Ympäristölautakunta Ympäristölautakunta Ympäristölautakunta

Transkriptio

1 Ympäristölautakunta Ympäristölautakunta Ympäristölautakunta ITSEOIKAISUVAATIMUS Poikkeaminen; Rakentaminen asemakaavan mukaisen rakennusalan ulkopuolelle sekä kaavan mukaisen rakennusoikeuden ylitys Kiinteistö , Merikatu 2 404/50.504/2019 YMP Arkkitehti Sebastian Cedercreutz / Cedercreutz Ark Oy on valtuutettu maanomistajien puolesta hakemaan poikkeamista osoitteessa Merikatu 2. Kyseessä on tontti , jonka omistavat Oy Regatta SPA Ab, Asunto Oy Hangon Regatta Suites ja Oy Hotel Regatta Ab. Tontti on jaettu hallinnanjakosopimuksella; kaikilta osapuolilta on valtakirjat. Hakemus koskee liikerakennuksen (hotelli) rakentamista asemakaavan mukaisen rakennusalan ulkopuolelle alueelle, joka on varattu pysäköintiin. Kaavanmukainen rakennusoikeus myös ylittyisi n. 182 krsm2 eli n. 2,3 %. Toimenpide edellyttää MRL 171 :n mukaista poikkeamista. Hakemus on vastaanotettu ( /196) Poikkeamistoimivalta ja poikkeamisen edellytykset Kunta voi erityisestä syystä hakemuksesta myöntää poikkeamisen tässä laissa säädetystä tai sen nojalla annetusta rakentamista tai muuta toimenpidettä koskevasta säännöksestä, määräyksestä, kiellosta tai muusta rajoituksesta. Poikkeamista ei kuitenkaan saa myöntää, jos se: 1) aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle; 2) vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista; 3) vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista; tai 4) johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. Voimassa oleva asemakaava on vahvistettu Tontilla on siinä merkintä KL-5 = Liikerakennusten korttelialue. Korttelialueelle saa rakentaa hotelli-, asuntohotelli-, kylpylä- ja toimistotiloja sekä ravintola- ja muita kaupallisia palveluja sisältäviä rakennuksia. Rakennuksen julkisivupinnan ja vesikaton leikkauskohdan ylin korkeusasema voi olla + 16,0 m. Rakennusoikeus on e=0,5. Tontin pinta-ala on m2. Se on rekisteröity v Kaavan mukainen

2 rakennusoikeus on 7972 krsm2. Tontille on rakennettu kolme majoitusrakennusta ja kylpylä, yhteensä 6183 krsm2. Tontin kaavan mukaisesta rakennusoikeudesta on näin ollen tähän mennessä käytetty n. 77 %. Hakemus koskee n krsm2 suuruisen hotellin rakentamista. Rakennus sijoittuu rakennuskortteliin, mutta asemakaavan mukaisen rakennusalan ulkopuolelle. Kyseinen osa-alue on kaavassa tarkoitettu pysäköintiin. Hakemusta perustellaan mm. hotellikapasiteetin lisätarpeella, hakijan perustelut liitteessä. Hakemuksen mukaan hotellirakennus asettuisi tontille Spa-rakennuksen ja Merikadun / Torikadun kulman väliin. Hotellin tarvitsema pysäköinti on mahdollista sijoittaa kokonaan näkymättömiin hotellirakennuksen ja istutetun viherkannen alle. Hotellirakennus sijoittuisi luontevasti avoimeen tontin kulmaan ja samalla ryhdistäisi kokonaisrakenteen. Spa-rakennuksen pohjoispuoleinen pysäköintikenttä ja huoltopiha jäisivät rakennuksen taakse suojaan, mikä parantaisi näkymää Uimahuoneenkadulta ja rannalta. Hotellirakennuksen räystäskorkeus on suunniteltu hieman matalammaksi ( ) kuin äskettäin toteutetut majoitusrakennukset ( ) ja selvästi aikaisemmin toteutettua Merikatu 1:n asuinrakennusta ja Regatta Hotellia (n ) matalammaksi. Rakennus on lisäksi tarkoitus jakaa kahteen rakennusmassaan, joiden välissä on lasirakenteinen läpinäkyvä osa, jolloin kokonaisuudesta tulee kevyempi. Rakentaminen on asemakaavan käyttötarkoituksen mukaista. Kaavan mukaisen rakennusoikeuden ylitys on vähäinen, eikä yksistään edellyttäisi MRL 171 :n soveltamista. Tehtaanniemen asemakaavamuutos hyväksyttiin yksimielisesti valtuustossa Sen yhtenä tarkoituksena oli mahdollistaa hotellin rakentaminen ja siinä se olisi sijoittunut samalle kohdalle kuin nyt poikkeuslupahakemuksessa. Vaikka hyväksymispäätös kumottiin, ei kumoaminen liittynyt hotellin toteuttamiseen sille ko. kaavassa varatulle alueelle. Näin ollen voidaan todeta, että hankkeen vaikutuksia on riittävässä laajuudessa selvitetty kaavatyön yhteydessä, eikä sen toteuttaminen poikkeuslupamenettelyllä vaikeuta alueen tulevaa kaavoitusta. Kaupunki on kuullut naapureita kirjeitse. Lisäksi hakemuksesta on tiedotettu kuuluttamalla kaupungin kotisivuilla sekä lehdissä lautakunnan aiemman päätöksen mukaisesti. Aikaa muistutukseen jättämiselle oli saakka. Säädetyn ajan sisällä on jätetty 2 muistutusta. Hangon ympäristöyhdistys ry katsoo, että asiaa ei voi käsitellä poikkeuslupamenettelyn kautta vaan se tulee käsitellä kaavamuutoksena. Perusteluina se tuo esiin mm. seuraavaa

3 - hotellikapasiteetin lisääntyminen ei ole riittävä syy poikkeuslupamenettelylle - alueen kaavoitus on kesken, sillä sekä Tehtaanniemen että Itäsataman kaavoitukset ovat vireillä - tulee taata, että lautakunta, valtuusto, kansalaiset ja yhteisöt voivat vaikuttaa kaavoitustyöhön - miten taataan, ettei sviittejä myydä yksityisasunnoiksi - hotelli lisää suurta rakennusmassaa rannalla, vaikka lähellä rantaa pitäisi olla pienempiä ja matalampia rakennelmia, ja rakennusmassan pitäisi kasvaa keskustaa kohti KJ Koski esittää naapurina, ettei poikkeuslupaa myönnetä. Hän perustelee näkemystään mm. sillä, että - kyseessä on merkittävä muutos koskien rakennettua ympäristöä; poikkeamisen hyväksyminen johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen - rakentaminen aiheuttaa merkittäviä ympäristövaikutuksia koskien alueen asukkaita sekä alueella liikkuvia - naapureiden ja muiden asianosasten oikeus osallistua kaavan valmisteluun ja lausua mielipiteensä asiassa jää toteutumatta - nyt suunniteltu rakentaminen tulee täysin tukkimaan näkymän merikadun suunnasta länteen, puistoon ja Rantakadun suuntaan. - suunniteltu rakentaminen on omiaan lisäämään liikenteestä johtuvia ongelmia alueen asukkaille Vastine saatuun palautteeseen: Tehtaanniemen kaavoitus ei ole kesken siltä osin kuin hyväksytty kaava kumoutui hallinto-oikeudessa. Ja vaikka Itäsataman kaavoitus asetettiin vireille v koko alueen osalta, ei se ole ollut työn alla muilta osin. Kun kaavoitus kaavoitusohjelman mukaisesti konkreettisesti käynnistyy, edellyttää se mm. osallistumis- ja arviointisuunnitelman päivitystä. Kaavoituksen vireilläolo ei muodosta automaattista estettä poikkeamisen käsittelylle tai myöntämiselle. Kumotun Tehtaanniemen asemakaavamuutoksen ajatuksena oli nimenomaan mahdollistaa hotellin rakentaminen ja sijoittaa se samalle kohdalle kuin poikkeuslupahakemuksessa. Hallinto-oikeuden ratkaisussa ei ollut kysymys hotellista tai sen sijoittumisesta. Näin ollen voidaan katsoa, että vaikka kaava kumoutui oikeuden päätöksellä, on sen yhteydessä riittävässä laajuudessa selvitetty hotellin sijoittamista sekä sen vaikutuksia ja kaavan valmisteluun tältä osin ollut mahdollista osallistua ja vaikuttaa. MRL:n perusteluosassa todetaan, että vaikutuksiltaan merkittävällä rakentamisella tarkoitetaan ympäristöstään täysin poikkeavaa rakentamista, kuten kerrostaloa pientaloalueella. Sellaisesta ei tässä tapauksessa ole kysymys. Kaavanmukainen rakennusoikeus ylittyy vain vähäisesti. */* Liitteenä - Hakemus perusteluineen

4 - Rakennusoikeuslaskelma - pohjakuvia - asemapiirros ja havainnekuva - siluetti itään ja alueleikkaus - massoittelukuvat - asemakaavaote Oheismateriaali - lainhuutotodistus - valtakirjat ja kaupparekisteriotteet - saadut palautteet Ehdotus (Luukkonen) Ympäristölautakunta myöntää MRL 171 :n nojalla poikkeamisen asemakaavasta n krsm2 suuruisen liikerakennuksen (hotelli) rakentamiseksi hakemuksen mukaisesti tontille , Merikatu 2. Kun otetaan huomioon tontilla jäljellä oleva rakennusoikeus, rakentamisen sijoittuminen ja korkeusasema sekä ympäristössä toteutunut rakentaminen, ei poikkeaminen aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle. Toimenpide ei myöskään johda merkittävään rakentamiseen, sillä tontin asemakaavan mukaisesta rakennusoikeudesta on suurin osa jo käytetty, eikä se poikkea ympäristöstään. Rakentaminen tapahtuu kaupunkimiljöössä, jossa jo on varsin suuria ja korkeita rakennuksia. Tuleva rakennus jää korkeusasemaltaan ympäristön rakennuksia matalammaksi. Rakennusoikeuden ylitys on vähäinen. Hankkeen vaikutuksia on riittävässä laajuudessa selvitetty Tehtaanniemen asemakaavatyön yhteydessä, eikä sen toteuttaminen poikkeuslupamenettelyllä vaikeuta alueen tulevaa kaavoitusta. Kun paikoitus järjestetään hotellirakennuksen ja istutetun kannen alle, ei rakentamisen sijoittamisesta tontilla pysäköintiin varatulle osa-alueelle aiheudu haitallisia vaikutuksia. Päätös annetaan julkipanon jälkeen ja se on voimassa kaksi (2) vuotta, jona aikana on haettava sitä vastaavaa rakennuslupaa. Päätös toimitetaan Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskukselle tiedoksi. Asian käsittely Stephan Horn ehdotti, että poikkeamista ei myönnetä, sillä se MRL vastaisesti 1) aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle; 2) johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen lähiympäristössä (koko ehdotus perusteluineen liitteenä). Rolf Nyström kannatti ehdotusta.

5 Suoritetussa äänestyksessä Stephan Hornin ehdotus sai viisi (5) ääntä (Stephan Horn, Timo Jansson Rolf Nyström, Krister Sjöholm ja Anna Teikari) ja esittelijän ehdotus neljä (4) ääntä (Pia Louhelainen, Björn Peltonen, Johanna Sandin, Kaisa-Marja Sirviö). Näin ollen Stephan Hornin ehdotus voitti äänestyksen. Päätös Ympäristölautakunta ei myönnä poikkeamista. Hankkeen toteuttaminen aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle sekä johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen lähiympäristössä. Päätös annetaan julkipanon jälkeen. Lisätiedot Kaupungingeodeetti Kukka-Maaria Luukkonen, YMP Itäinen ja Ojantakanen Asianajotoimisto Oy on jättänyt asianosaisten puolesta itseoikaisuvaatimuksen liittyen ympäristölautakunnan tekemään päätökseen. Hallintolain 50 :n mukaista itseoikaisua perusteellaan vaatimuksessa seuraavasti: Päätös perustuu selvästi virheelliseen ja puutteelliseen selvitykseen. Päätöksessä ei ole ratkaistu hakemuksessa esitettyjä vaihtoehtoisa poikkeamisia, vaan ainoastaan toinen niistä. Päätöksentekoon on osallistunut esteellinen henkilö. Päätöstä rasittaa menettelyvirhe. Esteellisyyttä koskevan asian käsittely ei ole tapahtunut hallintolaissa ja Hangon kaupungin hallintosäännössä määrätyllä tavalla. Hallintolaki 50 : Asiavirheen korjaaminen Viranomainen voi poistaa virheellisen päätöksensä ja ratkaista asian uudelleen, jos: 1) päätös perustuu selvästi virheelliseen tai puutteelliseen selvitykseen; 2) päätös perustuu ilmeisen väärään lain soveltamiseen; 3) päätöstä tehtäessä on tapahtunut menettelyvirhe; tai 4) asiaan on tullut sellaista uutta selvitystä, joka voi olennaisesti vaikuttaa päätökseen. Päätös voidaan korjata 1 momentin 1 3 kohdassa tarkoitetussa tilanteessa asianosaisen eduksi tai vahingoksi. Päätöksen korjaaminen asianosaisen vahingoksi edellyttää, että asianosainen suostuu päätöksen korjaamiseen. Asianosaisen suostumusta ei kuitenkaan tarvita, jos virhe on ilmeinen ja se on aiheutunut asianosaisen omasta menettelystä. Päätös voidaan korjata 1 momentin 4 kohdassa tarkoitetussa tilanteessa ainoastaan asianosaisen eduksi. 1. Vaihtoehtoisten poikkeamisratkaisujen käsittely Poikkeamislupahakemuksessa on mainittu kaksi vaihtoehtoa kaavan mukaisen rakennusoikeuden ylitykselle: 182 krsm2 eli 2,3 % ja 30 krsm2 eli 0,3 %. Asiakirjoissa ovat olleet mukana mm. molempien vaihtoehtojen pohjapiirrokset.

6 Hakemusasiakirjoista käy toisaalta ilmi, että ensisijainen tavoite on 36 suite hotellihuonetta, jonka edellytyksenä on kaavanmukaisen rakennusoikeuden ylittäminen 182 krsm2:llä ja 2,3 %:lla. Kummassakin tapauksessa hotellirakennus sijoittuu kokonaisuudessaan kaavan mukaisen rakennusalan ulkopuolelle. Koska myös isompi ylitys on vähäinen, eikä yksistään edellyttäisi MRL 171 :n soveltamista, ei asiassa ole ollut oleellista se, ettei pienempää ylitystä ole erikseen käsitelty. Oleellista poikkeamisessa on ollut rakennuksen sijoittuminen. Ei voida katsoa, että käsittely olisi perustunut virheelliseen tai puutteelliseen selvitykseen, ja että lautakunnan olisi syytä päätöstään hallintolain 50 :n nojalla tällä perusteella muuttaa. 2. Esteellisyys asian käsittelyssä Itseoikaisuvaatimuksessa tuodaan esiin lautakunnan jäsenen Rolf Nyströmin esteellisyys hallintolain 28 pykälän 1 momentin 7 kohdan perusteella. Hallintolaki 27 Esteellisyys Virkamies ei saa osallistua asian käsittelyyn eikä olla läsnä sitä käsiteltäessä, jos hän on esteellinen. Mitä virkamiehen esteellisyydestä säädetään, koskee myös monijäsenisen toimielimen jäsentä ja muuta asian käsittelyyn osallistuvaa sekä tarkastuksen suorittavaa tarkastajaa. Hallintolaki 28 Esteellisyysperusteet Virkamies on esteellinen: 1) jos hän tai hänen läheisensä on asianosainen; 2) jos hän tai hänen läheisensä avustaa taikka edustaa asianosaista tai sitä, jolle asian ratkaisusta on odotettavissa erityistä hyötyä tai vahinkoa; 3) jos asian ratkaisusta on odotettavissa erityistä hyötyä tai vahinkoa hänelle tai hänen 2 momentin 1 kohdassa tarkoitetulle läheiselleen; 4) jos hän on palvelussuhteessa tai käsiteltävään asiaan liittyvässä toimeksiantosuhteessa asianosaiseen tai siihen, jolle asian ratkaisusta on odotettavissa erityistä hyötyä tai vahinkoa; 5) jos hän tai hänen 2 momentin 1 kohdassa tarkoitettu läheisensä on hallituksen, hallintoneuvoston tai niihin rinnastettavan toimielimen jäsenenä taikka toimitusjohtajana tai sitä vastaavassa asemassa sellaisessa yhteisössä, säätiössä, valtion liikelaitoksessa tai laitoksessa, joka on asianosainen tai jolle asian ratkaisusta on odotettavissa erityistä hyötyä tai vahinkoa; 6) jos hän tai hänen 2 momentin 1 kohdassa tarkoitettu läheisensä kuuluu viraston tai laitoksen johtokuntaan tai siihen rinnastettavaan toimielimeen ja kysymys on asiasta, joka liittyy tämän viraston tai laitoksen ohjaukseen tai valvontaan; tai 7) jos luottamus hänen puolueettomuuteensa muusta erityisestä syystä vaarantuu.

7 Hallintolaki 29 Esteellisyyden ratkaiseminen Monijäsenisen toimielimen jäsenen ja esittelijän esteellisyydestä päättää kuitenkin toimielin. Monijäseninen toimielin päättää myös muun läsnäoloon oikeutetun esteellisyydestä. Jäsen tai esittelijä saa osallistua esteellisyyttään koskevan asian käsittelyyn vain, jos toimielin ei olisi ilman häntä päätösvaltainen eikä hänen tilalleen ole ilman huomattavaa viivytystä saatavissa esteetöntä henkilöä. Esteellisyyttä koskevaan päätökseen ei saa hakea erikseen oikaisua eikä muutosta valittamalla. Itseoikaisuvaatimuksessa tuodaan esiin Rolf Nyströmin julkista toimintaa asianosaisiin ja heidän hankkeisiinsa liittyen. Vaatimuksessa todetaan, että Nyströmiä voidaan perustellusti pitää asianosaisten julkisena vihamiehenä ja vastustajana, ja että hänen puolueettomuutensa on tästä syystä objektiivisesti arvioiden vaarantunut. Hangon kaupungin voimassa olevan hallintosäännön 134 :n nojalla on esteellisen henkilön ennen asian käsittelyn aloittamista ilmoitettava esteellisyydestään ja esteellisyyden aiheuttamasta perusteesta sekä vetäydyttävä asian käsittelystä ja poistuttava kokouksesta. Lautakunnan jäsen Rolf Nyström ei ole asian käsittelyn yhteydessä ilmoittanut esteellisyydestä. */* Liitteenä - Itseoikaisuvaatimus ja liitteet Ehdotus Ympäristölautakunta katsoo, että poikkeamispäätös ei ole perustunut virheelliseen tai puutteelliseen selvitykseen. Ei ole syytä päätöstä hallintolain 50 :n nojalla tällä perusteella muuttaa. Ympäristölautakunta ratkaisee Rolf Nyströmin esteellisyyden asiassa ja päättää jatkotoimista. Päätös Pantiin pöydälle Lisätiedot Kaupungingeodeetti Kukka-Maaria Luukkonen, YMP Jatkokäsittely */* Liite - Itseoikaisuvaatimus ja liitteet Oheismateriaali - Tausta ja tulkinnat

8 - Kirje Ehdotus (Luukkonen) Ympäristölautakunta katsoo, että poikkeamispäätös ei ole perustunut virheelliseen tai puutteelliseen selvitykseen. Ei ole syytä päätöstä hallintolain 50 :n nojalla tällä perusteella muuttaa. Ympäristölautakunta ratkaisee Rolf Nyströmin esteellisyyden asiassa ja päättää jatkotoimista. Asian käsittely Stephan Horn ehdotti, että lautakunta toteaa, ettei Rolf Nyström ole esteellinen asiassa. Krister Sjöholm ja Pekka Tuunanen kannattivat ehdotusta. Björn Peltonen ehdotti puolestaan, että lautakunta päättää Rolf Nyströmin olevan esteellinen asiassa. Johanna Sandin ja Kaisa-Marja Sirviö kannattivat ehdotusta. Suoritetussa äänestyksessä Stephan Hornin ehdotus sai viisi (5) ääntä (Stephan Horn, Timo Jansson, Krister Sjöholm, Pekka Tuunanen ja Anna Teikari) ja Björn Peltosen ehdotus neljä (4) ääntä (Pia Louhelainen, Björn Peltonen, Johanna Sandin, Kaisa-Marja Sirviö). Näin ollen Stephan Hornin ehdotus voitti äänestyksen. Päätös Ympäristölautakunta katsoo, että poikkeamispäätös ei ole perustunut virheelliseen tai puutteelliseen selvitykseen. Ympäristölautakunta päätti, ettei Rolf Nyströmin ole esteellinen asiassa. Itseoikaisuvaatimus ei näin ollen johda toimenpiteisiin. Lisätiedot Kaupungingeodeetti Kukka-Maaria Luukkonen,