Kaupunginhallitus 214 20.10.2014 Kaupunginhallitus 235 03.11.2014 Länsi-Turunmaan Vuokratalot Oy:n esitys Korppoon aluekonttorin muuttamisesta vuokra-asunnoiksi 1466/10.03.02/2014 Kaupunginhallitus 20.10.2014 214 Valmistelija Talousjohtaja Patrik Nygrén, puh. 040 511 4383 Esittelijä Kaupunginjohtaja Folke Öhman, puh. 040 707 3155 etunimi.sukunimi@parainen.fi Länsi-Turunmaan Vuokratalot Oy:n hallitus esittää kirjelmässään Paraisten kaupungille, että Korppoon aluekonttori muutettaisiin yhdeksäksi vuokrattavaksi asuinhuoneistoksi. Yhtiön esittämä järjestely merkitsisi seuraavaa: Kaupunki siirtää rakennuksen ja maapohjaa koskevan vuokrasopimuksen apporttina Länsi-Turunmaan Vuokratalot Oy:lle. Kaupunki antaa kunnan takauksen 1 075 000 euron lainalle. Kaupunki korottaa osakepääomaansa yhtiössä 400 000 euron panoksella. Länsi-Turunmaan Vuokratalot Oy ottaisi järjestelyn myötä hoidettavakseen kiinteistön hallinnoinnin ja muuttaisi sen vuokra-asunnoiksi. Yhtiö on esittänyt laskelman kiinteistön muuttamisesta asunnoiksi sekä 25 vuoden käyttörahoituksesta. Laskelma muodostaa myös yhtiön kaupungille tekemän esityksen pohjan. Korppoon vuokramarkkinat Korppoossa on tällä hetkellä kahdeksan kunnallista vuokrakiinteistöä, joista seitsemän on vuokrattuna. Kirkonkylässä asuntoja on viisi (joista yksi aluekonttorissa sijaitseva asunto) ja Verkanissa kolme. Kunnallisten vuokrakiinteistöjen kokonaisala on 343,5 m 2 ja niiden käyttöaste on 93 %. Kunnallisten asuntojen vuokrataso on keskimäärin 6,25 euroa/m 2. Länsi-Turunmaan Vuokratalot Oy hallinnoi Korppoossa yhteensä 34 vuokra-asuntoa, joista kaikki ovat rivitalohuoneistoja. Asuntojen sijainti on keskeinen, niiden kokonaisala on 2 108 m 2 ja käyttöaste 100 %. Yhtiön hallinnoimien asuntojen vuokrataso vaihtelee 6,61 eurosta 7,18 euroon neliöltä asuntojen kunnosta riippuen. Yhtiön asuntojen vuokrataso on Korppoossa noin 2 euroa matalampi kuin Nauvossa ja noin 3 euroa matalampi kuin Paraisilla. Korppoon vuokramarkkinoilla on myös yksi yksityinen toimija, joka hallinnoi neljää vastaremontoitua vuokrahuoneistoa ja remonttiprojektin jälkeen vielä neljää muuta huoneistoa: kaikki huoneistot on vuokrattu ja vuokrataso on noin 9 Ympärivuotisen asumisen kysyntä on rajallista, mutta kysyntä on kausipainotteista eli kesäkaudella vuokra-asuntojen kysyntä ylittää tarjonnan selvästi. Nykyisellään vuokra-asuntojen kysyntä ylittää kuitenkin asuntojen hallinnoinnista vastaavien Roy Färmin, Merja Kaarron ja Joakim Jungmanin mukaan jossain määrin tarjonnan koko vuoden ajan. Vuokra-asuntojen
puuttuminen voi siten vaikuttaa haitallisesti potentiaaliseen paikkakunnalle suuntautuvaan muuttoon. Ympärivuotisen asumisen vuokramarkkinoita voidaan pitää hintaherkkinä, eli jos vuokra on liian korkea, on olemassa riski, että käyttöaste jää alhaiseksi. Vuokra-asuntojen tarjonnan arvioidaan vähenevän, kun Länsi-Turunmaan Vuokratalot Oy viimeistään 4-5 vuoden sisällä sulkee rakenteissa olevien puutteiden vuoksi yhden Stenbrinkin kahdeksan asuntoa käsittävän rivitalon. Matala vuokrataso kertoo osin suhteellisen vaatimattomasta rakennuskannasta, osin suhteellisen vähäisestä vuokra-asuntojen kysynnästä ja osin Korppoossa sijaitsevien rakennusten alhaisesta arvosta varsinkin merestä kauempana olevilla alueilla. Länsi-Turunmaan Vuokratalot Oy ja kaupungin kiinteistöpalvelut hallinnoivat yhdessä suurinta osaa Korppoossa sijaitsevista vuokra-asunnoista ja niiden määrittämä vuokrataso antaa siten suuntaa vuokramarkkinoille kokonaisuudessaan. Yhdistettynä melko korkeisiin rakennuskustannuksiin vuokraustoimintaa on pitkällä aikavälillä erittäin vaikea saada kannattamaan. Korppoossa toimivat, aikaisemmin kunnan omistuksessa olleet asuntoyhtiöt eivät ole pitkällä aikavälillä pystyneet hoitamaan käyttörahoitusta niin, että vuokra-asumisen taso olisi saatu säilytettyä, ja kiinteistökannan kunto onkin nykyisin tyydyttävä. Esityksen taloudellinen kantavuus Esitys merkitsee sitä, että 25 vuodessa syntyy 563 190 euron alijäämä. Arvioon eivät kuitenkaan sisälly katon uusimisesta, julkisivun korjaamisesta tai piha-alueella tehtävistä toimenpiteistä aiheutuvat kustannukset. Arvion lähtökohtana on vuokrataso 11 euroa/m 2, mikä lienee liian optimistinen vuokramarkkinoita ajatellen. Siten on suuri riski, että kaupunki Länsi-Turunmaan Vuokratalot Oy:n omistajan ominaisuudessa joutuu apportin, osakepääoman korotuksen ja takaussitoumuksen lisäksi panemaan merkittäviä summia alijäämän kattamiseen. Yhtiön jo nyt hallinnoiman kiinteistökannan korjausvelka on 1 860 000 euroa vuosina 2014-2021, ja voidaankin pitää todennäköisenä, että yhtiö pitkällä aikavälillä tulee tarvitsemaan merkittävästi lisäpääomaa omistajaltaan Paraisten kaupungilta. Paraisten kaupunki omistaa Länsi-Turunmaan Vuokratalot Oy:n 100-prosenttisesti ja yhtiö on osa kaupungin konsernia. Ehdotus oletettavasti vuonna 2015 voimaan tulevaksi kuntalaiksi merkitsee sitä, että kaupungin rahoituksellinen asema ja lainakanta tulevaisuudessa määritetään konsernin koko lainakannan perusteella. Länsi-Turunmaan Vuokratalot Oy:n lainakanta vaikuttaa suoraan konsernin lainakantaan, joka tulevaisuudessa toimii mittapuuna valtion arvioidessa kuntien taloutta. Yhtiön rahoituksellinen tilanne on nyt hyvä kassavarojen ollessa noin 570 000 Oheismateriaali Ehdotus Länsi-Turunmaan Vuokratalot Oy:n esitys Korppoon aluekonttorin muuttamisesta vuokra-asunnoiksi Esittelijä muutti päätösehdotustaan siten, että hän ehdotti asian palauttamista
lisäselvityksiä varten. Päätös Kaupunginhallitus 235 Ehdotus hyväksyttiin. Valmistelija Talousjohtaja Patrik Nygrén, puh. 040 511 4383 Esittelijä Kaupunginjohtaja Folke Öhman, puh. 040 707 3155 etunimi.sukunimi@parainen.fi Länsi-Turunmaan Vuokratalot Oy:n hallitus esittää kirjelmässään Paraisten kaupungille, että Korppoon aluekonttori muutettaisiin yhdeksäksi vuokrattavaksi asuinhuoneistoksi. Yhtiön esittämä järjestely merkitsisi seuraavaa: Kaupunki siirtää rakennuksen apporttina Länsi-Turunmaan Vuokratalot Oy:lle. Maapohjaa koskeva vuokrasopimus tehdään niin, että Länsi-Turunmaan Vuokratalot Oy on vuokralainen. Kaupunki antaa kunnan takauksen 1 075 000 euron lainalle. Kaupunki korottaa osakepääomaansa yhtiössä 400 000 euron panoksella. Länsi-Turunmaan Vuokratalot Oy ottaisi järjestelyn myötä hoidettavakseen kiinteistön hallinnoinnin ja muuttaisi sen vuokra-asunnoiksi. Yhtiö on esittänyt laskelman kiinteistön muuttamisesta asunnoiksi sekä 25 vuoden käyttörahoituksesta. Laskelma muodostaa myös yhtiön kaupungille tekemän esityksen pohjan. Korppoon vuokramarkkinat Korppoossa on tällä hetkellä kahdeksan kunnallista vuokrakiinteistöä, joista seitsemän on vuokrattuna. Kirkonkylässä asuntoja on viisi (joista yksi aluekonttorissa sijaitseva asunto) ja Verkanissa kolme. Kunnallisten vuokrakiinteistöjen kokonaisala on 343,5 m 2 ja niiden käyttöaste on 93 %. Kunnallisten asuntojen vuokrataso on keskimäärin 6,25 euroa/m 2. Länsi-Turunmaan Vuokratalot Oy hallinnoi Korppoossa yhteensä 34 vuokra-asuntoa, joista kaikki ovat rivitalohuoneistoja. Asuntojen sijainti on keskeinen, niiden kokonaisala on 2 108 m 2 ja käyttöaste 100 %. Yhtiön hallinnoimien asuntojen vuokrataso vaihtelee 6,61 eurosta 7,18 euroon neliöltä asuntojen kunnosta riippuen. Yhtiön asuntojen vuokrataso on Korppoossa noin 2 euroa matalampi kuin Nauvossa ja noin 3 euroa matalampi kuin Paraisilla. Korppoon vuokramarkkinoilla on myös yksi yksityinen toimija, joka hallinnoi neljää vastaremontoitua vuokrahuoneistoa ja remonttiprojektin jälkeen vielä neljää muuta huoneistoa: kaikki huoneistot on vuokrattu ja vuokrataso on noin 9 Ympärivuotisen asumisen kysyntä on rajallista, mutta kysyntä on kausipainotteista eli kesäkaudella vuokra-asuntojen kysyntä ylittää tarjonnan selvästi. Nykyisellään vuokra-asuntojen kysyntä ylittää kuitenkin asuntojen hallinnoinnista vastaavien Roy Färmin, Merja Kaarron ja Joakim Jungmanin mukaan jossain määrin tarjonnan koko vuoden ajan. Vuokra-asuntojen
puuttuminen voi siten vaikuttaa haitallisesti potentiaaliseen paikkakunnalle suuntautuvaan muuttoon. Ympärivuotisen asumisen vuokramarkkinoita voidaan pitää hintaherkkinä, eli jos vuokra on liian korkea, on olemassa riski, että käyttöaste jää alhaiseksi. Vuokra-asuntojen tarjonnan arvioidaan vähenevän, kun Länsi-Turunmaan Vuokratalot Oy viimeistään 4-5 vuoden sisällä sulkee rakenteissa olevien puutteiden vuoksi yhden Stenbrinkin kahdeksan asuntoa käsittävän rivitalon. Matala vuokrataso kertoo osin suhteellisen vaatimattomasta rakennuskannasta, osin suhteellisen vähäisestä vuokra-asuntojen kysynnästä ja osin Korppoossa sijaitsevien rakennusten alhaisesta arvosta varsinkin merestä kauempana olevilla alueilla. Länsi-Turunmaan Vuokratalot Oy ja kaupungin kiinteistöpalvelut hallinnoivat yhdessä suurinta osaa Korppoossa sijaitsevista vuokra-asunnoista ja niiden määrittämä vuokrataso antaa siten suuntaa vuokramarkkinoille kokonaisuudessaan. Yhdistettynä melko korkeisiin rakennuskustannuksiin vuokraustoimintaa on pitkällä aikavälillä erittäin vaikea saada kannattamaan. Korppoossa toimivat, aikaisemmin kunnan omistuksessa olleet asuntoyhtiöt eivät ole pitkällä aikavälillä pystyneet hoitamaan käyttörahoitusta niin, että vuokra-asumisen taso olisi saatu säilytettyä, ja kiinteistökannan kunto onkin nykyisin tyydyttävä. Esityksen taloudellinen kantavuus Esitys merkitsee sitä, että 25 vuodessa syntyy 563 190 euron alijäämä. Arvioon eivät kuitenkaan sisälly katon uusimisesta, julkisivun korjaamisesta tai piha-alueella tehtävistä toimenpiteistä aiheutuvat kustannukset. Arvion lähtökohtana on vuokrataso 11 euroa/m 2, mikä lienee liian optimistinen vuokramarkkinoita ajatellen. Siten on suuri riski, että kaupunki Länsi-Turunmaan Vuokratalot Oy:n omistajan ominaisuudessa joutuu apportin, osakepääoman korotuksen ja takaussitoumuksen lisäksi panemaan merkittäviä summia alijäämän kattamiseen. Yhtiön jo nyt hallinnoiman kiinteistökannan korjausvelka on 1 860 000 euroa vuosina 2014-2021, ja voidaankin pitää todennäköisenä, että yhtiö pitkällä aikavälillä tulee tarvitsemaan merkittävästi lisäpääomaa omistajaltaan Paraisten kaupungilta. Paraisten kaupunki omistaa Länsi-Turunmaan Vuokratalot Oy:n 100-prosenttisesti ja yhtiö on osa kaupungin konsernia. Ehdotus oletettavasti vuonna 2015 voimaan tulevaksi kuntalaiksi merkitsee sitä, että kaupungin rahoituksellinen asema ja lainakanta tulevaisuudessa määritetään konsernin koko lainakannan perusteella. Länsi-Turunmaan Vuokratalot Oy:n lainakanta vaikuttaa suoraan konsernin lainakantaan, joka tulevaisuudessa toimii mittapuuna valtion arvioidessa kuntien taloutta. Yhtiön rahoituksellinen tilanne on nyt hyvä kassavarojen ollessa noin 570 000 Oheismateriaali Ehdotus Länsi-Turunmaan Vuokratalot Oy:n esitys Korppoon aluekonttorin muuttamisesta vuokra-asunnoiksi Kaupunginvaltuusto päättää luovuttaa Korppoon kunnanvirastorakennuksen
apporttina Länsi-Turunmaan Vuokratalot Oy:lle, jotta yhtiö muuttaa rakennuksen vuokrahuoneistoiksi. Rakennuksen apportti tapahtuu osakepääoman korotusta vastaan suoritettavana maksuna. Apportti korottaa osakepääomaa rakennuksen kirjanpitoarvoa vastaavalla summalla (44 677,09 euroa vuodenvaihteessa 2014-2015). Kiinteistön arvo arvioidaan ennen apporttia. Kaupunginvaltuusto päättää lisäksi osakepääoman korotuksella sijoittaa yhtiöön enintään 200 000 Takaushakemus käsitellään omana asianaan Länsi-Turunmaan Vuokratalot Oy:n erillisen hakemuksen pohjalta. Myös maapohjaa koskeva vuokrasopimus käsitellään erillisenä asiana. Päätös Markku Orell ilmoitti esteellisyydestä; Länsi-Turunmaan Vuokratalot Oy:n hallituksen jäsen. Ehdotus hyväksyttiin.