Sisällys LUKIJALLE 5 KIRJOITTAJAT 6 Luvuittain 6 Aakkosjärjestyksessä 8 JOHDANTO 18 1.1 Mihin kiinteistönhoitajaa tarvitaan? 18 1.2 Yleiskuvaus kiinteistönhoitajan työstä 20 1.3 Kiinteistönhoitajan kolme roolia 21 1.3.1 Kiinteistönhoitaja resurssina 21 1.3.2 Kiinteistönhoitaja yhteistyökumppanina 22 1.3.3 Kiinteistönhoitaja työntekijänä 22 KIINTEISTÖNHOITAJAN TYÖSUHDEASIAT 24 2.1 Kiinteistöpalvelualan työsopimukset 24 2.1.1 Työsopimuksen tekeminen 24 2.1.2 Työsuhteen muodot 28 2.2 Kiinteistöpalvelualan työsopimukset käytännössä 30 2.2.1 Kiinteistöpalvelualan työehtosopimukset 31 2.2.2 Erityiset, kiinteistöalan työsopimuksissa huomioitavat seikat 36 2.3 Työsuojelu ja työturvallisuus 43 2.3.1 Työturvallisuuslaki 43 2.3.2 Työsuojelu 46 2.4 Kiinteistöpalveluhenkilöstön vakuutukset 52 2.4.1 Tapaturmavakuutus 53 2.4.2 Eläkevakuutus 56 Sisällys 9
3 ASIAKASLÄHTÖISTEN KIINTEISTÖ- PALVELUIDEN TUOTTAMINEN 62 3.1 Kiinteistönomistajan tavoitteista palveluntuottajan tarpeisiin 62 3.1.1 Kiinteistönomistajan tavoitteet 62 3.1.2 Palveluntuottajan tavoitteet ja tarpeet 63 3.2 Kiinteistönhoidon kilpailuttaminen 64 3.2.1 Kilpailutuksen lähtökohdat 65 3.2.2 Kilpailutuksen valmistelu 66 3.2.3 Tarjouskilpailu 69 3.2.4 Palveluntuottajan valinta 74 3.2.5 Julkisten hankintojen kilpailutus 74 3.3 Kiinteistönhoitosopimus 78 3.3.1 Sopimusneuvottelut 78 3.3.2 Kiinteistönhoitosopimuksen sisältö 79 3.3.3 Laatusopimus osana kiinteistönhoitosopimusta 83 3.4 Kiinteistönhoitotehtävien mitoitus 84 3.4.1 Menetelmätutkimukset mitoituksen apuna 84 3.4.2 Mitoitusmenetelmät ja -ohjelmat 85 3.4.3 Kustannusten jakautuminen 86 3.5 Kiinteistön vakuutukset 86 3.5.1 Kiinteistön täysarvovakuutus 87 3.5.2 Kiinteistövakuutus 89 3.5.3 Kiinteistön muut vakuutukset 89 3.5.4 Kiinteistön käyttäjien irtaimistoa koskevat vakuutukset 90 4 KIINTEISTÖN YLEISHOITO JA VALVONTA 92 4.1 Huoltokirja ja kiinteistönhoitajan oman työn suunnittelu 92 4.1.1 Huoltokirja 92 4.1.2 Ajankäytön suunnittelu 98 4.1.3 Työsuunnitelmat 100 4.1.4 Kiinteistönhoidon yleistehtävät 102 4.2 Liputus 102 4.2.1 Viralliset ja vakiintuneet liputuspäivät 103 4.2.2 EU-lippu 104 4.2.3 Muut kiinteistön liputukset 105 10 Kiinteistönhoidon käsikirja
4.2.4 Liputusajat 106 4.2.5 Lipun käsittely, säilytys ja huolto 106 4.2.6 Lipputangot sekä katto- ja seinäsalot 107 4.2.7 Lippujärjestys 108 4.2.8 Asiakaspalvelu liputuksissa 108 4.3 Avainturvallisuus ja kulunvalvonta 109 4.3.1 Kiinteistön avaimet ja niiden käyttö 109 4.3.2 Huoneistojen ovien avaaminen 112 4.3.3 Avainsäilöt ja niiden käyttö 114 4.3.4 Ulko-ovien ajastettu lukitus 115 4.3.5 Kulunvalvonta 116 4.3.6 Vastuukysymykset avainten kadotessa 116 4.4 Talonkirjan ylläpito sekä nimien päivitys oviin ja nimitauluihin 117 4.4.1 Talonkirja 117 4.4.2 Nimien päivitys huoneistojen oviin sekä nimitauluihin 118 4.5 Kiinteistönhoidon palautejärjestelmä, päivystys ja ilmoitustaulut 119 4.5.1 Asukkaiden palautepostilaatikko 119 4.5.2 Sähköinen palautejärjestelmä 120 4.5.3 Päivystyspuhelin 120 4.5.4 Ilmoitustaulut 121 4.6 Jätehuolto 122 4.6.1 Jätetyypit ja jätteiden lajittelu 122 4.6.2 Jätekatokset ja jäteaitaukset sekä jäteastiat 124 4.7 Jokamiehen sähkötyöt 126 4.7.1 Sähkölaitteet ja -työt kiinteistön sisätiloissa 126 4.7.2 Sähkölaitteet ja -työt kiinteistön ulkotiloissa 129 5 KIINTEISTÖN SÄHKÖN KÄYTTÖ 132 5.1 Sähköturvallisuus 132 5.1.1 Laitteen käyttöolosuhteet ja tarvittava suojaus 132 5.1.2 Suojausmenetelmät 133 5.2 Sähköalan lainsäädäntö 136 5.2.1 Perusvaatimukset sähkölaitteistoille ja -laitteille sekä niiden kunnossapidolle 137 5.2.2 Sallitut sähkötyöt 138 Sisällys 11
5.2.3 Sähkömarkkinat 139 5.3 Asuinkiinteistön sähkönjakeluverkko 140 5.3.1 Johdot 140 5.3.2 Keskukset 143 5.3.3 Sähkötekniset tilat 145 5.4 Sähkölaitteiden käyttö ja kunnossapito 145 5.4.1 Johdot 145 5.4.2 Sähkölaitteiden käyttö ulkona 147 5.4.3 Valaisimet ja niiden ohjaus 147 5.4.4 Sähkölämmitys ja sähkösulatus 149 5.4.5 Sähkölaitteiden käyttöhuolto 150 5.4.6 Kiinteistön sulakkeet, pistotulpat ja pistorasiat sekä vikavirtasuojat 151 5.5 Lamput ja valaisimet 153 5.5.1 Lampputyypit 153 5.5.2 Valaisimet 158 5.5.3 Valaisinhuolto 159 5.6 Muut kiinteistön sähkölaitteet 162 5.6.1 Sähkökiukaat 163 5.6.2 Hissit 163 5.6.3 Kytkinlaitteet 164 5.7 Tietotekniset järjestelmät 165 5.7.1 Sisäjohtoverkko 165 5.7.2 Antennijärjestelmät 170 5.7.3 Sähkölukko-, ovikello- ja ovipuhelinlaitteet 174 5.7.4 Palovaroittimet ja paloilmoitinjärjestelmä 175 5.7.5 Merkki- ja turvavalaistus 177 5.8 Sähkön kulutusseuranta 178 6 LVI-JÄRJESTELMIEN HOITO JA HUOLTO 182 6.1 Yleistä 182 6.2 Rakennuksen lämmitysjärjestelmä 183 6.2.1 Lämmitysjärjestelmän yleiset vaatimukset 183 6.2.2 Kiinteistön lämmönlähteet 185 6.2.3 Keskuslämmitys 196 12 Kiinteistönhoidon käsikirja
6.2.4 Yksittäisten huoneistojen ja muiden tilojen lämmitys 202 6.2.5 Kiinteistönhoitajan lämmitysjärjestelmään liittyvät tarkastus- ja huoltotehtävät 205 6.2.6 Lämmön kulutusseuranta 207 6.3 Rakennuksen vesi- ja viemärijärjestelmät 215 6.3.1 Vesi- ja viemärijärjestelmien yleiset vaatimukset 215 6.3.2 Rakennuksen vesi- ja viemärijärjestelmien toimintaperiaate 217 6.3.3 Kiinteistön vesijohtoverkosto 217 6.3.4 Kiinteistön viemärijärjestelmä 221 6.3.5 Yksittäisten huoneistojen ja muiden tilojen vesijohdot ja viemärit 226 6.3.6 Kiinteistönhoitajan vesi- ja viemärijärjestelmään liittyvät tarkastus- ja huoltotehtävät 230 6.3.7 Veden kulutusseuranta 230 6.4 Kiinteistön ilmanvaihtojärjestelmä 233 6.4.1 Ilmanvaihtojärjestelmän yleiset vaatimukset 233 6.4.2 Rakennuksen ilmanvaihtojärjestelmä 234 6.4.3 IV-koneet ja niiden laitetilat 238 6.4.4 Ilmanvaihtojärjestelmien varusteet 239 6.4.5 Yksittäisten huoneistojen ja muiden tilojen ilmanvaihto 239 6.4.6 Kiinteistönhoitajan ilmanvaihtojärjestelmään liittyvät tarkastus- ja huoltotehtävät 241 6.5 Lämmitysjärjestelmän sähkölaitteet 242 6.5.1 Öljylämmitysjärjestelmä 242 6.5.2 Kaukolämpöjärjestelmä 243 6.5.3 Lämpöpumput 244 6.5.4 LVI-laitteiden sähkönsyöttö ja ohjaus 244 6.6 Kylmätekniikka 245 6.6.1 Kiinteistönhoitajalle kuuluvia toimenpiteitä 245 6.6.2 Kylmäainevuotojen tarkastaminen 248 7 KIINTEISTÖN TOIMINTAKUNNON YLLÄPITO 254 7.1 Korjaus- ja kunnossapitovastuut taloyhtiössä 254 7.1.1 Asunto-osakeyhtiölain mukainen vastuunjako 255 7.1.2 Korjausten samantasoisuus 256 7.1.3 Kunnossapitovastuun siirtäminen 257 7.1.4 Aiheuttamisperiaate 257 Sisällys 13
7.2 Tavoitteena turvallinen kiinteistö 258 7.2.1 Taloyhtiön turvallisuuskulttuuri 258 7.2.2 Kiinteistönhoito ja turvallisuus 258 7.2.3 Omatoiminen varautuminen osana kiinteistönhoitoa 259 7.3 Taloyhtiön pelastussuunnitelma 259 7.3.1 Pelastussuunnitelman sisältö 260 7.3.2 Ketkä pelastussuunnitelmaa käyttävät? 261 7.3.3 Viranomaisvalvonta 262 7.4 Rakennusten turvallisuus ja onnettomuuksien ennaltaehkäisy 262 7.4.1 Kiinteistönhoitaja rakennuksen turvallisuuden edistäjänä 263 7.4.2 Pelastustoiminnan turvaaminen 264 7.4.3 Paloturvallisuus 265 7.5 Vaaranpaikat asuinkiinteistöissä ja vaaratilanteiden ennaltaehkäisy 269 7.5.1 Tapaturmat 270 7.5.2 Tulipalot 270 7.5.3 Vesivahingot 271 7.5.4 Myrskyt ja muut luonnononnettomuudet 272 7.5.5 Vaarallisten aineiden onnettomuudet 274 7.5.6 Energiahuollon ja yhdyskuntatekniikan häiriöt 274 7.5.7 Poikkeusolot 275 7.6 Väestönsuojat 276 7.6.1 Väestönsuojien huolto ja kunnossapito 277 7.6.2 Väestönsuojien tarkastaminen ja huolto 278 7.7 Omatoimista varautumista koskeva neuvonta ja koulutus 279 8 KIINTEISTÖAUTOMAATIO JA SEN KÄYTTÄMINEN 282 8.1 Sähköiset tietojärjestelmät kiinteistönhoitajan työssä 282 8.1.1 Energianhallintaohjelmat 282 8.1.2 Kiinteistö- ja rakennusautomaatiojärjestelmät 283 8.2 LVI-järjestelmien tarkkailu taloautomaation avulla 285 8.2.1 LVI-säätölaitteistot ja säätötavat 285 8.2.2 LVI-prosessien säädöt ja niiden vaikutus sisäilman laatuun, energiankulutukseen ja asumismukavuuteen 287 8.2.3 Säätölaitteiden huolto- ja tarkastustoimenpiteet 292 14 Kiinteistönhoidon käsikirja
8.3 LVI-hälytyslaitteet 293 8.4 Ohjelmistot energian kulutusseurannan tukena 295 9 RAKENNUSTEKNISET KORJAUSTYÖT 298 9.1 Aluerakenteet 299 9.1.1 Kiinteistön sadevesiviemäri- ja salaojajärjestelmät 299 9.1.2 Piha-alueiden päällysrakenteet 303 9.1.3 Piha-alueiden varusteet 306 9.2 Julkisivut 311 9.2.1 Ulkoverhous 311 9.2.2 Ikkunat ja ovet 314 9.2.3 Parvekkeet 318 9.3 Vesikatot 319 9.3.1 Vesikatossa käytettävät katteet 320 9.3.2 Savupiiput 324 9.4 Rakennuksen sisätilat 325 9.4.1 Sisäseinät 325 9.4.2 Sisäkatot 326 9.4.3 Lattiat 328 9.4.4 Märkätilat 329 9.4.5 Kosteusvauriot rakennuksen sisätiloissa 332 10 ULKOALUEIDEN HOITO 336 10.1 Kiinteistön ulkoalueiden hoito 336 10.1.1 Ulkoalueiden puhtaanapito 337 10.1.2 Kasvityöt 338 10.1.3 Lumityöt 345 10.1.4 Liukkauden torjunta 351 10.2 Koneiden käsittely 352 10.2.1 Työkoneet osana kiinteistönhoidon arkipäivää 352 10.2.2 Koneturvallisuus 353 10.2.3 Liikkeellelähtö 355 10.2.4 Työkoneen ajaminen 355 10.2.5 Työkoneen apulaitteet 356 10.2.6 Työkoneurakointi 357 10.2.7 Lumityöt 358 Sisällys 15
11 KI I N TE I STÖ N SI I VO U S 362 11.1 Siivouksen tavoitteet 362 11.1.1 Edustavuus, esteettisyys ja viihtyisyys 362 11.1.2 Turvallisuus 363 11.1.3 Hygieenisyys 363 11.1.4 Tilojen toimivuus 364 11.1.5 Taloudellisuus 364 11.1.6 Ympäristöystävällisyys 364 11.2 Siivoustyön suunnittelu ja toteutus 365 11.2.1 Suunnittelun tarkoitus 365 11.2.2 Työaika ja työohjeet 365 11.2.3 Päivittäisen työskentelyn toteutus 367 11.3 Siivousmenetelmät 368 11.3.1 Puhdistusmenetelmät 369 11.3.2 Suojaus- ja hoitomenetelmät 376 11.4 Siivousvälineiden valinta ja käyttö 378 11.4.1 Siivousvälineet 378 11.4.2 Siivousvälineiden valinta 380 11.4.3 Siivouskomero 383 11.5 Onnistuneen siivoustyön edellytykset 384 11.5.1 Asiakaspalvelu 384 11.5.2 Tekninen laatu 385 11.5.3 Laadunvalvonta 386 11.5.4 Kiinteistön kunnon vaikutus siivouksen tasoon 387 M ainostajat 388 Hakemisto 389 16 Kiinteistönhoidon käsikirja