 1 320 brm2 Korjausaste: 72,2% TILALUETTELO, KORJAUSHINTA Osa Käyttäjä Huonro Tila/Toiminta m²/tila kpl m² kor.% /m² A POHJAKERROS A Löylyhuone 5,4 1,0 5 73 1 890 10 200 A Pesuhuone 6,0 1,0 6 82 2 169 13 000 A Pukuhuone 8,0 1,0 8 74 1 734 13 900 A Wc-huone 5,0 0,3 2 94 3 839 5 800 A Varastotilat 266,0 1,0 266 61 818 217 500 A Pesutupa 13,0 1,0 13 81 2 049 26 600 A Kuivaushuone 8,0 1,0 8 69 1 603 12 800 Yhteensä 6 308 65 974 299 800 B KERROKSET 1-3 B 1 h + k 41,5 3,0 125 79 1 462 182 000 B 2 h + k 55,0 6,0 330 75 1 375 453 600 B 3 h + k 81,0 4,0 324 74 1 318 426 900 Yhteensä 13 779 75 1 365 1 062 500 C LIIKENNETILAT C Porrashuoneet 13,0 4,0 52 69 1 518 79 000 Yhteensä 4 52 69 1 518 79 000 Yhteensä 23 1 138 72 1 266 1 441 300 Tiloille kohdistamattomat hanketekijät 41 Maa-aluetehtävät 42 Rahoitus ja markkinointi 51 Tilavarustus 52 Toiminnan ylläpito 6 Hankevaraukset 40 46 000 Tiloille kohdistamattomat hanketekijät yhteensä 40 46 000 HANKINTAHINTA 1 301 1 482 000
Sivu 2/2 Osa Käyttäjä Huonro Tila/Toiminta m²/tila kpl m² kor.% /m² Arvonlisävero 24% (ei sis. tontin hankintaa ja hankerahoitusta) 312 356 000 HANKINTAHINTA YHTEENSÄ 1 614 1 837 000
13.2.2019 Sivu 1/2 Teemu Saari Suunnittelutalo PPG Oy Hanke: 1 VER A Virtain kaupunki Opettajien asuntola Vaihe: Hankesuunnitelma Paikkakunta: Muu Pirkanmaa Haahtela-ind.: 85,0 / 1.2019 Hintataso: 85,5 / 2.2019 Laajuus: 1 138 m2, 1 320 brm2, 3 795 rm3 Hankekoko: 1 320 brm2 Jakaja: 779 hum2 Korjausaste: 72,2% HANKETEKIJÄT Aluetyöt Tontti pinta-ala 2 884 m² Sadevesiviemäröinti 500 m²/kaiv 100 % Ulkovarusteet 6 422 100 % Liikennealue, kestopäällyste 700 m² Ulkopuoliset rakenteet 8 183 100 % Liikennealue, sora m² Autokatokset ap % Liikennealue, vaativa m² Lämmityspistorasiat kpl % Pensasistutukset 326 m² Ulkovalaistus Nurmikot 2 000 m² Piha-alue yhteensä 3 026 m² 100 % Maa- ja pohjarakenteet Esirakenteet Rakennuksen perustaminen Asbesti-ja haitta-ainepurku 100 000 100 % Kantavan alapohjan osuus % Rakennuksen lisäkustannukset Hissit Paalutussyvyys Asuntohissit 2 kpl % Kerrosluku 3 krs jm Henkilöhissit kpl % Kerrosluku 3 krs Henkilöluku 8 kpl Nopeus m/s 1 m/s Tavarahissit kpl % Kerrosluku krs Kuorma kg Talokoko Keskim. kerrosluku 3 krs Keskim. kerroskoko 390 m² Hankekoko 1 320 brm²
Sivu 2/2 Tietotekniikka Dataverkko Kulunvalvonta 3 000 100 % Rikosilmoitus Paloilmoitus 1 500 100 % Videovalvonta AV-järjestelmä Tilalaitteet Vaipan korjaus Muut erillislisät Perusmuuri,-pilarit ja 10 000 100 % Vesikattorakenteet 10 000 Välipohjat 37 000 Välipohjat 28 000 Vesikattorakenteet 12 000 Ulkoseinän rakenne 765 m² 160 /yks Räystäät 101 jm 120 /yks Ulkoseinän pinnoite 765 m² 60 /yks Vesikatto ja yläp. rakenne 440 m² 85 /yks Ikkunat 132 m² 88 /yks Ulkotasot, parvekkeet 20 m² 150 /yks Rakennuttaminen Rakennuttamistehtävät + 6, % Suunnitelu- ja hallintotehtävät Suunnitelutehtävät + 5,5 % Tontti Tonttitehtävät Liittyminen Maa-alueen kehittäminen Tilavarustus Irtaimisto Irtaimisto Irtaimisto Toiminnan kojeet Toiminnan kojeet Rahoitus ja markkinointi Väliaikainen toiminta Käyttöönotto Rahoitus Markkinointi Varaukset Hankevaraukset Hankevaraukset 46 000
13.2.2019 Sivu 1/2 Teemu Saari Suunnittelutalo PPG Oy Hanke: 1 VER A Virtain kaupunki Opettajien asuntola Vaihe: Hankesuunnitelma Paikkakunta: Muu Pirkanmaa Haahtela-ind.: 85,0 / 1.2019 Hintataso: 85,5 / 2.2019 Laajuus: 1 138 m2, 1 320 brm2, 3 795 rm3 Hankekoko: 1 320 brm2 Jakaja: 779 hum2 Korjausaste: 72,2% PERUSTAMISKUSTANNUKSET, KORJAUS - PÄÄRYHMITTÄIN Talo 80 -nimikkeistö /hum2 % B1 Rakennuttajan kustannukset Suunnittelu ja tutkimukset 71 000 91 4,8 Rakennuttaminen ja valvonta 77 000 99 5,2 Liittymismaksut Muut rakennuttajan kustannukset Yhteensä 148 000 190 10,0 B2 Rakennustekniset työt 1 Aluetyöt 168 000 216 11,4 1 Rakennuksen maatyöt 2 Perustukset ja kellarin erityisrakenteet 9 000 12 0,6 3 Runko- ja vesikattorakenteet 257 000 330 17,4 4 Täydentävät rakenteet 62 000 80 4,2 5 Sisäpuoliset pintarakenteet 170 000 218 11,5 6 Kalusteet, varusteet, laitteet 67 000 86 4,5 7 Konetekniset työt 8,9 Työmaan käyttö- ja yhteiskust. 161 000 207 10,9 Kate 95 000 122 6,4 Yhteensä 989 000 1 270 66,8 B3 LVI-työt 71 Lämmityslaitteet 40 000 51 2,7 71 Vesi- ja viemärityöt 100 000 128 6,7 71 Muut putkityöt 4 000 5 0,3 72 Ilmanvaihtotyöt 44 000 56 3,0 72 Säätölaitteet 12 000 15 0,8 72 Muut iv-työt 6 000 8 0,4 Yhteensä 206 000 264 13,9
Sivu 2/2 Talo 80 -nimikkeistö /hum2 % B4 Sähkötyöt Valaistus 25 000 32 1,7 Sähkön jakelu 9 000 12 0,6 Sähkökeskukset 5 000 6 0,3 Muu sähkö 24 000 31 1,6 Yhteensä 64 000 82 4,3 B5 Erillishankinnat B1...B5 Rakennuskustannukset yhteensä 1 406 000 1 805 94,9 Muut kustannukset Tontti Toimintavarustus Toiminnan ylläpito Rahoitus Hankevaraukset 75 000 96 5,1 Muut kustannukset 75 000 96 5,1 PERUSTAMISKUSTANNUKSET 1 482 000 1 902 100,0 Arvonlisävero 24% (ei sis. tontin hankintaa ja hankerahoitusta) 356 000 457 PERUSTAMISKUSTANNUKSET YHTEENSÄ 1 837 000 2 358
13.2.2019 Sivu 1/2 Teemu Saari Suunnittelutalo PPG Oy Hanke: 1 VER A Virtain kaupunki Opettajien asuntola Vaihe: Hankesuunnitelma Paikkakunta: Muu Pirkanmaa Haahtela-ind.: 85,0 / 1.2019 Hintataso: 85,5 / 2.2019 Laajuus: 1 138 m2, 1 320 brm2, 3 795 rm3 Hankekoko: 1 320 brm2 Jakaja: 779 hum2 Korjausaste: 72,2% TILOJEN KORJAUSASTEET % Pinta- Seinä Katto Lattia Kalus Ikku- Ovet Väli- Erit.v.Ap er. Runko Ulko- Ulko- Läm- Vesi, IV- IV- Muu Valais Sähkö Sähkö Sähkö Eril Osa Tilanimike ala pinta pinta pinta teet nat seinä seinä rak. vaip. tasot mitys viem kan. kone LVV tus jako keskus muu han m² % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % POHJAKERROS A Löylyhuone 5,4 100 100 100 110 20 120 20 0 120 0 0 0 120 140 120 110 120 110 100 20 110 0 A Pesuhuone 6,0 100 100 100 110 20 120 20 0 120 0 0 0 120 140 120 110 120 110 100 20 110 0 A Pukuhuone 8,0 100 100 100 110 20 120 20 0 120 0 0 0 120 140 120 110 120 110 100 20 110 0 A Wc-huone 1,5 100 100 100 110 20 120 20 0 120 0 0 0 120 140 120 110 120 110 100 20 110 0 A Varastotilat 266,0 100 100 100 110 20 120 20 0 120 0 0 0 120 140 120 110 120 110 100 20 110 0 A Pesutupa 13,0 100 100 100 110 20 120 20 0 120 0 0 0 120 140 120 110 120 110 100 20 110 0 A Kuivaushuone 8,0 100 100 100 110 20 120 20 0 120 0 0 0 120 140 120 110 120 110 100 20 110 0 Pinta-ala yhteensä 307,9 KERROKSET 1-3 B 1 h + k 124,5 130 130 150 110 20 120 20 0 0 0 0 0 120 140 120 110 120 110 100 20 110 100 B 2 h + k 330,0 130 130 150 110 20 120 20 0 0 0 0 0 120 140 120 110 120 110 100 20 110 100 B 3 h + k 324,0 130 130 150 110 20 120 20 0 0 0 0 0 120 140 120 110 120 110 100 20 110 100 Pinta-ala yhteensä 778,5
Sivu 2/2 Pinta- Seinä Katto Lattia Kalus Ikku- Ovet Väli- Erit.v.Ap er. Runko Ulko- Ulko- Läm- Vesi, IV- IV- Muu Valais Sähkö Sähkö Sähkö Eril Osa Tilanimike ala pinta pinta pinta teet nat seinä seinä rak. vaip. tasot mitys viem kan. kone LVV tus jako keskus muu han m² % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % LIIKENNETILAT C Porrashuoneet 52,0 130 130 150 110 20 120 20 0 0 0 0 0 120 140 120 110 120 110 100 20 110 0 Pinta-ala yhteensä 52,0 Pinta-ala yhteensä 1138,4